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临沂城市房地产市场研究报告临沂城市房地产市场研究报告商业秘密声明 本文内包含的资料属于临沂世联怡高房地产经纪有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用因此根据合同规定以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于乙方，甲方对此知识成果享有永久使用权未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本 2（一）（一）（一）（一）临沂城市宏观概括临沂城市宏观概括（三）（三）（三）（三）临沂各板块房地产发展情况临沂各板块房地产发展情况（二）（二）（二）（二）临沂市房地产发展总体情况临沂市房地产发展总体情况目目目目 录录录录contents（四）（四）（四）（四）临沂别墅市场分析临沂别墅市场分析（五）（五）（五）（五）临沂花园洋房市场分析临沂花园洋房市场分析（六）（六）（六）（六）临沂专业市场分析临沂专业市场分析（七）（七）（七）（七）政策专题研究政策专题研究（八）（八）（八）（八）开发建议开发建议3 第一部分第一部分 临沂城市宏观概括临沂城市宏观概括p城市发展概括城市发展概括p城市规划与建设城市规划与建设p城市宏观经济城市宏观经济p人口规模与家庭结构人口规模与家庭结构4一、城市发展概括一、城市发展概括5 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。

南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔城市城市区位区位临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市界处，是山东省人口最多、面积最大的市6城市城市定位定位省会城市群经济圈省会城市群经济圈省会城市群经济圈省会城市群经济圈鲁南苏北先进制造业聚集区鲁南苏北先进制造业聚集区鲁南苏北先进制造业聚集区鲁南苏北先进制造业聚集区　　　建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市兴旅游城市、交通运输主枢纽城市兴旅游城市、交通运输主枢纽城市兴旅游城市、交通运输主枢纽城市7战略战略机遇机遇十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以““““一个中心城市、两个示范一个中心城市、两个示范一个中心城市、两个示范一个中心城市、两个示范区区区区””””为重点，打造鲁南经济文化中心为重点，打造鲁南经济文化中心为重点，打造鲁南经济文化中心为重点，打造鲁南经济文化中心十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以““一个中心城市、两个示范区一个中心城市、两个示范区””为重点，打造鲁南经为重点，打造鲁南经济文化中心。

济文化中心一个中心城市一个中心城市一个中心城市一个中心城市即鲁南苏北区域性特大中心城市，即鲁南苏北区域性特大中心城市，两个示范区两个示范区两个示范区两个示范区即即““两型两型””社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示范区社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示范区全国商贸物流中心全国商贸物流中心 ——“十二五”末，力争城区市场交易额突破2000亿元，地产品率超过50%，打造全国最大的现代专业市场集群和国际性商品集散中心鲁南苏北先进制造业聚集区鲁南苏北先进制造业聚集区 ——构建以战略性新兴产业、装备制造业为主体的制造业产业体系，打造先进制造业集聚发展、主导产业优势突出、核心竞争力强的新型工业强市全国文明生态城市全国文明生态城市 ——加快大水城建设，深入开展城乡环境综合整治，不断提高居民生活品质和幸福指数，建成生态环境优美、社会和谐文明、经济文化要素集聚、辐射能力强的宜居宜业现代化城市全国优质农产品基地全国优质农产品基地 ——做大做强沂蒙特色农产品品牌，打造安全高效、特色鲜明、在全国有较高知名度和影响力的优质农产品基地8　现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村 。

临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区数据来源：临沂统计局兰山区兰山区兰山区兰山区罗庄区罗庄区罗庄区罗庄区行政行政区域区域临沂市现辖三区九县，土地面积为临沂市现辖三区九县，土地面积为临沂市现辖三区九县，土地面积为临沂市现辖三区九县，土地面积为17184.117184.117184.117184.1平方公里平方公里平方公里平方公里沂南县沂南县平邑县平邑县平邑县平邑县河东区河东区河东区河东区临沭县临沭县临沭县临沭县费县费县费县费县莒南县莒南县莒南县莒南县苍山县苍山县苍山县苍山县郯城县郯城县郯城县郯城县沂水县沂水县沂水县沂水县蒙阴县蒙阴县蒙阴县蒙阴县9北部临北部临胶东半岛胶东半岛经济板块经济板块西部生态西部生态经济板块经济板块东部临港东部临港经济板块经济板块中心城市中心城市经济圈经济圈南部临长三角南部临长三角经济板块经济板块产业产业布局布局临临沂未来五年将形成以中心城区沂未来五年将形成以中心城区沂未来五年将形成以中心城区沂未来五年将形成以中心城区为圆为圆心、四板心、四板心、四板心、四板块块辐辐射射射射发发展展展展 的布局的布局的布局的布局西部生态经济板块：西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。

中部城市经济圈：中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈南部临长三角经济板块：南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地东部临港经济板块：东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地、新能源产业基地北部临胶东半岛经济板块：北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。

10陆陆：：境内以4 4条条过境国道 和1414条条省道干线为主，形成四通八达的公路网兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340340公里公里临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一空空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7% 海海：：临沂距日照港、连云港港口不足100公里 临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络到临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络到20202020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。

对外对外交通交通临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络11 目前临沂市区路网目前临沂市区路网 “ “三环、八纵、三环、八纵、八横八横””的布局基本形成的布局基本形成————内环内环内环内环：由沂蒙路、解放路、东兴路、 内环路围合而成；————中环中环中环中环：由蒙山大道、沂河路、北城新区青年路、东环路围合而成；————外环外环外环外环：东西南北四个方向的外环路围合而成————八纵、八横八纵、八横八纵、八横八纵、八横：即由南北方向、东西方向各八条城市主干道组成的城市道路系统交通交通现状现状临沂市对内路网形成临沂市对内路网形成临沂市对内路网形成临沂市对内路网形成““““三环、八纵、八横三环、八纵、八横三环、八纵、八横三环、八纵、八横””””的格局的格局的格局的格局12历史：历史：历史：历史：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2500多年前，为山东省历史文化名城临沂有厚重的历史文化、丰富的文化资源汉晋文化、红色文化与当代文化共存互依，书法文化、兵学文化、孝文化、商文化根深叶茂。

人文：人文：人文：人文：临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡他们灿若星辰，光照千秋，折射着沂蒙大地人杰地灵、钟灵毓秀的光辉左左左左宝宝宝宝贵贵贵贵王王王王羲羲羲羲之之之之诸诸诸诸葛葛葛葛亮亮亮亮刘刘刘刘洪洪洪洪曾曾曾曾子子子子荀荀荀荀子子子子天宇自然博物馆天宇自然博物馆华东革命烈士陵园华东革命烈士陵园银雀山汉墓竹简博物馆银雀山汉墓竹简博物馆蒙山龟蒙顶蒙山龟蒙顶国际影视城国际影视城王羲之故居王羲之故居历史历史人文人文临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉国内外的杰出人物国内外的杰出人物国内外的杰出人物国内外的杰出人物13红色之都红色之都：：临沂与井冈山、延安、西柏坡等红色之城一道被列为全国8个红色旅游重点城市立足丰厚的红色旅游资源，临沂致力打造全国闻名的“红色之都”，并规划了以兰山区为核心的城市风光游，贯穿九县的沂蒙风情游以及地处沂水的特种旅游线路绿色水城绿色水城：：千里沂河从临沂城中纵穿而过 ，正被打造成为临沂的蓝色中央公园。

临沂市政府正规划把滨河景区建设成为在国际知名、在全国有影响，游览、休闲、娱乐、会务等功能最齐全，适合于不同阶层、不同品位的具有沂蒙山区特色，又有现代化服务理念的最具吸引力的旅游区旅游旅游资源资源临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富的旅游资源，正着力打造的旅游资源，正着力打造的旅游资源，正着力打造的旅游资源，正着力打造““““红色之都红色之都红色之都红色之都 绿色水城绿色水城绿色水城绿色水城””””14u临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间；u临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向；u临沂市历史文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能小结小结临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗15二、城市规划与建设二、城市规划与建设16临沂城区直径不超过临沂城区直径不超过临沂城区直径不超过临沂城区直径不超过2 2 2 2公里的小城，东方红影院公里的小城，东方红影院公里的小城，东方红影院公里的小城，东方红影院是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划 19841984年前的年前的市区只是一个由东方市区只是一个由东方红广场为圆心、直径红广场为圆心、直径不超过两公里的不超过两公里的““弹弹丸之地丸之地””。

