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1、1房地产开发增值税相关政策房地产开发增值税相关政策阜阳市税务局货物和劳务税科阜阳市税务局货物和劳务税科 潘典学潘典学电话：电话：2560853256085312主要内容主要内容一一 政策介绍政策介绍二二 常见问题常见问题三三 增值税新政策增值税新政策2一、主要政策42016年5月1日全面推开营改增。纲领性文件：纲领性文件：财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税201636号。4个附件：1.营业税改征增值税试点实施办法；2.营业税改征增值税试点有关事项的规定；3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定；4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定。5主要政策主要政策国家税
2、务总局关于发布国家税务总局关于发布 的公告的公告（20162016年第年第1818号）号） 销售额：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。56支付的土地价款，是
3、指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。关于土地价款包含的内容，关于土地价款包含的内容，财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）第七条给予了明确规定：“七、营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额
4、时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”城市基础设施配套费不可以扣除城市基础设施配套费不可以扣除7在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。制的财政票据。一般纳税人应建立一般纳税人应建立台账台账登记土地价款的扣除情况，扣登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。8老项目和新项
5、目的政策适用和划分标准老项目和新项目的政策适用和划分标准老项目可选择适用简易计税方式，新项目只能适用一般计税方式。简易计税适用5%的征收率，不得抵扣进项税，也不得扣除土地价款；一般计税按照适用税率计税，进项税额可以抵扣。老项目是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。9预缴税款预缴税款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款（1+适用税率或
6、征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表 10进项税额进项税额除营业税改征增值税试点实施办法第二十七条规定的不得抵扣的进项税外，其余的进项税额均可以申报抵扣。（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产
7、）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。1111一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值
8、税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）12纳税申报纳税申报按照营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。由于房地产企业存在预收房款开具不征税发票问题存在，导致在征管系统比对规则下比对不符，因此必须上门申报。纳税义务发生时间：纳税义务发生时间： 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发
9、票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。13发票开具发票开具一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具（或申请代开）增值税专用发票。纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具（或申请代开）增值税专用发票。14
10、二、常见问题二、常见问题15关于发票开具时限问题关于发票开具时限问题中华人民共和国发票管理办法第二十二条规定“开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。”中华人民共和国发票管理办法实施细则第二十六条规定“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认发生经营业务确认营业收入营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”房地产企业应按照纳税义务发生时间确定开具发票时限关于出售地下车位的问题关于出售地下车位的问题出租地下车位签订的是以租代售的租赁合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。该行为在土地增值税上一般被视
11、同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税。根据销售服务、无形资产、不动产注释，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。16关于销售精装房开具发票问题关于销售精装房开具发票问题房款和装修款是否可以分开开票，分别计税？增值税角度看，没有问题，前提是做到以下几点： 一是合同分别签订；二是发票分别开具，而且要规范开具（准确选择商品服务代码）；三是财务上分别核算，申报表附表一要按照发票开具的商品或服务分别填到对应的栏
12、次。17关于房地产开发企业竞拍土地主体与实际开发主关于房地产开发企业竞拍土地主体与实际开发主体不一致涉及土地价款扣除问题体不一致涉及土地价款扣除问题财税2016140号规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让
13、土地的房地产开发企业持有。18三、增值税新政策三、增值税新政策1920财政部财政部 税务总局税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告策的公告 （财政部（财政部 税务总局税务总局 海关总署公告海关总署公告2019年第年第39号号 ）一、降税率。增值税税率一、降税率。增值税税率16%降为降为13%，10%降为降为9%。二、调整和扩大抵扣范围。不动产一次性抵扣，不再分两年抵扣；将二、调整和扩大抵扣范围。不动产一次性抵扣，不再分两年抵扣；将旅客运输服务纳入抵扣范围。旅客运输服务纳入抵扣范围。 可抵扣票据种类：增值税电子普通发票 、注明旅客身份信息的航空运输电子
