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1、深圳深圳 沈阳沈阳 大连大连 长沙长沙 香港香港 咨询咨询 顾问顾问 策划策划 经纪经纪 评估评估 20112011年珠三角五市房地产市场报告年珠三角五市房地产市场报告目录目录CONTENTS第一部分第一部分 政策环境政策环境第二部分第二部分 土地市场土地市场第三部分第三部分 商品房市场商品房市场第四部分第四部分 主要开发商主要开发商第五部分第五部分 总结与预测总结与预测关键词关键词: 去库存压力去库存压力320042005200620072008200920042004年以来，中国房地产市场大致经历了四个阶段，轨迹为：年以来，中国房地产市场大致经历了四个阶段，轨迹为：飞速发展飞速发展市场调整
2、市场调整回暖变热回暖变热深度调整深度调整2004年-2007年量升价涨，房地产飞速发展2007年-2008年9月成交量下降，一线城市房价下跌。2004-2011年房地产市场历程年房地产市场历程 发展期发展期 调整期调整期 回暖期回暖期 深度调整期深度调整期 （2004-2007） （2007-2008.9） （2008.9-2010.1）（）（2010-2011）2010年-2011年量跌价滞，市场结构性调整201020112008年9月-2010年1月量升价涨。4 政策环境政策环境Part I2004-2011年房地产政策历程2004-2010年房地产政策及市场表现2011年珠三角房地产政策
3、结构52004200520062007200820092010 紧缩期紧缩期 放松期放松期 再度紧缩期再度紧缩期 （2004.1-2008.10） （2008.11-2009.12） （2010.1-2011）2011 2008年11月房地产市场发生逆转，房价增速下降，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展。 行政手段：2008.11.5 国务院常务会确定2010年前投资4万亿扩大内需十项措施 2008.11.13 住建部：加大廉租房和经济适用房建设规模 经济手段：2008.10.22 国家财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20% 2008
4、.11.27 央行下调1.08%人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率，为至1997年11月以来最大降幅 2010年4月出台“新国十条”，提高房贷门槛、抑制投机、加快保障性住房建设。表明新一轮调控又将开始。2005年-2007年房价增速上涨侧重：抑制房价过快上涨， 控制土地供给。2004年房价增速上涨侧重：防范金融风险和控制土地供给总量。2008年-2009年2008.10月以后房价增速下降侧重：保障性住房建设，防止房地产市场大起大落，保障经济增长。2010年房价快速上涨侧重：遏制房价快速上涨，加快保障性住房建设2004-2011年房地产政策历程年房地产政策历程 62004年l杜绝协议出让
5、土地l完善各项土地制度l控制房地产信贷规模l提高个人住房按揭贷款 l大部分土地供应转为国家储备l提高了开发商拿地成本l房地产企业的资金链继续拉紧，加速房地产公司优胜劣汰的过程2005年l“国八条“l取消房贷优惠利率l对个人购买住房不足两年转手交易的，恢复为按售房收入全额征收营业税 l“退房风潮”席卷长三角，“团购”变“团退”l消费者对宏观调控的理解和认识不一致，纷纷持币待购，房地产市场需求热度下降2006年l政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费l上调房贷利率l“国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面l房地产投资加快提速l房地产业增加值快速增长l房地产的税
6、收占了财政很大一部分收益 l新增供应量、价高位运行 l房地产上市公司纷纷大举融资，上市房企疯狂囤地2007年l房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制” l加息6次 l加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 l二套房首付提高至40% 2008年l支持保障性住房的政策法规也相继出台l货币政策持续收紧 l市场供给方资金链条绷紧l需求方处于明显观望状态l商品房交易量大幅下降l房价上涨幅度逐步放缓2009年l国务院13年来首次下调商品房资本金比例l中央投入廉租房建设330亿元l国土部：囤地要征增值地价l年末，个人住房转让营业税征免时限由2