四座古老四座古老的城门圈定了当时的的城门圈定了当时的城区范围当时的东城区范围当时的东门在现在的兰山路与门在现在的兰山路与沂州路交汇处东沂州路交汇处东100100米米左右，东关煤球厂附左右，东关煤球厂附近；西门在现在的兰近；西门在现在的兰山路西段，富民小区山路西段，富民小区南西关煤球厂附近；南西关煤球厂附近；南门在现在的沂州路南门在现在的沂州路与解放路交汇处附近；与解放路交汇处附近；北门在现在的沂蒙路北门在现在的沂蒙路北段，惟一斋酱园门北段，惟一斋酱园门前东方红影院、沂前东方红影院、沂州路、州路、““七女七女””商店、商店、沂河老石桥成为老临沂河老石桥成为老临沂人挥之不去的记忆沂人挥之不去的记忆城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（（（（1984198419841984年以前）年以前）年以前）年以前）17临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展19841984年，随着临沂市年，随着临沂市( (县级县级) )的恢复，临沂批的恢复，临沂批发市场的发育和城市经发市场的发育和城市经济体制改革的实施，临济体制改革的实施，临沂城市建设进入较快发沂城市建设进入较快发展阶段。

城市建设由满展阶段城市建设由满足居民社会基本需求转足居民社会基本需求转向提高城市环境质量、向提高城市环境质量、增强服务功能位于解增强服务功能位于解放路与沂蒙路交会处的放路与沂蒙路交会处的临沂百货大楼一度成为临沂百货大楼一度成为上世纪上世纪8080年代末最繁华年代末最繁华的商业中心而矗立于的商业中心而矗立于解放路上的钟楼大厦曾解放路上的钟楼大厦曾是上世纪是上世纪9090年代初临沂年代初临沂城的标志性建筑城的标志性建筑城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（（（（1984-19941984-19941984-19941984-1994））））18城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈 1994 1994年年1212月国务月国务院正式批准临沂地区撤院正式批准临沂地区撤地建市，城市建设由此地建市，城市建设由此步入稳步发展阶段。

污步入稳步发展阶段污水处理厂、管道燃气、水处理厂、管道燃气、人民广场、城市主要道人民广场、城市主要道路等一大批城市重点项路等一大批城市重点项目相继建成截至目相继建成截至20022002年，国贸大厦、交警指年，国贸大厦、交警指挥大厦、电信大楼、新挥大厦、电信大楼、新华书店等数十座高楼大华书店等数十座高楼大厦相继崛起期间，全厦相继崛起期间，全市城市基础设施累计完市城市基础设施累计完成投资成投资28.6328.63亿元，其中亿元，其中20022002年完成投资年完成投资5.445.44亿亿元，是元，是19951995年的年的4 4倍城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（（（（1994-20021994-20021994-20021994-2002））））192003200320032003年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了《《《《临沂市临沂市临沂市临沂市城市总体规划修编纲要城市总体规划修编纲要城市总体规划修编纲要城市总体规划修编纲要》》》》，确定了，确定了，确定了，确定了““““一河五片、北上东进、组团一河五片、北上东进、组团一河五片、北上东进、组团一河五片、北上东进、组团发展发展发展发展””””的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破20032003年初，临沂市委、年初，临沂市委、市政府提出建设市政府提出建设““大临大临沂、新临沂沂、新临沂””的宏伟目的宏伟目标，聘请两院院士吴良标，聘请两院院士吴良铺、周干峙，工程院院铺、周干峙，工程院院士邹德慈等一批国内规士邹德慈等一批国内规划名家，组织开展了临划名家，组织开展了临沂市城市空间发展战略沂市城市空间发展战略研究、城市总体规划修研究、城市总体规划修编等一系列规划研究和编等一系列规划研究和编制工作，初步勾画出编制工作，初步勾画出了了““大临沂、新临沂大临沂、新临沂””发展建设的美好蓝图。

发展建设的美好蓝图 20032003年，国家建设部专年，国家建设部专家组正式评审通过了家组正式评审通过了《临沂市城市总体规划《临沂市城市总体规划修编纲要》，认为该规修编纲要》，认为该规划抓住了主要问题，体划抓住了主要问题，体现了前瞻性、战略性和现了前瞻性、战略性和整体性、系统性，在全整体性、系统性，在全省、全国有一定的示范省、全国有一定的示范作用 兰山片兰山片兰山片兰山片南坊片南坊片南坊片南坊片河东片河东片河东片河东片东南片东南片东南片东南片罗庄片罗庄片罗庄片罗庄片2005200520052005年南坊开发建设指挥部成立年南坊开发建设指挥部成立年南坊开发建设指挥部成立年南坊开发建设指挥部成立2006200620062006年涑河开发建设指挥部成立年涑河开发建设指挥部成立年涑河开发建设指挥部成立年涑河开发建设指挥部成立2011201120112011年年年年7 7 7 7月西部新城开发建设指挥部成立月西部新城开发建设指挥部成立月西部新城开发建设指挥部成立月西部新城开发建设指挥部成立2003200320032003年年年年6 6 6 6月月月月 临沂经济开发区建立临沂经济开发区建立临沂经济开发区建立临沂经济开发区建立城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（（（（2003200320032003年至今）年至今）年至今）年至今）20城市规划预测城市规划预测城市规划预测城市规划预测（（（（2020202020202020年）年）年）年）老城区老城区老城区老城区城市新核心城市新核心城市新核心城市新核心北城新区北城新区北城新区北城新区半程为中心的北部新城半程为中心的北部新城半程为中心的北部新城半程为中心的北部新城汤头卫星城汤头卫星城汤头卫星城汤头卫星城义堂为中心义堂为中心义堂为中心义堂为中心的西部新城的西部新城的西部新城的西部新城西西西西城城城城新新新新区区区区高新区高新区高新区高新区国家级经国家级经国家级经国家级经济开发区济开发区济开发区济开发区东城区东城区东城区东城区罗庄区罗庄区罗庄区罗庄区沿河发展，北上东进，兰山向西发展。

近期主要向北发展，完善沿河发展，北上东进，兰山向西发展近期主要向北发展，完善沿河发展，北上东进，兰山向西发展近期主要向北发展，完善沿河发展，北上东进，兰山向西发展近期主要向北发展，完善各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重点卫星城镇点卫星城镇点卫星城镇点卫星城镇相公卫星城相公卫星城相公卫星城相公卫星城飞机场飞机场飞机场飞机场傅庄卫星城傅庄卫星城北翼北翼东翼东翼西翼西翼南翼南翼21Ø临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局Ø 城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区Ø关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城Ø关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环Ø关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连Ø关键词四：南工、北文、中商Ø关键词五：西部新城规划、城镇改造总体总体规划规划城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城空间布局空间布局空间布局空间布局 ：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展22以科学发展观为指导，以增强城市综合竞争力为主线，以集聚资源要素为重点，以科技进步为支撑，坚持工业强市、商贸兴市、文化立市、生态优市的方针，加快城镇化进程，建设鲁南苏北区域历史文化与现代文明相互融合、山水风光与城市景观交相辉映的滨河生态大城市。

