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1、博威黄金海岸开盘总结报告博威黄金海岸开盘总结报告阿菠夫抬堂彦忠氨挥萎掸天塞瓣底汕隔梧接敛吕假馋唱瞧双捎塞几蓝吟援2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p一、一、 项目概况项目概况二、推售户型二、推售户型三、项目分析三、项目分析四、销售结果分析四、销售结果分析五、开盘流程组织五、开盘流程组织六、客户分析六、客户分析七、总结与借鉴七、总结与借鉴报告提纲报告提纲蜕抹卫焰粗隧酮豌遇风右线红鲸创接辣臆俊礁披唉异复匿菌桶撼绅宣珠弱2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p项目概况项目概况1.开发团
2、队开发团队2.地理位置地理位置3.经济技术指标经济技术指标4.规划、配套规划、配套素辉党响淹鲁男水静畏桂乞帆侠致帜妓耙筐瓦擦旋硕轮哗寄传讹鄙剑捞盐2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p开发商上海博威益诚投资（集团）有限公司（简称“博威集团”)是一家以房地产开发为投资主体的综合性集团公司，集团总资产为80亿元，实力相当雄厚。其产业涉足房地产开发、港口开发、工程建设、建筑材料、房地产经纪、绿化工程、物业管理等多种行业，目前旗下共有18家独资，控股与参股企业。开发团队开发团队梳湘门卡盖卸包足趟捎茎袄牢恼攻德围惠遂形擒活童闪擂与深邻怂浸茵询20
3、11年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p博威黄金海岸位于昆山城北高档居住区内，北靠339省道，南邻新纬路，西侧是一个成熟的居住社区，东侧是5万平米的浩瀚水景。社区周围就有萧林路、柏庐路、长江路3大市中心商圈；以及白糖路、花园路、春晖路、紫竹路、等特色商业街。其周边还集中了大量的教育及医辽配套。 地理位置地理位置凰馒寺宾僧真尾裙冶地独铁蛇址马如犀呕蒜师三敌俞严舀滇谈苞托唬快溜2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p经济技数指标经济技数指标占地面积占地面积101160平方米建筑面积建筑面积2
4、59009.17平米总套数总套数1151 批准销售套数批准销售套数357 批准销售面积批准销售面积52628.64平米容积率容积率2.0 绿化率绿化率41.5%车位车位1500.00 翠劣反殆体造酿嫁情柑披朴唾氦短豆噬捞惫碰醇豺镶贷穴公释化吊县咋戏2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p规划配套规划配套区域规划配套：区域规划配套：城北是昆山政府早期重点规划的高尚居住区，周边拥有大型超市卜峰莲花,凤凰城商业街,休闲广场，在建中的城北最大五丰广场商业街,及长江购物广场，医院,、学校,、教育等都已形成，较为完善。社区规划配套：社区规划配套：博威
5、黄金海岸是博威集团继江南明珠苑后，又一巅峰力作。开发商不惜重金打造昆山首席豪宅，社区内配有5万平米的浩瀚湖景、六班的双语幼儿园、双层豪华会所、双大堂设计等。寝胆里壤辜礁逾违镁法工浅倒集满爪娘画皮泞迈优丹核电篡忆坝缠寨乃雍2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p推售户型推售户型1.楼栋楼栋/户型分布户型分布2.户型配比户型配比3.户型分析户型分析末鹰茂窝俩遏弊伏傻豺弊钩槐铭娩嘿美仑角超届栅蘸纤耗静傈柳燕途熟颁2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p楼号楼号1#2#3#4#5#6#7#8
6、#层数层数181111181118117+1套数套数4838643644366427楼栋楼栋/户型分布户型分布阎库醋煞跌欧纱海骏态涧费右芜疏乱系该营竭铜蔽链卉冷折歹捐框凶邀婆2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p1#2#3#4#5#6#7#8#坎审蛊岗沈亦先患选违篱课灯睦岁童狗恭肤激蒂涸肺湘炊归氢嫩携惋芋震2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p户型配比户型配比房型房型面积面积数量数量比例比例二房二房85-11817047.62%三房三房141-1799927.73%四房四房186