7、年恢复到5年 l相当多城市住房销售出现了回暖迹象l房价增速上涨l年尾房价的价格反弹幅度高 l房价和交易量不断刷新历史纪录2010年l住建部：“国五条”l“新国十条” l国土资源部:确保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地优先供应l国务院：贷款买二套房首付不得低于50%l市场面临“史上最严厉的房地产宏观调控政策” l房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段 l楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象 政政策策市市场场2004-2010年房地产政策及市场表现年房地产政策及市场表现72011年珠三角房地产政策结构年珠三角房地产政策结构 2011年，为进一步巩固和扩大调控成果，将
8、年，为进一步巩固和扩大调控成果，将“国八条国八条”和和“国五条国五条”升级强化，中央及地方政府针对商升级强化，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续深化，为进一步控制房地产市场需求，行政、经济手段并用。品房和保障房双管齐下，调控政策继续深化，为进一步控制房地产市场需求，行政、经济手段并用。商品房市场商品房市场商品房市场商品房市场货货货货币币币币信信信信贷贷贷贷资资资资金金金金建建建建设设设设管管管管理理理理全国总投入1.3万亿，其中中央及地方政府出资5000亿，社会筹集8000亿广州市计划投入资金47亿元 深圳市计划投入资金145亿元年内7次上调存款准备金率、3次加息上调首套房
9、贷款利率，珠三角城市上调幅度普遍在5%-10%二套房贷首付60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 行行行行政政政政措措措措施施施施发改委：商品房销售实行一套一标价珠海成为全国首个“双限”城市截止12.12，46个城市已执行限购，珠三角地区惠 州、东莞尚未出台”限购“或”限价”胡锦涛主持政局会议：坚持房地产调控政策不动摇税税税税收收收收落实建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套地方政府要切实承担促进房地产市场平稳健 康发展 的责任 国务院会议：切实抓好保障性住房建设国资委要求16央企大规模增加保障房建设公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息单列保障性住房用地下达各市指标：广州8.5万套、深
10、圳6.2万套、惠州1.3万套、东莞1.8万套、中山0.85万套财政部；规定个人将购买不足5年的住房对外 销售的，将全部征收营业税。完善房地产税收政策问问问问责责责责制制制制保障性住房保障性住房保障性住房保障性住房8 土地市场分析土地市场分析Part 2土地成交情况土地成交价格土地溢价与流拍情况大宗用地成交 2011年珠三角五市土地成交以工业为年珠三角五市土地成交以工业为主，区域价差极大；经营性用地流拍率仍主，区域价差极大；经营性用地流拍率仍处于高位，广州流拍率激增；溢价率跌幅处于高位，广州流拍率激增；溢价率跌幅较大；大宗地块成交品牌开发商占比近一较大；大宗地块成交品牌开发商占比近一半。半。9成
11、交量：成交量：2011年珠三角五市共成交土地703宗，总成交面积2482.15万平米,可建建筑面积5628.17万平米。分市区看，2011年中山土地成交量最大，共成交793.32万平米，深圳最低，共成交268.79万平米。成交价：成交价：2011年珠三角五市土地单价及楼面地价均以深圳市为首，土地单价为7205元/平米，楼面地价为2360元/平米；广州以4216元/平米和1995元/平米位居第二；土地成本最低的为惠州市。城市城市宗数宗数用地面积用地面积（万）（万）可建建筑面积可建建筑面积（万（万）土地单价土地单价（元（元/ /）楼面地价楼面地价（元（元/ /）广州广州118553.621169.
12、8542161995深圳深圳62268.79820.7272052360东莞东莞98403.07801.9520091010中山中山262793.321796.291104487惠州惠州163463.351039.36796355合计合计7032482.155628.17珠三角五市2011年土地成交情况一览表珠三角五市土地成交情况珠三角五市土地成交情况0200400600800成交量成交量（万）万）楼面地价楼面地价（元（元/）100020003000惠州东莞广州深圳中山土地成交市场：一线城市“量低价高”10珠三角五市土地成交情况珠三角五市土地成交情况珠三角五市珠三角五市2011年各类型用地成交