——2012年，全市GDP达到3260亿元，人均GDP32000元，地方财政收入150亿元；全市户籍人口1050万人，中心城市人口190万人，建成区面积190k㎡，新增建设用地71 k㎡，城镇化水平达到54%——2015年，全市GDP达到4200亿元，年均增长12%；地方财政收入达到230亿元，年均增长15%；临沂市中心城区人口220万人，城镇化水平达到55%——2020年，全市GDP达到7800亿元，人均GDP72000元，地方财政收入400亿元；全市户籍人口1096万人，中心城市人口规模超过300万人，建成区面积290 k㎡，新增建设用地71 k㎡，城镇化水平达到64%发展发展目标目标2015201520152015年，全市年，全市年，全市年，全市GDPGDPGDPGDP达到达到达到达到4200420042004200亿元，临沂市中心城区人亿元，临沂市中心城区人亿元，临沂市中心城区人亿元，临沂市中心城区人口口口口220220220220万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到55%55%55%55%23水城水城规划规划生态水城生态水城生态水城生态水城————————结合水资源优势，完善生态绿地系统，结合水资源优势，完善生态绿地系统，结合水资源优势，完善生态绿地系统，结合水资源优势，完善生态绿地系统，建设生态园林城市建设生态园林城市建设生态园林城市建设生态园林城市 u规划目标：构建环形水系，使临沂市逐步变成具有鲜明特色的滨河水岸城市，将流经市区的涑河 、柳青河、陷泥河、祊河、青龙河同沂河形成贯通之势，实现河河相通、水水相连、城水相依、人水亲和，使城市绿化面积扩大，景观更加秀丽宜人，市区环境得到全面改善，最终形成“水在城中游，城在水中立，水体与绿地互相依托并用为一体的丰富多彩的，富有地方特色的滨水生态城市”。

24建设建设建设建设““““三纵三横贯鲁南三纵三横贯鲁南三纵三横贯鲁南三纵三横贯鲁南””””的高速公路网，形成绕的高速公路网，形成绕的高速公路网，形成绕的高速公路网，形成绕临沂市区的高速公路外环临沂市区的高速公路外环临沂市区的高速公路外环临沂市区的高速公路外环uu三纵三纵三纵三纵：u1、长深高速临沂段长深高速临沂段长深高速临沂段长深高速临沂段：我市境内路线长约144公里，双向六车道，设计速度120公里/小时暂处规划中u2、京沪高速临沂段京沪高速临沂段京沪高速临沂段京沪高速临沂段：该路全长约169.8公里，双向四车道，设计速度120公里/小时目前，蒙阴段拓宽改造方案已上报省交通运输厅公路局u3、莱新高速南延段莱新高速南延段莱新高速南延段莱新高速南延段（蒙阴－平邑－费县－苍山）：拟按双向四车道、设计速度120公里/小时的高速公路标准修建uu三横：三横：三横：三横：u1、青莱高速临沂段：青莱高速临沂段：青莱高速临沂段：青莱高速临沂段：长48.7公里，双向四车道，设计速度120公里/小时，已于2007年底建成通车u2、日东高速临沂段：日东高速临沂段：日东高速临沂段：日东高速临沂段：该线长约112.4公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。

u3、枣临岚高速临沂段（枣临岚高速临沂段（枣临岚高速临沂段（枣临岚高速临沂段（苍山—罗庄—临沭—莒南）：长约140公里，双向四车道，设计速度120公里/小时该路临沂至枣庄段已开工建设，临沂至岚山头段已列入省招商引资计划对外对外交通交通 结合国家、山东省高速公路网规划，在我市现有高速公路网基础上添加规划建设新高速公路，形成临沂市高速公路网“三纵、三横、十二大出口”骨架系统25六带：205国道临沂城区至蒙阴、206国道临沂城区至日照界、206国道临沂城区至枣庄界、327国道临沂城区至江苏界、327国道临沂城区至济宁界、岚济路临沂城区至日照界五纵：东红路，沂台路，莒阿路，博沂、沂邳路，泉重路四横：岚济路西段和河东区经汤河、相沟、洙边至壮岗段公路，206国道苍山段及汤庄至临沭公路，绕城北线东西延线，莒界路及西延三环：一环是指现在已经建成通车的城区外环，二环是指拟规划建设的绕城快速通道外环，三环是指绕临沂市的高等级干线公路大外环 建设建设建设建设““““六带五纵四横，三环畅绕沂蒙六带五纵四横，三环畅绕沂蒙六带五纵四横，三环畅绕沂蒙六带五纵四横，三环畅绕沂蒙””””的普通干的普通干的普通干的普通干线公路网线公路网线公路网线公路网对内对内交通交通26• •优先发展公共交通优先发展公共交通优先发展公共交通优先发展公共交通：明确并坚持公共交通优先发展的地位，建立多元化公共客运交通结构；预计到2020年，全市出行总量将达到494万人次/日。

市区公共交通出行占出行总量的比例接近30%• •努力发展跨河交通努力发展跨河交通努力发展跨河交通努力发展跨河交通：在兰山区与北城新区、河东区之间，加强跨河桥梁建设，特别是在主城区与周边区域之间提高跨河通道公交分担率，远景规划将建设水上巴士• •增开快速线路通道：增开快速线路通道：增开快速线路通道：增开快速线路通道：根据规划方案，我市将开通两条快速公交线路• •加强静态交通建设：加强静态交通建设：加强静态交通建设：加强静态交通建设：实现“停车有位停车有法、停车有序”目标；在旧城改造和新区建设中，加快各类停车场（库）的建设以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通北城新区北城新区北城新区北城新区城城城城西西西西板板板板块块块块市中板块市中板块市中板块市中板块滨滨滨滨河河河河板板板板块块块块河东板块河东板块河东板块河东板块高新技术产业开发区高新技术产业开发区高新技术产业开发区高新技术产业开发区经济开发区经济开发区经济开发区经济开发区市内市内交通交通27中心区中心区规划规划1 1中心城区空间发展战略：中心城区空间发展战略：中心城区空间发展战略：中心城区空间发展战略： 以河为轴，两岸开发，北上东进，以河为轴，两岸开发，北上东进，以河为轴，两岸开发，北上东进，以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市 中心城区中心城区北北上上东进东进南优南优北上东进北上东进北上东进北上东进城市基础设施突破沂河西岸、祊河南岸封闭单一的老城区空间布局，向以北城新区和沂河以东为重点的新城区转移，形成以沂河、祊河为构架的组团式开放型结构模式。

南优西连南优西连南优西连南优西连优化罗庄工业区发展环境，调整工业结构，重点发展高新技术产业和节能环保型工业西部城区要合理布局基础设施和公共服务设施，做到与东部城区配套衔接 多向拓展多向拓展多向拓展多向拓展通过“大水城”建设，连接郯城、沂水和平邑、莒南，逐步和临港经济区对接，进一步加强与半岛城市群、港口城市的经济联系以河为轴、两岸开发以河为轴、两岸开发以河为轴、两岸开发以河为轴、两岸开发依托大水城建设，以沂河、祊河、涑河为城市发展轴，沿河进行开发，进一步建设生态宜居的城市 西连西连 28规划区域规划定位发展方向居住影响北城新区北文全市的行政中心、文化体育中心和科研中心，是现代化的生态居住区适度向北发展高兰山片区中商城市核心区和商贸居住区，是全市历史文化、教育、信息、金融和商贸、物流中心向西北发展，控制性向南发展高经济开发区南工以机械、制造、出口加工、对外贸易为主的现代化工贸新区要大力发展都市型工业，加快发展居住、娱乐、餐饮、体育设施建设低河东片区适度向东北发展，控制向机场方向发展局部较高罗庄片区东南部为居住区，南部为工业区适度向西发展，控制向北发展局部较高临沂高新区以建材、能源、化工、纺织工业和以电子、医药等高新技术产业为主导的现代化工业区开发新的发展空间，优化发展环境低根据城市发展战略，中心城区形成“一城六片、组团发展”的空间格局。

