上海华燕置业有限公司营销代理事业部敬呈上海华燕置业有限公司营销代理事业部敬呈苏州枫桥青城苏州枫桥青城项目市场研究分析报告项目市场研究分析报告 项目解读项目解读——项目概况及技术指标项目概况及技术指标项目基础资料：地址：新区长江路463号（何山路口）总用地面积12356㎡；总建筑面积53139㎡；地上建筑面积40354㎡；地下建筑面积12785㎡（地下1层6332㎡，地下2层6453㎡）；建筑占地建筑面积30232.73㎡；建筑密度53％；绿地率20％面积6506㎡；商业建筑面积9028.04㎡；酒店式公寓；容积率3.27；停车位224个（地上134个，地下90个）；建筑高度25.95米；项目形态：2层商铺＋6层酒店式公寓（局部7层）；1F：22套商铺；2F：30套商铺＋24套酒店式公寓；3F：100套酒店式公寓；4F：100套酒店式公寓；5F：91套酒店式公寓；6F：82套酒店式公寓；7F：78套酒店式公寓；8F：60套酒店式公寓；共计52套商铺＋535套酒店式公寓 项目解读项目解读——项目地理位置：优越项目地理位置：优越本案本案东侧：长江路东侧：长江路西侧：新区公园西侧：新区公园南侧：何山公园南侧：何山公园北侧：何山路北侧：何山路行政中心区域旅游资源区域新区CBD区域 项目解读项目解读——项目周边环境：完善齐全项目周边环境：完善齐全津桥公园新区二中何山公园绿宝商业广场苏州实验中学玉山公园苏州汽车西站新区CBD中心 项目解读项目解读——项目交通环境：便捷项目交通环境：便捷何山路站n 轻轨三号线建设苏州轻轨三号线预计2015年通车，全程路线为：新区城铁站（浒墅关）－鸿文路－泰山路－马运路－华山路－何山路－苏州乐园－狮山路－玉山路－竹园路－横山路－横塘镇－吴中西路－新郭路－友新路－宝带西路－宝带东路－迎春路－吴中东路－吴东路－娄葑镇－独墅湖路－国宾路－斜塘镇－莲葑路－苏胜路－金塔路－星塘街－沈浒路－苏虹东路－唯亭城铁站 项目解读项目解读——项目区域环境小结项目区域环境小结商业机能：绿宝广场提供高档购物、餐饮休闲及娱乐设施，周边地块具有商业规划前景居住机能：本案周边已形成较多中高档住宅小区，居住氛围浓厚商务机能：随着次商业中心的前景的逐步呈现，以及轻轨何山路站点的实施，此区域的商务机能也将逐步呈现。
小结：（1）项目周边配套成熟，居住氛围浓厚，适合住宅类产品打造2）地理位置优越，但处于城区边缘，对于酒店公寓“地段地段”是第一要素来说，项目是否可行还需进一步市场论证 房地产市场简介房地产市场简介——最新整体市场最新整体市场全市全市8 8月月上月上月变化量变化量变化幅度变化幅度销售总套数（套）销售总套数（套）26243037-413-13.60%销售总面积（㎡）销售总面积（㎡）291569.45362037.06-70467.61-19.46%销售均价（元销售均价（元/ /㎡㎡））6656.936694.48-37.55-0.56%表：表：8月苏州住宅类商品房成交状况月苏州住宅类商品房成交状况 u市场观望气氛浓厚，供应量增加，成交量继续萎缩u政策持续强硬，房地产市场的“冬天”真正来临 （房企限贷令：建设用地闲置两年禁止发放抵押贷款） 房地产市场简介房地产市场简介——最新分区房产市场最新分区房产市场区域区域成交套数（套）成交套数（套）上月成交套数（套）上月成交套数（套）成交面积（平方米）成交面积（平方米）成交均价（元成交均价（元/ /平方米）平方米）金阊区金阊区18418415915914956.4314956.436358.916358.91沧浪区沧浪区13813818318316324.1116324.117322.307322.30平江区平江区35035026526534813.6834813.684953.224953.22园区园区965965843843110026.99110026.997578.047578.04高新区高新区15815832332317276172766132.646132.64吴中区吴中区27127151651633635.2133635.217797.177797.17相城区相城区55855872972964535.8864535.885352.795352.79表：表：8 8月份各区住宅类商品房成交状况月份各区住宅类商品房成交状况 u高新区共成交158套，较上月减少了165套，降幅为51.08%占全市总成交的6.02% 房地产市场简介房地产市场简介——最新分区房产市场最新分区房产市场图：图：8月苏州各区住宅成交面积比例图月苏州各区住宅成交面积比例图 园区古城区吴中区新区成交均价7578.045856.437797.176312.64图：图：8月苏州各区域成交均价对比月苏州各区域成交均价对比 从今年从今年4 4月以来，全市月成交均价基本呈现震荡整理下行的趋势，从波峰接近月以来，全市月成交均价基本呈现震荡整理下行的趋势，从波峰接近80008000元元/ /平方米一路平方米一路下行到目前的下行到目前的65006500元元/ /平方米的位置。
