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1、与招商关系与招商关系春城无处不飞花春城无处不飞花地产无处不商业地产无处不商业韩翃韩翃寒寒 食食：春城无处不飞花，：春城无处不飞花，寒食东风御柳斜。寒食东风御柳斜。日暮汉宫传蜡烛，日暮汉宫传蜡烛，轻烟散入五侯家。轻烟散入五侯家。PART商业推动地产商业推动地产住宅住宅变化性小变化性小商业商业可塑性大可塑性大随着时间所有一切将慢慢老去随着时间可以不断地变化成长商业地产不商业地产不仅仅是出租是出租、出售商铺来考虑、出售商铺来考虑商业地产要从做生意的角度去看：商业地产要从做生意的角度去看：贩卖一个较高的投资回报率贩卖一个较高的投资回报率务实务实&高效高效效率：回报速度效率：回报速度效果：好的投资回报效
2、果：好的投资回报&正面的形象正面的形象国内商业地产刚刚起步，绝大多数的开发商都是从住宅开发转国内商业地产刚刚起步，绝大多数的开发商都是从住宅开发转国内商业地产刚刚起步，绝大多数的开发商都是从住宅开发转国内商业地产刚刚起步，绝大多数的开发商都是从住宅开发转型型型型过来，卖房子而不是卖生活过来，卖房子而不是卖生活过来，卖房子而不是卖生活过来，卖房子而不是卖生活！商业地产不是做爽的商业地产不是做爽的更不是做功德更不是做功德PART寻找各类土地的商业价值寻找各类土地的商业价值地产无处不商业地产无处不商业乐乐具象具象食食衣衣育育住住行行生生抽象抽象死死老老病病具象具象衣衣食食住住行行育育乐乐各类卖场体验
3、消费生产消费生态农场餐饮酒店villa农家乐车站高速路休息站会议才艺学校专业学校宠物游乐花鸟生生老老病病死死主题医院月子中心健诊中心安养理疗社区诊所药居医院周边墓园相关服务具象具象地产无处不商业地产无处不商业发挥你的联想力发挥你的联想力地产好好玩地产好好玩听我说故事听我说故事由一个马桶引爆的由一个马桶引爆的营销实例营销实例关注点：联想力关注点：联想力关注点：联想力关注点：联想力产业链产业链产业链产业链如果有掌声如果有掌声再送一个案例再送一个案例由一由一根羽毛根羽毛引引发发的的一场进行中的改造一场进行中的改造关注点：联想力关注点：联想力关注点：联想力关注点：联想力产业链产业链产业链产业链PART
4、商业地产的调研重点商业地产的调研重点商业地产市场调研与住宅市场调研的区别商业地产市场调研与住宅市场调研的区别-住宅市场调研流程住宅市场调研流程住宅地产开发运营特征：住宅地产开发运营特征：住宅地产开发运营特征：住宅地产开发运营特征：以业主为主要受众；可以滚动开发，资金压力相对小投资回报仅能通过销售实现住宅地产价值链上包装开发商和消费者住宅地产的开发流程相对简单，但商业地产的定位更加复杂和系统化在销售环节，住宅地产销售后即可实现终端消费住宅地产市场调研流程住宅地产市场调研流程住宅地产市场调研流程住宅地产市场调研流程宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究区域市场研究区域市场研究区域市场研究
5、区域市场研究消费特征研究消费特征研究消费特征研究消费特征研究产品设计研究产品设计研究产品设计研究产品设计研究决定决定决定决定商业地产市场调研与住宅市场调研的区别商业地产市场调研与住宅市场调研的区别-商业地产调研流程商业地产调研流程商业地产市场调研流程商业地产市场调研流程商业地产市场调研流程商业地产市场调研流程商业地产开发运营特征：商业地产开发运营特征：商业地产开发运营特征：商业地产开发运营特征：以投资者为主要受众；需要雄厚资金储备,建设维护成本较高；投资回报包口三种形式:销售、经营收益、物业升值；价值链上包括开发商、投资者、经营者、消费者；在消费环节，商业地产销售后不能直接消费，还要进行招商和
6、经营；宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究区域市场研究区域市场研究区域市场研究区域市场研究消费特征研究消费特征研究消费特征研究消费特征研究投资者定位研究投资者定位研究投资者定位研究投资者定位研究目标商户定位研究目标商户定位研究目标商户定位研究目标商户定位研究政策环境政策环境政策环境政策环境经济环境经济环境经济环境经济环境产业环境产业环境产业环境产业环境人口环境人口环境人口环境人口环境竞争环境竞争环境竞争环境竞争环境消费环境消费环境消费环境消费环境产品设计研究产品设计研究产品设计研究产品设计研究决定决定决定决定商业地产项目选址商业地产项目选址-关于商圈关于商圈商圈的辐射范围商圈的辐射
7、范围商圈的辐射范围商圈的辐射范围核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈边缘商圈边缘商圈辐射半径1公里左右辐射半径3-4公里左右辐射半径7公里左右（一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力）核心商圈核心商圈核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈边缘商圈边缘商圈边缘商圈边缘商圈PART商业地产的定位原则商业地产的定位原则商业地产的成败关键商业地产的成败关键地段地段客户客户开发商开发商操盘者操盘者政府政府交通交通消费人流消费人流胆识胆识决断决断资金资金务实定位务实定位招商资源招商资源回款手段回款手段政策配合政策配合城市发展方向城市发展方向审批速度与招商手段审批速度与招商手段成败成败关键关键商业地产的
8、成功关键商业地产的成功关键耐心耐心人流人流决心决心细节细节金流金流魄力魄力（天时（天时&地利地利&人和人和）+运气运气商业定位依据商业定位依据定位依据一：符合本土实际定位依据一：符合本土实际定位依据一：符合本土实际定位依据一：符合本土实际 本土化优先本土化优先本土化优先本土化优先 因地制宜因地制宜因地制宜因地制宜交通条件交通条件消费心理消费心理商业定位依据商业定位依据定位依据二：站在城市的高点定位依据二：站在城市的高点定位依据二：站在城市的高点定位依据二：站在城市的高点 商业项目的发展与城市发展相伴随商业项目的发展与城市发展相伴随商业项目的发展与城市发展相伴随商业项目的发展与城市发展相伴随 符
