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1、第三章第三章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同 3.1 案例导入案例导入n n案例案例1-1 n n以非正规手续购买房屋之后以非正规手续购买房屋之后以非正规手续购买房屋之后以非正规手续购买房屋之后 n n【思考与讨论】【思考与讨论】【思考与讨论】【思考与讨论】 n n案例案例1-2 n n卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔 n n【思考与讨论】【思考与讨论】【思考与讨论】【思考与讨论】 3.2 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 n n3.2.13.2.1房地产转让的基本概念房地产转让的基本概念
2、房地产转让的基本概念房地产转让的基本概念n n房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。法方式将其房地产转让给他人的行为。 n n主要包括下列三种主要包括下列三种 ：n n1 1以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业法人，房地产权属发生变更；法人，房地产权属发生变更；n n2 2以房地产抵债，房地产权属发生转移；以房地产抵债，房地产权属发生转移；n n3 3因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；3.2
3、.2房地产买卖的基本流程房地产买卖的基本流程n n3.2.2.13.2.2.1商品房预售流程商品房预售流程商品房预售流程商品房预售流程n n第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘，第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘，n n第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；n n第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；n n第四步，办理预售合同文本登记备案；第四步，办理预售合同文本登记备案；n n第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；屋；n n第六步
4、，与开发商签订房屋交接书；第六步，与开发商签订房屋交接书；n n第七步，办理交易过户、登记领取房产证书手续。第七步，办理交易过户、登记领取房产证书手续。3.2.2.2商品房销售基本流程商品房销售基本流程n n商品房销售的一般流程：n n第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；楼盘；n n第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；n n第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；合同；n n第四步，交易过户登记。第四步，交易过户登记。3.2.2.3二手房屋买卖基本流程二手
5、房屋买卖基本流程 n n二手房买卖的一般流程：n n第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；寻找交易对象；n n第二步，交易双方签订房屋买卖合同；第二步，交易双方签订房屋买卖合同；n n第三步，办理产权转移登记过户手续。第三步，办理产权转移登记过户手续。n n房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。换取新的房产证。3.2.2.4房屋在建工程转让房屋在建工程转让 n n在建工程转让
6、的一般流程为：n n第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；提出在建工程转让申请；n n第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；n n第三步，转让双方签订在建工程转让合同。第三步，转让双方签订在建工程转让合同。3.2.2.5已购公房上市交易基本流程已购公房上市交易基本流程n n公房：公房：n n也称公有住房、国有住宅，指由国家以及国有企业、事也称公有住房、国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在出售之前其所有权归业单位投资兴建、销售的住宅，在出售之前其所有权
7、归国家拥有。国家拥有。n n已购公房上市交易基本流程：已购公房上市交易基本流程：n n第一步，卖方先取得所购公房上市交易的资格。第一步，卖方先取得所购公房上市交易的资格。n n第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。n n第三步，买方办理房屋所有权证。第三步，买方办理房屋所有权证。3.2.2.63.2.2.6已购经济适用住房上市交易条件与基本流程已购经济适用住房上市交易条件与基本流程已购经济适用住房上市交易条件与基本流程已购经济适用住房上市交易条件与基本流程n n1、经济适用住房上市交易的条件n n2、经济适用住房上市交易的基本程序n n第一步，
8、卖方先取得所购经济适用住房上市交易第一步，卖方先取得所购经济适用住房上市交易的资格。的资格。n n第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。n n第三步，买方办理房屋所有权证。第三步，买方办理房屋所有权证。3.2.3房地产交换的基本流程房地产交换的基本流程n n第一步：换房人通过房地产中介等渠道寻找交换的第一步：换房人通过房地产中介等渠道寻找交换的房源；房源；n n第二步：交换双方签订公（私）有住房差价换房合第二步：交换双方签订公（私）有住房差价换房合同；同；n n第三步：到房地产登记机构进行换房合同登记备案第三步：到房地产登记机构进行换房合同登记
9、备案和审核；和审核；n n第四步：交换双方支付差价款和相关税费；第四步：交换双方支付差价款和相关税费；n n第五步：产权交易过户或办理公房租赁变更手续，第五步：产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。领取房地产权证或公房租赁证。3.2.4房地产赠与的基本流程房地产赠与的基本流程n n1 1生前赠与基本流程生前赠与基本流程n n第一步：赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书；第一步：赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书；n n第二步：赠与双方持赠与书、受赠书到公证机关进行公证。赠与书、第二步：赠与双方持赠与书、受赠书到公证机关进行公证。赠与书、受赠书经公证机关公证后有效；受赠书经公
