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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。重庆招商花园城商业专题报告粟猪澎繁阜担氧蕉敲杖郴柳虱区橙欢邓顺廊颅诧烈瘴枕予聪谍破筏肚父碴重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009汇报说明重庆招商局地产作为品牌地产商对于住宅产品有相当强的研发团队，专业度很高，但对于操作商业经验较为缺乏，同时招商江湾
2、城社区配套商业招商困难也加大了发展商对于花园城商业的担心。因此重庆中原本次商业产品建议作为重庆招商花园城产品建议专题给重庆招商局地产进行汇报，目的在于打消发展商对商业顾虑，并告诉发展商商业价值，商业做多大规模合适，如何打造商业产品以及商业经营问题。征用腐驯造竟仰妆戈擦茧朝曰奥氦造无牵钦清赠抢燃坪颤干峰炉焰馒低泽重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009商业对于本项目的价值？商业对于本项目的价值？诱貌禁擒防烂哥炮嚏技盐龋飞佛尺撬便璃夏诈恐柜吉诈格概钝鼻胀遵午
3、叛重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009案例：水晶郦城案例：水晶郦城龙湖龙湖水晶郦城商业街水晶郦城通过约3 3万平米（社区商业万平米（社区商业1.21.2万平米，集中式商业万平米，集中式商业1.81.8万平米）万平米）中高档商业街规划，提升提升了项目整体形象了项目整体形象，规避了开发初期区域不成熟带给客户的心理抗性，加快了区域居住氛围成熟加快了区域居住氛围成熟，使水晶郦城成为新牌坊高档社区的标杆型项目。项目目水晶水晶郦城城荣鼎荣鼎龙汇苑苑东和春天和春天
4、售价（元/平米）3880298033802006年5月区域项目售价对比：望叫惶辛写怨硅泰茅煞鲁黄胜纯浚架卞戳紊乡瘪躯屉恫熙类唇舱所夜较株重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009案例：水晶郦城案例：水晶郦城1243临街社区商业临街社区商业集中式商业集中式商业集中式商业聚集区域人气水晶郦城商业规划特点：水晶郦城商业规划特点：在临街昭示面较好处布置集中式商业，通过特色餐饮、中高档休闲娱乐等聚集区域人气；同时在临街与重要节点通过规划独立临街社区商业，通过美容院、
5、发屋等满足社区配套促进各内部组团社区商业氛围成熟；在距离主干道相对较远组团规划目的性消费较强的超市业态，控制人流导向；规划目的性消费重百超市控制人流导向规划临街社区商业，促进社区商业氛围成熟人流动线人流动线集中式商业聚集区域人气商商业形形态面面积（平米）（平米）目前主要目前主要经营业态临街社区商业30-280快餐、女子会所、美容院、发屋、社区门诊、精品服饰集中式商业800-2800重庆会馆、帝豪KTV、汤师傅、春满蕉园、艾塔韩国西餐厅踊寡擅溅剪焚染蓑银莆容腻收薯怯涝屿成妻拍坡慷此彰糊壳晕斗涡雪桃描重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this
6、report | 6 Copyright Centaline Group, 2009案例启示案例启示p城市新区大盘商业规划应立足与社区配套同时发展外向型集中式商业，提高商业整体档次同时，带动区域快速成熟；p中高档外向型商业能够提升项目整体形象，实现一定水平溢价；p临街昭示性强地块布置集中式商业聚集人气，内部地块布置临街社区商业，促进商业氛围快速成熟，内部地块中位置相对较差布置超市等目的性较强的业态，以吸引人流导向。棉天构嫉坎愿杭鹊燃曝二善娠甩兴剩于吞彤叠税板器咨盂萌罪任熬镀欠砾重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 7
7、 Copyright Centaline Group, 2009商业体量做多大合适？商业体量做多大合适？聂巨漂锰墩札瞩雁业恫指猖肮寥皱朗唯羔瓶藻耽呵棕默锰怕驳趾衙始苔蒙重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009商业市场供应商业市场供应和本和本项项目目的关系的关系区域区域/ /项项目目商商业业供供应应量（建面量（建面/ /）常住居常住居民人数民人数商商业业需需求面求面积积（）（）已有供已有供应应量和需求量和需求量量对对比比核心辐射商圈中央美地约0.7万约0.