9、合城市成长规律，商业地产才能汲取养分成长符合城市成长规律，商业地产才能汲取养分成长符合城市成长规律，商业地产才能汲取养分成长符合城市成长规律，商业地产才能汲取养分成长商业定位依据商业定位依据定位依据三：配合商业发展规律定位依据三：配合商业发展规律定位依据三：配合商业发展规律定位依据三：配合商业发展规律 求求求求“大大大大”追追追追“全全全全”不是唯一定律不是唯一定律不是唯一定律不是唯一定律 符合当地地域特点，精确估算消费潜力才是王道符合当地地域特点，精确估算消费潜力才是王道符合当地地域特点，精确估算消费潜力才是王道符合当地地域特点，精确估算消费潜力才是王道商业定位依据商业定位依据定位依据四：细
10、节与差异化定位依据四：细节与差异化定位依据四：细节与差异化定位依据四：细节与差异化 同质化要创造竞争条件同质化要创造竞争条件同质化要创造竞争条件同质化要创造竞争条件 差异化要塑造价值条件差异化要塑造价值条件差异化要塑造价值条件差异化要塑造价值条件 差异化在于细节关键差异化在于细节关键差异化在于细节关键差异化在于细节关键商业定位依据商业定位依据定位依据五：根据市场导向创造适当的前瞻性定位依据五：根据市场导向创造适当的前瞻性定位依据五：根据市场导向创造适当的前瞻性定位依据五：根据市场导向创造适当的前瞻性 前瞻性尺度的把握前瞻性尺度的把握前瞻性尺度的把握前瞻性尺度的把握 市场导向的原则市场导向的原则
11、市场导向的原则市场导向的原则商业定位依据商业定位依据定位依据六：适当的规模定位依据六：适当的规模定位依据六：适当的规模定位依据六：适当的规模 根据资金与市场，测算适合的规模根据资金与市场，测算适合的规模根据资金与市场，测算适合的规模根据资金与市场，测算适合的规模 了解未来发展趋势，预留商业成长空间了解未来发展趋势，预留商业成长空间了解未来发展趋势，预留商业成长空间了解未来发展趋势，预留商业成长空间案例案例-上海长风商务区上海长风商务区一河两岸，长风为何不走寻常路，弃高档住宅，择生态商务？一河两岸，长风为何不走寻常路，弃高档住宅，择生态商务？一河两岸，长风为何不走寻常路，弃高档住宅，择生态商务？
12、一河两岸，长风为何不走寻常路，弃高档住宅，择生态商务？长风地块天山古北、仙霞曹杨梅川长征苏州河苏州河天山河畔花园天山河畔花园仁恒河滨花园仁恒河滨花园御翠豪庭御翠豪庭强生古北花园强生古北花园长风生态商务区位于普陀区，毗邻长风公园生态绿地，面向苏州河。其南面是长宁的天山、古北、仙霞板块，拥有大量高档住宅物业。但长风在开发过程中为何不随波逐流建住宅？为何优先选择发展生态商务区？原因在于其拥有不同的开发、发展条件，包括外因和内因两部分。随波逐流随波逐流收获成功收获成功所有的失败是必然的，所有的成功不是偶然的所有的失败是必然的，所有的成功不是偶然的所有的失败是必然的，所有的成功不是偶然的所有的失败是必然
13、的，所有的成功不是偶然的关注长风的成功因素关注长风的成功因素关注长风的成功因素关注长风的成功因素长风选择生态商务不是偶然上海办公楼市场大环境暖风徐徐，吹起长风商务萌动之芽上海办公楼市场大环境暖风徐徐，吹起长风商务萌动之芽上海办公楼市场大环境暖风徐徐，吹起长风商务萌动之芽上海办公楼市场大环境暖风徐徐，吹起长风商务萌动之芽上海整体写字楼火爆，引发次中心区域的商务价值提升上海整体写字楼火爆，引发次中心区域的商务价值提升2000年开始，随着房地产市场的火热发展上海甲级写字楼市场也保持异常火爆的上扬局面，整体市场的利好是长风成功的前提。区域商务发展受规划重视扶持区域商务发展受规划重视扶持根据普陀区商贸流
14、通业发展和布局“十一五”规划，在普陀区新一轮区域城市规划发展中，建设新兴服务业集聚区成为主要的工作目标。而长风生态商务区正是“十一五”期间普陀区确立的三大新兴服务业集聚区之一。总部经济发展进入快速通道总部经济发展进入快速通道近年来，越来越多企业总部的聚集上海创意产业，使上海涌现出一批初具规模的总部经济载体。陆家嘴金融区、虹桥商务区、淮海路商务区等由此而生，总部经济在区域中的作用正变的越来越重要。长风拥有适合总部经济发展的资源条件，未来发展潜力巨大。区位、环境、交通、基础四大优势铸就长风得天独厚之地利因素区位、环境、交通、基础四大优势铸就长风得天独厚之地利因素区位、环境、交通、基础四大优势铸就长
15、风得天独厚之地利因素区位、环境、交通、基础四大优势铸就长风得天独厚之地利因素目前普陀西区的商务集群房价具有一定的优势上海创意产业，而且随着市政投入的增加、各项配套设施的逐步完善、人气的进一步聚集，普陀西区未来发展空间将会更大，该地块的升值空间也会更大。交通好环境好地利地利基础好区位好位于虹桥、中山、古北三大成熟商务区交汇之地，地理位置优越。跨河大桥、内环、中环、多条轨道交通为长风地块提供便捷的交通网路。绿色生态是这个商务区最显著的特点之一。地块紧邻苏州河2.7公里黄金水岸线，将“就势”建80130米宽的沿线公共绿带，形成一条绿色亲水景观走廊。总部经济催生区域内商务办公人气提升总部经济催生区域内
16、商务办公人气提升总部经济催生区域内商务办公人气提升总部经济催生区域内商务办公人气提升人和人和相似案例：上海张江高科技园区相似案例：上海张江高科技园区-浦东总部经济的聚集地浦东总部经济的聚集地u项目背景：项目背景：上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。u入驻企业：入驻企业：通用电气中国总部、阿尔卡特等139家跨国公司总部及研发中心。u园区创收园区创收：2008年1-11月，张江园区实现经营总收入649.99亿元，同比增长9.7%；工业总产值394.5亿元，同比增长13.1%。2008全年实现税
