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1、天津滨海公司张贵庄项目天津滨海公司张贵庄项目总体策划方案总体策划方案王志纲王志纲工作室工作室2002年年4月月策划依据策划依据经过与滨海公司的几次沟通，就以经过与滨海公司的几次沟通，就以下问题已达成共识。本案策划的出下问题已达成共识。本案策划的出发点即在此：发点即在此：进入进入进入进入2121世纪，天津正在重新审视自我，进行反世纪，天津正在重新审视自我，进行反世纪，天津正在重新审视自我，进行反世纪，天津正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键
2、时刻，新天津呼之欲出。滨海公司换代的关键时刻，新天津呼之欲出。滨海公司换代的关键时刻，新天津呼之欲出。滨海公司换代的关键时刻，新天津呼之欲出。滨海公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰；益彰；益彰；益彰；滨海公司是一个城市开发商。滨海公司是一个城市开发商。滨海公司是一个城市开发商。滨海公司是一个城市开发商。“
3、 “政府请客，企政府请客，企政府请客，企政府请客，企业买单业买单业买单业买单” ”，做的是天津城市营销，是天津新造，做的是天津城市营销，是天津新造，做的是天津城市营销，是天津新造，做的是天津城市营销，是天津新造城运动的领军者；城运动的领军者；城运动的领军者；城运动的领军者； 以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让其他
4、专业公司进来进行实际具体分项目的开发其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发。 站在整个中国和大北京地区的角度重新定位站在整个中国和大北京地区的角度重新定位站在整个中国和大北京地区的角度重新定位站在整个中国和大北京地区的角度重新定位天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功局以及趋势，梳理出本案
5、所应承担的城市功能；能；能；能；按照新城市主义的原则对本案进行功能定位按照新城市主义的原则对本案进行功能定位按照新城市主义的原则对本案进行功能定位按照新城市主义的原则对本案进行功能定位和规划设计；和规划设计；和规划设计；和规划设计； 要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚近期、中期、远期的开发思路。做到一次性近期、中期、远期的开发思路。做到一次性近期、中期、远期的开发思路。做到一次性近期、中期、远期的开发思路。做到一次性规划，多次性、多元化开发。近、中、远期规划，多次性、多元化开发
6、。近、中、远期规划，多次性、多元化开发。近、中、远期规划，多次性、多元化开发。近、中、远期的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是简单的切豆腐块的机械分割开发。简单的切豆腐块的机械分割开发。简单的切豆腐块的机械分割开发。简单的切豆腐块的机械分割开发。 核心问题核心问题大势把握大势把握站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地
7、块站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决域。解决域。解决域。解决“ “为什么为什么为什么为什么” ”的问题。的问题。的问题。的问题。理念创新理念创新形象定位、概念定位和功能定位。解决形象定位、概念定位和功能定位。解决形象定位、概念定位和功能定位。解决形象定位、概念定位和功能定位。解决“ “是什么是什么是什么
8、是什么” ”的的的的问题。问题。问题。问题。策略设计策略设计设计开发模式，解决设计开发模式，解决设计开发模式，解决设计开发模式，解决“ “怎么做怎么做怎么做怎么做” ”的问题。的问题。的问题。的问题。资源整合资源整合设计商业模式，解决设计商业模式，解决设计商业模式，解决设计商业模式，解决“ “谁来做谁来做谁来做谁来做” ”的问题。的问题。的问题。的问题。首先需要明确的是：通过本案，首先需要明确的是：通过本案，滨海公司所要达到的战略目标滨海公司所要达到的战略目标战略目标战略目标为城市创造价值：全面提高城市品位和为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程，经营城市。城市化进程，经营城市。 为企业
