项目整体定位项目整体定位5l属性目标回顾属性目标回顾l项目机会点分析项目机会点分析l案例借鉴案例借鉴l项目整体定位项目整体定位l形象概念展示形象概念展示 属性回顾属性回顾三四线城市三四线城市 非核心商圈非核心商圈 大规模大规模 纯商业纯商业面对挑战：本项目会存在哪些机会点呢？目标回顾目标回顾目标目标1 1：：““快进快出快进快出””，确保最大化回现，确保最大化回现目标目标2 2：准确定位，确保项目成：准确定位，确保项目成 ““活活”” 1.规划机会：虽然项目目前处于城市边缘，属于陌生区域，但是政府的长政府的长远的规划目标远的规划目标给项目发展提供了一个预期的发展机会，这是一个利好的机会点；利好的机会点；p政府强化城市向东向南发展，项目正处于向南发展方向上；政府强化城市向东向南发展，项目正处于向南发展方向上；p政府规划，开发区到政府规划，开发区到2020年，常住人口达到年，常住人口达到30万，与目前的万，与目前的10万万有一个有一个200％的增长空间；％的增长空间； 2.市场机会：安阳经济发展水平逐渐匹配大型商业开发的条件，安阳正进安阳正进入入SHOPINGMALLSHOPINGMALL时代时代，市场有对休闲型的市场有对休闲型的SHOPINGMALLSHOPINGMALL的需求的需求，这对本项目是一个匹配的机会；p安阳近几年宏观经济大势向好，消费水平逐步提升；安阳近几年宏观经济大势向好，消费水平逐步提升；p安阳商业发展进入一个大型综合体阶段，安阳商业发展进入一个大型综合体阶段，SHOPINGMALL成为了成为了商业发展的必然趋势；商业发展的必然趋势；p安东新区及高新开发区，目前尚未有安东新区及高新开发区，目前尚未有MALL概念的大型商业项目出概念的大型商业项目出现；现； 3.客户机会：消费者对餐饮、娱乐区域抗性低消费者对餐饮、娱乐区域抗性低，而且对他们的需求极强，有特色，够档次的餐饮、娱乐是本项目的一个发展机会，抑抑制餐饮、娱乐的客户外流，是本项目的一个挑战目标；制餐饮、娱乐的客户外流，是本项目的一个挑战目标；p安阳消费者偏好餐饮消费，并且对餐饮消费的区域抗性低；安阳消费者偏好餐饮消费，并且对餐饮消费的区域抗性低； p安阳娱乐业发展水平不高，娱乐消费外流普遍，消费者对娱乐业的发安阳娱乐业发展水平不高，娱乐消费外流普遍，消费者对娱乐业的发展有极强的需求，并且对其区域抗性低；展有极强的需求，并且对其区域抗性低；p客户对新的事物比较敏感，追新是普遍的特征；客户对新的事物比较敏感，追新是普遍的特征； 4.资源机会：文化、高科技是本项目发展必须考虑的两个方向文化、高科技是本项目发展必须考虑的两个方向，依托区域教育基地和高新产业园的自有资源优势，以及华强集团的强劲实力，强强联手，将是项目发展的一个机会；p高新开发区是教育和高新产业基地，文化和科技是开发区的两个特色高新开发区是教育和高新产业基地，文化和科技是开发区的两个特色发展方向，把文化和科技融入本项目是一种考虑方向；发展方向，把文化和科技融入本项目是一种考虑方向；p华强集团拥有知名的高科技产品优势，借助华强自有优势资源，可以华强集团拥有知名的高科技产品优势，借助华强自有优势资源，可以给项目注入一个特色的发展因素；给项目注入一个特色的发展因素； 机会机会&问题，问题，我们该如何把握发展方向，项目突破在哪里？我们该如何把握发展方向，项目突破在哪里？规划机会市场机会资源机会客户机会+++＝？ 本报告是严格保密的。
万科城是万科集团在坂田开发的商业体量最大的街区式社区商业万科城概况发展商：万科房地产有限公司•地理位置：深圳坂雪岗高新技术开发区坂雪岗大道与稼先路交汇处 •设计单位：美国设计商业SANDYBABCOCK事务所•规模：占地面积约40万、总建筑面积约53万平方米，商业面积建筑面积约3万平方米•定位：集休闲娱乐、餐饮、社区配套为一体的西班牙风情步行街•开业时间：2005年8月•停车位：4000个l案例借鉴案例借鉴1.万科城万科城万科城 本报告是严格保密的万科城商业街采用哑铃型布局，市政步行街、内置步行街做到街铺做大化，在保证了通畅的人流动线的同时，创造了视觉上空间的延伸各种业态比例图各种业态比例图突出餐饮和娱乐功能突出餐饮和娱乐功能业态业态是是万科城商业街万科城商业街通过定位以提升聚客通过定位以提升聚客能力的主要手段能力的主要手段 本报告是严格保密的数量众多、风味各异的各式餐饮组合对吸引客流发挥重要作用各式餐厅各式餐厅 本报告是严格保密的万科城商业街独特西班牙建筑风格，双首层的概念，通过地形地势，运用平台、天桥等手法使二层商铺一层化 本报告是严格保密的1 12 23 34 4万科城商业街从规划设计方面来看有以下几个成功点通过社区市政道路的街铺布置和在主出入口设置内街，实现了街铺最大化哑铃状的布局，做到商业流线顺畅，规避了死角，使商铺价值均衡通过地形地势，运用平台、天桥等手法使二层商铺一层化，与住宅最大分离保证高档住宅“静”的要求规划设计将商业区域住宅区景观区域结合考虑，最大限度地配合住宅的成功开发，开辟了社区LIVING MALL的先河 本报告是严格保密的。
万科城万科城商业定位商业定位，以美食街为核心，形成集美食、社区购物、社区休闲、，以美食街为核心，形成集美食、社区购物、社区休闲、社区文化于一体的能满足社区文化于一体的能满足““泛社区泛社区””居民居民““一站式一站式””消费的商业街区消费的商业街区•定位:极具异国风情的体验式美食休闲之都•业态组合:{11000m2国际美食坊+休闲娱乐} {20000m2社区购物中心}•经营状况:通过添补市场空白业态，引进品牌商家满足高薪消费群体需要的主力租户，并实现人气的大幅提升•主力商家：丹桂轩、华润万家、KFC、湘江老厨等、于2004年8月签约万科城•出租率:总体出租率为90%左右•租金：40---120元/平方米评价:新的市场定位满足了市场需求空缺；通过强化异国风情美食之都概念，在缺乏整体商业氛围和足够消费人流的高薪工业区成功聚集人气 本报告是严格保密的新世纪长盛广场位于东莞大朗镇新城市中心区，非核心商圈新世纪长盛广场概况发展商：东莞新世纪地产•地理位置：东莞大朗镇新城市中心区的美景大道与富民大道交汇处 •规模：占地面积约10万、总建筑面积约20万平方米•定位：集风情饮食、休闲娱乐、时尚购物、高级商务、文化与休闲运动于一体 •开业时间：2004年•停车位：1800个免费停车位•业态：该项目包括一座体育馆，以及A区2.8万的美食区，B区8.1万的大型超市、零售综合区，C区5.2万低中高档商业步行街，D区3.8万的大型歌剧院 l案例借鉴案例借鉴2.新世纪长盛广场新世纪长盛广场 本报告是严格保密的。
新世纪长盛广场包含不夜天美食街、大型主题商场、休闲购物步行街、天域大酒店、天域歌剧院等项目 本报告是严格保密的２万多平方米的大型主题商场——大福源购物广场内聚集了前卫精品、时尚品牌珠宝首饰等名店专区品牌鞋店时尚包包店 珠宝店品牌服装店 本报告是严格保密的２.8万多平方米的美食街，汇集了多家酒楼、各类特色餐饮小吃和咖啡店等，美食街是项目成功的一大亮点，吸引了大批市民及周边市镇消费者美食街一美食街二美食街一美食街夜景一美食街夜景二 本报告是严格保密的运河东1号商业街以精心的规划设计，使得它在造型和建筑风格都显得非常有特色，成为一个经典商业项目万科运河东1号发展商：东莞万科房地产有限公司•地理位置：东莞运河东三路•规模：面积约2万平方米商业街•规划特色：拥有万科首创5.95米层高附送2.15米设备层,可用层，高达8.1米的一层商铺；320米•定位：东莞最具特色的休闲商业街l案例借鉴案例借鉴3.万科运河东万科运河东1号号 临街大铺 建筑面积：150-800㎡p临街大铺在一楼具有独立的经营展示面，实现二层商铺街铺化p在一楼预留独立客户电梯位，使临街大铺经营享受尊贵的客户服务p临街大铺采用独特的退台式设计，专享超大面积花园露台，不仅可以增加经营面积，还可以营造丰富多彩的特色经营空 。