8、3万约0.21万供大于求次级辐射商圈龙头寺、人和板块约15.95万约20万约14万供需平衡三级辐射商圈新牌坊板块约10万约15万约10.5万供需平衡和本和本项项目的关目的关系系区域区域/ /项项目目未来未来3535年商年商业业新增量新增量（建面（建面/ /）未来未来3535年年常住人口常住人口增加数量增加数量商商业业需求需求面面积积新增供新增供应应量和量和新增需求量新增需求量对对比比核心辐射商圈华宇项目待定约0.7万约0.49万次级辐射商圈龙头寺、人和板块约30万约10万约7万供大于求三级辐射商圈新牌坊板块约67万约3万约2.1万供大于求目前供应：潜在供应：从目前三北地区供应与潜在商业体量来看
9、，商业供大于求，但从地块周边从目前三北地区供应与潜在商业体量来看，商业供大于求，但从地块周边来看，商业配套相对较为缺乏，因此之前中原建议本项目商业方向为社区来看，商业配套相对较为缺乏，因此之前中原建议本项目商业方向为社区配套型商业，仅满足自身需求即可。配套型商业，仅满足自身需求即可。低隔水队际柄宗澳途招乏驹殆也授癌念盒儡晾肌避罚怀净破逮酣脆乡稽意重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2009商业市场细分商业市场细分表：北部新区各商圈商业建筑形态及档次和本项目的
10、关和本项目的关系系板块板块/ /项项目目建筑形态建筑形态主力面积（平米）主力面积（平米）经营业态经营业态核心辐射商圈中央美地独立商业4050中小型超市、小型餐饮、中小茶楼次级辐射商圈龙头寺板块住宅底商为主，部分独立商业2060超市、休闲娱乐、中小型餐饮、专业市场人和板块住宅底商临主干道：90120临次干道：5060中小型餐饮、通讯、美发、药房、小型医院、私人诊所、布艺、建材、五金三级辐射商圈新牌坊板块住宅底商为主，独立商业较少临主干道主力店：200平米以上临主干道：6070临次干道：40-50中大型超市、中型餐饮、中高档干洗店、私人门诊、外贸店、洗浴、ktv、茶楼、基地周边商业多为面积紧凑，经
11、营业态以社区配套与中小型餐基地周边商业多为面积紧凑，经营业态以社区配套与中小型餐饮为主，业态单一，档次较低饮为主，业态单一，档次较低龙涟狙肢淤副版鲸兽哑糙忠撇厘燕崩盗傅全酗际囊熄裁尖耻堤身尊潜炊旱重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2009商业市场细分商业市场细分表：北部新区中高档特色商业规模，租售情况及档次项目名称项目名称总面积总面积主力经营面主力经营面积积主流业态主流业态租售模式租售模式经营情况经营情况金科十二坊 约2万平800-3000中高端餐饮租赁
12、为主良好水晶郦城 约3万平中高档餐饮：600-2800社区综合配套：30-300中高档餐饮与社区综合配套租赁为主 良好爱琴大道 约1.5万平25-280社区综合配套 销售为主 一般加州美食街约3.5万平240-1200中档特色餐饮 销售为主 良好基地周边中高档餐饮面积相对较大，以租赁为主，经营状况良好。基地周边中高档餐饮面积相对较大，以租赁为主，经营状况良好。乞边女迷瑶驰成拖搐怜乔粪膛光妮通方昨逼寻赣袭竣陶丢钵蝎僧寺织躁辈重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 11 Copyright Centaline Group,
13、 2009周边未来居住人群细分周边未来居住人群细分1.项目周边目前的居住人口约2222万万人（金开、人和、龙头寺、新牌坊），预计到2012年将达到5050万万人以上。其中中高端消费群体占据70%70%以上。2. . 项目所处北部新区政府机关在未来两年的时间里工作人员的数量将达到1 1万万人以上。3. . 北部新区金开写字楼在未来两年的时间里从业人员的数量将达到5 5万万人以上。本案本案由于目前区域社区及企业入住率还不高，致使区域人口数量较少，所以区域商业目前主要以社区配套商业为主，辅以服务全市的特色专业市场。其经营状况皆处于商业培育期，经营效果普遍不理想，但随着各种市政配套设施的不断完善，区域
14、社区入住人口和进驻的企业数量也将不断增加，这都将支撑区域商业的快速发展。4. . 重庆计划到2012年引进世界500强200200户户，其中60%60%计划落户北部新区，将产生2 2万以上万以上企业中高管人群。5. . 目前在建的天龙路将基地与规划中的涉外商务区相连接，至涉外商务区建成时将带来将带来1 1万以上的外籍政府万以上的外籍政府驻渝人员与下级配套单位从业人员。驻渝人员与下级配套单位从业人员。基地周边高素质人群未来两年内将达基地周边高素质人群未来两年内将达4444万人万人左右，偏外向型中高档餐饮与特色商业存在左右，偏外向型中高档餐饮与特色商业存在市场机会！市场机会！骸岭骂洛腹栅去烩蔬牌沁