9、创造价值：全面提升品牌，成为为企业创造价值：全面提升品牌，成为天津地产第一品牌。天津地产第一品牌。为顾客创造价值为顾客创造价值投资者得到理想的投资收益。投资者得到理想的投资收益。老百姓得到生活方式的革命。老百姓得到生活方式的革命。 大势把握大势把握津京滨海城为什么？津京滨海城为什么？站在全中国的角度来看：站在全中国的角度来看：天津是什么？天津是什么？ 上上上上海海海海影影影影响响响响力力力力辐辐辐辐射射射射南南南南方方方方地地地地区区区区，北北北北京京京京+ +天天天天津津津津影影影影响响响响力力力力辐射北方地区辐射北方地区辐射北方地区辐射北方地区 天天天天津津津津影影影影响响响响力力力力上上
10、上上海海海海影影影影响响响响力力力力 天天天天津津津津+ +北北北北京京京京影影影影响响响响力力力力上上上上海影响力海影响力海影响力海影响力 结论结论结论结论天津天津天津天津“北方上北方上北方上北方上海海海海” ”站在大北京的角度来看：站在大北京的角度来看：天津做什么？天津做什么？ 北京天津行政（西部）港口优势CBD（东部）制造业中心（已形成）信息、体育、文教（北部）物流中心（正在形成）现代商业中心（欠缺）20082008年年年年奥奥奥奥运运运运会会会会与与与与WTOWTO催催催催生生生生大大大大北北北北京京京京，大大大大北北北北京京京京催催催催生新天津。生新天津。生新天津。生新天津。大大大大
11、北北北北京京京京并并并并不不不不仅仅仅仅仅仅仅仅是是是是吴吴吴吴良良良良镛镛镛镛院院院院士士士士受受受受建建建建设设设设部部部部委委委委托托托托所所所所做的一纸规划，而是经济发展的必然。做的一纸规划，而是经济发展的必然。做的一纸规划，而是经济发展的必然。做的一纸规划，而是经济发展的必然。大大大大北北北北京京京京的的的的潜潜潜潜力力力力在在在在于于于于发发发发展展展展沿沿沿沿大大大大北北北北京京京京主主主主轴轴轴轴的的的的双双双双核核核核（北北北北京京京京、天天天天津津津津）之之之之间间间间，而而而而不不不不是是是是各各各各自自自自为为为为政政政政摊摊摊摊大大大大饼饼饼饼式发展。式发展。式发展。
12、式发展。 “ “大大大大北北北北京京京京” ”蓝蓝蓝蓝图图图图中中中中北北北北京京京京是是是是全全全全国国国国知知知知识识识识经经经经济济济济基基基基地地地地、重重重重要要要要现现现现代代代代化化化化服服服服务务务务基基基基地地地地、全全全全国国国国经经经经济济济济调调调调控控控控与与与与管管管管理理理理中中中中心心心心、国国国国际际际际经经经经济济济济交交交交往往往往中中中中心心心心；天天天天津津津津则则则则以以以以制制制制造造造造业业业业、海海海海洋洋洋洋、石石石石油油油油、化化化化工工工工为为为为主主主主，同同同同时时时时是是是是华华华华北北北北重重重重要要要要港港港港口口口口枢枢枢枢纽
13、纽纽纽和和和和物物物物流流流流中中中中心心心心；各各各各地地地地区区区区、各各各各产产产产业业业业间间间间密密密密切切切切联联联联系系系系、互利互惠、取长补短。互利互惠、取长补短。互利互惠、取长补短。互利互惠、取长补短。 天天天天津津津津滨滨滨滨海海海海国国国国际际际际机机机机场场场场扩扩扩扩建建建建以以以以及及及及与与与与北北北北京京京京机机机机场场场场的的的的合合合合并并并并，京津联动已见端倪。京津联动已见端倪。京津联动已见端倪。京津联动已见端倪。京京京京津津津津磁磁磁磁悬悬悬悬浮浮浮浮列列列列车车车车的的的的连连连连通通通通，缩缩缩缩短短短短京京京京津津津津距距距距离离离离，两两两两者者
14、者者联系更加紧密。联系更加紧密。联系更加紧密。联系更加紧密。实实实实际际际际上上上上，大大大大北北北北京京京京不不不不仅仅仅仅给给给给北北北北京京京京带带带带来来来来了了了了新新新新的的的的发发发发展展展展机机机机遇遇遇遇，更更更更重重重重要要要要的的的的是是是是，天天天天津津津津成成成成为为为为大大大大北北北北京京京京主主主主轴轴轴轴上上上上的的的的“ “双双双双核核核核” ”之之之之一一一一，天天天天津津津津的的的的地地地地位位位位得得得得以以以以提提提提升升升升，在在在在这这这这种种种种发发发发展机遇下，新天津必将呼之欲出。展机遇下，新天津必将呼之欲出。展机遇下，新天津必将呼之欲出。展机