临路街铺 建筑面积：50-60㎡ p沿运河路320米长的外街铺p具有醒目的商业昭示性，商业价值一目了然p具有强大的消费引导力，可获得更广泛、更多的消费客流量 步行街铺 建筑面积：40~60m2㎡ p多条人流通道把内街铺和运河路直接贯穿起来，可最大化将人流直接引导到内街铺消费p3个主题广场把商业街人流聚集起来，有效引导人流在内街铺消费p个性化的建筑小品、绿化使得内街铺更有经营特色和品位 本报告是严格保密的万科运河东一号的街区规划：短街、窄巷、曲径、共享空间ü万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验：ü自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间，小尺度街区，人车分流；ü通过短街、窄巷、共享空间充分解决了内街的吸引力问题 本报告是严格保密的单元面积单元面积套数套数总面积总面积街街铺铺一层外街一层外街4MX15M＝＝60M240-45套套约约2700M2一层内街一层内街4MX10M＝＝40M2约约60套套约约3000M2100-200M26套套二层二层平均约平均约600M213套套约约7800M2集中商业集中商业2000M2停车场停车场100+200＝＝300个个一层街铺（外街）一层街铺（外街）一层街铺（内街）一层街铺（内街）一层街铺一层街铺+二至四层集中商业二至四层集中商业停车场停车场二层街铺（内街）二层街铺（内街）图例图例外街外街内街内街主街主街次街次街运河东1号商业街通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。
本报告是严格保密的运河东1号前期大量宣传，通过各类媒体的轰炸，以及万科的企业品牌，迅速得到了市场的认同 本报告是严格保密的海岸城购物中心是滨海风情特色，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型购物中心，解决了南山区中高级白领的消费需求海岸城购物中心l案例借鉴案例借鉴4.海岸城购物中心海岸城购物中心商场面积商场面积12万平米开业时开业时间间07年12月份层数层数7层（地下2层，地上5层）入伙时入伙时间间/高度高度30米出租率出租率90%车位车位1500个商户组合商户组合Ø以餐饮娱乐为主体的商业， 主力店有：jjusco、嘉禾海岸影城、顺电、江南厨子、生活本色、英孚教育、玛花纤体、美丽田园、冰fun海岸溜冰场、中森名菜、反斗乐园、大饱口福；Ø200间商铺包罗各类休闲服装、男女装、潮流饰品等超过二百多个品牌；Ø核心商务：主力店、品牌旗舰店、综合概念店商场特征商场特征Ø拥有影城、滑冰场等；Ø通过购物中心北广场、退台式餐饮区、商业步行街和高架桥步行街、南面水景广场实现人流的汇聚位置：南山商业文化中心的核心南山商业文化中心的核心面邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路五条城市主干道，构成了中心区交通大动脉，与即将建成的西部通道、地铁、广深高速等共同形成了海、陆、空全方位的交通网络。
南广场南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题北广场北广场面积约10000平米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了空间 高架桥步行街商业步行街地下停车场地下停车场双步行街双步行街：“万国美食风情街” 汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，为中心区内的办公、休闲人士提供就餐和休闲环境；710米长的高架步行街与保利文化广场、海岸城东座和西座、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、68层超高层写字楼以及海雅商圈、东填海区等连通，实现人流的自由流通 双首层双首层 ：海岸城购物中心首层规划为步行商业街，二层北面与高架步行街相连，实现了“双首层”设计，有效引导客流走向退台餐饮区退台餐饮区：退台式的餐饮区设计，使人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松、惬意的休闲氛围室内外空间巧妙结合，构筑生动的城市风景线文文心心五五路路空间布局建构商业氛围：人流：步行街和高架桥双行引导人流；车流：商业街引导至地下停车场 商业纵向关系：人气型业态：餐饮／娱乐业等在低层和高层两端分布，带动商场人流人气型业态：餐饮／娱乐业等在低层和高层两端分布，带动商场人流停车场停车场、少量大众餐饮店/礼品精品/汽配店1层：主力店: jusco超市商铺：大众餐饮\中端服饰\部分家居生活用品/大众型珠宝店/银行485个车位 商铺：中高端服饰/中端珠宝钟表/部分中高端餐饮负负1 1层层负负2 2层层1 1层层2 2层层3 3层层4 4层层5 5层层主力店：嘉禾影院/顺电商铺：加居生活和数码产品为主/中高端服饰/中端和餐饮 /礼品和精品主力店：冰fun滑冰场/英孚教育/玛花纤体商铺：中高端服饰/中高端和大众餐饮/礼品精品/数码/其他休闲娱乐服务主力店：中森名菜/大饱口福商铺：童装零售为主/中高端餐饮/部分娱乐/其他服务/育婴室447个车位 滑冰场中高端餐饮在高层分布－为等待儿童游戏的家长们提供消费之所影院和滑冰场分布于３层以上，聚人气带动高层商业人流中高端产品为中高端消费人群提供一个专属的消费场所首层商业以大众型的餐饮和超市零售为主，居家型商业为主人人流流改善型商业居家型商业 ——本项目的突破点：与区域发相展结合，契合政府总体发展战略；与华强优势产业结合，引入时尚高科技技术；大力挖掘休闲、娱乐、餐饮需求空间；积极融入教育培训概念；l案例借鉴案例借鉴ü餐饮对陌生区域大型商业的启动风险较小；餐饮对陌生区域大型商业的启动风险较小；ü大型综合商业体，应运用合理规划，积极互动，拦截项目内的各类人流；大型综合商业体，应运用合理规划，积极互动，拦截项目内的各类人流；ü街区拥有一定的创意特色，能够为街区拥有一定的创意特色，能够为“一站式一站式”消费型综合体商业带来聚集人气消费型综合体商业带来聚集人气的作用；的作用；ü目的型消费区域抗性较低；目的型消费区域抗性较低；ü大量的媒体炒作对于商业的作用非常关键；大量的媒体炒作对于商业的作用非常关键； 购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐文化文化：：：：：：市场竞争市场竞争商业趋势商业趋势消费者消费者开发商目标开发商目标功能定位功能定位休闲休闲科技科技：：把握项目的各个机会点，打造一个既能够满足安阳商业需求，把握项目的各个机会点，打造一个既能够满足安阳商业需求，又引领安阳商业水平的复合型商业航母项目。
又引领安阳商业水平的复合型商业航母项目本项目要立足开发区、引领安阳、辐射周边市镇本项目要立足开发区、引领安阳、辐射周边市镇 项目定位因素梳理项目定位因素梳理非核心商圈，非核心商圈，12万万㎡㎡商业开发时机过早，开发风险大！商业开发时机过早，开发风险大！安阳现有专业市场体量饱和，没有开发空间！安阳现有专业市场体量饱和，没有开发空间！受习惯消费制约，传统受习惯消费制约，传统SHOPING MALL开发风险大，美丽华是典型案例开发风险大，美丽华是典型案例!安阳人偏爱高档餐饮，对餐饮的区域抗性不大！安阳人偏爱高档餐饮，对餐饮的区域抗性不大！街区商铺市场追捧！街区商铺市场追捧！关键词：关键词：都市休闲、娱乐、餐饮、文化、科技、购物、综合体都市休闲、娱乐、餐饮、文化、科技、购物、综合体 关键词:综合各方因素，建议以豫北休闲文化为主题，打造安阳集购物、休闲、餐综合各方因素，建议以豫北休闲文化为主题，打造安阳集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、科技于一体的饮、娱乐、文化、科技于一体的Living mall安阳首席都市休闲安阳首席都市休闲都市休闲、娱乐、餐饮、文化、科技、购物、综合体LIVING MALL项目定位: 安阳首席都市休闲安阳首席都市休闲LIVING MALL这里不仅仅是让女人趋之若鹜的逛街购物的天堂，也是一家人休闲娱乐的所在；这里不仅仅是职场精英征战的第二战场，也是三五知己促膝小聊的理想地；这里不仅仅是儿童游乐的天地，也是活到老学到老的充电场；…… 在这里，你尽享纵横无限的一站式购物天堂！在这里，你尽享纵横无限的一站式购物天堂！购物的天堂 这里示购物的天堂，琳琅满目的专柜让你眼花缭乱；此时，奢侈不由而生！