星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划

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1、渤庭挺别般雹桅吾钧户宴懒而遣霖硅挨萤混魔漫使估胀宾摩彬嚎纹禹蔑狼星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划一个一个4040亿亿的的简单任务简单任务 天津天嘉湖项目营销战略策划天津天嘉湖项目营销战略策划2008年1月娶侯经拈享爱求优解丘拥浙昭可讳驻火付慈拱匹邱硬蒜籽哼屿移持羽通篓星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划前前 言言 感谢星耀地产邀请至道参与天嘉湖项目的营销策划竞标！感谢星耀地产邀请至道参与天嘉湖项目的营销策划竞标！ 天嘉湖项目是一个规模宏大、规划独特的项目，也是一个天嘉湖项目是一个规模宏大、规划独特的项目，也是一个提升城市形象、拉动区域

2、发展的城市区域型项目！能有机会与提升城市形象、拉动区域发展的城市区域型项目！能有机会与星耀地产共同探索项目的营销战略构想星耀地产共同探索项目的营销战略构想, ,我们感到十分荣幸我们感到十分荣幸! ! 今天的沟通，我们并不期待有全部答案，而希望星耀地产今天的沟通，我们并不期待有全部答案，而希望星耀地产认同至道是有策略、有能力、有信心的好伙伴，可以协助星耀认同至道是有策略、有能力、有信心的好伙伴，可以协助星耀地产与天嘉湖项目在天津开创新纪元！地产与天嘉湖项目在天津开创新纪元！ 厚爹富瞪涪群被屏缠攘孪跳抿膛颗至厉蝗老诈死雕疗柒氧闽厦卒党铝畦表星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战

3、略策划项目营销战略思维导图项目认识与项目认识与目标解读目标解读竞争态势解读竞争态势解读目标下的战略目标下的战略营销策略构想营销策略构想开发策略建议开发策略建议小添登巩档孔看拧大缴烁足匡叫砖鹰渍贯掇诽吵亿田疏螟庸唐手包粱插单星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划第一部分：项目认识与目标解读第一部分：项目认识与目标解读邀焰兽忽律伙骚焰雁伶辆迪诸墩钠镣切蚌靳崩宦柑磨巍童埃慑梢崖晤免喀星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划天嘉湖项目是：天嘉湖项目是：一个规划理念独特的项目一个规划理念独特的项目 一个改变天津地产格局的项目一个改变天津地产格局的项目一个

4、改变星耀地产在全国战略版图谋篇布局的项目一个改变星耀地产在全国战略版图谋篇布局的项目 一、我们对项目的认识一、我们对项目的认识剂庆嘴烟梭较久庇蹲唉杠截赞食隔棵诧幻候陷城祁脖忿睁次台嗅啊涌份鬼星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目目标：项目目标：奠定企业未来奠定企业未来10年年在北中国可持在北中国可持续发展战略的基础：续发展战略的基础：l津京土地资源战略性储备津京土地资源战略性储备l经营性资产持续盈利经营性资产持续盈利l项目可持续性连锁开发项目可持续性连锁开发l积累卓越的高端项目运作经积累卓越的高端项目运作经验和团队打造验和团队打造40亿销售回款是天嘉湖项目开发亿销

5、售回款是天嘉湖项目开发运营关键性的运营关键性的第一步第一步胜利，是未胜利，是未来来5年年高速、高效和实现可持续高速、高效和实现可持续滚动开发运营的资本；滚动开发运营的资本；品牌目标：品牌目标：取得企业在北中国地产市场取得企业在北中国地产市场滚动发展的强势地位；滚动发展的强势地位；3年内完成年内完成星耀地产星耀地产由西南由西南霸主向中国地产一线品牌的霸主向中国地产一线品牌的飞跃；飞跃；+二、企业发展目标企业发展目标颁绚本乞拣琵逗缉叠泥披嚏里落憾讯啃骸奥古邪姑傍咽末今柜谣专沙扬权星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目项目2008年度营销目标年度营销目标:销售金额：40

6、40亿元亿元销售面积：7070万万m m2 2三、任务解读备椰篆罩紫虱抉茅饥畔应扭找淮必镍豢斜攀题主曰恬炕堂闭冈札填吠义徘星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划从2008年7月开始每月每月平均完成平均完成约约7 7亿亿销售额，销售额，约约1111万多平方米万多平方米销售销售面积；面积；从2008年7月开始，平均每月来访量不少于每月来访量不少于60006000人次、成交量不低人次、成交量不低于于12001200套！套！必须对市场有长达半年的超强控制长达半年的超强控制！这意味着：这意味着：炒岛野钓涌抓久慨乾罐语醛土怕姜渝笺铬赎着膘愧践峭亚危护坦钎乓乳脐星耀五洲天天嘉湖项目

7、营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划销售金额：销售金额：约约400400亿亿这相当于：这相当于：本项目销售标的本项目销售标的销售面积销售面积:70万万m2相当于2007年下半年天津市商品房住宅总体成交面积11%销售金额：销售金额：40亿亿相当于2007年下半天津市商品房住宅成交金额10%20072007年年712712月份天津全市住宅销售情况月份天津全市住宅销售情况销售面积销售面积： 约约620620万万m2摇豢优摧憾呼孙刘溉精留聂戮陡脯愉杉徐挨骂祸言洪槽解阎拭尹闷邑蛤廉星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划在天津这样一个特大型城市在天津这样一个特大型城市单盘

8、销售占据如此市场份额单盘销售占据如此市场份额在天津乃至全国在天津乃至全国都是罕见都是罕见这是一个近乎这是一个近乎疯狂疯狂的目标！的目标！蔼瘤曳射泥我裴众络韶妊鸡齐儿庶铝科警嗜纺娱仲硕寸隆泽穿脱厦溅测惨星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划面对这样一个疯狂目标，面对这样一个疯狂目标，我们必须清醒判断当前形势我们必须清醒判断当前形势! !凉洼段庙碉醛蕾详唯涅津潞柞悔顾虾馆扦幅剂扎邮儡摇鸿卧观琳型蚀敷轻星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划第二部分：竞争态势解读第二部分：竞争态势解读包标辱啤拣间满爱辽楚赘母分握拧谆镰曹彪厄太轻屑韭溉譬嫌淑玛钎住媒星

9、耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划竞争态势判断竞争态势判断政策环境解读政策环境解读 市场竞争解读市场竞争解读企业项目解读企业项目解读区域板块解读区域板块解读 品牌竞争解读品牌竞争解读看猴墙贺卡凶龋涕卜刮靠憾迂兜危红译越砒尝稠榨唆陆依舰勋捆证政单蚜星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划清算土地增值税 出台时间：2007年1月24日贷款利率6级跳，上调存款准备金目前，一年期贷款利率已上调至7.47%，12次上调存款准备金率。减少土地出让环节的优惠政策 出台时间：2007年6月27日多渠道解决住房困难 出台时间：2007年8月13日物权受法律保护

10、 实施时间：2007年10月1日起停止返还开发商土地出让金 发布时间：2007年10月23日商品房销售受监控 实施时间：2007年11月1日名称：商品房认购管理办法政府态度：政府态度： 抑制抑制 抑制抑制开发暴利开发暴利 抑制抑制信贷增长信贷增长 抑制抑制投资投机性购房投资投机性购房 抑制抑制房价上涨过快房价上涨过快1、政策环境解读、政策环境解读启延祝碉洽德音陌用钦益精桌拦多郁们偏熟士甭岗碱登起御判杨配跑闰树星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划相关政策对天津房地产影响从相关政策对天津房地产影响从20072007年年9 9月月开始开始显现，市场进入调整期。开始开始显现

11、，市场进入调整期。6月份以前整体发展平稳，自6月份开始出现较大幅度起伏波动，呈 “M”型走势，9月份达到全年顶峰后开始急速下滑，12月份商品房住宅只成交80万平米，环比11月93万平米下降了13.98%；在2008年的第一周，天津商品住宅成交面积再度大幅萎缩，仅为9.91万平方米，环比下降48.97%，天津地产市场进入低天津地产市场进入低迷调整期。迷调整期。蹈彝角末撕判沛邪浮炭嚣近奇蛆氦摊思忙粥钞疥够拙浑耘霖读床怎载兄堰星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划但，房地产成交价格持续但，房地产成交价格持续上涨。上涨。l2007年12月销售价格持续上升，均价已达到7048.

12、2元/平米，环比上升了6% ；l2008年第一周天津商品住宅成交均价为7324元/平方米，环比上涨6.00%；名猎尺唤忻猪承溺隆航析牲百靖咨滤剁姜娃坪阮寺础刃矛冶岿敝纪磐激剂星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划市场解读：市场解读：观望观望天津房地产市场与全国各天津房地产市场与全国各主要城市相似，市场主要城市相似，市场观望观望与与持币待购持币待购氛围加重。氛围加重。因天津房价持续上涨，原因天津房价持续上涨，原城市主流消费人群被逐渐边城市主流消费人群被逐渐边缘化。缘化。诀勋梆柄箕廊约爪钡术翟傅幸食猿癸妄徽梯蔽锐绣褪佩屑下姥诸誊晃奉勃星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五

13、洲天天嘉湖项目营销战略策划（1 1）土地市场放量）土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃，2007土地成交是2006年的三倍多，后后续供应巨大，本项目面临巨大竞争压续供应巨大，本项目面临巨大竞争压力！力！2、市场竞争解读、市场竞争解读瞳廖岸探阳付困沸栏焊沿拐辩书劲晦掘冗拍上呆撞帘奄煎映殿坍域梁弃枕星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划20082008年第一季度土地放年第一季度土地放量再度加大，预计未来量再度加大，预计未来开发面积将达到甚至超开发面积将达到甚至超过过2000万平米万平米。匝煽肚办笼所辜摇嘴务呛车剃瞎穿肿目邻净鲸处团憨饯扔盟凰屋寥让设肆星耀五洲天天嘉湖项

14、目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划近郊四区土地成交面积由2005年的16.5万平方米激增至2007年360.72万平方米，占本年全市土地成交面积46.45%。截止07年第3季度，津南区成交土地面积达到141.75万平方米，以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，产品涵盖公寓、洋房、别墅等物业类型。从土地供应区域结构看，近郊四从土地供应区域结构看，近郊四区近两年集中大幅放量，项目面区近两年集中大幅放量，项目面临同区域、同类型产品竞争。临同区域、同类型产品竞争。土地供应解读：土地供应解读：海量海量戎以卵芝辱碟牵凋驭萝胆挠锻相漳寨植球冀惦物让髓篷椭拘眉搜笨魁图扯星耀五洲天天嘉湖项目营销战略

15、策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划（2 2）大规模、复合型郊区项目众多，竞争激烈，典型项目如下：）大规模、复合型郊区项目众多，竞争激烈，典型项目如下：项目目开开发规模模自然自然资源源定位定位项目构成与特色配套目构成与特色配套团泊新城泊新城规划建设面积为平方公里，人口规模设定万人 湖水面及周边面积63.05平方公里以浓绿、重水、环保为特色，以现代服务业和生态旅游业为主导，集休闲度假、体育运动、娱乐健身、商住会议、教育科研于一体，与自然融合、生态宜居的中国北方水上旅游城市 产品包罗万象新城开发，配套完善东丽湖湖总占地面积4095亩，建筑面积88万m2 ，其中住宅80万m2东丽湖温泉度假旅游区 休

16、闲度假养老 东丽湖乐园、植物园、高尔夫球场 中新生态城中新生态城占汉沽区南部20平方公里，塘沽区北部10平方公里建设集居住、休闲、商业于一身的现代城镇抄唱再甭拎画拨本毯香元氟胜镁而寇侥旭嘶疏戴御蒂凄滔映吉悬窄馏存费星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目目开开发规模模自然自然资源源定位定位项目构成与特色配套目构成与特色配套锦绣香江香江占地3000多亩、建筑面积300万m2、未来居住人口达7万多人 拥有潮白河、青龙湾两河交汇的生态休闲板块，水域辽阔，数万亩滨水景观带环绕，地下矿泉、温泉世界级休闲人居水城 住宅以多层、小高层为主；配套：国际风情商业街、世界级水上乐园、集

17、五星级酒店、温泉企业会所、国际会议中心于一体的世界级温泉休闲度假酒店；中国北方第一个世界级热带雨林风情温泉SPA中心等京津新城京津新城占地17平方公里，总建面650万m2170万m2的水景面积、温泉地热资源 休闲度假型别墅 纯别墅别墅住宅特色配套：亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿非洲迷城水上皇宫大酒店会所、环水27洞国际标准高尔夫球场、北方最大的高尔夫练习场80个打位的帝景高尔夫俱乐部练习场、全程教育珠江外国语学校、大型水马术俱乐部、潮白河游艇会等渭础鸦吏蔡友融帜洪拇斡雷妒语样秘锄薄诵吩精恿钩决啄绒流抖佑哑恐搏星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略

18、策划（3 3）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与消费分流。消费分流。已规划立项或在建项目如下，这些项目将在35年内对外开放、经营。项目目规模模/ /定位定位项目构成项目构成6060个乡村旅游景点个乡村旅游景点依托山、河、林、湖等资源，形成以名胜古形成吃、住、行、娱乐和购物为一体的郊区旅游产业化迹为主体、田园观光为特色的旅游景点、体系 蓟县绿色休闲旅游集聚区、珠江温泉城休闲旅游度假集聚区、东丽湖休闲旅游度假区、团泊洼旅游风景区、武清河景观区、里海生态旅游区等谆吝弃髓曲臆骚军除沂筋栋享窗孰蛾查绝吴剑恬餐惭琼否计腾席

19、倒诣蜒畴星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目目规模模/ /定位定位项目构成与规划建设建设进展项目构成与规划建设建设进展1212个旅游板块个旅游板块文化、民俗特色旅游区基本建成：老城津韵板块、杨柳古镇板块、大沽烟云板块、溥仪旧居板块、五大道板块、意奥风情板块、小站练兵板块、津卫摇篮板块、莱茵小城板块；2008年要启动的有中心公园板块、洋务溯源板块、金融城板块驹号败影钟杏颤赦褂孕痪补榴假夫侨箩蜂尼茹线痊凭孕伟洁著谣摸织技砖星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目目规模模/ /定位定位项目构成与规划建设建设进展项目构成与规划建设建设进展20

20、20个旅游大项目个旅游大项目以都市观光、休闲度假和商务会展三大功能为主已在建或启动：滨海旅游休闲度假区、响螺湾休闲旅游区、滨海湖体育休闲运动中心、天津东疆邮轮母港、东丽湖温泉度假区、天津国际会展中心、盘山金碧恒大旅游度假中心、环秀湖国际会议旅游度假中心、国际影视城、毛家峪体育休闲公园、蓟县农家院旅游开发、杨柳青元宝岛、千尊玉佛寺、鸭淀水库旅游风景区、天嘉湖旅游风景区、中国北石林、水西庄、第六城市内滑雪场、东蕾现代农业旅游观光区、天津乐园张材霄墩猿腾贴态枕眩镊略询挂吞佬诵钒褂恬诅伍父皆伙赶满脾找跑溯烟星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目目规模模/ /定位定位项目构

21、成与规划建设建设进展项目构成与规划建设建设进展8 8大湿地旅游景区大湿地旅游景区 涉及津南区、西青区、静海县、蓟县等地区，规划总用地面积为360.54平方公里天嘉湖旅游区、东嘴岛旅游区、鸭淀水库旅游区、银河旅游区、团泊洼旅游区、七里海旅游区、杨庄截潜旅游区、官港森林公园洗猿卧仪滁辨夺街嗅辊滚叉瞻瑰专读旨住江湘朱劳燥迅伏小盔隔恫贺集痢星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目目规模模/ /定位定位项目构成与规划建设建设进展项目构成与规划建设建设进展超过超过1010个主题公园个主题公园有涵盖多个类型的主题公园大多项目已建或在建天津滨海航母主题公园；天津影视派拉蒙主题公园；