15、遇下，新天津必将呼之欲出。京京京京津津津津塘塘塘塘黄黄黄黄金金金金走走走走廊廊廊廊上上上上分分分分布布布布着着着着七七七七个个个个高高高高新新新新技技技技术术术术开开开开发发发发区区区区（其其其其中中中中天天天天津津津津占占占占4 4个个个个），承承承承接接接接了了了了北北北北京京京京大大大大部部部部分分分分的的的的工工工工业迁移。业迁移。业迁移。业迁移。 结论：大北京作为未来的世界城市，缺乏一个结论：大北京作为未来的世界城市，缺乏一个结论：大北京作为未来的世界城市，缺乏一个结论：大北京作为未来的世界城市，缺乏一个可辐射本区域的现代新型商业贸易区。可辐射本区域的现代新型商业贸易区。可辐射本区域
16、的现代新型商业贸易区。可辐射本区域的现代新型商业贸易区。 站在大天津的角度来看：站在大天津的角度来看：天津缺什么？天津缺什么？ 大大大大天天天天津津津津的的的的未未未未来来来来发发发发展展展展方方方方向向向向不不不不是是是是从从从从市市市市中中中中心心心心向向向向四四四四周周周周摊摊摊摊大大大大饼饼饼饼而而而而是是是是从从从从天天天天津津津津市市市市区区区区和和和和塘塘塘塘沽沽沽沽区区区区之之之之间间间间沿沿沿沿津津津津滨滨滨滨高高高高速路两侧发展速路两侧发展速路两侧发展速路两侧发展 本案代表天津市区发展的方向本案代表天津市区发展的方向本案代表天津市区发展的方向本案代表天津市区发展的方向 天天
17、天天津津津津城城城城市市市市的的的的双双双双核核核核之之之之间间间间缺缺缺缺少少少少有有有有效效效效的连接的连接的连接的连接 天天天天津津津津开开开开发发发发区区区区是是是是中中中中国国国国最最最最好好好好的的的的开开开开发发发发区区区区之之之之一一一一，是是是是天天天天津津津津及及及及中中中中国国国国北北北北方方方方地地地地区区区区的的的的制制制制造造造造业业业业中中中中心心心心和和和和外外外外商商商商投投投投资资资资的的的的首首首首选选选选区区区区域域域域，人人人人均均均均GDPGDP已已已已过过过过1010万万万万元元元元。中中中中心心心心城城城城区区区区则则则则承承承承担担担担了了了了
18、几几几几乎乎乎乎所所所所有的城市功能。有的城市功能。有的城市功能。有的城市功能。在在开开发发区区及及老老城城区区内内保保留留着着大大量量的的土土地地，依依造造津津滨滨高高速速公公路路的的连连接接，开开发发区区和和老老城城区区形形成成了了旺旺盛盛的的人人流流、物物流流和和信信息息流流。而而这这些些大大量量的的土土地地可可以以承承担担补补充充开开发发区区和和老老城城区区的的其其他他城城市市功功能能，如如商商务务、贸贸易、物流功能。易、物流功能。 结论：本案正是位于开发区与老城区的黄金结论：本案正是位于开发区与老城区的黄金结论：本案正是位于开发区与老城区的黄金结论：本案正是位于开发区与老城区的黄金轴
19、带上，可以发展成为现代化商业、物流业。轴带上，可以发展成为现代化商业、物流业。轴带上，可以发展成为现代化商业、物流业。轴带上，可以发展成为现代化商业、物流业。 站在张贵庄的地块上看：站在张贵庄的地块上看：本案适于做什么？本案适于做什么？ 天天天天津津津津最最最最漂漂漂漂亮亮亮亮最最最最宽宽宽宽阔阔阔阔的的的的迎迎迎迎宾宾宾宾路路路路世世世世纪纪纪纪大大大大道道道道贯贯贯贯穿穿穿穿本本本本案基地案基地案基地案基地 临临临临空空空空：紧紧紧紧邻邻邻邻天天天天津津津津滨滨滨滨海海海海国国国国际际际际机机机机场场场场，天天天天津津津津机机机机场场场场正正正正在在在在发发发发展展展展成成成成为为为为北北
20、北北方方方方最最最最大大大大的的的的货货货货运运运运机机机机场场场场，可可可可发发发发展展展展临临临临空空空空经经经经济济济济，并并并并与与与与北北北北京京京京机机机机场场场场与与与与天天天天津津津津港港港港口口口口联联联联动动动动，达达达达成成成成高高高高度度度度外外外外向向向向型型型型辐射功能。辐射功能。辐射功能。辐射功能。 临临临临路路路路：紧紧紧紧邻邻邻邻华华华华北北北北第第第第一一一一陆陆陆陆地地地地大大大大动动动动脉脉脉脉京京京京津津津津塘塘塘塘高高高高速速速速路路路路，辐辐辐辐射射射射北北北北京京京京非非非非常常常常方方方方便便便便。并并并并紧紧紧紧邻邻邻邻天天天天津津津津外外外
