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1、皇爵假日广场项目定位报告租金政策分层规划市场分析思维导向图思维导向图业态定位总纲商业定位执行方案环境建议市场分析经济发展状况主要商场租金情况内容人口与收支状况坦洲街道图坦洲街道图主力餐饮租金情况中山经济发展 年度年度 项目项目 20062006备注备注总人口数250万常住人口GDP(亿)1210.7工农业总产值(亿)3585.9农业生产总值(亿)54.6财政收入（亿）86.1财政支出(亿)64.4坦洲经济发展 年度年度 项目项目 20082008备注备注总人口数22.5万常住约6.9万，暂住人口约15.6万GDP(亿)64工农业总产值(亿)144.43农业生产总值(亿)4.8财政收入(亿)9.
2、1财政支出(亿)2.3三乡经济发展 年度年度 项目项目 20062006备注备注总人口数15.8万户籍3.7万，非户籍12.1万GDP(亿)47工农业总产值(亿)102农业生产总值(亿)1.1财政收入(亿)6.6财政支出(亿)2.7人口与收支状况 坦洲镇09年人均可支配收入24816元（国家统计局预测数据） 工厂、企业平均月工资水平：1300元/月； 一般务工工人收入：8001100元/月； 技术工人、管理层收入：15002500元/月； 高层收入：30005000元/月。人口规模（万人）总人口常住人口暂住人口修正常住人口修正暂住人口2008年22.56.915.68.514坦洲镇街道图坦洲镇
3、街道图壹加壹壹加壹商场名称壹加壹购物广场商场地址坦神北路商场规模约19000平方米商场楼层数二层层高5.6M经营规划楼层经营范围主要商家首层食品、日用品，金银饰品、通讯、摄影、生鲜、化妆品、熟食自营二层服装服饰、家电、床上用品、文体用品康佳、美的、格力、格兰士、步步高 首层自营超市为主 二层出租专柜为主，商品比较齐全。租金40-50元/中英购物广场中英购物广场商场名称中英购物广场商场规模5000商场楼层数二层商场楼层面积5200层高4.8M商场停车场无经营规划楼层经营范围主要品牌首层食品、日用品，化妆品、金银、饰品、通讯、家电、摄影、生鲜、熟食、游戏机中域通讯二层服装服饰杂项 首层以自营超市为
4、主，二层租金3040/。从商场总面积、人车流量、单位时间内的买单数等方面与壹加壹购物广场有着较大的差距。中澳新城中澳新城形态业态工程进度物管费用面积段规模租金水平底商、独立铺位餐饮、五金、娱乐等配套竣工1.528185大规模底铺4060 中澳新城商业街位于南坦路南，形态为住宅底商加独立商业，属于社区配套型，商业较冷清。其中底商多为餐饮，面积段在28185左右，租金4060，尚余大量商铺。二层华润万佳进驻1800。世纪银星世纪银星商业位置商业面积业态物管费用车位租金水平南坦路256号6000 餐饮、休闲、购物、电器2约50个40100从第三年起按8%递增只租不售，周边人口密集，生活氛围较浓，人流
5、量较大。主要品牌：国美电器，租金50元/锦绣商业街锦绣商业街（1）、3#：大型商场。首层生活馆：品牌大型百货超市，开发商正在与 华润万佳洽谈进驻事宜（面积10000）。 二、三层潮流馆：男女品牌服饰，四层潮流馆：运动服饰、运动装备、电玩世界，五层：大型酒楼。规划为购物、娱乐、美食、潮流四大主题商业区域；（2）、2#、4#为美食街，2#末端已确定肯德进驻（面积在1000）；（3）、1#、7#为购物街。开发商正在与屈臣氏洽谈进驻1#的事宜。（4）、1#、2#两端位置均只租不售，面积约1000。（5）、一层80，二、三层50。商业位置商业面积商场面积商铺面积开业时间停好车位物管费新行政中心区4417
6、9 共7栋1450629673约2010年1月675个10元/顺昌百货（三乡）顺昌百货（三乡）商场名称顺昌百货商场地址三乡商场规模约35000平租金水平70-100主要消费者雅居乐住户经营规划楼层经营范围首层国美电器、顺昌百货、大家乐、万宁百货、爱婴岛二层壹加壹超市、霞湖世家T恤城三层大地影院、君怡购物广场（三乡）君怡购物广场（三乡）商场名称君怡购物广场商场地址三乡商场规模约12500平方米租金水平70-150主要消费者外来务工人员经营范围中低档服装为主通大百货（三乡）通大百货（三乡）商场名称通大百货商场地址三乡商场规模约10000平方米租金水平60-80主要消费者本地居民及外来务工人员经营范