13、价格一览表年各类型用地成交价格一览表城市城市居住居住公建公建商业商业工业工业地面单价地面单价楼面地价楼面地价地面单价地面单价楼面地价楼面地价地面单价地面单价楼面地价楼面地价地面单价地面单价楼面地价楼面地价广州9172 3749 4361 1905 5792 2151 785 442 深圳9375 3572 15799 7967 118742 11267 3752 1070 东莞3852 1734 1223 734 4485 1833 496 275 中山1809 758 0 0 889 310 558 275 惠州1026 391 404 188 1502 499 294 210 成交量：成交
14、量：除惠州市外，其他各市均是工业用地成交量在全市排名首位，居住用地次之。成交价：成交价：深圳市各种类型用地土地单价在五市中均排名第一位，土地成本最高，其次为广州市。单位：万成交情况：以工业用地为主，深圳土地成本最高单位：元/11珠三角五市土地市场流拍与溢价情况珠三角五市土地市场流拍与溢价情况城市年份公告成交起始价（元/）成交价（元/）流拍率溢价率广州20104039407672822.50%78.66%201154217476917261.11%22.69%深圳201077537175860.00%41.24%20111212935793750.00%0.19%东莞201020122971 3
15、652 40.00%22.92%201153313479 3852 41.51%10.75%中山2010122941367 1642 22.95%20.13%20111341161453 1809 13.43%24.46%惠州2010242591071 1284 75.62%19.89%2011183107925102641.53%10.92%合计20104312111825241351.04%32.22%20114362873512408734.17%16.37%2011年珠三角五市土地市场年珠三角五市土地市场居住用地关键指标变化表居住用地关键指标变化表起始价成交价流拍率溢价率广州深圳_东莞
16、中山惠州合计相比2010年，珠三角五市居住用地整体流拍率下降，溢价率降低，广州流拍激增。广州：流拍率大增，溢价率剧降深圳：成交少，无流拍，低溢价率，高成交价东莞：地价增幅不大，流拍率较高，溢价率较低中山：流拍率小幅下降，溢价率小幅上升惠州：成交价、流拍率和溢价率均下降12珠三角五市土地市场流拍与溢价情况珠三角五市土地市场流拍与溢价情况城市年份公告成交起始价（元/）成交价（元/）流拍率溢价率广州20103432360055255.88%53.47%201148205655579258.33%2.42%深圳2010161624575265850.00%8.18%201132118742118742
17、33.33%0.00%东莞2010853040371937.50%22.34%20111994108448552.63%9.18%中山201077183024840.00%35.74%2011151287188920.00%2.07%惠州2010301169292263.33%33.24%20112251502150277.27%0.00%合计201095717011 8013 25.26%14.29%2011107483371 3457 55.14%2.55%2011年珠三角五市土地市场商业用地年珠三角五市土地市场商业用地关键指标变化表关键指标变化表起始价成交价流拍率溢价率广州深圳东莞中山惠
18、州合计相比2010年，珠三角五市商业用地整体流拍率上升，溢价率降低。广州：流拍率大增，溢价率剧降深圳：成交少，受土地区位影响价格极高东莞：流拍率上升，溢价率降级中山：流拍率上升，溢价率降级惠州：成交价大增，流拍率上升，均为底价成交13珠三角五市大宗地块分析珠三角五市大宗地块分析开发商开发商宗数宗数土地区域土地区域土地性质土地性质用地面积用地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）成交总价成交总价（亿元）（亿元）土地单价土地单价（元（元/ /）楼面地价楼面地价（元（元/ /）招商招商1深圳南山商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地69.76 170.00 64.39 9230
19、3788 保利保利1广州增城商住49.63 124.08 45.52 9172 3669 碧桂园碧桂园2广州南沙东莞塘厦居住30.04 61.64 14.67 4884 2380 中海中海2广州萝岗居住31.65 79.11 32.57 10292 4117 万科万科1广州萝岗居住10.97 27.44 12.32 11227 4491 雅居乐雅居乐5惠州惠阳居住91.80 223.49 35.65 3883 1595 合计合计12283.85 685.76 205.12 7226 2991 珠三角五市品牌开发商大宗地块成交情况一览表珠三角五市品牌开发商大宗地块成交情况一览表*统计标准为用地面
