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1、国有土地使用证办理2015年7月25日等级文献为高度绝密级，其查阅人仅限公司董事会、高层决策者及事件相关负责人；III等级文献为绝密级，其查阅人仅限公司董事会、高层决策者、高层管理人员及事件相关负责人；II等级文献为机密级，其查阅人仅限公司董事会、高层决策者、高层管理人员、部门负责人及事件相关负责人；I等级文献为秘密级，保密级别：秘密级.案例分享及成功要素介绍国有土地使用证办理程序国有土地使用证办理的目的和意义123 目目 录录4固安开发用地办理流程2.取得国有建设用地目的及意义取得国有建设用地目的及意义1、国有土地使用证是证明土地使用者使用国有土地的法律文件，受国家法律保护。公司在取得国有土
2、地证后，对该宗土地拥有占用，使用和收益的权利，可依法进行投资、出租、抵押，是企业的法定财产。2、随着中国新型城镇化的不断发展和深入，对国有建设用地的需求越来越大，但另一方面，国家对土地供给的管理和控制却是越来越严格，从而导致建设用地的日益稀缺，推动土地价格不断上涨。为保障公司业绩的达成和建设产业新城的宏伟目标，公司必须持续获得尽可能多的土地资源。3、取得建设用地之后，可以为公司各业务板块，尤其是为开发板块提供源源不断的土地资源和房源保障，从而为整个集团产生持续的现金流及资金支持。3.国有土地使用证办理程序土地证办理流程图1、取得土地指标批复文件2、准备补偿资料及交接（耕保股，测绘公司，管委会，
3、村街，储备中心）3、公告前准备工作（道路及设计条件函，规划局回函，评估公司评估，地价确定，发布公告）4、成交确认，缴纳出让金及税费，出具出让合同。5、办理发改核准，用地规划。6、地籍股审核，审批大厅审核，出证。4.固安开发用地办理流程固安开发用地办理流程取得省政府建设用地批复，批准性质为开开发发用用地地，可直接通过招拍挂取得。取得省政府建设用地批复，批准性质为工工业业或或其其他他，但由于地块位置不符合现行城市利用总体规划，申请改改变变用用途途获得批复，再通过招拍挂取得。拆拆迁迁改改造造土地，现行城市利用总体规划上为开发用地，拆迁收回手续完毕后通过招拍挂取得。5.取得建设用地指标补偿资料交接（2
4、0天）土地公告前准备工作出让合同登记办理土地证固安开发用地办理流程固安开发用地办理流程6.固安开发用地办理流程固安开发用地办理流程补偿资料交接现场勘查道路坐标及设计条件出具取得设计条件土地评估地价确认土地评估土土地地公公告告前前的的准准备备工工作作7.固安开发用地办理流程固安开发用地办理流程土土地地公公告告前前的的准准备备工工作作8.固安开发用地办理流程固安开发用地办理流程成交确认出让共同环件批复发改核准及用地规划大厅进件地籍登记公告后取证流程公告后取证流程9.固安开发用地办理流程职职 责责 内部职责内部职责：10.固安开发用地办理流程外部职责外部职责：11.固安开发用地办理流程土地取得的主要
5、方式土地取得的主要方式固安地区取得土地手续目前有初始登记、变更登记和划拨三种方式，最主要为初始登记方式，初始登记又分为招拍挂三种方式，公司在固安95%以上比例的土地资源都是通过初始登记方式取得的。12.固安开发用地办理流程95%初始登记划拨其他变更登记土地取得方式土地取得方式包括招标招标、拍卖、拍卖、挂牌挂牌三种方式包括转让登记、转让登记、变更用途及收变更用途及收储再出让储再出让等方式13.固安开发用地办理流程初始登记分招标、拍卖和挂牌三种方式初始登记分招标、拍卖和挂牌三种方式招标方式取地成功率高，可保障由指定公司取得土地使用权，但手续相对繁杂，且资金占用量较大。拍卖主要是有利于政府以最高地价
6、出让土地出让金，对需要取地的开发商来说取地成功率不能保证，成本也可能更高，所以目前固安开发区基本不采用这一取地方式。挂牌方式手续简单，但不排除有其他的公司来竞争取地，对一些地块位置相对偏的土地基本都可适用，之前固安取地方式主要采取此种方式，后期由于其他开发企业介入进行不良竞争，导致土地价格大幅上涨，故目前固安主要采取招标方式拿地。14.固安开发用地办理流程之固安开发用地土地使用证复盘1、取得用地批复、取得用地批复时间：2013-4-2批复15.固安开发用地土地使用证复盘2、管理部下达任务管理部下达任务时间：2013-4-10发起综合管理部向投资服务中心下达任务备注：土地指标批复文件一般都是在正