SHOPING的文化 购物商城外围展示l商场独特的命名和创意的展示商场独特的命名和创意的展示l设立长期广告墙和广告设立长期广告墙和广告POPPOP 汇集最有特色的餐饮特色店，汇集最有特色的餐饮特色店，“吃吃”动全城动全城吃的文化餐饮城 美食街在这里，你可以吃尽天下美食 美食广场在这里，你可以在尝试美食的同时，欣赏到足球盛况 开创安阳新的休闲文化时代，如咖啡街、酒吧街开创安阳新的休闲文化时代，如咖啡街、酒吧街咖啡吧，现代文化的汇集地，消咖啡吧，现代文化的汇集地，消磨度假午后时光磨度假午后时光……咖啡吧咖啡吧，现代文化的汇集地，消，现代文化的汇集地，消磨度假午后时光磨度假午后时光……酒吧酒吧，现代人的城市客厅，一个，现代人的城市客厅，一个可以观察城市表情的所在，度假可以观察城市表情的所在，度假中的酒吧，是高端人士的名利场中的酒吧，是高端人士的名利场……喝的文化 娱乐城桑拿中心洗浴中心KTV量贩 玩乐的文化为公众提供活动场所、为公众提供活动场所、青少年展示自我的舞台，青少年展示自我的舞台，同时，可与运动用品零同时，可与运动用品零售相集合售相集合 看的文化l影院模仿好莱坞式的设计吸引关注影院模仿好莱坞式的设计吸引关注 华强高科技——华强的优势资源华强的优势资源看的文化安阳最大的演示广场，未来的城市展示和聚会所在，这里是城市T台 华强高科技——华强的优势资源华强的优势资源玩乐的文化 玩乐的文化华强高科技——华强的优势资源华强的优势资源 充电的文化：书吧、音像店 教育培训中心l这里有英语提高培训的空间；这里有英语提高培训的空间；l这里是年轻人欢快街舞的天堂；这里是年轻人欢快街舞的天堂；l这里也是祖国花朵的摇篮；这里也是祖国花朵的摇篮；l因为这里是学习的根据地。
因为这里是学习的根据地充电的文化 人性化的指示系统，让你畅通无阻，曲线、数字、箭头简单而又井然有序组合着 街区入口标志用抽象的造型和现用抽象的造型和现代都市感觉，吸引代都市感觉，吸引眼球眼球 每一个组合，不论大小，都有其设计特色；街道、广场、店铺，空间和结构紧密相连街区空间组合 店店 店店 店店shop!shop!shop!l商业指示系统与街区特色及业态通过标识牌提前告知商业指示系统与街区特色及业态通过标识牌提前告知l统一街区主标识系统和发布形式统一街区主标识系统和发布形式街区标识 街区提前展示部分个性橱窗提前开放，成为展示空间的一部分BOX-ShoppingBOX-Shopping街区格调 一人乐 全家乐 人人乐日间乐 夜间乐 天天乐看而乐 玩而乐 学而乐不是封闭式的；不是主题公园式的；也不是纯粹的商业娱乐场所；是开放式的；是都市型的；还是拥有文化内涵、整合华强资源、将各功能板块有机链接的都市娱乐主场华强华强——LIVING MALL 项目规划建议及开发策略项目规划建议及开发策略6l业态组合建议业态组合建议l规划建议规划建议l开发策略开发策略l启动策略启动策略l租售模式建议租售模式建议 业态选择业态选择——思路：根据商业的定位模式思路：根据商业的定位模式成行成市成行成市（同质同类）（同质同类）完全补缺完全补缺（同系不同类）（同系不同类）扩大主题扩大主题（不同系不同类）（不同系不同类）补缺模式补缺模式成行成市模式适用条件：成行成市模式适用条件：u需求持续增加，商家具有较高经营水平；需求持续增加，商家具有较高经营水平；u交通及地域关联性强，一般在成熟商圈周边延展交通及地域关联性强，一般在成熟商圈周边延展较易实现；较易实现；u特点：借势，吸引客户、共享客户、争夺客户。
特点：借势，吸引客户、共享客户、争夺客户补缺模式适用条件：补缺模式适用条件：u市场同一类别业态不完善；市场同一类别业态不完善；u市场商业主题有空白点或较为稀缺；市场商业主题有空白点或较为稀缺；u市场对所缺业态有一定的消费需求市场对所缺业态有一定的消费需求 小结：本项目的业态模式应选择以补缺模式为主，重点为餐饮和休闲娱乐小结：本项目的业态模式应选择以补缺模式为主，重点为餐饮和休闲娱乐定位模式定位模式基本条件基本条件业态选择业态选择本本项目适用性分析项目适用性分析成行成市成行成市交通及地域关联性极高交通及地域关联性极高综合零售业综合零售业Ø市场竞争激烈，本项市场竞争激烈，本项目缺乏可依托的商圈；目缺乏可依托的商圈；Ø需要大量日常人流，需要大量日常人流，项目交通条件项目交通条件不适合不适合；；需求持续增长需求持续增长大规模、高水平的经营管理大规模、高水平的经营管理补缺模式补缺模式市场同一类别业态不完善市场同一类别业态不完善针对大众的主题零售针对大众的主题零售（如服装等）（如服装等）Ø需要大量日常人流，需要大量日常人流，项目交通条件项目交通条件不适合不适合；；中高档餐饮中高档餐饮休闲娱乐休闲娱乐文化文化科技科技Ø属于目的性消费，对属于目的性消费，对日常人流量的要求低，日常人流量的要求低，适合适合本项目；本项目；Ø项目本身拥有相应资项目本身拥有相应资源优势源优势扩大主题扩大主题市场商业主题有空白点市场商业主题有空白点针对特定圈层的主题零针对特定圈层的主题零售（如文物古董等）售（如文物古董等）Ø在安阳缺乏相应消费在安阳缺乏相应消费需求；需求； 商业业态餐饮城娱乐城KTV、洗浴、电影院、美容、纤体等中高档餐饮（草原兴发、小肥羊、百年老妈火锅、全聚得、口福人家等）；休闲功能（酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶馆、KFC、德克士等）；风情特色小吃；特色街区购物城大中型百货＋超市、书城等业态组合建议业态组合建议服装、精品店、钟表、眼镜、外贸、电子、鞋等根据项目规模、安阳商业市场的发展现状以及各类业态的发展空间，根据项目规模、安阳商业市场的发展现状以及各类业态的发展空间，从远期发展目标分析，建议本项目业态组合应以综合型为导向，以从远期发展目标分析，建议本项目业态组合应以综合型为导向，以娱乐餐饮为主体，休闲购物成为辅助；娱乐餐饮为主体，休闲购物成为辅助； 类别比例面积（平方米）购物城24.3％30000餐饮城26.0％32000娱乐城29.2％36000特色街区9.2％11300广场和停车场11.3％14000说明：Ø根据国内外各类大中型综合商业体的业态体量分割原则，本项目各类业态分割体量应保持一个较为平衡的比例；Ø由于本项目地理位置处于陌生区域，购物城的体量相对大型MALL要偏小；Ø餐饮和休闲娱乐是区域抗性最低的，也是本项目最有发挥空间的方面，所以在体量上偏大，并且在档次和特色上要引领安阳市场；业态体量组合建议业态体量组合建议 主力店主力店丹尼斯、家乐福、华联、海雅、百盛、沃尔玛、百佳、吉之岛、华润万家、乐购、新一佳、人人乐、易初莲花、大润发等次主力店：次主力店：国美、顺电、苏宁、ITAT、赛博数码、美克美家、生活本色、简爱家居、加州红、麦乐迪、运动100、滔博运动、反斗乐园等其他：其他：珠宝、化妆品、精品服饰、包、鞋、运动系列等主力店的引进是本项目的关键，但是由于一期本项目的知名度较弱，基本以服务开发区片区的消费者为主，所以主力店一期经营面积会相对保守，随着商业氛围的逐渐提升，购物城的规模也逐渐扩大，消费者面也逐渐延伸到安阳各个区域；购物城购物城————安阳安阳最具国际化元素、风格时尚的体验型购物中心最具国际化元素、风格时尚的体验型购物中心二级商圈，辐射开发区和安东新区的购物城业态单店规模（平方米）数量总建筑面积（平方米）建筑面积百分比（％）百货1500011500050.00%超市30001300010.00%次主力店50001500016.67%儿童娱乐场2000120006.67%教育培训基地10003300010.00%购书中心 1000 110003.33%其他 10003.33%总面积30000平方米平方米 中餐：中餐：海鲜、粤菜、上海菜、江浙菜系、川菜、湘菜、东北菜西餐：西餐：马克西姆、蒙地卡罗、绿茵阁、绿岛、KOSMO咖啡、星期五、上岛咖啡、品上品、雨花、王子厨房、棒约翰比萨、比胜客异国风情餐厅：异国风情餐厅：日本料理、韩国料理、意大利餐厅、巴西烤肉、墨西哥餐厅、印度餐厅、泰国菜馆商业配套餐饮：商业配套餐饮：肯德基、麦当劳、星巴克咖啡、哈根达斯等餐饮城餐饮城————安阳吃的首府，喝的天堂，美食新天地安阳吃的首府，喝的天堂，美食新天地市场对餐饮偏好性特强，并且对餐饮消费的区域抗性最弱，项目可以在丰富和提升安阳餐饮消费的基础上，积极吸纳安阳各层次的消费人流；业态单店规模（平方米）数量总建筑面积（平方米）建筑面积百分比（％）大型中式酒楼500031500046.88%中型中式酒楼30002600018.75%小型中式连锁餐饮500420006.25%大型西餐酒楼3000130009.38%异国风情餐厅500420006.25%咖啡、茶馆1000220006.25%其他 20006.25%总面积32000平方米平方米 