17、收78.76亿元，同比增长32.85%，其中地方税收25.32亿元，同比增长30.36%。园区最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。区域整体布局和价格优势是商务办公物业良好发展的内因区域整体布局和价格优势是商务办公物业良好发展的内因区域整体布局和价格优势是商务办公物业良好发展的内因区域整体布局和价格优势是商务办公物业良好发展的内因整体布局整体布局长风地块共分两大板块。苏州河滨水地区及沿长风公园、中环线地块规划为现代服务区，规划建设150.5万平方米办公楼和商业娱乐设施，云岭东路以北中部地块为高尚住宅区，规划兴建144.6万平方米酒店式公寓和中高档住宅，并规划建设23.9万
18、平方米中小学、幼儿园、医院及社区服务中心等各种公建配套设施，成为现代服务区的生活基地。周全的规划为后续良好的发展提供了必要的支持和保障。价格优势价格优势随着上海甲级写字楼市场的兴旺发展，目前市中心及浦东陆家嘴地区的租金已处在相对的高位。相比之下，长风商务区内写字楼租金只有19.5美元/平方米/天，大约相当于部分传统CBD的一半，而在环境交通以及硬软件方面，则优于部分传统CBD。因此，价格的优势及高性价比的体现使长风地区的写字楼成为越来越多企业的亲睐之处。北岸长风北岸长风第一个吃螃蟹的人第一个吃螃蟹的人是抢占先机？是抢占先机？还是为他人做嫁衣？还是为他人做嫁衣？本项目地处长风生态商务区，距人民广
19、场本项目地处长风生态商务区，距人民广场本项目地处长风生态商务区，距人民广场本项目地处长风生态商务区，距人民广场7.57.5公里，是城市中心的生态商务区，项目作为区公里，是城市中心的生态商务区，项目作为区公里，是城市中心的生态商务区，项目作为区公里，是城市中心的生态商务区，项目作为区域首推项目，具有一定的引领作用域首推项目，具有一定的引领作用域首推项目，具有一定的引领作用域首推项目，具有一定的引领作用区域位置优势：区域位置优势：项目位于长风商务生态区东南角，是上海市中心城区，紧邻长风公园与苏州河，地理位置优越。高架环线：本项目距离内环线大约58分钟车程；地铁轻轨：沿天山路的地铁2号线已建成通车；
20、轨道交通十三号线（金沙江路站）规划实施正在进行；沿大渡河路的地铁15号线正在规划中，并在北岸长风商业娱乐中心的主入口设有云岭路口站点。跨河交通：连接长风商圈和虹桥古北商圈的古北路桥已建成通车,目前距虹桥商业中心约5分钟车程。项目位于长风现代生态、商务、服务综合规划区，融合商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐项目位于长风现代生态、商务、服务综合规划区，融合商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐项目位于长风现代生态、商务、服务综合规划区，融合商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐项目位于长风现代生态、商务、服务综合规划区，融合商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部等多种业态，具有集约型的规模优势部等多种业态，具有集约
21、型的规模优势部等多种业态，具有集约型的规模优势部等多种业态，具有集约型的规模优势预计到2010年整个商务区将全部建成后，开发总量将达到320万平方米。其中包括办公楼和商业娱乐设施建筑面积150万平方米；酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米；学校、医院及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米。北岸长风作为长风生态商务区内最早动工的项目，将娱乐注入商业地产的理念，成功塑造差异化战略。北岸长风将打造为集商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部为一体的商业综合项目，深度挖掘产品附加效应，使多产品组合相得益彰。总部型写字楼：总部型写字楼：4栋多层写字楼17.9m超高挑空，毗邻苏州河水岸绿地，具有丰富
22、的街道景观和苏州河景观元素。标准型写字楼：标准型写字楼：标准型写字楼以人性化的理念，让人与环境充分和谐，户型空间可自由拼合，灵活应用空间；服务式办公楼功能完备，毗邻办公区和娱乐设施，客人可步行至绿地空间，裙房屋顶的大型平台、花园为俯瞰步行绿轴和绿地创造了空间。独栋景观总部大楼与可自由拼合的标准型国际写字楼相融合的商务氛围，产品拥有较高的空独栋景观总部大楼与可自由拼合的标准型国际写字楼相融合的商务氛围，产品拥有较高的空独栋景观总部大楼与可自由拼合的标准型国际写字楼相融合的商务氛围，产品拥有较高的空独栋景观总部大楼与可自由拼合的标准型国际写字楼相融合的商务氛围，产品拥有较高的空间性价比间性价比间性
23、价比间性价比娱乐与商业相结合，双重引擎，在推动区域经济发展的同时，成为项目可持续发展的有力保障。娱乐与商业相结合，双重引擎，在推动区域经济发展的同时，成为项目可持续发展的有力保障。娱乐与商业相结合，双重引擎，在推动区域经济发展的同时，成为项目可持续发展的有力保障。娱乐与商业相结合，双重引擎，在推动区域经济发展的同时，成为项目可持续发展的有力保障。商业商业娱乐娱乐娱乐地产源于娱乐经济，而娱乐经济又是日渐成熟的体验经济中的核心精髓。房地产作为与百姓生活最息息相关的高档消费品，两者的有机叠加，将使开发商与业主之间更好地实现共赢。娱乐业的渗透和参与对于房地产业来说是一种强大的推动力和催化剂。作为娱乐的
24、新载体，房地产将不同群体按照某一消费特征重新组合，这也将改变城市的娱乐消费取向。商业地产是休闲娱乐业的基础，商业地产和休闲娱乐业是一个互补的关系，休闲娱乐业通过商业地产的开发可扩大自身企业的规模，商业地产也能通过知名娱乐品牌迅速提升自身的品牌附加值。地上一层：地上一层：休闲餐饮，MGM娱乐主题购物地上二层：地上二层：流行时尚、特色餐饮，MGM主题娱乐地下一层：地下一层：Tesco大型卖场地上三层：地上三层：运动健身，主题餐饮，主题娱乐地上四层：地上四层：儿童天地，家居用品，电影主题专卖及餐饮地上五层：地上五层：电影院及威尔士健身会所。商业娱乐中心业态布局商业娱乐中心业态布局商业娱乐中心业态布局