20、积10万2011年珠三角五市共成交26宗大宗经营性用地，共成交面积593.8万。2011年招商、保利、中海等知名开发商均在珠三角五市增加土地储备，六大知名开发商拿地共12宗，总计283.85万，占大宗地块总成交面积的47.8%。其中雅居乐拿地最多，共91.8万，占六大开发商的32.34%。2011年大宗经营性用地成交品牌开发商占比近一半14 商品房市场分析商品房市场分析Part 3城市总体供销情况 城市区域供销情况城市月度供销情况价格与房价收入比城市物业供销情况 2011 2011年珠三角五市商品房市场主要特征年珠三角五市商品房市场主要特征为：部分区域的高批售比和普遍区域的长去为：部分区域的高
21、批售比和普遍区域的长去化周期，去库存压力大。市场由上半年的僵化周期，去库存压力大。市场由上半年的僵持阶段转入下半年的持阶段转入下半年的“量价齐跌量价齐跌”。深圳批。深圳批售比和去化周期不断攀升，普通住宅可售面售比和去化周期不断攀升，普通住宅可售面积加大，去库存压力最大。积加大，去库存压力最大。15珠三角五市商品房和商品住宅总体供销珠三角五市商品房和商品住宅总体供销2011年珠三角五市商品房/商品住宅批售比约为1.19/1.12，商品房/商品住宅去化周期约为31/17个月。2011年新增供应大于销售的城市为深圳、中山、东莞、惠州，新增供应小于销售的城市为广州。去除商务商业用房取得预售许可而未出租
22、等因素，仅考虑商品住宅去化周期，则各城市均呈现不同程度的供过于求，深圳去化周期最长，超过两年，广州、惠州约为一年半，中山、东莞约为一年左右。深圳去库存压力最大2011年珠三角五市商品房/商品住宅总体供销存量表 单位：万 新增供应销售存量商品房3689.343097.127873.73商品住宅3011.882690.133705.2516珠三角五市主要物业批售比及去化周期珠三角五市主要物业批售比及去化周期【五市主要销售物业批售比】【五市主要销售物业去化周期（年）】普通住宅普通住宅：各城市普通住宅普遍批售比较低，去化周期较短。别墅别墅：除广州和东莞外，其余三市别墅批售比偏高，惠州新增供应远大于销售
23、；深圳别墅去化周期达到十年，呈现严重供需失衡。商业商业：所有城市商业批售比均超过1，深圳和惠州达到2；深圳商业去化周期最长，达到了30年，如考虑商业取得预售许可而未出售因素，则商业存量被高估，去化周期将大大缩短。写字楼写字楼：各城市写字楼批售比为所有物业中最低；去化周期较短，如考虑写字楼取得预售许可而未出售因素，则去化周期将进一步缩短。普通住宅和写字楼为五市去库存压力最小的物业172011年珠三角五市商品房批售与去化年珠三角五市商品房批售与去化广州广州供应供应重点区域：增城、番禺、花都销售销售重点区域：增城、番禺、花都存量存量较大区域：花都、天河黄浦区无商品房批准预售批售比和去化周期批售比和去
24、化周期广州商品房整体批售比为0.94，为五市最小，其区域最大批售比不超过1.5，市中心区域去化周期较长，天河区由于商业商务较为集中，去化周期最长达到8.3年，其商品住宅去化周期约为两年。房地产热点区域为增城、番禺、花都房地产热点区域为增城、番禺、花都市场整体表现为全部区域的低批售比和部分区域的长去化周期182011年珠三角五市商品房批售与去化年珠三角五市商品房批售与去化深圳深圳供应供应重点区域：龙岗、宝安销售销售重点区域：龙岗、宝安存量存量较大区域：龙岗、宝安、南山 以上三区为房地产热点区域。去化周期去化周期深圳各区去化周期均在两年以上，龙岗、宝安两区由于销量较大，去化周期相对较短；罗湖区供销
25、存量较小，但商业比例较高，同时其销量由2009年的33.64万锐减至2011年的4.08万，表现为去化周期最长。福田区和南山区存量大，但销量相对较少，去库存压力最大。批售比批售比除罗湖区外，其余五区新增供应均大于销售，福田区新增供应远高于销售。市场整体表现为部分区域的高批售比和全部区域的长去化周期192011年珠三角五市商品房批售与去化年珠三角五市商品房批售与去化东莞东莞热点区域热点区域2011年南城区供销存量远高于其余各区，是东莞房地产热点区域。批售比及去化周期批售比及去化周期东莞市大部分区域批售比集中在0-1.5，但存量相对销量较大，去化周期较长。东坑、石排、望牛墩无商品房批准预售。市场整