中心区中心区规划规划2 2中心城区规划功能布局：南工、北文、中商中心城区规划功能布局：南工、北文、中商中心城区规划功能布局：南工、北文、中商中心城区规划功能布局：南工、北文、中商29u西城新区的建设范围是：工业大道以西，陶然路以北；临西十一路以东，大山路以南u未来五年，该区域将完成道路硬化49.14万平米、绿化面积24万平米的建设任务，同步大规模改造排污管网，加强环境综合整治，塑造宜居西城新形象 重点建设重点建设项目规划项目规划1 1划定整治范围划定整治范围划定整治范围划定整治范围 塑造生态宜居西城新塑造生态宜居西城新塑造生态宜居西城新塑造生态宜居西城新区区区区u兰山区“十二五”重点建设项目规划已初步完成未来5年，兰山区将完成10大重点建设项目，其中包括西城新区建设、5个村镇改造和4个污水处理工程的上马，10大重点工程计划总投资为147.13亿元u2011年，西城新区范围内将完成宏大路、临西九路、前十街、启阳路、开阳路、王庄路、育才路、工业大道、大山路、蒙山大道、红旗路等近20条路段的整治任务u同时，以银雀山公园为中心，辐射带动周边的七里沟社区、梨杭社区、鲁南制药厂等改造开发项目。

银雀山公园银雀山公园银雀山公园银雀山公园交交交交通通通通路路路路网网网网30u义堂镇辖区有2个村镇改造项目，一个是北屠苏岛片区，另一项目是义堂镇片区u7月4日，山东临沂西部新城开发建设指挥部正式揭牌成立 ，并确立开发建设范围为京沪高速公路以西，工业二路以东，北至祊河，南至涑河，将对临沂市兰山区义堂镇中心镇区17平方公里进行全面开发建设u在加快开发建设义堂中心镇区的同时，还将以其为中心，拉动两翼建设，形成“两翼一中心”的总体布局，加快城镇一体化进程重点建设重点建设项目规划项目规划2 2加快西部新城改造步伐加快西部新城改造步伐加快西部新城改造步伐加快西部新城改造步伐 拉动两翼一中心总拉动两翼一中心总拉动两翼一中心总拉动两翼一中心总体布局的形成体布局的形成体布局的形成体布局的形成一翼是把以屠苏岛为核心的东部片区建成以文化旅游、商贸物流、地产开发为主的现代服务业集现代服务业集现代服务业集现代服务业集中区中区中区中区一翼是以园区改造和旧村旧企整合为重点的西部片区，对西部8个村庄进行统一整合 31u临沂市“以河为轴、两岸开发、北上东进、组团发展”的空间发展战略，一方面在极大程度上带动了滨河沿线房地产项目的飞速发展，另一方面在政府大力发展北城新区的同时，催热了北城片区近几年的房产热潮，并且为河东片区的房地产开发提供了契机；u临沂市日趋完善的交通体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展；u临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力；u临沂市西部新城以及西城新区的建设将直接带动临沂城西的平稳发展。

小结小结临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市场未来发展带来利好场未来发展带来利好场未来发展带来利好场未来发展带来利好32三、城市宏观经济三、城市宏观经济33– 临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来GDPGDP保持保持13%13%左右的平均增幅左右的平均增幅 自2006年以来，临沂市GDP总量增长率保持在12.5%以上，经济增长速度较快，2010年GDP总量达2400亿元，在全省排名第7位，处于中等偏上的水平；人均GDP近3年来出现增幅缓降的迹象，2010年人均GDP达22450元，居民消费水平日趋增强20102010年山东省年山东省1717地市地市GDPGDP排名排名GDPGDP指指标标近五年临沂市近五年临沂市近五年临沂市近五年临沂市GDPGDPGDPGDP保持１３％左右的平均增幅保持１３％左右的平均增幅保持１３％左右的平均增幅保持１３％左右的平均增幅数据来源：临沂统计局34 2010年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2009年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2009年上涨10%。

数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，城市居民消费能力持续增高DPIDPI指标指标近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消费能力持续增高费能力持续增高费能力持续增高费能力持续增高数据来源：临沂统计局35 2006-2010年，临沂市居民储蓄余额逐年增长，年均增幅在16%以上增长的民间财富将提升本地市场的后续购买力，为房地产市场的发展提供机会 社会消费品零售额自2006年起便以高于16%的增幅持续增长，截止到2010年末社会消费品零售总额达到1157.20亿元近五年城镇居民储蓄存款及社会消费品零售总额近五年城镇居民储蓄存款及社会消费品零售总额近五年城镇居民储蓄存款及社会消费品零售总额近五年城镇居民储蓄存款及社会消费品零售总额均呈现出稳定增长的势态均呈现出稳定增长的势态均呈现出稳定增长的势态均呈现出稳定增长的势态消费消费指标指标数据来源：临沂统计局36 2006 2006年年-2010-2010年，临沂市财政收入稳步增长年，临沂市财政收入稳步增长，平均增幅在，平均增幅在20%20%左右，实现了左右，实现了““总量、总量、质量双提高质量双提高””的发展目标。

的发展目标——2010年临沂市财政收入为115.5亿元，同比2009年上涨约为26%—2010年临沂市财政收入约占山东省财政收入的4.2%，占比较少；与山东省的增长水平基本保持一致财政财政指标指标近五年临沂市财政收入稳步增长，平均增幅近五年临沂市财政收入稳步增长，平均增幅近五年临沂市财政收入稳步增长，平均增幅近五年临沂市财政收入稳步增长，平均增幅在在在在20%20%20%20%左右左右左右左右数据来源：临沂统计局37 临沂全市规模以上固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比临沂全市规模以上固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势例呈上升趋势 自2006年起，临沂市固定资产投资持续增长，截止到2010年末全社会实现固定资产投资11408.3亿元，同比增长22.7%；房地产开发保持理性增长，房地产投资额达到158.2亿元，同比增长8.1％投资投资指标指标临沂市规模以上固定资产投资逐年增长临沂市规模以上固定资产投资逐年增长临沂市规模以上固定资产投资逐年增长临沂市规模以上固定资产投资逐年增长数据来源：临沂统计局38 2006-2010 2006-2010年临沂市三产结构不断调整，第一产业比重持续下降，第二产业相对稳年临沂市三产结构不断调整，第一产业比重持续下降，第二产业相对稳定，第三产业不断上升，尤其是定，第三产业不断上升，尤其是20102010年，年，第三产业所占比达第三产业所占比达第三产业所占比达第三产业所占比达38.7%38.7%38.7%38.7%，说明临沂市的产业结构，说明临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升，为房地产市场发展带来机会。

不断优化，社会消费水平逐步提升，为房地产市场发展带来机会2006-20102006-2010年临沂市产业结构发展统计年临沂市产业结构发展统计 2010年，临沂市第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点 产业产业结构结构近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升平逐步提升平逐步提升平逐步提升数据来源：临沂统计局39u临沂市整体经济形势比较乐观，宏观经济指标均呈现出稳定增长的势态；u临沂市的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大；u临沂市正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升小结小结城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展提供了有力的支持和可靠的保障提供了有力的支持和可靠的保障提供了有力的支持和可靠的保障提供了有力的支持和可靠的保障40四、人口规模及家庭结构四、人口规模及家庭结构41区域兰山区罗庄区河东区九县常住人口数（万人）127.4266.0666.54743.92Ø2006年至2009年临沂人口总量稳定增长，2010年略有下降。

临沂市户籍人口达到994.26万人Ø临沂市第六次全国人口普查数据显示：2010年全市普查登记户籍人口为1069万人全市普查登记常住人口为1003.94万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的994.26万人相比，十年共增加了9.68万人增长0.97%，年平均增长0.10% 据临沂市第六次全国人口普查数据，2010年全市常住人口中共有家庭户330.38万户，家庭户人口为971.50万人，平均每个家庭户的人口为2.94人，比2000年第五次全国人口普查的3.18人减少了0.24人 人口人口规模规模近几年临沂市人口规模小幅增长，近几年临沂市人口规模小幅增长，近几年临沂市人口规模小幅增长，近几年临沂市人口规模小幅增长，2010201020102010年平均每年平均每年平均每年平均每个家庭户人口为个家庭户人口为个家庭户人口为个家庭户人口为2.942.942.942.94人人人人数据来源：临沂统计局42临沂城市宏观概括小结临沂城市宏观概括小结p临沂市作为山东省面积最大和人口最多的地级市，拥有便捷的公路、铁路、航空立体交通网络，近几年临沂市经济发展迅速，各项宏观指标呈现稳定增长态势，市民收入大幅提高，但整体消费较为保守，在房产等高端消费上需适时引导；p临沂市将依托鲁南苏北先进制造业聚集区、全国商贸物流中心、全国优质农产品生产基地的城市功能定位，带动临沂经济的进一步飞速提升，为临沂房地产市场的未来发展提供保障；p临沂城市发展现状以及未来城市规划明确了临沂“两岸开发 北上东进”的发展战略，一方面可以提升北城新区的发展空间，并可预测未来五年内北城新区仍是开发热点区域；另一方面可以展现滨水生态城市的魅力，进而提升临沂的整体居住环境，结合现在的房地产开发现状，带动中高端房地产项目的开发。