25、商业娱乐中心业态布局项目地块以7.3亿元出让与米高梅达成合作协议，引入娱乐主题元素项目开始招商项目进入实质性建设阶段，总投资30亿元项目一期开盘销售除了引进大量的中高档服饰、配件、化妆品、主题特色餐饮外，还将引进沪上顶级的健身会所，充分融合购物与娱乐项目首推总部型写字楼，集聚总部企业的同时提升项目知名度，后续推出其他类型写字楼2007年3月2006年4月2007年5月2007年6月2008年3月项目开发节奏项目开发节奏项目开发节奏项目开发节奏项目一期启动沿河多层写字楼，二期推出高层写字楼，娱乐商业中心与五星级酒店市场需求项目定位项目招商经营管理消费者是谁？在哪里？消费者的购买力如何？有何消费需
26、求？消费心理消费观念项目规格大小项目档次业态业种商家：该业态业种的对应商家是谁？在哪里？如何把商家招进来？如何提高招商质量？从而提高销售率商家进来后如何稳定经营？如何做好经营管理实现持续创值、增值及促进物业销售等？反瞻式思考反瞻式思考PART定位与招商的关系定位与招商的关系功能定位功能定位商业功能规划商业功能规划商商商商业业业业规规规规划划划划的的的的大大大大忌忌忌忌贪大贪大仅重视片面仅重视片面崇洋媚外崇洋媚外想求短线操作想求短线操作主观刚愎主观刚愎举棋不定举棋不定省钱省事省钱省事未推敲精算经营成本未推敲精算经营成本信设计院信设计院未融入当地（政商关系）未融入当地（政商关系）业种组合不融洽业种
27、组合不融洽僵化的业态僵化的业态一个值得学习的老板一个值得学习的老板一次一锤定音的抉择一次一锤定音的抉择百脑汇与群光百货的故事百脑汇与群光百货的故事群光百货群光百货群光百货商业功能规划商业功能规划功能规划组合模型（以一般商场为例）功能规划组合模型（以一般商场为例）功能规划组合模型（以一般商场为例）功能规划组合模型（以一般商场为例）营业面积营业面积停车面积停车面积储藏面积储藏面积交通面积交通面积交通面积交通面积零售零售娱乐娱乐餐饮餐饮商业功能规划商业功能规划功能规划组合模型功能规划组合模型功能规划组合模型功能规划组合模型二二二二（以一般商场为例）（以一般商场为例）（以一般商场为例）（以一般商场为例
28、）成功的案例成功的案例购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心APM(创纪之城五期)位于香港观塘，于2005年7月17日正式开幕，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨,甚至通宵营业）， 以年轻人为主要销售对象，总面积逾600,000平方呎55742m2，发展商为新鸿基地产。由于九龙东部一直缺乏一个大型购物商场,，故APM自2005年3月正式试业起，即成为香港年轻人的消费娱乐热点之一。在C层大堂广场舞台举行，形式近以东京街头表演的表演活动亦是，该商场的一大特色，不少新进歌手、音乐创作人及表演团体都会在此献唱及表演。APM是把am（上
29、午）和pm（下午）融合起来，与商场提倡的夜间消闲概念互相呼应。香港的购物商场多数只营业至晚上十时，令上班人士在下班后几乎无处消闲减压。APM定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情，购物消闲，并把口号定为“Playmore,sleepless”（玩多点,睡少点）。另一方面，由于新生代的生活品味日益提高，APM亦同时定位为“品味生活志”，令APM的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息。购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心APMMall成功的因素差异的主题定位差异的主题定位APMMall定位为年轻人为主要消费对象、以夜间消闲及“
30、品味生活志”为概念的大型商场，树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。有了明确的定位之后，Mall的设计和运营方式都服从于这个主题。为了迎合年轻人的品位和需求，APM采用了前卫、人性的建筑设计，并且延长营业时间，满足年轻人夜生活的需求。购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心合理的规模及优化的业态、店铺组合APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。店铺组合方面，
31、APM引入吉之岛超级市场作为主力店，其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心人性化的细节设计为了方便顾客购物，APM还着眼细节，做了很多人性化的细节设计，如设置婴儿护理间；快速扶手电梯；影像等候区；购物便利柜等区域。购物中心功能定位购物中心功能定位-APM购物中心购物中心案例：北京东方广场东方广场雄踞北京市中心东长安街1号，是一个集写字楼、公寓、商场、酒店于一体的80万平米都心型城市综合
32、体。项目概况项目概况突破北京市民固有观念，在传统旅游区打造新型综合体突破北京市民固有观念，在传统旅游区打造新型综合体功能定位功能定位突围：一街一世界，一墙一重天遭遇困境遭遇困境寻求策略寻求策略获得成功获得成功东方广场项邻王府井大街，是一个力图突破北京市民对王府井固有形象，打造高端商务、商业、住宅、酒店的城市综合体项目。从80年代以后，王府井的形象却显得有点古板和老旧。来逛王府井的人们大多是外地来京的游客，而北京当地居民已很少愿意走上王府井大街。由于项目定位与原有区域商业布局的不同，东方广场在运营初期缺乏足够的消费人群和办公企业的支撑东方广场面对困境选择坚守定位，调整商家、加大宣传、增强推广开业
33、三年后，东方广场本地消费者和游客的比例达到80：20，成功改变人们心目中王府井地区的形象成功并非一帆风顺筑城：建高端办公楼东方经贸城共有八幢甲级办公楼，现已成为不同行业的龙头公司与众多名列财富500强企业的汇聚地，包罗高科技、投资/证券、金融/银行、保险、会计、律师、医药、媒体、广告、奢侈品与消费品等各界精英，营造了良好的国际化商圈氛围。育高档消费圈东方新天地坐落在东方广场内，面积12万平方米，现已成为不少知名品牌店的首选地点,也成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。东方新天地拥有不同主题的购物区、四季常青的花坛、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾1,800个停车位的室内停
