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1、同策研展部同策研展部20092009年年6 6月月通安住宅项目市场研究以及产品定位报告通安住宅项目市场研究以及产品定位报告谨呈：谨呈：市场研究部分结构市场研究部分结构项目主要问题导出项目主要问题导出特定模型下的机会点挖掘特定模型下的机会点挖掘项目整体战略的确定项目整体战略的确定产品定位及建议产品定位及建议项目优、劣势盘点项目优、劣势盘点苏州经济苏州经济苏州经济整体高位运行，城市消费力强，长三角综合苏州经济整体高位运行，城市消费力强，长三角综合实力三甲实力三甲苏州城市位置靠近上海，受其辐射，容易获得利好200公里公里第第2位位第第5位位苏州经济处于高位运行，位列江苏第一，长三角第二苏州可支配收入
2、和消费水平位居长三角第五20082008年长三角城市年长三角城市GDPGDP排位图排位图20082008年长三角城市可支配收入和消费支出情况年长三角城市可支配收入和消费支出情况亿元亿元元元资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局苏州人口苏州人口苏州本地人口基数大、外来人口不断涌入，保证充足苏州本地人口基数大、外来人口不断涌入，保证充足的购房潜在需求的购房潜在需求苏州人口总体保持增长的态势，08年少量下浮，总体维持在8的增长03-0803-08年苏州常住人口增长情况年苏州常住人口增长情况第第 4 位位苏州外来人口比重逐年增加，截至2008年已经达到苏州总人口的45%资料来源：苏州统计局资料来源：
3、苏州统计局0808年各主要城市常住人口年各主要城市常住人口苏州常住人口在主要城市中排位第4，仅次于一线城市0.08 %03-0803-08年苏州常住人口构成年苏州常住人口构成45%新区新区p长江路沿线商业的规划长江路沿线商业的规划p新区科技城整体规划完成新区科技城整体规划完成全市全市p轨道交通建设和高速道路改造轨道交通建设和高速道路改造p火车站改造工程火车站改造工程p两大区域中心的启动两大区域中心的启动园区园区p园区三期的持续发展园区三期的持续发展p青剑湖副中心的兴起青剑湖副中心的兴起p世界机器人足球大赛独墅湖高教区世界机器人足球大赛独墅湖高教区吴中区吴中区p整合太湖度假区，着力发展整合太湖度
4、假区，着力发展p越溪副中心的崛起越溪副中心的崛起相城区相城区p中央商务区的规划建设中央商务区的规划建设城市规划城市规划各区域鲜明的城市规划，保证了城市整体的健康发展各区域鲜明的城市规划，保证了城市整体的健康发展态势，同时也是房地产能够持续长久发展的动因态势，同时也是房地产能够持续长久发展的动因苏州房价苏州房价20042004年以来，苏州各区房价一直保持着稳定快速的增年以来，苏州各区房价一直保持着稳定快速的增长势头长势头纵观苏州商品房住宅价格走纵观苏州商品房住宅价格走势，大致分为两个阶段：势，大致分为两个阶段：19991999年至年至20032003年由于市场年由于市场不成熟，由于受成交量小、市
5、不成熟，由于受成交量小、市场变化大等原因影响，价格走场变化大等原因影响，价格走势稳定性不够势稳定性不够20042004年以后，苏州房地产进年以后，苏州房地产进入稳定高速发展阶段，住宅价入稳定高速发展阶段，住宅价格一直保持着格一直保持着13%-17%13%-17%左右的左右的增长，幅度逐渐稳重小升增长，幅度逐渐稳重小升高新区区域价格处在全市的高新区区域价格处在全市的中游水平中游水平07-0807-08年苏州全市商品房供求比年苏州全市商品房供求比资料来源：苏州房产网上销售系统资料来源：苏州房产网上销售系统房地产房地产大市大市整体房地产成交态势良好，宏观调控后，整体房地产成交态势良好，宏观调控后，2
