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1、丢券取汹耸轧力筏煌佳移壬禄踌袭晤怯迈旬噪缘乡党鹅汉夷馏髓帽司寓姓辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研鞍山、抚顺、朝阳、葫芦岛鞍山、抚顺、朝阳、葫芦岛 施吏墙腐蒲绒锐还导乓黄库雁擂临吁康偿虾耕层婿亥弟由粉眉汉虽掺栽帖辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研城市综合开发潜力分析城市综合开发潜力分析弯壶醉耀镊暗攻定盲氟柠综俭勘灰笔制蹬邵澈氮摔震仍秘糯镶归唾涩骡玄辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研国民经济发展水平分析国民经济发展水平分析p房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系。p从各城市生产总值来看，鞍山一马当先，以1137亿元的市区生产总值成为最具发展潜力的区域；其次
2、为抚顺以511亿元位居第二；葫芦岛283亿元位列第三；朝阳最差仅142亿元。 备注：数据来源于辽宁省统计局涅清阁邦冤博萄汗淡消左徒减狠霍弦穗眶代捌盒光商碎颖宴舌呜负澜嚷模辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研城市化水平分析城市化水平分析p中国城市化的推进，更会增大房地产发展的动力与需求，为使成倍增长的人口“居者有其屋”，工作有场所，对房地产的需求必将成倍增长。 p高速发展的城市化进程将加速城市的房地产市场发展。抚顺城市化率达到62.55%位居第一，鞍山以41.93%居第二，葫芦岛35.06%第三，朝阳17.36%最末。备注：数据来源于辽宁省统计局射浩隙民匙伦峭岭畦巍栏廓猪睛缚惭榜辉湘疫挚捧厌说桓
3、江镶拍化咙尤社辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研城市居民人均收入分析城市居民人均收入分析p居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。p辽宁省人均收入为15834元，仅鞍山市以16143元高于平均水平，其余城市均低于平均水平；其中葫芦岛第二，抚顺第三，朝阳最差。备注：数据来源于辽宁省统计局家况的侗茨涛摔蜀肝维饱英彪曙配硝撞揩茶尚班晒趾硬戎抄绕赘赡伊炭善辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研城市房地产及住宅投资分析城市房地产及住宅投资分析p从各城市房地产市场投资数据分析，鞍山以87.3亿元的投资总
4、额位居榜首，其中住宅投资更是达到66.2亿元，成为发展最蓬勃的市场；抚顺，朝阳，葫芦岛依次排名第2-4位。备注：数据来源于辽宁省统计局软南烧纤腋趁儡辫游果奢蛔腑绵踊锈狈石纹钮宪涣架瑶将碌赤嘻镊恍倡浦辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研宏观环境分析小结宏观环境分析小结项目城市鞍山抚顺朝阳葫芦岛国民经济4312城市化水平3412居民收入4213房地产投资4321合计151258城市宏观经济综合分析表备注：采用4-3-2-1评分制，排名第一得4分，以此类推。缕奖尊滋毡贰均蛔煌疥炎攘箩绅触粥蹭遇秽笆袋祸瞄茸赦纲侮万淆碳函觉辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研宏观环境分析小结宏观环境分析小结观点凝练：n
5、鞍山市综合开发潜力强，为房地产市场开发首先区域。n抚顺市整体市场环境较鞍山市稍逊一筹，可作为战略布局城市。n朝阳市从各类经济指标分析均弱于其它区域，暂建议不做开发考虑。感蛰泵悔迈蜀尖意偿啡衙曰证淳咒氟饶烃邀呕蕾雕呆譬耽傅柱诧寝盛裹涉辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研鞍山市场综析鞍山市场综析搞带陷萝栏习潘弹晴肛息藉魔奉息演筋众嚏巾儡退紧侯常驴欧食灸冷淋雅辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研城市性质：“鞍山市是全国重要的钢铁工业基地，是辽宁中南部地区重要的中心城市”。发展方向：空间拓展以向东、西为主，远期和远景以向南为主。空间布局：市区空间布局为组团式布局结构，即由中心区（铁东、铁西、立山、鞍钢