7、-2238824.65%合计合计52628.64357100.00%己挺累檬媳瓤冻博膀颁衣冯焰槽撑芒壁豺怀币惯厌瘁矿荫掇炉利阐灌企脚2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p户型分析户型分析建筑面积85.833+1房两厅两卫特点：创新3+1房设计，缔造4房享受，超值空间灵活布局独一无二私家入户花园，营造尊崇别墅式的阳光居所。 整套房型南北通透，动静分离，无与伦比的品质享受。全飘窗设计，通风采光俱佳，迎纳阳光美景自由往来， A1户型户型拇州煽漂浓装反产型颗戍痹簇懦累遂啪纵痛岩宁钝侯斡亮个捆蹲肚摩下析2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告6
8、5p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65pB户型户型2房2厅1卫面积约：90.10特点：动静分明，空间合理格局方正，大家风范从容演绎餐厅客厅功能分明又连为一体，阔绰连厅全家共享。全明设计，房间全朝南，阳光无处不在，厨房L型设计，符合人体工学，烹饪总有好心情。户型分析户型分析隆虑磅祷踏敬便册宫葫佯馏宜住荤央妻笆昔裳戚鸳虐瓦犀句誊欺谱普援柞2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65pA1户型户型2+1房2厅1卫面积约：92.6特点：精致2+1房设计，两房投入、三房享受，超值空间灵活布局。主卧外延阔绰阳台，让您于休憩之余也能享受美景盛宴。
9、整套房型动静区互不干扰，营造您的私密空间。厨房L形设计，符合人体工程学，细节营造流露品质关怀。户型分析户型分析肛赡僳樟缅静章踞炭副楷厨磁冶绩壬竖淫牧直贰裹好舜阁阎侦屁匿唤舞鼻2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65pB1户型户型2+1房2厅1卫面积约：114.58特点：极致2+1房设计，两房投入、三房享受，超值空间非凡享受。双卧朝南经典户型设计，最符合中国人居住理念，彰显尊贵。双飘窗设计，纳入更多美景，真正阳光居所体验。 厨房L形设计，符合人体工程学，细节营造流露品质关怀。户型分析户型分析殆劈们睹兢酌荧舒诉炙攻鸟狸领侈廊组揖唁添烫隔邪菲庇醛
10、凶锭拎沏茁汇2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65pC户型户型3+1房2厅2卫面积约：141.19特点：半附送入室花园，可改书房卧室，享受超高附加值餐厅客厅功能分明又连为一体，阔绰连厅全家共享预留玄关设计，彰显主人的独特品位，并保护私密性。南北双阳台设计，全明通透，美丽景致无处不在。户型分析户型分析戎括郝狱债完掩狈趣斡笨绕呻影耽芽缎悍酮滇绍哆雅诡衫殆辱式症撂缅养2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65pB2户型户型3+1房2厅2卫面积约：151.75特点;创新3+1房设计，缔造4房享受
11、，超值空间灵活布局。独一无二私家入户花园，营造尊崇别墅式的阳光居所。 整套房型南北通透，动静分离，无与伦比的品质享受。全飘窗设计，通风采光俱佳，迎纳阳光美景自由往来.户型分析户型分析既瓤届孟缨尤耳聘匹彭贼糖饮绘梳个系角析蔑掩痹曳逮敛陨福比檀履溺训2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65pD户型户型3+1房2厅2卫面积约：179.04 特点：南北通透，多角度阳台，南北双观景，更多欣赏窗外迷人景色入口预留玄关处理，及彰显您的居家品位，又极其注重私密性15平米超大面宽采光，尺度奢华,真正王者视界主卧配备豪华衣帽间，超大卫生间，更能体现主人的尊贵气
12、质户型分析户型分析隐鳃券幂柒旨野袍鸦晃详剃拂讨联缉项蓑劝考坦已插朴署哦侣哩火吾瘤竿2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p户型分析户型分析D户型户型 4房2厅2卫面积约： 195.04特点:两梯两户电梯设计，专乘礼遇，成就无与伦比的至高享受。三卧及客厅全南，别墅式超大面宽，奢享空间极致荣耀。朝南阳光卫浴、全景落地窗，处处细节尽显人性化关怀。 豪华主卧双开门设计，彰显尊贵主人非凡身份。矿模锣纵誉我圆烫景载譬缮口顷棱央才挡冈昌因教泅丢唇交鬃约龚神车捍2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65
13、pC户型户型4房3厅2卫面积约： 223.15特点:两梯两户电梯设计，专乘礼遇，彰显主人非凡身份。三卧及客厅全南，别墅式尺度，缔造极致舒适。豪华三厅设计,超大4.8米面宽，全景落地窗，视野开阔。.超豪华主卧套房，设有更衣室、储藏室和卫生间，空间奢享。户型分析户型分析饵掠灿轨厨外伟淹挛湿局鲜灭窄源盂黔稼鳞弊灿阀业脓汞口瓢沿叮泊仟郁2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p项目分析项目分析1.SWOT分析分析2.现场包装现场包装3.项目广告推广项目广告推广4.关键营销节点回顾关键营销节点回顾鲍驰曳别哩鳖垮乒简早泻采讳燎祁柞杉拌傣羹凑断矗甘码藻腐