夜场娱乐场所夜场娱乐场所夜总会：金色年华、拉斯维加斯娱乐中、群星广场夜总会、21世纪娱乐中心等、主诉求点不同（表演、KTV、蹦的、主题）溜冰场：溜冰场：运动类，老少皆宜的娱乐休闲娱乐：休闲娱乐：桑拿、按摸、足浴、电玩娱乐城：大型电玩游戏、娱乐城、影院类美体、美容美发：美发室、美容室、减肥、女性保养、SPA水疗、KTV等娱乐类根据安阳目前市场概况，市场较高档的KTV、SPA及儿童游乐场缺乏，所以项目规划这些业态满足市场需要，规划真冰溜冰场目的是形成商业集合效益娱乐城娱乐城————安阳首席超大规模的一流休闲娱乐新领地安阳首席超大规模的一流休闲娱乐新领地业态单店规模（平方米）数量总建筑面积（平方米）建筑面积百分比（％）夜总会、KTV40002800022.22%电影院3500135009.72%大型健身中心40001400011.11%SPA1500115004.17%洗浴中心500021000027.78%大型电玩游戏场50001500013.89%溜冰场2000120005.56%其他 20005.56%总面积36000平方米平方米 特色街区：特色街区：ü特色街区，每种业态所占的面积不大，多数属于小体量经营个体，建议项目特色街区部分设置为双层结构，使得街区错落有致，易于形成一种风情特色；ü特色街区与购物城和娱乐城注重整体化的规划，尽量利用购物城和娱乐城的人流，为街区造势；根据安阳目前市场概况，街铺市场偏好性强，消费者习惯性在街区内来回闲逛购物，但是目前街铺没有形成特色化的街区文化，本项目应走街区特色化的差异路线，更容易吸引消费者的眼球；特色街区特色街区————安阳首个特色风情步行街区安阳首个特色风情步行街区业态单店规模（平方米）数量总建筑面积（平方米）建筑面积百分比（％）品牌专卖店12010120010.62%时尚服饰7060420037.17%外贸街502211009.73%精品饰品80108007.08%美容美发250410008.85%钟表、音响、眼镜200510008.85%美食街1001010008.85%其他 10008.85%总面积11300平方米平方米 亮点：亮点：ü项目拥有三大主题广场：购物广场、风情广场（包含华强高科技展示）；ü每个广场设计都运用了科学的规划理念，使得项目合理联动成一体，使得消费者可以在项目内畅游；ü项目拥有充足的停车场，供消费者停靠车辆，而且各个停车场有专门的服务对象；广场和停车场广场和停车场————两大主题广场，联动两大主题广场，联动LIVINGMALLLIVINGMALL区域业态数量总建筑面积（平方米）广场 购物广场12000风情广场13000华强高科技娱乐12000停车场 7000总面积14000平方米平方米本项目体量大，所处区域偏离中心区并且属于非核心圈，所以项目在主题上多添加元素，建议以几大主题广场吸引人气；另外，目前安阳商业场所对停车位的需求非常明显，消费者特别是中高端消费者十分关注消费场所的停车位能否得到满足，所以项目应该提供足够的停车场； 安阳师范230米660米长江大道弦歌大道创业家园安彩嘉园杜官村南向城市主干道，通达性、昭示性强，可设置项目广场及停车，提升项目品质北向城市主干道，通达性、昭示性强，可设置超市主力店、配备部分停车较大进深内部分可设置目的性休闲娱乐等业态，部分昭示性建筑可临主干道临杜官村及创业家园可设置部分街铺，设置精品购物u综合考虑人流交通和可进入性，各地段排布u结合内外圈构想及商业总体面积，建议集中商业在弦歌大道或者长江大道排布，停车及商业前广场在长江大道排布。
安钢住宅区商颂大道项目位置分析项目位置分析 商业规划设计原则建议商业规划设计原则建议1、项目需考虑规划几个主题广场，使得项目通过几个点，联动成一个整体的商业面；2、大型商铺作为次主力店布置在边源，起到引导人流的作用3、大型商家及娱乐餐饮业态布置在项目四周，减低商业的风险，也起到有效的引导人流的作用4、小店铺租金高，面积需求的小，因此布置在中间，实现商业价值最大化5、商业规划布局应注重特色化6、项目需规划多个进出口，使得消费者的进入性方便快捷；项目规划建议项目规划建议 规划概念规划概念1 1风风情情广广场场停车广场停车广场娱乐城娱乐城内内街街区区餐餐饮饮城城区区街街外外购物城购物城创业家园安彩嘉园安钢住宅区杜官屯KTV、洗浴、电影院、美容、纤体等中高档餐饮，休闲餐饮，风情特色小吃等大中型百货＋超市服装、精品店、钟表、眼镜、外贸、电子、鞋店等风情特色的入口广场停车广场，主要服务于娱乐城消费车辆等 规划概念规划概念2 2停停车车场场停停车车场场购物广场购物广场风情广场风情广场购物城购物城娱乐城娱乐城 餐饮城餐饮城特特色色街街区区特特色色街街区区休休闲闲区区创业家园安彩嘉园安钢住宅区杜官屯大中型百货＋超市KTV、洗浴、电影院、美容、纤体等中高档餐饮，休闲餐饮，风情特色小吃等服装、精品店、钟表、眼镜、外贸、电子、鞋店等 规划概念规划概念3 3创业家园安彩嘉园安钢住宅区杜官屯娱乐城娱乐城购物城购物城餐餐饮饮城城餐餐饮饮城城外外街街区区外外街街区区内内街街区区大中型百货＋超市KTV、洗浴、电影院、美容、纤体等中高档餐饮，休闲餐饮，风情特色小吃等购物广场购物广场风情广场风情广场服装、精品店、钟表、眼镜、外贸、电子、鞋店等停车场停车场停停车车场场停停车车场场 风格建议风格建议项目建筑风格上可以从两个方向思考：1、具有现代建筑特色的风格；2、具有纯真欧式建筑的风格；风格的打造不仅仅是为了好看，更重要的是体现项目的特色，吸引更多人的关注！现代风格现代风格欧式风格欧式风格 开发策略开发策略分期说明：Ø一期商业以休闲餐饮娱乐为主要商业业态，而购物城是针对周边逐渐成熟的居住区配备区域型的社区商业配套，建议引进一家主力店；Ø建议二期以特色街区为主，逐渐完善购物城规模和功能，扩大餐饮娱乐消费层面；开发策略：分期开发（开发策略：分期开发（2~3期）期） 经营策略：分期开业经营策略：分期开业1、先广场后商业 1、大力培育2、先餐饮休闲和主力店双启动 2、先临街后内街区3、先主力店后特色街区 3、逐渐扩大经营规模 启动策略启动策略项目采取双起点启动双起点启动，一期以超市主力店和以最具区域抗性餐饮娱乐启动。
一方面，满足开发区区域商业需求，一方面，从餐饮和娱乐入手，逐渐吸引全市范围的消费者关注本项目娱乐城娱乐城购物城购物城餐餐饮饮城城餐餐饮饮城城外外街街区区外外街街区区内内街街区区购物广场购物广场风情广场风情广场停车场停车场停停车车场场停停车车场场一期一期一期一期起起点点1起起点点2强化两端入口的吸引力，改变消费者强化两端入口的吸引力，改变消费者的步行习惯，使二期成为的步行习惯，使二期成为““双起点双起点””街区街区，聚集人流，聚集人流 ；；二期二期 加强起点加强起点1、、2入口的造型标志性处理，入口的造型标志性处理，使得南北两块的人流互动，为内街区使得南北两块的人流互动，为内街区的形成创造商业氛围；的形成创造商业氛围；娱乐城娱乐城购物城购物城餐餐饮饮城城餐餐饮饮城城外外街街区区外外街街区区内内街街区区购物广场购物广场风情广场风情广场停车场停车场停停车车场场停停车车场场启动策略启动策略广场喷泉广场喷泉摩天轮摩天轮 启动期规模建议启动期规模建议娱乐城娱乐城购物城购物城餐餐饮饮城城餐餐饮饮城城外外街街区区外外街街区区内内街街区区购物广场购物广场风情广场风情广场停车场停车场停停车车场场停停车车场场根据前期市场的研究，论证了本项目最容易启动的是娱乐餐饮两大方面；结合市场容量和周边常住人口规模，本项目启动期的开发规模应相对保守；启动期启动期启动期启动期餐饮城10000平方米＋娱乐城10000平米＋5000风情广场购物城30000＋购物广场2000＋＝启动期规模启动期规模5.7万平方米万平方米 华强中心商务区项目建议采用租售结合的方华强中心商务区项目建议采用租售结合的方式，以售为主，但同时持有一部分物业式，以售为主，但同时持有一部分物业本项目的开发目标：本项目的开发目标：p商业尽可能变现，商业尽可能变现，达到达到“快进快出快进快出”的目的的目的p满足政府目标，实满足政府目标，实现商业的持续稳定现商业的持续稳定经营经营n由于本项目中开发商不是本土作战，需尽快撤离市场，因此商业需要变现，故不适宜采用全部持有不售的模式不适宜采用全部持有不售的模式；n整售模式在条件允许的情况下可以尝试，但一般来讲，对整售不对整售不可抱有太大希望可抱有太大希望，以免贻误商机；n零售整租模式零售整租模式即返租模式，由于市场接受度和后续经营存在一定风险，需谨慎采用需谨慎采用，如果采用则返租方绝不可为开发商，最好为与开发商毫无关系的第三方，避免日后的法律纠纷； n零售零租模式零售零租模式能够实现全部变现，但后期难以统一经营管理，因此商业的持续稳定经营难以保证，对开发商的品牌可能有所影响，亦需谨慎采用需谨慎采用；n由于本项目的特殊性，建议建议采用租售结合模式采用租售结合模式，即持有少部分物业吸引主力店入住，带动商业的成熟，其余部分变现出售，实现利润。