43 第二部分第二部分 临沂房地产发展总体临沂房地产发展总体情况情况p临沂房地产发展历程概述临沂房地产发展历程概述p土地市场情况土地市场情况p商品房市场情况商品房市场情况p临沂房地产市场细化分析临沂房地产市场细化分析p重点开发商情况重点开发商情况44一、临沂房地产发展历程综述一、临沂房地产发展历程综述45临沂房地产开发演变过程临沂房地产开发演变过程20102010年至今年至今•临沂出现第一批商品房项目，货量不大，质量一般；•单位房分房、集资房为主要供给，建筑商为市场主导；•土地出让以协议出让为主，拿地规模不大；•房源集中在老城区；•代表项目有：佳和别墅、沂河花园、御园金顶、金鹰花园等•开始进入地产的寒冬；•市场受到金融危机影响最为严重的一年；•兰山区滨河区域成为开发热点区域；•一些开发商出现资金紧缺、融资困难局面；•08年年底房地产市场进入低谷；•受到影响的项目有：罗湖观天下花园、锦绣蓝山、滨河新天地等•市场需求开始大量释放，价格迅速上升；•市场一度出现井喷状况，刚性需求凶猛；•产品质量稳步提升，形式多样；•城市框架进一步拉开，北城新区成为热点置业区域；•城西市场搬迁接近尾声，市场繁荣为城西地产带来巨大发展空间；•临沂市政府整体搬迁至北城新区，给北城发展带来强大信心；•代表项目有：沂龙湾、凤凰城、锦绣外滩、澜泊湾等。

•购房者渐渐变得理性，市场格局由卖方市场转向买方市场；•房价愈挫愈勇，在争议中继续上涨；•城西房地产市场价格飞涨，供需两旺；•北城新区房价直逼市中心房价；•一线开发商开始抢滩临沂房地产市场，临沂地产市场面临洗牌；•政府调控力度逐渐加码，同时增加保障性住房的供应，目的在于保持房地产健康平稳发展，防止过快增长，产生泡沫发展发展概述概述46 主城区房地产版图发展历程主城区房地产版图发展历程————临沂市主城区房地产的发展，临沂市主城区房地产的发展，沿河发展，北上东进，逐步推进，拉开城市框架，发展到当前，北沿河发展，北上东进，逐步推进，拉开城市框架，发展到当前，北城新区、城西和河东沿河区域成为市场的热点区域城新区、城西和河东沿河区域成为市场的热点区域2005年代之前，老城区为临沂市的中心城老城区为临沂市的中心城老城区为临沂市的中心城老城区为临沂市的中心城区，其他板块尚未成型区，其他板块尚未成型区，其他板块尚未成型区，其他板块尚未成型2006年，临沂市出台城市总体规划（2005-2020），提出沿河发展、北上东沿河发展、北上东沿河发展、北上东沿河发展、北上东进进进进的发展策略，沂河、祊河两岸日益成为临沂房地产市场的热点区域2009年，行政中心迁至北城新区行政中心迁至北城新区行政中心迁至北城新区行政中心迁至北城新区，拉开了临沂城市重心北移的大幕，北城新区房地产市场在政府强势引导下逐渐崛起，成为目前临沂市场的主流热点区域，河东定位为临沂的半壁江山，由于价格优势成为投资及中低收入群体的置业热点区域2010年12月，临沂经济开发区升格为国家级经济开发区。

2011年1月，西城新区西城新区西城新区西城新区设立并被列入未来5年的重点建设规划区域，2011年7月，西城新城建设指挥部成立西城新城建设指挥部成立西城新城建设指挥部成立西城新城建设指挥部成立，至此临沂城市框架基本拉开，城西及开发区的地产发展也风生水起临沂主城区房地产区域板块划分图临沂主城区房地产区域板块划分图临沂主城区房地产区域板块划分图临沂主城区房地产区域板块划分图老城区北城新区经济开发区城西河东罗庄板块板块板块演变演变罗庄板块受地理及交通因素影响，发展缓慢罗庄板块受地理及交通因素影响，发展缓慢47二、土地市场情况二、土地市场情况4820052005年以前年以前————政府主导土地市场，本地开发商为拿政府主导土地市场，本地开发商为拿地主力，土地市场规模较小地主力，土地市场规模较小 0505年对于临沂来说是个不平凡的一年，这一年临沂通过了年对于临沂来说是个不平凡的一年，这一年临沂通过了《《2005-20202005-2020临沂市城市总体规划》临沂市城市总体规划》 ，形成，形成了了““一河五片一河五片””的空间发展布局，将指导临沂未来的空间发展布局，将指导临沂未来5-105-10年的发展方向及思路。

这一年南坊开发建设指挥部成立，年的发展方向及思路这一年南坊开发建设指挥部成立，市场片区开始西迁，市场片区开始西迁，0606年年初涑河开发建设指挥部成立，拉开城市北上东进西拓的序幕年年初涑河开发建设指挥部成立，拉开城市北上东进西拓的序幕————香榭丽舍香榭丽舍 5353万万/ /亩亩0404年地王：开元上城年地王：开元上城 215215万万/ /亩亩水景明珠水景明珠 3232万万/ /亩亩清华俊景清华俊景 120120万万/ /亩亩外滩明珠外滩明珠 125125万万/ /亩亩东方花苑东方花苑 4040万万/ /亩亩朗润苑朗润苑 7070万万/ /亩亩沂龙湾沂龙湾 7070万万/ /亩亩尚品公寓尚品公寓 6060万万/ /亩亩宝德花园宝德花园 3737万万/ /亩亩泰和花园泰和花园 3232万万/ /亩亩杏坛中心城杏坛中心城 7070万万/ /亩亩05050505年以前罗庄土地价多在年以前罗庄土地价多在年以前罗庄土地价多在年以前罗庄土地价多在15-2515-2515-2515-25万万万万/ / / /亩之间，其中江泉亩之间，其中江泉亩之间，其中江泉亩之间，其中江泉地产、美华地产为主要受让地产、美华地产为主要受让地产、美华地产为主要受让地产、美华地产为主要受让方。