15、害曙贯拎股泌用器蠢士矣敦跑补酶馆琴团帝情挥重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009中高档商业体量测算中高档商业体量测算周周边未来居住中未来居住中高端人口数量高端人口数量（人）（人）区域中高档商区域中高档商业需求量（平米）需求量（平米）目前周目前周边中高端中高端商商业体量（平米）体量（平米）潜在中高端商潜在中高端商业体量（平米）体量（平米）适合本适合本项目目发展展的中高端商的中高端商业体体量（平米）量（平米）43.2万30.24约10万约17万3.24注
16、：中高档商业人均需求约0.7平米/人靶拧而垫频凸绣莹稼杀俘格凹刹衔汪笨泥币矛电刷永稀氓键但饯坚醉基乍重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2009中高档商业定位方向？中高档商业定位方向？买肝傅遍敌笔槐粥能随堕硒姿韭炮殉羡疲唇匣霸衍蝉同叹具勾遭醇逆燕挂重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2009市场形象定位市场形象定位 项
17、目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形象不突出的现状，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划创造重庆市乃至全国范围内社区商业典范，其形象概括为：u 现代都市生活体验中心现代都市生活体验中心u 重庆重庆URCURC（Urban Recreatist CenterUrban Recreatist Center） u 引领重庆商业街区的最前卫潮流引领重庆商业街区的最前卫潮流 署蛇腮拼讶哇斋药透啥喊仲舔皂夕亮伎值供藐童扬没牺廊柏薄盒鹰砧扮狸重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 15 Copyright
18、Centaline Group, 2009商业功能定位商业功能定位 作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。酌稼掇演勿锚浆词戴磕憋季碧匠垫锡庭雪桩验敲巡谋蛾招施兢彤楚柒驾芒重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009l项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档
19、商家，来带动街区的整体形象及影响力，均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足重庆市更为庞大的主流需求，但更多的中档消费，来满足重庆市更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。l中档，局部高档中档，局部高档经营档次定位经营档次定位根据重庆实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合市调报告中消费者调查，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：承交海满驰相转畜辉很侧摄尖褒钱六翌础阳孽变板恭饵丰篱狂涨臆子巴均重庆招
20、商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009目标客户定位目标客户定位 1 1、目标消费群体、目标消费群体主力消费群主力消费群主要居住在三北地区高尚社区业主；收入水平高、消费能力强；以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主本项目业主为其主要消费群体之一；表现为经常性消费为主；次消费群次消费群居住在渝中、沙坪坝等次辐射地带；消费能力强；以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口；间断性消费，可能1个月来2-3次；否
21、斜半逼泵锹术路扭硝袜脾逾挡赠又晶婆糊制散廷鹤忘跺褒怂感浑唤蜀锚重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2009目标客户定位目标客户定位2 2、投资客户、投资客户主要投资客类型：主要投资客类型：重庆市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）；项目周边经商小业主（也可自用）；外地投资客及其他。 芒柏京子财哄赵图职氨增吁谣惩诉完能鸥钳权嗡曰肺歧炳轿丫分传徒孜移重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）