26、体表现为大部分区域的低批售比和长去化周期。202011年珠三角五市商品房批售与去化年珠三角五市商品房批售与去化中山中山供应供应重点区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇销售销售重点区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇存量存量较大区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇、 三乡镇、东升镇大涌、古镇无商品房批准预售热点区域热点区域整体来看，中山市房地产热点区域集中在以东区、火炬开发区、沙溪为核心的中、东部区域和以坦洲、三乡为代表的南部区域。批售比和去化周期批售比和去化周期中山市大部分区域批售比约为1-2。中部和南部区域存量较大，去化周期较长。整体表现为中部、东部、南部
27、区域的供销两旺和长去化周期。21惠城区整体表现为高供应、高销售、高存量，为房地产热点区域。博罗县相比惠城区，供销存量较少，需求相对不足，去化周期较长。2011年珠三角五市商品房批售与去化年珠三角五市商品房批售与去化惠州惠州市场整体表现为惠城区的供销两旺和博罗县的长去化周期。22珠三角五市商品房和商品住宅月度珠三角五市商品房和商品住宅月度供应量供应量总体供应趋势总体供应趋势【五市商品房和商品住宅月度供应量走势图】五市商品房和商品住宅总供应量季节性变化明显。受春节影响，最低点出现在二月，受传统销售旺季“金九银十”预期影响，最高点出现在九月，然后迅速回落，年末开发商加大推盘力度，总供应量又有所上升。
28、单位：万23珠三角五市商品房和商品住宅月度珠三角五市商品房和商品住宅月度供应量供应量各城市供应趋势各城市供应趋势商品房/商品住宅新增供应（万）广州：1025.39/708.35 深圳：437.54/395.81东莞：712.69/549.16 中山：868.83/792.36惠州：644.88/565.202011年区域新增供应最低点为2月，惠州、中山、东莞在2月为全年供应最低，深圳和广州的供应最低点为3月和10月；区域新增供应最高点为9月，中山、东莞、广州在9月供应为全年供应最高点。深圳、惠州供应最高月份为12月。各市商品房新增供应仍然按照往年季节性销售预期，在4月和9月出现大批供应，然后受
29、市场低迷影响，在5月和10月大幅回落。【五市商品房月度供应走势图】【五市商品住宅月度供应走势图】单位：万单位：万24珠三角五市商品房和商品住宅月度珠三角五市商品房和商品住宅月度销售量销售量总体销售趋势总体销售趋势【五市商品房和商品住宅月度销售量走势图】单位：万五市商品房和商品住宅总供应量受春节影响，最低点出现在二月，而最高点受广州成交量大幅增加影响出现在八月，之后一路下跌，年末有所反弹。八月之后，市场观望氛围加剧，房地产销售量步入下行通道。销量下行销量下行25珠三角五市商品房和商品住宅月度珠三角五市商品房和商品住宅月度销售量销售量各城市销售趋势各城市销售趋势商品房/商品住宅销售（万）广州：10
30、93.81/885.38 深圳：291.22/272.63 东莞：603.87/534.98 中山：653.50/584.16惠州：454.72/412.992011年珠三角五市销售最低点为2月，惠州、广州在2月为全年销售最低，深圳、中山全年销售最低为11月，东莞为12月；五市销售最高点为8月，主要受广州市销售量大增影响。广州、深圳、东莞、中山、惠州销售最高点分别为8月、7月、4月、1月、12月，并没有如往年一样出现传统的“金九银十”销售旺季。【五市商品房月度销售走势】【五市商品住宅月度销售走势】单位：万单位:万26珠三角五市商品房和商品住宅月度珠三角五市商品房和商品住宅月度销售价格销售价格总
31、体价格趋势总体价格趋势【五市商品房和商品住宅月度销售均价走势图】单位：元/五市商品房价格最高点和最低点分别为七月和十二月，商品住宅价格最高点和最低点分别为二月和十二月。七月之后，商品房销售价格步入下行通道。2011年第三季度开始，五市商品房和住宅市场均步入下行通道，市场由僵持阶段步入“量价齐跌”。价格下行价格下行27珠三角五市商品房和商品住宅月度珠三角五市商品房和商品住宅月度销售价格销售价格各城市价格趋势各城市价格趋势在市场存量和行政调控双重压力下，各城市商品房和商品住宅价格在年末均出现下滑态势，实质性的降价初现端倪。在调控政策尤其是限价目标控制下，价格已不能完全反映市场供需关系，中山、深圳等
32、限价城市通过限制高价盘入市或部分时段限制高价盘交易等行政手段，已对价格机制形成一定程度上的扭曲。深圳市由于成交量较低，均价受个别项目成交结构影响，波动较大。【五市商品房月度价格走势图】【五市商品住宅月度价格走势图】 商品房/商品住宅销售均价（元/ ）广州：13265/11841 深圳：20593/19019东莞：8498/8187 中山：6199/6095惠州：6269/5942单位：元/ 单位：元/ 28珠三角五市房价收入比珠三角五市房价收入比5000100001500020000人均可支配收入商品住宅均价30000350004000025000深圳中山广州东莞惠州房价收入比10-15房价收
