第十章 房地产投资风险

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1、房地产金融与投资分析房地产金融与投资分析周天建周天建中国矿业大学土地资源管理系中国矿业大学土地资源管理系二二一三年四月一三年四月School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学Chp10 房地产投资风险房地产投资风险什么是房

2、地产投资风险？什么是房地产投资风险？房地产投资面临哪些风险？房地产投资面临哪些风险？如何评价房地产投资风险？如何评价房地产投资风险？房地产投资风险如何管理和控制房地产投资风险如何管理和控制？School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学Chp10 房地产投资风险房地产投资风险10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述10-2 房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法10-3 敏感性分析法敏感性分析法10-4 概

3、率分析法概率分析法10-5 风险管理和控制风险管理和控制一、房地产投资风险的定义一、房地产投资风险的定义1、风险风险的定的定义义 所所谓风险谓风险，是指某一事件，是指某一事件发发生的生的不确定性以及不确定性以及这这种不确定性种不确定性所所导导致致结结果的果的综综合效合效应应。 有关有关风险风险的概念有很多，一般常用的定的概念有很多，一般常用的定义义方式有以下四种：方式有以下四种： （1）损损失失发发生的可能性；生的可能性； （2）预预期收益不能期收益不能实现实现的可能性；的可能性； （3）预预期收益和期收益和实际实际收益之收益之间间的方差；的方差； （4）投）投资资者者预预期收益率不能期收益率

4、不能实现实现的概率。（房地的概率。（房地产产投投资风险资风险）School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述一、房地产投资风险的定义一、房地产投资风险的定义1、风险风险的定的定义义 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿

5、业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述一、房地一、房地产产投投资风险资风险的定的定义义2、风险风险和收益之和收益之间间的关系的关系 如果一投如果一投资项资项目目为为零零风险风险，则则其其收益就是确定的。收益就是确定的。而投而投资资者之所以会者之所以会选择选择有有风险风险的的项项目，是因目，是因为为其其预预期收益有可能大于期收益有可能大于零零风险项风险项目的收益目的收益。这这种种超出零超出零风险风险利率所利率所获获得的得的额额外收益外收益通通常被称作常被称作风险报风险报酬。酬。 一般来一般来说说，投，投资项资项目的目的风险风险越高越高，投，投资资者所要求的者所要求的预预期收期收益就

6、越大益就越大，当然其，当然其预预期收益不能期收益不能实现实现的概率也越大。的概率也越大。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述一、房地一、房地产产投投资风险资风险的定的定义义3、风险风险和不确定性之和不确定性之间间的关系的关系 一般意一般意义义上来上来说说，风险风险和不确定性之和不确定性之间间的主要区的主要区别别在于在于预预期期结结果的概率分布是否可知或可估果的概率分布是否可知

7、或可估计计。若若结结果的概率分布是可果的概率分布是可知或可估知或可估计计，则则称称为风险为风险，反之，反之则则称称为为不确定性。不确定性。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述二、房地二、房地产产投投资风险资风险的分的分类类 房地产投资风险的分类方法有很多。根据项目的资产和债务房地产投资风险的分类方法有很多。根据项目的资产和债务情况，可以将房地产投资风险分为情况，可以将房地产投

8、资风险分为经营风险和财务风险经营风险和财务风险 。1、经营风险经营风险（business risk） 所所谓经营风险谓经营风险是指，由于房地是指，由于房地产产投投资项资项目的目的经营问题经营问题造成造成的的预预期收益无法期收益无法实现实现的可能性或的可能性或预预期期经营经营成果的不确定性成果的不确定性，即，即所要求的所要求的总总投投资资内部收益率（内部收益率（IRRTC）无法）无法实现实现的可能性。的可能性。 可分可分为为静静态风险态风险和和动态风险动态风险。静。静态风险态风险是指由自然灾害引是指由自然灾害引起的无起的无规规律的律的不在投不在投资资者可控范者可控范围围之内之内的的损损失。失。动

9、态风险动态风险既可既可以以为为投投资带资带来收益又可能造成来收益又可能造成损损失，失，投投资资者无法完全控制。者无法完全控制。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述二、房地二、房地产产投投资风险资风险的分的分类类2、财务风险财务风险(financial risk) 财务风险财务风险是指由是指由债务债务融融资资所所导导致的致的风险风险，即由于投，即由于投资资者无者无力力应对债务应