项目租售模式项目租售模式 谢谢聆听THE END 相关参考附件相关参考附件l主力商家选址要求主力商家选址要求l部分商家选址要求部分商家选址要求l租售模式参考租售模式参考 主力商家选址要求主力商家选址要求 选选址址区区域域城市核心商圈、商业中心内或商业新区 停停车车场场数数量量500个车位左右需需 求求 面面积积（（ ㎡㎡ ））15000—30000m²左右楼楼板板承承重重≥350Kg／m2经经 营营楼楼层层 选选 择择贯穿1—5层(亦可酌情考虑)柱柱间间距距8*8 m单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））5000m²左右中中央央空空调调200—220KCal／m2层层高高要要（（M ））首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m垂垂直直交交通通提供自动人行扶梯2—3部／层，货梯2部给给排排水水供水≥lOODN供供配配电电≥2500KVA燃燃气气管管道道提供配口排排污污≥20DN店店前前走走道道开阔，临街或临广场物物业业交交付付装装修修标标准准简装／毛坯租租 金金 交交 付付 形形 式式纯租金或保底扣点卸卸货货区区≥200m2租租赁赁年年限限lO-20年租租 金金 承承 受受 范范围围大型综合性百货通常比精品百货略低免免租租期期不同区域有不同的标准发发展展商商品品牌牌影影响响力力非常重要其其他他要要求求3千米范围内无类似大型百货为佳百货开店主要技术指标百货开店主要技术指标 选选址址区区域域城市核心商圈、商业中心内或商业新区 停停车车场场数数量量视具体情况而定需需 求求 面面积积（（ ㎡㎡ ））大卖场在10,000M²—20,000m²左右楼楼板板承承重重≥500Kg／m2经经 营营楼楼层层 选选 择择≤3柱柱间间距距8×8M单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））5000m²左右店店前前走走道道开阔交交 付付 租租 金金 形形 式式一般为纯租金中中央央空空调调200—220KCal／m2给给排排水水符合国家标准供供配配电电≥2500KVA,需提供三相电源燃燃气气管管道道需要物物业业交交 付付 装装 修修标标准准简装／毛坯垂垂直直交交通通根据情况,提供自动人行扶梯2—3部／层，货梯2部排排污污提供独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池层层高高要要（（M ））首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m卸卸货货区区≥300m²,货运通道不能与人流通道冲突租租赁赁年年限限l5-20年租租 金金 承承 受受 范范围围30-50元／m2／月左右酌情考虑,第三年起开始递增，幅度不超过5%免免租租期期一般在半年左右，有特别长的发发展展 商商 品品 牌牌 影影 响响 力力相当重要其其他他要要求求1千米范围内无同类大超市为佳超市开店主要技术指标超市开店主要技术指标 选选址址区区域域商业核心区、大卖场附近、大型社区，注重交通要方便停停车车场场数数量量需提供一定数量停车位需需 求求 面面积积（（ ㎡㎡ ））2,000m²～5,000m²单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））≥2,000m²经经 营营楼楼层层 选选 择择住宅裙楼一般为1-3楼，最好有首层，在购物中心位置可高层柱柱间间距距最佳8×8M 楼楼板板承承重重≥500Kg／m2交交 付付 租租 金金 形形 式式纯租金层层高高要要（（M ））≥5.5M中中央央空空调调需要提供给给排排水水国家标准供供配配电电国家标准燃燃气气管管道道不需要排排污污无特殊需求店店前前走走道道开阔,足够广告位置物物业业交交付付装装修修标标准准简装／毛坯垂垂直直交交通通提供自动人行扶梯2—3部／层，步梯2部,货梯1部卸卸货货区区提供一定区域租租赁赁年年限限8-10年租租 金金 承承 受受 范范围围50元 ／m2／月左右,可视具体物业酌情考虑免免租租期期半年或一年以上发发展展商商品品牌牌影影响响力力相当重要家电数码开店主要技术指标家电数码开店主要技术指标 选选址址区区域域城市成熟商圈,家居建材集中区,大型楼盘较为集中的区域,对交通便捷性要求很高停停车车场场数数量量150个车位/10,000平方米需需 求求 面面积积（（ ㎡㎡ ））2000m²以上单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））≥2,000m²经经 营营楼楼层层 选选 择择单体物业1-2层,在购物中心可高楼层柱柱间间距距最佳10×10M 楼楼板板承承重重≥500Kg／m2交交 付付 租租 金金 形形 式式纯租金层层高高要要（（M ））首层层高≥6M,二层以上层高≥5M中中央央空空调调需要给给排排水水国家标准供供配配电电国家标准燃燃气气管管道道不需要排排污污无特殊需求店店前前走走道道开阔,有室外停车广场更佳物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯垂垂直直交交通通提供自动人行扶梯2部／层，步梯2部,货梯1部卸卸货货区区提供一定区域租租赁赁年年限限15年租租 金金 承承 受受 范范围围承受租金较低,根据区域市场而定免免租租期期视物业情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力比较重要大型家居开店主要技术指标大型家居开店主要技术指标 选选址址区区域域发达商圈,多与购物中心合作停停车车场场数数量量无特殊要求需需求求面面积积（（㎡㎡））一个厅的标准面积为15M×25M,根据实际情况设立厅的数量单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））≥2,000M²经经 营营楼楼层层 选选 择择高楼层,一般因为层高的特殊要求占据两个楼层柱柱间间距距必须实现厅内无柱楼楼板板承承重重按国家星级电影设计标准交交 付付 租租 金金 形形 式式一般为提成层层高高 要要 （（M））10M左右中中央央空空调调无特殊需求给给排排水水按国家星级电影设计标准供供配配电电按国家工业用电标准燃燃气气管管道道不需要提供排排污污标准门门前前走走道道人流通顺,展示性好物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区无要求租租赁赁年年限限一般为8年租租 金金 承承 受受 范范围围一般为营业额分成免免租租期期视情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力重要电影院开店主要技术指标电影院开店主要技术指标 选选址址区区域域大型品牌商场、百货、综合性购物中心和消费力强、商圈成熟、人流密集的区域停停车车场场数数量量无特殊要求需需 求求 面面积积（（ ㎡㎡ ））40-200M²左右,旗舰店要求面积较大单单层层面面（（㎡㎡））无特殊要求经经 营营楼楼层层 选选 择择1-5层均可,可根据要求适应购物中心的调整柱柱间间距距8×8M 楼楼板板承承重重一般标准交交付付租租金金形形式式纯租金或扣点层层高高要要（（M ））≥4.5M,品牌服饰对层高要求较高中中央央空空调调需要给给排排水水国家标准供供配配电电国家标准燃燃气气管管道道不需要排排污污无特殊需求店店前前展展示示要求要有良好的展示效果,形象展示不低于2M²物物业业交交 付付 装装 修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通有足够步行梯引导人流卸卸货货区区标准租租赁赁年年限限1-3年租租金金承承受受范范围围视其位置情况而定免免租租期期1-3个月发发展展 商商 品品 牌牌 影影 响响 