34、车场。造高雅居民区东方豪庭公寓共有四幢豪华服务式公寓，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”四个主题。全属美轮美奂的豪华公寓，一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。东方广场强调的是“协同效应”。作为一个综合性商业建筑群，东方广场“城中之城”的设计为租户带来了极大的便利，许多公司不仅是东方广场写字楼的租户，同时也是东方新天地的消费者与“东方豪庭公寓”的租户。东方君悦酒店、东方经贸城与东方新天地的整体营销策略，使东方广场的用户能够有机地融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。功能定位功能定位先破后利，发挥综合体先破后利，发挥综合体“城中之城城中之城”优势，自成体系，
35、互相支持优势，自成体系，互相支持布局：缤纷新天地缤纷新天地都市新天地都市新天地庭苑新天地庭苑新天地寰宇新天地寰宇新天地活力新天地活力新天地天空大道天空大道东方新天地东方新天地功能定位功能定位根据区域环境合理排布不同主题商业，囊括全方位消费品类根据区域环境合理排布不同主题商业，囊括全方位消费品类摆阵：功能定位功能定位他山之石，可以攻玉，合理借鉴成熟商业规划，打造城市他山之石，可以攻玉，合理借鉴成熟商业规划，打造城市“空中平台空中平台”屋顶平台：商业楼宇上的“客厅”主题定位主题定位主题商业功能定位主题商业功能定位主题商业运作模式的总结主题商业运作模式的总结主题商业运作模式的总结主题商业运作模式的总
36、结 +3商业商业+历史历史+人文人文+建筑建筑+1+21文化主题文化主题主题商业功能定位主题商业功能定位-苹果二十二院街苹果二十二院街设计师大胆地将下沉种植院落引入院街地下一层，院落的精髓在于头顶一方蓝天，自然光线和绿色景观的引入，为这种垂直方向的空间带来了个体建筑完全不同的体验公共绿地布置上分成两种：一种纯公共绿地空间，一种半私密性绿地空间。让每一个房间都有自然的阳光，每一房间都有绿色。主题商业功能定位主题商业功能定位-苹果二十二院街苹果二十二院街苹果二十二院街距北京国贸中心仅600米，在建筑形态上极具原创性。主体由两层建筑组成，在立面和空间上借鉴了许多中国传统民居的符号，平行构置成蜿蜒40
37、0米的多院落式建筑格局，而著名的今日美术馆正位于苹果二十二院街西端。主题商业功能定位主题商业功能定位-苹果二十二院街苹果二十二院街作为今典集团商业地产的扛鼎力作，今典集团已将苹果二十二院街定位于“中国&国际画廊街”，由国际画廊、拍卖机构、艺术家工作室、国际雕塑广场以及创意型餐饮、酒吧等配套业态组成。主题商业功能定位主题商业功能定位-南新仓文化休闲街南新仓文化休闲街“南新仓”是明清两代京都储藏皇粮、俸米的皇家官仓，现在的南新仓仍保留仓廒9座。南新仓文化休闲街建筑面积2.58万平方米，步行街总长千余米。建筑设施主要由南新仓古仓群、仿古建筑群和南新仓国际大厦底商组成，具有“新的在旧的中，时尚在历史中
38、”的特色。街区内现有商户22家，分为文化、休闲两类。其中，文化类的商户有艺术画廊、音乐传播中心、影视文化俱乐部、拉丁舞俱乐部、珠宝文化艺术市场等。休闲类的商户有中外特色风味餐厅、酒吧、国际名牌汽车展销中心和中国传统特色的茶苑。主题商业功能定位主题商业功能定位-南新仓文化休闲街南新仓文化休闲街皇家粮仓皇家粮仓是一家空间巨大、时尚感极强的高档次商务会所。可以开展高级商务派对、品牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动。用以满足高档商务派对、酒会、产品发布、论坛、首映、年会、庆典等商务活动之需。主题商业功能定位主题商业功能定位-南新仓文化休闲街南新仓文化休闲街香江会馆香江会馆俱乐部由香港香江集团经营
39、管理，是服务于香港香江集团客户的私人会所。主题商业功能定位主题商业功能定位-南新仓文化休闲街南新仓文化休闲街尚云轩茶馆尚云轩茶馆是一个具有特色的小院中，有“梅”、“兰”、“竹”、“菊”命名的四个包间和雅座若干。环境清雅幽静，以经营茶艺、展卖名家字画为主。在这里，不仅可以品茗，而且还可以欣赏到茶艺表演，古玩字画爱好者，来这里绝对不虚此行。主题商业功能定位主题商业功能定位-南新仓文化休闲街南新仓文化休闲街精致中餐精致中餐法国餐厅法国餐厅日日本本料料理理主题商业功能定位主题商业功能定位-南新仓文化休闲街南新仓文化休闲街珠宝市场珠宝市场艺术画廊艺术画廊主题商业功能定位主题商业功能定位-南新仓文化休闲街
40、南新仓文化休闲街主题商业功能定位主题商业功能定位-上海新天地上海新天地上海新天地上海新天地上海新天地上海新天地一大会址（原点）一大会址（原点）一大会址（原点）一大会址（原点）石库门改造的建筑群石库门改造的建筑群石库门改造的建筑群石库门改造的建筑群上海海派文化底蕴上海海派文化底蕴上海海派文化底蕴上海海派文化底蕴优质环境的打造优质环境的打造优质环境的打造优质环境的打造主题商业功能定位主题商业功能定位-上海新天地上海新天地主题商业功能定位主题商业功能定位-上海田子坊上海田子坊上海田子坊上海田子坊上海田子坊上海田子坊原汁原味的老上海原汁原味的老上海原汁原味的老上海原汁原味的老上海建筑与生活风情建筑与生
41、活风情建筑与生活风情建筑与生活风情艺术大师艺术大师艺术大师艺术大师亲力打造亲力打造亲力打造亲力打造国际化商业社区国际化商业社区国际化商业社区国际化商业社区主题商业功能定位主题商业功能定位-上海田子坊上海田子坊主题商业功能定位主题商业功能定位-南京南京1912南京南京南京南京19121912总统府原址总统府原址总统府原址总统府原址改建的休闲商业改建的休闲商业改建的休闲商业改建的休闲商业民国建筑群民国建筑群民国建筑群民国建筑群中国近代历史底蕴中国近代历史底蕴中国近代历史底蕴中国近代历史底蕴主题商业功能定位主题商业功能定位-南京南京1912南京南京1912的小故事的小故事南京总统府南京总统府无可取代