10、对债务融融资资造成的复造成的复杂杂的的财务财务状况而状况而导导致致预预期的期的股本内部股本内部收益率（收益率（IRRE）无法）无法实现实现的可能性。的可能性。负债负债比率比率 由于由于财务风险财务风险主要是由内部或外部因素所引起的主要是由内部或外部因素所引起的现现金流金流动动性或性或偿偿付付问题问题，因此可将其分成内部，因此可将其分成内部财务风险财务风险和外部和外部财务风险财务风险两两类类。内部。内部财务风险财务风险是指是指项项目不能目不能产产生足生足够现够现金金偿还偿还每月或每每月或每年年债务债务所所导导致的致的风险风险。外部。外部财务风险财务风险投投资资者在者在资资本市本市场场或其他或其他

11、外部外部资资源（源（银银行行贷贷款、股款、股权权投投资资等）中等）中获获取取资资金的能力有关。金的能力有关。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述二、房地二、房地产产投投资风险资风险的分的分类类 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Tec

12、hnology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述资产资产经营风险经营风险风险风险债务债务/权益权益财务风险财务风险内部内部外部外部静态静态动态动态二、房地二、房地产产投投资风险资风险的分的分类类3、系、系统风险统风险（Systematic Risk）和非系）和非系统风险统风险（Unsystematic Risk） 可以根据可以根据风险风险是否影响到市是否影响到市场场内所有的投内所有的投资项资项目，能否由目，能否由投投资资者者设设法避免或消除法避免或消除，将房地，将房地产产投投资风险资风险分分为为系系统风险统风险（Systematic Risk）和非系）和非系统风险统风

13、险（Unsystematic Risk）。）。 系系统风险统风险是指是指对对整个市整个市场场内所有投内所有投资项资项目目产产生影响生影响，投，投资资者无法避免或消除的者无法避免或消除的风险风险；非系；非系统风险统风险是指只是指只对对市市场场内个内个别项别项目目产产生的影响生的影响，可以由投，可以由投资资者者设设法避免或通法避免或通过过投投资组资组合方法消合方法消除的除的风险风险。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-

14、1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述二、房地二、房地产产投投资风险资风险的分的分类类3、系、系统风险统风险（Systematic Risk）和非系）和非系统风险统风险（Unsystematic Risk）系系统风险统风险主要包括：主要包括： 市市场场供求供求风险风险。市。市场场供求供求风险风险是指投是指投资资所在地区房地所在地区房地产产市市场场供求关系的供求关系的变变化化给给投投资资者者带带来的来的风险风险。 通通货货膨膨胀风险胀风险，也称，也称为购买为购买力力风险风险。是指投。是指投资资完成后所收完成后所收回的回的资资金与投入的金与投入的资资金相比金相比购买购买力降低力降低给给投投资资者

15、者带带来的来的风险风险。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述二、房地二、房地产产投投资风险资风险的分的分类类3、系、系统风险统风险（Systematic Risk）和非系）和非系统风险统风险（Unsystematic Risk）系系统风险统风险主要包括：主要包括： 周期周期风险风险。周期。周期风险风险是指是指房地房地产业产业的周期波的周期波动动给给投投资资者者带带来的来的风险

16、风险。 政策性政策性风险风险。由于房地。由于房地产业产业与国家与国家经济紧经济紧密相关，因此在密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。很大程度上受到政府的控制。 利率利率风险风险。利率。利率风险风险是指利率的是指利率的变变化化对对房地房地产产市市场场的影响的影响和可能和可能给给投投资资者者带带来的来的损损失。失。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述二、房地二、房地产产投投资风

17、险资风险的分的分类类3、系、系统风险统风险（Systematic Risk）和非系）和非系统风险统风险（Unsystematic Risk）非系非系统风险统风险主要包括：主要包括： 管理管理风险风险。是指由于。是指由于房地房地产产投投资资者管理不善者管理不善而造成而造成损损失的失的风险风险。主要包括：投。主要包括：投资资者不能者不能胜胜任任经营经营管理工作；信息管理工作；信息匮匮乏；乏；决策失决策失误误；不能；不能处处理好各种合同关系；理好各种合同关系；违违章或章或违违法等。法等。 财务风险财务风险。财务风险财务风险是指由于是指由于投投资资者者举债经营举债经营而而产产生的不生的不能履行能履行债

18、务义务债务义务或不能及或不能及时获时获得得贷贷款的款的风险风险。 其它其它风险风险：主要包括合同：主要包括合同风险风险、自然、自然风险风险等。等。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述二、房地二、房地产产投投资风险资风险的的测测量方法量方法（一）初步分析法（一）初步分析法w1、初步、初步财务财务可行性分析。可行性分析。w2、现现金流分析法。金流分析法。w3、内部收益率分解法。、