6、0092009年开春年开春迎来小阳春迎来小阳春价格回归后，趋于平稳价格回归后，趋于平稳由重点由重点发展中心区展中心区“北北扩西西进”新区简介新区简介高新区作为苏州最早开发片区，目前处在全新规划发高新区作为苏州最早开发片区，目前处在全新规划发展的阶段，未来的发展趋势良好展的阶段，未来的发展趋势良好北北扩扩西西进进北扩西进：北扩西进： 依托西部优势，向北加大浒墅关地区的开发建设力度，向西加快通安、东渚两个分区的开发，通过北通过北扩西进加快推进城市化进程扩西进加快推进城市化进程。 把新区西部建成集高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住于一体的科技、文化、生态、高效的现
7、代化新城科技、文化、生态、高效的现代化新城规划总用地223平方千米，规划总人口100-130万人。 新区新区房地产房地产新区房地产市场供求相对平衡，整体房价也比较稳定新区房地产市场供求相对平衡，整体房价也比较稳定整体供需比整体供需比为1.171.17，供求相，供求相对平衡，平衡，2 2月份已月份已经出出现了供小于求了供小于求的的现象，整体的市象，整体的市场相相对较为健健康康从成交情况看，从从成交情况看，从0808年底开始，年底开始，新区成交一直新区成交一直稳中有升；中有升；从价格来看，从价格来看，虽有一定的波有一定的波动性，但价格性，但价格稳定在定在60006000元元/ /平米；平米；区域划
8、分区域划分按照地域性和区域特性，我们一般将新区划分为中心按照地域性和区域特性，我们一般将新区划分为中心板块、浒通板块和滨湖板块，本案处在浒通板块板块、浒通板块和滨湖板块，本案处在浒通板块浒通板块浒通板块滨湖板块滨湖板块新区中心板块新区中心板块中心区中心区板块板块中心区板块一般分为狮山板块、何山板块和玉山板块中心区板块一般分为狮山板块、何山板块和玉山板块国际公馆国际公馆今创启园今创启园嘉业阳光假日嘉业阳光假日鑫苑国际城市花园鑫苑国际城市花园LOMOLOMO铂客铂客君地风华君地风华新港天都新港天都何山板块何山板块新港名尚新港名尚狮山板块狮山板块玉山板块玉山板块中心区中心区板块板块中心区板块体量大，
9、价格在中心区板块体量大，价格在7000-80007000-8000区间，部分新区区间，部分新区乡镇客源导入乡镇客源导入项目名称项目名称物业类型物业类型容积率容积率占地面积占地面积建筑面积建筑面积余量余量总户数总户数均价均价鑫苑国际城市花园小高层、高层1.811.9万21.5万18.5万23467200新港天都高层1.711.3万19.2万19.2万一期1341/新港名尚高层1.920.87万1.7万0.9万1908200今创启园高层22万4.3万1.1万5657800阳光假日多层、小高层、高层1.525万37.5万2万25006800君地风华高层2.52.8万7万1万4636600国际公馆小高
10、层、高层26.4万12.7万1.4万10838000LOMO铂客高层3.921万4.8万0.5万2197100楼盘楼盘客户分布情况客户分布情况今创启园新区中心区客源为主，其次为吴中区和市区，少量新区乡镇客源嘉业阳光假日新区和木渎客源为主，其次为市区，新区乡镇客源占一定比例鑫苑国际城市花园新区中心区和市区客源为主新港名尚新区中心区和市区客源为主，少量吴中客源国际公馆新区中心区和市区客源为主LOMO铂客新区客源为主，乡镇客源占相当比例滨湖板块滨湖板块滨湖板块处于起步阶段，公寓价格在滨湖板块处于起步阶段，公寓价格在50005000左右，以区左右，以区域内部客户为主域内部客户为主项目名称项目名称物业类