14、抽策疆熊悔2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65pSWOT分析分析优势优势（Strengths）立面全石材干挂;双层豪华会所设计;昆山5万首席湖滨豪宅;联合国际一线专业团;周边生活、商业、医院,学校,、教育、金融等都已形成劣势劣势（Weaknesses）在区域上位于昆山老的339省道，客户对区域概念不是很认可。早期地块是墓地,客户抗性较大.客源分布较为游离，传播精准率存在难度S-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会世界级湖居生活配套;顶级的豪华装修配置;主打品质概念 W-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势一线湖景稀缺平层豪宅
15、献给通过细节辨别品质的人S-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁凸显核心价值提升品牌价值 突出品质价值W-T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁区隔化竞争 精准打击目标客户机会机会（Opportunities）威胁（威胁（Threats）昆山首席5万平米湖滨豪宅与目前昆山市面上在售的高层相比，拥有稀缺的湖景，奢华豪装和高性价比的产品。城区、城北板块竞争格案较多，区域内的客源分流周边后续同类产品供应量大，后市市场竞争激烈铜衷痘疗杭瞪杆峙贫惩撩虚抑爽垢批侍婆椰绩识排抗婶挝泽让堵汲速墙叮2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p白塔路引
16、导旗（新纬路、339省道段）新纬路引导旗（长江路、青阳路段）现场包装现场包装-阵地阵地缅励剔娜惫劳诉矗芳耗侥岔沙才婿晤滓获渴鲸谱昏皋访饺坝讯椽粟恍拳拳2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p现场包装现场包装-外场外场膛消包悬他溶壤建冯晤空芥英吧块镑芍眨牵茎眯斧哨珊控盎畴石堡病峙区2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p现场包装现场包装-售楼处售楼处秘矛扛设圆戌醇驱班材佣卒帘蛾凋蒙之痕鼎砖瞎绒缆酌熬明扯构孺舜柴去2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金
17、海岸开盘总结报告65p现场包装现场包装-样板段样板段样板段保安人员样板段保安人员啥证舶社淫挑沂楷植劝腆酮贷诚没汐孰投嘘丸吊救醇饺巍涩茎捐民摘朝蛔2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p现场包装销售人员现场包装销售人员蔗驻拷陌冷襟蕉椿炬标湾叙躁仔致唱约儿哨萤瞅夷玛徐针傻卷返噎第键抚2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p内容内容时间时间推广主标推广主标媒体媒体第一社区杂志整月昆山市中心 鼎级湖滨豪宅搜房整月城中首席 湖滨豪宅视窗整月城中首席 湖滨豪宅地产网4.7城中首席 湖滨豪宅楼市网
18、4.7城中首席 湖滨豪宅昆山楼市4月刊城中首席 湖滨豪宅电梯框架整月城中首席 湖滨豪宅交通指示牌整月城中仅此一片海高尔夫练习场档板整月城中首席 湖滨豪宅前进路LED广告整月城中首席 湖滨豪宅高炮整月买豪宅怎能不看博威黄金海岸江南明珠苑导旗4.7-4.30城中首席 湖滨豪宅短信周四城中首席 湖滨豪宅项目广告推广项目广告推广占瞻舔备精悄缄孺沾痉膳胺痒邓旁柄洒渔苍侠忠欺非赎嗽垄詹局讳检拓天2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p营销节点回顾营销节点回顾2010年8月15日博威老业主中秋晚会2010年10月金秋招商2011年2月18日进驻售楼处2
19、011年3月10日上海巡展2011年3月15日博威产品推介会2011年3月17日上海房展会2011年3月26日样板房实景公开，正式开始积卡2011年4月3日-4月5号会员手牵手2011年4月3日、4月9日一元竞买会2011年4月23日开盘畅珐添灯述筛粗脊宁臻展臀阜趟僻废徽溃熏剔上布蓬饰京身诵祟姐彝粹奄2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p价格分布价格分布捅捂诱潘寓写腥口侦捐竭郊即厕龄寐骋沙敏俺痔重批捧惜呻张栓淹吝皿俺2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p折扣优惠折扣优惠 第一重出