19、内部收益率分解法。w4、风险风险吸收分析法。吸收分析法。（二）敏感性分析法（二）敏感性分析法（三）概率分析法。主要包括：（三）概率分析法。主要包括：w1、蒙特卡洛分析法。、蒙特卡洛分析法。w2、简简化概率分析法。化概率分析法。 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述一、初步一、初步财务财务分析方法分析方法（一）方法概述（一）方法概述 1、抵押常数（、抵押常数（mortgage

20、constant, K），每年），每年还贷额还贷额贷贷款款总额总额 2、偿债偿债能力比率（能力比率（debt coverage ratio, DCR），），净经营净经营收人收人还贷额还贷额，一般，一般项项目目偿债偿债比率在比率在1.31.5 3、盈、盈亏亏平衡率（平衡率（the break-even ratio） 盈盈亏亏平衡率等于平衡率等于（经营经营成本成本+还贷额还贷额）/潜在潜在总总收入收入，盈，盈亏亏平衡平衡率越高，率越高，项项目目风险风险就越大。一般来就越大。一般来说说，盈盈亏亏平衡率高于平衡率高于82%的的项项目，投目，投资资者需要慎重考者需要慎重考虑虑。School of Env

21、ironment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2 房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法一、初步一、初步财务财务分析方法分析方法（一）方法概述（一）方法概述 4、投、投资资回回报报率率 投投资资回回报报率一般可以分率一般可以分为为两种，一是两种，一是总总投投资资回回报报率，等于率，等于净经营净经营收入收入/总总投投资资；二是股本回；二是股本回报报率，等于率，等于现现金流量金流量/股本投股本投资资。 5、财务财务杠杆杠杆 所所谓财务谓

22、财务杠杆，是指杠杆，是指债务债务融融资资的使用程度。当的使用程度。当总总投投资资当当总总投投资资回回报报率小于抵押常数率小于抵押常数时时，即，即项项目整个投目整个投资资的的产产出率小于出率小于贷贷款成本增加款成本增加率，率，财务财务杠杆就是消极的，同杠杆就是消极的，同时时股本回股本回报报率也会小于率也会小于总总投投资资回回报报率。率。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的

23、初步测量方法一、初步一、初步财务财务分析方法分析方法（二）案例分析（二）案例分析 假假设设A公寓公寓拥拥有有30个出租个出租单单位，房位，房龄龄12年，售价年，售价1800万元。一万元。一投投资资者自有者自有资资金投入金投入360万元，万元，贷贷款款1440万元，按万元，按9.25年利率，年利率，28年年贷贷款期款期计计算，年抵押常数（算，年抵押常数（K）为为l0。则则其其经营现经营现金流量金流量见见下表：下表：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Tec

24、hnology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法一、初步一、初步财务财务分析方法分析方法（二）案例分析（二）案例分析 偿债偿债能力比率能力比率162660014400001.13。一般来。一般来说说，项项目的目的偿债偿债能力比率在能力比率在1.3-1.5之之间间，因此，因此该项该项目的目的偿债偿债能力比率相能力比率相对对偏低偏低，其，其风险风险相相应较应较大。大。 盈盈亏亏平衡率平衡率(1525000+l 440000)338880087.5%。表明如。表明如果空置率超果空置率超过过12.5%，项项目目净经营净经营收入将不能覆盖需收入将不能覆盖需还贷

25、额还贷额，从而，从而造成更大造成更大风险风险。与一般。与一般项项目要求的盈目要求的盈亏亏平衡率水平平衡率水平（低于（低于82）相比，相比，A公寓的此公寓的此项项指指标标偏高，同偏高，同样样表明其表明其风险较风险较大。大。 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法一、初步一、初步财务财务分析方法分析方法（二）案例分析（二）案例分析 总总投投资资回回报报率率l 62

26、6600180000009.04； 股本回股本回报报率率18660036000005.18。 由于其抵押常数由于其抵押常数为为10，该项该项目的目的总总投投资资回回报报率小于率小于纸纸押常押常数。股本回数。股本回报报率小于抵押常数，且股本回率小于抵押常数，且股本回报报率小于率小于总总投投资资回回报报率率，这这表明表明A公寓的公寓的财务财务杠杆是消极的杠杆是消极的，因此从各，因此从各项评项评价指价指标标来看，来看，这这一一项项目的投目的投资风险较资风险较大，大，对对投投资资者的吸引力很小，除非可以提者的吸引力很小，除非可以提高其租金收入或减少高其租金收入或减少经营经营成本。成本。School o

