假设开发法假设开发法学习内容学习内容主要内容主要内容5.15.1假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理 5.25.2假设开发法的计算公式假设开发法的计算公式5.35.3各项费用的计算各项费用的计算5.45.4假设开发法的运用举例假设开发法的运用举例 （一）概念：（一）概念：假设开发法是将预测的估价对假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法 称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法本法的倒算法, ,举例说明土地拍卖出价举例说明土地拍卖出价））基本原理基本原理基本原理基本原理+ +概念概念+ +理论依据理论依据+ +适用对象适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理两者的主要区别是：成本法中的土地价格两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
是土地价格 基本原理基本原理基本原理基本原理+ +概念概念+ +理论依据理论依据+ +适用对象适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例（二）理论依据：（二）理论依据：预期原理预期原理（三）假设开发法适用的对象：（三）假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价n待开发的土地（生地、毛地、熟地）待开发的土地（生地、毛地、熟地） n在建工程在建工程 n可装修改造或可改变用途的旧房可装修改造或可改变用途的旧房 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理 （四）使用条件：（四）使用条件：u正确地判断房地产的最佳开发利用方式 u正确地预测未来开发完成后的房地产价值 u有良好的社会经济环境 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+ +使用条件使用条件+估价步骤计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理（（1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；（（2）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（（3）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；（（4）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（（5）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（（6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。
易的税费清单 （五）估价步骤：（五）估价步骤：基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+ +估价步骤估价步骤计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例n调查待开发房地产的基本情况调查待开发房地产的基本情况n选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式n估计开发经营期估计开发经营期n预测开发完成后的房地产价值预测开发完成后的房地产价值n估算各项成本费用（结算开发成本、管理估算各项成本费用（结算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买开发房地产应负担的税费）投资者购买开发房地产应负担的税费）n进行具体计算，求出待开发房地产的价值进行具体计算，求出待开发房地产的价值假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理 说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式 •在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。
无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据 •这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件 • 调查该类房地产的基本情况，主要包括以下调查该类房地产的基本情况，主要包括以下4个方面：个方面：（（1）弄清土地的位置：）弄清土地的位置： ①①土地所在城市的性质；土地所在城市的性质；②②土地所在城市内的区域的性质；土地所在城市内的区域的性质；③③具体的坐落状况具体的坐落状况 （（2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施配套程度；（为测算开发成本、费用等服务础设施配套程度；（为测算开发成本、费用等服务 ）（（3）弄清政府的规划限制；（包括弄清规定的用途、建筑高）弄清政府的规划限制；（包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用度、容积率等。
弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务方式服务 ）（（4）弄清将拥有的土地权利权利性质）弄清将拥有的土地权利权利性质(目前均为使用权目前均为使用权)、、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地规定等弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务产价值、租金等服务 ） •选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定要在城市规划许可的范围内选取•最重要的是要选择最佳的用途最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产• 例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓 。
假设开发法的其他用途假设开发法的其他用途• 假设开发法还大量用于房地产开发项目投资分析假设开假设开发法还大量用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场 • 可为房地产开发商提供下列可为房地产开发商提供下列3种数据种数据 ：•⒈⒈确定拟开发场地的最高价格确定拟开发场地的最高价格•⒉⒉确定开发项目的利润确定开发项目的利润•⒊⒊确定开发中可能出现的最高费用确定开发中可能出现的最高费用 （一）（一）最基本的公式最基本的公式 ：：基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例 1 1．计息方法（传统方法）．计息方法（传统方法） •待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－－开发成本－管理费用－投资利息投资利息－销售费用－－销售费用－销售税费－销售税费－开发利润开发利润－投资者购买待开发房地产－投资者购买待开发房地产应负担的税费应负担的税费 2 2．折现方法（现金流量法）．折现方法（现金流量法） •待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－－开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产应负担的税费•折现率包含利息率和利润率两部分折现率包含利息率和利润率两部分 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