21、外环环环环线线线线，可可可可顺顺顺顺利利利利通通通通达达达达天天天天津津津津任任任任何何何何地地地地方方方方。拥拥拥拥有有有有天天天天津津津津最最最最宽宽宽宽最最最最美美美美的的的的标标标标志志志志心心心心性性性性大大大大道道道道世世世世纪纪纪纪大大大大道道道道，既既既既得得得得景景景景观观观观之之之之利利利利，又又又又得得得得交交交交通通通通之之之之畅畅畅畅。三三三三路路路路邻邻邻邻我我我我，则则则则不不不不仅仅仅仅近近近近通通通通天天天天津津津津各各各各处处处处，更更更更远远远远达达达达大大大大北北北北京京京京各各各各地地地地，并并并并为为为为天天天天津津津津城城城城市市市市之之之之标标标
22、标志志志志与与与与骄骄骄骄傲傲傲傲。同时还临近同时还临近同时还临近同时还临近“ “京哈京哈京哈京哈” ”、“ “京山京山京山京山” ”铁路大动脉。铁路大动脉。铁路大动脉。铁路大动脉。近近海海：本本案案靠靠近近北北方方最最大大的的出出海海口口天天津津港，天津港是北方重要的国际贸易港口。港，天津港是北方重要的国际贸易港口。此此外外，本本案案还还邻邻近近东东丽丽区区政政府府，邻邻近近消消费费力力比比较较强强的的河河东东区区河河西西区区；项项目目规规模模宏大，更有宏大，更有1600亩的大型苗圃区在其中亩的大型苗圃区在其中。综综综综述述述述：从从从从以以以以上上上上几几几几方方方方面面面面分分分分析析析
23、析，我我我我们们们们认认认认为为为为：本本本本案案案案在在在在空间和功能上有以下几大特点：空间和功能上有以下几大特点：空间和功能上有以下几大特点：空间和功能上有以下几大特点：它是大北京的重要组成部分；它是大北京的重要组成部分；它是大北京的重要组成部分；它是大北京的重要组成部分；它是京津塘经济物流链上的重要一环；它是京津塘经济物流链上的重要一环；它是京津塘经济物流链上的重要一环；它是京津塘经济物流链上的重要一环；是天津东部新的经济增长极；是天津东部新的经济增长极；是天津东部新的经济增长极；是天津东部新的经济增长极；是是是是天天天天津津津津新新新新机机机机场场场场经经经经济济济济区区区区的的的的重
24、重重重要要要要组组组组成成成成部部部部分分分分，京京京京津津津津机机机机场场场场集集集集团团团团的的的的重重重重组组组组以以以以及及及及磁磁磁磁悬悬悬悬浮浮浮浮列列列列车车车车的的的的到到到到来来来来将将将将提提提提升升升升天天天天津机场地位，北京就在家门口；津机场地位，北京就在家门口；津机场地位，北京就在家门口；津机场地位，北京就在家门口；它它它它是是是是天天天天津津津津经经经经济济济济技技技技术术术术开开开开发发发发区区区区与与与与中中中中心心心心城城城城区区区区之之之之间间间间的的的的粘粘粘粘合合合合剂剂剂剂，使使使使之之之之构构构构成成成成互互互互相相相相呼呼呼呼应应应应的的的的哑哑哑
25、哑铃铃铃铃结结结结构构构构，使使使使天天天天津津津津物流空海联动便捷，并带动京津冀诸多开发区。物流空海联动便捷，并带动京津冀诸多开发区。物流空海联动便捷，并带动京津冀诸多开发区。物流空海联动便捷，并带动京津冀诸多开发区。理念创新理念创新津京津京滨海城是什么？滨海城是什么？代表代表代表代表2121世纪天津新城市形象的标志性项目世纪天津新城市形象的标志性项目世纪天津新城市形象的标志性项目世纪天津新城市形象的标志性项目天津的门户天津的门户天津的门户天津的门户天津的第一城市客厅天津的第一城市客厅天津的第一城市客厅天津的第一城市客厅天津的新名片天津的新名片天津的新名片天津的新名片天津开发区与老城区之间的
26、超级粘合剂天津开发区与老城区之间的超级粘合剂天津开发区与老城区之间的超级粘合剂天津开发区与老城区之间的超级粘合剂它的辐射力不仅限于天津，而是大北京地区，它的辐射力不仅限于天津，而是大北京地区，它的辐射力不仅限于天津，而是大北京地区，它的辐射力不仅限于天津，而是大北京地区，2 2小时车程内，甚至辐射整个北方地区。小时车程内，甚至辐射整个北方地区。小时车程内，甚至辐射整个北方地区。小时车程内，甚至辐射整个北方地区。它是现代化的商业中心，并以商业为龙头，集商它是现代化的商业中心，并以商业为龙头，集商它是现代化的商业中心，并以商业为龙头，集商它是现代化的商业中心，并以商业为龙头，集商务、旅游、仓储、加