33、入比5-102011年人均可支配收入（单位：元；按照5年平均增长率计算）：深圳35440，惠州25964，中山27291，东莞39789，广州343002011年房价收入比： (按人均30平米居住面积计算）：深圳 16.1，惠州 6.9，中山 6.7，东莞 6.2，广州 10.4深圳和广州房价收入比偏高，深圳16.1的房价收入比和限贷、限购使其去库存压力远高于其余四市。29珠三角五市商品房供销结构珠三角五市商品房供销结构五市商品房供应不同物业绝对数五市商品房供应不同物业相对占比五市商品房销售不同物业绝对数五市商品房销售不同物业相对占比相比其余城市，广州供应和成交量最高，而其普通住宅供销比例最低
34、。单位：万单位：万30深圳近三年批售和去化深圳近三年批售和去化2009-2011年，受调控影响，深圳市批售比逐年上升，去化周期不断延长。深圳房地产市场由供需基本正常变为供需严重失衡，由2009年的去库存阶段变为2011年的再库存阶段，库存压力不断加大。31深圳商品房供需结构深圳商品房供需结构2009-2011年，受调控影响，深圳市商品房供销出现物业结构性变化，主要表现在：高端物业供销比例降低，中低档普通住宅供销比例提高。供应端：普通住宅供应量显著上升，别墅等高端住宅供应显著下降。需求端：普通住宅成交比例有所上升，别墅成交比例在2011年下降较快。深圳市供应物业比例深圳市销售物业比例2009年2
35、010年2011年32 主要开发商分析主要开发商分析Part 4开发商城市销售分布 开发商物业供销批售比与去化周期开发商城市销售排行 2011 2011年珠三角五市主要开发商市场特年珠三角五市主要开发商市场特征表现为：销售集中度较高；物业供销分征表现为：销售集中度较高；物业供销分化明显化明显商业、写字楼批售比低，普通商业、写字楼批售比低，普通住宅去化周期较短，但整体去化仍在一年住宅去化周期较短，但整体去化仍在一年以上；销售冠军万科各项指标较为均衡，以上；销售冠军万科各项指标较为均衡，对市场把握较好。对市场把握较好。33珠三角五市开发商销售排行珠三角五市开发商销售排行排行品牌套数面积()份额1碧
36、桂园碧桂园56705670792275792275 7.21%7.21%2雅居乐雅居乐61666166611750611750 5.57%5.57%3保利保利58555855562525562525 5.12%5.12%4利合利合44284428409106409106 3.72%3.72%5万科万科51125112315401315401 2.87%2.87%6富力富力35613561314652314652 2.86%2.86%7恒大恒大21372137300184300184 2.73%2.73%8敏捷敏捷19151915214570214570 1.95%1.95%9珠江1178177
37、547 1.62%10亮宇937139979 1.27%广州排行品牌套数面积()份额1万科万科4497449737846937846912.68%12.68%2招商21411785765.98%3中海20731658275.55%4合正17021373324.60%5星河13671172093.93%6水榭花都13951171573.92%7华侨城781949953.18%8深业670878302.94%9尚模787693802.32%10佳兆业694666372.23%深 圳排行品牌套数面积()份额1光耀光耀436043604351294351299.63%9.63%2浩盛176627260
38、26.14%3中信中信151215121835231835236.04%6.04%4雅居乐雅居乐110711071635571635573.16%3.16%5东湖11311489262.92%6合生8801483442.91%7鹏基9371443592.80%8名流实业14391366822.75%9鹏达实业11671360242.69%10飞扬实业8871271022.38%惠州排行品牌套数面积()份额1雅居乐雅居乐461846185193805193808.33%8.33%2敏捷敏捷244224422408232408233.86%3.86%3凯茵豪园16462241503.59%4远洋地
39、产17621959063.14%5信盈实业19241634022.62%6万科万科121612161305031305032.09%2.09%7海伦堡13071147411.84%8中山广场开发建设8681133661.82%9天都城4751078171.73%10恒大恒大9609601065891065891.71%1.71%中 山排行品牌套数面积()份额1万科万科480448044379104379107.28%7.28%2新世纪27632790954.64%3中信中信190019002746502746504.57%4.57%4金地15351435882.39%5丰泰1186132650