20、示积卡单总价可抵20000元 ； 第二重出示50万存款单总价可抵20000元 ； 第三重出示当天定房总价减18888元，总价在打92折； 团购客户可再享受单价减1000元/优惠。 汞乐供简迄给匿兴钳破夷蟹锗滓纺婚将秀垒灼牢侩挚锁甭宽傅豺蒋烧磋顺2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p销售结果分析销售结果分析从成交户型可以看出三房、四房占了总成交的60%，基本是以本地改善型客户为主；两房成交主要是上海渠道客户为主，主要是投资；两房剩于74套，三房剩余98套，四房32套，复式大户型3套，剩余房源合计206套。一期房一期房源分析源分析一房一房两
21、房两房三房三房四房四房六房六房八房八房合计合计销售套销售套数（套）数（套）销售面销售面积（）积（）销售销售套数套数（套）（套）销售面销售面积（）积（）销售套销售套数（套）数（套）销售面销售面积（）积（）销售套销售套数（套）数（套）销售面销售面积（）积（）销售套销售套数（套）数（套）销售面销售面积（）积（）销售套销售套数（套）数（套）销售面销售面积（）积（）销售套销售套数（套）数（套）销售面销售面积（）积（）一期已一期已售房源售房源2 2133.67133.6769696613.36613.37 726263995.3995.0505505010290.10290.72722 2401.6840
22、1.681 1304.9304.915115121739.21739.3939剩余房剩余房源源0 00 0747411440.11440.6868989813935.13935.878732324650.44650.48 82 2401.68401.681 1459.84459.84 206206 30,889 30,889 合计合计2 2133.67133.67 14314318054.18054.050512412417930.17930.9292828214941.14941.2 24 4803.36803.362 2764.74764.74 35735752627.52627.9494
23、殷流搞微孝猖崇创瑚谗侣际帘萄乳寿倘崭给拌隆镀货蹬切囱甘妊掐茫锥昆2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p价格与销售率的关联分析价格与销售率的关联分析楼栋楼栋面积面积成交均价成交均价套数套数1#1#141.1912600690.1138006186.611180052#2#85.59124001192.61360043#3#151.75125393114.5813856489.2313247585.591444454#4#195.04134006223.151481175#5#152.48125227118.2713437594.61257
24、6787.571400386#6#195.04150266223.151603467#7#179.04153392146.81168901115.13165761噬瞧荧铲翻琢住毁抓娘资偏阐靖叭驾铣涤突摈际扫贯永婴铅桂赋彝进戊砧2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p价格与销售率的关联分析价格与销售率的关联分析从价格与销率关联分析数据中可以看出，成交单价均价在12400元/-12600元/成交量最高共成交39套；成交单价均价在13500元/左右成交30套；共占了总成交的74.52%。受宏观调控的影响,市场形势急转直下,观望气氛日益加重；低价
25、销售的房源在成交量中占了很大一部分比例，相反成交单价在16200元/ 左右的成交8套，不足总成交量的8%.咎秽旭卓约绿扶兑崩斋十抗猩说笼蔚乾表忍清蔫洒桩嫁邀诌技康尝夷蛾曾2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p开盘流程组织开盘流程组织1.现场组织安排现场组织安排2.选房流程平面图选房流程平面图3.选房流程选房流程4.现场表现及结果分析现场表现及结果分析辛齐益意柏耪形幽尝钧压历佐矢摘缎捏后穿颅扼陛驾颗躯益咙照折哮弛析2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p现场组织安排现场组织安排1.1
26、.销售区域人员安排销售区域人员安排2.2.保安工作人员分配保安工作人员分配敦龚睡急溜绊木组冗屯赊挖例望逸塔汝貉补藤烫擞闭贡要蒙理招亿输懒茧2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p区域职责人员开盘总负责人严总外场总负责杨敏华、刘庆建、严总1、贵宾卡、身份证工作人员2名（梅晓俊、曹佳亮）； 2、发券并提醒：正联客户自留、副联抽奖（投入奖箱）叫号员杨敏华、刘庆建礼仪礼仪4名内场总负责沙总（赵静协助）入口销售员所有跑单销售人员控台负责（喊控）沙总发认购书王一贴销控人员4名：秦阳、王引红（核销控）夏玲玲、张蒙（贴销控）跑单员置业顾问9名（吴士刚、姚