27、f Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法二、现现金流分析法金流分析法（一）方法概述（一）方法概述 与初步财务可行性分析法不同，现金流分析方法主要是与初步财务可行性分析法不同，现金流分析方法主要是对项对项目各年的评价指标目各年的评价指标进行分析。进行分析。 这些评价指标主要包括：这些评价指标主要包括：偿债能力比率、盈亏平衡比率、年偿债能力比率、盈亏平衡比率、年末贷款余额占初始投资

28、比率以及年末贷款余额占年末物业价值比末贷款余额占初始投资比率以及年末贷款余额占年末物业价值比率等率等，称为风险比率。，称为风险比率。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法二、现现金流分析法金流分析法（二）案例分析（二）案例分析（P263-265） B项项目目总总价格价格为为l000000元，其中元，其中贷贷款款额为额为825000元，元，贷贷款利率款利率0.0

29、75，贷贷款期限款期限28年，抵押常数年，抵押常数为为0.0855，则预计则预计其每年其每年现现金金流量、流量、债务债务情况及情况及风险风险比率分比率分别为别为下列三个表所示：下列三个表所示：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法二、现现金流分析法金流分析法（二）案例分析（二）案例分析School of Environment Sciences & Spati

30、al Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法二、现现金流分析法金流分析法（二）案例分析（二）案例分析School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法二、现现金流分析法金流分析法（二）案例分析（二）案例分析（P263-

31、265） School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法二、现现金流分析法金流分析法（二）案例分析（二）案例分析（P263-265） School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的

32、初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法二、现现金流分析法金流分析法（二）案例分析（二）案例分析（P263-265） School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法三、内部收益率分解法三、内部收益率分解法（一）方法概述（一）方法概述 内部收益率分解法的基本原理是分别给予各收益构成不同的内部收益率分解法的基本原理是分别给予各收益构成不同的风险权重，通过风险权重，通过对内

33、部收益率进行分解对内部收益率进行分解，可以确定某一特定项目，可以确定某一特定项目的预期收益构成是否能够达到投资目标。的预期收益构成是否能够达到投资目标。 投资回报一般可以分成三部分：投资回报一般可以分成三部分：年现金流量、所得税减免和年现金流量、所得税减免和销售现金收入。销售现金收入。 利用此种分析方法，可以将内部收益率分解成不同部分，从利用此种分析方法，可以将内部收益率分解成不同部分，从而而进行风险分析进行风险分析。投资收益分层越细化，该种方法对投资风险的。投资收益分层越细化，该种方法对投资风险的把握就越精准。把握就越精准。School of Environment Sciences & S

34、patial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2 房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法三、内部收益率分解法三、内部收益率分解法（二）案例分析（二）案例分析 下表中列出了下表中列出了C项项目的内部收益率的分解目的内部收益率的分解结结果。果。该项该项目的股目的股本内部收益率本内部收益率为为18.5%，经简经简易分解，将收益折易分解，将收益折现现，可以得出，可以得出总现总现金收益金收益（等于原始股本回收（等于原始股本回收+贷贷款款偿还额偿还额+预预期期净净增增值值）占整个内占整

35、个内部收益率的部收益率的69.9，其中，原始股本回收占到，其中，原始股本回收占到51%，通，通过偿还贷过偿还贷款款收回的股本占收回的股本占5.5，预预期期净净增增值值占占13.4。分解分解结结果果显显示示项项目的目的总销总销售售现现金收益所占比例金收益所占比例较较大大，表明了投，表明了投资资收益受收益受项项目的目的销销售价售价格因素影响格因素影响较较大，大，同同时对时对整体收益的相关整体收益的相关风险风险也也较较大。大。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining &

36、 Technology 中国矿业大学10-2 房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法三、内部收益率分解法三、内部收益率分解法（二）案例分析（二）案例分析 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2 房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法四、四、风险风险吸收分析法吸收分析法（一）方法概述（一）方法概述 风险风险吸收分析法需要吸收分析法需要计计算算项项目的目的风险风险吸收率吸收率（ris

37、k absorption ratio）。）。 这这一比率表明了一投一比率表明了一投资资者可接受者可接受项项目所能吸收的目所能吸收的风险风险数量。数量。该该方法基于方法基于净现值净现值年金（年金（annualized net present value, ANPV）的）的概念。概念。净现值净现值年金决定了每年的年金决定了每年的现现金流量可以减少的最大量金流量可以减少的最大量（净净现值现值不得不得为负为负）。）。风险风险吸收率等于吸收率等于股本股本现现金流的金流的净现值净现值年金年金除以除以原始股本投原始股本投资额资额。School of Environment Sciences & Spatia