42、的历史地位无可取代的历史地位(中国第一座中国第一座)独一无二的文化价值独一无二的文化价值(民国文化民国文化)硕果仅存的建筑遗产硕果仅存的建筑遗产(府衙式建筑府衙式建筑)整合外围资源，充分发挥双核心地利价值整合外围资源，充分发挥双核心地利价值整合外围资源，充分发挥双核心地利价值整合外围资源，充分发挥双核心地利价值 总统府总统府总统府总统府长江路长江路长江路长江路文化一条街文化一条街文化一条街文化一条街中山南路中山南路中山东路中山东路新街口新街口夫子庙夫子庙鼓楼商圈鼓楼商圈湖南路湖南路商圈商圈中山陵中山陵汉府汉府美食街美食街文化服务区文化服务区文化服务区文化服务区从从城城市市商商业业整整合合探探讨
43、讨总统府与三大旅游风景区关系位置图总统府与三大旅游风景区关系位置图易居观点易居观点南京总统府及其文化服务区的策划目标应该是：中国近代文化的唯一代表(国际亮点)全国独特历史文物热门景点(观光地标)南京对外展示的窗口(城市象征)南京新型商业文化中心(新生活形态)历史文物、建筑与旅游商业结合成功因素归纳历史文物、建筑与旅游商业结合成功因素归纳本项目府衙式建筑打造南京旅游新王朝打造南京旅游新王朝打造南京旅游新王朝打造南京旅游新王朝 总统府未来发展趋势总统府未来发展趋势旅游零点的新概念旅游零点的新概念主题商业功能定位主题商业功能定位-成都成都锦里锦里成都成都成都成都 锦里锦里锦里锦里川西古建筑群落川西古
44、建筑群落川西古建筑群落川西古建筑群落四川民俗文化四川民俗文化四川民俗文化四川民俗文化武侯祠等武侯祠等武侯祠等武侯祠等旅游资源旅游资源旅游资源旅游资源主题商业功能定位主题商业功能定位-成都成都锦里锦里主题商业功能定位主题商业功能定位-成都成都锦里锦里成都成都成都成都 宽窄巷子宽窄巷子宽窄巷子宽窄巷子翻修翻修翻修翻修古建筑群落古建筑群落古建筑群落古建筑群落四川民俗文化四川民俗文化四川民俗文化四川民俗文化新天地的包装手法新天地的包装手法新天地的包装手法新天地的包装手法主题商业功能定位主题商业功能定位-成都宽窄巷子成都宽窄巷子夭折的案例夭折的案例南京西路本案虽然本案位于商业的边陲地带；但是，他将扭转静
45、安区的商业形态；创造新的商业地标。步行15分钟的距离创创造造新新的的商商业业地地标标靜安威尼斯靜安威尼斯施工現場的包裝施工現場的包裝二三线城市综合体案例二三线城市综合体案例圆融时代广场作为金鸡湖东商业服务的核心中枢，拥有快速便捷空间交通网络；同时，大体量圆融时代广场作为金鸡湖东商业服务的核心中枢，拥有快速便捷空间交通网络；同时，大体量的开发能够形成较强的规模效应的开发能够形成较强的规模效应苏州圆融广场苏州圆融广场/ /背景背景地理位置地理位置占地面积占地面积(平方米）平方米）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建筑设计建筑设计开幕时间开幕时间苏州工业园区金鸡湖东210000510000美国HO
46、K国际（亚洲太平洋）有限公司2008年12月16日圆融时代广场作为苏州金鸡湖湖东核心商业服务功能区的核心中枢,作为苏州市重点建设工程，已成为苏州发展市级商业中心区的重中之重。圆融时代广场交通网络四通八达，现代大道、机场路、金鸡湖大桥环绕周围；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端；苏州轻轨一号线6个地铁出入口与广场全面对接，一号线将连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次：p第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。p第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。
47、p第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。p第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约2000平方公里。中心城圈层中心城圈层核心圈层核心圈层古城圈层古城圈层本案本案本项目处于苏州中心城圈层，临近核心圈层，项目所在的金鸡湖区域将成为主城区外延新的发本项目处于苏州中心城圈层，临近核心圈层，项目所在的金鸡湖区域将成为主城区外延新的发力点力点苏州圆融广场苏州圆融广场/项目与城市项目与城市从苏州城市的发展进程看，从苏州城市的发展进程看，“城市东进城市东进”已是大势所趋，随着金鸡湖东土地开发的日益稀缺，已是大势所趋，随着金鸡湖东土地开发的日益稀缺，建设中的建设中的
48、“湖东湖东”将引领城市发展。将引领城市发展。苏州圆融广场苏州圆融广场/项目与城市项目与城市/城市发展特点城市发展特点苏州古城区苏州古城区园区一期（湖西）园区一期（湖西）园区二期（湖东）园区二期（湖东）园区三期园区三期起步较早，但发展上却落后于后来居上的园区；房产开发档次不高，大盘少，布局散乱，不够集中。苏州新区苏州新区已形成古色古香，江南风情的宜居氛围；未来居民也以苏州原籍居民为主，古城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能。苏州古城区苏州古城区园区规划、建造融合新加坡国际化理念与苏州文化底蕴于一体；其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路方面较城区完善，其崭新的居住环境与现代化的配套，翻开了