10、证机关公证后有效；n n第三步：赠与双方持公证后的赠与书、受赠书、房地产权证等资料到第三步：赠与双方持公证后的赠与书、受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记过户、领证等手续。房地产登记机构办理赠与登记过户、领证等手续。n n2 2遗赠基本流程遗赠基本流程n n第一步：房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死第一步：房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗嘱也须经公证机关公证后才生效；后全部或部分赠送给受赠人，此遗嘱也须经公证机关公证后才生效；n n第二步：房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与；第二步：房地产权利人死亡
11、，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与；n n第三步：受赠人持有关合法文件到房地产登记机构办理过户登记领证第三步：受赠人持有关合法文件到房地产登记机构办理过户登记领证手续。手续。3.2.5商品房买卖合同 n n商品房买卖合同：n n指开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者指开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。签订的买卖合同。商品房买卖合同内容 n n主要条款：主要条款：n n1 1合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；n n2 2转让房地产的坐落、面积、预售许可证、设施状况等基本情况；转让房地产的坐落、面积、预售许可证、设施状
12、况等基本情况；n n3 3计价方式及价款；计价方式及价款；n n4 4付款方式及期限；付款方式及期限；n n5 5面积差异处理方式；面积差异处理方式；n n6 6交付期限；交付期限；n n7 7违约责任；违约责任；n n8 8规划、设计变更的约定；规划、设计变更的约定；n n9 9交接、产权登记的约定；交接、产权登记的约定；n n1010争议解决处理办法；争议解决处理办法；n n1111相关附件及补充条款；相关附件及补充条款； n n1212当事人约定的其他条款。当事人约定的其他条款。3.2.6二手二手房屋买卖合同 n n主要条款有：主要条款有：n n1 1买卖房地产当事人的姓名或名称、依据；
13、买卖房地产当事人的姓名或名称、依据；n n2 2买卖房地产的坐落、地点、面积；买卖房地产的坐落、地点、面积；n n3 3房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；设施，配套设施等情况；n n4 4买卖的价格、支付方式和期限；买卖的价格、支付方式和期限；n n5 5交付日期；交付日期；n n6 6违约责任；违约责任；n n7 7争议解决处理办法；争议解决处理办法；n n8 8买卖双方当事人约定的其他事项。买卖双方当事人约定的其他事项。3.3 房地产租赁和抵押流程与合同房地产租赁和抵押流程与合同 n n3.3.1房屋租赁的基本
14、流程房屋租赁的基本流程n n房屋租赁：实际上是房屋流通的一种特殊形式，房屋租赁：实际上是房屋流通的一种特殊形式，它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式租人得到收益回报的一种房地产交易形式 n n主要有：房屋出租和房屋转租两种方式主要有：房屋出租和房屋转租两种方式 3.3.1.1房屋出租的流程房屋出租的流程n n一般流程为：一般流程为：n n第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。租人或出租房源。n n第二步，签订房屋租赁合同时，可参照示范文本
15、，也可第二步，签订房屋租赁合同时，可参照示范文本，也可由租赁双方自行拟订合同。合同中特别应明确出租房屋由租赁双方自行拟订合同。合同中特别应明确出租房屋的用途，不得擅自改变原使用用途。的用途，不得擅自改变原使用用途。n n第三步，将租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房第三步，将租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。n n第四步，领取租赁证，缴纳相关税费。第四步，领取租赁证，缴纳相关税费。3.3.1.2房屋转租的流程房屋转租的流程 n n房屋转租的基本流程为：n n1 1原承租人取得原出租人的书面同意，将其原原承
16、租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；出租的房屋部分或全部再出租；n n2 2原承租人与承租人签订房屋转租合同；原承租人与承租人签订房屋转租合同；n n3 3将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；机关办理房屋转租合同登记备案；n n4 4领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费；税费； 3.3.2房屋租赁合同房屋租赁合同n n房屋租赁合同n n指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的占指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的占有、使用、收益的协议。有、使用、收益的
17、协议。 房屋租赁合同内容房屋租赁合同内容n n房屋租赁合同主要条款：房屋租赁合同主要条款：n n1 1当事人姓名或名称及住所；当事人姓名或名称及住所；n n2 2房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况；房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况；n n3 3租赁用途；租赁用途；n n4 4交付日期；交付日期；n n5 5租赁期限；租赁期限；n n6 6租金及支付方式和期限租金及支付方式和期限n n7 7房屋的使用要求和修缮责任；房屋的使用要求和修缮责任；n n8 8返还时房屋的状态；返还时房屋的状态；n n9 9违约责任；违约责任；n n1010当事人约定的其他条款。当事人约定的其他条款。
18、3.4 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同n n3.4.13.4.1房屋抵押的基本流程房屋抵押的基本流程房屋抵押的基本流程房屋抵押的基本流程n n房地产抵押：房地产抵押：n n指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。n n房地产抵押可以分：房地产抵押可以分：n n土地使用权抵押土地使用权抵押n n建设工程抵押建设工程抵押n n预购商品房期权抵押预购商品房期权抵押n n现房抵押四种类型现房抵押四种类型3.4.1.1土地使用权抵押流程土地使用
19、权抵押流程n n土地使用权抵押的一般流程为：土地使用权抵押的一般流程为：n n1 1、债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵、债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。n n2 2、抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同）、抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。，将依法取得的土地使用权设定抵押。n n3 3、将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料、将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到登记机关办理抵押登记。到登记机关办理抵押登记。n n4