27、工、居住为一体，同时复合务、旅游、仓储、加工、居住为一体，同时复合务、旅游、仓储、加工、居住为一体，同时复合务、旅游、仓储、加工、居住为一体，同时复合了作为一个城市开发所应有的教育、休闲、娱乐、了作为一个城市开发所应有的教育、休闲、娱乐、了作为一个城市开发所应有的教育、休闲、娱乐、了作为一个城市开发所应有的教育、休闲、娱乐、文化等功能。文化等功能。文化等功能。文化等功能。它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环的主题性城区。的主题性城区。的主题性城区。的主题性城区。以
28、商业带动商务、旅游、居住、休以商业带动商务、旅游、居住、休闲娱乐，旅因商而兴，住因商而旺。闲娱乐，旅因商而兴，住因商而旺。浑然一体，相得益彰，共同发展。浑然一体，相得益彰，共同发展。 滨海公司作为城市开发商，张贵庄地块作为一滨海公司作为城市开发商，张贵庄地块作为一滨海公司作为城市开发商，张贵庄地块作为一滨海公司作为城市开发商，张贵庄地块作为一个主题新区，最主要的功能是商业，融合了为个主题新区，最主要的功能是商业，融合了为个主题新区，最主要的功能是商业，融合了为个主题新区，最主要的功能是商业，融合了为商业服务所衍生出的商务、旅游（商业本身复商业服务所衍生出的商务、旅游（商业本身复商业服务所衍生出
29、的商务、旅游（商业本身复商业服务所衍生出的商务、旅游（商业本身复合了部分的旅游概念），同时包括城市开发中合了部分的旅游概念），同时包括城市开发中合了部分的旅游概念），同时包括城市开发中合了部分的旅游概念），同时包括城市开发中必须具备的居住、教育、娱乐、文化、工业功必须具备的居住、教育、娱乐、文化、工业功必须具备的居住、教育、娱乐、文化、工业功必须具备的居住、教育、娱乐、文化、工业功能能能能。 与与传统商业区的不同？传统商业区的不同？名称：津京滨海城名称：津京滨海城津京：立足天津，辐射大北京津京：立足天津，辐射大北京滨滨海海：既既是是公公司司名名，也也意意味味着着临临机机场场（滨海国际机场）、临
30、港口、临海（滨海国际机场）、临港口、临海城：城：城市概念城市概念策略设计策略设计津京津京滨海城怎么做？滨海城怎么做？三老三老策略策略处理好处理好“三老三老”关系，特别是争取关系，特别是争取“一一老老”的支持是项目运作成败的关键。的支持是项目运作成败的关键。只只有和政府结成共同体，争取到政府的支有和政府结成共同体，争取到政府的支持，纳入政府的工作范畴，由政府通过持，纳入政府的工作范畴，由政府通过政策和宣传引导老板们参与，再由老板政策和宣传引导老板们参与，再由老板们去吸引老百姓。这个模式才会成功，们去吸引老百姓。这个模式才会成功，否则以目前滨海公司的实力来运作本项否则以目前滨海公司的实力来运作本项
31、目可能力不从心。目可能力不从心。 在在在在与与与与天天天天津津津津市市市市政政政政府府府府的的的的关关关关系系系系定定定定位位位位方方方方面面面面，滨滨滨滨海海海海公公公公司司司司应应应应强强强强调调调调本本本本项项项项目目目目对对对对再再再再造造造造天天天天津津津津新新新新形形形形象象象象的的的的重重重重要要要要作作作作用用用用，对对对对天天天天津津津津经经经经济济济济的的的的拉拉拉拉动动动动作作作作用用用用，对对对对城城城城市市市市功功功功能能能能的的的的完完完完善善善善和和和和优优优优化化化化作作作作用用用用，以以以以及及及及对对对对政政政政府府府府部部部部门门门门职职职职能能能能的的的
32、的优优优优化化化化作作作作用用用用，搞搞搞搞好好好好与与与与市市市市领领领领导导导导、主主主主管管管管领领领领导导导导和和和和相相相相关关关关业业业业务务务务部部部部门门门门的的的的关关关关系系系系，让让让让政政政政府府府府理理理理解解解解并并并并认认认认可可可可滨滨滨滨海海海海公公公公司司司司存存存存在在在在的的的的巨巨巨巨大大大大价价价价值值值值，从从从从而而而而扫扫扫扫清清清清来来来来自自自自政政政政府府府府方方方方面面面面的的的的障障障障碍碍碍碍，获获获获取取取取政政政政府府府府在在在在资资资资源源源源、政政政政策策策策方方方方面面面面的的的的大大大大力力力力支支支支持持持持，为为为为