38、l Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2 房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法四、四、风险风险吸收分析法吸收分析法（一）方法概述（一）方法概述 该该比率表明了比率表明了每一元投每一元投资资吸收吸收风险风险的能力的能力，常用来，常用来比比较较不同不同规规模的模的项项目目。在其他。在其他风险风险和收益等条件相等的前提下，和收益等条件相等的前提下，应选择风应选择风险险吸收能力吸收能力强强的的项项目。目。风险风险吸收率越高，吸收率越高，项项目的目的风险风险吸收能力就吸收能力就越越强

39、强。（二）案例分析（二）案例分析 D项项目股本目股本现现金流量金流量见见下表，投下表，投资资者者对对于于该项该项目要求的内部收目要求的内部收益率益率为为15，这这一一贴现贴现率下的率下的5年期年金年期年金现值现值因子因子为为3.352，将，将净现净现值值（7810）除以）除以5年期年金年期年金现值现值因子（因子（3.352），得到），得到该项该项目的目的净现净现School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-2 房地产投资风险

40、的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法四、四、风险风险吸收分析法吸收分析法（二）案例分析（二）案例分析年金年金为为2330元（元（78103.3522330）。）。这这就表示就表示只要只要该该投投资项资项目目每年的每年的现现金流出不超金流出不超过过2330元元，该项该项目就是可接受的。本例目就是可接受的。本例项项目目的的风险风险吸收率吸收率为为净现值净现值年金年金除以原始股本投除以原始股本投资额资额，即，即2330250000.093。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University o

41、f Mining & Technology 中国矿业大学10-2 房地产投资风险的初步测量方法房地产投资风险的初步测量方法一、敏感性分析法概述一、敏感性分析法概述 在在项项目的整个投目的整个投资资周期内会有周期内会有许许多不确定因素多不确定因素对对其收益其收益产产生生影响，敏感性分析就是用来分析投影响，敏感性分析就是用来分析投资资决策中决策中这这些不确定因素影响些不确定因素影响程度的方法。程度的方法。 通通过该过该方法，可以分析初步可行性分析和方法，可以分析初步可行性分析和现现金流金流贴现贴现模型中模型中各自各自变变量即量即不确定因素的不确定因素的变变化如何影响化如何影响项项目决策指目决策指标

42、标。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-3 敏感性分析法敏感性分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学房地产投资敏感性分析的步骤房地产投资敏感性分析的步骤： 1、选择经济评价指标。进行敏感性分析时，应选择最能反映项目、选择经济评价指标。进行

43、敏感性分析时，应选择最能反映项目经济效益的指标作为分析对象，房地产投资项目的敏感性分析可以围绕经济效益的指标作为分析对象，房地产投资项目的敏感性分析可以围绕内部收益率、净现值、投资回收期、投资利润率内部收益率、净现值、投资回收期、投资利润率等经济指标进行。等经济指标进行。 2、选择不确定性因素（敏感因素）并确定其变化范围。、选择不确定性因素（敏感因素）并确定其变化范围。 不确定因素的特点通常有两个：不确定因素的特点通常有两个：一是因素在可能变动的范围内的变一是因素在可能变动的范围内的变动结果将会比较强烈的影响经济评价指标；二是因素变动的可能性大，动结果将会比较强烈的影响经济评价指标；二是因素变

44、动的可能性大，并且其变动将很有可能对造成不利的影响。并且其变动将很有可能对造成不利的影响。10-3 敏感性分析法敏感性分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 对于房地产项目来说，在项目不同的阶段应该选择不同的不确定对于房地产项目来说，在项目不同的阶段应该选择不同的不确定性因素。如在获取土地使用权阶段，主要的因素有性因素。如在获取土地使用权阶段，主要的因素有土地的区位、土地土地的区位、土地取得费、土地开发费、容积率限制

45、取得费、土地开发费、容积率限制等；在开发建设阶段，主要的因素等；在开发建设阶段，主要的因素有有建设期、建安费用、建筑面积建设期、建安费用、建筑面积等；在经营阶段，主要的因素有等；在经营阶段，主要的因素有租售租售价格、出租期、出租率或空置率、基准收益率或折现率、税金等价格、出租期、出租率或空置率、基准收益率或折现率、税金等。 确定不确定因素的变动范围的方法是根据房地产业的统计资料、确定不确定因素的变动范围的方法是根据房地产业的统计资料、房地产企业的生产经营资料、专家的经验和市场调查的结果作出综合房地产企业的生产经营资料、专家的经验和市场调查的结果作出综合性的估计。性的估计。10-3 敏感性分析法