力力比较重视服装专卖店开店主要技术指标服装专卖店开店主要技术指标 选选址址区区域域商业中心、商务中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次级商圈停停车车场场数数量量要求提供一定数量需需 求求 面面积积（（ ㎡㎡ ））一般在1000-3000M²左右单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））至少≥500M²经经 营营楼楼层层 选选 择择较大的面积, 在商业群楼和购物中心都置于较高楼层排排污污独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池楼楼板板承承重重一般标准交交 付付 租租 金金 形形 式式纯租金或扣点层层高高 要要 （（M ））最佳能够达到5M,最少不低于净高4米中中央央空空调调需要给给排排水水国家标准供供配配电电需提供三相电源燃燃气气管管道道需要提供柱柱间间距距无明确要求,要求使用灵活门门前前走走道道走道通畅,店内可视性强物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区需要一定面积和货物通道租租赁赁年年限限一般为5年租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力中等免免租租期期3-6个月发发展展商商品品牌牌影影响响力力重要大型中式酒楼开店主要技术指标大型中式酒楼开店主要技术指标 选选址址区区域域城市核心商圈,人流集中区域,或与购物中心结合和大卖场合作停停车车场场数数量量无特殊要求需需求求面面积积（（㎡㎡））1000-2000M²单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））无特殊要求经经 营营楼楼层层 选选 择择负一楼或较高楼层柱柱间间距距8M×8M楼楼板板承承重重标准交交 付付 租租 金金 形形 式式租金或营业额分成层层高高 要要 （（M））净高3M以上中中央央空空调调需提供给给排排水水不需要提供供供配配电电工业用电标准燃燃气气管管道道不需要提供排排污污标准门门前前走走道道人流通顺,展示性好物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区无要求租租赁赁年年限限6-10年租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力较弱免免租租期期视情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力重要电子游乐开店主要技术指标电子游乐开店主要技术指标 选选址址区区域域人流量大、消费能力强劲的成熟商圈,有向大型购物中心发展的趋势停停车车场场数数量量要求停车方便,需要一定觳数量停车位需需求求面面积积（（㎡㎡））3000M²左右单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））≥2,000M²经经 营营楼楼层层 选选 择择在购物中心一般为高楼层柱柱间间距距8M×8M楼楼板板承承重重标准交交 付付 租租 金金 形形 式式纯租金层层高高 要要 （（M））净高3M以上中中央央空空调调需求给给排排水水标准供供配配电电按国家设计标准燃燃气气管管道道不需要提供排排污污标准门门前前走走道道人流通顺,展示性好物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区无要求租租赁赁年年限限连锁品牌10年左右租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力中等偏弱免免租租期期视情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力一般KTVKTV开店主要技术指标开店主要技术指标 选选址址区区域域城市核心商圈，购物中心停停车车场场数数量量≥50需需 求求 面面积积（（ ㎡㎡ ））1000M²-2000M²单单 层层面面 （（ ㎡㎡ ））无特殊要求经经 营营楼楼层层 选选 择择无要求，可适应较高楼层，在购物中心同样适用柱柱间间距距8M×8M以上楼楼板板承承重重3-4吨，要求较高交交 付付 租租 金金 形形 式式租金层层高高要要（（M ））5.5M左右中中央央空空调调需求给给排排水水标准供供配配电电标准燃燃气气管管道道不需要提供排排污污无需求门门前前走走道道门廊空间宽阔物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简装垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区无要求租租赁赁年年限限10年左右租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力偏弱免免租租期期视情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力很重要大型健身中心开店主要技术指标大型健身中心开店主要技术指标 部分商家选址要求部分商家选址要求 佳世客购物中心选址的基本要求：佳世客购物中心选址的基本要求：u 佳世客购物中心是集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能于一体的综合商业设施，属于永旺东泰商业公司佳世客购物中心对物业的基本要求佳世客购物中心对物业的基本要求地理位置地理位置十字路口，至少一条是城市主干道用地要求用地要求大于40，000平米，保证项目将来扩建地块尺寸地块尺寸沿主干道长度>200m、进深>150m租赁面积租赁面积单层面积>15000平米，租赁面积>50000平米租赁区域租赁区域最好F1，F2两层，最高三层建筑物层高建筑物层高6.5米柱距柱距自营柱距12m×12m，专卖店柱距9m×9m车位车位1000个以上，设置地下/地面/屋面停车场佳世客购物中心合作方式佳世客购物中心合作方式工程划分工程划分开发商负责土地、施工图设计、建筑物主体、停车场道路绿化及建筑设备购置安装；佳世客负责方案设计、末端设备购置安装及内部装修租赁时间租赁时间20年（以后可续约）租金租金双方协商超市选址超市选址 沃尔玛选址及对物业的基本要求沃尔玛选址及对物业的基本要求沃尔玛选址及对物业的基本要求沃尔玛选址及对物业的基本要求人口人口项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人物业要求物业要求进深在50米，不能低于40米，临街面不低于70米层高层高不低于5米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）楼板荷载楼板荷载800KG/平方米以上 柱距柱距9米以上，不能低于8米停车位停车位300个以上，另为供应商提供20个以上，出入口出入口正门至少提供2个入口，免费外立面广告至少3个 空调空调独立的中央空调系统，室内温度要求达到24度正负度标准 租赁时间租赁时间期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期超市选址超市选址 苏宁电器连锁选址要求苏宁电器连锁选址要求类别类别选址要求选址要求区位区位位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 产权产权独立、清晰的产权面积面积3000㎡以上楼层楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场广场合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）外部设外部设施施物业距街道的距离在6m以上，有开阔的停车场地和门前广场苏宁电器进驻副省级以上开店标准苏宁电器进驻副省级以上开店标准商圈商圈核心商圈区域商圈大型社区规模规模5000㎡以上4000㎡以上3000㎡以上电器选址电器选址 五星电器和永乐电器选址要求五星电器和永乐电器选址要求五星电器五星电器地段地段较为成熟，有一定的竞争力规模规模总面积3000-6000㎡左右不等永乐电器（已为国美收购，除上海外全部整合到国美旗下）永乐电器（已为国美收购，除上海外全部整合到国美旗下）地段地段交通便利，有足量停车位规模规模总租赁面积2500㎡以上不等，层高不低于3m电器选址电器选址 国美国美3C3C店选址要求店选址要求u原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。