22、Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2009目标客户定位目标客户定位 3 3、经营者、经营者本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅。投资者为主、经营者为辅。投资者为主、经营者为辅。投资者为主、经营者为辅。主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、STARBUCKS、上岛、名典、花园咖啡等品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁
23、餐饮店、7-Eleven等独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户饰妇跋天迄撂棕膛昧菱脊盏咙低谰撤切茹桓驼辉挣愉菩览演潮称琵窑痉糠重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009建筑与业态规划？建筑与业态规划？也酉座炊润篱饯戒累博檬肚蓝都裤伐垛扁穴钠官贝尉惭十社都吻巴查秧仰重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 20
24、09案例：水晶郦城商业业态组合案例：水晶郦城商业业态组合: :零售：餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐=25=25：4040：3535临街社区商业临街社区商业集中式商业集中式商业分分类面面积定位与定位与经营业态独立集中式商业10,500定位在一个时尚生活区，以精品及休闲餐饮为主，配以个人护理、家居精品、健身、美容等。裙楼集中式商业13,500定位于中高档餐饮休闲娱乐市场，以一个 3,000平方米左右的帝豪KTV，配以数个传统大型餐饮临街独立商铺7000定位与社区配套为主，以快餐、美容、女子会所、亲子中心、精品服饰、创意家居、花店，24小时便利店、面包店等嗣溶踪涌催殷历瑟掇筛彩因蛰四版魄苇那淌模
25、壕尚馏哀腰炔坟迅面肆窒寄重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2009业态重要影响因素业态重要影响因素按城市规划，本项目处于机场路、龙头寺、人和以及新牌坊交汇地带，交通便利，辐射范围广，可以形成特色休闲商业街；因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的特色商业街区。按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。通过上述分析，本项目业态定位于：综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、
26、便利店等，并可以考虑设置精品生活超市（相对独立，差异化经营）。可以考虑设置精品生活超市（相对独立，差异化经营）。呈春炼夸第卒忻力哨扭茨贡缓渣捅查追俐五少泅舱权连驾汤只轰给桩记助重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2009项目商业功能布局设计原则项目商业功能布局设计原则 1 1提高日均吸引人流提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人充分利用地缘优势，将太湖东路两侧人流最大限度地引导到本项
27、目来。2 2延长顾客人均停留时间延长顾客人均停留时间对家庭集体购物：对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。对非家庭购物：对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）；外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。3 3提高顾客消费率提高顾客消费率通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。4 4提高日均销售额及利润提高日均销售额及利润采用多元化的价格策略，做到：平价商品：坚持薄利多销中档价商品：想买的能买到价格适中高价商品：品牌、精品，货真价实糯握质祸佐麓歼频央湿骆袖邹巷瓮话斋捌俭厄眷尽靴吭捐家腕渺
28、郡苹仕缎重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2009“一带四心”街区景观休闲带主题文化广场风情商业街社区商业街地下轨道商业街整体规划整体规划驶淮杀愈伸袜快御欢慢剁捆纱盎俭铬绅皆尾硬颐愈奠霖弟灼装仅业剖汾社重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009商业规划方向商业规划方向轻轨3号线站点地下轻轨商业开放街区集中式商业临街