6、厂区）、三个外围组团（汪家峪组团、营城子大孤山组团、齐大山组团）和两个独立组团（汤岗子组团、千山组团）构成。鞍山鞍山| 城市发展规划城市发展规划又猴躁吗征衅胡趟吼算钻使睹剩坐兴汇堵氰摄滇候羽拈颖掩矮哀寓苏慈邀辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研n鞍山的经济仍保持了快速的增长。尤其从2006年之后，发展势头迅猛，增速较大。这固然和一年来国家及本地政府积极采取的一系列宏观调控措施有关，不降反升的GDP指标充分说明，鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。n经济的发展催生房地产的市场发展，说明鞍山房地产发展的经济基础支撑雄厚，市场也必然面临较大增长空间。05-08年鞍山GDP走势变化情况备注：数据来
7、源于鞍山年鉴宏观经济宏观经济| GDP指标分析指标分析绰凑新倚庚羌烹揪阴额党帘栓林厂倾丫我往盅焕浚陪默赡说海仰曾忆越蜡辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研n随着逐年城市化发展步伐的加快，近年来鞍山城镇人口呈现缓步递增趋势，人口的聚集和鞍钢经济发展必然带动城市固定资产的消费。同样，城市人均可支配收入也呈递增的格局，必然拉动房地产市场成交量的上扬。n鞍山市固定资产投资呈现上扬态势，同比增长平稳，2008年增势强劲。备注：数据来源于鞍山年鉴经济经济| 人均可支配收入和固定资产投资指标分析人均可支配收入和固定资产投资指标分析框路憋器哲烹腥升凭糟磕另灭褥哺叁苑蛇夯踌虚卉盲次霍顿夸巍凛尾搁亦辽宁房地产市场
8、调研辽宁房地产市场调研n鞍山市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房地产仍处于上升周期。n2003-2008年鞍山商品房、商品住宅成交量平稳上升。其中，2008年鞍山商品房、商品住宅成交量明显突增，商品房销售势头强劲。备注：数据来源于鞍山年鉴经济经济| 开发投资与商品房销售指标分析开发投资与商品房销售指标分析庇又宵突脯在踌际彤牟楚瘸萝冠孽扦在塞对司厄抗携攒骄搂哼扦脏朝同尉辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研观点凝练：n2006年起，鞍山发展势头迅猛，GDP增速较大。充分说明鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。n鞍山市人均可支配收入递增的格局，必然拉动房地
9、产市场成交量的上扬。n房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房地产仍处于上升周期。n2008年鞍山商品房、商品住宅成交量明显突增，与07年相比几乎翻了一番。14经济经济| 分析小结分析小结捏宋仿徊脸暗嚷烤腾怀裂细爸蔽猎扦处网率咙焙丧擅乐魂镰阎摇乘萝检汪辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研土地编号地块位置土地属性总建筑面积(平方米)用地面积(平方米)竞得人挂牌起始价（万元）出让金额（万元）出让单价（元/）DH-2009-001铁东区新营路北万泰小区西居住用地3459423062.2大德半山置业有限公司461346132000DH-2009-002铁东二道街东五一
10、路西商业用地172242969.6鞍山华达置业有限公司1782555218696DH-2009-003铁东区营崔路北住宅;商业53983.910796.8鞍山豪丰房屋开发有限公司248424842300DH-2009-004 铁东区胜利路西商业用地3656010445.8获标投资有限公司438843884200DH-2009-008 铁东区建国路南商住286553820.7鞍山市新兴商贸发展有限责任公司12189121894000DH-2009-023铁东区爱国街南商住;21409.86690.57鞍山市恒通房屋开发有限责任公司103710371550DH-2009-027铁东区二一九路北商住
11、;19308.23218.03鞍山衡业房屋开发有限公司193119316000铁东区土地成交情况一览表（2009年度）区域市场区域市场| 土地市场分析土地市场分析三凑韧一肪侗渝绒段高此酚峰选阻史逆赁桂枕辕找棱疵鸯骂千媳县眶沈荒辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研观点凝练：n市中心区域商住地块为供应趋势，单块土地体量较小；n湖南区域依山傍水高端别墅项目未来供应大增。n09年以来区域内房地产市场回暖迹象明显，成交量、成交均价多出现稳定回升走势。16区域市场区域市场| 土地市场分析土地市场分析渗十基澜牌嘻眠迪韧侗斤伤止疫莽伐抑游秉蝉堪怀柬尸麦函态表淮筏茬烟辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研前沿国际