方经济开发区成立于经济开发区成立于经济开发区成立于经济开发区成立于2003200320032003年，新区伊始，人气欠年，新区伊始，人气欠年，新区伊始，人气欠年，新区伊始，人气欠佳，地块成交了了佳，地块成交了了佳，地块成交了了佳，地块成交了了河东区城市河东区城市河东区城市河东区城市建设不乏落建设不乏落建设不乏落建设不乏落后，基础设后，基础设后，基础设后，基础设施匮乏，成施匮乏，成施匮乏，成施匮乏，成交价在交价在交价在交价在30303030万万万万左右左右左右左右北城片区还属郊区，由北城片区还属郊区，由北城片区还属郊区，由北城片区还属郊区，由于政府强势主导，起步于政府强势主导，起步于政府强势主导，起步于政府强势主导，起步较高，发展潜力巨大，较高，发展潜力巨大，较高，发展潜力巨大，较高，发展潜力巨大，成交价集中在成交价集中在成交价集中在成交价集中在70707070万左右万左右万左右万左右传统老城区，通传统老城区，通传统老城区，通传统老城区，通达路以西价格集达路以西价格集达路以西价格集达路以西价格集中整改中整改中整改中整改30-4030-4030-4030-40万之万之万之万之间，通达路以东间，通达路以东间，通达路以东间，通达路以东老城区域地价在老城区域地价在老城区域地价在老城区域地价在60-12060-12060-12060-120万之间万之间万之间万之间05年前后市场片区高新区成高新区成高新区成高新区成立伊始几立伊始几立伊始几立伊始几无成交无成交无成交无成交城乡结合部村落为主的郊区土地市场土地市场土地市场土地市场发展演变发展演变发展演变发展演变49福布斯湾福布斯湾2121万万/ /亩亩香榭丽都香榭丽都7070万万/ /亩亩豪森华府豪森华府 4040万万/ /亩亩20062006年年————老城区供应占主导，北上滨河价值渐显，老城区供应占主导，北上滨河价值渐显，外来开发商渐成拿地主力外来开发商渐成拿地主力澜泊湾澜泊湾9090万万/ /亩亩城市主人城市主人 7070万万/ /亩亩四季春天四季春天152152万万/ /亩亩06060606年罗庄土地价格有一定的涨幅，区政府年罗庄土地价格有一定的涨幅，区政府年罗庄土地价格有一定的涨幅，区政府年罗庄土地价格有一定的涨幅，区政府周边地价在周边地价在周边地价在周边地价在30-4030-4030-4030-40万之间，滨河沿线价格在万之间，滨河沿线价格在万之间，滨河沿线价格在万之间，滨河沿线价格在40-5040-5040-5040-50万之间万之间万之间万之间河东区房地河东区房地河东区房地河东区房地产市场依旧产市场依旧产市场依旧产市场依旧不温不火，不温不火，不温不火，不温不火，地价变动不地价变动不地价变动不地价变动不大，价格集大，价格集大，价格集大，价格集中在中在中在中在30-4030-4030-4030-40万万万万之间之间之间之间北城片区此时住宅用地价格北城片区此时住宅用地价格北城片区此时住宅用地价格北城片区此时住宅用地价格集中在集中在集中在集中在70-9070-9070-9070-90万之间，银河万之间，银河万之间，银河万之间，银河公园一期为政府集资房公园一期为政府集资房公园一期为政府集资房公园一期为政府集资房, , , ,故故故故地价较低地价较低地价较低地价较低 0606年，拿地主流开发商多来自外地，本地开发商拿地区域主要集中在老城区，本地开发商多对城年，拿地主流开发商多来自外地，本地开发商拿地区域主要集中在老城区，本地开发商多对城市北拓信心不足，且地价较高少有本地开发商涉足城北区域；祊河以南滨河区域地价飙升至市北拓信心不足，且地价较高少有本地开发商涉足城北区域；祊河以南滨河区域地价飙升至90-12090-120万万/ /亩；亩；城中商业用地价格城中商业用地价格150-400150-400万之间，此时的城市重心向北跨越了一大步。

万之间，此时的城市重心向北跨越了一大步高新区仅高新区仅高新区仅高新区仅供应一宗供应一宗供应一宗供应一宗未成交未成交未成交未成交冠亚星城冠亚星城4040万万/ /亩亩联安现代城联安现代城102102万万/ /亩亩银河公园银河公园6060万万/ /亩亩昌隆国际昌隆国际 9494万万/ /亩亩国泰一品国泰一品 120120万万/ /亩亩盛世华庭盛世华庭7070万万/ /亩亩锦绣蓝山锦绣蓝山8080万万/ /亩亩天泰家园天泰家园110110万万/ /亩亩凯泰养生庄园凯泰养生庄园3838万万/ /亩亩金鼎国际金鼎国际382382万万/ /亩亩广田悦城广田悦城6565万万/ /亩亩久隆国际久隆国际283283万万/ /亩亩北城认知尚未建立，北城认知尚未建立，北城认知尚未建立，北城认知尚未建立，老城区仍未供应热点老城区仍未供应热点老城区仍未供应热点老城区仍未供应热点区域，住宅用地价格区域，住宅用地价格区域，住宅用地价格区域，住宅用地价格集中在集中在集中在集中在70-11070-11070-11070-110万之间万之间万之间万之间06060606年开发区商业用地供年开发区商业用地供年开发区商业用地供年开发区商业用地供应较多，商业地价在应较多，商业地价在应较多，商业地价在应较多，商业地价在20-3020-3020-3020-30万之间，商住用万之间，商住用万之间，商住用万之间，商住用地集中在地集中在地集中在地集中在20-2520-2520-2520-25万之间万之间万之间万之间滨滨滨滨河河河河沿沿沿沿线线线线价价价价格格格格走走走走高高高高土地市场土地市场土地市场土地市场发展演变发展演变发展演变发展演变50东旭第一城东旭第一城6161万万/ /亩亩万兴都万兴都134134万万/ /亩亩20072007年年————滨河区域成为拿地热点，涑河地价屡创新滨河区域成为拿地热点，涑河地价屡创新高，城市北上进入高潮高，城市北上进入高潮世纪新筑世纪新筑9090万万/ /亩亩滨河新天地滨河新天地7575万万/ /亩亩 0707年临沂市的土地价格向上做了调整，所以年临沂市的土地价格向上做了调整，所以0707年土地价格要明显高于往年，这一年临沂土地成交年土地价格要明显高于往年，这一年临沂土地成交硕果累累的一年，目前楼市主流项目多在这个时期拿地，成交土地多集中在祊河、沂河交汇沿岸区域，北硕果累累的一年，目前楼市主流项目多在这个时期拿地，成交土地多集中在祊河、沂河交汇沿岸区域，北城、涑河及河东片区的地价涨幅较大。

