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1、成都市房地产概况APEX IMC 2000/7发展的历程一、统建时期1-1 80年代中期以玉林、双林、抚琴、李家沱等小区的开发为代表，是这一阶段的最高峰。1-2 特点n 满足单一的居住需求；n 一环路沿线开发；n 相对封闭性差，呈自然开放型。n 已经不能满足目前的居家需求。发展的历程二、早期的综合开发2-1棕北、棕南 、五大花园 本土人才储备本土人才储备发展的历程2-2 锦绣花园是成都市最早由外来开发商投资兴建的小区 新的开发理念发展的历程三、日渐成熟的综合开发3-1 双楠小区的兴起，是成都市的房地产开发的新的里程碑，相对规范的市场运作、较为完善的综合规划是这个小区兴起的重要原因。3-2 以置
2、信丽都花园、雅典国际社区为代表的大型社区，在策划、规划、营销等方面体现出开发商的日渐成熟。发展的历程3-3 即将开发的上千亩的超大型社区，标志着成都市的房地产开发进入了大规模成片开发时期。n占地1600亩的五洲花园n占地1300亩的成都花园n万科教育园区成都市房地产市场现状一、稳步发展的1999年 受益于政府深化住房改革、启动住房消费等宏观政策引导及市场调节作用，99年成都房地产市场向着有序、规范的良性方向发展。住宅作为新的投资经济增长点及新的消费热点逐步形成。1-1 开发投资 99年成都市六城区完成房地产开发投资87.47亿元，比98年上升19.59%，其中，商品住宅完成投资58.13亿元，
3、较98年上升5.56%。成都市房地产市场现状1-2 施工面积 99年成都市商品房累计施工面积1239.58万平方米，与98年相比增长17.99%，其中，住宅施工面积951.23万平方米，同比上升10.62%成都市房地产市场现状1-3 新开工面积 99年新开工商品房529.23万平方米，增幅为10.31%，其中，住宅460.23万平方米，比上年上升16.34%；写字楼21.22万平方米，上升54.44，给本来就极为平淡的写字楼市场带来了很大的压力;商业用房38.94万平方米。成都市房地产市场现状1-4 竣工面积 99年竣工面积444.24万平方米，增长119.28%，其中住宅361.37万平方米
4、，占81.35%。1-5 空置面积 99年末总空置存量124.83万平方米，其中住宅79.35万平方米，比上年减少12.31万平方米；写字楼空置21.31万平方米，上升7.70%；商业用房空置19.71万平方米。成都市房地产市场现状1-6 市场销售面积 全年完成商品房销售面积336.59万平方米，仅比98年增加14.7万平方米，增幅为4.57%，同比回落22.54%。住宅销售308.59万平方米，占总量的91.52%；商业用房完成销售19.91万平方米，增幅为27.52%，写字楼销售面积为6.53万平方米，减幅达15.44%。个人购房比例提高，占总量的83.04%，达279.51万平方米。成都
5、市房地产市场现状二、持续回升的2000年2-1 开发投资n至5月止，完成商品房投资达17.77亿元，同比增长26.48%。n商业用房完成投资2.66亿元,下降15.29%。n住宅同比增长43.44%，达14.1亿元。n写字楼完成投资1.01亿元，下降6.48%。成都市房地产市场现状2-2 竣工面积n至5月止，竣工面积为57.75万平方米，同比下降22.44%。n住宅竣工面积为51.94万平方米,下降21.59%。n写字楼下降达86.5%，竣工面积0.64万平方米。n商业用房竣工面积为5.17万平方米，上升47.71%.成都市房地产市场现状2-3 销售面积n至5月止,销售面积累计70.08万平方
6、米,同比增长10.62%。n住宅销售面积为64.27万平方米，同比上升6.63%。n写字楼销售面积为0.64万平方米，同比下降42.45%。n商业用房销售面积为16.32万平方米,同比增长31.56%。成都市房地产市场现状2-4 空置面积n至5月止，空置累计达119.46万平方米，比99年同期增加7.88%。n其中，住宅空置达82.59万平方米,同比上升17.47%。n商业用房空置面积为16.32万平方米,上升31.56%。n写字楼空置面积为20.55万平方米，下降26.88%。 成都市房地产市场现状2-5 市场容量n目前成都市人均居住面积为6.7平方米,按政府规划在“9.5”期间要达到10平
7、方米以上。n目前，成都市56.7%的家庭已经购房,呈上升趋势。n户均购房金额为2.9万元，其中购商品房的占13.4%。n户均购房金额13万的占63.8%；36万的占16.7%；610万元的占5.3%；10万以上的占2.7%。n从产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属个人,其中49.1%是房改私房,居首位；10.7%为私房。n成都市城镇居民住房成套率为85.9%,户均使用面积达51.8平方米， 比全省平均水平低4.2平方米。n全市有12.2%的家庭打算今年购房，即约9万户家庭将成为今年的消费主力。n成都市的购房大军中，约40%为外来人口。成都市房地产市场现状三、消费特征3-1 住宅面积70-12