12、前沿国际皇冠国际皇冠国际万科城万科城鞍钢嘉园鞍钢嘉园新景世纪城新景世纪城大商国际商城大商国际商城财富中心财富中心世纪峰景世纪峰景大德金典世家大德金典世家万科城市花园万科城市花园大德翠韵华庭大德翠韵华庭绿色智慧城绿色智慧城万科金色家园万科金色家园凯圣凡尔赛凯圣凡尔赛恒治新东方恒治新东方教育局板块(南)n恒治新东方n凯圣凡尔赛n万科金色花园n万科城市花园n万科城n大德翠韵华庭家乐福板块（北）n大德金典世家n世纪峰景n前沿国际n新景世纪城n鞍钢嘉园n皇冠国际n财富中心区域市场区域市场| 房地产板块分析房地产板块分析廉秀靡吗琅钒霍儡夏烷菩椽堕箍节娟下辈舱皆勤辕惭晕族渊缨痒卞沏画捻辽宁房地产市场调研辽宁
13、房地产市场调研 教育局板块均价均价（元元元元/ / ）总价总价（万（万元）元）元）元）主力面积主力面积（）主力户型主力户型容积率容积率建筑面积建筑面积（万（万）总供应量总供应量（万（万）开盘时间开盘时间恒治新东方恒治新东方4300-44004300-440021-6621-66100100二室一厅一二室一厅一卫卫4.14.122.022.022.022.02007.42007.4凯圣凡尔赛凯圣凡尔赛4300-45004300-450034-8034-80130130两室两厅二两室两厅二卫卫2.82.819.519.519.519.52007.52007.5万科金色花园万科金色花园4500-47
14、004500-470038-9538-95130-140130-140两室两厅二两室两厅二卫卫2 210.010.010.010.02007.102007.10万科城市花园万科城市花园90-10090-100二室二厅一二室二厅一卫卫1.31.318.918.9四期四期20072007年年万科城万科城5300-70005300-700069-11269-112130-160130-160三室二厅二三室二厅二卫卫2 2323210.8710.87二期二期2009.5.12009.5.1大德翠韵华庭大德翠韵华庭四期四期6000-90006000-900054-18554-18590-12090-12
15、0二室一厅一二室一厅一卫卫3.23.25.235.235.235.23四期四期2009.52009.5绿色智慧城绿色智慧城100-130100-130二室二厅一二室二厅一卫卫5858六期六期20072007年年18甄研涯酿醋峻勾艳膝湿襄什帜缎若他罗苇表航愧莱片幕湘郑骗却侈潘羹狗辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研观点凝练：n教育局板块产品分类较为丰富，涵盖了高层、小高层、多层、洋房各种物业形态。其中，洋房产品仅在万科项目中出现。n精装修产品数量不多，仅有万科金色金色家园，其装修标准为800-1200元/。精装修房源为2栋多层，由于其地理位置靠近铁道，所以价格相对便宜，销售情况较好。n教育局板块
16、产品户型以二房、三房为主力户型。喜好大开间、功能较多的房源。n主力面积段集中在90-140。n成交均价集中在4400-5000元/。n客群大部分为商人、私营业主等。“父母近子女”、“子女带父母”同小区购房情况较多。19区域市场区域市场| 教育局板块教育局板块逼诀业品背氟鳃陛宴街嘶渝奴道败菏穿催怠设丰贬芋吉琐矣哮存密跨扯古辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研 家乐福板块| |汇总分析单价单价(元元元元/ / ) )总价总价(万元万元)主力面积主力面积() )主力户型主力户型容积率容积率建筑面积建筑面积(万万) )总供应量总供应量(万万) )开盘时间开盘时间大德金典世家4600460040-809
17、4-97二室二厅一二室二厅一卫卫4 4.0.04.94.93.213.212008-11-10世纪峰景4500450030-6570-80二室一厅一二室一厅一卫卫5.05.010105.745.742007-5-26前沿国际5750575045-8084-95二室二厅一二室二厅一卫卫5.05.04.22.83新景世纪城6500650025-150150三室两厅两三室两厅两卫卫6.86.8202010.12009-4-28鞍钢嘉园7000120161.3 三室两厅两三室两厅两卫卫3.510.546.932008年6月皇冠国际134三室两厅两三室两厅两卫卫4.021.112.34财富中心48006
18、9120三室两厅两三室两厅两卫卫4.06.44.42008年5月大商尚城国际62003456一室一厅一一室一厅一卫卫13.6209.62008年3月20郧抛落赛下髓继绅殷舔辙靠痹蹦豁橙伪籍区穴逮旱琉盂搬强耗几暗碰史他辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研观点凝练：n该板块在售楼盘全部为高层产品，容积率普遍在4-5之间，最高达到13.6n产品均价在4500-7000元/之间n精装修产品比例不大，少数楼盘会选择部分产品来做精装修，装修标准在600-700元/之间n面积以中大户型为主，三室舒适型和两室经济型市场认可度较高n客户区域以铁东区为主，鞍山人区域意识较重，另外辽阳、海城也有部分私营业主前来购房
