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1、中海物业管理有限公司大连分公司大连紫御观邸管理处2012年5月14日 业委会筹建及关系维护实务 业主、业主大会及业主委员会业主、业主大会及业主委员会业主委员会筹建业主委员会筹建物业与业主委员会的关系物业与业主委员会的关系如何维护物业与业主委员会的关系如何维护物业与业主委员会的关系 目录 第一章业主、业主大会及业主委员会业主、业主大会及业主委员会何谓业主 业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。物业管理条例规定：“房屋的所有权人为业主”。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业的相关共同事务进行管理的权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会
2、来实现。何谓使用人第一章 物业使用人是指不拥有房屋的所有权，但通过某种形式而获得房屋的使用权，并实际使用房屋的人。本临时规约对【中海紫御观邸】所有业主和物业使用人具有同等效力。业主更换本临时规约继续有效。 目前，其主要的一种形式是租赁关系。使用人通过租赁合同，在业主授权的范围内行使权利。 第一章业主大会 业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有决定权。 业主大会职权： 1.选举、罢免业主委员会的成员； 2.监督业主委员会的工作； 3.听取和审查业主委员会的工作报告； 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 5.修改业主公
3、约； 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定； 7.批准业主委员会的章程。第一章 业主委员会 业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。业主委员会职权：1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。第一章业主、业主大会及业主委员会的关系业主与业主大会、
4、业主委员会是个体与团体的关系。业主大会和业主委员会是代表业主进行物业管理的决策机构和执行机构。业主大会由全体业主组成，业主委员会及委员由业主选举产生。对内，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；对外，业主大会、业主委员会可以代表业主从事与物业管理有关的活动。 第二章 业主委员会筹建 一、业主委员会成立条件： 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员由业主担任： 1、一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上； 2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大
5、会。第二章 业主委员会筹建 二、业主委员会成立程序： 1、成立筹备组 在物业所在地的区主管部门和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作。 1）确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。 2）筹备组应当做好下列筹备工作：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）拟定业主公约（草案）和业主委员会章程（草案）；（3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。 以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
6、 第二章 业主委员会筹建 二、业主委员会成立程序： 2、召开首次业主大会会议 1）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。 2）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 3）召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区房地产主管部门、街道办事处的有关工作人员参加。 4）召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 5）大会作出制定业主公约、业主委员会章程的决定，决
7、定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。第二章 业主委员会筹建 二、业主委员会成立程序： 3、备案 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到主管部门备案。备案需提交以下资料： 1）业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单； 2）召开业主大会的通知； 3）业主公约（业主委员会委员签名）; 4）业主委员会章程（业主委员会委员签名）; 5）填写业主委员会备案表，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录；业主委员会委员名单及其个人简历； 6）其他有关资料。 第二章 业主委员会筹建 二、业主委员会成立程序： 4、公示结果 备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立
8、业主委员会的消息。 有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。 第三章物业管理企业与业主委员会的关系 Content Title二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，共同管理一定范围内的物业。所不同的是，物业管理公司受业主委员会的委托来管理业主的物业，而业主委员会代表业主的利益来管理物业 1经济上的合同关系2法律上的平等关系3工作上的合作关系第三章物业管理企业与业主委员会的关系1经济上的合同关系2法律上的平等关系3工作上的合作关系物业管理企业与业主委员会之间是一种经济合同关系，这种经济关系是
9、通过物业管理委托合同确认和保证的 受委托人和委托人之间的关系在地位上是平等的，没有隶属关系，既不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系 双方应根据委托合同中规定和要求的权利和义务进行合作。共同为全体业主服务 案例分析 某小区部分业主违反业主公约，擅自占用小区公共空间，实施了在楼顶平台建设房屋、防盗门占楼道、超出外墙体安装防盗窗等行为。小区业主委员会就该情况，要求物管公司向违规业主发函，让其限期拆除，如不拆除，物管公司应以诉讼手段解决问题。后因问题未得到解决，业主委员会又向物管公司下发通知，要求物管公司对该部分业主提起诉讼，并规定物管公司向法院递交诉状的限期为通知发出之日起1个月，同
10、时说明：如物管公司不起诉违规业主，业主委员会将对物管公司采取一定的措施。第三章物业管理企业与业主委员会的关系 【问题】1、业委会有无权利对物管公司的工作方式提出强制性要求？2、业委会与物管公司二者是平等关系、服从与被服从关系还是其他关系？第三章物业管理企业与业主委员会的关系 【点评】 本案中，业主委员会就是错误认识了自己与物管公司的关系，也没有认清自己的权利范围，将平等的关系扭曲为了上下级关系，要求物管公司按自己的要求进行工作，明显忽视了物管公司作为独立的经营实体所依法享有的自主经营权。 就业主违规搭建问题，业主委员会依据业主公司，可以与物管公司协商处理，向物管公司提出工作建议，但绝不能强制要
11、求物管公司按自己的要求进行工作。对于物管公司来说，物管公司是有权从专业管理的角度出发，对业主委员会的建议进行处理的，采纳或不采纳该建议，都应由物管公司自主决定。第三章物业管理企业与业主委员会的关系 第四章 在多年的物业管理实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。因此，两者关系的好坏直接关系一个项目的走向，关系到千家万户的切身利益。 1、业主委员会要规范自身的管理服务行为 物业管理项目各异，业主委员会的成员背景也各不相同，一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员
12、会“真心为民”的做法。而且能够避免在物业管理实践中经常调整发展方向，避免让物业管理企业无所适从，因此，明确愿景，形成共同的目的感和命运感，是构建各谐社区的基石。 如何维护物业管理企业与业主委员会的关系 第四章 2、打破藩篱，建立可靠的相互信赖的关系。 信任是我们开展各项工作的基础，没有信任，各项工作无处谈起，为此，必须摒弃业主委员会与物业管理企业是“对头”的观念。要主动搭起信任的桥梁，坦诚相待。 3、追求可持续发展，杜绝短期行为 建立一种可持续发展的机制，真心策划社区的美好未来是一种功在当代，利在千秋的做法。比如有的社区搞植树活动，一方面美化了家园，另一方面增加业户对社区的眷恋与爱护；有的社区搞“优秀业主”的评选，引导一种健康文明的生活方式，从而引发全体业主提高自身的素质。 可持续发展的做法对社区的发展是潜移默化的，随着时间的推移，广大业主可享受到持久的和谐社区关系。 如何维护物业管理企业与业主委员会的关系