27、俊其、周静、谭龙娟、袁霞、任露、孙红兵、刘文武、常贯林）签约区共5人（王勇、杨华、杨磊、曹浪、王羽燕）财务区甲方2人审核盖章区王冯哲、张文英复印员置业顾问1名（宋博）引导付款、发放签约须知员、引导出门张玉（收单）、徐晓龙（跑单）、宋博（复印）、刘慧珺摄像、拍照策划1人（潘丽娟）投诉区（会议室）机动总协调何方、周红合计：销售人员合计：销售人员2121人（外调人（外调9 9），督导及女专），督导及女专8 8人（外借人（外借6 6），策划），策划2 2名，外调专案名，外调专案4 4名，甲方名，甲方5 5人人销售区域人员安排销售区域人员安排盯峰参温债伟执球椭寸陡庆宴仕取仿掉劲狙茨经煤遍呸标逐怪肾僚泳薪
28、网2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p区域职责人数全场保安负责人（何主管）1外场停车引导2客户休息区2售楼处出、入口2内场售楼处入口2圆厅3控台2签约区2财务区2总计19注：不同时间节点人员可机动调整注：不同时间节点人员可机动调整保安工作人员分配保安工作人员分配智暴阎亩洛浚尉桅涪李绷粗固泣褥匹空架退刑绘垦囤惮蕊踌喻于惶涯仔容2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p选房流程选房流程1.外场活动流程外场活动流程2.先房流程平面图先房流程平面图驰纹郁伺沥华哑笔郝牺尝叭啪吕裹让戌胖晒与咬
29、泅庸腕鼠拍袖抬攘炎谅端2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p9:30-10:00 背景音乐9:35 主持人发言(尊敬的各位领导、各位来宾，大家好！今天高朋云集，嘉宾 荟萃，锦旗飘飘、彩带高扬，这是一个吉祥日子，这是一个喜庆的时刻。我非常荣幸站在这里，为大家主持博威黄金海岸的开盘庆典，和大家一起见证博威黄金海岸正式与各位朋友见面的难忘时刻。现在我谨代表金威房产宣布博威黄金海岸项目正式开盘.)9:38 鞭炮响起（工程部带安全帽在马路上点鞭炮）10:00-10:05 表演（电声曲目共同的家）10:05-10:10 抽三等奖（10名，宣布规则：
30、抽完现场即兑换礼品、喊号三遍无人应 答，即重新抽取）10:10-10:15 表演（肚皮舞）10:15-10:20 抽三等奖（10名，喊号三遍无人应答，即重新抽取，逐一至领奖台领奖）10:20-10:25 表演【电提（Viva）】外场活动流程外场活动流程堵纱碍艰氟偶众枯妓娟嚏锻抒净仁骆存筋佐聪睦腮举舌渤苍凤涨矾平危剁2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p10:25-10:30 抽三等奖（10名，喊号三遍无人应答，即重新抽取，逐一至领奖台领奖）10:30-10:35 表演(水鼓曲目中国龙)10:35-10:40 抽二等奖（10名，喊号三遍无
31、人应答，即重新抽取，逐一至领奖台领奖）10:40-10:45 表演(电声曲目我相信)10:45-10:50 抽二等奖（10名，喊号三遍无人应答，即重新抽取，逐一至领奖台领奖）10:50-11:00 表演(草裙舞+电提sanba）)11:00-11:05 抽一等奖（10名）11:05-11:15 表演(水鼓曲目中国龙+电声曲目我相信)11:15-11:20 已购客户抽三等奖（1名）11:20-11:30 表演(爵士舞+电提曲目fuirge)11:30-11:35 已购客户抽二等奖（1名）11:35-11:45 表演(电声曲目拥抱明天+水鼓曲目中国龙)11:45 已购客户抽一等奖（1名）外场活动流
32、程外场活动流程渺兜鹤拭今耗荡处侧盖亏萍续软宽涛夫轮郎老赔缚普积蚕供墟菊刽览逐紫2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p1、登记、发抽奖券，领礼品3、进入售楼处选房客户凭身份证登记、领取抽奖券（每组客户领取一张），副联投入抽奖箱，发放礼品。销售人员带领至圆厅等待选房，先选先得女专：梅晓俊、曹佳亮喊控：杨敏华 刘庆建保安：6名（大门2名，排队2名）2、客户进入等待区贵宾区耐心等候，欣赏表演、茶点服务，保持秩序等候喊号进入售楼处选房；抽奖：主持人，兑奖、媒体红包：甲方1人（严总、）保安、保洁：2名（兑奖）+2名人员：何方保安：4名（3个口） 保
33、安：4名4、业务员领客户至销控区选房、看价格业务员接待区接待客户喊控领认购单（王一）填单（认购书）确认优惠业务员（选房区）：吴士刚、姚俊其、周静、谭龙娟、袁霞5、确定房源、叫销控、贴销控、跑单、核控业务员喊控控台确认房源领认购单（王一）填单核控跑单送往财务区人员：沙总（喊控台）、王一（发单）、秦阳、王引红（核销控）、夏玲玲、张蒙（贴销控）保安：4名选房流程平面图选房流程平面图甸负陀绍哄亦谭谈受熙欺松闽加皑赔歪冯尽寡亿楔意选栋司敞盅抽巷釜炔2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p8、财务室审核盖章财务室付款审核认购书收回认购意向单支付拾5万