从目前市场运行情况看，处于平方米的位置从目前市场运行情况看，处于7 7、、8 8月淡季的苏州楼市并没有出月淡季的苏州楼市并没有出现大的下滑，主要是因为目前这一价格基本是市场真实价格的体现，经过宏观调控以及市场自身的现大的下滑，主要是因为目前这一价格基本是市场真实价格的体现，经过宏观调控以及市场自身的调整，水分、泡沫已比较少，因此也可以将调整，水分、泡沫已比较少，因此也可以将65006500元元/ /平方米这一价格看作是苏州楼市的价格底线从平方米这一价格看作是苏州楼市的价格底线从实际情况看，这一价格的构筑也还算比较稳固随着实际情况看，这一价格的构筑也还算比较稳固随着“金九银十金九银十”的到来，销量肯定将有一定程度的到来，销量肯定将有一定程度的提升，与之而来的便是成交价格的提升，因此未来一段时间，楼市均价将逐渐呈现上行的趋势，的提升，与之而来的便是成交价格的提升，因此未来一段时间，楼市均价将逐渐呈现上行的趋势，但是这种走势能保持多久、究竟又能走多高，那就要通过市场的实践来检验了但是这种走势能保持多久、究竟又能走多高，那就要通过市场的实践来检验了 l 房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。
房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料倍讯易- 区域房产市场解析区域房产市场解析——最新区域房产市场最新区域房产市场时间时间成交套数（套）成交套数（套）成交面积（㎡）成交面积（㎡）单套面积（㎡）单套面积（㎡）成交均价（元成交均价（元/ /㎡㎡））20082008年年7 7月月32332332423.5232423.52100.38100.386118.566118.5620082008年年8 8月月1581581727617276109.34109.346312.646312.64表：表：8 8月份高新区住宅类商品房成交状况月份高新区住宅类商品房成交状况 1月2月3月4月5月6月7月8月成交量5.913.022.965.26.584.843.241.73图：图：20082008年年1-81-8月区域成交量走势图（单位：万平方米）月区域成交量走势图（单位：万平方米） 8月新区成交量较上月有了月新区成交量较上月有了46.60%的降幅新区自的降幅新区自5月以来，月以来，成交量呈现直线下降的趋势，成交量呈现直线下降的趋势，8月月出现今年以来的最小值。
区域市出现今年以来的最小值区域市场无新增供应，基本以目前在售场无新增供应，基本以目前在售项目维持，如项目维持，如“中锐中锐·山水映像山水映像”、、“新港新港·名墅花园名墅花园”、、“鑫苑鑫苑·国国际城市花园际城市花园”等，但各自的成交等，但各自的成交量又相当有限，无新增供应的刺量又相当有限，无新增供应的刺激，也直接导致了区域成交量的激，也直接导致了区域成交量的一落再落一落再落 区域房产市场解析区域房产市场解析——最新区域房产市场最新区域房产市场图：图：20082008年年1-81-8月区域成均价走势图（单位：元月区域成均价走势图（单位：元/ /平方米）平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月成交均价598350836565.246595.715338.926837.446118.566312.64 8月高新区的成交较月高新区的成交较上月有了上月有了3.17%的增幅由于区域内由于区域内8月成交项月成交项目较为稀少，因此成交目较为稀少，因此成交主体主体——“中锐中锐·山水映山水映像像”、、“鑫苑鑫苑·国际城国际城市花园市花园”等个别楼盘的等个别楼盘的成交均价便代表了区域成交均价便代表了区域本月的成交均价走势。
