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1、20062007年房地产调控大事回顾20062006年年3 3月月5 5日主题词：发展经济适用房日主题词：发展经济适用房 报告摘要：报告摘要：2006年国民经济和社会发展的主要预期目标之一是：居民消费价格总水平涨幅控制在3%.继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。 报报告解读告解读：相对于去年1.8%的居民消费价格涨幅，今年3%的调控目标留有了一定的余地。分析政府工作报告中关于价格改革的描述，我们能够发现背后的深意。“价格改革的重点，
2、是逐步理顺和完善资源性产品和要素价格形成机制，改革要兼顾各方面的利益，尤其要考虑低收入群众的基本生活。” 国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 20062006年年4 4月月2828日日 主题词：上调房贷利率主题词：上调房贷利率房贷基准利率涨至房贷基准利率涨至6.39% 6.39% ，固定利率将走俏：，固定利率将走俏： 中国人民银行宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调
3、整。金融机构存款利率仍保持不变。 个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。 去年3月，个人从银行获得的最优惠房贷利率上涨了0.2个百分点，使许多人的住房按揭月供上涨数十、上百元，而这次利率上涨的幅度更大，月供负担又有增加 央行全面上调各档次贷款利率027 个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。20062006年年5
4、 5月月1717日日 主题词：国六条主题词：国六条 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)。 (一)切实调整住房供应结构切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地
5、使用监管，制止囤积土地行为。 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006 年房地产调控序幕。20062006年年5 5月月2929日日 主题词：主题词：9 9部委部委“ “十五条十五条” ” 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重
6、点，分类指导，区别对待。深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发 展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。 国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006 ）37号），人称9部委十五条，对国六条进一步细化，而且在套型面积、小户型
7、所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。20062006年年5 5月月3131日日 主题词：二手房营业税征收主题词：二手房营业税征收 5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调，6 6月月1 1日后，个人将购买超过日后，个人将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。的证明，一律要征收营业税。 国家税务总局方面透露，该通知首次对个人对外销售不能提供属于普通住房证明材料，或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。
8、也就是说，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。如果个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定的，一律要执行销售非普通住房的政策。届时，税务部门要按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额，征收营业税 国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对国六条中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5
9、年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。20062006年年7 7月月6 6日日 主题词：规范房产交易秩序主题词：规范房产交易秩序 据中国建设部消息，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。 通知要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在1010日内开始销售商品房。未取得商品日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等
10、各种形房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。 建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产
11、项目，不得发布商品房预售广告。20062006年年7 7月月1212日日 主题词：主题词：9090平米平米 盛传已久的“住房结构”调控细则悄然出台。建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）正式签发，并下发至地方政府。 165号文件核心精神有三：一、一、9090平方米套型建筑面积指平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积单套住房的建筑面积”；二、套型建筑面积；二、套型建筑面积9090平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%70%以上，这个以上，这个70%70%的比例要求适用
12、于的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、；三、6 6月月1 1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。宜地确定需要调整的情况。 建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。20062006年年7 7月月2424日日 主题词：外资限炒令主
13、题词：外资限炒令 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见： 一、规范外商投资房地产市场准入一、规范外商投资房地产市场准入 二、加强外商投资企业房地产开发经营管理二、加强外商投资企业房地产开发经营管理 三、严格境外机构和个人购房管理三、严格境外机构和个人购房管理 四、进一步强化和落实监管责任四、进一步强化和落实监管责任 建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为外资限
14、炒令，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。20062006年年7 7月月2424日日 主题词：建立国家土地督察制主题词：建立国家土地督察制 国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。 设立国家土地总督察1名，由国土资源部部长兼任；兼职副总督察1名，由国土资源部1名副部长兼任；专职副总督察(副部长级)1名。国家土地总督察、副总督察负责组织实施国家土地督察制度。 国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发2006 50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审
15、批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下20062006年年7 7月月2626日日 主题词：强征二手房转让个人所得税主题词：强征二手房转让个人所得税 7月26日，国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）突然现身，明令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。 “108号文”规定，二手房交易过户前必须完税二手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。 国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有
16、关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。20062006年年8 8月月1 1日日 主题词：土地出让主题词：土地出让 国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。 旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范将于8月1日起施行。国土资源部某内部人土表示，新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，
17、同时做到充新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。 国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。20062006年年9 9月月4 4日日 主题词：外资购房主题词：外资购房 近年来部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为是境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，国家外汇管理局、建设部近日出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品
18、房。 这份关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。 国家外汇管理局 建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，其主旨即在于加强外资购房结汇时的审核，其关键则在于把握真实性。20062006年年9 9月月5 5日日 主题词：土地调控主题词：土地调控 新华社日受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知（以下简称通知）。通知指出，为进一步贯彻科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的
19、管理措施，切实加强土地调控。 通知指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。 国务院发布国务院关于加强土地调控有关问题的通知，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地闸门。我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整 。20062006年年1111月月2020日日 主题词：土地有偿使用费主题词：土地有偿使用费 年月日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方：分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。 根据
20、国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国务院关于加强土地调控有关问题的通知的要求，为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约集约用地，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合印发了关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。 财政部国土资源部、中国人民银行联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知。为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地20062006年年1111月月3030日日 主题词：落实楼市调控主题词：落实楼市调控 近日，经国务院同意，全国房地产市场宏观
21、调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报(以下简称通报)。 通报指出，国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知(国办发明电20058号)、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)下发以来，各地区和有关部门认真贯彻执行各项政策措施，在调整住房供应结构、稳定住房价格方面做了大量的工作。9月下旬，按照国务院要求，各省(区、市)认真进行了自查，建设部等十部门对北京、天津、内蒙古、
22、辽宁、江苏、江西、山东、湖北、广东、四川、陕西等11个省(区、市)进行了集中检查。从自查、集中检查情况看，当前全国房地产市场情况总体上是好的，并且出现了一些积极的变化从自查、集中检查情况看，当前全国房地产市场情况总体上是好的，并且出现了一些积极的变化。 经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报。 2007年房地产市场发展预测报告 20062006年的房地产无疑是一个政策调控年，年的房地产无疑是一个政策调控年，年的房地产无疑是一个政策调控年，年的房地产无疑是一个政策调控年，200
23、72007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。年的房地产行业将是政策导向下的执行年。年的房地产行业将是政策导向下的执行年。年的房地产行业将是政策导向下的执行年。 在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。20072007年政策调控执行力度将加大年政策调控执行力度将加大年政策调控执行力度将加大年政策调控执行力度将加大
24、 面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。20072007年房地产开发投资增速
25、将放缓年房地产开发投资增速将放缓年房地产开发投资增速将放缓年房地产开发投资增速将放缓 在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2007年房地产开发投资增速
26、可能会放缓到15左右。住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多 2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，土地管理更加严格，
27、土地增量供应控制更严，土地成本将提高，土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争这也将加剧对于存量土地的竞争这也将加剧对于存量土地的竞争这也将加剧对于存量土地的竞争 2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的国十五条中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建
28、设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定），05年国八条、144号文（关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。预计随着土地供应闸门的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势
29、短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视力不容小视力不容小视力不容小视 2006年18
30、月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比去年同期增长28.1，其中国内贷款3584亿元，增长51，国内贷款在资金来源中占比由2005年的18上升到22以上，而来自于定金和预收款的比重则开始大幅降低，从过去4年来的40左右下降到2006年的约27。更值得注意的是，2006以来，定金及预收款首现负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现
31、过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。20072007年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素 从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格将仍是2007年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际
32、供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。