u商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主 国美国美3C3C店类型规划店类型规划类别类别选址要求选址要求规模商业街店商业街店市级商圈、区级商圈，临街商铺一层小型店中型店店中店店中店市级商圈、区级商圈，具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区社区店社区店辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）中型店特定市场店特定市场店、IT一条街（一层），市级、IT一条街中型店大型店交通枢纽店交通枢纽店地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处，已形成一定规模的商圈小型店中型店国美国美3C3C店规模要求店规模要求分类分类小型店小型店中型店中型店大型店大型店旗舰店旗舰店面积（面积（㎡㎡））30-5080-120、160-240260-320400电器选址电器选址 家电选址原则家电选址原则类别类别选址要求选址要求商圈商圈中心商圈、主流商圈、环线商圈规模规模3000㎡以上，以容纳200个品牌以上，形成规模人流人流>2万人次/天商圈商圈周边居民10万户，即30万人以上，消费力中偏上内部结构内部结构大空间，满足承载要求停车停车交通便利，停车位要充足，公交线路方便外部外部形象好，广告位充足，门口最好有广场交通交通避开快速通道电器选址电器选址 餐饮选址要求：餐饮选址要求：连锁快餐店连锁快餐店u各种业态区别u连锁快餐店：原料→加工→配送→成品→销售u传统餐饮业：原料→加工→成品→销售 u其他连锁业态：商品→配送→销售类别类别选址要求选址要求地点地点客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市建筑要求建筑要求框架结构，层高不低于4.5m配套设施配套设施电力不少于20千瓦/100㎡，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面面积要求面积要求200-500㎡租金承受租金承受大众化快餐店：2-4元/㎡·天消费型快餐店：6-30元/㎡·天租期租期一般不少于5年立店障碍立店障碍需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10m之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。
2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店餐饮选址餐饮选址 餐饮选址要求：餐饮选址要求：普通餐厅普通餐厅u普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型u商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市u大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市类别类别选址要求选址要求地点地点分商务型和大中型，见右侧注解建筑要求建筑要求各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外配套设施配套设施餐厅门前须有相应的停车场，餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道面积要求面积要求大众型餐厅80-200㎡，商务型餐厅150-10000㎡均可租金承受租金承受低层1.5元/㎡·天，视地段、商圈确定租价，楼上餐厅租金略低租期租期一般不少于3年立店障碍立店障碍需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10m之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍；对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求，商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8m的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌餐饮选址餐饮选址 餐饮选址案例：餐饮选址案例：茶坊、酒吧、咖啡等茶坊、酒吧、咖啡等 类别类别选址要求选址要求地点地点高雅路段，具有清净、优雅的环境建筑要求建筑要求对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异，层高不低于2.8m配套设施配套设施电力按每100㎡10千瓦配置，有自来水供应，如与居民相邻，最好设置隔音层面积要求面积要求50-400㎡租金承受租金承受3-20元/㎡·天租期租期2年以上立店障碍立店障碍设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理；酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核 u消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。
u该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，消费对象具有一定的消费能力和文化修养餐饮选址餐饮选址 餐饮选址案例：餐饮选址案例：面包房面包房类别类别选址要求选址要求地点地点各种商圈均可开设，品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市建筑要求建筑要求框架式结构，层高不低于2.8m，门面宽度6m以上，橱窗开阔，离开污染源10m以上配套设施配套设施--面积要求面积要求60-120㎡租金承受租金承受知名企业可以承受不高于10元/㎡·天，一般企业可以承受3-5元/㎡·月租期租期2年以上立店障碍立店障碍立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营餐饮选址餐饮选址 餐饮选址案例：餐饮选址案例：肯德基肯德基 类别类别选址要求选址要求地点面积地点面积首层，使用面积350㎡，门面12m建筑要求建筑要求楼板到梁底高度，不得低于3m，厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡；配套设施配套设施供电：提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表供水：提供25吨/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/c㎡，并具有相应的用水指标隔 油 池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池化粪池：提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系，排烟管道截面积500mm×700mm招牌：在门脸上方提供招牌安装位置空调：提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时，餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力卸货车位：提供临时卸货车位按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修餐饮选址餐饮选址 深圳万象城嘉禾影城＆中信城市广场新南深圳万象城嘉禾影城＆中信城市广场新南国影城国影城类别类别万象城嘉禾影城万象城嘉禾影城地点地点华润万象城中座三楼 面积面积约1万㎡，12个放映厅，约1900个座位备注备注国内最高标准的世界顶级影城类别类别新南国影城新南国影城 