因此，运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值但考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式：（1）采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；（2）采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的区别一、现金流量折现法和传统方法的区别•开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等所对应的时间开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等所对应的时间不同 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测 •传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。
而现金流量折现法要考虑各项支止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值（最终出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减是折算到估价时点上），然后再相加减 例如，评估一宗待开发土地2008年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2008年10月如果预测该宗土地2011年10月开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10％，则需将这5000万元折现到2008年10月即在2008年10月来看的房价实际为5000÷（1＋10％）3 3、利息和利润的表现不同、利息和利润的表现不同在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润）这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较 二、现金流量折现法和传统方法的优缺点二、现金流量折现法和传统方法的优缺点•现金流量折现法：现金流量折现法： 准确准确 较复杂较复杂•传统方法：传统方法： 粗略粗略 简单简单优先选用现金流量折现法。
三三、、要要想想提提高高现现金金流流量量法法评评估估的的精精度度，，具具体体需要注意需要注意3 3点：点：⒈⒈开发期和租售期开发期和租售期⒉⒉各项支出、收入发生的时刻各项支出、收入发生的时刻⒊⒊各项支出、收入发生的数额各项支出、收入发生的数额 （二）（二）各类估价对象的估价公式各类估价对象的估价公式 ：：基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例1 1．求生地价值的公式．求生地价值的公式 u（（1 1）适用于在生地上进行房屋建设的公式：）适用于在生地上进行房屋建设的公式： •生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费地应负担的税费 u（（2 2）适用于将生地开发成熟地的公式：）适用于将生地开发成熟地的公式： •生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费买生地应负担的税费 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式 基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例2 2．求毛地价值的公式．求毛地价值的公式 u（（1 1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： •毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费地应负担的税费 u（（2 2）适用于将毛地开发成熟地的公式：）适用于将毛地开发成熟地的公式： •毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费买毛地应负担的税费假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式 基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例 3 3．求熟地价值的公式．求熟地价值的公式 u熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费地应负担的税费 4 4．求在建工程价值的公式．求在建工程价值的公式 u在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费负担的税费 5 5．求旧房价值的公式．求旧房价值的公式 u旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费房应负担的税费假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式 基本原理基本原理计算公式计算公式费用计算费用计算费用计算费用计算运用举例运用举例1 1、开发经营期、开发经营期 n起点为估价时点（假设）起点为估价时点（假设）n确定开发经营期的方法可采用类似于市场确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。
经营期来估计n一般较为准确一般较为准确2 2．开发完成后的房地产价值．开发完成后的房地产价值 n开发完成后的房地产价值一般是通过预测开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取n对于销售的房地产，通常是对于销售的房地产，通常是采用市场法采用市场法，，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与或采用市场法与长期趋势法相长期趋势法相结合来推测结合来推测 出租的和直接经营的房地产采用收益法来推测假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算 对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测比较的单位通常是单价而非总价（同比较法中建立价格可比基础的要求）例如，现在是2001年10月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建某种商品住宅，开发期为1.5年，如果要推测该商品住宅在2003年4月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。