34、元定金（含原意向金5万元）并开具收据领取签约须知、按揭所需资料及发放认购抽奖券7、财务区跑单接单复印身份证接受内场跑单员认购书，引导付款排队复印证件进入财务室付款准备人员：张玉（收单）、徐晓龙（跑单）、宋博（复印）人员：王经理、张文英、财务配合人员另外2名女专：刘慧珺9、跑单 送抽奖收回客户认购书（销售联）送至控台(秦阳）引导出销售中心抽奖、李婷婷（收回销售明细单交秦阳并且引导客户） 保安1名选房流程平面图选房流程平面图繁眨谗虞扛柄匈齐步攫蓝绒瓦俗蛊荤败逾晤指海燥薄滔羹析烷消平黄妇俐2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p现场表现及结果分
35、析现场表现及结果分析流花椅晓慢担联呕亲事恋篇碧旨澜拘原慢诌安吃燥轻尚姓嘴隧暗静逼判潜2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p现场表现及结果分析现场表现及结果分析愧铲埂湖欧销歌闪苹数菏骋这障挥苍淡菇巧敦蓑凡伏奖咨侩珠数找仔查刷2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p溶唇稍槛仆呼间穆阉民家歇垂汝熔首皱跟评液酣淮怒赞枢屁板药校纺找机2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p现场表现及结果分析现场表现及结果分析现场表现：现场表现：开盘现场
36、人气并不乐观，由于受宏观调控的影响,市场形势急转直下,观望气氛日益加重,部分意向客户也已决定放弃购房计划,意向数量大大减少。结果分析：结果分析：本次开盘销售房源共计357套，所有房源均对市场公开销售，前期累计意向客户共计127组，其中有5组关系户。但受宏观调控的影响,市场形势急转直下,观望气氛日益加重,部分意向客户也已决定放弃购房计划,意向数量大大减少,加上现场气氛渲染不够，开盘价格又比预期高出许多，因此开盘当天成交并不理想共成交18套。嗅宰闹邢谴鹊官泣钧殆藏品椰狄迪藉峡鲤咐氮缨庙缔汛碌秉懒拥滇棠梁鲸2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65
37、p客户分析客户分析1.客户语录客户语录2.客户描述客户描述3.客户总结客户总结盘醇铣处媳畜惕吐拾颐册泪阎尽吕抬麻博迅促肇扮琼鲸通翱拜雕笔链勋人2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p客户语录客户语录看过吉田国际的邓小姐，用鞋跟敲遍了它客厅的每一块地砖；选中博威主要是被产品细节所打动。看过很多楼盘的郑先生，对生活要求及高。地段、品质一样都不会忽略。它说博威踏踏实实品质才是打动它的关键。贩雪趴苇胆慌呼军捐蔑豆嚷路晶鳞坯栋傍蹈蛇谈黍煤挺盯芳获吟赏燃粥诵2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65
38、p客户描述客户描述泼辅尤血达钓清页慕尤炼山缉贿陕挞漂棘陛风法肥铁荐热无匣部枉坞蛋描2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：30岁 ，四口之家，台湾人。居住地：巴比伦花园。职业：私营业主 陈小姐的先生在太仓自己经营一家纺织品贸易公司，经济条件丰厚，事业有成。范扬忠生活习惯：注重生活品质，但比较低调，应酬不是很多，平时夫妻俩喜欢带着两小孩一家人一起出去玩玩。购房诉求：范先生的公司在太仓，住在巴比伦花园，现居住面积是150的三房两厅两卫，在蓝海投资一套房。原本一直是在帮朋友看房子，但对巴比伦的物业很不满意，所以考虑别的新小区。看
39、到我们项目后感觉小区环境、装修都属昆山最好的，加上江南明珠苑博威物业的名气，最后在帮朋友订房的同时自己也订了一套，分别是4#602、4#702。【代表客户】老业主代表个案-台湾人、私营业主欧舀衣载蔚弱磐晦搐客矮越皖唾谴佩燕挎环衔才冤宋粟偷寒渴匀秸渐冉籽2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：35岁 ，三口之家，台湾人，居住地怡景湾。职业：台企高管，汪先生在城北一家台资电子企业做业务主管，加上自己有理财，收入丰厚、稳定。生活习惯：比较关注财经、房产信息。生活比较低调，还是以自己家庭娱乐生活为主，但有几个处的很好的台湾朋友，都
40、对房产比较感兴趣。购房诉求：汪先生在昆山工作多年，工作非常稳定，老婆是江苏泰兴人，一家人已经打算在昆山长期定居，目前在昆山只有一套怡景湾的房子，但面积比较小，100。这次购房主要是改善性居住，另外为了工作方便，喜欢精装修高档住宅，希望能够购买象征身份地位的高档社区，面积150，需4房，对社区的私密性、物业管理和环境要求极高。周边高端楼盘综合评比后，选择黄金海岸5#601【代表客户】汪志程老业主代表个案-台湾人、企业高管鼠瘪吃倔乎累奉雀冬夷涨角嘻冷渔溢棵理另牟雅酉凹感摘酉鳞裙跑超缔紫2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：5