46、敏感性分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 3、计算各不确定因素变动使评价指标变动的数量效果。首先，、计算各不确定因素变动使评价指标变动的数量效果。首先，对某特定因素设定变动数量或幅度（如对某特定因素设定变动数量或幅度（如10、5、0、5、10），在其他因素固定不变的条件下，），在其他因素固定不变的条件下，计算该特定因素变动后各经计算该特定因素变动后各经济评价指标的变动结果。济评价指标的变动结果。其次，对其他不确定

47、因素的每一变动重复以其次，对其他不确定因素的每一变动重复以上计算，并将计算结果利用上计算，并将计算结果利用Excel做成表或图形，这样便得到了用于做成表或图形，这样便得到了用于显示显示评价指标对因素变动敏感程度的数据资料。评价指标对因素变动敏感程度的数据资料。 4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进一步的分析。根据上述计算结果，可以查明每种因素的变化对评价进一步的分析。根据上述计算结果，可以查明每种因素的变化对评价指标的影响程度，那些指标的影响程度，那些有较小变化便会较大地影响评价指标的因素有较小变化便会较大地影响评价指

48、标的因素，就可以确定为该项目的敏感因素。就可以确定为该项目的敏感因素。 敏感性分析的方法包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。敏感性分析的方法包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。10-3 敏感性分析法敏感性分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 例题：例题：若某房地产项目经过综合分析、预测，确定影响该项目经若某房地产项目经过综合分析、预测，确定影响该项目经济评价指标的不确定性因素主要有济评价指标的不确定性因素主

49、要有售房价格、建设投资、经营成本、售房价格、建设投资、经营成本、租金价格租金价格四个因素，各不确定性因素均在四个因素，各不确定性因素均在10的范围内变动。根据的范围内变动。根据系列财务基础计算表，经过计算并逐一调整，得到下表。假设基准收系列财务基础计算表，经过计算并逐一调整，得到下表。假设基准收益率益率12。（单变量敏感性分析）。（单变量敏感性分析）10-3 敏感性分析法敏感性分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学

50、由表中可看出，各因素的变化都不同程度地影响净现值、内部由表中可看出，各因素的变化都不同程度地影响净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标值，其中，收益率、投资回收期等经济指标值，其中，财务内部收益率对售房价财务内部收益率对售房价格和建设投资因素的变化较为敏感，财务净现值对售房价格格和建设投资因素的变化较为敏感，财务净现值对售房价格和建设投和建设投资资因素的变化较为敏感。因素的变化较为敏感。 当变量变化范围为当变量变化范围为10，财务内部收益率均在，财务内部收益率均在15以上，大于以上，大于其基准收益率其基准收益率12，说明该项目总体上具有一定的抗风险能力。，说明该项目总体上具有一定的抗风险能力

51、。18.0410-3 敏感性分析法敏感性分析法一、蒙特卡洛分析法（了解）一、蒙特卡洛分析法（了解）（一）方法概述（一）方法概述 通通过过敏感性分析，投敏感性分析，投资资者者可以了解可以了解预预期收益可能的期收益可能的变变化范化范围围，但是无法得知不同的收益，但是无法得知不同的收益结结果果发发生的生的可能性有多大。可能性有多大。这这一一问题问题可以通可以通过过风险风险仿真分析仿真分析得以解决。得以解决。 若能若能够够确定各种确定各种变变量的量的变动变动情况，就可通情况，就可通过过风险风险仿真模型分仿真模型分析不同回析不同回报报率和流率和流动动比率比率发发生的概率，生的概率，这这种分析方法称种分析

52、方法称为为蒙特卡蒙特卡洛法（洛法（Monte Carlo）。）。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-4 概率分析法概率分析法一、蒙特卡洛分析法一、蒙特卡洛分析法（一）方法概述（一）方法概述 该该方法分析步方法分析步骤骤如下：如下： 首先，确定控制首先，确定控制变变量（量（单值单值估估计计）和不确定性）和不确定性变变量（概率估量（概率估计计）。）。对对于房地于房地产产投投资项资项目，常用的控制目，常用的控制变变量包括