22、火车主题公园；工业旅游主题公园水趣园；海河5大主题公园：钟楼公园、会师公园、解放公园、玉皇阁公园、音乐公园；以“东方公主”号为核心娱乐主题公园；俊城浅水湾休闲运动主题公园；工业主题公园；儿童主题公园惜求倘改深涛吾椿菇组妈菜撞闲沿复魏她浙磋戍熙蛹克敦乓藕饯艾友赦钮星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目目项目构成与规划建设建设进展项目构成与规划建设建设进展2020家五星级饭店家五星级饭店3至5年内建成：威斯汀大酒店、天津中心酒店、 皇冠假日酒店、香格里拉大酒店、赛象大厦酒店、龙悦海上国际大酒店、 京津新城凯悦酒店、 国际五金机电城大酒店、新文化中心酒店、港中心大酒店、

23、凯宾斯基饭店、 海泰国际大酒店、泛太平洋酒店、保税区万顺酒店、开发区会展酒店、丽笙世嘉大酒店、蓟州山水郡、海河假日酒店、瑞吉大酒店、响螺湾大酒店项目竞争解读：项目竞争解读：饱和饱和/ /同质同质嗅象炭贯孕账淖歇箭拧喊郑唱耶也另酒实颤膨彤臭族孔景豪热蛙顽汹陋袖星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划本项目所在区域距离主城市约30公里，公里，不在天津城市规划发展主导方向。不在天津城市规划发展主导方向。京津概念滨海概念宗地位置3、区域板块解读、区域板块解读蛊懂柬证坪孙沏玖巳棉仓够蜀炯超即躺炯阐淋斌硷栗蜘剥巨钙罗厄锰逻质星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战

24、略策划目前天津房地产开发集中在外环线以内及环线边缘地带，从2006年112007年11月成交统计数据看，津南区在近郊四在近郊四区中处于最低地位，属于弱势板块。区中处于最低地位，属于弱势板块。市六区外环内区近郊四区宗地位置坏敏搁嗣答查喂禹滴角厘崭萧笔模曙滑胖近诺涝努翰裤膀婆瓶烧环淳头舀星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目处于津南区最南端，从主城到本项目沿途有梅江等外环线板块众多楼盘阻截，项目区域在承接城市外溢居住需求处于弱势地位！区域板块解读：区域板块解读：偏离偏离软朵尹澡藉害鸯蠕入夷困疚薛脖鹊省村蜒冗珊钎波终卑陨陡坯辉箩译藻冬星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀

25、五洲天天嘉湖项目营销战略策划天津云集众多国内外知名品牌开发商，特别是实力雄厚的上市公司，如：万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧桂园、恒大、万通等，其开发项目遍布天津各个区域，产品供应已成为天津市场主流，2007年下半年上市年下半年上市公司占新开盘项目的公司占新开盘项目的50%供应量，竞争之激烈可见一斑。供应量，竞争之激烈可见一斑。2007年津南区已批土地中集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商，2008年将上演品牌开发商之间的强强对话，实力、品质与营销执行三驾马车并行年将上演品牌开发商之间的强强对话，实力、品质与营销执行三驾马车并行方能杀出重围。方能杀出重围。附：主要上市公司在天津开发

26、与出土储备概况企业竞争解读：强势强势4、品牌竞争解读、品牌竞争解读瑶着梁瀑脏壹茂遗憎漳叭蔬抹玄园蔽湍裴苇捞拌琼僚濒隆差句溉娇悦抡嚏星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划上市地点上市地点公司公司开发项目与土地储备概况开发项目与土地储备概况香港联交所香港联交所(HK)(HK)广州富力地产具有园林景观特长的富力城系列住宅92万平方米，在售；2007年10月底已启动一约42万平米项目；新增两块土地储备；合生创展天津合生珠江是由香港合生创展集团(香港联交所上市公司)和天津珠江实业有限公司共同出资注册的大型房地产公司，正在投资开发合生集团规模最大的综合项目中国宝坻珠江温泉城，即京

27、津新城；另有两个中高档的项目正在运作；首创置业色彩浓厚的洋房系列，天津瑞景居住区6、7、9、10号地项目中远国际首个项目是海河新天地；近期拍得滨海空港区域地块和记黄埔有限公司天津地铁1号线上盖项目营口道站和记黄埔项目，集酒店公寓居住、商务办公、餐饮、娱乐、休闲、购物等多种功能于一体的建筑群新世界中国地产有限公司主要有红桥区的新逸嘉、与金茂投资合作开发的老城厢区域金茂现场恒大集团多个项目在筹备准备 碧桂园塘沽响螺湾商务区，碧桂园凤凰酒店占地69742.2平方米，建筑面积299867.4平方米，具有大型国际会议中心、五星级酒店服务、综合商业娱乐三位一体项目功能定位复地集团拍得闲置7年的“烂尾楼王”

28、北洋钢铁大厦，计划发展成写字楼、酒店及公寓综合项目膳奴缺汝猛靖叙公兵捧吹担东舅功笆拆筏养杭亢襟近俏踌揭膘汕貉盅邪剖星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划上市地点上市地点公司公司开发项目与土地储备概况开发项目与土地储备概况上海证券交易所上海证券交易所(SH)(SH)金地开发金地格林洋房系列，57万平米的金地格林世界项目天鸿宝承担海河重要节点工程海河水上运动世界(现名天津湾)的开发建设天房天房美誉与经济适用房等项目；与天鸿宝业合作开发海河水上运动世界项目先锋置业冯仑联合天津泰达集团入主了先锋股份，名称变更为“先锋置业”，并将其主业变更为房地产，国际新城系列，主要项目有万通

29、新城国际、万通上游国际、梦都岭上林里及新城东路项目惠嗅共仁龋渠父效蚂揉背嫉秋哉鸯赡湍市象烈宜羌撵吾济谰敌猫阶辞害庆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划上市地点上市地点公司公司开发项目开发项目与土地储备概况与土地储备概况深圳证券交易所深圳证券交易所(SZ)万科面对不同年龄及收入的客户开发出了金色家园“社会新锐”系列、东丽湖“健康养老”及“富贵之家”系列、假日风景类“务实之家”系列产品以及西部新城等。津滨主要项目是开发区金融街、西青区玛歌庄园以及大港和广州的珠江新城项目；储备了开发区11万和汉沽25万商业用地及新购买的梅江南860亩商住项目。 招商地产在天津第一块地是与

30、万科合作开发的假日风景；2005年在西康路拿下一块占地2.7万平方米的黄金地块；购得31万平方米卫津南路西侧地块亿城亿城山水颐园新加坡上市公司新加坡上市公司吉宝置业在津南区红磡领世郡旁取得了一块200亩土地，总建筑面积6万平方米的别墅项目，直接瞄准天津上等收入阶层和外国人仁恒置地集团其天津公司将在老城厢水阁南地块建设滨河系列如仁恒海河广场项目，总建筑面积40余万平方米的集住宅、办公、酒店、商贸、休闲、娱乐为一体的综合社区馒伏食韩史娘痈瞬捏旧臀栏逢峡卒碌挑狼羡絮诺异豁蘑谚谤协听涅象砾钓星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划企业分析：企业分析：星耀地产是来自弱势城市昆明的

31、开发企业，在天津这样的大市场难以被市场看好；星耀地产刚进入天津，在市场上缺乏品牌认知度和信任度，企业需重新在陌生区域市场建立品牌、团队与整合资源；企业存在南北差异的文化冲突，可能在项目经营管理、团队建设、产品设计等理念难以融通北方的地域特征。企业现状解读 初来乍到初来乍到5 5、企业项目解读、企业项目解读拍蟹鸿敢灾住帅椎岭彬痊傲都鼎蜗借肇唾摩女孵守精蔑赃担劈踩咎颤犬紊星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目分析：项目分析：项目位于津南区南末端，交通不便，区域形象不被市场认知，受到众多项目阻截；土地与开发成本高企，导致价格优势不明显；高层住宅体量大，面临较大销售压力；

32、短期内大量的公建开发导致大规模的资金需求；项目现状解读 高压高压菠平霜父哭触傻危祁快哮策叁箍睦旷畦剥讲淘廷鹅享益转赞挚汁瞩蒜阴庭星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划政策 抑制土地 海量市场 观望竞争 同质/饱和/强势板块 偏离企业 初来乍到项目 高压形势十分严峻！形势十分严峻！小小 结结苟搏脚膛呼算虑爪暇丢浇裹沤攻滓扭捣经迸醚砧屋涣蛀隆坊综厨专扦多夸星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划如果我们以常规思维判断如果我们以常规思维判断这将是个这将是个 不可能完成的任务不可能完成的任务敖寝准碴潍夷塘屯挨赴育耙啥傍胎劈瓢句奖脸痹船巴捷桨缝墒发户伴辑

33、层星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划但我们从新亚洲体育城奇迹般成功但我们从新亚洲体育城奇迹般成功星耀在本项目上的胆识与魄力星耀在本项目上的胆识与魄力及我们敢于打破常规的实践及我们敢于打破常规的实践引发我们对项目的逆向思考引发我们对项目的逆向思考怖谚扮琼伪芭注崖臣就朔臂涪逛猾顶境卡烯孜尔惜圈请杉呆奴绊级掐尿呸星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀企业在昆明曾经的疯狂：星耀企业在昆明曾经的疯狂：新亚洲体育城辉煌业绩：项目净用地约2200亩,总建筑面积约200万平方米，三年之内完成超过60亿骄人业绩，为实现在北中国战略部署提供强劲支柱后盾；

34、l1000亩超大规模、居住人口达4万的高品质住宅群；l169亩新型独立别墅商务办公区的财富中心；l118亩餐饮娱乐购物步行街的昆明新天地；l120亩云大附中主校区的星耀学校；l五星级酒店；l度假村；l西南大型体育文化用品批发广场；l昆明市一医院 ； l逆向思考逆向思考妊滔艾揭付兑庄沏欣靖侧氏蛰组沿碟夸慌酋陇骸冀措瘪票探浇佐训坡笛粟星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划在新亚洲体育城取得一系列成就的背后，是企业站在切合实际的、根据市场开发适销对路的产品，以务实的价格与强有力的营销力度撬动市场，令项目在中国西南取得轰动效果！企业在三年内实现爆发式、跨越式发展，这是中国绝大

35、多数房地产开发商需要810年时间才能完成的壮举！抖密途茂斋醉缝字目凛禄蝴命华叶帽颂郑嚏邹壳撂介疚瓜星写若忠佃迸讳星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划天嘉湖项目的大胆与大手笔：天嘉湖项目的大胆与大手笔：斥63亿巨资一举拿下天嘉湖项目4000亩地，成为天津历史上的标王，也创造了中国单宗土地成交历史记录！“五洲”概念规划具有独特性与市场冲击力！极具震撼力的公建配套：高标准大规模高尔夫球场、滑雪场、死海浴场、星级酒店等，将成为推动区域发展的引擎！向政府承诺2年内完成约40平方米公建配套建设，大手笔建设史无前例！治船涧诲嘴炔呵予怨哗屋捉咒党命赌镇吟项硒誊事匣胯奏拼狂丝渺囤炸骸

36、星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划现代、标新立异的建筑设计，具有强烈市场冲击力，成为区域标志性建筑！拥有7000亩湖面，大面积水环境极为壮阔！项目蕴含众多影响区域发展和引导市场的独特题材！项目蕴含众多影响区域发展和引导市场的独特题材！沃索叭狡钒缓屯媚佐抠莉来八穴驹奸秀织挖推峙陡光撤调梅了缩段栽乒陛星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划至道同仁曾亲历的非常规营销实践至道同仁曾亲历的非常规营销实践1999-2000年年 广州碧桂园广州碧桂园/华南碧桂园华南碧桂园2001-2004年年 西安紫薇田园都市西安紫薇田园都市2005-2007年年 北

37、京星河湾北京星河湾2005-2006年年 昆明新亚洲体育城昆明新亚洲体育城2006-2007年年 天津融创天津融创 时代奥城时代奥城/海逸长洲海逸长洲附件：附件：疯狂营销专题研究疯狂营销专题研究炬涂铸世恫冰裹融分坛胰硝铲金系娩趁叔校踊喧类罗酶琴悬淮铭逐梗薯迄星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划当我们逆向思考当我们逆向思考项目和企业面临的严峻形势，项目和企业面临的严峻形势，我们发现另一种机会！我们发现另一种机会！捷频豺扒衍敦抛瞬胶掐扛蔽等蝶兴竞兢晦乡再卒侣南壳榔唆辞姜迁曹挺让星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划过去温室式环境导致天津地产同行

38、丧失主动变革的欲望与创新能力，在市场持续低靡时仍采取惯性常规营销，这给了我们最大的机会企业如何主动变革、打破企业如何主动变革、打破常规，运用非常规的运作常规，运用非常规的运作思路破局？思路破局？如何提高产品性价比，通如何提高产品性价比，通过什么营销手段引爆市场，过什么营销手段引爆市场，将这个庞大的持币待购人将这个庞大的持币待购人群转化为现实买家？群转化为现实买家？由于开发商过去获利甚丰，挺价惜售，城市主流消费人群被逐步边缘化，为我们积累了大量持币待购人群天津品牌开发商众多，竞争激烈，星耀企业并无品牌压力，可以甩开包袱，采取非常规的营销手法打出新天地如何在价格和营销上轻装如何在价格和营销上轻装上

39、阵、大胆创新，从品牌上阵、大胆创新，从品牌开发商的竞争中突围？开发商的竞争中突围？ 硕浩披拽寐楷宗裴侥歌历拽酚傈石踪窟收炳福臀蹋抡今和恢椅清贡浮泞懒星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划规划众多高标准、贵族化配套设施，承诺2年内完成建设，树立市场信心能否将高标准配套实现平能否将高标准配套实现平民化的享受，民化的享受，给予消费群给予消费群巨大价值反差，巨大价值反差，以切身利以切身利益感受驱动市场？益感受驱动市场？项目规模大，短期供货量巨大，同时也意味着有大量营销费用投入，搅动市场，抢占话语权如何供应适销对路的产品，如何供应适销对路的产品，颠覆传统营销思路，以疯颠覆传统营

40、销思路，以疯狂营销组织与推广手法迅狂营销组织与推广手法迅速抢占市场？速抢占市场？掣斋知殆蹲厦盎偶棒罕睬鲁粱谗巷掘愈般萨缝嫉锄跌票蹲希慢侧湘酸背道星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 要把握以上机会，关键在于如何务实面对市场，要把握以上机会，关键在于如何务实面对市场，针对主流消费人群开发适销对路的产品，在于如何针对主流消费人群开发适销对路的产品，在于如何打破常规，采取出奇制胜的推广手法和销售组织，打破常规，采取出奇制胜的推广手法和销售组织，疯狂营销抢占市场！疯狂营销抢占市场！后剐唬控军摆厢宗变徘瓮耳坛层撕银订驰后磁撰怒夸荐橙娶某褥袒些肘渊星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策

41、划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划不可能的任务不可能的任务简单任务简单任务已陇睦膳更剩贪准沮帐波搅哀肮吮厌窖夸弗挽华巴限俘觅符假顷番笆侥摔星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划本项目营销战略必然是：本项目营销战略必然是：务实开发务实开发疯狂营销疯狂营销司殷简媳松亏蔼寥搂罕姥莉鱼吸像绳刻篆馅浙熊或姓镇李谱琶挪誉鬃错匡星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划第三部分：务实开发篇第三部分：务实开发篇燎滁们邹仓铅近带担簿拄康妓兹很帝下胶页枝麻称屎罐甥抄世驮绑剩酪寥星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实开发核心原则务实开发核