本月的成交均价走势 区域各板块住宅产品主力面积区间分析区域各板块住宅产品主力面积区间分析项目名称809010011012013014015070160170180190国际公馆嘉业阳光假日主语城尼盛青年城君地风华狮山板块狮山板块玉山板块玉山板块清水园理想城金光大道湖畔翠庭青山绿庭金枫美地何山板块何山板块浒关板块浒关板块横山板块横山板块西部板块西部板块木渎板块木渎板块面积（㎡）中心区域以大面积户型为主，集中在中心区域以大面积户型为主，集中在120120平米以上，非中心区域产品则以中小户型为主平米以上，非中心区域产品则以中小户型为主区域房产市场解析区域房产市场解析——公寓市场公寓市场 区域各板块住宅价格区间分析区域各板块住宅价格区间分析400080009000狮山板块浒关板块横山板块西部板块木渎板块500060007000单价（元/ ㎡ ）玉山板块何山板块多层高层多层高层多层高层 中心区域核心位置价格集中在中心区域核心位置价格集中在80008000元元/ /㎡㎡以上，边缘位置价格在以上，边缘位置价格在70007000元元/ /㎡㎡左右，而周边区左右，而周边区域价格则主要集中在域价格则主要集中在5000-70005000-7000元元/ /㎡㎡之间之间区域房产市场解析区域房产市场解析——公寓市场公寓市场 总价（万元）国际公馆嘉业阳光假日主语城尼盛青年城君地风华狮山板块玉山板块清水园理想城金光大道湖畔翠庭青山绿庭金枫美地何山板块浒关板块横山板块西部板块木渎板块区域各板块住宅产品总价区间分析区域各板块住宅产品总价区间分析506070809010011012040130140150中心区域的主力总价集中在70-125万之间，而周边板块的主力总价则主要集中在35-70万之间项目名称区域房产市场解析区域房产市场解析——公寓市场公寓市场 鑫苑地块清水园大辰地块新港地块新港地块本案国际公馆主语城君地风华阳光假日青庭国际公寓区域房产市场解析区域房产市场解析——公寓市场公寓市场uu目前项目区域内各楼盘均保持着目前项目区域内各楼盘均保持着目前项目区域内各楼盘均保持着目前项目区域内各楼盘均保持着80-90%80-90%的销售率。
的销售率的销售率的销售率uu板块中心区域市场供应量小，潜在供应量同样较为有限，项目区域竞争占据板块中心区域市场供应量小，潜在供应量同样较为有限，项目区域竞争占据板块中心区域市场供应量小，潜在供应量同样较为有限，项目区域竞争占据板块中心区域市场供应量小，潜在供应量同样较为有限，项目区域竞争占据优势 区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（全市）酒店式公寓市场（全市）全市酒店式公寓分布图全市酒店式公寓分布图1.海天广场酒店公寓海天广场酒店公寓 2.和乔丽晶公寓酒店和乔丽晶公寓酒店 3.玲珑湾酒店公寓玲珑湾酒店公寓 4.雅戈尔雅戈尔YARK公馆公馆5.晶汇新屹酒店公寓晶汇新屹酒店公寓6.御庭国际公寓御庭国际公寓7.青庭公寓青庭公寓8.丽晶酒店公寓丽晶酒店公寓 9.狮山峰汇狮山峰汇10.汇豪国际汇豪国际11.蓝调都汇蓝调都汇12.凯悦公寓凯悦公寓13.中翔商贸城中翔商贸城14.国际服装城尚都公寓国际服装城尚都公寓15.摩登摩登9916.自由之邑自由之邑17.时代晶华时代晶华 18.富达大厦富达大厦 19.赛风公寓赛风公寓20.润亿皇朝润亿皇朝区域分布特征：区域分布特征： 苏州的酒店式公寓在苏州的酒店式公寓在新区及工业园区新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散。
分布较为集中，其他区域分布较为分散 区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（区域）酒店式公寓市场（区域）老城区老城区老城区酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低酒店式租金水平:较好:35-40元/㎡/月一般集中在25-30元/ ㎡/月目前并无在售的酒店式公寓永达大厦该项目位于干将西路189号，共25Ｆ，目前为商住混用，房型以1房1厅为主，主要面积为40-56㎡; 租金为：35-40元/㎡/月自由之邑该项目位于阊胥路123号,包括28层及24层两栋公寓，有1,2,3房多种房型，面积为43-200㎡租金为：30-35元/㎡/月1.摩登大厦摩登大厦2. 自由之邑自由之邑3.时代晶华时代晶华4.富达广场富达广场5.赛风公寓赛风公寓6.润亿皇朝润亿皇朝 区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（区域）酒店式公寓市场（区域）赛风公寓该项目位于阊胥路798号，主力户型 为40-80㎡,部分楼4.2米挑高复式机构.租金为：25-35元/㎡/月时代晶华该项目位于金门路108号，共22Ｆ，7-22层为公寓，以40-70㎡房型为主力户型，有少量130-340㎡, 租金为：30元/㎡/月润亿皇朝该项目位于乔司空巷66号,共6层,目前为商住混用,主力面积为30-50㎡, 租金为45元/㎡/天摩登99该项目位于人民路438号,共7层,为商住混用,主力面积在40-56㎡,租金为35-40元/㎡/月 区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（区域）酒店式公寓市场（区域）园区园区园区项目多为服务式酒店公寓，开发商多是在整体住宅项目中提供部分酒店式公寓，园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质。