趋势法） 如根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月如根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积租金为每平方米使用面积3535美元，运营费用等占租金的美元，运营费用等占租金的3030％，％，资本化率为资本化率为1010％，可供出租的使用面积为％，可供出租的使用面积为3800038000平方米，出租平方米，出租率率90%90%，则该写字楼的未来总值可估计为：，则该写字楼的未来总值可估计为： 基本原理基本原理计算公式计算公式费用计算费用计算费用计算费用计算运用举例运用举例3 3、开发成本与管理费用、开发成本与管理费用 n计算的方法与计算的方法与成本法成本法中的相同，中的相同，不同的是需要不同的是需要预测预测 4 4、销售费用与销售税费、销售费用与销售税费 n销售费用销售费用包括广告费、销售外卖场租包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成金、销售人员工资、奖金及销售提成等 n通常是按照开发完成后的房地产价值通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算的一定比率来计算 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算 基本原理基本原理计算公式计算公式费用计算费用计算费用计算费用计算运用举例运用举例5 5、投资利息、投资利息 （传统方法需计息）（传统方法需计息）n应计息项目：应计息项目：需要求取的待开发房地需要求取的待开发房地产的价值产的价值+ +投资者购买待开发房地产应投资者购买待开发房地产应负担的税费负担的税费+ +开发成本和管理费用。
开发成本和管理费用n销售费用和销售税费一般不计息销售费用和销售税费一般不计息n计息期：计息期：起点是费用发生的时间点，起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点，不考虑终点是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售预售和延迟销售 n需要求取的待开发房地产的价值的计需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是息起点是估价时点估价时点n所有投资均视年内所有投资均视年内均匀发生均匀发生假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算 基本原理基本原理计算公式计算公式费用计算费用计算费用计算费用计算运用举例运用举例 6 6、开发利润、开发利润 （传统方法需计算）：（传统方法需计算）：社会平均利润（通过类似房地产平均利润率）社会平均利润（通过类似房地产平均利润率）7 7、投资者购买待开发房地产应负担的税费、投资者购买待开发房地产应负担的税费 •契税契税 ：：所有权发生转移变动的不动产为征所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；税对象，向产权承受人征收的一种财产税；税率为税率为3～～5％％ 。
•房地产交易手续费：房地产交易手续费：属经营服务性收费，属经营服务性收费，向交易双方分别收取向交易双方分别收取 •7、、折现率：折现率：是在采用现金流量折现法是是在采用现金流量折现法是需要确定需要确定 的一个重要参数，与收益法中报的一个重要参数，与收益法中报酬资本化法中报酬率的性质相同，它包含酬资本化法中报酬率的性质相同，它包含资金的利率资金的利率（安全收益）（安全收益）和开发利润率和开发利润率（风险（风险收益）收益）两部分 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算三、假设开发法各项费用的计算 •例如，开发成本、管理费用可采用比较法开发成本、管理费用可采用比较法来估算来估算，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响销售税费根据当前政销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算需支付的税费情况来估算，通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。
1.有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里，平方公里，适宜进行适宜进行“五通一平五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为积的比率为60％；附近地区与之位置相当的％；附近地区与之位置相当的“小块小块”“五通一五通一平平”熟地的单价为熟地的单价为800元元/㎡㎡；建设期需要；建设期需要3年将该成片荒地年将该成片荒地开发成开发成“五通一平五通一平”熟地的开发成本、管理费用、销售费用等熟地的开发成本、管理费用、销售费用等估计为每平方公里估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为亿元；贷款年利率为8％；土地开发的年％；土地开发的年投资利润率为投资利润率为10％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％试用传％试用传统法估算该成片荒地的总价和单价统法估算该成片荒地的总价和单价 •1.设该成片荒地的总价为v估价时点假设为现在）•2.该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60％＝9.6（亿元）•3.开发成本和管理费用销售费用等的总额＝2.5×2＝5（亿元）•4.购买该成片荒地的税费总额＝V×4％=0.04V（亿元）•5.投资利息总额＝（V＋V×4％）×[（1＋8％）3－1]＋5×[（1＋8％）1.5－1]＝0.27V＋0.612（亿元）•6.转让税费总额＝9.6×6％＝0.576（亿元）•7.土地开发利润总额＝（V＋V×4％）×10％ × 3+5 ×10％ × 1.5＝0.312V＋0.75（亿元）•8.V＝9.6－5 － 0.04V－（0.27V＋0.612）－0.576－（0.312V＋0.75）• V＝1.641（亿元）•故：荒地总价＝1.641（亿元）•荒地单价＝82.05（元／平方米） 基本原理基本原理计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例运用举例运用举例假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例【【例例6-6】】现有一块现有一块3km2的生地，拟进行的生地，拟进行“七通一七通一平平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成发完成“七通一平七通一平”土地出让单价为土地出让单价为1200元元/m2；；可出让土地面积为全部土地的可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设％，其余为公共设施用地；土地开发费用为施用地；土地开发费用为3.5亿元亿元/km2，开发期为两，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入入70％，第二年投入％，第二年投入30％，贷款年利息率为％，贷款年利息率为10％，％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3％；％；投资利润率为投资利润率为20％，当地土地转让中卖方需要缴纳％，当地土地转让中卖方需要缴纳的转让税费为开发完成后转让价格的的转让税费为开发完成后转让价格的6.5％，买方需％，买方需要缴纳的税费为转让地价的要缴纳的税费为转让地价的4％。