20、 4、领取房地产的他项权利证明及经注记的权属证书。、领取房地产的他项权利证明及经注记的权属证书。n n5 5、债务履行完毕，抵押双方向登记机关申请办理抵押注、债务履行完毕，抵押双方向登记机关申请办理抵押注销手续。销手续。3.4.1.2建设工程抵押流程建设工程抵押流程n n建设工程抵押的一般流程是：建设工程抵押的一般流程是：n n1 1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。这还需要抵押人符合以下条件：地使用权作担保。这还需要抵押人符合以下条件：n n2 2、签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，、签订抵押合同
21、，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处理抵押物。当债务不能履行时，抵押权人有权依法处理抵押物。n n3 3、持债务合同，抵押合同及房地产权利证书，建设工程规、持债务合同，抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到登记机关办理抵押登记。划许可证等有关资料到登记机关办理抵押登记。n n4 4、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取经注记、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证；的建设工程规划许可证；n n5 5、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用
22、权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。理注销抵押手续。3.4.1.3预购商品房期权抵押流程预购商品房期权抵押流程n n预购商品房期权的基本流程是：预购商品房期权的基本流程是：n n1 1、商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合、商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，并交付部分房价款；同，并交付部分房价款；n n2 2、持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。、持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。n n3 3、抵押权人与抵押人签订抵押合同。、抵押权人与抵押人签订抵押合同。n n4 4、，抵押双方
23、持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的、，抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的预售合同，到房地产登记机关办理抵押登记。预售合同，到房地产登记机关办理抵押登记。n n5 5、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取已注记、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取已注记的预售合同。的预售合同。n n6 6、债务履行完毕或贷款已清偿，抵押双方持注销抵押申请、债务履行完毕或贷款已清偿，抵押双方持注销抵押申请书，他项权利证明及已注记的预售合同到房地产登记机关书，他项权利证明及已注记的预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。办理注销抵押登记手续。3.4.1.4现房抵押流程现房抵押流程
24、n n第一步，债务合同成立。债务人或第三人将自己依法拥有的第一步，债务合同成立。债务人或第三人将自己依法拥有的房地产作担保。房地产作担保。n n第二步，签订抵押合同。第二步，签订抵押合同。n n第三步，抵押双方持抵押合同，权利证书到登记机构办理抵第三步，抵押双方持抵押合同，权利证书到登记机构办理抵押登记手续。如贷款购买商品房的，可在申请办理交易登记押登记手续。如贷款购买商品房的，可在申请办理交易登记的同时申请办理抵押登记手续。的同时申请办理抵押登记手续。n n第四步，抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人保管已第四步，抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人保管已注记的房地产权利证书；注记的房地
25、产权利证书；n n第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、他权第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、他权利证书及已注记的权利证书到房地产登记机关办理注销手续。利证书及已注记的权利证书到房地产登记机关办理注销手续。3.4.2房屋抵押合同房屋抵押合同n n3.4.2.13.4.2.1房地产抵押合同的特征房地产抵押合同的特征房地产抵押合同的特征房地产抵押合同的特征n n1 1房地产抵押合同是从合同。房地产抵押合同是从合同。n n2 2房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在；存在；n n3 3房地产抵押合同所设立的抵押权是一种
26、他物权；房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权；n n4 4房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权；有、使用、受益权；n n5 5房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；n n6 6抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。3.4.2.2房地产抵押合同的内容房地产抵押合同的内容n n1抵押人和抵押权人姓名或名称、住所；n n2抵押物的坐落、用途、面积、价值、四至范围；n n3被担保的主债权的种类、数额；n n4债务人履行债务的期限；n n
27、5抵押担保的债权范围；n n6抵押当事人约定的其他事项。3.4.2.3房地产抵押合同的成立房地产抵押合同的成立n n房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记n n抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效3.5 实训项目与练习实训项目与练习n n3.5.1房屋预购合同的签订房屋预购合同的签订n n3.5.1.13.5.1.1合同签订前的审查合同签订前的审查合同签订前的审查合同签订前的审查n n3.5.1.23.5.1.2商品房认购书或意向书的签订商品房认购书或意向书的签订商品房认购书或意向书的签订商品房认购书或意向书的签订n n3.5.1.33.5.1.3合同的签订合同的签订合同的签订合同的签订3.5.2 实训练习实训练习n n房屋租赁合同的签订房屋租赁合同的签订