区域内的酒店式公寓都提供专业酒店管理公司进行统一管理1.1.五星级产权酒店（雷迪森管理）五星级产权酒店（雷迪森管理）2.2.精装修酒店式服务公寓精装修酒店式服务公寓3.3.酒店式服务小户型酒店式服务小户型4 4酒店式服务ＳＯＨＯ酒店式服务ＳＯＨＯ1.1.晶汇新屹二期晶汇新屹二期2.2.雅戈尔雅戈尔yarkyark公馆公馆3 3玲珑湾酒店式公寓玲珑湾酒店式公寓4.4.海天广场海天广场5.5.和乔丽晶公寓和乔丽晶公寓 区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（区域）酒店式公寓市场（区域）玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1 1号号*玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼，由苏州南都建屋有限公司开发，2006年竣工*全装修，共150套，主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅*房间配备独立空调、本地有线电视、宽带网络、厨房器皿燃气、洗衣机、影视设备等*配套设施包括餐厅、健身房、停车场、商务中心等，并提供叫车、房间打扫、被单更换等服务*租金报价为一室一厅680元/天，两室一厅980元/天 高新区高新区1.1.御庭国际公寓御庭国际公寓2.2.青庭国际公寓青庭国际公寓3 3丽景酒店公寓丽景酒店公寓4.4.狮山峰汇狮山峰汇5.5.汇豪国际汇豪国际区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（区域）酒店式公寓市场（区域）新区酒店式公寓基本沿狮山路分布，其中御庭国际公寓、青庭公寓、汇豪国际为品质较高之服务式公寓，其余皆为商住混用项目.目前区域内的租金:一般:35-40元/㎡/月较好:55-70元/㎡/月狮山峰汇该项目位于高新区狮山路89号,共22层,主力户型2室,约86㎡.租金为:35-40元/㎡/月汇豪国际该项目位于高新区狮山路58号,共18层,4-18层为公寓,主力户型1室,面积约35-45㎡. 租金为55-70元/㎡/月 Ø御庭国际公寓由3幢12层小高层建筑，共200套高级全装修服务公寓(1-4房)，2004年10月开盘，总建筑面积24,300平方米；Ø配套设施包括游泳池、SPA、蒸气浴、高尔夫球场、网球场、高级西餐厅等设施外，御庭国际公寓还设有独立的专属会所.套房类型租金(人民币)1间卧室（53 ㎡）8,000 / 月起2 间卧室（87 –99 ㎡）13,000 / 月起3 间卧室（117 -123㎡）16,500 / 月起*青庭国际公寓为“新地中心”的副楼，高26层，6-26层为服务公寓，主力户型为1室户，面积为85-90平方米，顶部二层为复式结构，面积在160-200平方米*房间采用五星级装修标准，内设中央空调、进口电梯、中央吸尘、24小时热水循环等，同时由第一太平戴维斯担当国际物业顾问，泛城（中国）住宅综合服务提供营销代理服务*目前85平方米户型租金为约为5,000-6,000元/月区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（区域）酒店式公寓市场（区域） 区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（区域）酒店式公寓市场（区域）1.1.ＡＡ-bossF馆馆2.2.国际服装城国际服装城3.3.凯翔广场凯翔广场4.4.中翔商贸城中翔商贸城相城区酒店式公寓多依靠专业市场、为商住混用的项目，定位比较模糊,导致人流混杂,档次较低目前在售的酒店式公寓的价格为7500-8000元/㎡凯翔广场凯翔广场层高2.9米（单层）复式5.2米，约有910个单元，单元面积面积40-100㎡售价7000-7500元／㎡中翔商贸城中翔商贸城一期已投入运营，二期于06年上半年开盘与一期类似，面积40-110平方米，目前销售率达80%售价:7500-7800元／㎡ 区域房产市场解析区域房产市场解析——酒店式公寓市场（小结）酒店式公寓市场（小结）高品质的酒店高品质的酒店式公寓比较匮式公寓比较匮乏乏.