19、。21区域市场区域市场| 家乐福板块家乐福板块汉赚段葫草网辣映嗜举硅蹬姚得亏吏技瞻诣掠儡很赡扬嚼悍萤绦蒂邯仅女辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研鞍山典型项目鞍山典型项目 万科城万科城柜色逛锦猪焚眯拖附宝时暗剖备妹沸抄离湾勤桌沪蝇佰议鹰游忙亚烹霜镭辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研u名称：万科城u项目位置：铁东区越岭路89号u建筑面积:320000平方米u物业形态：高层、小高层、多层、洋房u公摊：10-20%u容积率：2.0；绿化率：40%；u总户数：900户u目前价格：5300-7000元/u装修标准：清水u销售率：98%u开发商：鞍山万科房地产开发有限公司万科城共分为一期和二期，其中万科
20、城一期已经售罄，万科城一期共11栋，其中包括1栋33层高层、2栋4层洋房、8栋6层多层。万科城二期自2009年5月1日开盘以来，一直保持良好的销售业绩。万科城二期共11栋，其中包括2栋33层高层、3栋4层洋房、2栋11层小高层和4栋6层多层。23 万科城项目概况舍穆代屯倘尘愈妓狼夸庐融事绽缝贼蔗链冗孽扒剿辣遏敞考提次蝉嚏叭货辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研外立面洋房销售中心园区小品园区万科城万科城荣誉上的西班牙城邦。打破了传统立面的单一和呆板，斜屋顶层叠传统工艺神韵，近“33万平”包容多元化建筑形态，多层、高层、洋房，多样空间选择。 万科城项目概况牟境墨谚游苔习肝乏公儡饭弃点珠淤凳盏悬君观
21、赖爪缩潭弃钒皿矮芍汁犀辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研万科城一期万科城二期物业物业形态形态楼号楼号面积面积（）（）套数套数（套）（套）销售情况销售情况销售报价销售报价（元（元/ ）去化去化时间时间多层7#、12#、13#、14#130、160、190144剩7#顶层160未售60006个月小高层8#、20#90、200（顶层跃层）168现售8#,剩10套左右，20#11月底推出53003个月高层未规划洋房17#、18#、19#120、160、170、22072剩19#三套房源，其中1-3层各一套70006个月物业物业形态形态楼号楼号面积面积（）（）套数套数（套）（套）销售情销售情况况销售均
22、价销售均价（元（元/ ）去化时间去化时间多层64-162303售罄48007个月高层80-160241售罄35009个月洋房133-21348售罄65007个月12#7#8#14#13#20#19#18#17#未规划未规划 万科城项目概况仟章庚说斯异果盒焊板根聋支羔届蔼谢润悼虽帕瑚秽胜熏间掸暂他慨锡芋辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研160平左右是万科城的主力户型，原因有两个方面：一是户型设计合理，南北通透，动静分区，避免交叉干扰，恪守品质空间理念；二是因为该面积段恰是目标客户的需求方向，满足三口之家居住需要，且总房款也较易接受。万科城一期万科城一期 多层多层100100 两室两厅一卫两室两
23、厅一卫万科城一期120三室两厅一卫三室两厅一卫主力户型万科城一期160四室两厅两卫四室两厅两卫 万科城产品分析硅柞脚岿萍否诵始辣业慕卒军赴沼终履艘算怂兔讹缨直哗拓缔岿系敲反祝辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研万科城一期户型配比建筑形建筑形态房型房型面面积范范围均价（元均价（元/）总价区价区间（万（万元）元）供供应量量（）（）销售量售量（）（）年去化量（）年去化量（）去化率去化率多层一室64-70480031-34387387663100%经济二室76-104480037-506926692611873100%舒适二室113-115480055183318333142100%经济三室115-1
24、39480055-67103931039317817100%舒适三室152-162480073-78290729074983100%小计224462244638478100%高层经济二室80-95350028-33592959297905100%舒适二室100-125350035-449588958812784100%舒适三室160350056473473631100%小计159901599021320100%花园洋房经济三室135-150650088-100324632465565100%舒适三室150-1806500104-117223922393838100%四室190-21365001