53、：物量包括：物业业面面积积、股本投股本投资资比率、建筑物折旧和使用期限、比率、建筑物折旧和使用期限、现现行税制行税制结结构、投构、投资资期期、贷贷款款额额等；常用的不确定性等；常用的不确定性变变量包括：物量包括：物业业价价值值、租金、租金变变化、化、经营经营成本、成本、贷贷款期限等。款期限等。 其次，分析确定不确定性其次，分析确定不确定性变变量的量的变变化概率。化概率。 再次，控制再次，控制变变量数量数值值和不确定性和不确定性变变量量概率分布概率分布给给定之后定之后，可，可用蒙特卡洛分析法确定用蒙特卡洛分析法确定现现金流、回金流、回报报率等率等统计统计数据。数据。School of Envir

54、onment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-4 概率分析法概率分析法一、蒙特卡洛分析法一、蒙特卡洛分析法（二）案例分析（二）案例分析P270-272School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-4 概率分析法概率分析法二、二、简简化概率分析法化概率分析法 蒙特卡洛方法是一种十分复蒙特

55、卡洛方法是一种十分复杂杂的的风险风险分析方法，其分析方法，其缺点是需缺点是需要大量的、通常不存在的数据要大量的、通常不存在的数据作支持。作支持。 简简化概率分析法与蒙特卡洛和敏感性分析相近，但可以不需化概率分析法与蒙特卡洛和敏感性分析相近，但可以不需要大量数据就可要大量数据就可进进行行风险风险分析。分析。该该方法方法设设定了定了乐观乐观、一般、悲、一般、悲观观三种情况的三种情况的发发生概率，然后生概率，然后计计算算预预期收益等期收益等评评价指价指标标。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China Univer

56、sity of Mining & Technology 中国矿业大学10-4 概率分析法概率分析法二、二、简简化概率分析法化概率分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-4 概率分析法概率分析法期望值期望值School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学

57、 例题：例题：某房地产投资公司在一繁华地段投资一项物业，投资方案某房地产投资公司在一繁华地段投资一项物业，投资方案有：方案有：方案A投资兴建一幢高级公寓；方案投资兴建一幢高级公寓；方案B投资兴建一幢商业大厦。投资兴建一幢商业大厦。建成后，两种方案皆以出租方式经营。这两种投资方案的年净收益值建成后，两种方案皆以出租方式经营。这两种投资方案的年净收益值和市场情况如下表所示：和市场情况如下表所示：10-4 概率分析法概率分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining &

58、 Technology 中国矿业大学 方案方案A：收益期望值：收益期望值E(A)400.1300.8200.130(万元万元) 方案方案B：收益期望值：收益期望值E(B)500.3300.6100.134(万元万元) 根据公式根据公式 方案方案A 为：为：4.47 方案方案B 为：为：12 方案方案A期望值小，标准差小，收益少，风险小；方案期望值小，标准差小，收益少，风险小；方案B的期望值的期望值大，标准差大，同时风险也大。大，标准差大，同时风险也大。10-4 概率分析法概率分析法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测

59、绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学第二节 房地产投资不确定性分析 但但是是如如果果市市场场情情况况发发生生变变化化，方方案案A的的市市场场情情况况概概率率不不变变，但但是是方方案案B的的市市场场情情况况概概率率发发生生变变化化，分分别别为为0.2、0.6、0.2，此此时时再再计计算算期望值，计算结果如下表所示：期望值，计算结果如下表所示：此时方案此时方案B 为：为：8.94 两个方案收益期望值相等，方案两个方案收益期望值相等，方案B 较方案较方案A风险大，可选择风险大，可选择A方案。方案。对对于于理性的房地理性的房地产产投投资资者

60、者来来说说，投，投资时资时往往会考往往会考虑虑以下以下问题问题： 1、造成、造成损损失失风险风险的原因有哪些？的原因有哪些？ 2、这这些些风险风险是否可以被是否可以被规规避？避？ 3、存在的、存在的风险风险是否可以得以控制？是否可以得以控制？ 4、怎、怎样样才能尽量减少才能尽量减少损损失？失？ 5、是否需要将、是否需要将风险转风险转移？移？School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学10-5 风险管理和控制风险管理和控制一、一、

61、风险规风险规避避 风险规风险规避是最基本的避是最基本的风险风险管理方法。如果分析管理方法。如果分析发现发现物物业业的的预预期收益不能期收益不能补偿补偿所所带带来的来的风险风险，且，且经调经调整之后此整之后此问题问题不能得以解不能得以解决，投决，投资资者者应应放弃放弃该该投投资项资项目。目。 此外此外还应还应考考虑虑以下以下问题问题： 1、判断房地、判断房地产产周期，周期，规规避避动态经营风险动态经营风险。 2、避免特殊、避免特殊类类型物型物业业的投的投资资。 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China Un

