《《纳税筹划案例》PPT课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《纳税筹划案例》PPT课件.ppt（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发企业土地增房地产开发企业土地增 值税纳税筹划案例分析值税纳税筹划案例分析小组成员：邱霞、赵霞、胡霞、何明婕小组成员：邱霞、赵霞、胡霞、何明婕 曾子君、林欢、谭梅、覃玥曾子君、林欢、谭梅、覃玥所谓临界点，就是指各个税种所谓临界点，就是指各个税种的的“纳税纳税”与与“不纳税不纳税”、“多纳多纳”与与“少纳少纳”的一个分界点。的一个分界点。纳税人建造普通标准住宅出售，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的增值额未超过扣除项目金额的20%20%的，的，免征土地增值税；增值额超过扣除免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额项目金额20%20%的，应就其全部增值额的，应就其全部增值
2、额按规定计税。按规定计税。 “20%20%的增值额的增值额”就就是是 “临界点临界点”。“临界点临界点”筹划法筹划法 案例：案例： 某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，20122012年年3 3月月2 2日，出售普通住宅用房一幢，总面积日，出售普通住宅用房一幢，总面积91009100平方米，平均销价平方米，平均销价20302030元元/ /平方米，售价总额为平方米，售价总额为1847.31847.3万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金200200万元，万元， 房地房地产开发成本产开发成本900900万元，利息费用为万元，利息费用为
3、100100万元，其中万元，其中4040万万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为税率为7%7%、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%3%。当地省级人民政。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 10% 。土地增值税税率表土地增值税税率表档次档次级级 距距税率税率速算扣除系数速算扣除系数税额计算公式税额计算公式1增值额未超过扣除项目金增值额未超过扣除项目金额额50%50%的部分的部分30%0增值额增值额30%30%2增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%，未超过，未
4、超过100%100%的部分的部分40%5%增值额增值额 40%-40%-扣扣除项目金额除项目金额5%5%3增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%，未超过，未超过200%200%的部分的部分50%15%增值额增值额50%-50%-扣除扣除项目金额项目金额15%15%4增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%200%的部分的部分60%35%增值额增值额60%-60%-扣除扣除项目金额项目金额35%35% 税法相关规定税法相关规定房地产开发企业的扣除项目包括：取得土地使房地产开发企业的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；用权所支付的金额；
5、开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。财政部规定的其他扣除项目。同时，财政部规定对从事房地产开发的纳税人同时，财政部规定对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加记产开发成本之和，加记20%20%扣除。扣除。纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，息支出，并能提供金融机构的贷款证明
6、的，允许扣除的房地产开发费用为：利息允许扣除的房地产开发费用为：利息+ +（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地产房地产开发成本）开发成本）5%5%以内（最高不超过按商业以内（最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）银行同类同期贷款利率计算的金额）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额+ +房地产开发成房地产开发成本）本） 10%10%以内
7、以内筹划前筹划前: :转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.31847.3万元；万元；允许扣除的税金允许扣除的税金 1847.3 1847.3 5%5%（1 17%7%3%3%）101.60101.60（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+200+900+（200+900200+900）10%+10%+（200+900200+900） 20%+101.60 20%+101.601531.61531.6（万元）（万元）增值额增值额= 1847.3 - 1531.6 = 315.7= 1847.3 - 1531.6 = 315.7（万元）（万元）增值率增值率= 3
8、15.7 / 1531.6 = 20.06% 50%= 315.7 / 1531.6 = 20.06% 50%应纳土地增值税额应纳土地增值税额=315.7=315.730% = 94.71(30% = 94.71(万元万元) )；实际盈利金额实际盈利金额= =收入成本费用税金收入成本费用税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71= 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99( =450.99(万元万元) ) 假设该公司将房价适当调低，由每平方米假设该公司将房价适当调低，由每平方米20302030元，降到每平方米元，降到每平方米197
9、81978元，则售价总额为元，则售价总额为18001800万元，其万元，其他资料不变。他资料不变。 允许扣除的税金允许扣除的税金180018005%5%（1 17%7%3%3%）9999（万元）（万元） 扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+99200+900+110+220+9915291529（万元）（万元） 增值额增值额271271万元，增值率为万元，增值率为17.72%17.72% 实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=4991800-200-900-100-99=499万元万元筹划办法：筹划办法：结论：结论： 虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347.3万万元，但实际税后收益反而比原来元，但实际税后收益反而比原来增加了增加了48.0148.01万元。万元。