25、24-139218821883751100%小计7673767313154100%合计461094610972953100% 万科城产品分析杰拷旬蠕闷卯淡蛹挨茵忻理版屯纯阂粳母诉蒋芒村斗限郊警蒋更刚绩凯钳辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研万科城二期户型配比建筑形建筑形态房型房型面面积范范围均价（元均价（元/）总价区价区间（万元）（万元）供供应量量（）（）销售量售量（）（）年去化量年去化量（）（）去化率去化率多层经济三室130600078166401664033280100%舒适三室16060009612801120224088%四室1906000114152015203040100%小计19
26、440192803856099%小高层经济二室905300481368059402376043%跃层200530010632001600640050%小计1688075403016045%洋房舒适二室12070008415121428285694%舒适三室160-1707000112-119612059501190097%四室220700015439603740748094%小计11592111182223696%合计47912379389095679%分析：分析：万科城二期，面积相对偏大。除高层产品外，多层和洋房均偏重于经济三室户型。与万科城一期产品相比，户型、面积段分布较为单一。 万科城产
27、品分析碟希绍攘虽眷横设诈殿肢返杂爆竟温砾堑麻般恕论先萄杂到伴罚握椽峭浊辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研万科城一期、二期户型配比汇总建筑形态建筑形态 房型房型 面积范围面积范围 总价区间（万元）总价区间（万元） 供应量供应量 销售量销售量 年去化量（）年去化量（） 去化率去化率 （）（） （）（） 多层一室64-7031-34387387663100%经济二室76-10437-506926692611873100%舒适二室114-11555183318333142100%经济三室115-13955-78270332703351097100%舒适三室152-16273-964187402772
28、2396%四室190114152015203040100%小小计计41886417267703899%高层经济二室80-9528-34592959297905100%舒适二室100-12535-449588958812784100%舒适三室16056473473631100%小小计计159901599021320100%小高层经济二室9047.71368059402376043%跃层20010632001600640050%小小计计1688075403016045%花园洋房舒适二室1208415121428285694%经济三室135-15088-100324632465565100%舒适三室
29、150-180104-117835981891573898%四室180-220124-139614859281123196%小小计计19265187913539098%合合计计940218404716390989% 万科城产品分析帧靠橙徊睬蝶收牢岩割邓据握迈慎荡埃孰迸佬国关傻看递害喊夹涉朴制暖辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研面积区间（）套数50以下050-70570-9014790-120273120-150282150-200121200-25028250以上0合计856定价机制除顶层以外，其他楼层差约为50元/左右，价格由低到高逐层递增；无朝向差和景观差。万科城1、2期成交面积为：84
30、047平方米；成交套数为856套。面积段成交对比一次性98折；购买洋房，1楼赠花园、地下室；2楼赠晒台；3楼赠阳台；4楼赠晒台；部分房源，购1楼即赠私家下沉庭院，阳光地下室；营销活动 万科城成交及营销分析圾舟榆潦淬潜歌坝犯巍搔震桶导畜棚括笺鸿夹奉种黔霍亭俱捎亩转渝茂榷辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研借鉴启示p万科的品牌和产品品质，超高性能价格比。p物业服务的细节和档次。p户型设计合理，面积适中，符合目标群体需求p客户区域以铁东区为主，占到90%以上。鞍山客群区域意识较重。p万科老业主或老带新成交的客户占到3成以上。一人多套购买在万科城时常有之。p大部分购房者是鞍山本地商人，占70%。外地购房者主要来自于海城、辽阳、沈阳等。p年龄段主要集中在40-50岁左右的中年人士。p高档住宅产品合适的面积区间才能迎合目标群体。p品质细节最为重要。p圈内的口碑效应及其关键，无形的口碑效应带来的后续市场无可限量。客户情况选择理由 万科城客群分析剁萎戮喝展许疵嘿腋齐蓬阁僻贪易哎稿鲤井廊硒文题窜鸭腋穷死鹏桥仟坡辽宁房地产市场调研辽宁房地产市场调研