33、滨海公司的腾飞创造良好的政策基础。滨海公司的腾飞创造良好的政策基础。滨海公司的腾飞创造良好的政策基础。滨海公司的腾飞创造良好的政策基础。坚坚持持“品品牌牌经经营营”的的战战略略方方针针。借借力力造造势势，打打造造品品牌牌，要要通通过过品品牌牌经经营营，以以无无形形驾驾驶驶有有形形，并并以以品品牌牌经经营营拉拉动动产产品品经经营营。结结合合到到本本项项目目的的具具体体情情况况就就是是：滨滨海海公公司司设设计计游游戏戏规规则则（照照顾顾老老板板们们和和老老百百姓姓的的双双方方利利益益，找找两两者者平平衡衡点点），为为老老板板们们提提供供服服务务，为为老老百百姓姓提提供供信信誉誉保保障障。类类似似大
34、大型型商商场场中中，商商家家（滨滨海海公公司司）、厂家（老板们）、消费者（老百姓）。、厂家（老板们）、消费者（老百姓）。以点带面，炒热地块。以某一项或几项以点带面，炒热地块。以某一项或几项得到政府大力支持的核心功能为起点，得到政府大力支持的核心功能为起点，撕开一个市场缺口，再顺势扩大战果。撕开一个市场缺口，再顺势扩大战果。而其他的城市基本功能部分则随着这个而其他的城市基本功能部分则随着这个功能的需求走，通过这样把地块炒热，功能的需求走，通过这样把地块炒热，把把“麻布麻布”变成变成“锦缎锦缎”，把生地变成，把生地变成熟地、熟地变成旺地、旺地变成宝地。熟地、熟地变成旺地、旺地变成宝地。 引爆点和支
35、撑点引爆点和支撑点汽车城汽车城天时。随着中国加入天时。随着中国加入天时。随着中国加入天时。随着中国加入WTOWTO，汽车关税下降，汽车关税下降，汽车关税下降，汽车关税下降，进口配额逐渐放开，国内个人消费能力提升进口配额逐渐放开，国内个人消费能力提升进口配额逐渐放开，国内个人消费能力提升进口配额逐渐放开，国内个人消费能力提升 。中国汽车的大众消费时代已经来临。中国汽车的大众消费时代已经来临。中国汽车的大众消费时代已经来临。中国汽车的大众消费时代已经来临。地利。中国汽车的进口的地利。中国汽车的进口的地利。中国汽车的进口的地利。中国汽车的进口的70%70%是通过天津港是通过天津港是通过天津港是通过天
36、津港进入国内市场，天津市本身也是一个汽车生进入国内市场，天津市本身也是一个汽车生进入国内市场，天津市本身也是一个汽车生进入国内市场，天津市本身也是一个汽车生产基地，是全国最大的汽车物流基地之一，产基地，是全国最大的汽车物流基地之一，产基地，是全国最大的汽车物流基地之一，产基地，是全国最大的汽车物流基地之一，交易分散。交易分散。交易分散。交易分散。汽车行业在国民经济中既是一个支柱型汽车行业在国民经济中既是一个支柱型行业，又是一个直接面向终端的行业，行业，又是一个直接面向终端的行业，汽车背后又蕴涵着深层次的汽车文化和汽车背后又蕴涵着深层次的汽车文化和历史，代表着时尚的生活方式。历史，代表着时尚的生
37、活方式。汽车展览对相关行业拉动作用强，据测汽车展览对相关行业拉动作用强，据测算，算，2000年北京国际汽车展直接与相关年北京国际汽车展直接与相关收入的比例为收入的比例为1：6.07。 汽车城战略定位汽车城战略定位 依依依依托托托托大大大大北北北北京京京京，辐辐辐辐射射射射中中中中国国国国整整整整个个个个长长长长江江江江以以以以北北北北地地地地区区区区，中中中中国国国国北北北北方方方方最大的汽车博览中心、流通中心和汽车商务中心最大的汽车博览中心、流通中心和汽车商务中心最大的汽车博览中心、流通中心和汽车商务中心最大的汽车博览中心、流通中心和汽车商务中心 中中中中国国国国加加加加入入入入WTOWTO
38、之之之之后后后后世世世世界界界界汽汽汽汽车车车车产产产产业业业业相相相相关关关关产产产产品品品品与与与与品品品品牌牌牌牌进进进进入入入入中中中中国国国国市市市市场场场场，尤尤尤尤其其其其是是是是进进进进入入入入中中中中国国国国北北北北方方方方市市市市场场场场的的的的超超超超级级级级门门门门户户户户与与与与平台。平台。平台。平台。 天天天天津津津津市市市市城城城城市市市市经经经经济济济济发发发发展展展展战战战战略略略略的的的的重重重重要要要要突突突突破破破破点点点点（汽汽汽汽车车车车城城城城与与与与汽汽汽汽车车车车节节节节），成成成成为为为为京京京京津津津津地地地地区区区区经经经经济济济济发发发