11、型物业类型容积率容积率占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数均价均价青山绿庭3期多层、高层、叠加别墅1.110.2万12.8万860多层5300小高4800叠加6500水秀纺高层、别墅112万12万980高层预计4800别墅7500水秀纺水秀纺青山绿庭青山绿庭浒通板块浒通板块浒通板块分为浒关镇和通安镇，本案位于通安镇浒通板块分为浒关镇和通安镇，本案位于通安镇金光大道金光大道鸿锦新苑鸿锦新苑新港名墅新港名墅惠泽云锦城惠泽云锦城浒新金榈湾浒新金榈湾本案本案新创理想城新创理想城浒浒关关镇镇通安镇通安镇浒关镇浒关镇区域住宅市场处于发展阶段，容积率不高，物业类型区域住宅市场处于发展阶段，容积率不高
12、，物业类型混杂，多层价格在混杂，多层价格在5100-52005100-5200，小高层价格在，小高层价格在4200-4200-46004600，后续公寓市场供应量较大，后续公寓市场供应量较大项目名称项目名称物业类型物业类型容积率容积率占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数余量余量均价均价浒新金榈湾多层、小高层、别墅1.313.5万16万1300464多层5100小高4600联排7500叠加6300新港名墅多层、洋房、小高层、高层、联排1.4814万20.8万1137760多层5200小高4400联排7500金光大道小高层1.767.7万15.5万10644504700惠泽云锦城小高层、高
13、层、别墅1.612万19万一期282一期45二期95小高4200联排6280新创理想城多层、小高层、高层1.5530万50万3800138+7幢高层高层4900鸿锦新苑多层、小高层1.62.1万3.4万34143多层5100小高4300开发商开发商地块位置地块位置占地面积占地面积用途用途出让年限出让年限容积率容积率建筑密度建筑密度绿化率绿化率建筑面积建筑面积楼面价楼面价新景天永安路南、永莲路西66190.3居住701.330%35%860592324元/平米新创建设高新312国道西、鸿福路南98769.8居住701.735%35%167909706元/平米客户盘点客户盘点浒关片区客源为主，区域
14、性明显，少量通安片区客源浒关片区客源为主，区域性明显，少量通安片区客源导入导入楼盘楼盘客源客源浒新金榈湾浒关客源占65%，新区其它区域20%，市区10%，其它5%以浒关片区个体户、周边企业中高管是购房主力；其次为周边区域企业工作的工薪阶层新港名墅以浒关板块区域客源为主，包括当地拆迁换房者、二次置业或为子女购房客户、周边企业工作的“新苏州人”金光大道浒关52%，阳山23%，新区其它区域10%，市区5%，其它5%以浒关片区原有居民二次改型置业客源为主，部分新区工作的新苏州人，少量通安客源导入惠泽云锦城浒关80%，新区其它10%，市区5%，其它5%以浒关片板块为主，也有新区其它区域客户，少量通安客源
15、导入新创理想城新区中心区65%，浒关20%，市区10%，其它5%新区工薪阶层、浒关片区的个体户、私营业主等购房自住为主，也有部分外区域客户鸿锦新苑浒关56%，通安14%，新区其它区域20%，市区7%，其它3%主要为浒关板块客源，周边拆迁客户客户为主通安镇通安镇本案地处未来政府旁、商品房规划集中区，为镇上首本案地处未来政府旁、商品房规划集中区，为镇上首个商品住宅项目个商品住宅项目华通新天地华通新天地未来政府未来政府未来商品房规划区未来商品房规划区华华 通通 家家 园园老镇中心老镇中心宗地研判宗地研判按照上文的板块划分，本案处于新区通安镇未来居住中心；本案地块平整，总建筑面积7.86万方左右，属于
16、小型社区；容积率1.5，物业类型可选性比较灵活；本案是通安镇规划中心区、体量不大的纯住宅社区本案是通安镇规划中心区、体量不大的纯住宅社区地块位置地块位置高新区通安镇华金路南、西唐路西占地面积占地面积52406.2平米用途用途城镇住宅出让年限出让年限70容积率容积率1.5建筑密度建筑密度35%绿化率绿化率35%成交总价成交总价8490万元楼面价楼面价1080元/平米建筑高度建筑高度36米停车位停车位1个/户地块四至地块四至北面工厂北面工厂工厂环绕，配套缺乏，地处新兴区域工厂环绕，配套缺乏，地处新兴区域北面高压线北面高压线东面在建厂房东面在建厂房南面民房南面民房西面变电站西面变电站西面河道西面河道