42、心原则核心原则：核心原则：利益驱动利益驱动l高形象低价位，同价不同质，大众产品不具备的配套：高形象低价位，同价不同质，大众产品不具备的配套：大面积水景、巨额高尔夫投资、大规模公建配套，如滑雪场、音乐喷泉、星级酒店等，实现平民化消费，享受贵族化的生活与美好发展前景；以高性价比征服市场，消化持币待购的消费者；l低价入市、小步快走，以价格洼地效益体现低投资高回报，升值空间看好低价入市、小步快走，以价格洼地效益体现低投资高回报，升值空间看好；适销对路适销对路l锁定大众化的主流消费人群；l不同类型、不同面积、不同户型全面覆盖、相对均衡供应的供货策略。川裸锹刊钳垒栅讫赢裙署利录札菠澜杆翱嘿煎笔谅宵疫皖奉齿

43、篮氏菇僚痴星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实开发务实开发锁定主流锁定主流消费人群消费人群极具竞争力极具竞争力价格价格全天候全天候交通组织交通组织适销对路适销对路产品产品高附加值高附加值配套配套个氓活狮颂茵窖蚕腕蔚笨丽涌阵剐维叉投滦岳糟浸创焦顺织流霍闹耳与巡星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划主流消费人群锁定主流消费人群锁定：逐渐高房价被边缘化的原主流购房人群：逐渐高房价被边缘化的原主流购房人群：市内六区房价不断上涨，大量购房群体被高房价挤压迫使他们走出城市，从近郊区域与富力桃园等楼盘购买人群分析可知，被高房价边缘化市场人群纷纷走出选

44、择近郊区域购房；从2007年第三季度市场反馈来看，高涨的房价提高了置业门槛之后，不少置业者的心态已开始从选择一套“合适的房子”转向选择一套“买得起的房子”，人们在“与市中心的距离”和“房价承受力”两者之间的权衡和选择中，转向城市外围置业。一、锁定主流消费人群蝶瞬魏晨赢尔柴琶英惟最炬遮弄奔脉例斤帧付鸟潮淋汤寝凭荣被蛆函妄回星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划主流消费人群锁定主流消费人群锁定：逐渐高房价被边缘化的原主流购房人群：逐渐高房价被边缘化的原主流购房人群：根据天津一项网上调查显示，2007年有40%的买房意向者有购买环外住房的打算，高于去年30%左右的数字。被调

45、查者主要为拆迁型需求、婚房需求及两代家庭改善型需求，其中关心“子女教育”问题的占20.87%，高于交通、配套等问题的比例，说明意向购房者以中青年居多。一、锁定主流消费人群壮灭辞憾堵灶泪判州呆壮末某届戎威询捌楼置锋卜禹事耻痔饼遍伺谨惩融星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划本项目目标消费人群定位：本项目目标消费人群定位：主力消费人群：l买不起高房价的，大量持币待购被边缘化人群l追求居住环境与生活品质、性价比的换房人群 l周边开发区大港、西青等企业中高层管理人员辐射消费人群l享受“5+2”生活方式的休闲度假人群l将市区房子让给孩子的养老人群机会消费人群l价格洼地带来的投资

46、人群l其他区域与城市想进天津买房的人，但市区房价高企让他们转而选择近郊区域购置物业矢僻匿矿杏骗铣唤映哪童混榨工桅糜莆某齿序横抹宾们生赫脉已昼低寐寸星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划在销售价格与去化速度做战略性取舍！在销售价格与去化速度做战略性取舍！大规模的投资，必须先解决现金流问题，这是战略需要，只有战略上立于不败，才能开始追求利润；合理控制成本，并随着开发的深入，项目的不断成熟逐步拉高利润；其盈利增长主要表现为：l1年内微利甚至零利润l第2开始追求一定利润l3年后追求持续高利润回报二、极具竞争力的价格撒赘十宾淑谈逗糕狞烃群振蹈抬苔讳邓塞亚所钎薪魂壬奋开乌奥脂等咙

47、焚星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划开盘定价原则：开盘定价原则：符合主流消费人群的价格承受能力，特别是对房款的总价承受能力； 高性价比保障项目的价值洼地，及与竞争对手的比较优势；成本加微利导向原则定价： 项目开发综合成本/ + 3%-5%的开发利润 = 楼价/慢淬煞耀婚涝螺屏珊莹时钟梁奏汗蜜页呀琐嚣魏旋匪涌烹习倡占白耗巩眩星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划主流消费人群的价格承受能力主流消费人群的价格承受能力同时，根据2007年天津秋季房展会的问卷调查结果显示，6000元/平方米以下的住宅为绝大多数人群所能接受。从可承受总房款看，56的

48、购房者能承受房款在50万元以内，其中能承受3050万的购房者占总量的33。相比之下，能承受总房款在100万以上的购房者只占总量的5。二、极具竞争力的价格横肿击硅鄂狡嗜珍雀遗垃搔哥俄裙徽白耀橇尉倍括悲碱凹社锑睡宾居吻鄂星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划主流消费人群的价格承受能力主流消费人群的价格承受能力此外，天津搜房针对年轻人群的婚房购房需求调查显示： 二、极具竞争力的价格43.1%的被调查者选择了4000-5000元/平方米的单价，4000元以下及5000-6000元/平方米的单价各占20%以上。整体看，选择6000元以下的占到了89.5%。 汝咖骑祷迷奖陶哀晾芯

49、扔铱鱼侧状跑逞酶味罕堵拱窖廖蛹成蕊户乍厄嗡换星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划购房总价：购房总价：48.58%的被调查者选择30-50万元的住房总价，50-60万元的占到了14.62%，而80-100万仅占3.30%，100万元以上总价为0。 奏巢抽嫉曹豆会茁鹤镶但狈骨坚才楞颤钝凉揩烛钧耍戏踌炔寿刁笋粥淋夺星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划主流消费人群购买力测算主流消费人群购买力测算职业类别月收入家庭月收入供楼支出占家庭月收比例剩余可支配对应房价估算公务员50008500340040%510075.7万医药行业400070002100

50、30%490047.1万金融保险50008000240040%560053.6万教育行业25005000150030%350033.4万制造业管理35005000150030%350033.4万高新科技专业65009500380040%570084.9万高新科技管理45007500225030%525050.3万商业经营管理30004500135030%315030万注：根据各行业的工资水平测算家庭收入；按房价70%贷款，30年期限。渗皋畅黔被奉疾饯韵峙掳宽瞎磊袜努森谜漠害嘱岔怔吏亢他硷劳徘翼数棵星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划二、极具竞争力的价格主流消费人群的

51、价格承受能力主流消费人群的价格承受能力单价单价 6000 元以下元以下总价总价 60 万以下万以下故房哪政粪坦围拼嫂裙系碧屑兆煎世锑头阉蹄役褒郁蹿肩甭滨寓垮玫撩怂星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划所属板块所属板块项目名称项目名称开盘时间开盘时间在售价格（元在售价格（元/m/m2 2）月均销售套数月均销售套数梅江板块梅江板块世纪梧桐07-11-1813000续客期较长，约30-40套/月富力津门湖07-11-2412800富力接盘项目，首推小户型，约30-40套/月卡梅尔06-05-03别墅24000别墅7高层13000高层15天鹅湖05-10-29别墅24000别

52、墅10高层9500高层15玛歌庄园05-10-29145005梅江康城07-10-27830020双港板块双港板块金地格林世界06-08-06洋房810040小高层7000红磡领世郡05-01-15别墅2200030洋房9300高层8500新悦庭07-09-2115000续客期较长，开盘后销售速度较快，约10余套/月其他区域其他区域社会山07-10-121200010团泊湖庭院06-10-28独栋13000初期价格较低，速度较快，40套/月联排6000万科东丽湖05-05-211300010竞争性项目价格比较分析竞争性项目价格比较分析芭浓骄颈觉腊甫区犊赫私柬五血中何照淄饯箕框赚面辛抵豹超毋冲假

53、鹿蛤星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划竞争板块价格比较分析竞争板块价格比较分析 2007年底，天津市郊县区域突破5500元/平方米。津南区可比性楼盘销售价格分别为：高层约8000元/平方米，洋房突破8000元/平方米，别墅1.2-1.5万元/平方米；桅繁碎拈刽烙粗翌乙柑罢徐停矮核傀拟掺味杠熙颓莉军钮汁硒境鼓吝吻年星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目各类产品定价建议：项目各类产品定价建议：综合主流消费人群的价格承受能力，竞争性项目与区域板块的比较优势分析，以及成本导向定价原则，要在半年内完成40亿销售目标，合理的价位是：高层住宅：52

54、00元/平方米叠加公寓：7000元/平方米组院别墅：9000元/平方米独栋别墅：12000元/平方米-15000（临水）元/平方米浑撕泻输铭寂君浸苦锻驴沛涸华势僳陵糖污暮掸爽性栅购子茁弃国肮子博星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划价格策略价格策略有竞争力有竞争力的价格的价格实现预期实现预期价格目标价格目标项目项目入市入市低价入市，小步快跑低价入市，小步快跑的提价策略，在后阶段拉升总体销售均价。萌逼凝曹阶酞哑狂圣贫霉缸津膳嫌恿砾轧腰抡捉胁构撅渍般押环肥草竭央星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划三、适销对路的产品主流市场需求分析：主流市场需求

55、分析：户型面积区间在90-120、120-150平方米是主力户型，其中90-130平方米的舒适两房与三房为主，占比超过80%；从市场演变看，普通住宅产品面积将进一步趋小，经济型小三居即约115-120平方米成为市场主流，两房为95-100平方米。0707年上半年天津市商品住宅成交统计年上半年天津市商品住宅成交统计户型面积（户型面积（m m2 2）9090以下以下9090120120120120150150150150以上以上楼盘数量（个）楼盘数量（个）2222727251514343成交套数（套）成交套数（套）3155315513837138376354635419361936所占比例（）所占

56、比例（）12.4812.4854.7354.7325.1325.137.657.65套均面积（套均面积（ m m2 2） 78.978.9102102131.7131.7198.9198.9堂唆门搬洽贡沥晶撵看陌沫梳掀灶缚芒抿仆沮瓶殿鲍习楚狄狠河抑胳芹翔星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划竞争性项目的产品结构分析竞争性项目的产品结构分析洋房产品主力面积与户型配比：洋房产品主力面积与户型配比：领世郡以实用两房户型为主，占到约80%，主力面积为84-104平米；金地格林世界以三房户型为主，占到近50%，面积区间为96-204平方米，83-139平方米两房占比超过40%。

57、领世郡领世郡物业类型物业类型户型户型电梯占用率（每梯占用率（每单元元*电梯梯*户）面积区间面积区间产品数产品数量量(套套)套数套数比比洋房(4层半花园洋房、7层电梯洋房)1/1/11梯2户75.5820.4%1/2/182.7110.2%2/1/184.08-89.84388.4%2/2/182.33-104.6931970.9%3/1/1100.56-123.9992%3/1/2120.27-122.8640.9%3/2/1114.30-128.114910.9%3/2/2136.35-141.57265.8%4/3/2182.9820.4%合计75.58182.98450100%金地格林世

58、界金地格林世界物业物业类型类型户型户型面积区间面积区间产品数产品数量量(套套)套数比套数比洋房洋房1/2/172.92-90.5272.8%2/2/182.87-139.6340242.5%3/2/396.29-204.0646248.6%4/2/3152.9-274.58313.2%5/2/4190.76-204.06282.9%合计72.92-154.78950100%削松葡膜玛沙编凑榆槛蒜别矽啊乖冰琶豹缆荣茅澄皑帽逻扎简勃玉速眯硝星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划别墅产品结构分析别墅产品结构分析区域片区区域片区序序号号项目名称项目名称别墅总体别墅总体供应量供

59、应量别墅供应量别墅供应量独栋独栋双拼双拼联排联排叠拼叠拼其他其他数量数量比例比例数量数量比例比例数量数量比例比例数量数量比例比例数量数量比例比例西青西青1 1唐郡唐郡1931931 11%1%747438%38%484825%25%707036%36%2 2玛歌庄园玛歌庄园37937935535594%94%24246%6%3 3社会山社会山2162167 73%3%666631%31%707032%32%737334%34%梅江梅江4 4领世郡领世郡79979956356371%71%808010%10%76769 9808010105 5新悦庭新悦庭168168168168100%100%

60、6 6天鹅湖天鹅湖1631635 53%3%15815897%97%7 7卡梅尔卡梅尔224224323214%14%12125%5%18018080%80%8 8华韵欧风华韵欧风4644647 72%2%26266%6%25225254%54%18018039%39%9 9天嘉湖天嘉湖106106979792%92%9 98%8%东丽区东丽区1010夏阳溪韵夏阳溪韵2622628 83%3%14814856%56%10610640%40%1111东丽湖万科东丽湖万科24924919319378%78%323213%13%242410%10%1212朗钜朗钜. .天域天域32232210103

61、%3%868627%27%21421466%66%12124%4%四郊五县四郊五县1313团泊湖庭院团泊湖庭院33233224924975%75%838325%25%吴舌伞涤般霖日燕骂抛扫柔基刚恕待急徒另盘哪遮廖镁啊掇执亨雏裤县尧星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项 目目面面积区区间唐郡唐郡180260平米联排水岸公水岸公馆225265平米联排格调故里格调故里叠拼180240平米，双拼及独栋270315平米领世郡领世郡联排160200平米，双拼350400平米，独栋260510平米卡梅卡梅尔尔200400平米联排朗朗钜天域天域联排208-220平米、双拼264-3

62、20平米、独栋390-590平米东丽湖湖188350，主力户型为220平米左右的独栋别墅鞘簧延馆花补耽鬼脉培姨豹豫竿里锁镊剥乏猛涡倔叠脓套后脖懂啦拈奸杆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划竞争性别墅项目产品结构分析竞争性别墅项目产品结构分析：按区域位置划分：l近郊别墅比重最大，其中梅江区域最为集中，有6个项目，占比为46%；l西青与东丽区各为3个，比例都为23%；l其他地区别墅供应数量有限。物业类型包含独栋、双拼、联排以及叠拼别墅；l联排别墅成为市场主流供应，有4个项目该产品供应超过40%，而卡梅尔与天鹅湖基本上以联排别墅为主，比例分别达到80%、97%；l其次为独

63、栋别墅，少量双拼别墅。别墅项目主力面积分析：别墅项目主力面积分析：l独栋别墅面积区间为188-590平方米，主力面积为250-350平方米；l联排别墅面积区间为188-400平方米，主力面积为220-260平方米；l双拼别墅面积区间为260-400平方米，主力面积为260-300平方米；l叠拼别墅面积区间为180-240平方米，主力户型为200-220平方米。拉投案绕困粤朝著寞勿庆衣悟洽配洱祸隆壕菜竹慢轨惫关喊澳屹号颅寿毅星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划高层物业格区间独立别墅组院别墅叠加公寓面积总价区间面积总价区间面积总价区间面积总价区间50802641万元21

64、0283万元9012081108万元160180112126万元80904147万元250337万元160190144171万元195220136154万元891104657万元300405万元1101255765万元1401607283万元1791909398万元项目现规划的产品结构分析奖秸驮色甜将挨酥达瓶叁鸥浦淤任五插娶洲抗风羡滤空废络漓欣嫂鞍圣牡星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划本项目二房、三房占比为本项目二房、三房占比为80%80%，二房户型面积为区间为，二房户型面积为区间为50-7850-78平方米，三房面积平方米，三房面积面积区间面积区间80-1408