试用传统方法估％试用传统方法估算该成片生地总价和单位面积地价算该成片生地总价和单位面积地价 【【例例6-6】】计计算算过过程程|【解】由题意：设该成片生地的总价为V：|该成片生地开发完成后的总价值=1200×3 000 000×70% = 25.2（亿元）|土地开发费用 =3.5×3=10.5（亿元）|专业费用 =10.5×3％ = 0.315（亿元）|投资利息=（V+V×4％）[（1+10％）2－1]+（10.5+0.315）×70％×[（1+10％）1.5－1] +（10.5+0.315）×30％×[（1+10％）0.5－1]=0.218V+1.322（亿元）|转让税费=25.2×6.5%=1.638（亿元）|开发利润=（V+ V×4％+10.5+0.315）×20％ = 0.208 V+2.163（亿元）|购买该地的税费= V×4％|V=该成片生地开发完成后的总价值－土地开发费用－专业费用－投资利息－转让税费－开发利润－购买该地的税费 = 25.2－10.5－0.315－（0.218V+1.322） －1.638－（0.208V+2.163） －V×4％ V = 6.318（亿元） 单价=210.60元/m2 【【例例6-76-7】】今有一宗今有一宗““七通一平七通一平””的待建土地，土地使的待建土地，土地使用权年限为用权年限为5050年，从年，从20042004年年5 5月月1 1日起计，地总面积日起计，地总面积1000m1000m2 2，规划允许建筑面积，规划允许建筑面积4000m4000m2 2，适宜建筑类型的写，适宜建筑类型的写字楼。
预计总开发时间是字楼预计总开发时间是2 2年，建筑安装工程费为年，建筑安装工程费为10001000元元/m/m2 2，专业费用为建筑费的，专业费用为建筑费的4%4%，第一年均匀投入，第一年均匀投入60%60%的的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用销售费用和销售税费为售价的费用销售费用和销售税费为售价的8%8%，购买该宗地相，购买该宗地相关税费为地价的关税费为地价的4%4%该写字楼工程竣工后一次全部租出，该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的可出租面积为总建筑面积的70%70%，预计每月出租的净收，预计每月出租的净收益为益为6060元元/m/m2 2试利用所给资料，用折现方法评估该宗土试利用所给资料，用折现方法评估该宗土地在地在20042004年年5 5月月1 1日的总价、单价及楼面地价年资本日的总价、单价及楼面地价年资本化率为化率为15%15%，折现率为，折现率为14%14%）） 假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例 【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。
开发后的总价值= |建筑费及专业费|销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元）|购买该地的税费= V×4％|V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费－购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） |单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） |楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元） 【【例例6-7】】计计算算过过程程 【【例例6-8】】某旧厂房的建筑面积某旧厂房的建筑面积6000m2根据其所在地根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元元/m2的地价款，同时取得的地价款，同时取得50年的土地使用权预计装修改年的土地使用权预计装修改造期为一年，装修改造费为造期为一年，装修改造费为1000元元/m2（装修改造费均（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）估计该写字楼匀投入，视同发生在装修改造期中）。
估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的积的70%，正常出租率为，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为出租面积的年租金为800元元/m2，出租的成本及税费为，出租的成本及税费为年租金的年租金的30%，报酬率为，报酬率为9%购买该旧厂房买方需要购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的缴纳的税费为旧厂房价格的4%试利用上述资料估算试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为法，折现率为12%） u【【解解】】设该旧厂房的正常购买总价为设该旧厂房的正常购买总价为V：：装修改造后的总价值装修改造后的总价值= 装修改造费用装修改造费用= 购买该旧厂房应补交地价购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元）（万元）购买该厂房应缴纳税费购买该厂房应缴纳税费=V×4%V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交地价－装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交地价－购买该厂房应缴纳税费购买该厂房应缴纳税费=1954.26－－566.95－－240.00－－V×4%V=1103.18（万元）（万元）故：该旧厂房的正常购买总价故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元）（万元） 单价单价=1103.18/6000=1838.63（元（元/m2））【【例例6-8】】计计算算过过程程 基本原理基本原理计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例运用举例运用举例假设开发法假设开发法假设开发法假设开发法四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例四、假设开发法运用举例[案例见书案例见书P153-155] 。