17、西面工业园西面工业园南面农田南面农田周边环境周边环境工厂环绕，北临高压线，与通安变电房一河之隔；工厂环绕，北临高压线，与通安变电房一河之隔；周边配套周边配套配套缺乏，距镇中心步行需配套缺乏，距镇中心步行需1010分钟；分钟；交通情况交通情况周边仅一路公交车经过；周边仅一路公交车经过；永新品牌永新品牌永新置地的品牌优势对项目的提升作用明显永新置地的品牌优势对项目的提升作用明显深耕新区近深耕新区近7 7年，新区发展的创造者与见证者年，新区发展的创造者与见证者获奖经历：获奖经历：20072007年苏州市房地产开发企业综合实力年苏州市房地产开发企业综合实力2020强，强，20072007年年江苏省房地
18、产业江苏省房地产业5050强企业，强企业，20082008年中国房地产开发企业年中国房地产开发企业500500强，强，20082008年苏州最具影响力房地产企业等年苏州最具影响力房地产企业等开发项目：开发项目：龙山花园、阳山花苑、华通花园、嘉怡苑馨都广场、四季新龙山花园、阳山花苑、华通花园、嘉怡苑馨都广场、四季新家园、东湖林语、第三置业、马墩路商业街、金光大道家园、东湖林语、第三置业、马墩路商业街、金光大道、金光大道、金光大道、太湖、太湖锦绣坊、水秀纺等锦绣坊、水秀纺等浒通板块浒通板块区域客源为主，少量通安客源区域客源为主，少量通安客源导入浒关，但由于区域发展情况导入浒关，但由于区域发展情况浒
19、关客源难以导入通安浒关客源难以导入通安滨湖板块滨湖板块区域内部客源为主区域内部客源为主新区中心板块新区中心板块中心区和市区客源为主中心区和市区客源为主客户总结客户总结本案的客源主要集中在区域内部本案的客源主要集中在区域内部区域客源区域客源客源一客源一: :人口基数增长及拆迁安置带来的本地潜在客源人口基数增长及拆迁安置带来的本地潜在客源本地人口基数稳定增长本地人口基数稳定增长建筑面积建筑面积120120万平方米的华通花园，是苏州市万平方米的华通花园，是苏州市最大的安置区之一最大的安置区之一区域客源区域客源客源二：以鑫澳钢材现货交易市场、江苏物流为主的客源二：以鑫澳钢材现货交易市场、江苏物流为主的
20、流通业带来的专业市场客源流通业带来的专业市场客源在做强、做大鑫澳钢材市场、恒通再生资源有限公司等基础上，继续加大重点项目的招商引资，全力将312国道两侧打造成华东地区最大的物流商贸区之一区域客源区域客源客源三：企业的迅猛发展带来的产业客源客源三：企业的迅猛发展带来的产业客源企业数量不断增加，企业数量不断增加，20082008年突破年突破400400个；个；企业营业收入总额逐年升高，平均年年增幅达到企业营业收入总额逐年升高，平均年年增幅达到41%41%；第二产业和第三产业增幅明显，第二产业和第三产业增幅明显，20082008年第三产业的比例接近年第三产业的比例接近50%50%。问卷调查问卷调查研
21、究区域研究区域样本数样本数25252525岁以上人群岁以上人群岁以上人群岁以上人群被调查者为打算在苏被调查者为打算在苏州购买住宅物业的本州购买住宅物业的本地及外地人员地及外地人员目标人群目标人群研究方法：研究方法：研究方法：研究方法：定量、定性结合研究定量、定性结合研究访问方法：访问方法：访问方法：访问方法：街头定向访问街头定向访问一对一访问一对一访问以节假日为主进行访问以节假日为主进行访问访问访问/ /抽样方法抽样方法本本次次调调查查共共发发放放问问卷卷137137份份，其其中中本本地地客客户户6060份份，产产业业客客户户3737份份，专专业业市市场场客客户户4040份份普调普调普调普调1