41、0岁 ，三口之家，上海人，居住地上海市浦东区。职业：贸易公司私营业主。 目前工厂运营较稳定、收入较稳定。生活习惯：比较关注财经、房产方面最新的信息，比较喜欢做一些像股票、基金等金融投资。在南通启东也有投资房产。购房诉求：高叔叔比较疼老婆，对昆山不是很熟，主要是老婆喜欢我们项目，考虑到距离上海半小时生活圈，上海现在限购无法买房，另外还需缴纳房产税，综合考虑决定在昆山置业，一方面有时间可以和家人来昆山度假，或等房产市场回暖时作为投资均可。面积无需太大，90左右即可，社区的居住层次一定要高，且周边的商业配套要完善，未来的发展潜力和升值空间都巨大，看中124%回购，最终购买黄金海岸5#704室。【代表
42、客户】高莹老业主代表个案-上海本地人、私营业主边癸侩欣揉耪娘客王坞衙奸伟浑颓膊棵侣才疮徽予偿豌冠糠哟肃就扯蘑瘸2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：30岁，单身，上海人，居住地上海市静安区。职业：某快速消费品的业务经理生活习惯：比较关注房产方面最新的信息，很看好房产市场，投资多处房产购房诉求：孙小姐平时经常出差，坐高铁经过昆山，所以对昆山的地理位置非常认可，考虑到昆山距离上海半小时生活圈，上海现在限购无法买房，另外还需缴纳房产税，综合考虑决定在昆山置业，一方面有时间可以来昆山度假，主要是作为投资。面积90左右即可，社区的
43、居住层次一定要高，且周边的商业配套要完善，未来的发展潜力和升值空间都巨大，看中124%回购，最终购买黄金海岸5#504室。【代表客户】孙菁老业主代表个案-上海本地人、企业高管陕动兢懒羡没抡算磷奴表怀穗白俭珊肘靛幼降罚凉膛鸽夏嚣孪俄颤伦憋摈2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：30岁，湖南人，居住地：上海市浦东区 职业：私营业主，在上海自己做生意。刚结婚生活习惯：平时做生意较忙，也要经常出差，没太多时间休闲娱乐，但对一些奢侈品还是比较喜欢购房诉求：投资型，在上海无房产，租住在上海某个小区。上海高端楼盘价位太高，无力购买，考
44、虑到昆山上海同城效应，决定在昆山买套150左右，投资自住皆可，对项目的装修、环境是很喜欢的，社区的居住层次一定要高，且周边的商业配套要完善，未来的发展潜力和升值空间都巨大，看中124%回购，最终购买黄金海岸5#501室。【代表客户】周志盛老业主代表个案-新上海人、私营业主椎介龙叙估浴兢媒谴嚣斥刑啪树佃仿紫煌采撅弃谁前粒茂组豹鸦莉公霍涛2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：30岁左右 湖北人， 职业：外资企业做高管 居住地：上海。生活习惯：定期喜欢去旅游，比较喜欢听音乐看书，对生活质量要求很高购房诉求：自住型，在上海无房产
45、，租住在上海某个小区。上海高端楼盘价位太高，无力购买，考虑到昆山上海同城效应，决定在昆山买套150左右，投资自住皆可，对项目的装修、环境是很喜欢的，社区的居住层次一定要高，且周边的商业配套要完善，未来的发展潜力和升值空间都巨大，看中124%回购，最终购买黄金海岸5#501室。【代表客户】老业主代表个案-新上海人、企业高管邓毅嫡梆廷汞邀楷班用肄咙蚊剪恕膊犯胚勾注敦和燥吱啼烘最管羚剃含舵芝重2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：55岁 ，昆山人，居住地江南明珠苑， 职业：私营业主老板生活习惯：定期去上海、苏州购物消费，收入比
46、上不足比下有余，追求奢侈品高消费的同时注意各商场的打折信息，换季错位购买已成为习惯；喜欢昆山较为高端的餐饮、美食。每周末会去打打网球。购房诉求：该客户有自住普通住宅，想改善型居住，需195平米左右的面积，满足夫妻两人养老居住需要。房型结构朝向较为重视，对区域位置，社区环境，品质要求高购买黄金海岸6#602【代表客户】朱庆福老业主代表个案-昆山本地人、私营业主楞与蓑富奎铲糠尔涂房蚌肝么危烙尿幽省淹杯墅和岁竣沾败臆切闷枷巢茵2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：33岁 ，昆山人，居住地江南明珠苑， 职业：某日资企业日语翻译生
47、活习惯：喜欢逛夜店，去酒吧购房诉求：该客户有自住普通住宅，想改善型居住，需150平米左右的面积，满足三口之家居住需要，最主要想换一个良好的居住环境，房型结构朝向较为重视，对区域位置，社区环境，品质要求高购买黄金海岸5#701【代表客户】金巧华老业主代表个案-昆山本地人、企业高管鲁玻潜倒户胜淑秀宴车朋案席纳对蓖慈拔搪陵崇倦衷宴琴事窜甲讽股抒充2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p基本信息：年龄：40岁 ，浙江人，居住地雍景湾，职业：私营业主 在红星美凯龙、好家居经营墙纸生意，收益平稳。五口之家，二个小孩.生活习惯：生活比较单一，比较关注房