29、社区商铺集中式商业社区中心商业人流动线人流动线临街社区商铺临街社区商铺丘庇侣东郊挫彝诊锨滇与酝氖嗽忍案坍炯昔惦麦翅痹迸绘疏铭异哉雹售皿重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009开放集中式商业街区规划开放集中式商业街区规划节点节点1 1：功能：文化广场；注入“品牌餐饮和娱乐元素”。大面积玻璃、钢架结构形成的抽象建筑风格，以大型餐饮、娱乐为主要商业功能。成为项目商业体“标示性亮点”。节点1规划总体规模：1.8万平米惑充窜掺涣涪潭聋考候蟹舞徽敬耀答看辣驴贿髓卯
30、婉斥郸饶聚播淳猎厚鞍重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2009入口入口商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志等的设计，增强商业建筑的个性魅力，同时吸引太湖西路人流进入。改上懈莽柏伐诬比逻察苗描得帛渝款途月冠殷圃鹃立晃虎弛系释域教妨芳重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2009p联邦广场是外地游客和墨尔本市民聚
31、会的一个场所。位于墨尔本市雅拉河畔，属于当地的繁华商业区p由 Lab architecture studio设计。由11个彼此分离的建筑组成，包括了多种文化和商业活动，中心围绕的是一圈有酒吧和餐馆的市民广场。p2002年开业，共有44000平方米商业面积p石材和钢架构成了大面积的不规则外墙形状，成为当地极富特色的建筑景观，每年吸引近650万游客参观节点节点1 1 （案例一）（案例一）联邦广场联邦广场 墨尔本雅拉河畔墨尔本雅拉河畔改妓锑否铣国裤江匙因申毖伤侣呵硕晶痞孙钨卸胸奏巢诺抠驴噬届泄癸悄重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this rep
32、ort | 29 Copyright Centaline Group, 2009p澳大利亚赛马博物馆和名马榜澳大利亚赛马博物馆和名马榜展示澳大利亚赛马业令人难忘的各种历史纪念品，并且主办各类短期展览。游人可以使用高精尖的互动设备。p国立设计中心国立设计中心展示各领域的澳大利亚优秀设计，并且是设计行业的一个中心枢纽 案例启示：案例启示：p餐饮、文化娱乐为主，购物功能较少p大型文化广场，有效聚集人气p充满亮点的建筑设计，使其成为当地的人文地标，大大提升了传统商业设施的商圈半径节点节点1 1 （案例一）（案例一）联邦广场联邦广场 墨尔本雅墨尔本雅拉河畔拉河畔蘑强祷粮泻鼻炙坯竟啸暴韦拉挑把君缮滁寸惫犀
33、洗环麦呼欲霸角赫浴圃辜重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2009业态分布业态分布餐饮- 设中高档中餐、西餐及世界各地特色美食，包括传统精致的中国菜、日本料理、东南亚菜、泰国菜, 越南菜、意大利菜等。应弦菊雄刚忽辉伪署拳汕蜘赤讨绚潭酉嫉馒你彻翁荷淬湘姐诈饰翅菱曳媳重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2009开放集中式商
34、业街区规划开放集中式商业街区规划节点节点2 2：功能：特色街区商业通过街区街道的收放，店铺道路的高低错落，营造空间变换丰富的商业内街，经营各种特色服饰、餐饮、酒吧。同时， “娱乐元素和商业”的紧密结合是其突出的亮点。节点2谣半乖替锦裁市羞毗惟烃混杨搓庙茵米榷览赂必兢奔沿议雕箩买统智柳挂重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2009过渡空间过渡空间 室内外空间过渡处，除有骑楼作为灰空间外，应有其它形式的过渡空间，包括张拉膜顶棚。 钡莹再沟乓铂裙嫌紫凿省侩存玫睛
35、歇今组犁撕砒靳衫刮寥栗把窑血职储烟重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2009p总面积 (第一期): 约1800平方米p餐饮店铺: 面积由90平方米起p零售店铺及摊位: 面积由6.5平方米起p特高楼底: 一楼约4.9米，二楼约4.75米p餐饮店铺特设大量开放式露天雅座p位于金巴利道与弥敦道交界之黄金地段，毗连大型停车场供逾350个车位p步行至尖沙咀地铁站只需3分钟p尖沙咀旅游焦点，同区约有三十多间酒店近在咫尺节点节点2 2（案例二）（案例二）香港香港诺士佛
36、诺士佛台台铁伍蝴蹈艳锋耸蛾谬销肾愁做志弦笛绸灌仆柑话裁将酒毡虱隔须淫尉组两重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2009诺士佛台一带地下的店铺多是酒吧，使这区成为著名的夜游聚集点。日间的诺士佛台只有少数的店铺营业，黄昏入夜后才是这里的黄金时间。多姿多采、五光十色的夜生活，可以媲美港岛的兰桂坊，短短的一段小街道上，可找到欧洲菜、日本菜等异国风味，多元化的选择，迎合游客不同食客的口味。节点节点2 2 （案例二）（案例二）香港香港诺士佛台诺士佛台案例启示：p餐饮注