14、客票行程单 、注明旅客身份信息的铁路车票 、注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票 。航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）（1+9%）9% 铁路旅客运输进项税额=票面金额（1+9%）9% 公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额（1+3%）3% 三、实行加计抵减政策三、实行加计抵减政策 提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务）取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人 21四、试行增值税期末留抵税额退税制度四、试行增值税期末留抵税额退税制度 5个条件：个条件：1.自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个
15、月增量留抵税额不低于50万元；2.纳税信用等级为A级或者B级；3.申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；5.自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告（国家税务总局2019年第14号）一、涉及发票开具问题：一、涉及发票开具问题：红字发票：销售折让、中止或者退回 按原税率开红字发票 开票有误需要重新开票原税率开红字发票后再按原税率开 蓝字发票 补开发票纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的 增值
16、税应税销售行为，需要补开增值税发票的， 应当按照原适用税率补开。二、涉及不动产进项税额抵扣问题：二、涉及不动产进项税额抵扣问题： （一）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期当期进项税额中扣减：不得抵扣的进项税额已抵扣进项税额不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% 22（二）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额
17、不动产净值率国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告的公告 （国家税务总局2019年第31号）一、关于国内旅客运输服务进项税抵扣一、关于国内旅客运输服务进项税抵扣（一）财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第六条所称“国内旅客运输服务”，限于与本单位签订了劳动合同的员工，以及本单位作为用工单位接受的劳务派遣员工发生的国内旅客运输服务。（二）纳税人购进国内旅客运输服务，以取得的增值税电子普通发票上注明的税额为进项税额的，增值税电子普通发票上注明
18、的购买方“名称”“纳税人识别号”等信息，应当与实际抵扣税款的纳税人一致，否则不予抵扣。 （三）纳税人允许抵扣的国内旅客运输服务进项税额，是指纳税人2019年4月1日及以后实际发生，并取得合法有效增值税扣税凭证注明的或依据其计算的增值税税额。以增值税专用发票或增值税电子普通发票为增值税扣税凭证的，为2019年4月1日及以后开具的增值税专用发票或增值税电子普通发票。二、关于开具原适用税率发票二、关于开具原适用税率发票（一）自2019年9月20日起，纳税人需要通过增值税发票管理系统开具17%、16%、11%、10%税率蓝字发票的，应向主管税务机关提交开具原适用税率发票承诺书（附件2），办理临时开票权
19、限。临时开票权限有效期限为24小时，纳税人应在获取临时开票权限的规定期限内开具原适用税率发票。（二）纳税人办理临时开票权限，应保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料，以备查验。（三）纳税人未按规定开具原适用税率发票的，主管税务机关应按照现行有关规定进行处理。房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业财行税种政策及风险讲解财行税种政策及风险讲解财行税种政策及风险讲解财行税种政策及风险讲解2019年年9月月20日日一、房地产开发涉及财行税税种耕地占用税契税城建税、城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税房地产开发企业经营流程取得资质筹集资本注册登记取得土地立项规划建筑施工产
20、品销售产权办理（一）耕地占用税1.纳税人：纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人。经申请批准占用耕地的，纳税人为耕地转用审批文件中标明的建设用地人；耕地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。2.计算公式：计算公式：应纳税额=占用面积占用面积适用税额，实行一次性征收。（二）契税1. 纳税人：纳税人：凡转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。2. 计算公式计算公式：应纳税额计税依据税率（3%），实行一次性征收。3%（二）契税契税纳税义务发生时间契税纳税义务发生时间 为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房
21、屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（二）契税案例案例1：以招拍挂出让方式承受国有土地使用权，竞拍人和承受人不相同，纳税人为谁？财税201282号文件第二条规定：以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006114号印发）第十条第（二）款第6项规定：申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结
22、果，先与竞得人签订国有土地使用权出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。（二）契税因此，以招拍挂方式出让国有土地使用权，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设，凡符合上述条件，且没有办理国有土地使用权登记的，以新公司作为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人，按一次出让国有土地使用权征收契税。对不符合上述规定的，区分环节按出让和转让征收契税。（三）印花税印花税是凭证税，兼有行为性质，课税对象是应税凭证。（三）印花税（三）印花税计税依据：计税依据：纳税人根据应纳税凭证的性质，
23、按规定据实计算申报应纳税额。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据；未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。（三）印花税（三）印花税征收管理征收管理1.贴花：贴花：印花税票应当粘贴在应纳税凭证上，并由纳税人在每枚税票的骑缝处盖戳注销或者画销。纳税人有印章的，加盖印章注销；纳税人没有印章的，可用钢笔（圆珠笔）画几条横线注销。注销标记应与骑缝处相交。已贴用的印花税票不得重用。凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。2.按期汇总缴纳：按期汇总缴纳：同一种类应纳税凭证，需频繁贴花的，纳税人可以根据实际情况自行决定是否采用按期汇总缴纳印花税的方式。汇总缴纳的期限为一个月。采