22、37137137137份样本份样本份样本份样本华通花园华通花园1-41-4区区通安商业中心（华通安商业中心（华通商业街、老镇中通商业街、老镇中心区）心区）通安政府官员及教通安政府官员及教师师专业市场（鑫澳钢专业市场（鑫澳钢材市场）材市场）知名企业（固锝电知名企业（固锝电子等）子等）专访专访1818人人专业市场专业市场客户研究客户研究年龄、居住条件、房型及面积分析年龄、居住条件、房型及面积分析专业市场专业市场客户研究客户研究收入、购房目的、时间及首选区域分析收入、购房目的、时间及首选区域分析市区和园区为主市区和园区为主客户访谈客户访谈： 黄先生，福建人，鑫澳钢材市场经营户 看法：我们周边很多人在
23、苏州只是做生意，有部分也会购房投资或暂时居住，但大部分都会选择市区和园区，通安镇上休闲、娱乐、配套等都非常差，我们宁愿选择到周边的浒关置业。专业市场专业市场客户研究客户研究外地生意人为主，购房首选成熟区域（园区、市区等）外地生意人为主，购房首选成熟区域（园区、市区等），导入通安的概率极低，导入通安的概率极低本地客户本地客户研究研究年龄、职业、居住条件及收入分析年龄、职业、居住条件及收入分析本地客户本地客户研究研究居住房型、面积、购房时间及目的居住房型、面积、购房时间及目的本地客户本地客户研究研究拆迁户、私营业主、政府官员等，拆迁户、私营业主、政府官员等，区域购房的主力军区域购房的主力军客户访谈
24、客户访谈： 张阿姨，华通花园二区居民，两套拆迁房 看法：华通花园居住品质太差，小区绿化少，也没有运动设施，整体环境不好，但在这边生活了这么多年，不想离开了，有机会在镇上买套环境好点的房子。产业客户产业客户研究研究年龄、居住条件、房型及居住面积分析年龄、居住条件、房型及居住面积分析产业客户产业客户研究研究收入、购房时间、目的及购房首选区域分析收入、购房时间、目的及购房首选区域分析产业客户产业客户研究研究产业客户，产业客户，企业发展带来的重要客源企业发展带来的重要客源客户访谈客户访谈： 马先生，通安工业园，企业白领 看法：通安消费不高，在这边买房子不用贷太多款，工作也在这边，比较方便，以后父母来了
25、也可以住，环境也不错。客户定位客户定位核心客户核心客户其它区域客户及部分其它区域客户及部分投资客户投资客户重要客户重要客户游离客户游离客户当地客户为主，主当地客户为主，主要为拆迁户、私营要为拆迁户、私营业主、政府官员等业主、政府官员等当地产业客户，主要当地产业客户，主要为企业中高层为企业中高层 1 1、苏州市场健康向上发展、苏州市场健康向上发展 2 2、新区市场稳定持续前行、新区市场稳定持续前行 3 3、浒通板块处在初步发展阶段，上升空间大，后续供给量少、浒通板块处在初步发展阶段，上升空间大，后续供给量少 4 4、区域市场供应短缺，未来规划利好、区域市场供应短缺，未来规划利好 5 5、永新置地
26、的品牌优势明显、永新置地的品牌优势明显大大势稳势稳定，市定，市场场良性良性发发展，本案无明展，本案无明显竞显竞争争优势盘点优势盘点 1 1、区域认知度不高，溢价提升受限、区域认知度不高，溢价提升受限 周边工厂、高压线、变电站、民房降低了项目整体品质，客户心理价格不高周边工厂、高压线、变电站、民房降低了项目整体品质，客户心理价格不高 客户语录：王阿姨：周边都是工厂，还有一排高压线，环境非常差，根本没有人客户语录：王阿姨：周边都是工厂，还有一排高压线，环境非常差，根本没有人愿意住到那里去；愿意住到那里去； 2 2、外围市场供应量大，价格提升受到抑制、外围市场供应量大，价格提升受到抑制 周边板块市场