39、发展展展展的的的的粘粘粘粘合合合合剂剂剂剂，天天天天津津津津市市市市区区区区与与与与滨滨滨滨海海海海新新新新区区区区区区区区域域域域经经经经济济济济的的的的粘粘粘粘合合合合剂剂剂剂，促促促促进进进进大大大大北北北北京京京京地地地地区区区区经经经经济济济济一体化。一体化。一体化。一体化。 天天天天津津津津市市市市城城城城市市市市营营营营销销销销与与与与城城城城市市市市品品品品牌牌牌牌的的的的重重重重要要要要支支支支撑撑撑撑点点点点，天天天天津津津津市市市市第第第第三三三三发发发发展展展展阶阶阶阶段段段段的的的的新新新新形形形形象象象象、天天天天津津津津市市市市城城城城市市市市的的的的新新新新名名
40、名名片片片片、大大大大北北北北京京京京地区的客厅。地区的客厅。地区的客厅。地区的客厅。 天津市东部商业中心（张贵庄项目）的核心支撑点。天津市东部商业中心（张贵庄项目）的核心支撑点。天津市东部商业中心（张贵庄项目）的核心支撑点。天津市东部商业中心（张贵庄项目）的核心支撑点。 绝对迥异于北京车展，它包括：绝对迥异于北京车展，它包括：绝对迥异于北京车展，它包括：绝对迥异于北京车展，它包括：（1 1） 汽车品牌的展览展示功能；汽车品牌的展览展示功能；汽车品牌的展览展示功能；汽车品牌的展览展示功能；（2 2） 汽汽汽汽车车车车旅旅旅旅游游游游功功功功能能能能：开开开开发发发发汽汽汽汽车车车车主主主主题题
41、题题公公公公园园园园，与与与与定定定定期期期期汽汽汽汽车车车车展展展展示示示示、汽汽汽汽车车车车集集集集中中中中展展展展览览览览和和和和与与与与汽汽汽汽车车车车相相相相关关关关的的的的其其其其他他他他活活活活动动动动（如如如如名名名名车车车车试驾活动）相结合发展汽车旅游；试驾活动）相结合发展汽车旅游；试驾活动）相结合发展汽车旅游；试驾活动）相结合发展汽车旅游；（3 3） 企业间交易功能；企业间交易功能；企业间交易功能；企业间交易功能；（4 4） 企业与个人之间的交易功能；企业与个人之间的交易功能；企业与个人之间的交易功能；企业与个人之间的交易功能；（5 5） 汽车物流功能；汽车物流功能；汽车物
42、流功能；汽车物流功能；（6 6） 汽车售后服务功能。汽车售后服务功能。汽车售后服务功能。汽车售后服务功能。（7 7）辅辅辅辅助助助助商商商商务务务务办办办办公公公公功功功功能能能能：汽汽汽汽车车车车产产产产业业业业及及及及相相相相关关关关行行行行业业业业的的的的办办办办公公公公用用用用地；地；地；地；（8 8）会议功能：举办各类与汽车相关的会议；）会议功能：举办各类与汽车相关的会议；）会议功能：举办各类与汽车相关的会议；）会议功能：举办各类与汽车相关的会议；（9 9）休休休休闲闲闲闲居居居居住住住住功功功功能能能能：酒酒酒酒店店店店、商商商商业业业业、住住住住宅宅宅宅，为为为为商商商商务务务务
43、功功功功能能能能进进进进行配套；行配套；行配套；行配套；为谁为谁服务？服务？汽汽汽汽车车车车厂厂厂厂家家家家：中中中中国国国国汽汽汽汽车车车车的的的的进进进进口口口口的的的的70%70%是是是是通通通通过过过过天天天天津津津津港港港港进进进进入入入入国国国国内内内内市市市市场场场场，天天天天津津津津市市市市本本本本身身身身也也也也是是是是一一一一个个个个汽汽汽汽车车车车生生生生产产产产基基基基地地地地，是是是是全全全全国国国国最最最最大大大大的的的的汽汽汽汽车车车车物物物物流流流流基基基基地地地地之之之之一一一一，交交交交易易易易分分分分散散散散。随随随随着着着着中中中中国国国国加加加加入入入
44、入WTOWTO，汽汽汽汽车车车车关关关关税税税税下下下下降降降降，进进进进口口口口配配配配额额额额逐逐逐逐渐渐渐渐放放放放开开开开，国国国国内内内内个个个个人人人人消消消消费费费费能能能能力力力力提提提提升升升升，汽汽汽汽车车车车物物物物流流流流量量量量将将将将大大大大幅幅幅幅度度度度上上上上扬扬扬扬，极极极极需需需需要更高层次的展示交易的场所。要更高层次的展示交易的场所。要更高层次的展示交易的场所。要更高层次的展示交易的场所。汽车代理销售企业：进行品牌展示和交易；汽车代理销售企业：进行品牌展示和交易；汽车代理销售企业：进行品牌展示和交易；汽车代理销售企业：进行品牌展示和交易；最最最最终终终终