49、苏州城市进程的新一页。工业园区工业园区轻轨一号线，轻轨一号线，25.739公里，公里，24站站城市城市中心区中心区城市边缘城市边缘地铁开通地铁开通居住群体扩大居住群体扩大辐射范围提升辐射范围提升城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大商业中心强化办公区域集中沿线中小户升温支撑支撑支撑支撑地铁对房地产的影响机理地铁对房地产的影响机理地铁对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的地铁对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的地铁对沿线物业的影响体现为：区域价值重组
50、、交通的的高效率和变输能力、人群的地铁对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的集中能力；轨道交通一号线的建设将进一步促进工业园商业的升级集中能力；轨道交通一号线的建设将进一步促进工业园商业的升级集中能力；轨道交通一号线的建设将进一步促进工业园商业的升级集中能力；轨道交通一号线的建设将进一步促进工业园商业的升级u地铁对房地产影响最直接的结果，是促进市场格局的重整，还对房地产价值产生影响；u从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组；u地铁的高效率变输能力会促使站点快速形成商业氛围，提升区域商业能级苏州圆融广场苏州圆融广场
51、/项目与城市项目与城市/城市发展特点城市发展特点苏州圆融广场苏州圆融广场/项目与城市项目与城市/启示启示项目适时介入项目适时介入城市多核心形成城市多核心形成新区开发新区开发老城区发展饱和老城区发展饱和借力开发借力开发借力开发借力开发 ，顺势而动，顺势而动，顺势而动，顺势而动由于二三线城市市场承载力有限，其发展都市综合体必须利用自身优势条件，与整个城市的发由于二三线城市市场承载力有限，其发展都市综合体必须利用自身优势条件，与整个城市的发展相融合，顺势而动展相融合，顺势而动苏州工业园区商业发展历程邻里中心新型社区商业大卖场商业辐射半径增大规模型商业区休闲、娱乐类商业圆融时代广场圆融时代广场都市综合
52、型商业都市综合型商业苏州工业园区的商业从邻里中心发展到大卖场，再到后来带有休闲娱乐性质的规模型商业，已苏州工业园区的商业从邻里中心发展到大卖场，再到后来带有休闲娱乐性质的规模型商业，已经完成了量的积累，圆融时代广场适时的进行了质的升级经完成了量的积累，圆融时代广场适时的进行了质的升级苏州圆融广场苏州圆融广场/定位定位/区域商业发展区域商业发展作为苏州首家城市级“商业综合体”，圆融时代广场在诸多方面开创了苏州商业地产先河。全方位经营业态包括零售、餐饮、娱乐、商务、文化、休闲、旅游等，荟萃国际国内知名品牌，满足一站式消费。圆融时代广场以前瞻视野创新苏州商业格局，引领苏州CBD湖畔时尚生活方式。适度
53、前瞻性的商业规划定位使圆融时代广场成为苏州商业格局的风向标，引领苏州商业市场的适度前瞻性的商业规划定位使圆融时代广场成为苏州商业格局的风向标，引领苏州商业市场的时尚生活方式时尚生活方式苏州圆融广场苏州圆融广场/定位定位综合体商业综合体商业规模型规模型商业区商业区大卖场大卖场社区社区商业商业苏州圆融广场苏州圆融广场/定位定位/启示启示领先半步领先半步领先半步领先半步 胜在全部胜在全部胜在全部胜在全部大卖场阶段社区商业购物中心阶段百货阶段基础配套改善型消费一站式消费体验式消费商业业态及功能发展趋势商业业态及功能发展趋势项目定位项目定位在区域消费群体认同的前提下引领消费趋势在区域消费群体认同的前提下
54、引领消费趋势u久光百货区为苏州注入时尚都会魅力总面积16万平方米，建筑设计新颖独特，是集国际著名品牌、餐饮美食及流行娱乐于一体的超大型“一站式”百货公司，引进了首次进入苏州市场的100多个品牌，部分更是首次进入中国市场。u生活休闲区家时尚联合体汇集生活全主题包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场，充分满足家庭式消费。u圆融天幕街区全权代言活色生香的游购情景体验天幕街区分为圆融天幕东街和圆融天幕西街两大部分。通过500米LED巨型天幕把多个独立建筑有机串联，将休闲、娱乐、餐饮与购物融合在一起，使得购物本身变为一种独特的情景体验。u滨河餐饮区体验美食美景动感地带沿河的餐饮，包罗环球美食及娱乐
55、。将美食与美景融为一体，网罗无国界美味，成为一种别有情趣的生活享受。u商务办公区CBD原点国际商务写字楼四栋国际标准写字楼组成的CBD地标级国际商务建筑群。为高端优质企业量身打造。圆融时代广场其它四大区域为其配套，商务优势不显自露。圆融时代广场有机结合五大功能区，建立了一种空间依存、价值互补的能动关系，成为一个有圆融时代广场有机结合五大功能区，建立了一种空间依存、价值互补的能动关系，成为一个有活力的都市综合体，相对传统单一商业形态拥有压倒性的优势活力的都市综合体，相对传统单一商业形态拥有压倒性的优势苏州圆融广场苏州圆融广场/功能组合功能组合久光百货区久光百货区商务商务办公区办公区滨河滨河餐饮区
56、餐饮区天幕天幕街区街区生活生活休闲区休闲区写字楼写字楼酒店式公寓酒店式公寓商业商业酒店酒店商务缔造长期居住客群商务缔造长期居住客群商商务务带带来来商商业业需需求求居居住住配配套套的的双双重重配配置置商业丰富酒店配套商业丰富酒店配套酒店丰富商务配套酒店丰富商务配套居住提供稳定商业客群居住提供稳定商业客群不不同同居居住住的的相相互互弥弥补补配配套套吸吸引引商商务务聚聚集集居住丰富商务配套居住丰富商务配套商业丰富居住配套商业丰富居住配套商务催生短租商客商务催生短租商客酒店带来丰沛商旅消费者酒店带来丰沛商旅消费者苏州圆融广场苏州圆融广场/功能组合功能组合/启示启示有机组合、相互依存、协同促进有机组合、
57、相互依存、协同促进商业商业旅游旅游天幕时代的到来，不但为项目的前期集聚了大量人气，也成就了项目标杆型商业的打造天幕时代的到来，不但为项目的前期集聚了大量人气，也成就了项目标杆型商业的打造苏州圆融广场苏州圆融广场/项目开发项目开发/标杆打造标杆打造u圆融时代广场区域内有天然河道贯通，进而开发了水上巴士；空中连廊连接各大商业功能区；4000多个地下车位、6个地铁出口、水雾广场、巨型LED天幕、主题景观、时尚夜景为商业融入了丰富的旅游休闲元素。u圆融时代广场中部的LED天幕，堪称世界之最：天幕全长约500米，宽32米，高约21米。在建筑规模上，已超越了美国拉斯维加斯天幕。现代科技带来的富于梦幻色彩和