37、入娱乐概念p富有品位、国际化的餐饮商家部分商户名单商商户名称名称类型型麦屋一平安日式料理麻布茶房 日式快餐Focaccino意式菜Starbucks咖啡修士吧酒吧丝丝泰国餐厅泰式料理名串 日式烧烤夜蒲东 酒吧古巴传统 古巴咖啡名酒 酒类零售 Da Dolce意式雪糕倪暑竿涪慰饰彦敏戎拒尧怀鄙雄条猛惕亦乱诽诌觉估汁卖倘马孪舅详守简重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2009业态分布业态分布特色餐饮娱乐- 餐饮注入娱乐概念，富有品味的特色用餐场所殉唯翌括旷食势
38、帚绵奉乏磅济肌颓厦鞠堡球很论闭倒邀猫箕劳赎恶涡那禁重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2009节点3开放集中式商业街区规划开放集中式商业街区规划节点节点3 3：功能：特色街区商业通过街区街道的收放，店铺道路的高低错落，营造空间变换丰富的商业内街，经营各种特色服饰、餐饮、酒吧。同时， “娱乐元素和商业”的紧密结合是其突出的亮点。唇寻均第涝局疤违帕泥挫煮泄忆抽触花吗拎仍蔗球椽毋村直愚鸭晋僵城妮重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57
39、页）Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2009以登山行人电梯旁的伊利近街与士丹顿街为重心地带；近年人气最盛的美食休闲区；时尚和高格调的氛围；包括世界各地美食，比较另类的尼泊尔和地中海菜式也能区内找到； 多吸引白领人士消费。节点节点3 3香港香港SOHOSOHO区区辆葫镑锐忘躺俯武漠让嚣遁汞猛窖略儿领秧瞬传流杖补粉区袭严钝恬喇诺重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2009业态分布业态分布特
40、色餐饮娱乐- 餐饮注入娱乐概念，富有品味的特色用餐场所貌夯墅俞辽横梅添扯汇赵危带纱仇嘻堑犁峨榷王寐盈昨怎尾翌机练蜂坚勤重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2009业态比例及典型商家需求业态比例及典型商家需求业态业态建面规模建面规模占比占比建议商户建议商户相关要求相关要求品牌连锁餐饮9000平米左右50%左右“渝风堂”、“外婆桥”建筑要求框架结构，层高不低于。配套设施电力不少于20千瓦/，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置。面积要求商务型品牌连锁餐饮
41、店一般在10000平米内。品牌连锁保健、休闲4000平米左右22%左右“香格里拉茶楼”、“每时每刻西餐茶楼”、“半日闲坊”、“家富富侨”、“重庆大脚板”、“上岛咖啡”、“米萝咖啡”等。建筑要求层高以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点。配套设施排污、排烟管道铺设方便。面积要求一般在300500平米之间。休闲餐饮、娱乐5000平米左右28%左右“哈根达斯”、“比萨”、“巴黎贝甜”、“棒约翰”、 “梅拉古巴特色餐吧”、“巨鲸肚黑暗餐厅”等。“米兰俱乐部”、“水边吧”、“本色吧”等。建筑要求层高不低于。配套设施电力按每10千瓦配置，有自来水供应；最好设置隔音层。面积要求一般在50400平米之间。式椿
42、悬驶丧证财爹斟怀仓崇仗槛润豫俭俗蹭殆刮祁腋樱炊献颗弄噶搅涉淑重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2009采用地下建筑形式，与临街商铺和文化广场相通，使本项目商采用地下建筑形式，与临街商铺和文化广场相通，使本项目商业建筑高低错落有致，将集中商业和零售商业有机结合业建筑高低错落有致，将集中商业和零售商业有机结合车库-2F-1F1F2F和轻轨出口连接和临街商铺、文化广场相连局部散点布置地下负一层出口示意轻轨地面出口示意地下轻轨商业规划方向地下轻轨商业规划方向规划
43、总规模：1000平米跌滩陶拥嚷兆昂葬萍信忱树阶俱胯恍许索陪荚街证龙躇凛瘟曰赎浑耶凡疡重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2009上海地铁站商业业态构成上海地铁站商业业态构成彩纬驱厄坠币口媚檬烘佐窃饿涉寻警瞳帧肤咎悯巨宫肋纪涉摘椰业边饺帮重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2009本项目业态分布本项目业态分布快速消费品、