7、式批复之日起10天左右拿到原件，在制定取地计划时要将该时间考虑在内。16.3、补偿交接、补偿交接时间：2013-4-10发起、2013-4-20固安平台-投资服务中心办理，协调管委会盖章、国土耕保股、储备中心收储宗地补偿票据到工业区管委会盖章，补偿到位，张贴补偿安置说明，耕保股与储备中心交接，储备中心将地块收储至储备库固安开发用地土地使用证复盘17.4、宗地图宗地图时间：2013-4-21发起、2013-4-30固安平台-投资服务中心办理委托测绘公司出据宗地图固安开发用地土地使用证复盘18.5、路网坐标及规划设计条件函路网坐标及规划设计条件函时间：2013-4-21发起、2013-4-30固安
8、平台-投资服务中心协调，国土局储备中心、县规划局总工室测绘公司出据测绘宗地图，储备中心给固安县城乡规划局出具路网坐标及规划设计条件函，规划局出具路网坐标及规划设计条件固安开发用地土地使用证复盘19.6、评估报告评估报告时间：2013-4-21发起、2013-4-30固安平台-投资服务中心协调，国土局储备中心、评估公司出具设计条件，国土局储备中心委托评估公司根据地块出具评估报告固安开发用地土地使用证复盘20.7、国土局地价会国土局地价会时间：2013-4-30发起、2013-5-30固安平台-投资服务中心协调，储备中心牵头，国土局局长上会国土储备中心根据评估报告中的地价评估，申请开地块底价会，国
9、土局相关局长参会，拟定地价请示上报政府。8、县政府县政府地价地价会会时间：2013-4-30发起、2013-5-30固安平台-投资服务中心协调，县地价委员会国土储备中心上报地价请示，县地价委员会开地价会。确定地价，出地价批复给国土局固安开发用地土地使用证复盘21.9、发布公告发布公告时间：2013-4-30发起、2013-5-30固安平台-投资服务中心协调，国土局储备中心国土储备中心拟定公告，请示局长确定最终版，联系廊坊日报，发布公告固安开发用地土地使用证复盘22.10、公告报名公告报名时间：2013-4-30发起、2013-5-30固安平台-投资服务中心准备资料，国土局储备中心审核固安平台-
10、投资服务中心准备资料（营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、身份证明、委托书、委托人身份证复印件、公司资质、资金证明）固安开发用地土地使用证复盘23.11、成交确认成交确认时间：2013-4-30发起、2013-5-30固安平台-投资服务中心协调，国土局储备中心签订公告成交当日现场签订成交确认书固安开发用地土地使用证复盘24.12、签订出让合同签订出让合同时间：2013-4-30发起、2013-5-30固安平台-投资服务中心准备资料，国土局储备中心签订国土局储备中心签订出让合同（成交确认公示5个自然日后）固安开发用地土地使用证复盘25.13、缴纳剩余出让金缴纳剩余出让金时间：2013-4-3
11、0发起、2013-5-30固安平台-投资服务中心准备，国土局财务中心、银行、县财政局国土局财务股打印缴款书，公司财务准备资金，固安平台-投资服务中心准备缴款书去银行缴纳剩余出让金，县财政局确认后固安开发用地土地使用证复盘26.14、建设用地规划许可证建设用地规划许可证时间：2013-6-2开始，2013-6-22完成固安平台-投服中心、固安县城乡规划局固安平台-投服中心向城乡规划局提供国土局出让合同、宗地图、界址点坐标，发改核准证等资料，申请建设用地规划许可证固安开发用地土地使用证复盘27.15、缴纳税费缴纳税费时间：2013-6-2开始，2013-6-4完成固安平台-投服中心准备资料、县地税
12、局征收分局固安平台-投服中心准备营业执照、组织机构代码证、税务登记证、出让合同、备案证、分类面积表等资料，县地税局开票固安开发用地土地使用证复盘28.16、地籍调查地籍调查时间：2013-6-23开始，2013-6-25完成固安平台-投服中心四邻盖章后的地调表国土局地籍股审核，地籍调查股长签字地籍调查表四邻指界盖章，地籍股现场勘测，经地籍股核实无误后股长签字完成标志：地籍调查表股长签字固安开发用地土地使用证复盘29.17、交易大厅接件交易大厅接件时间：2013-6-25开始，2013-6-26完成标志：局务会局长签字固安开发用地土地使用证复盘30.18、大厅转件至地籍、地籍登记大厅转件至地籍、