城、涑河及河东片区的地价涨幅较大日月城日月城3232万万/ /亩亩圣兰菲诺东区圣兰菲诺东区9090万万/ /亩亩德居一品德居一品160160万万/ /亩亩美多现代城美多现代城6464万万/ /亩亩凤凰城凤凰城132132万万/ /亩亩田润帝景湾田润帝景湾7777万万/ /亩亩荣华园荣华园4848万万/ /亩亩万阅城万阅城200200万万/ /亩亩中元国际中元国际9090万万/ /亩亩翔宇三江领秀翔宇三江领秀6060万万/ /亩亩青啤地块青啤地块4545万万/ /亩亩意林小镇意林小镇8080万万/ /亩亩秀水雅苑秀水雅苑8181万万/ /亩亩颐高上海街颐高上海街8080万万/ /亩亩德兴雅苑德兴雅苑160160万万/ /亩亩世纪花园世纪花园105105万万/ /亩亩新东方花园新东方花园6161万万/ /亩亩海尔临天下海尔临天下120120万万/ /亩亩悦动广场悦动广场7575万万/ /亩亩蓝湾国际蓝湾国际163163万万/ /亩亩经过经过经过经过2-32-32-32-3年的开发，北城土地价年的开发，北城土地价年的开发，北城土地价年的开发，北城土地价格不断提升，三角洲地带地价格不断提升，三角洲地带地价格不断提升，三角洲地带地价格不断提升，三角洲地带地价上升至上升至上升至上升至90-12090-12090-12090-120万，沂龙湾以西万，沂龙湾以西万，沂龙湾以西万，沂龙湾以西的土地位置相对较偏，但价格的土地位置相对较偏，但价格的土地位置相对较偏，但价格的土地位置相对较偏，但价格也涨到也涨到也涨到也涨到75-8575-8575-8575-85万之间万之间万之间万之间本年度河本年度河本年度河本年度河东成交土东成交土东成交土东成交土地多集中地多集中地多集中地多集中在滨河沿在滨河沿在滨河沿在滨河沿线，滨河线，滨河线，滨河线，滨河地价在地价在地价在地价在60-60-60-60-80808080万之间，万之间，万之间，万之间，内陆地价内陆地价内陆地价内陆地价在在在在40404040万左万左万左万左右右右右本年度经济开发区住本年度经济开发区住本年度经济开发区住本年度经济开发区住宅价格在宅价格在宅价格在宅价格在20-4020-4020-4020-40万之万之万之万之间，商业用地供应充间，商业用地供应充间，商业用地供应充间，商业用地供应充裕，价格多在裕，价格多在裕，价格多在裕，价格多在15-3015-3015-3015-30万之间万之间万之间万之间银河龙门花园银河龙门花园2222万万/ /亩亩高新区无高新区无高新区无高新区无供应无成供应无成供应无成供应无成交交交交罗庄区本年度供应成交情况一般，罗庄区本年度供应成交情况一般，罗庄区本年度供应成交情况一般，罗庄区本年度供应成交情况一般，区政府片区价格回落至区政府片区价格回落至区政府片区价格回落至区政府片区价格回落至15-3015-3015-3015-30万之间，万之间，万之间，万之间，罗庄滨河片区价格稳定维持在罗庄滨河片区价格稳定维持在罗庄滨河片区价格稳定维持在罗庄滨河片区价格稳定维持在40-5040-5040-5040-50万之间万之间万之间万之间本年度兰山老城区供应亮点本年度兰山老城区供应亮点本年度兰山老城区供应亮点本年度兰山老城区供应亮点区域在涑河沿岸，涑河开发区域在涑河沿岸，涑河开发区域在涑河沿岸，涑河开发区域在涑河沿岸，涑河开发成果卓著，成交价创历史新成果卓著，成交价创历史新成果卓著，成交价创历史新成果卓著，成交价创历史新高，在高，在高，在高，在130-160130-160130-160130-160万万万万/ / / /亩之间，亩之间，亩之间，亩之间，城西开始规模供应，地价在城西开始规模供应，地价在城西开始规模供应，地价在城西开始规模供应，地价在35-6535-6535-6535-65万之间万之间万之间万之间土地市场土地市场土地市场土地市场发展演变发展演变发展演变发展演变5120082008年年————老市场西迁带动城西地价飞涨，北上西拓成老市场西迁带动城西地价飞涨，北上西拓成主流主流月澜湾月澜湾8383万万/ /亩亩沂景华庭沂景华庭5959万万/ /亩亩怡海花园怡海花园7575万万/ /亩亩银雀溪园银雀溪园8585万万/ /亩亩银雀尚城银雀尚城8383万万/ /亩亩沂蒙一号公馆沂蒙一号公馆9797万万/ /亩亩中科印象中科印象4242万万/ /亩亩阳光新城阳光新城8787万万/ /亩亩海纳曦园海纳曦园4545万万/ /亩亩书香门第书香门第7272万万/ /亩亩第五大道第五大道168168万万/ /亩亩东华花园东华花园2828万万/ /亩亩水榭华庭水榭华庭9797万万/ /亩亩百联华府百联华府9090万万/ /亩亩滨河阳光滨河阳光9090万万/ /亩亩环球国际环球国际9292万万/ /亩亩涑河城邦涑河城邦153153万万/ /亩亩豪德广场豪德广场3535万万/ /亩亩观天下花园（现荷兰观天下花园（现荷兰水乡）水乡）7979万万/ /亩亩罗庄区本年度成交价格微涨，区政罗庄区本年度成交价格微涨，区政罗庄区本年度成交价格微涨，区政罗庄区本年度成交价格微涨，区政府片区地价在府片区地价在府片区地价在府片区地价在20-3520-3520-3520-35万之间，滨河片万之间，滨河片万之间，滨河片万之间，滨河片区的土地价格沿河在区的土地价格沿河在区的土地价格沿河在区的土地价格沿河在45-8045-8045-8045-80万之间，万之间，万之间，万之间，滨河内陆滨河内陆滨河内陆滨河内陆30-4030-4030-4030-40万万万万巧克丽都巧克丽都5252万万/ /亩亩慧谷倾城慧谷倾城387387万万/ /亩亩高新区无高新区无高新区无高新区无供应无成供应无成供应无成供应无成交交交交在政府强势主导下，北城土地在政府强势主导下，北城土地在政府强势主导下，北城土地在政府强势主导下，北城土地价格不断提升，三角洲地带地价格不断提升，三角洲地带地价格不断提升，三角洲地带地价格不断提升，三角洲地带地价上升至价上升至价上升至价上升至90-12090-12090-12090-120万，沂龙湾以万，沂龙湾以万，沂龙湾以万，沂龙湾以西的土地位置相对较偏，但价西的土地位置相对较偏，但价西的土地位置相对较偏，但价西的土地位置相对较偏，但价格也涨到格也涨到格也涨到格也涨到75-8575-8575-8575-85万之间万之间万之间万之间08080808年河东土地年河东土地年河东土地年河东土地供应宗数较少，供应宗数较少，供应宗数较少，供应宗数较少，地价较去年微地价较去年微地价较去年微地价较去年微涨，沿河地价涨，沿河地价涨，沿河地价涨，沿河地价在在在在70-10070-10070-10070-100万之万之万之万之间，内陆地价间，内陆地价间，内陆地价间，内陆地价在在在在40-7540-7540-7540-75万之间万之间万之间万之间 去年似乎所有的目光都集中在滨河的时候，临沂的城西板块正在悄悄崛起去年似乎所有的目光都集中在滨河的时候，临沂的城西板块正在悄悄崛起 ，，0808年市场搬迁热火朝天，年市场搬迁热火朝天，新市场日渐繁荣，虽当时城西不温不火但却暗藏玄机，城西的房产开发已然显现出巨大的发展空间，成为众新市场日渐繁荣，虽当时城西不温不火但却暗藏玄机，城西的房产开发已然显现出巨大的发展空间，成为众多开发商为之瞩目的焦点区域，城西地价疯长较去年翻番！多开发商为之瞩目的焦点区域，城西地价疯长较去年翻番！0808年金融危机发生在第四季度，尚未波及临沂市年金融危机发生在第四季度，尚未波及临沂市场，且由于开发商拿地集中在前三季度，未受影响。

场，且由于开发商拿地集中在前三季度，未受影响中央广场中央广场3838万万/ /亩亩老城区城市框架已然拉开，老城区城市框架已然拉开，老城区城市框架已然拉开，老城区城市框架已然拉开，区域地价差异也随之拉大区域地价差异也随之拉大区域地价差异也随之拉大区域地价差异也随之拉大城西地价在市场西迁大势影城西地价在市场西迁大势影城西地价在市场西迁大势影城西地价在市场西迁大势影响下，地价从响下，地价从响下，地价从响下，地价从35-6535-6535-6535-65万万万万/ / / /亩上亩上亩上亩上升至升至升至升至70-12070-12070-12070-120万万万万/ / / /亩亩亩亩本年度经济开发区住本年度经济开发区住本年度经济开发区住本年度经济开发区住宅价格已然维持在在宅价格已然维持在在宅价格已然维持在在宅价格已然维持在在20-4020-4020-4020-40万之间，片区供万之间，片区供万之间，片区供万之间，片区供应以商业用地为主，应以商业用地为主，应以商业用地为主，应以商业用地为主，价格在略有上涨，为价格在略有上涨，为价格在略有上涨，为价格在略有上涨，为20-4020-4020-4020-40万万万万/ / / /亩亩亩亩土地市场土地市场土地市场土地市场发展演变发展演变发展演变发展演变华创金桂园华创金桂园3232万万/ /亩亩5220092009年年————受金融危机波及，土地市场严重萎缩，供应受金融危机波及，土地市场严重萎缩，供应主流为市场基建用地主流为市场基建用地到了到了0909年，年，0808年年底的经济危机大有蔓延之势，开发商现金流变得紧张，拿地变得谨慎起来。