地点地点中信城市广场C1区三楼 面积面积3000㎡，4个放映厅，共584个座位 设施设施中央空调，美国进口的柔软、舒适、豪华座椅、美国Strong全自动放映机、6.1声道环绕杜比数码还音设备及DTS数码音响、英国无缝反射超大银幕 娱乐选址娱乐选址 青少年乐乐天地（儿童教育站）：约青少年乐乐天地（儿童教育站）：约30003000㎡㎡类别类别规模规模内容内容票价票价经营经营成都国际会展成都国际会展中心中心··乐乐宫乐乐宫--成都市教委命名的成都市中小学、幼儿园科创活动中心，分游乐部和艺术培训中心普票20元/人，团队50人以上18元/人盈利青岛四方少年青岛四方少年儿童活动中心儿童活动中心 4000㎡艺术专业培训青岛市儿童少青岛市儿童少年活动中心年活动中心 1.8万㎡科技宫、艺术宫、少儿之家、金钥匙培训学校 沈阳儿童活动沈阳儿童活动中心中心活动、培训、科研、娱乐 东莞市儿童活东莞市儿童活动中心动中心 4870㎡培训活动部、幼儿园和舞蹈业余训练基地 天津青少年活天津青少年活动中心动中心--游乐园、培训•娱乐：电玩、碰碰车等设施，打造青少年儿童游乐中心•科技展示：科技成果展示，青少年科技创作•艺术培训中心：预留场地进行教育培训活动儿童教育站选址儿童教育站选址 京都薇薇国际丰胸美容美体连锁有限公司京都薇薇国际丰胸美容美体连锁有限公司选址要求选址要求u美容店“扎堆”易共荣存活，最好临近百货等客流大的业态。
类别类别选址要求选址要求地点地点市商业消费最集中或经济水平最高的区域，商业中心，大型超市，商场附近，当地美容院比较集中的位置，人口集中的高级居住社区，临街底商或临街门面房 面积面积150-200㎡建筑要求建筑要求框架结构，临街商铺，有上下水，六层左右，电梯通畅较好的广告位置周边环境周边环境文化氛围好，环境优雅交通交通交通设施便利停车停车车位充足美容健身址选美容健身址选 租售模式租售模式 通用租售策略的六种模式（通用租售策略的六种模式（1/21/2））模式一模式二模式三租售方式整售整售不售整租不售整租不售零租不售零租适用条件Ø通常使用于已经经营成熟的商业物业Ø未投入使用的商业物业想要整售可通过项目信托方式进行，但操作难度较高Ø开发商实力较强，希望通过商业赚取长期高额利润Ø必须找到一家具备成功经验的商业经营管理公司愿意承租Ø开发商实力较强，希望通过商业赚取长期高额利润Ø开发商自身拥有成熟的商业管理团队优点Ø一次性完成整体销售，迅速回笼资金Ø便于统一经营管理，商业经营易于成功Ø物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉Ø可将物业抵押融资，等待增值 Ø在一定程度上便于管理Ø最大限度地实现商业的潜在价值，并带动整体升值Ø同时能实现较高租金缺点Ø由于整体出售，一般价格较低于市场价格Ø信托方式审批程序复杂，受政策影响明显Ø机会渺茫，可遇而不可求Ø经营谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄Ø初期资金压力较大Ø回报期长Ø开发商资金压力较大，存在一定风险Ø前期经营利润较低Ø无法通过商业获得大量资金回笼Ø回报期长租售策略租售策略 通用租售策略的六种模式（通用租售策略的六种模式（2/22/2））模式四模式五模式六租售方式零售整租零售整租零售零租零售零租租售结合租售结合适用条件Ø有较为成熟的商业氛围Ø开发商有较强的招商或商业管理能力，或聘请专业经营管理公司Ø开发商资金有限，希望全部物业尽可能变现Ø开发商期望通过商业直接获取利润Ø同时也希望商业能够持续稳定经营优点Ø短期内回收大量资金;Ø实现统一规划经营，有利于楼盘升值。
Ø有助于开发商迅速回款Ø品牌商家入住有利于促进其余商铺销售，能够实现一部分回款Ø主力店的带动在一定程度上促进商业持续经营缺点Ø零售整租一般通过返租形式实现6%—10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率，经营方难以支付租金，业主利益受损，后续经营困难，从而导致开发商的品牌受损Ø后续经营缺乏有效管理，易造成经营不善Ø开发商无法控制业态Ø小业主成本压力过大，后续经营出现问题Ø小商铺较难形成统一风格Ø大型持有商业难以实现高租金Ø零散商铺部分无法控制业态，难以形成统一风格租售策略租售策略 模式一：整售模式一：整售————北京安贞华联北京安贞华联2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦；基金整售的条件：基金整售的条件：1.已投入使用并收益稳定的商业2.目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买3.对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买4.租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。
5.新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10％以上 来源：亚信行总经理萧福泰访谈 模式二：不售整租模式二：不售整租————西单文化广场西单文化广场7777街街2004年4月，华润置地（北京）股份有限公司与新加坡零售服饰店品牌“77街”（77th Street）正式签约，将西单文化广场夹层和地下二层的商业地产整租给77街，总计1.4万平米此后虽然“77街”的品牌几经易主，但始终由一家商业管理公司统一经营管理，分租给更小的商户大多数大型百货商场、大型超市都采取整体租赁的方式，由专门的零售百货公司经营管理，开发商定期收取租金如：百盛、家乐福等等 模式三：不售零租模式三：不售零租————上海新天地上海新天地 上海新天地由开发商建设，将商业出租，并进行统一管理这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时各商家分别经营各自的产品，可以充分展示独特的品牌形象和经营风格 这种模式由专业公司负责招商，实现管理者与经营者相分离，可保证和提高管理水平 优秀的主题店对商业街的成功运作非常关键，而很多著名品牌的都要求较低的租金。
因此，商业经营回报较低但开发商在与商铺相配套的住宅房地产的开发销售方面获取高额利润 例如，上海新天地由于品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到现在的每平方米2万元 模式四：零售整租模式四：零售整租————庄胜崇光广场南馆庄胜崇光广场南馆北京庄胜崇光广场南馆位于环线地铁武宣武门站与地铁四号线黄金角，北接西单商业街，南通菜市口商区，距天安门广场仅千米之遥，属最具投资价值的北京市级商业中心地段 1、北京庄胜广场南馆5万平米，以小单元分割产权销售商铺一般在13-17平方米左右，投资额在45-60万元之间 2、庄胜广场南馆由庄胜崇光（SOGO）集团承租经营20年3、20年收益期， 投资者按月获得租金收益，年平均租金收益高达8.5%4、银行提供全程跟踪担保，正式签署协议 商场预计2006年6月开业，目前销售情况良好 模式五：零售零租模式五：零售零租————建外建外SOHOSOHO 建外SOHO由开发商建设，帮助投资者将商业出租，但不进行统一管理各商家分别经营各自的产品，可以充分展示独特的品牌形象和经营风格共有16条步行小街，300个沿街店铺。
SOHO商铺全部沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全目前已有茶馆、咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等多家商业单位进住SOHO街，成为北京新的时尚集中地 在没有统一经营管理的前提下，商业规划显得尤为重要，建外SOHO正是通过建筑形式的创新，和一系列提高商业氛围的建筑规划措施实现了分散式经营的成功 模式六：租售结合模式六：租售结合————万达广场万达广场万达的商业模式引入一家国际知名品牌的主力店，以较低的价格将大部分商铺租给主力店，可以带来大量的人流与商机将底层位置好的位置卖给小业主，由于主力店的带动使得底层商业能以较高价格售出，以回收部分资金，小业主自主招商经营 大型平价超市沃尔玛高级百货中心百盛购物广场数码科技电器灿坤3Ｃ数码广场家具欧倍德、红星——美凯龙饮食娱乐新加坡大食代美食广场、时代华纳 。