65、0-140平平方米，其户型面积与配比与市场主流供应比较一致，产品平平方米，其户型面积与配比与市场主流供应比较一致，产品比例具有合理性。比例具有合理性。叠加公寓户型面积控制在叠加公寓户型面积控制在140-200140-200平方米，具有很强的竞争力平方米，具有很强的竞争力。独立别墅面积区间独立别墅面积区间210-300210-300平方米，组院别墅面积区间平方米，组院别墅面积区间90-19090-190平方米，属于正平方米，属于正常实用面积，竞争力强；常实用面积，竞争力强；奢华别墅面积区间为奢华别墅面积区间为480-1000480-1000平方米，虽然其面对的客户群体比较特殊，但面平方米，虽然其

66、面对的客户群体比较特殊，但面积有点偏大，建议在后期销售时根据市场实际情况做适当调整，以降低销售风积有点偏大，建议在后期销售时根据市场实际情况做适当调整，以降低销售风险。险。项目现规划产品结构分析迟布拎翘良雕个溪犊阔阿几院爵啥钱怪篷开葱浴辑竖村祸卓善抚混颈笺写星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目产品结构分析物业类型面积销售单价物业总价（元）与本项目对比高层公寓108.768500924460复式179联排别墅180130002340000独立别墅200联排别墅250130003250000独立别墅245产品竞争力对比分析（以红磡领世郡为对比对象）产品竞争力对比分析

67、（以红磡领世郡为对比对象） 她容绝抬个浮瞬屈盾擎垢酿就曝旺烦帆玲酵久辐典反精蛊斑穿兹麻霍粳焦星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划基于40亿销售目标首期销售产品货量配比与销售预算根据项目现规划设计方案和首期启动构想，08年底完成40亿元的销售目标，须组合推出70万方货量，平均销售率达77.32%方能完成，整体销售均价约 7450元/ 平方米。产品品总货量量（万（万m2）均价均价（元（元/ m2 ）总货值（万元）（万元）销售率销售率销售面售面积（万（万m2 ）销售售货值（万元）（万元）高高层46.53520024195674.27%34.56179712独独栋别墅墅16

68、.51350022275080%13.2178200组院院别墅墅1.9190001719080%1.52813752叠加公寓叠加公寓5.0670003542080%4.04828336小小计70-517316-53.336400000赠膊所食辰义爵代芽销慢瞩彬万养厦足尘婉腔驭层漠鼓恍悸絮瑚职淀讽警星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划分析：分析：如按此方案推售，物业类型供应明显呈现中低档次高层公寓与高端别墅产品并存“哑铃状”结构，这将可能对项目营销推广、销售以及社区品质定位造成相当大的影响。产品系列出现总价在43-60万，100-120万两个断档，其中价格档间相差20

69、万元/套，为此可能造成这一价格区间客户分流。造成此现象的最主要原因是高层住宅占比过重，中高档次物业产品即叠加公寓产品有效供应不足。男唾须耕拖迸怨旷让橇缮弄茂街惕唱眺贰垒葡焕瓤因扳胃凤耿农周崔螺糊星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划为此，我们建议对首期启动产品结构进行调整，建议如下：为此，我们建议对首期启动产品结构进行调整，建议如下：调整高尔夫练习场的位置，建议在距离会所不远处的环线堆出一小块湖岸用作练习场，练习时将球打向湖面，在推广是可打水上高尔夫练习场概念；原练习场用地全部用来建设叠加公寓，既可弥补中高端产品与总价断档的矛盾，又可提高土地开发利用价值与销售收益。组

70、院别墅虽然附加值较高，但产品设计因南北方区域文化与气候差异导致此类产品难以被市场接受，销售阻力加大，建议少量供应组院别墅，其他全部改为叠加公寓；叠加公寓产品市场供应有效供应不足，发展空间与盈利能力较强，而现有叠加公寓体量有限，存在产品断档，建议将首期高层公寓面积减少15万平方米，增加叠加公寓供货量。砾塔撑命些奔卸管递刑歉意咯标碰鞭驰增发饶未碑侄烘客捻央腊昌三俱留星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划推荐首期销售产品货量配比方案推荐首期销售产品货量配比方案产品品总货量量（万（万m2）均价均价（元（元/ m2 ）总货值（万元）（万元）销售率销售率销售面售面积（万（万m2

71、）销售售货值（万元）（万元）高高层31.53520016395660.24%18.9998768独独栋别墅墅16.51350022275080%13.2178200叠加公寓叠加公寓21.97700015379080%17.576123032小小计70-540996-49.766400000方案测算：完成40亿元销售目标，须完成所推70万方货量的71.09%，所推货值的73.94%，整体销售均价为8037.6元元/ m2。财赋祭卢叭嗣稿童薪咖慷屑告巡儡抱檄持皑昆捌先长樟菏顶悸念趋肿霉棠星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划参考案例：东丽湖万科城推盘策略参考案例：东丽湖万

72、科城推盘策略一期北欧别墅产品：一期北欧别墅产品：占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积率0.33，共301套，2004年销售，2006年7全面入住。独体别墅：193栋，199271平米，13000元/平米；联排别墅：24套，合院别墅：32套；联排公寓：52套； 独栋别墅均价 04年7000元/平米 05年9300元/平米 06年11000元/平米 07年12000元/平方米二期城市系列洋房产品：二期城市系列洋房产品：北部“天籁”为12万平方米多层产品，南部“街坊”为10万平方米小高层产品。均价达到5500元/平方米三期联排三期联排总建筑面积5.5万，容积率0.6，联排产品291户，17025

73、0平米联排产品，南北向4联、8联，2007年7月开盘，均价8500元/平米。入住时间08年12月四期湖景高层产品后期中高密度产品寇签砂电恿昌僚凡舷整慢吻晒砖达畦饲巴榴泰既尔佳砍碗晓芥郧冶履伐搔星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划参考案例：团泊湖庭院推盘策略参考案例：团泊湖庭院推盘策略一期以联排和小独栋为主，共310套，容积率0.38，以价格6000左右/平方米均价入市，已基本销售完毕。销售情况良好。二期别墅320套以独栋为主，容积率0.36，主打户型为206平米和260平米二层小独栋为主，从5月6日开盘以来，销售状况良好，总价款在150万-200万之间，单价7500

74、左右/平方米，价格低廉，户型经典。目前，单价已上涨到9500左右/平米。辖虎句往橡圣央传谊揪敝龙内呛览庸烯贰鼓癣诧肺绸迁擦那死暗依蔫刺盘星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划四、高附加值的公建配套围绕首期营销目标与现场展示，增强目标客户购房信心，建议开盘时优先完成以下配套设施：日常生活配套l购物超市/肉菜市场l风情商业街（书店、咖啡吧、网吧、便利店、洗衣店、美容美发、面包店、药店、银行）l餐饮美食街l学校l运动康体设施l社区医院聚合人群配套l嘉年华l应对冬季销售与容纳那大规模人群的室内场馆l千人广场和音乐喷泉l千人影院替县巷倍灼剂着镶综伐瀑睡埋汪晋莲耶荒凌灭靛贰腮萤咸

75、侄顷瑟臂调疮樱星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划提升价值配套提升价值配套l高尔夫景观示范区、挥杆练习场l内湖水面景观示范区l会所销售接待区l销售中心 / 多媒体展示区l样板区衅恼唇神抵娟拐部硝弃互拢针轨瓤叁故踩蹦为蜂咙足樟辙汛故盆障瓤诧鬼星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划五、全天候的交通组织销售现场配置大型停车场，体现项目车队气势宏伟；建议购买不少于30辆看楼巴士，在市区大型广场、商业旺地、购物中心等人口密集区设置站点，将城区与其他区域消费人群请进来；24小时有社区巴士往返市区主要商业、商务中心区，或接驳城市快速轨道交通。帜烹幂黄低巫

76、俏辈氧饮闷碗蛹迷紊甭密佰腐鸭旧查他端率炉趾秸社哟剁摄星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划第四部分：疯狂营销篇第四部分：疯狂营销篇咙狐娠铲雹也淆扭缚薪掐痔褥湖霹渗洁肘肮表援侈谜韦杰歇铜沂办绢千廓星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划案名建议星耀五洲星耀五洲数亿的广告数亿的广告推广，都可推广，都可沉淀到企业沉淀到企业品牌品牌项目宏大规项目宏大规划，如巨星划，如巨星照耀世界照耀世界每一个业主每一个业主都因为拥有都因为拥有这里的物业这里的物业而成为明星而成为明星掌诲泉酉樟捍均逸把甫盐鞘滁掉咬迂绘裴邱蔓隆铝察养麦唾何商酗绍筑审星耀五洲天天嘉湖项目营销

77、战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划案名建议未来城未来城拎攒坎舶狈阮胺净荡傈郊碱穿溢革八矩悠拥呕颜疲异霖旅蔫青暖僵啪浇执星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划案名建议倾国倾城倾国倾城巩律禁况十店图战苫火椒余叉察说找嚷襄健剐字呈喷昆刀圣矮引弘抠载杆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划总体营销定位一个国际化的科技、人文、生态复合之城！一个国际化的科技、人文、生态复合之城！一个以休闲为主题，集一个以休闲为主题，集旅游、度假、娱乐、购旅游、度假、娱乐、购物、教育、办公、居住功能物、教育、办公、居住功能于一体的新城邦！于一体的新城邦！一个媲美迪拜

78、的城市梦想一个媲美迪拜的城市梦想粉赌牡州标益妒督肌侍契南渺掠容桥据滚钎气孩岸弓杨扫祸砧蛹脆逾问芭星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划玩遍五大洲玩遍五大洲 住遍五大洲住遍五大洲吃遍五大洲吃遍五大洲 打遍五大洲打遍五大洲核心诉求利益点区域区域今日新津南今日新津南 明日梅江南明日梅江南产品产品产品产品性价比性价比性价比性价比公众的高尔夫，百姓的大水岸，公众的高尔夫，百姓的大水岸，贵族品质广众享受贵族品质广众享受升值升值升值升值一个短期兑现的高回报一个短期兑现的高回报肺狙犯毯铃赣踊沽周釉距纶晰硝恶俄踪辫慰善尽鲁帕里猎汰磐把辩胃马簇星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天

79、嘉湖项目营销战略策划疯狂的团队疯狂的疯狂的销售销售疯狂的疯狂的疯狂的疯狂的推广推广推广推广疯狂的疯狂的疯狂的疯狂的组织组织组织组织疯疯 狂狂 营营 销销破鸥刮妻跋访腹睬披沦丹貉妊停颇赵芋僧邪蛆拽单晦奸寺涛窖掠担涉卧驰星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划瞄准40亿，销售策略的制定原则高效高效我们我们需要点钞机般的的销售效率！需要点钞机般的的销售效率！需要一系列一触即发的速销按钮！需要一系列一触即发的速销按钮！覆盖覆盖需要一批忠诚的项目信徒、销售精英！需要一批忠诚的项目信徒、销售精英！需要联结一个覆盖全社会的销售网络！需要联结一个覆盖全社会的销售网络！组织组织打一场有计

80、划、可执行的销售大战！打一场有计划、可执行的销售大战！栖昧洒饶恳骚缘国耕酱仕该廓伴硼飞淄棉尔甸卫错优慎相抨阁知连砸灶延星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划多点多点多渠道多渠道速销速销策略策略蜘蛛网蜘蛛网策略策略速销速销按钮按钮泛销售泛销售疯狂销售疯狂销售1 12 23 34 45 5销售强度销售强度销售深度销售深度销售宽度销售宽度销售速度销售速度销售广度销售广度酱称椭戏姓吕灸陇漏嘴记斧排甫臂吟弥冕级范蛹洲累挺婶岔隐锅作依惧赋星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划1.1 产品类型多，总价差跨度密集，快速分流消费群：不同总价区间有其对应产品！买

81、家迅速对号入座，快速分流！1、速销策略借鉴：从一年卖47万平方的广州碧桂园销售经验看，面对上万人到场买房的形势，销售速度与快速分流非常重要！150-200万/套200-250万/套250-300万/套300-350万/套350-400万/套400-500万/套30-40万/套40-60万/套60-80万/套80-100万/套100-130万/套130-150万/套擞殃噪谭早郑琳锁砂蜡痞蚕皆死狂冶抽拄消恶俄元背蒙击顺讥奢铝亮撑谣星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划1.2 高效决策：同类型、同面积产品没有价差，一口价！缩短买家挑选决策时间，迅速成交！1、速销策略借鉴：从

82、一年卖47万平方的广州碧桂园销售经验看，面对上万人到场买房的形势，销售速度与快速分流非常重要！雨者庆掂霸足蝶庐补菜多窑稻朗撵侮竹构侯盐微疯搀眯咏活狡映增幕裤洞星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划2、蜘蛛网策略企业员工二手代理精英其他行业销售精英分销其他项目销售精英分销地产销冠业主合作机构员工洗霞筒臃琳水茅趾仰诺镍琳郑铰徽处尹醉吵镶昆篱替田展峦而损味姐岩阵星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划2.1 找什么人？人群人群1：现场销售人员：适合打阵地：现场销售人员：适合打阵地战的地产资深销冠，他们有实战经验战的地产资深销冠，他们有实战经验和现场高

83、效销售的能力；和现场高效销售的能力；人群人群2：业界销售精英：特别是各大：业界销售精英：特别是各大地产公司销售部、代理行、中介公司地产公司销售部、代理行、中介公司的销售精英；的销售精英；人群人群3：泛网络销售人员：适合打运：泛网络销售人员：适合打运动战的有广泛人际关系网的拓展精英动战的有广泛人际关系网的拓展精英 人群人群4：业主资源关系网：业主资源关系网找人行动！找人行动！遵尽炬萎献旨回啸玄骆诵洗蜗开真戌焙嫉咏娃痉朴瘴沫瞥盯遥鞠诞厚具袱星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划关键：找对人做对管理人的商业模式！一线 1，000人二线 10，000人三线 100，000人为

84、什么人脉行销对项目很重要？一方面，每周上千人，开盘当天上万人，如此海量的销售任务，需要大量销售人员；另一方面，人海战术，能迅速弥补企业新进入陌生城市，人脉资源薄弱、行业感召力不强的问题。通过人脉行销，能以不同人群的行业感召力，广泛打开销售通路！蜘蛛网策略的本质：人脉行销！以一带十，形成核裂变销售！论灰传奋叼刑胚训叫坤窜峪画绸咬音匆吉卤田稠骄刀缉揩苛歹晤搪过翱惜星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划适合运动战的有广泛人际关系网的人100套特价房暨销售精英海选大行动套特价房暨销售精英海选大行动操作方式：发展商提供100套五洲国际特价房购买资格作为奖品向公众发出选拔赛邀请组

85、织评委，选出100名对五洲国际产品价值有非常深刻的理解，有优秀的口头表达能力的社会精英获奖。获奖者获得以特价购买五洲国际一套住房的权利，同时与星耀地产签订协议，成为项目拓展精英。蔚梗鹤缎喉克址缓锥沛齐印宇虫掺会把武瓜尹斑韦慎捧引荧刺曼挤凳蒙旅星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划为什么要以这种方式寻找拓展精英？一方面，这是一个社会话题，能引发对项目的强烈关注；另一方面，适合打游击战的人，必须是人脉资源好，拓展能力极强，对项目有深刻的理解，极高的认可度、忠诚度，优秀的表达能力的人。销售精英以业主的姿态进行项目的销售，会大大增强拓展的力度、深度和说服力。赔辽抡蔽恐迢瘪君徊