48、产方面最新的信息，投资多处房产，但以商铺为主购房诉求：徐先生对生活品质要求较高，喜欢精装修房，注重装修细节和质量，看完昆山所有精装修产品后，主要考虑生意在城北，为了工作方便，对我们社区整体定位较高，产品较精致，规划、设计、景观、配套和房型都很满意，购买了4#902【代表客户】徐建峰老业主代表个案-新昆山人、私营业主背辗涂姿冀店诺环艰阎俞就词祸储茨受伍荣昂炔膘靡秉拧歹已蚜兴导皑炯2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p昆山已购业主私营业主、企业高管 31-50岁，中青年为主 昆山地区：城北为主，集中了部分居住在城中、但工作在城北的新昆山人
49、新昆山人为主，昆山本地人为辅 改善型居住（喜欢115以上面积） 精神属性：由于是生活习惯使然，无论是新昆山人还是昆山本土人都比较认可城北这块区域，能够解读高端产品内涵；关注时事、房产信息等。追崇时尚潮流，思想前卫；他们不再是后知后觉型的，已经不需要上海人浙江人来教育了；经过长时间的打拼，他们需要一个静谧、高雅的私属空间享受生活的恬静。【客户总结】通过以上数据可以扫描出昆山客源定性：烽掉卵肉驼帚芍渍靠揩拥漠星瞻洛河谚慑刊摹咳毒片坦迷逾烁窥湖偿剖耿2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p 私营业主、高级主管、事业单位退休者 41-50岁 上海
50、地区;浦东为主，浦西、静安为辅。 投资型居住为主（喜欢90左右的面积），居住为辅。 精神属性：上海人很精明，有点小资情调。有那种貌似天生的优越感，喜欢理财，关注财经类信息，比较喜欢做一些股票、基金、等金融投资。对生活品质要求较高，思想前卫，喜欢出入高档场所消费，攀品牌、追求时尚。他们对品牌认知度较高，他们当中很大一部分人在上海经历了大上海大浦东的规划和快速发展，对房地产投资有一定经验。城市快速化进程，同城效应他们永远第一手就知道信息。昆山的快速崛起能够引起他们的共鸣。认可区域及产品。【客户总结】上海已购业主通过以上数据可以扫描出上海客源定性：既芋崭范心掏渤青酸索言炎距缕蔡六樊爱癸级具涌砒缨廊爵
51、谓风墙暮想堵2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p 私营业主、企业高管 31-50岁，中青年为主 昆山地区：城北为主，集中城中部分人 台湾人 改善型居住（喜欢150以上面积） 精神属性：台湾人注重生活品质和品位，交际广， 喜欢户外运动，出入高档酒店和高端休闲会所。但他们也很低调、很务实，也很谨小慎薇，他们十分认可区域价值，乡土情怀浓厚，对高端产品的诠释甚至十分专业。无论何时他们都注重细节；只有认为符合他们的逻辑，才会出手。【客户总结】台湾已购业主通过以上数据可以扫描出台湾客源定性：贞瑚飞硫咎票恃鄙掀综丛肤止迄讥林靡跨墅狱滋幕汀肠憨门醒古
52、桥著椅啪2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p 私营业主、企业高管 31-40岁，事业较有成 城北为主 改善型居住（喜欢115以上面积） 精神属性：外地人很务实、也很精干，他们和昆山有着千丝万缕的联系，他们中很多人对生活没有太多奢求，他们从前生活都很苦，所以会珍惜辛苦所得，舍不得潇洒！希望能在昆山安个家，且为下一代提供良好的教育环境，以成为昆山人为荣。他们十分认可区域价值，对产品更是赞不绝口，一旦下手后会很少后悔!【客户总结】外地已购业主通过以上数据可以扫描出外地客源定性：剥虱到晤蘑售宾蝶缎说痞锡箕逗胞葱粘烘靳怔竭译眼洁哈文侠晰贯循迪性
53、2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p总结与借鉴总结与借鉴总结总结：本次开盘现场人气并不乐观，由于受宏观调控的影响,市场形势急转直下,观望气氛日益加重,部分意向客户也已决定放弃购房计划,意向数量大大减少。加之开发商前期媒体推广较少，造成现场气氛渲染不够，开盘价格又比预期高出诜多，因此开盘当天成交并不理想。但总体现场配合力度较强，后期方案及时调整在年内也取得了相对不错的业绩。借鉴：借鉴：开盘现场整体配合度较强，业务员心态也较为积极，后期方案及时调整后，在年内也取得了相对不错的业绩。传臼梨扼诞孤渤敲文泊铅购楚楷遗散热节求抿乎泡变阂角扮春阀萤救剑版2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p牡蛙尹昔硬蔗刨该舔纤倔岳构拖抹鸥雨达州拭森银较呕引涛乖枯记口够眷2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p2011年5月昆山博威黄金海岸开盘总结报告65p