13、地籍登记时间：2013-6-26开始，2013-7-6完成地籍登记固安平台-投服中心讲组卷资料提交到国土局服务大厅组卷资料：登记申请书，营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件、身份证明、委托人身份证复印件、委托书、合同、审批表、出让金票据复印件盖章、税票、地籍调查表。出证2013-7-6固安开发用地土地使用证复盘31.取地成本标准固安平台目前取地成本标准固安平台目前取地成本标准固安目前取地成本标准与固安县城区域所使用的区片价基本相同，实际标准可能因为区域的不同而有一定的变化。耕地开垦费：宗地占耕地面积（）*15元土地出让金：宗地占地面积（亩）*土地单价（220-230万/亩）耕地占用税：宗
14、地占农用地面积（）*25元契税：宗地总出让金*4%印花税：宗地总出让金*0.5土地登记费：宗地面积（平方米）-1000/500*40+10032.固安开发用地办理流程：注意事项1.应提前与企发部门沟通，补偿资料尽量应与企发部门申报土地指标时的资料保持一致，因都是国土部门耕保股进行审核，避免出现资料不一致情况，影响审核。2.补偿资料交接完毕后，在耕保部门进行现场踏勘之前，应与土地征迁部门沟通，确定现场土地平整无大型地上建筑物，以保证现场踏勘顺利完成。3.公司企发部门在办理新增土地指标之前，应与平台研发部门就土地红线范围及土地指标所在位置之控制规划等情况予以确认，并通知平台投服部门。4.建设用地指
15、标来源为何种性质，企发部门应在基本确认之后尽快通知平台投服部门，避免土地指标批复后仍需进行土地性质变更方可提供给二级开发使用。例：某宗建设用地指标批复性质来源为保障房，平台还需解决指标性质变更及置换，方可提供给二级开发使用，但手续时间较长，影响房源上市进程。33.注意事项5.红线确认：平台研发向二级提供准确地块范围进行方案设计，为避免地块位置及面积出现较大误差以致影响后期手续申报，企发部门必须与研发部门确认地块范围及指标无误后方可申报。6.控规确认：企发部门在申报土地指标时符合土地利用规划，但规划主管部门尚未对该地块位置所在区域的控规进行审批，此会导致公司在取得建设用地指标之后，在供地阶段无法
16、取得地块设计条件文件，影响土地供应。34.成功案例分享一、指标置换，释放新增建设用地指标一、指标置换，释放新增建设用地指标案例介绍：公司企发部门取得牛驼105亩建设用地指标批复，但指标批复文件规定，该批土地指标只能用于保障房建设用途，公司在牛驼的产品以低密度，高附加值的叠拼，联排别墅为主，在土地指标日益紧张的当下，不可能将105亩建设用地用于保障房建设。公司考虑通过置换方式将该建设用地指标调整到固安县城，用于保障房建设，将调整至牛驼的建设用地指标用于商品房开发，但在固安之前并没有先例，协调难度很大。经过深思熟虑，我们通过向政府提出以下几点理由，成功完成指标置换，既满足政府规定要求，又满足公司开
17、发目标。问题切入点：1、牛驼区域被县政府定位发展目标为：固安县经济副中心，立足丰富的温泉资源，打造以休闲度假和生态旅游为主的现代化小城镇。住宅主要以满足休闲度假的中高档产品为主，而且牛驼区域距离固安县城中心区域逾20公里，配套设施相对比较匮乏，并不适合满足中低收入家庭为目的的保障房项目建设。2、根据县政府的文件规定，牛驼区域的容积率要求为1.01.5之间，建筑高度不超过35米，按照此规定建设完成的保障房项目也不符合保障房集约节约利用土地的要求。35.成功案例分享3、保障房建设完成后，经验收合格，需要面向全县范围满足保障房选择条件的公众进行分配，但在牛驼建设保障房项目，因距离县城较远，各项配套设
18、施相对落后，公众报名热情不踊跃，必然导致建成的项目大量空置，对政府投入的资金也是巨大的浪费。4、我们在之前也与负责保障房项目分配工作的县房管局进行了充分沟通，在牛驼区域并不适合建设保障房项目问题上取得了一致意见，在政府征询房管局意见时，房管局也不建议在牛驼区域建设保障房项目。解决路径：1、与土地局进行充分沟通，并将房管局关于保障房适宜在县城建设的意见反馈给土地局，取得土地局的同意。2、在房管局同意将保障房调整到县城建设之后，向牛驼园区管委会及工业区管委会分别打置换指标申请，并由两园区分别向政府打报告，申请置换保障房指标。3、协调县政府组织相关委办局召开关于置换指标的业务会，同意园区申请意见，并