24、用按期汇总缴纳方式的纳税人应事先告知主管税务机关。缴纳方式一经选定，一年内不得改变。（我省小规模纳税人为按季度申报）不能固定期限纳税的，可以按次纳税（三）印花税3.核定征收：核定征收：根据国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知（国税函2004150号）第四条规定，纳税人有下列情形的，税务机关可以核定纳税人印花税计税依据：（1）未按规定建立印花税应税凭证登记簿，或未如实登记和完整保存应税凭证的；（2）拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的；（3）采用按期汇总缴纳办法的，未按税务机关规定的期限报送汇总缴纳印花税情况报告，经税务机关责令限期报告，逾期仍不报告的或者
25、税务机关在检查中发现纳税人有未按规定汇总缴纳印花税情况的。1、从价计征：房产原值130）1.2%2、从租计征：租金收入12对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。企业购入的单栋的商品房，房价是已经含有地价。（四）房产税70%（四）房产税房屋原值：纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。1、应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算的配套设施。（电梯、中央空调、给排水、管道、智能化楼宇设备等）2、房屋进行改、扩建要相应增加房屋的原值。房地产开发企业作为存货的房产不需要缴纳房产税，
26、如转为自用或出租的需要缴纳房产税。2024/8/22（四）房产税案例案例3.3.房地产开发公司售楼部房产税问题房地产开发公司售楼部房产税问题财税地19868号：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。A、不予征税的临时性房屋必须同时满足三个条件：一是在基建工地，二是为基建工地服务，三是处于施工期间。B、售楼部等临时建筑物不是为基建工地服务，而是为售楼服务。C、无论是自建的售楼部还是租用的售楼部无论是自建的售楼部还是租用的售楼部，只要属于（87）财税
27、地字第003号文件规定的房产，都应按规定征收房产税。（五）城镇土地使用税农业土地农业土地因属于集体因属于集体所有，故所有，故未纳入未纳入征税征税范围范围（五）城镇土地使用税（五）城镇土地使用税房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务起始和终止时间1、纳税义务开始时间财税2006186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2、纳税义务终止时间 房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间为房屋 交付使用之当月。房屋交付时间以房屋交付房屋交付时间以房屋交付公告上注明的
28、时间为准。公告上注明的时间为准。2024/8/22（五）城镇土地使用税案例4.房地产开发企业公用配套设施用地城镇土地使用税问题目前，根据政府规划，房地产开发企业在开发房地产时，一般要配套建设学校、幼儿园、托儿所、社区医院等。对此类公用配套设施用地，在建成移交前，在建成移交前，房地产开发企业均应按规定缴纳城镇土地使用税。（六）城建税（六）城建税（六）城建税（六）城建税城市市区按照实际缴纳增值税税额的7%计征；县城、建制镇按照实际缴纳增值税额的5%计征；税收优惠：自2019年1月1日至2021年12月31日，招用退役士兵 重点群体每人每年7800元（八）土地增值税概念：是对有偿有偿转让国有土地使用
29、权、地上的建筑国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权物及其附着物产权并取得收入的单位和个人征收的一种税。属于财产税性质，即对土地增值额征收的一个税种；属于纯地方级收入；世界各国普遍都有开征类似税种，我国于1994年开征。（八）土地增值税计算公式计算公式应纳税额=增值额增值额适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数增值额=收入额-扣除项目金额超率累进税率表：级数数增增值额与扣除与扣除项目金目金额的比率的比率税率（税率（%）速算扣除系数（速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035（八）土
30、地增值税 预 征征清清 算算后后续管理管理营业用房营业用房2%01.5%4%普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅/ /非普通住宅非普通住宅非普通住宅非普通住宅保障性住房保障性住房普通住宅普通住宅非普通住宅、其他发地产非普通住宅、其他发地产（八）土地增值税预征率预征率（八）土地增值税 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴限定的缴纳税款期限届满的次日纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金滞纳金。预预 征征纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清
31、算，多退少补。（八）土地增值税清算清算1.明确清算单位明确清算单位国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第一条：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。安徽省规定：土地增值税以安徽省规定：土地增值税以发改委立项发改委立项审批的房地审批的房地产开发项目为单位进行清算。产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以的项目，以工程规划许可证工程规划许可证为单位进行清算。为单位进行清算。 1.房地产
32、开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。2.清算条件应该应该1.已已竣工竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张）取得销售（预售）许可证满三年仍未
33、销售完毕的（最后一张）3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。可以可以国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发清算管理有关问题的通知国税发2006187号号 3.清算流程1. 预缴税款预缴税款2. 税务事项通知书税务事项通知书3. 自行清算自行清算（可借助中介）（可借助中介）4. 90天之内天之内申报并缴税申报并缴税5. 配合税务机关审核配合税务机关审核6.按税务事项结论书补（退）税按税务事项结论书补（退）税
34、 7. 后续管理后续管理4.核定征收逾期仍不清逾期仍不清算的；算的；计税依据计税依据明显偏低，明显偏低，又无正当又无正当理由的理由的难以确定转难以确定转让收入或扣让收入或扣除项目金额除项目金额的的（八）土地增值税后续管理1.清算后再转让房地产的处理（尾盘）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积（八）土地增值税2.旧房对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。扣除项目金额的扣除项目金额的按按评估价格（财税【评估价格（财税【1995】48号）号）T THANKHANK Y YOUOU! !