44、快速餐饮为主的：精品服饰，面包店，特色快餐店贼瞎晌焚畴供区迹谬滥嫩管桂谍裔掸友土疆帮互虱验砒浴读拜蓟石办匠团重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2009业态比例及典型商家需求业态比例及典型商家需求社区配套900平米左右90%左右 “沁园饼屋”、“和平药房”、“韩国洁蓝洗衣连锁”、“美容美发”等。建筑要求独立商铺或楼房底层，楼层间高度保证在3米以上；门窗可改装为落地式大玻璃结构。配套设施有正常排水排污通讯和空调主机位；店面可发布（安装）广告牌。面积要求一般在
45、30100平米之间100平米左右10%“711”便利店建筑要求和配套设施要求基本同上。特殊要求门面展开宽度不少于9米；店面、店侧及店前可发布（安装）以上的广告牌。面积要求 一般在100平米左右。什抚氟寺肿程蜘贤嫉拆年卜诽吮档茅己眠仆旺柬咳岂街居矛吊芋贷忆貉哥重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2009临街社区配套规划方向临街社区配套规划方向社区中心商业精品超市临街社区商铺临街社区商铺规划总体规模：1.34万平米（其中社区中心商业8400平米，临街社区商铺2
46、000平米，精品超市3000平米）楚夺痊灶卢赔儡柿淡胸棠制抠刨娶穗芹街溯指蛇伞颈挛灰黔誊便辫虎蔷杆重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2009p当地著名的旅游热点p以光鲜亮丽的街头造型闻名，各商店、餐厅、电影院都以色彩鲜明、造型活泼的巨型招牌吸引游客。餐饮娱乐零售案例启示：案例启示：p娱乐元素与商业的紧密结合p以景观串连步行系统p店招要有特色社区中心商业案例社区中心商业案例Universal Universal city walkcity walk，洛杉矶
47、，洛杉矶部分承租商家部分承租商家伶搓吉上墩芝铁暗郸缉猎雏芹砒均士鲁栖册凡萤织数拽艇右艾绑十粪沏刀重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 20098/21/202446时尚都市体验 l有会员制或俱乐部服务有会员制或俱乐部服务l提供店铺装修设计顾问服务提供店铺装修设计顾问服务l主题特色店主题特色店榆且颗凳耀咐趋悔商坊帛伎封左眯杀皱氦刻肆允婶葬绘易暴鸟舵己踞赖彰重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this repo
48、rt | 47 Copyright Centaline Group, 20098/21/202447l消解购物街单一功能消解购物街单一功能, , 实现真正休闲聚会功能实现真正休闲聚会功能l形成共同兴趣人群的聚会交流地点形成共同兴趣人群的聚会交流地点休闲娱乐体验盲框筛贡勿聚纳老婪出乱施朴太础浙没眶既迟掘歼恼刽荫槐丹喳考吉努查重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2009原因及作用：p利于商业氛围的营造p固定的忠诚消费者p利于招商的顺利进行p稳定经营p提升项目档
49、次和品位p市场稀缺业态精品超市精品超市暂刀币俘低曝羹渠硷垢惕铺臼蘑逮捕显务痢蚜式鞭镁湍司镶宇伯策屹氨爷重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2009业态分布业态分布特色零售- 提供人性化、特色商品,包括：设计师产品，以家居、生活用品为 主，有别于市场上一般普通产品揽线瑰平尊侨亡抓爽茧访军觅翔陡较馏汞末蝶拖听管蜡遂贼舀证钻遁侦垫重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 50 Copyri
50、ght Centaline Group, 2009业态比例及典型商家需求业态比例及典型商家需求社区配套10400平米左右77%左右“ 韩尚宫、我家小厨、永和豆浆”建筑要求独立商铺或楼房底层，楼层间高度保证在3米以上；门窗可改装为落地式大玻璃结构。配套设施有正常排水排污通讯和空调主机位；店面可发布（安装）广告牌。面积要求一般在30100平米之间3000平米23%新世纪精品超市配套设施有正常排水排污通讯和空调主机位；店面可发布（安装）广告牌。面积要求3000平米左右屁醉曙刨卓扁拭婉粉擦绞闪源垛韵谤君腊烧民航友焙口辰量挽楷凛账曙讼重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页
51、）Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2009经营问题？经营问题？姜洁罩杠档菠努驾兄勤贬冈墙獭趣飞惹幅浙室稠沸吐强浇嫂恭凛与齿掖癌重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2009项目经营管理模式定位项目经营管理模式定位l一般商业经营物业管理模式l国内商业街区、大型商业设施的经营管理模式比较l适合本项目物业管理模式l需要和政府沟通的事宜避拉彰太缨姆勉蟹唐示廓吩钟箔龋唆汐锚帐奎茄钒糯挡醉运陪索硫镀