19、形成会议纪要作为置换的政策依据。36.成功案例分享二、同一批次建设用地指标分割供地二、同一批次建设用地指标分割供地某一项目已取得建设用地指标批复文件，但受到拆迁问题影响，全村113户村民，其中两户涉及3处房屋由于未就拆迁补偿意见达成一致，并且当地政府和我们公司虽经多方努力，在一年多的时间里仍无法满足对方提出的要求，致使补偿安置协议不能签订，所涉房屋不能拆迁，直接影响了已批建设用地无法上市供地，从而影响了我司房源获取计划。问题切入点：1、该村98%以上村民已签订拆迁补偿安置协议，领取补偿款，并且希望尽快住上回迁安置新房。2、指标批复的期限为两年，在规定期限内，应完成上市供地或收储，而政府收储会降
20、低固安县土地局的供地率，影响县土地局的工作业绩考核（他们也有考核！）。3、虽然之前在固安没有操作先例，并且经过咨询廊坊市土地局，也没有相关成功案例支持，但确实没有明文规定不允许指标分割供地出让。37.成功案例分享解决路径：1、做通该村其他111户村民的意见，由他们向园区管委会提出申请，考虑到大多数村民利益，要求尽快解决已迁村民的回迁住房问题。2、由园区管委会建议该村推选村民代表召开会议，对尽快解决已迁村民的回迁住房的要求取得一致意见，并形成文件。3、以该村村民代表意见为依据，由园区管委会向县国土资源发函，建议分割供地，尽快解决已迁村民的回迁要求。4、县国土资源局接到园区管委会来函，通过局务会集
21、体协商同意分割供地出让。38.成功案例分享三、由挂牌改招标，避免土地旁落他家三、由挂牌改招标，避免土地旁落他家在京津冀一体化的大形势下，固安的区位优势凸现，其他房地产公司也争相介入，挂牌出让方式已无法保证在公司预算前提下取得土地资源。西孔六期公告三宗地块260亩。由于地块规整，面积大，永同昌建设集团有限公司参与报名竞买，在成交当日进行现场竞价，致使原出让底价4.9亿，竞买后12.6亿由我公司成交，造成溢价严重，对公司资金造成很大影响。因此考虑通过调整为招标方式取得土地资源。关键难点：固安县国土局：固安县国土局：廊坊市土地出让方式均以挂牌为主，自2009年以来只有一宗土地使用招标方式公告，不具有
22、代表性。同时面对越来越频繁的土地审计及督察工作，县国土局对以招标方式出让土地持抗拒态度。固安县政府：固安县政府：如今社会，信息高速发达，社会各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场机制、法制环境和监督体制等持怀疑态度，使固安县政府增加了对招标制度实现其预期的担忧。同时，永同昌建设集团有限公司加入竞买，也导致县政府对招标方式公告持抗拒态度。39.成功案例分享问题切入点：1、土地招标、拍卖、挂牌均是合理的出让方式，土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。因此，招标方式也有了政策的依据，同县国土局谈判也有了一定的底气。2、县国土局提出，
23、廊坊市土地以招标方式出让没有代表性，经过沟通，县国土局同意去其他地区进行考察，我公司手续人员陪同县国土局领导先后到三河、霸州等地进行实地考察学习，参考这两个地区土地招标公告操作流程。3、在与县国土局、县政府协调前，全面调查北京周边地区以招标方式公告的案例，整理资料及招标全过程。40.成功案例分享41.成功案例分享4、与县政府沟通（1）抑制房价、保证房地产市场稳步发展，经过上半年的永同昌建设集团有限公司参与竞买，公告地块底价4.9亿，成交价12.6亿，溢价200%。造成土地市场严重混乱。从政府角度考虑，为了抑制房价过快增长，我公司建议以招标方式进行公告，保证房地产市场健康有序发展（2）保证最优企业开发固安。招标方式实行综合评分，专家组以方案、公司实力、影响度等因素整体考虑。整体评分最高为原则选择最优的开发商，这样能保证固安的发展符合县政府及城乡规划的相关要求。这也是县政府最关注的角度。成果：固安县政府及县国土局同意以招标方式供地。42.谢谢2015-07-11.