58、时尚品位的声光艺术，成就苏州巨型空中光影奇观。每晚定时开启，咫尺缤纷，临境震撼，将极大满足大家对视觉享受的终极渴望。圆融时代广场迎合湖东新型商圈兴起的历史契机，规避未来写字楼激烈竞争的压力，以商业为圆融时代广场迎合湖东新型商圈兴起的历史契机，规避未来写字楼激烈竞争的压力，以商业为主导驱动整个综合体的运营主导驱动整个综合体的运营苏州圆融广场苏州圆融广场/项目开发项目开发/开发模式开发模式办公办公商业商业居住居住都市综合体都市综合体苏州工业园区其他一些重大项目，在建的摩天轮公园、档案中心大楼、青少年活动中心、月光码头等将以圆融时代广场为核心，发展成为苏州市域CBD最繁华的商业中心。而在未来，周边还
59、会竖起新鸿基、九龙仓等300400米以上的摩天楼。作为未来CBD的重要组成部分，湖东在城市化大商业格局中扮演着举足轻重的角色。p湖东用地规划湖东用地规划苏州圆融广场苏州圆融广场/项目开发项目开发/启示启示强力引擎，树立标杆强力引擎，树立标杆居住居住前期驱动前期驱动商业商业会展会展写字楼写字楼酒店酒店品牌驱动品牌驱动规模驱动规模驱动功能驱动功能驱动针对二三线城市相对较弱的消费支撑力，其都市综合体的开发必须确定具有相当影响力的引擎触媒，起到强大的人气集聚效应，带动综合体各项功能开始运转商业开发商业开发V.S.地方政府地方政府&城市发展城市发展義烏義烏国际商贸城国际商贸城七任书记：七任书记：义乌发展
60、的有力推手义乌发展的有力推手谢高华谢高华（任职时间：（任职时间：1982年年4月月1984年年11月）月）衢州市人大常委会副主任衢州市人大常委会副主任1995年年退休退休四个允许n义乌县政府发布关于加强义乌小百货市场管理通告，宣布自1982年9月5日起正式开放稠城小百货市场，这是第一代小商品市场。n11月25日，县委书记谢高华提出：允许农民进城经商，允许长途贩运，允许城市市场开放，允许多渠道竞争。n这一年，义乌稠城镇小百货市场个体工商户发展到750个，年成交额392万元。兴商建县n1984年5月6日，义乌县政府同意在稠城镇太祖殿建造小商品市场。12月6日，占地面积13590平方米、1849个摊
61、位的第二代小商品市场建成，更名为义乌小商品市场。n10月，县委书记谢高华提出了“兴商建县”这一战略思路。赵仲光赵仲光（任职时间：（任职时间：1984年年11月月1987年年3月）月）省政协常委省政协常委亿元市场n1985年8月21日，义乌县政府同意小商品市场搬迁和扩建征地。9月26日，第三代小商品市场开业。n这一年，义乌小商品市场成交额首次突破亿元大关，上缴国家税收284万元，占全县财政总收入的5.24%。郑尚金郑尚金（任职时间：（任职时间：1987年年3月月1991年年9月）月）浙江省药监局局长浙江省药监局局长神州第一市n1990年，义乌市政府确定兴办第四代小商品市场。1991年1月10日，
62、第四代小商品市场正式破土动工。n义乌小商品市场以年成交额10.25亿元，居1991年全国十大专业市场榜首。严高文严高文（任职时间：（任职时间：1991年年9月月1997年年8月）月）金华市人大常委会副主任金华市人大常委会副主任划行归市n1992年1月21日，义乌市工商局对小商品市场经营商品进行划行归市，共分针棉织品、线带、毛线、文化体育用品、玩具等16个大类，把整个市场划分为八个交易区。n11月16日，义乌市委颁布关于加快市场建设培育市场体系若干意见，提出了加快市场建设，培育市场体系，建立四大市场群，使义乌成为具有全国性小商品流通中心地位的多功能、远辐射、大吞吐的商贸性中等城市。n第四代小商品
63、市场建成并投入使用，摊位数由1991年的8900多个扩大到1.4万多个，入场经营户和客商日均突破10万人次。n以商促工工贸联动n1995年，义乌中国小商品城宾王市场建成开业。从这一年开始，义乌每年举办一次小商品博览会，在国内开了专门为专业市场办博览会的先河。赵金勇赵金勇（任职时间：（任职时间：1997年年8月月2000年年3月）月）浙江浙江省旅游局副局长省旅游局副局长构建全球性市场体系n1998年，义乌市政府召集工商局、外经贸局、民航局、外事办、台商联谊会（今天的义乌台商协会）、商城集团等单位的相关负责人，就开拓俄罗斯、中东市场问题进行专题研讨。自此以后，发展外贸、发展小商品会展业、构建全球性
64、市场体系，成为义乌中国小商品城整合市场的重要手段，奠定了义乌中国小商品集散地的真正地位。厉志海厉志海（任职时间：（任职时间：2000年年3月月2002年年3月）月）浙江省浙江省衢州市委书记衢州市委书记管办脱钩n2001年11月，国务院办公厅下发转发工商总局关于工商行政管理机关限期与所办市场彻底脱钩有关问题意见的通知。12月，成立义乌市国有资产投资控股有限公司，将中国小商品城恒大开发总公司的6204.17万元划归该公司。公司组建初期，拥有关联企业35家，国有净资产55402.83万元。楼国华楼国华（任职时间：（任职时间：2002年年5月至今）月至今）股票上市n2002年5月9日，浙江中国小商品城
65、集团股份有限公司获准在上海证券交易所挂牌。同年，义乌国际商贸城一期投入使用。经国务院批准，这一年的义乌小商品博览会升格为国际小商品博览会，成为继广交会、华交会之后的第三大展会。购物旅游n2005年，国际商贸城二期投入使用。这一年，义乌入围福布斯中国大陆最佳商业城市百强排行榜，列全国县级城市第二位。国际商贸城被批准为国家4A级购物旅游区，是全国首个获此殊荣的购物旅游景区。易居观点易居观点老百姓喜欢有为的政府，但他们最怕的就是政府朝令夕改，换了个领导就换一个发展思路，把国计民生当成自己思路的一块试验田。义乌的幸运之处，就是政府始终举着一面鲜明的旗帜，所有的力量用于一处，在两点之间走着一条尽可能直的线路。在十五期间，义乌市GDP年均增长15.3%，人均GDP突破5400美元，美元，城市竞争力列浙江省县级市首位，综合实力居全国百强县市第12位。