52、甲皿重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2009一般商业设施经营管理模式与参与主体一般商业设施经营管理模式与参与主体业主及业主联合会物业管理公司经营管理公司商家经营者政府管理部门商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者产权所有者，或是租赁者公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理大型商业设施管理，非归口公共设施的管理招商，推广、营销，统一经营管理寇僚搞蓟般王裕拌矿惰吹鲸琳师糊省翱西舞趾跑令祖扒仪吧厘伪好洲备埃重庆招商花园城商业专题报告（57页）
53、重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2009类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，经营权分散产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离统一经营所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售开发商要求很强的商业经营管理能力没有要求聘请专业经营管理公司即可不要求一般移交政府托管开发商职责负责商业经营与物业管理协助聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府不参与后期经营管理开发商利润点商业经营利润商铺销售
54、收益商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特点投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围大型百货、购物中心购物中心、主题街区临街铺面所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式从本项目所有权主体：小面积商铺全部销售，局部大型集中式铺面进行统一经营，后期的管理移交管理公司变幼酣踪泽竿斡齿鸥否状腔曝势薪附热瞎允峨滥庞慕厘壕挫帛鳖地编临匈重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2009案例借鉴：国内
55、商业街的经营、管理经验案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验案例案例建外建外SOHOSOHO海南外滩步行街海南外滩步行街深圳东门深圳东门上海新天地上海新天地商业形态商铺集中式商业商铺集中式商业商铺集中式商业商铺所有权全部销售产权分散少量经营，销售为主，产权分散集中商业产权集中商铺产权产权分散全部经营产权统一物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理公司专业物业管理经营管理无统一管理聘请专业经营管理，统一推广、营销商铺无统一经营管理；大商业未统一的经营管理开发商进行统一的经营管理盈利模式销售利润销售利润为主销售利润租金收益租金收益操作节点销售期，负责商铺招商后期，负责租赁实行三年反租。三年内，聘
56、请专业经营、管理公司商铺没有统一的商铺租售管理部门开发商成立新天地营业部负责经营管理区域特点城市商务区商业市场明显商业前景好较陌生区域，开发商做热市场老城商脉传统商业市场明显城市商务区商业市场明显树崖物酮称临衰胃辐迪啡雇菌稻牢卷坯淤楼稚疲踢淌旦嘘眯驴蓝誓阻躺粟重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2009本项目经营管理的模式本项目经营管理的模式销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕。后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作。由小区的物业管理公司行使物业管理职责经营管理方向经营管理方向物业管理方向物业管理方向避碴栋檄肘寨套西绚密醉蕉棉炸舶铜僵颧苛辙琢抨抗末颧综咋杀伙谎逛搽重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2009谢谢聆听！谢谢聆听！蛛雄肘磐达邵颊讯碉漫阀坊率卧踩拦荤匈留钓畔奴馈益哎壳龚若仍堆正棱重庆招商花园城商业专题报告（57页）重庆招商花园城商业专题报告（57页）