8、0平方米最受欢迎成都市房地产市场现状3-2 套二、套三最为畅销成都市房地产市场现状3-3 1500-2000元/平方米为最佳区位成都市房地产市场现状3-4 住宅郊区化观念逐步形成3-5 西、南方位仍为首选，东面日益热销成都市房地产市场现状3-6 购房者最关心的因素成都市房地产市场现状四、区域价格特征4-1 方位成都市房地产市场现状4-2 行政区成都市房地产市场现状五、写字楼市场5-1 自去年下半年以来，写字楼价格持续下滑，大量的闲置写字楼都有以下特点：n配套设施不够齐全或落后；n物业管理模式成旧；n功能特色不明显，导致目标消费模糊成都市房地产市场现状5-2 近期销售业绩引人注目的写字楼均以定位
9、准确取胜。n将消费者定位于特定的类型或行业；n提高写字楼的综合配套能力，提供多元化、全方位的商务服务；n开间小型化n售卖方式灵活成都市房地产市场现状5-3 小幅回升n4月写字楼为历史新低，平均租金为55元/平方米.月。n随着西部大开发的逐步铺开，部分外来投资者进入成都市场，导致写字楼需求的增加，部分配套、功能相对完善的写字楼逐步走出困境，全市的综合租售价格因此回升。n6月，美国投资银行宣布将与成都市企业合资共同在盐市口附近修建高层写字楼，表明了国外投资商对成都高档写字楼市场前景的看好。成都市房地产市场现状六、商业用房略微好转6-1 专业性市场的活跃引领市场的的发展。今年，一共有5个专业市场推出
10、，在西部大开发的宏观经济背景下，个行政区重新进行了功能定位，鼓励发展与区域经济特色相符的商业用房建设。6-2 一些住宅的成功开发，使商业铺面的需求增长，但成都市规划部门正逐步采取措施控制临街破墙开店。成都市房地产市场现状6-3 成都市商品市场建设规划发展目标和重点6-3-1 目标n到2005年，商品市场综合建筑面积达908万平方米。n到2010年，商品综合市场建筑面积达1075万平方米。其中，消费品市场640万平方米；生资市场435万平方米。成都市房地产市场现状6-3-2 发展重点n金牛区：以发展府青路生资市场为重点，规划修建上档次、上规模的市场。n成华区：重点发展八里庄、二仙桥区域，以经营金
11、属材料、五金工具、化工产品等为主的生资市场，和以果品、粮油为主的消费专业市场。成都市房地产市场现状n武候区：以发展汽车、信息产业、家具市场为主；n锦江区：重点以小汽车、汽配、化工、灯饰、家具为主；n青羊区：重点发展建辅建材、汽配市场；n高新区：加快火车南站开发和国家级大型的农产品中心批发市场的建设；n二环路以内，原则上不再新布点和扩大规模。成都市房地产市场现状七、住宅开发的特点7-1 开发理念不成熟。表现在：n缺乏个性，没有具有成都特色的开发模式，大多是对其他地区成熟项目的COPY；n跟风现象严重,社区重复配套成都市房地产市场现状7-2 缺乏对市场的综合把握能力 去年以来，随着集团购买的大幅下
12、降，迫使许多去开发商面对市场的竞争，但长期的不规范的市场运作使其难以在短时间内调整好机制，集中表现在：n项目前期对区位、地块的认识模糊；n项目中期缺乏对市场反映的敏感；n项目后期对面对市场束手无策。成都市房地产市场现状7-3 环状圈层开发n80年代末，一环路沿线的开发，以白果林、抚琴、玉林等小区为代表。n9095年，开发集中在成都市南面一环与二环之间的地域。以棕南、棕北为代表。n9598年，二环路沿线西面和南面、府南河沿线的集中开发，前者多为多层，后者以高层电梯公寓为主。代表楼盘有：双楠小区、置信丽都花园、银都花园、雅典国际社区等。n972000，二环至三环之间的的开发，以交大智能小区的兴起为
13、起点，成都花园等超大型社区开发使这一区间的发展进入了新的阶段。随着一、二环之间的饱和，这一地区将会产生新的高潮。成都市房地产市场现状7-5 逐步规范的房地产市场n以川府发199965号文发布的四川省人民政府关于搞活房地产市场启动住房消费的通知和以成府发1999147号文发布的成都市人民政府关于加快住房建设扩大居民住房消费有关政策的通知，从省、市两级明确了加快住房改革、实施住房分配货币化的目标。n举办交易会，清理税费，加快发展住房二级市场，进一步活跃市场。n逐步构建住房供应新体系。99年9月，成都市房委办发布关于调整我市城区1999年度房改成本价的通知，关于调整成都市城区1999年度公有住房租金标准的通知，并报批成都市职工住房补贴实施方案，基本完成对商品住房和经济适用住房供应渠道的建立和规范。成都市房地产市场现状7-6 近期相关法规n省政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理的实施意见的通知2000.4n成都市职工住房补贴方案 2000.5n进一步推进现有公房出售问题的通知2000.5n成都市职工个人住房公积金贷款管理实施细则2000.6