40、2.21%6光大13681325422.20%7富盈12571272182.12%8碧桂园碧桂园135313531249621249622.08%2.08%9高豪花园7661225102.04%10益田奥城13501084471.80%东 莞总体排行总体排行五市开发商销售排名最高的为万科，而销售集中度最高的城市为深圳，其排名前十的开发商占市场份额达到了47.33%。排行排行品牌品牌面积面积(万万)1万科万科136.16136.162雅居乐雅居乐128.97128.973碧桂园碧桂园94.2994.294保利保利57.9557.955中信中信51.6251.626敏捷敏捷45.5445.547光
41、耀光耀43.5143.518利合利合40.9140.919恒大恒大40.540.510富力富力39.0639.06342011年珠三角五市十大知名品牌开发商共成交商品房601.39万，占五市成交总量的19.42%。五市销售覆盖面最广的开发商为万科，在五城市都有销售记录，共销售商品房136.16万，占五市成交总量的4.4%。十大开发商在五市销售主要集中在广州，共销售商品房317.64万，占广州成交量的29.04%。十大品牌开发商销售分布与排行十大品牌开发商销售分布与排行名次名次开发商开发商商品房（万）商品房（万） 1万科136.162雅居乐128.973碧桂园94.294保利57.955恒大40
42、.506富力39.067招商30.018金地28.299中海25.5710佳兆业20.58单位：单位：35十大开发商新增供应与销售结构十大开发商新增供应与销售结构开发商供应绝对数开发商销售绝对数开发商供应相对比例开发商销售相对比例五市中万科、碧桂园、雅居乐的供应量与销售量优于其余开发商。保利的供销为多元混合物业，富力则消化往年的商业、别墅存量。同为知名开发商，对区域整体市场的把握与策略造成各开发商供销量及物业结构差异极大。单位：万单位：万36十大开发商主要物业十大开发商主要物业批售比批售比珠三角五市，富力、恒大、金地库存进一步减少，雅居乐年末存量与年初持平，其余开发商存量均有所增加。招商商业供
43、销量较少，批售比最高。知名开发商商业和写字楼批准入市小于销售，存量较年初少。公寓总体供销量极少，而销售相对上市较少，批售比较高。综合考虑各开发商不同物业批售比，万科和碧桂园销量较大，各物业批售比较为均衡，对市场总体把握较好。【十大开发商商品房批售比】【十大开发商不同物业类型批售比】【十大开发商不同物业类型批售比】137十大开发商主要物业十大开发商主要物业去化周期去化周期受供销量及物业结构影响，各开发商整体去化周期差距较大；而供销量较高的万科、碧桂园、雅居乐整体去化周期均在一年以上，说明知名开发商整体也承受较大的去库存压力。知名开发商普通住宅去化周期最短，供需基本平衡，其余物业存量相对较高，去化
44、时间长。综合考虑各开发商不同物业去化，普通住宅去化周期最短，各开发商整体去化周期较长，万科各物业去化较为均衡。【十大开发商不同物业类型去化周期（年）】【十大开发商不同物业类型去化周期】【十大开发商商品房去化周期】38 总结与预测总结与预测Part 52011年房地产市场总结未来房地产市场预测有限市场经济环境和后调控时有限市场经济环境和后调控时代，房地产核心为去库存。代，房地产核心为去库存。39总结总结有限市场经济环境下的房地产市场有限市场经济环境下的房地产市场政策环境紧缩控制抑制干预加息控制信贷控制市场化间接干预行政化直接干预开发商供给端抑制购房者需求端抑制针对房地产市场的调控紧缩抑制通胀为核
45、心的宏观紧缩有限市场经济环境40总结总结有限市场经济环境下的房地产市场有限市场经济环境下的房地产市场有史以来最严酷的政策环境有史以来最严酷的市场环境行业层面存量相对过剩企业层面存量相对过剩部分区域高批售比所有区域长去化周期商品房价格出现实质性下降成交结构更多倾向刚需部分区域土地流拍率居高不下土地大范围溢价率下滑严重大宗地块向知名开发商集中知名开发商普遍长去化周期市场库存压力加大去库存成为关键41预测预测后调控时代房地产市场后调控时代房地产市场房地产市场重大调整区域范围内房价下行趋势持续区域商品房存量进一步加大保障房大量入市冲击中低端商品房知名开发商加快布局三、四线城市房地产企业净经营资产回报率大幅降低短期地价平均涨幅放缓依赖预售机制和财务杠杆获取高成长性的阶段将逐步走向终结行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升长期The End !