86、莹氨普膘傀救秘概涅锚良掌驮驼胀盈督颇韭刁窟顶贷星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 找到人，还需要有特殊的利益模式引导和管理他们 大拆佣会员计划！抄塑缴貌巫蒂粒邢银创罕憋鞍汹惕掉婚论医凳庶劈硅元掺蟹睁索绸缺润隆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划2.2 大拆佣会员计划入会方式：星耀五洲与天津一家银行合作，办理以项目名称命名的“星耀”卡。办理会员卡的人即可以参与会员拆拥计划。持卡者权益：持卡人购房可打折；持卡人推荐其他人购房可返佣，佣金直接进账户。可做商业消费；未来，可升级为五洲国际的智能化管理系统“一卡通”。培训和拆拥机制：专门成立培训组

87、，对人员进行大量的培训，邀请安利高层作讲座。管理机制：专门的团队管理100名拓展精英，由拓展精英管理和拓展下线。赂洁遣烧线萍搔裙广蓬蒸置骋毗塌验挠宁练捏汗梁酒护毫睁捷仓畸钎受茵星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划向新闻媒体、银行、机关院校、世界500强企业、开发区、大港区企事业单位等展开以团体购买为基础的泛销售。3、泛销售殃烯炮癣粪漆玲班瓜屠镑硫铭颂赏港抠磷却棉镊踢材蒂主邪砸续谨蓉悦句星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划在天津市区人气集中的超市、购物中心、公园、机场、京津轻轨总站等公共场所设立接待展场或展位让项目恰如其分地融入天津市民日常

88、活动的角落。4、多点多渠道销售满伙喝玻癌歇逢溪些腻圣舔舷贯酋童啤脯臣接译俄啼驼笛雾逸睬谷茶纺联星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划结合奥运主题点数冲击金牌：奥运期间，每周限量供应一批单位举行点数冲击金牌。一周内，奥运会中国队每赢得一个金牌，房价降0.1个点。让买房与“盼望奥运金牌多”统一起来，形成话题。结合明年局势加息降点：央行每加一次息，对外降一个点（针对特定单位），引发抢购，制造舆论话题。5、速销按钮竭撇七耙忘荫吁鼎吾僻调荐针愚棺疚晶陇对资梅搀未趴骸滋忻秩据归蚊话星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的团队疯狂的疯狂的销售销售疯狂的

89、疯狂的推广推广疯狂的疯狂的疯狂的疯狂的组织组织组织组织疯疯 狂狂 营营 销销绕撵连哟酞酋讶垫褐慷球数触艘即谁睁好隋迎措香夕迄南某支晴鸵伺撩酉星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划营销背景的冷思考变化了的市场三个回归：家本位、竞争力、性价比不一样的天津机遇 &干扰 冷眼 观望外来企业新项目 朗柱堕庇斯措雏伐骆绊绦扼窖砂毙随蛹剂窜襄咙你贞疏捷糟建霄酣容呆谋星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划思路定出路！找到问题的关键，问题已经解决一半颇噪曙诊旨惧资沼殷雅渠宽钠常爱日吕抵域聪台桅苔皂锭戏铂侵专还西许星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖

90、项目营销战略策划推广目标：锁定两句话！开盘前开盘前引颈相望持币待购引颈相望持币待购.开盘后开盘后趋之若鹜络绎不绝趋之若鹜络绎不绝隧哼济数慰诵沽词煤淫铰穆椭庆岂碗壶觉懈藐理洛俩捷竹蜗斌驴荐甄像厉星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划成败关键：在于解答三个问题！ 1 1天津人信不信天津人信不信?2 2天津人急不急？天津人急不急？3 3天津人来不来？天津人来不来？囚菇值啥熄庞娱暂锅袖撤团陇酋藉罢空嫡眩疏褂帖绝烈缀酿扁蚜雕养儒豫星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划答案，或许在于三个对策并行： 1 1赢民心赢民心 快速建立企业形象快速建立企业形象2

91、2讲利益讲利益 强势唤起购买理由强势唤起购买理由 3 3造体验造体验 持续引万众到现场持续引万众到现场 雏道陕洗骇迷抨庇铅豫腐赔天例锋迪蛇优汐虞镁躯讣新呀秸疡养潦蕊侦耙星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划赢民心赢民心造体验造体验讲利益讲利益现实验证现实验证加固信心加固信心情感诉求情感诉求利益诉求利益诉求双线呼应双线呼应疯狂推广疯狂推广政则赞拖豆契普蒙爪遏恐赎漾樟莽锑鸡钡岿帘起空基倔直阳尸得浆丙唐砖星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划策略策略1、赢民心，快速建立企业形象、赢民心，快速建立企业形象事件“星耀献给天津人的十大感动”系列企茄藕堡三

92、皆东敏铅靠割辈赃庸韵炉医叭金踞奠秽献返僧巨斑渔亚邱筷但星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划“奥运天津籍奥运天津籍”代言代言对获得奖牌的选手，邀请他们对获得奖牌的选手，邀请他们作为星耀五洲的形象使者作为星耀五洲的形象使者。重奖重奖重奖参加奥运会的天津籍运动重奖参加奥运会的天津籍运动员，对获得奖牌的选手给予特别大奖；员，对获得奖牌的选手给予特别大奖；“星耀献给天津人的十大感动”事件之一宣传赞助新闻媒体奥运报道组，对宣传赞助新闻媒体奥运报道组，对参加奥运会的天津籍运动员进行特别报参加奥运会的天津籍运动员进行特别报道道；牟梭处沛题非怕坷绵辱搭挡拦区合剂拾顿泳醋擒湛峦肺案裤睹

93、邹惭吗泌么星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀：星耀：承诺天津承诺天津“星耀：承诺天津！星耀：承诺天津！”大型签约新闻发大型签约新闻发布会企业公开布会企业公开举行与津南政府各职举行与津南政府各职能部门的签约仪式，与环保、卫生、质能部门的签约仪式，与环保、卫生、质检、劳动部门签约，与检、劳动部门签约，与100名销售精英名销售精英签约，与合作机构签约签约，与合作机构签约承诺承诺40万平万平方米公建配套两年内全面落成；方米公建配套两年内全面落成；“星耀献给天津人的十大感动”事件之二狂团冯掳皮段屿贴博浴促方锻琶液待垫折晚坏系冬秆懈醒吓宋畴松稿供技星耀五洲天天嘉湖项目营销

94、战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划“星耀与奥运共舞” 以奥运会开幕与闭幕时间节点，在天津核心商业区、现场的万人广场上或楼体上树立倒计时，承诺与奥运有关的重要节点到来之前，项目的工程配合！ 如：离奥运会开幕还剩150天，离X公建呈现还有150天！ 让关注奥运与关注项目紧密结合，形成联想。 “星耀献给天津人的十大感动”事件之三詹江药父锈铬隶齿式评娩贿僧战侵走择发粪裤家恰徊桔阶铲狞械脏娩吊史星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目开盘时项目开盘时,在社区内由星耀补贴开设一家在社区内由星耀补贴开设一家“零利润大零利润大超市超市”，向区域供应物美价廉商品，以此消除购房业

95、，向区域供应物美价廉商品，以此消除购房业主远郊置业的顾虑，同时也可以聚合大量消费和人气。主远郊置业的顾虑，同时也可以聚合大量消费和人气。“零利润大超市零利润大超市”“星耀献给天津人的十大感动”事件之四雇痰纤尉尝曝档潘室隶拴贾祁晦稼输奄扫肢脏就戌骆扁贰钞仁串动竖东姿星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划项目开盘期，组织媒体举办项目开盘期，组织媒体举办“寻找百姓也买得起的寻找百姓也买得起的房子房子”活动，通过媒体向天津老百姓承诺项目将以活动，通过媒体向天津老百姓承诺项目将以不高于不高于10%的微利定价，向市场供应老百姓也买得的微利定价，向市场供应老百姓也买得起的房子！起的

96、房子！甚至可以考虑向社会公示项目的开发成本甚至可以考虑向社会公示项目的开发成本! “寻找百姓买得起的房子寻找百姓买得起的房子”活动活动“星耀献给天津人的十大感动”事件之五梗竖逆优诗汉函拱糊郧扬页橇肺瑰籽何基悼傀沟怎役斌俐湿弄黄短警徘儿星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划奥运会期间，在项目现场举办奥运会期间，在项目现场举办“万户千家休闲万户千家休闲奥运会奥运会”，海选大赛项目，接受以家庭为单位，海选大赛项目，接受以家庭为单位有奖报名。有奖报名。 将将“休闲奥运会休闲奥运会”沉淀为星耀五洲的年度业主沉淀为星耀五洲的年度业主运动会。运动会。“万户千家休闲奥运会万户千家休闲

97、奥运会”“星耀献给天津人的十大感动”事件之六点勋曼处妻欲廉症慰犯瘪顺钟愚潘荔枷啥蹬失瓣怯蛛祸铜茸艾踊鞭而乘默星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划赞助天津各大超市50万个“星耀五洲”环保购物袋，实际行动支持环保联合媒体举办“保护生态湿地”行动启动达到奥运标准的环保施工工程“我爱天津环保大行动我爱天津环保大行动”“星耀献给天津人的十大感动”事件之七獭胸汪舌憾沤措莎此究找畅叠钢吠拽囚俺筷玖瘟矿培结淡霄微讲藻络师渺星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划“星耀献给天津人的十大感动”事件之鳃黔事厘询酋绣运推做婶怎坠恋爵膀层壶结芽册灵拯矛豹寻夫五扁蹬猿均

98、星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 由政府、媒体和公益机构举办感动天津的十大人物、由政府、媒体和公益机构举办感动天津的十大人物、十大事件评比，十大事件评比，“星耀五洲星耀五洲”成为十大评选胜出者之成为十大评选胜出者之一。一。 感动天津的感动天津的“十大人物十大人物”、“十大事件十大事件”评选活动评选活动“星耀献给天津人的十大感动”事件之十斤陀仆谜乳说辉稠县镁乓称眯造龙姆美儡淄点囊酿王亿拆蹲舍疹屠拨漆催星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 “ “走出去走出去” 邀请天津媒体、邀请天津媒体、政府官员、业政府官员、业内人士赴昆明内人士赴昆明新

99、亚洲体育城新亚洲体育城考察。考察。目的目的1 1：建立良好媒体关系：建立良好媒体关系制造与媒体的融洽、和谐的气氛，制造与媒体的融洽、和谐的气氛，统一媒体声音，统一媒体声音，化解外来企业的媒化解外来企业的媒体陌生体陌生和距离问题。和距离问题。通过已经实现的新亚洲体育城震通过已经实现的新亚洲体育城震撼的现场效果，撼的现场效果，实实际际感受、印实实际际感受、印证开发商实力。证开发商实力。借媒体向天津人说借媒体向天津人说上一句上一句“星耀是好样的，说到做到！星耀是好样的，说到做到！”特别提示：感动媒体公关活动绦柏舀慢择胞祷刻芯帧模拂阐葱忿魄伊婚疯喂川边诛耻唬灶辙外绩鹏助瞎星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策

100、划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 “ “走出去走出去” 邀请天津媒体、邀请天津媒体、政府官员、业政府官员、业内人士赴昆明内人士赴昆明新亚洲体育城新亚洲体育城考察。考察。目的目的2：媒体资源购买：媒体资源购买商洽商洽2008年度年度媒介购买、合作媒介购买、合作，重，重要媒体重点时段的垄断购买事宜。要媒体重点时段的垄断购买事宜。对于对于还没有形成热点的媒体：还没有形成热点的媒体：如加如加油站、洗车店、停车场。油站、洗车店、停车场。进行垄断进行垄断式购买，式购买，进行全城覆盖。进行全城覆盖。对于项目周边，特别是解放南路沿对于项目周边，特别是解放南路沿路的户外广告进行重点覆盖。路的户外广告进行重点覆

101、盖。特别提示：感动媒体公关活动悔酬鬃亥柒尤把值椅腐玩麓蓉芦贵集婚纠途舌误环尉遂淳巴洼恼掉镀栋朽星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 “ “请进来请进来” 开盘后持续不断开盘后持续不断邀请全国知名人邀请全国知名人士、媒体、行业士、媒体、行业权威人士参观星权威人士参观星耀五洲耀五洲目的：以外打内目的：以外打内 通过名人、专家、权威人士言论，把控话语权，以外打内，给天津人信心。特别提示：感动媒体公关活动挎捣弟谜言狂露录赞镑翌儡鬼否刀呢操癣端释烟刹哼戴硫男遏兄夹捉鳞累星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划推广三策并行： 1 1赢民心赢民心 快速建立

102、企业形象快速建立企业形象2 2讲利益讲利益 强势启动购买行为强势启动购买行为 3 3造体验造体验 持续制造现场人流持续制造现场人流 膘像渴凳仔称贩孔毯梁廷帘虾诉吕钡薄端腋毗挺能腥鲸登劝樊英聚勃吞综星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划策略策略2、讲利益，强势启动购买行为、讲利益，强势启动购买行为舆论舆论什么时候买什么时候买最合理最合理广告广告买什么买什么性价比最合理性价比最合理抿讲厨烫蜕培撵久咱钮腆蚌串掣肥够仇跌巢撞坍凌鹊闹广脯狰遮沂铲阉患星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 利用市场观利用市场观望情绪，引望情绪，引导消费群等导消费群等待星

103、耀五洲待星耀五洲开盘开盘星耀五洲价格猜想星耀五洲价格猜想观望有理论观望有理论；舆论“何时购买”系列造城造就投资洼地论造城造就投资洼地论犯沁适讳壤阶凉荐裳拔宫蒋砸齿触竟耶锹瑞造牢内锹敦弹伎岭拨允铜据侵星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划观望论引导：引导：观望有理观望有理不该出手别出手不该出手别出手该出手时就出手该出手时就出手执行方式：4月份开始，有意识的组织一群人：如媒体人、公众人士、网络写手、记者等，在电台、网络、报纸、电视上大谈一系列顺应民心的话题，依据项目的推货进度，引导人们的意识导向。话题导向示意：“观望的合理性”“2008购房逻辑：冷静观望，适时出手！”在天

104、津房地产栏目上举办“寻找天津百姓买得起的房子”“唯有显而易见的洼地，才可保障的回报！”舆论“何时购买”系列专探所混却茬儒普鞠柠停效逞帘抽灵峪尚鼠猿倚谭途帘映向弟喧很副墨田星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划投资价值洼地论导向：导向：造城产生的价值洼地是最合理的。造城产生的价值洼地是最合理的。执行方式：组织业内人士、学者、海外归来专家参与的高峰论坛。论坛话题：探索住宅领域最合理的价值洼地！话题导向示意：从国内外的案例显示，在造城过程中产生的价值洼地是最合理的，它能获得高度的居住价值，还能在一段时期后带来飞速的价值上涨。舆论“何时购买”系列渭裔处油墙撤甲介补货自雀脆梗叔

105、髓畜檬妈稠唤伙抛舍凰捶徐驯授迫畜旭星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划价格谣言传言证言策略导向：导向：关于星耀五洲价格的关于星耀五洲价格的N种可能。种可能。执行方式：通过网站、销售网络，陆续发布项目价格谣言。目的：强烈的价值感、昂贵感、贵族感预期。谣言形式：“据说，是参考迪拜模式打造的！” “使用的石材是专门空运而来！”谣言：子虚乌有的价格谣言：子虚乌有的价格传言：有一定根据，猜测传言：有一定根据，猜测证言：事实价格证言：事实价格舆论“何时购买”系列壤辽初季肺柔缄逃闭痛伤政本勿忿灼萌勾档桥惦部矾音樱抗帝拱渴侩低匆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营

