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1、美杜兰华庭价格方案美杜兰华庭价格方案v一、折实价单制定v二、帐面价单制定v三、低首期价单制定（买一成送一成）v四、价格走势和推售安排一、折实价单制定（毛坯均价一、折实价单制定（毛坯均价38003800元元/M/M2 2） 1 1、价单体系价单体系 第4层（住宅开始层）各单位单价：平面系数基价平面系数基价 5层以上各单位价格在第4层的基础上逐层加上逐层加上层差层差求得。注：A、B、C、D栋分别命名为房号按A、B、C、D。从左至右顺时针编定2 2、平面系数、平面系数朝向：景观：噪音：户型朝向：景观：噪音：户型 = 4.0: 2.5: 1.5: 2.0= 4.0: 2.5: 1.5: C 栋D栋B
2、栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布布中中路路 7 层住宅楼8 层住宅楼德兴城8层布吉吉学 美杜兰华庭周边情况示意图美杜兰华庭周边情况示意图（1 1）朝向系数（）朝向系数（4.04.0）：所有户型仅四种朝向）：所有户型仅四种朝向 东南正南西南正东东北正北客厅、主卧均朝东南客厅、主卧均朝正南客厅、主卧均朝西南客厅、主卧均朝正东客厅、主卧均朝东北客厅、主卧均朝正北(2)(2)景观系数（景观系数（2.5)2.5)：共四种典型景观：共四种典型景观 客厅、主卧均无遮挡，视野开阔 客厅、主卧均望布吉中学景客厅、主卧均有对视 客厅、主卧均被近距离遮挡2.5 1.5 1 （3 3）噪音系数（）噪音
3、系数（1.51.5）：共四类噪音）：共四类噪音 客厅、主卧均贴高架桥、贴马路 客厅、主卧稍离高架桥、马路 客厅、主卧不临高架桥，但贴马路 客厅、主卧均不临高架桥，不临马路0.0 0.5 （4 4）户型系数（）户型系数（2.02.0）：共四种户型）：共四种户型 有错层露台 无错层露台，但主卧、次卧采光、通风强 无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱 无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱，入户门对洗手间1.5 1 3. 层差 （1）跳差 A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对，B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊城遮挡。 v第2栋东面18楼以
4、下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡，另一半27楼以下被保安大厦遮挡。v第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被保安大厦遮挡。 美杜兰华庭周边情况示意图美杜兰华庭周边情况示意图C 栋D栋B 栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布布中中路路 7 层住宅楼8 层住宅楼德兴城8层布吉吉学（2）层差差价（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10楼以下层差为50元。（2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼层差为80元。（3
5、）为避免高层空置，25-34层层差为20元。3 3、价单控制、价单控制v（1）三栋最高单价11,000元；最低单价 8,000元v（2）三栋最高总价600,000元；最低总 价240,000元v（3）三栋20楼同层单价差1,500元二、帐面价单制定二、帐面价单制定（一）付款方式折扣（一）付款方式折扣付款方式 折扣 比率一次性付款 0.96折 5首期二成 （含三成以上） 0.97折 20首期一成（入伙前一成） 0.99折 15低首期（买一成送一成） 1.00折 60 综合折扣：综合折扣：0.9910.991 （二）优惠折扣（二）优惠折扣1、认购优惠认购期间给客户5%/套优惠预计解筹当天会成交约2
6、00套（15%） 则价单需分摊5%*15%=0.75%v2、解筹当天成交优惠1/套（逼定） 预计解筹当天会成交200套（15%） 则价单需再分摊1%*15%=0.15% v3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。优费折扣共计：v认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0. 15%）+整体预留（2%）=2.9%（三）帐面均价（带装修）（三）帐面均价（带装修）v9500/（付款折扣99.1%优惠折扣2.9%） =9500/96.2%=9875元/M2v选择不带装修：在带装修价单上-500元/M三、低首期（买一成送一成）价单制定三、低首期（买一成送一成）价单制定v1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价
7、： 9875/0.9=10972元/ M2 v2、选择不带装修套餐： 在低首期价单上-500/四、推售策略及价格走势四、推售策略及价格走势（一）推售策略（一）推售策略 1 1、解筹日推售安排：、解筹日推售安排：1+11+1投资增值计划投资增值计划原则：原则：（1 1）保证）保证A A单位有高成交量（预计单位有高成交量（预计150150套）套）（2 2）B B单位做为解筹后高成交量的储备（预计单位做为解筹后高成交量的储备（预计5050套）套） 预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则： A单位单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261个单位。
8、3栋02、11，即2列58个单位，共319个。vB单位：单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。 总计：总计：522个单位个单位。12月12日解筹12月18日公开发售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月单位见上1栋剩余单位春节3栋剩余单位2栋的40%单位12月13-12月18日12月19-05年2月套数 200套80套116套396套396套396套销售率达15达30%达60%达90%达100%n2、美杜兰华庭模拟销售累进表3、美杜兰华庭模拟销售走势图（二）价格策略（二）价格策略1
9、、价格走势分析（1）1+1增值投资计划流程A、B单位都认购只要A单位两套都不要 n1+1增值计划（可类推）增值计划（可类推）认筹时：交诚意金4000元,获VIP卡两张（A、B卡）,定购单位两套(A、B单位)，解筹时可以选择是否要B单位。解筹日（当天有抽奖活动）：如下A、B单位补足定金，均获3%折扣签定认购书，七日内签合同。A单位补足定金，享受3%折扣,签定认购书，七日内签合同。A单位签合同七天后，退回B单位涨价后现金差额2%)解筹七天后可退回两套单位诚意金，共4000元。解筹后第二天，所有认筹优惠及权利取消。即新客户无额外折扣（但可给暗点折扣2%）。公开发售日（7天后），客户按新价单（已涨2%
10、）成交，可享受2%暗点折扣。（2）1+1投资增值价格试算面积金额均价5%折扣后均价A单位14850.61139351802.84 9383.57 8914.40 B单位7585.8269313290.929137.22 8680.36 AB合计（532套）22436.43208665093.76 9300.28 8835.27 剩余单位32764.78315939188.12 9642.65 总计55201.21524604281.88 n2、美杜兰华庭价格走势分析表销售时段套数面积M2金额优惠后实收单价各时段价格调整2004年12月12日200836473898164.828835.27 优
11、惠50.95 2004年12月13至12月18461923.717506475.259100.32 优惠20.98 12月19至05年2月150627358228058.979282.33 无优惠1.00 05年3-4月25410622101557498.69560.80 增加31.03 2005年5月1425938.457911764.169752.02 增加21.02 05年6-9月39616561161500412.79752.02 价格不变1.00 05年10-11月1325520.253833470.919752.02 价格不变1.00 合计132055202524435845.49500.24 3、美杜兰华庭模拟价格走势图汇报完毕汇报完毕谢谢！谢谢！