45、消消消消费费费费者者者者为为为为京京京京津津津津塘塘塘塘地地地地区区区区重重重重点点点点，辐辐辐辐射射射射整整整整个个个个长长长长江江江江以以以以北北北北的的的的广广广广大大大大区区区区域域域域的的的的汽汽汽汽车车车车消消消消费费费费者者者者及及及及汽汽汽汽车车车车爱爱爱爱好好好好者，购买和参观。者，购买和参观。者，购买和参观。者，购买和参观。 汽车城的特点汽车城的特点有有有有固固固固定定定定的的的的经经经经营营营营场场场场所所所所和和和和汽汽汽汽车车车车信信信信息息息息、结结结结算算算算、分分分分装装装装、储藏、运输等配套服务设施；储藏、运输等配套服务设施；储藏、运输等配套服务设施；储藏、运
46、输等配套服务设施；陈列大量汽车及相关配件以供看样订货；陈列大量汽车及相关配件以供看样订货；陈列大量汽车及相关配件以供看样订货；陈列大量汽车及相关配件以供看样订货；为吸引客户进场交易提供便利；为吸引客户进场交易提供便利；为吸引客户进场交易提供便利；为吸引客户进场交易提供便利； “ “市场市场市场市场” ”经营管理机构不参与商品经营；经营管理机构不参与商品经营；经营管理机构不参与商品经营；经营管理机构不参与商品经营；进场可长期驻场；进场可长期驻场；进场可长期驻场；进场可长期驻场；与与与与产产产产品品品品销销销销售售售售、展展展展示示示示、物物物物流流流流、信信信信息息息息发发发发布布布布、会会会会
47、议议议议召召召召开开开开相相相相匹匹匹匹配配配配的的的的休休休休闲闲闲闲、运运运运动动动动、娱娱娱娱乐乐乐乐、餐餐餐餐饮饮饮饮等等等等服服服服务。务。务。务。汽车城功能汽车城功能集散、配送功能；集散、配送功能；集散、配送功能；集散、配送功能；会议、展销功能；会议、展销功能；会议、展销功能；会议、展销功能；中介、服务、管理功能；中介、服务、管理功能；中介、服务、管理功能；中介、服务、管理功能；信息中心功能；信息中心功能；信息中心功能；信息中心功能；结算、价格形成、交易功能；结算、价格形成、交易功能；结算、价格形成、交易功能；结算、价格形成、交易功能；配送功能；配送功能；配送功能；配送功能；娱乐、
48、运动、休闲旅游功能。娱乐、运动、休闲旅游功能。娱乐、运动、休闲旅游功能。娱乐、运动、休闲旅游功能。其他产业支撑点其他产业支撑点 花木博览城（北方花都）花木博览城（北方花都）花木博览城（北方花都）花木博览城（北方花都） 主题主题主题主题MALLMALL 图书、音像文化用用品博览城图书、音像文化用用品博览城图书、音像文化用用品博览城图书、音像文化用用品博览城 物流、仓储中心物流、仓储中心物流、仓储中心物流、仓储中心 国际企业村（温泉度假村）国际企业村（温泉度假村）国际企业村（温泉度假村）国际企业村（温泉度假村） 主题度假酒店（中远期）主题度假酒店（中远期）主题度假酒店（中远期）主题度假酒店（中远期
49、） 主题公园：结婚公园、主题公园：结婚公园、主题公园：结婚公园、主题公园：结婚公园、撒野公园、运动公园撒野公园、运动公园撒野公园、运动公园撒野公园、运动公园 观光农（林）业观光农（林）业观光农（林）业观光农（林）业 综合室内体育馆综合室内体育馆综合室内体育馆综合室内体育馆 影剧院、汽车电影院（远期）影剧院、汽车电影院（远期）影剧院、汽车电影院（远期）影剧院、汽车电影院（远期） 学村学村学村学村 城市经营城市经营城市经营城市经营/ /设计学院设计学院设计学院设计学院 居住居住居住居住 规划设计建议规划设计建议地地地地块块块块受受受受市市市市区区区区辐辐辐辐射射射射的的的的一一一一部部部部分分分分
50、应应应应是是是是内内内内向向向向型型型型的的的的，偏偏偏偏重重重重于于于于居居居居住住住住。而而而而靠靠靠靠近近近近外外外外环环环环和和和和滨滨滨滨海海海海新新新新区区区区的的的的部部部部分分分分应应应应是是是是外外外外向向向向型型型型的的的的，偏偏偏偏重于商贸。重于商贸。重于商贸。重于商贸。商商商商贸贸贸贸和和和和其其其其配配配配套套套套是是是是众众众众星星星星捧月捧月捧月捧月THEENDS,THANKS总策划：王志纲总策划：王志纲策划总监：路策划总监：路虎、任国刚虎、任国刚项目总监：董项目总监：董方方执行策划：张志宇、刘执行策划：张志宇、刘玮、玮、翟战平、李翟战平、李涛涛王志纲工作室王志纲工作室2002/4/12