7、围综合商场主要品牌得一超市主要商场主要商场商号商号面积面积/ /租金租金/ /租期租期/ /年年吉之岛/扬名1.5万21.5免租一年5-8年前期装修由扬名完成拱北万佳3.2万18-20免租一年8年茂业2.5万20一楼250保底为主8年珠海百货3.6万一楼前门800二楼300-500全租交一押一海天4.2万一楼400/二楼350全租交一押一新一佳3.5万一楼140保底为主8年口岸广场8万入场费2000/400-700交二押一管理费45/家乐福2.3万1000万/年(全包)前期装修由丹田完成珠海主要商场珠海主要商场商号商号面积面积/ /租金租金/ /租期租期/ /年年顺峰160050 一楼100/
8、6-8年交一押一食神1800608-10年海港城600506年常来顺1200606年金悦轩1000706-8年满庭湘1300505年海洋西餐700704-6年餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类类别及店名类别及店名面积面积楼层楼层租金租金中餐中餐伙工殿2400整体物业整栋租用五月花600街铺20元/夫子炖汤120街铺60元/东北饺子王240街铺45元/李锦记客家菜500街铺50元/南屏海鲜街500街铺两楼25-45元/西餐西餐蝶恋花800二楼50元/上岛咖啡1000三楼25元/名典咖啡500一二楼30元/类别以及商号面积楼层租金快餐快餐肯德基300商场街铺120元/麦当劳250商场街铺60元/真功夫200
9、商场街铺120元/大家乐600一二楼80元/异国风情异国风情大风车300三楼160元/大禾寿司200负B2层220元/味千拉面200负B2层220元/大长今150街铺60元/特色小吃特色小吃源木烧烤250露天花园50元/四海鱼蛋20商铺260元/永和豆浆200街铺120元/餐饮类餐饮类商业定位商业定位商业定位定位支撑分析主题案名及释义分级辐射商圈主题定位内容项目分析目标商圈SWOTSWOT分析分析 优势机会竞争劣势契合城市发展战略区域位置显赫功能俱全交通便利珠海后花园渐成气候广场配套商业氛围冷清距离核心商圈较远商圈半径商业竞争激烈符合商业发展趋势周边居民区集中政府支持、推广力度大竞争市场变化莫
10、测消费群体的消费心理掌握难度大主题定位主题定位 “皇爵皇爵shopping parkshopping park” 集购物、娱乐、休闲、运动、餐饮、文化艺术于一体的体验式、情景式的主题商业。主题案名及释义主题案名及释义 “皇爵皇爵shopping parkshopping park”皇：君主，亦指神话传说中的神，尊贵之意。 爵：是一种身份的象征，有绅士、典雅、高贵之意。 Shopping park：即在发挥区域商业中心的商业服务主体功能的同时，兼具休闲体验功能的公园式商业活动空间。定位支撑定位支撑 商圈取向：同业异质、异业互补体量：7万平米、规模体量、强势辐射客群：22万人口、新贵新移民、超强集
11、客消费：逾20亿元的年消费能量 定位支撑定位支撑商圈体量客群消费业态定位经营业态配比经营业态配比业态配比：5：2：2：1集“购物、娱乐、餐饮、休闲”为一体的时尚购物公园业态规划业态规划四楼“动感世界”：娱乐城、反斗城、KTV、电玩、电影院、网吧、三楼“亲子乐园”：儿童乐园、妇幼用品、儿童快餐、餐饮、SPA二楼大型超市、书城、特色小吃、西餐、电器城、山寨、体育用品一楼品牌化妆品、首饰珠宝、眼镜、服装鞋帽箱包、品牌快餐、医药、银行分层规划租金政策优惠政策优惠政策第一年打八折第一年打八折第二年打九折第二年打九折执行方案经营战略定位经营战略定位目标：“倾力打造坦洲第一核心主题商业”宗旨：“创新、提升、
12、服务、共享”理念：“统一规划、统一管理、统一招商、统一推广”口号：“让购物成为享受”执行方案执行方案见附表：见附表：配套及环境建议 （1 1）备用电源发电机的配置，功率要达到商场整体基本用电负荷，保证基本的照明要求； （2）二、三、四楼的给排水系统的预留，排烟系统设计，煤气站的建设及管道预留； （3）建议加设中庭空中走廊，加大二、三、四层的双向可达性，形成双边客流资源共享，提升两端的商业价值； （4）建议在二栋和五栋位置各加装一部观光梯，以增强四楼业态的立体交通问题，增强四档的可达性和通畅性，完善交通配套设施，提升四楼的商业价值，便于推动成功招商工作。配套设备配置建议配套设备配置建议报告完毕，报告完毕，谢谢聆听！谢谢聆听！