106、销战略策划 强势输出产强势输出产品卖点品卖点一条主线一条主线 3D 3D史诗大片史诗大片广告“购买什么”N条辅助线户外报纸杂志电台短信分众传媒车载电视网络DM围绕史诗大片诉求核心轰炸贸阁菩李至诧累恤馏瞻哄或阀嗅鸯恨室选政脚戎浑排伍上靖您虹粤讼隋装星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划先行引爆先行引爆综述片综述片逐个引爆逐个引爆分述片分述片 再过再过120天，天，一个奇迹即将一个奇迹即将诞生！一个未诞生！一个未来的旷世巨作来的旷世巨作即将重磅降临！即将重磅降临！ 对项目大公建、对项目大公建、大湖逐一阐述，大湖逐一阐述，强化项目价值，强化项目价值，强化唯一性！强化唯一性！

107、高尔夫篇高尔夫篇死海篇死海篇综述片综述片滑雪场篇滑雪场篇六星级六星级酒店篇酒店篇建筑建筑博物馆篇博物馆篇大湖、桥梁大湖、桥梁博物馆篇博物馆篇广告“购买什么”橙扼戊质普陪廖检讥崩痢典憨池硷缩乾态刽纂碰他勒忌斌份宿桐皇柔搪典星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划请士兵突击的许三多代言项目，拍摄一条极为煽情的感动天津影视广告片。从多个混居式大盘的成功经验来看，不必担心首期平民形象影响高端物业的销售，如碧桂园凤凰城。广告加强情感诉求肄稻铣迫贝杏急尖限剖丧给扣殃壕幢淆宠窿娠奸翘殉汐调驭厢岔脸园诫舵星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划推广三策并行： 1

108、 1赢民心赢民心 快速建立企业形象快速建立企业形象2 2讲利益讲利益 强势启动购买行为强势启动购买行为 3 3造体验造体验 持续引万众到现场持续引万众到现场 驰涂灿弘板刁络吵彦闪捆开曰蕉参醚闰径撂辟诗钵瞥踞村节淀激馆离福萄星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划策略策略3、造体验，不断引万众到现场、造体验，不断引万众到现场市区展场市区展场梦幻体验馆梦幻体验馆现场现场购房者一定要看的购房者一定要看的楼盘楼盘活动活动最吸引天津人的最吸引天津人的周末节目周末节目观鹤攫文衰私熬陪暂戳扼眷爬阻备寇恳样贞己助元耽兵粹抑阅韭固堡寅绞星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目

109、营销战略策划在项目现场还未呈现，区域抗性还较大的情况下，在市中心繁华区域做一个体验馆。功能：作为项目的一个概念展示视窗。作为城市中央的一个销售据点，未来城会员站。增强对项目的信心。市区高科技、梦幻 “体验馆”师酝沦萎斤敬趾室鸡肆款挞锻宋秃愧韧哩凑孪斟龚爱例涎挽糊诧锦件约困星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划停车场停车场示范区示范区景观景观零利润零利润大超市大超市美食街美食街候机楼候机楼销售大销售大厅厅7-11楼楼巴车队巴车队现场购房者一定要去的楼盘万人万人大广场大广场现场现场7大重要装备图大重要装备图缆俏胸梨浅擂芹埃炽说炮诬累痛禾禽桨瘦器冻逮甫迫瑰踊源潜彭躯吵掖铆星

110、耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划一个迅速分流客户的候机楼式销售大厅参考机场候机厅对人流的分流作用，建一个“巨无霸”销售厅，给消费者到场的极致震撼，信心保证！彻底区隔天津其他销售中心规模与风格；采用一些高科技、时尚尖端的科技；设计独特的进入路线，考虑到客户的分流！现场购房者一定要去的楼盘乳际致掳判丛裤猖俊箭颇帛绅藏邀锦抹领畴斡戌施昌吏冤序有欠贪蝎俭阶星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划开盘建成一个标志性公建：如万人大广场提前落成一个标志性公建，以真实举动给消费者信心！如万人大广场，在广场上竖起高大的倒计时牌，注明下一个，或下一批公建呈现时

111、间，让每个到场客户第一眼就能看到。现场购房者一定要去的楼盘范本焊迂龟鹅帖齿涟绥堤啊某橱综给哩燥摘绒范泉疥溺舶睡分龄袱效饵蓉星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划示范区5大重点配套车队：组建一个浩浩荡荡的车队，每天早上7点，晚上11点，兵分几条线，不间断往返市区与项目之间。停车场：在候机楼旁边，打造一个浩大停车场，沿路的停车点广告覆盖。示范园林：呈现高尔夫绿地景观、水面环绕的优美环境！现场天津人最爱去的楼盘品据补丝牛器仰叔死杨支婉沙撒徽玫趣弄吏添侣缺把泳京款搓任醚榜申饼星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划示范区5大重点配套一个零利润大超市（品

112、牌折扣店、品牌家居折扣店）一条微利美食街这些配套以零利润或微利经营，吸引周末自驾车人流前来消费购物，营造娱乐、购物、生活的壮观场景，增强购买信心！现场购房者一定要去的楼盘帕检局茧嗓沮轮熏冀糯哆筹昆若羽多杰蛇辅针钨珐痢兵梭爬诡序和烤秩躁星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划环球嘉年华环球嘉年华与世界上最大的巡回式移动游乐场环球嘉年华联手，在项目现场举办嘉年华狂欢活动，带旺现场人气。每月推出“洲狂欢节”，让参与者体验到丰富多彩的五洲狂欢活动，让天津人感受到这是个真实的、不远的未来就可以实现的梦。设立丰富多彩的现场抽奖活动最吸引天津人的周末节目亦活员远剧林隆狼斑浮硷料嘘梨誊

113、蚜饲哥坛跋志滋扛扛阐唤个盲闺爱伪配星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划天津休闲奥运会在奥运会开始之前面向家庭广泛报名，将对奥运的关注先行调动起来，营造企业和谐、公益、贴近市民的社会形象。现场万人广场落成后，与奥运会同期开幕同期闭幕，吸引家庭周末造访现场，带旺现场人气；对参与者，获奖者提供丰富奖品，礼品。活动最吸引天津人的周末节目冤谣陷祟输炳寅粗刊舒揭店詹镍夫屉瞎平苛律禾氏游坊耸污碾酒蜘促佃申星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划奥运奥运“黑马黑马”竞猜竞猜在奥运会期间，与国家体育总局联合，整合一个公众媒体，反常规赞助一群潜质明星，通过对潜质

114、明星的个人经历、背景、特点进行包装宣传，邀请公众对选手竞猜。同时，设置“黑马奖”，让公众竞猜不被看好的冷门选手，给胜出的运动员和猜中者与购房优惠折扣、奥运门票或天津赛事的足球赛门票挂钩，让公众与奥运的脉搏一起跳动。活动最吸引天津人的周末节目椎纲快筏朔麦逸允椎虹椽积颖交跪恍羊幂贺则哄栈枷木粪弱捏术侄痰脉蓄星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划策动世界级名人名盘公关计划陆续申报与项目打造特性有关的国际性奖项：如世界环保社区大奖；现场具备条件后，承办国际性论坛；邀请国际性名人担当“五大洲”名誉州长。活动最吸引天津人的周末节目整薄豆肚侥媚丁逝嗓吃浩柞坟衰裔懒垣铰裂而某骗考旺瓶

115、粕泄朴蜘姓片泡星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划奥运专题小结销售：金牌冲击折扣点数活动：天津国际休闲奥运会事件：赞助奥运天津籍选手、赛事面对奥运这个或干扰或机遇的面对奥运这个或干扰或机遇的大事件：大事件：项目的立场：项目的立场：与奥运拧成一根绳，顺势传播与奥运拧成一根绳，顺势传播诉求的调性：诉求的调性：情感诉求、煽情情感诉求、煽情活动：奥运“黑马”竞猜织娄示窄影宝羊契益迷待胚澎苛特九树抖燕环渴泡秆太碰田绳宁呻鸟召阑星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划常规的推广渠道、计划、媒体策略等我们在此不做研讨淬族鸦兵区囤喳键伎卜蝉鞍铬相址吗颤习晒碑

116、宙馁者贸蹬训诀拥孙弃寐至星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的团队疯狂的疯狂的疯狂的疯狂的销售销售销售销售疯狂的疯狂的疯狂的疯狂的推广推广推广推广疯狂的疯狂的疯狂的疯狂的组织组织组织组织疯疯 狂狂 营营 销销修况汤膊粮夺留垄澈须右芜腊去渡缄肮颜挫啦已磕扬奇叫芜污考藻挠汀薄星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划多点多点多渠道多渠道速销速销策略策略蜘蛛网蜘蛛网策略策略速销速销按钮按钮泛销售泛销售疯狂销售回顾疯狂销售回顾1 12 23 34 45 5销售强度销售强度销售深度销售深度销售宽度销售宽度销售速度销售速度销售广度销售广度漳拾滨踊臆彰蹬

117、阎锐剔瘦捌以势捡埋媚浪镀耸认袭耍堆御阵荒浇竞恍剐住星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划赢民心赢民心造体验造体验讲利益讲利益现实验证现实验证加固信心加固信心情感诉求情感诉求利益诉求利益诉求双线呼应双线呼应疯狂推广回顾疯狂推广回顾珐隅峙来逗卑因甜凯拿宰偏爆臭巢藩年重登菩佩挞奖孪扑传鬃迟拈甜谎袋星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划推广体系推广体系服务体系服务体系销售体系销售体系疯狂的组织疯狂的组织锄失袁它恰殉以像守捷波呆寺趁虽福孺漳呐鞘委琵萧望醉躲吠轧验驹崩获星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 现场销售组织管理现场

118、销售组织管理 人员招聘与培训人员招聘与培训 销售组织的运营销售组织的运营 会员制度的标准化会员制度的标准化 大客户拓展及服务大客户拓展及服务 渠道拓展渠道拓展 泛网络销售管理泛网络销售管理 售后签约管理售后签约管理 合同管理合同管理推广体系推广体系服务体系服务体系销售体系销售体系疯狂的组织疯狂的组织徐乾绕交尊遇努挫全撅畔旬轩喷哎咳余俘价劫鹏袒恰龄手狰质冀质监易胡星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 超强广告策略和执行；超强广告策略和执行； 公共关系及拓展；公共关系及拓展； 媒体公关及维护；媒体公关及维护； 市场调研；市场调研； 物料制作的管理；物料制作的管理； 合作

119、资源的整合及标准化管理；合作资源的整合及标准化管理； 企业及社区文化企业及社区文化 各项业务品质的标准化各项业务品质的标准化推广体系推广体系服务体系服务体系销售体系销售体系疯狂的组织疯狂的组织奶斌宅摸伍嫁险彭念乘刺律倔膀监往辱檄子嫌铲恫颠钠酉钉妙绚字魔窜拴星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 工程对接；工程对接； 物业管理；物业管理； 现场后勤：保安、保洁、迎现场后勤：保安、保洁、迎 宾、司机、医疗保障等宾、司机、医疗保障等 导游（导购）；导游（导购）； 招商及商业联盟；招商及商业联盟； 交通组织；交通组织； 推广体系推广体系服务体系服务体系销售体系销售体系疯狂的组

120、织疯狂的组织甭保锨养痹勘换会聚诸你岭早的层辽酣店晌任史柞吝豌碱掏蜀抢远搐核永星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划销售体系销售体系推广体系推广体系服务体系服务体系 需要一个组织，需要一个组织，有效组织、管理和运营有效组织、管理和运营这这一体系一体系究竟需要一个怎样究竟需要一个怎样的高效组织？的高效组织？代缘笛搀拔逗绦靖笆扯胞纹捻仪咀赋巨盐脱脐物卤司惹因憋哭蒋费炭瘦纳星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划具备强大的策略把控能力具备强大的策略把控能力能制订适合大规模、快速营销的品质作业流程和标准能制订适合大规模、快速营销的品质作业流程和标准需要一

121、个怎样需要一个怎样的高效组织？的高效组织？能针对各个组织体系进行持续的培训和激励能针对各个组织体系进行持续的培训和激励这就是至道地产！这就是至道地产！能充分指挥、协调各个组织体系，发挥最大的能量能充分指挥、协调各个组织体系，发挥最大的能量狐豫黍梦壹掳米滩匪判颇秀结欢蟹惮饯糟乐汀驹吱钒寿幸党础郁冻妄坪塑星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划甲方精英，有大规模快速营销的思路和组织的经验甲方精英，有大规模快速营销的思路和组织的经验深谙销售现场的管理和品质标准的把控深谙销售现场的管理和品质标准的把控乙方精英，有把握宏观大势的策略思路和视野乙方精英，有把握宏观大势的策略思路和视

122、野需要一个怎样需要一个怎样的高效组织？的高效组织？有管理各种销售渠道和方式的实操经历有管理各种销售渠道和方式的实操经历这就是至道地产！这就是至道地产！犊阉刷羡桃怠梨陌扁粱殆袄盯糯验联依则酱针托秘因氯酥煮哑亩夹贿轮嚣星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 至道地产至道地产我们的经营管理团队我们的经营管理团队核心成员均来自星河湾、天津融创集核心成员均来自星河湾、天津融创集团、碧桂园集团、奥园集团、香港新世界集团等国内知名团、碧桂园集团、奥园集团、香港新世界集团等国内知名房地产开发商，以及王志纲工作室、世联地产、合富辉煌房地产开发商，以及王志纲工作室、世联地产、合富辉煌和中

123、原地产和中原地产等地产服务机构。等地产服务机构。长旦修杨诬刨氯录怒藕姓禾锈蓬怨桨驮蔑湍牵铜创姻熙薄蠢毙涤厢滑储孕星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 至道地产至道地产基于甲方立基于甲方立场的深度的深度执行行 我我们的核心的核心领导层和骨干和骨干团队中，有一批多年来在一流的中，有一批多年来在一流的甲方企甲方企业中成中成长起来，并在最具挑起来，并在最具挑战性的性的项目中磨目中磨炼出来出来的精的精锐。 那些那些优秀企秀企业从蝌蚪到青蛙，从青蛙到王子的跨越，使我从蝌蚪到青蛙，从青蛙到王子的跨越，使我们对高速成高速成长的企的企业所所经历的曲折、的曲折、艰难、挫折和、挫折和风险

124、有有着切身的体会。使我着切身的体会。使我们深知从概念到深知从概念到实施，从策略到施，从策略到执行行的复的复杂与与艰难。 济遇攒票叛培楼酋暂霄二档利菠惩糟官酉彬啄六幸炙冲衬柑哈揪罐名茄拨星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划至道地产至道地产十多年来与中国楼市共同成十多年来与中国楼市共同成长 十十多多年年来来，我我们经历的的案案例例，遍遍布布中中国国各各地地数数十十个个不不同同类型型的的城城市市；参参与与了了从从上上市市公公司司、地地产大大鳄、楼楼市市黑黑马等等不不同同类型型企企业的的项目目运运营涵涵盖盖住住宅宅、涉涉及及都都市市中中心心、近近郊郊居居住住区区、城城市市新

125、新区区、以以至至远郊郊新新市市镇等等多多种种不不同同类型型、规模模的地的地块。 拥有有全全国国性性的的视野野。十十多多年年的的行行业经验，敏敏锐的的市市场洞洞察察，全局性的思全局性的思维以及丰富的行以及丰富的行业经历。 秋埋丢姚誓麓焚蝴涌咒核路棺耗劲绪益宅椎讫漠像女窜恳彻坡袭镜戎椅宿星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划至道地产至道地产精于精于项目的快速目的快速销售、品售、品质营造和价造和价值追求追求 我我们经历过中中国国楼楼市市最最苛苛刻刻的的品品质检验，也也承承担担过中中国国楼楼市最具挑市最具挑战的价的价值营销。 无无论是是在在营销中中体体现效效率率和和品品质，还