62、iversity of Mining & Technology 中国矿业大学10-5 风险管理和控制风险管理和控制二、二、风险转风险转移移 所所谓风险转谓风险转移，是指投移，是指投资资者通者通过过各种手段将各种手段将风险转风险转移移给给其他其他主体。主体。 房地房地产产投投资项资项目的目的风险转风险转移方式主要有以下几种：移方式主要有以下几种： 1、通、通过过保保险转险转移移风险风险 2、通、通过过合作合作转转移移风险风险 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining

63、 & Technology 中国矿业大学10-5 风险管理和控制风险管理和控制三、三、风险风险降低降低 如果投如果投资资者不能将部分者不能将部分风险规风险规避或避或转转移，移，则则需尽量降低需尽量降低这这些些风险风险。可以采取以下方式：。可以采取以下方式： 1、加、加强强可行性研究。可行性研究。 （1）宏）宏观观可行性分析。（可行性分析。（2）微）微观观可行性分析。可行性分析。 2、改善、改善债务结债务结构。构。 3、加、加强强物物业业管理管理 4、进进行投行投资组资组合合School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院C

64、hina University of Mining & Technology 中国矿业大学10-5 风险管理和控制风险管理和控制School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学归纳小结归纳小结 1 、地、地产产投投资风险资风险定定义为义为投投资资者者预预期收益不能期收益不能实现实现的概率（或可的概率（或可能性）。能性）。这这一概率越大，意味着一概率越大，意味着风险风险越大。越大。 2、房地、房地产产投投资风险资风险的分的分类类方法有

65、很多。一般来方法有很多。一般来说说，根据，根据项项目的目的资产资产和和债务债务情况，可以将房地情况，可以将房地产产投投资风险资风险分分为经营风险为经营风险和和财务风险财务风险。经营风险经营风险可分可分为为静静态风险态风险和和动态风险动态风险。根据。根据风险风险是否影响到市是否影响到市场场内内所有的投所有的投资项资项目，能否由投目，能否由投资资者者设设法避免或消除，将房地法避免或消除，将房地产产投投资风资风险险分分为为系系统风险统风险（Systematic Risk）和非系）和非系统风险统风险（Unsystematic Risk）。系）。系统风险统风险主要包括：市主要包括：市场场供求供求风险风险

66、、通、通货货膨膨胀风险胀风险、周期、周期风险风险、政策性、政策性风险风险、利率、利率风险风险。非系。非系统风险统风险主要包括管理主要包括管理风险风险、财财务风险务风险、其它、其它风险风险（包括合同（包括合同风险风险、自然、自然风险风险等）。等）。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学归纳小结归纳小结 3、房地、房地产产投投资风险资风险的的测测量方法有初步分析法，包括初步量方法有初步分析法，包括初步财务财务可可行性分析、行性

67、分析、现现金流分析法、内部收益率分解法、金流分析法、内部收益率分解法、风险风险吸收分析法。吸收分析法。敏感性分析法。概率分析法包括蒙特卡洛分析法、敏感性分析法。概率分析法包括蒙特卡洛分析法、简简化概率分析法。化概率分析法。 4、初步、初步财务财务分析方法的主要分析方法的主要评评价指价指标标有抵押常数、有抵押常数、偿债偿债能力比能力比率、盈率、盈亏亏平衡率、投平衡率、投资资回回报报率、率、财务财务杠杆。杠杆。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Techno

68、logy 中国矿业大学归纳小结归纳小结 5、内部收益率分解法的基本原理是分、内部收益率分解法的基本原理是分别给别给予各收益构成不同的予各收益构成不同的风险权风险权重，通重，通过对过对内部收益率内部收益率进进行分解，可以确定某一特定行分解，可以确定某一特定项项目的目的预预期收益构成是否能期收益构成是否能够够达到投达到投资资目目标标。 6、投、投资资者所考者所考虑虑的上述的上述问题实际问题实际上就是上就是风险风险管理和控制的主要管理和控制的主要内容，内容，这对这对于投于投资资者来者来说说是极是极为为重要的。重要的。风险风险管理和控制主要包括管理和控制主要包括风险规风险规避、避、风险转风险转移和移和风险风险降低。降低。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学课后作业及思考课后作业及思考1、课课后思考：后思考： 何何谓风险谓风险？何？何谓经营风险谓经营风险？何？何谓财务风险谓财务风险？简简述述敏感性分析方法敏感性分析方法?简简述述Monte Carlo方法方法?房地房地产产投投资风资风险险管理和控制管理和控制应应从哪些方面入手？从哪些方面入手？