27、供应量大，其中浒关镇约周边板块市场供应量大，其中浒关镇约4545万平米，价格的提升受到外区抑制万平米，价格的提升受到外区抑制劣势盘点劣势盘点 3 3、客户购房迫切程度不高、客户购房迫切程度不高劣势盘点劣势盘点 4 4、客户心理价格接受度低、客户心理价格接受度低意向客户中仅意向客户中仅25%25%选择在两选择在两年内购房年内购房意向客户心理价位主要集中在意向客户心理价位主要集中在42004200元以下，占比近元以下，占比近66%66%；核心问题导出核心问题导出针对此类客户，如何打造出合适他们且有市场竞争力的针对此类客户，如何打造出合适他们且有市场竞争力的产品？产品？如何控制成本，提升售价？如何控
28、制成本，提升售价？项目机会挖掘项目机会挖掘客户需求客户需求市场机会市场机会营销展示营销展示客户需求客户需求物业类型及结构需求物业类型及结构需求客户语录客户语录： 1.小高层的房子比较有气势，看起来档次比较高； 2.住惯了多层，感觉再住就跟拆迁房没什么区别，虽然洋房不了解，但肯定洋气； 3.复式住起来比较舒服，但是面积不需要太大； 客户需求客户需求房型及面积需求房型及面积需求客户语录客户语录： 1.拆迁房最大就120平米，最好120平米以上，三个房间，有两个卫生间； 2.准备买套房子结婚，钱不是很多，两房的就可以了，面积最好在100平米左右，住起来不觉得拥挤；客户需求客户需求建筑风格及立面材质需
29、求建筑风格及立面材质需求客户语录客户语录： 1.不认识什么风格，觉得一般现代的挺不错的，不喜欢比较花哨的； 2.房子一定要用面砖，不但看上去舒服，而且比较有档次；客户需求客户需求功能及智能化需求功能及智能化需求客户语录客户语录： 1.最好南北都有阳台，不但通风好，而且实用性比较强； 2.最好能有太阳能，不仅省电，用起来也很方便； 3.闭路电视、可视对讲等最好全都有，这样小区比较安全，物业管理一定要到位，小区音乐就无所谓了；提问（户型）提问（户型）对层高的要求？对层高的要求？对厨房和卫生间的面积要求？对厨房和卫生间的面积要求？回答：回答：层高最好在层高最好在3 3米左右，显得比较宽敞米左右，显得
30、比较宽敞厨房最好在厨房最好在10-1510-15平米，卫生间在平米，卫生间在8-108-10平米平米提问（景观）提问（景观）景观要求？景观要求？社区配套要求？社区配套要求？对车位的要求？对车位的要求？回答：回答：比较向往集中景观带，最好能引入水系；比较向往集中景观带，最好能引入水系；尽量多一些运动设施，能经常锻炼身体；尽量多一些运动设施，能经常锻炼身体；车位最好多一点，停车方便车位最好多一点，停车方便客户需求客户需求专项客户访谈分析专项客户访谈分析市场机会市场机会从户型而言，高附加值的户型可以促进项目去化，提从户型而言，高附加值的户型可以促进项目去化，提升项目的价格升项目的价格君地风华精装挑高
31、大堂率先展示，提升项目品质君地风华精装挑高大堂率先展示，提升项目品质营销展示营销展示营销展示能弱化环境劣势，提升项目品质营销展示能弱化环境劣势，提升项目品质鑫苑国际城市花园样板区展示鑫苑国际城市花园样板区展示样板区样板区精装挑高大堂精装挑高大堂机会总结机会总结客户需求：客户需求： 1 1、物业类型物业类型: :小高层为主，其次为多层和洋房小高层为主，其次为多层和洋房 2 2、物业结构、物业结构: :平层为主平层为主 3 3、房型：、房型：3-2-23-2-2为主，其次为为主，其次为3-2-13-2-1和和2-2-12-2-1 4 4、户型面积：、户型面积：110-130110-130平米平米,
32、 ,其次为其次为90-10090-100平米平米 5 5、建筑风格、建筑风格: :现代、中式风格为主现代、中式风格为主 6 6、立面材质：面砖为主、立面材质：面砖为主 7 7、功能：南北双阳台、主卧带阳台、主卧带卫生间居多、功能：南北双阳台、主卧带阳台、主卧带卫生间居多 8 8、智能化：太阳能、闭路电视、可视对讲等，注重安全性、智能化：太阳能、闭路电视、可视对讲等，注重安全性 9 9、专项需求：层高、景观、配套、车位、专项需求：层高、景观、配套、车位市场机会：产品附加值可以成为项目实现溢价的主要方式市场机会：产品附加值可以成为项目实现溢价的主要方式营销展示：景观和样板区的先期展示能提升客户认知