供应供应:土地供应土地供应趋紧趋紧,酒店式公酒店式公寓供应量屈指寓供应量屈指可数可数.有部分高档酒有部分高档酒店式公寓店式公寓.供应供应:板块发板块发展比较成熟展比较成熟,近两年商业供近两年商业供应量较小应量较小众多大体量商众多大体量商业及住宅项目业及住宅项目里顶级奢华酒里顶级奢华酒店式公寓店式公寓. .供应供应: :酒店式公酒店式公寓仅限大社区寓仅限大社区的商业配套的商业配套, ,体体量多以量多以3-53-5万㎡万㎡体量为主体量为主酒店式公寓项酒店式公寓项目较少目较少, ,相城主相城主要依托专业市要依托专业市场场, ,整体项目品整体项目品质不高质不高. .供应供应:目前商业目前商业市场有待进一市场有待进一步发展步发展,2010,2010年年后将会形成成后将会形成成熟的商业中心熟的商业中心老城区老城区高新区高新区工业园区工业园区吴中吴中、、相城相城 项目定位及分析项目定位及分析——项目分析项目分析项目项目SWOT分析分析优势：优势：（（1）项目区域位置、区域环境较好；）项目区域位置、区域环境较好；（（2）项目现及未来交通优势明显（轨道交通）；）项目现及未来交通优势明显（轨道交通）；（（3）项目区域居住氛围浓厚，生活配套完善。
项目区域居住氛围浓厚，生活配套完善劣势：劣势：（（1）项目位于城区边缘，对项目酒店式公寓产品支撑有限；）项目位于城区边缘，对项目酒店式公寓产品支撑有限；（（2）项目商业用地对打造住宅类产品，优势不明显；）项目商业用地对打造住宅类产品，优势不明显；机会：机会：（（1）项目区域内供应量小，无市场竞争压力；）项目区域内供应量小，无市场竞争压力；（（2）酒店式公寓产品在市场上接受度较高，市场行情良好酒店式公寓产品在市场上接受度较高，市场行情良好威胁：威胁：（（1）市场观望气氛浓厚，成交量价直线下滑；）市场观望气氛浓厚，成交量价直线下滑；（（2）项目产品为投资类型产品，对于刚性需求的居住板块市场接）项目产品为投资类型产品，对于刚性需求的居住板块市场接受度有限受度有限综述：综述：本项目主要抗性（本项目主要抗性（1）项目产品（房型），（）项目产品（房型），（2）用地性质（商业）用地性质（商业） 项目定位及分析项目定位及分析——项目房型与其它楼盘房型比较分析项目房型与其它楼盘房型比较分析本项目房型本项目房型和乔丽晶公寓和乔丽晶公寓 御庭国际公寓御庭国际公寓 雅戈尔雅戈尔YARK公馆公馆 u项目房型较为传统，居家生活氛围不张显。
项目房型较为传统，居家生活氛围不张显 项目定位及分析项目定位及分析——项目房型与其它楼盘房型比较分析项目房型与其它楼盘房型比较分析u项目房型为标准酒店客房类型，对于成熟的自住客源缺乏吸引力，更项目房型为标准酒店客房类型，对于成熟的自住客源缺乏吸引力，更适于打造产权式酒店适于打造产权式酒店 项目定位及分析项目定位及分析——项目房型与其它楼盘用地性质对比项目房型与其它楼盘用地性质对比项目名称项目名称性质性质地址地址印象印象1919酒店式商务楼酒店式商务楼办公吴中区东吴北路19号茉莉花国际大酒店茉莉花国际大酒店住宅金阊区阊胥路345号伯恩国际产权式酒店伯恩国际产权式酒店住宅平江区乔司空巷27-33号粤海广场4#楼大湖城邦大湖城邦住宅独墅湖畔、机场路南 左岸商业街B区飞凡第飞凡第5 5街街住宅吴中区珠江路苏福路路口润华环球大厦润华环球大厦综合园区星海街西、苏惠路北恒润恒润•后街后街商住娄葑镇东环路东，东振路南蓝调都汇蓝调都汇住宅吴中区枫津路143号u本项目商业用地性质作为酒店公寓入市不具有竞争优势本项目商业用地性质作为酒店公寓入市不具有竞争优势 项目定位及分析项目定位及分析酒店服务式公寓酒店服务式公寓u此类物业功能定位居住。
此类物业功能定位居住u通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务u入驻客户多为周边区域的商务人士，以一个月以上的中长期租赁为主，入驻客户多为周边区域的商务人士，以一个月以上的中长期租赁为主，也提供数日的短租服务也提供数日的短租服务项目客源项目客源项目产品设计缺乏长期居住功能，目标销售客源组成以投资客源为主，以项目产品设计缺乏长期居住功能，目标销售客源组成以投资客源为主，以及区域辐射范围里的中高薪年轻白领及区域辐射范围里的中高薪年轻白领 THANKS！ 。