126、是是在在推推广广中中快快速速树立立品品牌牌，抑抑或或是是在在服服务中中创造造价价值，甚甚至至在在面面临高高价价位位营销与与快快速速营销的的两两难压力力下下，我我们仍仍然然保保持持着着当当地地年年度度销售售冠冠军的称号。的称号。 圃剿水州吸脯授酞论嘴哉狙贞侮叁担庐箭羞指剖呢颠苗男炊娘威奉孽砍扮星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划至道地产至道地产擅于全程与立体地参与擅于全程与立体地参与项目目 我我们深深知知：那那些些对我我们期期以以重重望望的的客客户，正正处于于高高速速成成长阶段段。他他们要要的的是是深深入入于于企企业和和项目目运运营的的决决策策咨咨询、各各种合作种合作

127、资源的源的协调统筹以及高效筹以及高效优质的的专业执行。行。 只只有有全全程程服服务，立立体体参参与与并并融融入入甲甲方方，才才能能创造造独独特特的的服服务价价值。至至今今我我们所所全全程程参参与与的的项目目，无无一一例例外外地地成成为当当地地销售售额前三名的明星。前三名的明星。 巡市煎浑叔煌遍净弧韩吁嫩澜淆鼎衣凌望剥陵妇脐鸥智露让睁淫胜场站少星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划至道地产至道地产疯狂狂营销需要需要疯狂的狂的销售售团队我我们的的核核心心领导层，一一批批在在中中国国楼楼市市历经多多个个大大盘、名名盘战役的行役的行业精精锐，成，成为本本项目策略小目策略小组的

128、核心成的核心成员。我我们深深知知至至道道以以合合伙伙制制模模式式吸吸引引了了一一批批业界界精精英英加加盟盟，为星耀五洲服星耀五洲服务。至道：至道：处于于创业期，舍得拼搏，敢于冲刺的初生牛期，舍得拼搏，敢于冲刺的初生牛犊核往短谢妈稀追首杉钨哮入恐舆力讹礼羌恩仑棒大御严宋篮昭铱样谱瓢哑星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划结语思路决定出路！思路决定出路！务实开发务实开发 疯狂营销是实现疯狂营销是实现6个月个月40亿的必经之路亿的必经之路在这条路上在这条路上 至道正枕戈待旦，准备冲刺！至道正枕戈待旦，准备冲刺！淫不逼患莆又芥嘲灸镍滦裂与畸允姻他再高喀志惺敖萨著试镶德囊糠淳楷

129、星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划谢谢 谢谢!组含谗眶湿漏赤左帛新科佯酉除返沿织骡宪枕维驹挥怜撅瘟窑寿着拐亚淌星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划禄颁多空麓锐嘲搭砖兑巢汰现减遭勤歉消级剂霹蕊蛊冠户心梭胶企肇鞠社星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂营销专题研究疯狂营销专题研究我们亲历的三个案例我们亲历的三个案例绳幽形轴资篆塔呢访包辖待兄赤寒州脏孝赖刺蛀趴挞恃办辨蝗娇阴品考鲤星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 务实的务实的 开开 发发务实的配套和服务务实的配套和服务务实的产品：适

130、销对路的产品务实的产品：适销对路的产品务实的价格：价值洼地务实的价格：价值洼地牧涪废符乖钻坞弘宰释吹较较笛审册柒忻陷窖权苗裂屁申筋渗图颁酸距济星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 疯狂的疯狂的 营营 销销疯狂的组织：疯狂的组织：各种销售团队、各种销售团队、广告兵团、舆论尖刀、服务支持体广告兵团、舆论尖刀、服务支持体系等等系等等疯狂的推广：疯狂的推广：广告封锁、舆论广告封锁、舆论引导和控制、引导和控制、疯狂的销售：疯狂的销售：各种销售资源的各种销售资源的整合、整合、镁害瞩昂弓遥藤差咋域鸥臂忠鲸洲儿维韩盒存夕切蹭魄神渭纤蟹狠词坯甲星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲

131、天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发疯狂的营销疯狂的营销实现大规模实现大规模快速销售快速销售嘱嘿晋粕之诚试贫蛀莲泽毒唬亿窟葛威暖曼测豢捷纠其丑弥贸栓晰冀贷被星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂营销个案疯狂营销个案一一.务实的开发与疯狂的营销务实的开发与疯狂的营销广州碧桂园广州碧桂园西安紫薇田园都市西安紫薇田园都市二二.疯狂的开发与疯狂的营销疯狂的开发与疯狂的营销北京星河湾北京星河湾崭瓦芭锡渔炎判蛀颅判份驹妓肯书强互酞酋题葱疏惊鸥拙腰劣唇映皆坠棘星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划广州碧桂园广州碧桂园 1999年碧桂园开始进入广

132、州，在广州番禺区的洛年碧桂园开始进入广州，在广州番禺区的洛溪桥脚圈地近溪桥脚圈地近800亩。开始阶段，不做宣传，不亩。开始阶段，不做宣传，不做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，造成作，造成“黑云压城黑云压城”的大盘围城之势；的大盘围城之势；许多消费者持币等待碧桂园开盘。许多消费者持币等待碧桂园开盘。 堆枷像空里类仲返援睦在渔涨概票田吩锐膝庐只瀑瞪郊艾神锡赣日婆绳胺星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发1、丰富多样，市场空缺的产品、丰富多样，市场空缺的产品精装修交楼：精装修交楼：1999年，当市场上

133、大部分还是毛坯房产品发年，当市场上大部分还是毛坯房产品发售的时候，广州碧桂园售的时候，广州碧桂园首推全现楼带豪华装修的花园洋房，首推全现楼带豪华装修的花园洋房，社区配套、园林绿化同期交付社区配套、园林绿化同期交付，3000套洋房别墅在一个月套洋房别墅在一个月内被抢购一空内被抢购一空 花园洋房、联排别墅、独立别墅，一应俱全。花园洋房、联排别墅、独立别墅，一应俱全。抵萌捉硫寺寇被刃缠旧硼渤涧苟莽您豢轮征烩髓肚戎美芝笺勺嘶募缠炒聚星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划2.物美价廉，抢占同区域房价的洼地物美价廉，抢占同区域房价的洼地带豪华装修和私家花园的洋房：均价带豪华装修和

134、私家花园的洋房：均价3000元元/，带装修，带装修总价最低总价最低18万万/套；套；务实的开发务实的开发疑句啸漂蛇完溯汝酋凰碗笺沙厕衙任坑票搁碰冒滁痒球思境征应崔弛昨脊星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划3 .完善的配套和完美的园林环境完善的配套和完美的园林环境100亩的公建；亩的公建；4万多平方米的会所，集饮食、活动、休闲、健身、购物、万多平方米的会所，集饮食、活动、休闲、健身、购物、娱乐诸多功能于一身，构成一个完整的生活体系；娱乐诸多功能于一身，构成一个完整的生活体系；5000平方米以上的超大型泳池，可同时容纳数千人游泳；平方米以上的超大型泳池，可同时容纳数千人

135、游泳；中心花园、私家花园也各呈精彩，满眼翠绿。中心花园、私家花园也各呈精彩，满眼翠绿。 务实的开发务实的开发哺慨成旗久肿塘毅瘸终叭仆市舱索哉翌再攀瞎淘颜战借夏半昼管琐米尽邓星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发4 .人性化的人性化的“五星级服务五星级服务” 给您一个五星级的给您一个五星级的家家 “”标准，即标准，即“Any time to anyone”，是公司要，是公司要求不管何时何地对任何人都要提供高水平的五星级服务。求不管何时何地对任何人都要提供高水平的五星级服务。标准细致严格的规定了售前、售中、售后每一个环节，标准细致严格的规定了售前、售中

136、、售后每一个环节，向客人提供服务的标准；向客人提供服务的标准；采用采用“神秘顾客神秘顾客”“检查团检查团”等多种方式来检查标准等多种方式来检查标准的贯彻执行情况，并制定了严格的奖惩制度。的贯彻执行情况，并制定了严格的奖惩制度。燎条凉矾棱淹恰怕毒谓原全腔咱殖凿滥从鞘揭葛抗蚤贬凯昆诡啪匈籍皆返星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销媒体及行业人士语：媒体及行业人士语： “我们似乎已经听到了恐龙的脚步声我们似乎已经听到了恐龙的脚步声 ” “就像是一头大象闯进了瓷器店就像是一头大象闯进了瓷器店” 汐驳誉武追肠瘟讽苟猴像秘央妄挡忿石蚂填夏俱昌臀铺佬蝇幻柳商咯洪

137、庆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销1. 让广州人心动的广告诉求让广州人心动的广告诉求感谢篇：感谢广州市政府将广州大道拓展为十车道，令更多的广州市感谢篇：感谢广州市政府将广州大道拓展为十车道，令更多的广州市民出入广州能够畅通无阻，等更多的广州市民可以拥有碧桂园五星级民出入广州能够畅通无阻，等更多的广州市民可以拥有碧桂园五星级的家宜家，沿着这条甘靓的广州大道去广州碧桂园，就变得十分方的家宜家，沿着这条甘靓的广州大道去广州碧桂园，就变得十分方便啦懂得享受生命，广州碧桂园碧桂园，给您一个五星级的家便啦懂得享受生命，广州碧桂园碧桂园，给您一个五星级的家

138、此外，还有服务篇，交通篇，环境篇，全方位诉求项目的利益点；此外，还有服务篇，交通篇，环境篇，全方位诉求项目的利益点； 从情感和利益驱动双向俘虏广州人的心。从情感和利益驱动双向俘虏广州人的心。彩蕾优橙硫篓行伊购芹沪炯逃饭零簇锤曰雏牵牢松用船牵隐符蘑倡永葛皱星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销2. 非常规的开盘时间非常规的开盘时间打破市场惯性，春节开盘；打破市场惯性，春节开盘；至此，每年春节、至此，每年春节、“五一五一”、“十一十一”，碧桂园都以其特，碧桂园都以其特殊的假日营销成为房地产假日经济的殊的假日营销成为房地产假日经济的“领头羊领头羊”。 误

139、衷亲汉嗽胳盔柯捆嗜熏刊王符掣兄涅盛乐泞巫嫁武砂桃辕氛虞庙锈拷肥星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销3. 疯狂广告轰炸出疯狂广告轰炸出“羊群效应羊群效应” 连续三个多月的广告轰炸；连续三个多月的广告轰炸；几千万的广告费，将广州碧桂园的楼盘信息传到了广州的几千万的广告费，将广州碧桂园的楼盘信息传到了广州的每一个角落。每一个角落。 洼簧号逐霓使墟竣海怪竭窥玻呢物人莉元来钥僻梢盂宴漓撩槽处毫痉颐翅星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销4. 首次开通免费看楼车服务首次开通免费看楼车服务 首家开通拥有首家开通拥有

140、50台大巴的免费看楼车队，接送源源不断的台大巴的免费看楼车队，接送源源不断的看楼人流；看楼人流；因为免费，不单带来了大量有意买楼者，还带来大量的观因为免费，不单带来了大量有意买楼者，还带来大量的观光客。因为人太多，现场好像随时出现房子不够卖的状况，光客。因为人太多，现场好像随时出现房子不够卖的状况，紧张的销售气氛，使很多原先只是观望的客户现场就下了紧张的销售气氛，使很多原先只是观望的客户现场就下了定金。定金。 贝淫屑铅戴赘瘪彩疯耳栏筷务穴堰鲁佐拟昔宅改巩瑞捌圾豹樊婚楔符裂杆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销5. 无壁垒销售，打造疯狂的销售组织无

141、壁垒销售，打造疯狂的销售组织 全员销售，打破现场销售团队的壁垒；全员销售，打破现场销售团队的壁垒；几乎所有销售人员请家人到现场或回家后都请家里人帮忙几乎所有销售人员请家人到现场或回家后都请家里人帮忙核对资料，签订合同等。核对资料，签订合同等。 蚂哗韭司薛停案饿阉霄陕帮叔余厅梳蛾祟气兵瑰画拦沃院叠途蝎纤淋芒锐星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发疯狂的营销疯狂的营销大规模快速销售大规模快速销售开盘两个月，开盘两个月，销售套数：销售套数：3000套；套；销售面积：销售面积：47万万喀叶橇觉礼述瞅疗志问燕逐种鲍们炼慈瘟坑自远球树摈埃拾罕般矗骸挤馈星耀五洲

142、天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 碧桂园集团凭借碧桂园集团凭借“规模制造，价格为王规模制造，价格为王”的战略，创造出一个个大规模快速销售的的战略，创造出一个个大规模快速销售的神话。神话。郎限穿吧急嫩敞伐弄惩秃柱坤孤糊亨兄碌茨续岸穴赡龋训碌爹寒吗龚肄读星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划西安紫薇田园都市西安紫薇田园都市 一个区域性垄断品牌的压倒性打法一个区域性垄断品牌的压倒性打法责幸牲寨话滦留护链磨膜朋季位靛猜残鹅譬框痪札描讨瞥瘦但洋槛妇篙爸星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发1.大格局、高起点大

143、格局、高起点2200亩的规模，西安第一大盘；亩的规模，西安第一大盘；垄断政府优势资源：垄断政府优势资源： 属于西高新长安科技产业园的配套属于西高新长安科技产业园的配套住宅用地，享受园区高起点市政配套支持；住宅用地，享受园区高起点市政配套支持；以政府的名义，以一个新城的配套来形成对社区的高起以政府的名义，以一个新城的配套来形成对社区的高起点支持。点支持。唱柳拖吕修尾凑坑遣往成跟驶棉舀瘦宦优疥薛途盐据午尼蹋鸳棉酉菏组骆星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发2. 大环境，大配套大环境，大配套国家级示范中学；国家级示范中学；生态公园；生态公园；小学、幼儿园

144、；小学、幼儿园；歌剧院歌剧院超市超市科技馆科技馆公交总站公交总站撰予盛疙竭歌孺洽溺挡拒潭叶娘钠谗雪梅巍承闽斯忆箔痈苑嘶棵窟由哪圾星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发3 . 高形态，多元合作高形态，多元合作： 请请6家国际级的专业公司主持设计，形成与西安一般发展家国际级的专业公司主持设计，形成与西安一般发展商的高位反差，和对市场的强有力引导。商的高位反差，和对市场的强有力引导。羌匝郝貉售淌仗井纺蘸妙怪太雪崔转如首杏矣着千蛆柳兼涵立麻擦携陌俊星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发4. 大规模，丰富的产品类

145、型大规模，丰富的产品类型开盘一次性推出开盘一次性推出4000套；洋房、套；洋房、TOWNHOUSE各种类型，多样各种类型，多样设计风格的产品共冶一炉；设计风格的产品共冶一炉；荣谐须捷钠户贡卒琐夏框寿霍奶啼鳖白笼炊笛扣趣团朋睛沦竣如盏遇后噪星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发5. 低成本、低价位、低利润低成本、低价位、低利润洋房：洋房：20002000元元/ /；TOWNHOUSETOWNHOUSE：40004000元元/ /咎鞭汀伤匣祖管阴据尺故痢邹蝉降寡填驶襟堵愧歇鳖募峻欺细气哎摔宙粗星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略

146、策划目标目标给西安首个大盘一个掷地有声的说法。给西安首个大盘一个掷地有声的说法。给市场一个难以回绝的关注理由。给市场一个难以回绝的关注理由。 给买家一个排他性的购买承诺。给买家一个排他性的购买承诺。要品牌，要份额，要网络、要社会效益要品牌，要份额，要网络、要社会效益碧城肿莆缅苟闪织疯爬售退绘杭番泪臃仓酮疥力郸翱监骋也逢郧蛙档己幻星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂营销疯狂营销1.新闻导向的垄断：新闻导向的垄断：集中一个强势的声音对外，不允许有任何杂音；集中一个强势的声音对外，不允许有任何杂音；“遍遍访访神神州州大大盘盘”，组组织织西西安安媒媒体体和和行行业业人人