33、度营销展示：景观和样板区的先期展示能提升客户认知度案例借鉴案例借鉴在区域市场认知度不高的前提下，严格控制成本、通在区域市场认知度不高的前提下，严格控制成本、通过物业类型及产品附加值提高售价过物业类型及产品附加值提高售价楼盘楼盘楼板价楼板价物业类型物业类型以及作用以及作用上上城3343洋房7500引爆市场、获利多层6500获利小高层5000-5500回收资金商铺18000获利本案整体营销策略本案整体营销策略以客户需求为导向，进行准确的产品定位；以客户需求为导向，进行准确的产品定位；景观和样板区先行，树立项目的形象；景观和样板区先行，树立项目的形象；通过附加值提升项目品质，提高售价；通过附加值提升
34、项目品质，提高售价；产品定位产品定位物业类型：花园洋房物业类型：花园洋房+ +小高层小高层建筑风格：现代风格建筑风格：现代风格立面材质：面砖立面材质：面砖层高：层高：3.03.0米米户型配比户型配比针对换房需求，以舒适型为主针对换房需求，以舒适型为主户型户型面积（面积（mm2 2）套数比套数比两房90-10090-10015%15%三房紧凑型110-120110-12030%30%舒适型120-140120-14040%40%四房140-160140-16015%15%住宅合计住宅合计100%100%附加值附加值附加值体系附加值体系营销展示附加值营销展示附加值户型附加值户型附加值配套附加值配套
35、附加值立面附加值立面附加值景观附加值景观附加值智能化附加值智能化附加值定位下的附加值提升体系定位下的附加值提升体系立面建议立面建议现代海派风格，不仅提高品质，同时具有市场竞争力现代海派风格，不仅提高品质，同时具有市场竞争力小高层小高层户型建议户型建议中大户型为主，体现舒适性，同时具有一定的附加值中大户型为主，体现舒适性，同时具有一定的附加值4-2-3 1414-2-3 141平米平米3-2-2 1303-2-2 130平米平米2-2-1 952-2-1 95平米平米洋房洋房户型建议户型建议引入上海洋房新理念，借鉴上尚缘，增加地下室和露引入上海洋房新理念，借鉴上尚缘，增加地下室和露台等卖点台等卖
36、点1 1层带花园和地下室层带花园和地下室4-2-24-2-2，150150平米平米地下室赠送约地下室赠送约8080平米平米2 2层带露台和地下室层带露台和地下室4-2-2,1604-2-2,160平米平米地下室赠送约地下室赠送约100100平米平米露台赠送露台赠送7-117-11平米平米3 3层带露台层带露台3-2-23-2-2，125125平米平米赠送露台约赠送露台约1515平米平米4-54-5层跃层带露台层跃层带露台4-2-3,1754-2-3,175平米平米赠送露台约赠送露台约28-3028-30平米平米景观建议景观建议集中绿化带集中绿化带+ +水系，体现层次感水系，体现层次感配套建议配
37、套建议架空层设置泛会所，增加运动设施和邻里交流空间架空层设置泛会所，增加运动设施和邻里交流空间展示建议展示建议别具特色的小品的设置，给人耳目一新的感觉别具特色的小品的设置，给人耳目一新的感觉挑高大堂挑高大堂庭院景观庭院景观展示建议展示建议在两个单元入口处的核心井向外延在两个单元入口处的核心井向外延伸，同时架设出一个共享的蓝色区伸，同时架设出一个共享的蓝色区域作为大堂，同时域作为大堂，同时不影响得房率不影响得房率在控制成本的前提下，通过精装挑高大堂提升档次，在控制成本的前提下，通过精装挑高大堂提升档次，同时不损失得房率同时不损失得房率智能化智能化建议建议太阳能太阳能可视对讲系统可视对讲系统闭路电视监控系统闭路电视监控系统光纤入户光纤入户低成本、可实现的配套，提高社区品质，增加卖点低成本、可实现的配套，提高社区品质，增加卖点Thank you！