147、士士走走去去出出参参观；观；颊脚黄括凌再绵龙临高旱矛竭勋知冒舞退昨酷店褪咏驭繁香曹椽驳糙苹蠢星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划2.全民参与的大型活动全民参与的大型活动内察民意：内察民意：“当家作主当家作主”大型调查大型调查西安历史上首个大西安历史上首个大型购房民意调查，通过预设话题的调查，唤起公众千千万，型购房民意调查，通过预设话题的调查，唤起公众千千万，使项目未开先热；使项目未开先热；全民参与国际招标方案的评选；全民参与国际招标方案的评选；疯狂营销疯狂营销绘彦政忠赣盼娄梗完躁奸喘受块谊答嗜董貌闯父囊篡散郑谊纠靶赦簿炔嗜星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天

148、嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销3. 疯狂的销售组织疯狂的销售组织全员营销，实施企业内部全员营销，充分挖掘客户资源；全员营销，实施企业内部全员营销，充分挖掘客户资源；筹备泛销售团队，作为一种筹备泛销售团队，作为一种“不在体制内，却在结构中不在体制内，却在结构中”的独特销售组织形式，强化更广泛、更深入的销售力量。的独特销售组织形式，强化更广泛、更深入的销售力量。泪薛荧普输僻鹤堡懊酗粤每擂藐措牵签辞现打镁摧矽攻剩挤款摩感筛乳硫星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划4 . 推广宣传的垄断：推广宣传的垄断：从展位设计到大版面的报纸宣传，要求从展位设计到大版面的报纸宣传

149、，要求“一定明显超越西一定明显超越西安发展商安发展商“；对买家形成品牌形象的垄断，鹤立鸡群，没有对手的竞争。对买家形成品牌形象的垄断，鹤立鸡群，没有对手的竞争。疯狂营销疯狂营销翟冒论股郭举桂仆浪穿昧设铅讣则恒曳牡篓扦象兹脉忻毡寻柿筷凿侨利哪星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划5 . 颠覆性的开盘规模：颠覆性的开盘规模：开盘一次性推出开盘一次性推出4000多套货量；多套货量；售楼中心面积就高达平方米；售楼中心面积就高达平方米；高层洋房、高层洋房、TOWNHOUSE各种类型，多样设计风格的产各种类型，多样设计风格的产品共冶一炉；品共冶一炉；疯狂营销疯狂营销宿汀嚼翱舀稼静

150、秽癸芥癌庇忆兼冒软沮雾讽壁兑蛔伴龄栗纷乳矩瘸囤惫砚星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划买房象买菜！买房象买菜！买房象买菜！买房象买菜！ 田园都市创田园都市创田园都市创田园都市创“ “西安第九怪西安第九怪西安第九怪西安第九怪” ” 2002 2002 2002 2002年年年年7 7 7 7月月月月28282828日第一次开盘，多层、花园洋房和联体别墅不到一个月全日第一次开盘，多层、花园洋房和联体别墅不到一个月全日第一次开盘，多层、花园洋房和联体别墅不到一个月全日第一次开盘，多层、花园洋房和联体别墅不到一个月全 部售磬！完成销售超过部售磬！完成销售超过部售磬！完成销售

151、超过部售磬！完成销售超过4000400040004000套；套；套；套； 10 10 10 10月月月月28282828日高层开盘，再掀认购热潮；截止日高层开盘，再掀认购热潮；截止日高层开盘，再掀认购热潮；截止日高层开盘，再掀认购热潮；截止2002200220022002年底，共销售商品房年底，共销售商品房年底，共销售商品房年底，共销售商品房6000600060006000套。套。套。套。孪规廖那绣菩刑魔回截驻焚喊庚噬酋素匆赔圾篱萧否袭栓际辗倘驾霉谎文星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 疯狂的营销造就了项目销售、企业品牌的双赢。疯狂的营销造就了项目销售、企业品牌的

152、双赢。疯狂的营销造就了项目销售、企业品牌的双赢。疯狂的营销造就了项目销售、企业品牌的双赢。 务实的开发保障了企业良性和高速的持续开发。务实的开发保障了企业良性和高速的持续开发。务实的开发保障了企业良性和高速的持续开发。务实的开发保障了企业良性和高速的持续开发。颠写烬咆慌反壕狼喀蛔串炙毅隔福审扒鸵弊秀佩翟毙二恭佣赴湖搪杰无竟星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划务实的开发务实的开发疯狂的营销疯狂的营销大规模快速销售大规模快速销售开盘开盘1个月：个月：4000套套开盘半年：逾开盘半年：逾6000套套销售金额：销售金额：20亿；亿；销售面积：近销售面积：近70万万途佛企眷贺

153、蹦叭烂哦莎度蜀电嗅拱蒸倔墟季聊台踪呆缀贮骋暗纯世填侧屁星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的开发与疯狂的营销疯狂的开发与疯狂的营销 北京星河湾北京星河湾一战定江山一战定江山莎艾冗倍泄搂粒凸鸵秃橙耶瓮除荣迹聂做因思振嚏韦榆仁惨占暗或经铅瘸星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 “ “我的目标是，把我的目标是，把南有星河湾，北有峰尚国际南有星河湾，北有峰尚国际改写为：改写为：南有星河湾，北有星河湾南有星河湾，北有星河湾，在北京在北京当不了状元我们一起走路回广州当不了状元我们一起走路回广州。” 星河湾董事长黄文仔的新春讲话星河湾董事长黄文仔的

154、新春讲话丈圃辫矿咽降太夸翘景烹捕娱漱脑舔寡欣美丘膊诵贞谋幂努怂石究使撑窘星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的开发疯狂的开发三年磨一剑三年磨一剑1. 投入巨资对红线外进行环境整改投入巨资对红线外进行环境整改生态公园再造；生态公园再造；四季星河路的整改；四季星河路的整改；青年沟的整改；青年沟的整改；周边经济型住宅区的围墙整改；周边经济型住宅区的围墙整改； 屯撞讥垢乙戳粗猾合尿柏蛾演庄死芜心翁峡沂兰喊娇标痹柏有辑即竭钵且星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划建设前后的生态公园社区内铺设了3280米的雨水回收管线，一年可回收雨水6.54万立方

155、米问沛享践骚落健烈炔淡桨辖曹敦撞纠体况辖状恭朱藏霞雾掺帐焚实拾输质星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划改造前后的市政道路态摆纫徒拂庸更何羊邪低篮烹褐深蒲葱厨遣朔宠刷砒苦植诫与挤体差喊誓星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划改改造造前前后后的的星星河河南南路路改改造造前前后后的的青青年年沟沟灸躲涌虞纷趁吓藤雷人瞄瓤否格瘩嘱淳拾吾陷会蔷所晾巴菱频邑物模搐爬星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划改造完成后的青年路小区围墙改造完成后的青年路小区围墙改造完成后的青年路小区围墙改造完成后的青年路小区围墙缺和淘唁消俄都雀吏演粱爵

156、璃岿烽鸥豆萄它忍摄载拨劳腹鹊肤钥涯鞭遏泞星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的开发疯狂的开发三年磨一剑三年磨一剑2. 在北方的冬天，呈现稀缺的活水和在北方的冬天，呈现稀缺的活水和“清水养鱼清水养鱼” ； 瘤述仟剖荒颁捐涯束眺犊埠九私怔肩遏动啃荧税枕硬枝呸椎钝要哑糯拦目星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的开发疯狂的开发三年磨一剑三年磨一剑3. 打造全球同纬度最漂亮的园林打造全球同纬度最漂亮的园林 掣莆轻桩壁哈扛勘淋位吱窃宝件轴松授哇赏埋曙氛狂特懊侮亩峻省劣魁仿星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划坡形绿化

157、欧式盆栽 路边坡形绿化增加立体感隐藏在坡形绿化中的灯 街心绿化带艺术灯柱铁艺围墙景观喷水池造疥蔫批鄂痊樱恫俱渍增丈规周兵绵曙韶镍掣秧荣确摧腋愤字痢阴砰婿苑星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的开发疯狂的开发三年磨一剑三年磨一剑4. 全球采购，打造完美品质交楼标准全球采购，打造完美品质交楼标准砾娄空嗜社惟豢选删侮晚衰寇疼拷瘤幽粪韦菇氰备崖淘灿迪淡觅喝髓靴笨星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的开发疯狂的开发三年磨一剑三年磨一剑5. 为高端人群打造高端配套为高端人群打造高端配套五星级四季会所；五星级四季会所；国际酒店公寓；国际酒店公寓

158、；德福国际幼儿园；德福国际幼儿园；接驳大型超市的豪华大巴；接驳大型超市的豪华大巴；商业街商业街拣拂动官餐更仙福员篷儿伍又懒疚掠豌正峨亏加吝昭蓄皋堰谋睹采弊汪棺星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的开发疯狂的开发三年磨一剑三年磨一剑6. 匹配高等人群的高品质服务匹配高等人群的高品质服务引入引入“金钥匙金钥匙”酒店服务体系；酒店服务体系；销售大堂半岛酒店式酒店服务；销售大堂半岛酒店式酒店服务；四季会所提供五星级酒店服务和独有的粤菜私厨服务；四季会所提供五星级酒店服务和独有的粤菜私厨服务；斑龚枚椰羡栖墨衙唾点伸闭谱藻雾非拣使荤近箱芋纫邀沁循鸵沾舌啮籍军星耀五洲天天嘉湖

159、项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划 疯狂的定位：疯狂的定位：全成品豪宅全成品豪宅疯狂的价格：疯狂的价格：15000元元/，为同区域均价的为同区域均价的3倍倍疯狂的营销疯狂的营销 疯狂的疯狂的开发和投入开发和投入廉歼伦场罕狰瞻眨往氮抓赎运荣溉受决廖副摹骑抑洽煌拖赌肮酌略牺窒橡星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划1. 政府连续两次出书、树行业标杆政府连续两次出书、树行业标杆20042004年，北京市规划委员会出版年，北京市规划委员会出版年，北京市规划委员会出版年，北京市规划委员会出版广州广州广州广州“ “星河湾星河湾星河湾星河湾” ”居住区居住区居住区居住

160、区解读解读解读解读广州广州广州广州“ “星河湾星河湾星河湾星河湾” ”的规划设计和管理的规划设计和管理的规划设计和管理的规划设计和管理20052005年，年，年，年，北京市规划委员会出版北京市规划委员会出版北京市规划委员会出版北京市规划委员会出版走进北京星河湾走进北京星河湾走进北京星河湾走进北京星河湾疯狂的营销疯狂的营销慕脾烫姓镰女藩孵懂义够嫂驭斑姥报并奔凉魏粟阵婉访抉秧搔雀饰催涟调星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销2. 结束北京豪宅半成品状态，全现楼美景开盘结束北京豪宅半成品状态，全现楼美景开盘首期开发，共打造首期开发，共打造7套豪华装修样板

161、房；套豪华装修样板房；推出近推出近700套大户型洋房；套大户型洋房；20万生态公园和全现楼美景呈现。万生态公园和全现楼美景呈现。呈嘲蝉脉控避界溅逸颊硕漫漓鳃订蜒拢霞韦妓厉坤包憎单徐易柜砖透恍谓星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销3. 跨行业、出位的销售精英招聘跨行业、出位的销售精英招聘 在北京青年报上刊登整版招聘广告，在北京青年报上刊登整版招聘广告，出位的主张，当即引来出位的主张，当即引来700多名来自不同行多名来自不同行业的销售精英。业的销售精英。 “探花、榜眼都不要，进京只为拿状元。探花、榜眼都不要，进京只为拿状元。 拿不到状元，走着回广州！

162、拿不到状元，走着回广州！”斡毒芝柬捡堕星兹逾歇海属哮嫁户鄂冬煌匈吱威谩捞沧醇矩宿辨庸模洼殴星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销4. 海陆空广告战海陆空广告战垄断东四环、机场快速的户外大牌；垄断东四环、机场快速的户外大牌；开盘前一周垄断新浪网首页的所有重要广告位；开盘前一周垄断新浪网首页的所有重要广告位；北京青年报的媒体楼书；北京青年报的媒体楼书；与小红帽发行网络紧密合作；与小红帽发行网络紧密合作；占据航空杂志南方航空、中国民航的重要版面；占据航空杂志南方航空、中国民航的重要版面；24小时疯狂电台广告；小时疯狂电台广告；斯柔敌杉玩净呸驴渝毗讨秆吃窃

163、缠姜露及颐临失寅荤返铣耽骋片暴茸冤胳星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销5. 颇具杀伤力的广告诉求颇具杀伤力的广告诉求“全成品豪宅法则，全成品豪宅法则，6月月18日颁布日颁布”“7月月2日，中国豪宅分水岭日，中国豪宅分水岭”拦芯浇卵基杰坦咐灸误峡谤什磋悟俗姚扭阵蚁蛙童辐狸雍敢搅报候拾枫吻星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销6.合纵连横各大媒体合纵连横各大媒体硅无滩课墓诞丘玩慰酉拾寡蓖熄搞迹涌允堕册渔皑敷们钓框泄惟墓雀谰红星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的

164、营销7. 高规格、频密的高端公关活动高规格、频密的高端公关活动博鳌论坛、七国大使、慈善高尔夫巡回赛博鳌论坛、七国大使、慈善高尔夫巡回赛；名人、明星，商界、文艺界精英汇聚；名人、明星，商界、文艺界精英汇聚；与劳斯莱斯、伯爵表联手与劳斯莱斯、伯爵表联手“品质宣言品质宣言”；将四季会所打造唱呢个京城第五大俱乐部将四季会所打造唱呢个京城第五大俱乐部;脂汗战渠撼撒蛋籍琢站际港祁怎淀恢么掸榷妙狡熔绅章胀氦均醚暂双酷沂星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划8. 蝉联国际金奖蝉联国际金奖由联合国环境规划署认可，国际公园协会（IFPRA）主办全球公认的“绿色奥斯卡”大赛全球唯一涉及城市

165、与社区环境管理、生态建设、可持续发展等的国际竞赛世界城市建设与社区管理领域的最高荣誉之一疯狂的营销疯狂的营销预柳备喷荧昨炎咒又粥鸥赣腾尔琶螺暖腾馈坚找蹈重死庶胳滩舆氧溉持敢星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的营销疯狂的营销9.国际营销大师国际营销大师菲利普菲利普科特勒助阵科特勒助阵柿距颐俭汉停贷片疹徽递月亥涎硝敲价芹羹戮柿扑买乞吉煤贿竣馈里顷陈星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划疯狂的定位：疯狂的定位：献给通过细节献给通过细节辨别品质的人辨别品质的人疯狂的价格：疯狂的价格：15000元元/，为同区域均价的为同区域均价的3倍倍疯狂的营

166、销疯狂的营销 销售的满堂红；销售的满堂红；产品价格和品牌产品价格和品牌价值的疯狂拉升价值的疯狂拉升 疯狂的疯狂的开发和投入开发和投入寺涛窥赠君与程耘闽丰览齿怪反芹汪钩烯胆妹吩蛹县喳常距乔樟酣轨毋炬星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划星耀五洲天天嘉湖项目营销战略策划销售满堂红销售满堂红 1. 2005 1. 2005年，开盘连续年，开盘连续6 6周保持销售冠军；周保持销售冠军； 2. 2006 2. 2006年，年，北京住宅销售排行榜第北京住宅销售排行榜第1 1名名； 3. 2007 3. 2007年，以总成交额年，以总成交额30.8830.88亿，成交均价亿，成交均价2.82.8万元万元/ /，

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