纵观年年底的经济危机大有蔓延之势，开发商现金流变得紧张，拿地变得谨慎起来纵观0909年土年土地市场，成交土地以批发市场、物流园及城市基建配套为主导地市场，成交土地以批发市场、物流园及城市基建配套为主导0909年市政府整体搬迁至北城新区，众开发年市政府整体搬迁至北城新区，众开发商北城拿地热情高涨，将掀起新一轮北城拿地热潮商北城拿地热情高涨，将掀起新一轮北城拿地热潮海诺滨江海诺滨江9393万万/ /亩亩府佑大厦府佑大厦6767万万/ /亩亩金玉山大厦金玉山大厦7070万万/ /亩亩金阳花园金阳花园100100万万/ /亩亩银丰佳园银丰佳园5555万万/ /亩亩卓异维港卓异维港7373万万/ /亩亩幸福花城幸福花城5555万万/ /亩亩银座中心银座中心176176万万/ /亩亩金泰华城金泰华城5757万万/ /亩亩金地嘉园金地嘉园 2424万万/ /亩亩悦海喜来地块悦海喜来地块140140万万/ /亩亩09090909年北城土地供应是去年北城土地供应是去年北城土地供应是去年北城土地供应是去年的一半，没有大宗住年的一半，没有大宗住年的一半，没有大宗住年的一半，没有大宗住宅土地挂牌，多层老项宅土地挂牌，多层老项宅土地挂牌，多层老项宅土地挂牌，多层老项目后续用地续拍，本年目后续用地续拍，本年目后续用地续拍，本年目后续用地续拍，本年度北城基建及部分公务度北城基建及部分公务度北城基建及部分公务度北城基建及部分公务员社区走招拍挂程序均员社区走招拍挂程序均员社区走招拍挂程序均员社区走招拍挂程序均为临沂城投竞得，确保为临沂城投竞得，确保为临沂城投竞得，确保为临沂城投竞得，确保北城配套设施的及时跟北城配套设施的及时跟北城配套设施的及时跟北城配套设施的及时跟进。

进09090909年河东土地年河东土地年河东土地年河东土地供应已然较少，供应已然较少，供应已然较少，供应已然较少，供应主体为住供应主体为住供应主体为住供应主体为住宅用地，土地宅用地，土地宅用地，土地宅用地，土地价格基本没有价格基本没有价格基本没有价格基本没有变化，维持在变化，维持在变化，维持在变化，维持在70-10070-10070-10070-100万之间，万之间，万之间，万之间，本年度经济开发区供本年度经济开发区供本年度经济开发区供本年度经济开发区供应以商业用地为主，应以商业用地为主，应以商业用地为主，应以商业用地为主，价格基本没涨，为价格基本没涨，为价格基本没涨，为价格基本没涨，为20-4020-4020-4020-40万万万万/ / / /亩，住宅价亩，住宅价亩，住宅价亩，住宅价格有所下降，为格有所下降，为格有所下降，为格有所下降，为15-15-15-15-30303030万之间万之间万之间万之间老城区本年度供地老城区本年度供地老城区本年度供地老城区本年度供地jijijiji计划计划计划计划主要为市场物流、商业金主要为市场物流、商业金主要为市场物流、商业金主要为市场物流、商业金融用地。

住宅供应较少住宅供应较少住宅供应较少住宅供应较少原老城区土地价格居高不原老城区土地价格居高不原老城区土地价格居高不原老城区土地价格居高不下在下在下在下在80-18080-18080-18080-180万不等万不等万不等万不等罗庄区本年度成交价格基本没有变罗庄区本年度成交价格基本没有变罗庄区本年度成交价格基本没有变罗庄区本年度成交价格基本没有变化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在20-3520-3520-3520-35万之间，万之间，万之间，万之间，滨河片区的土地价格沿河在滨河片区的土地价格沿河在滨河片区的土地价格沿河在滨河片区的土地价格沿河在45-8045-8045-8045-80万万万万之间，滨河内陆之间，滨河内陆之间，滨河内陆之间，滨河内陆30-4030-4030-4030-40万万万万高新区土高新区土高新区土高新区土地价格地价格地价格地价格20202020万左右万左右万左右万左右颐龙恒泰颐龙恒泰145145万万/ /亩亩土地市场土地市场土地市场土地市场发展演变发展演变发展演变发展演变5320102010年年————金融危机逐渐式微，土地市场逐渐回升金融危机逐渐式微，土地市场逐渐回升万和广场万和广场8080万万/ /亩亩 20102010年临沂市土地供应的主流区域依然是兰山区，更确切的说是城西和涑河沿岸，北城土地出让的年临沂市土地供应的主流区域依然是兰山区，更确切的说是城西和涑河沿岸，北城土地出让的黄金时期已经过去，目前土地供应主要是商务金融用地，开发风险增大；河东近几年地价上涨较为明显，黄金时期已经过去，目前土地供应主要是商务金融用地，开发风险增大；河东近几年地价上涨较为明显，20102010年拉开了向北挺进的步伐；经济开发区、罗庄及高新区则乏善可陈。

年拉开了向北挺进的步伐；经济开发区、罗庄及高新区则乏善可陈昆仑购物广场昆仑购物广场9090万万/ /亩亩金玉山大厦金玉山大厦141141万万/ /亩亩北城名居北城名居105105万万/ /亩亩荣盛荣盛··锦绣外滩锦绣外滩4646万万/ /亩亩荣盛荣盛··香醍荣府香醍荣府8888万万/ /亩亩秀水湾秀水湾8585万万/ /亩亩英伦花园英伦花园120120万万/ /亩亩中铁建中铁建··东来尚城东来尚城6868万万/ /亩亩中德华尔兹中德华尔兹223223万万/ /亩亩亚太金昌地块亚太金昌地块5555万万/ /亩亩金玉祥和商业街金玉祥和商业街8888万万北城片区供应土地主要以商务北城片区供应土地主要以商务北城片区供应土地主要以商务北城片区供应土地主要以商务金融为主，住宅土地变得稀缺，金融为主，住宅土地变得稀缺，金融为主，住宅土地变得稀缺，金融为主，住宅土地变得稀缺，土地供应区域逐渐向内陆延伸，土地供应区域逐渐向内陆延伸，土地供应区域逐渐向内陆延伸，土地供应区域逐渐向内陆延伸，住宅价格在住宅价格在住宅价格在住宅价格在85-12085-12085-12085-120万之间，商万之间，商万之间，商万之间，商业价值开始显现，成交价格在业价值开始显现，成交价格在业价值开始显现，成交价格在业价值开始显现，成交价格在80-14080-14080-14080-140之间之间之间之间高新区地高新区地高新区地高新区地价在价在价在价在20-2520-2520-2520-25万左右万左右万左右万左右东易东易··贵和花园贵和花园6060万万/ /亩亩中和富翔地块中和富翔地块5050万万/ /亩亩东浦地块东浦地块7575万万/ /亩亩河东区沿河优质河东区沿河优质河东区沿河优质河东区沿河优质地块较为稀缺，地块较为稀缺，地块较为稀缺，地块较为稀缺，本年度出让土地本年度出让土地本年度出让土地本年度出让土地集中在区政府及集中在区政府及集中在区政府及集中在区政府及向南北延伸的滨向南北延伸的滨向南北延伸的滨向南北延伸的滨河区域，沿河土河区域，沿河土河区域，沿河土河区域，沿河土地价格整体有所地价格整体有所地价格整体有所地价格整体有所下降，为下降，为下降，为下降，为45-7045-7045-7045-70万万万万之间，内陆价格之间，内陆价格之间，内陆价格之间，内陆价格40-7540-7540-7540-75万万万万/ / / /亩亩亩亩延续去年继续以商业延续去年继续以商业延续去年继续以商业延续去年继续以商业用地为主，商业地价用地为主，商业地价用地为主，商业地价用地为主，商业地价价格基本没涨，为价格基本没涨，为价格基本没涨，为价格基本没涨，为20-4020-4020-4020-40万万万万/ / / /亩，住宅价亩，住宅价亩，住宅价亩，住宅价格略有上升，在格略有上升，在格略有上升，在格略有上升，在25-25-25-25-40404040万之间万之间万之间万之间金世纪大厦金世纪大厦142142万万/ /亩亩豪森丽都豪森丽都180180万万/ /亩亩宝鼎花园宝鼎花园8181万万/ /亩亩林庄御园林庄御园130130万万/ /亩亩万泰商贸城万泰商贸城9494万万/ /亩亩兰山区土地成交主要集兰山区土地成交主要集兰山区土地成交主要集兰山区土地成交主要集中在城西及涑河片区，中在城西及涑河片区，中在城西及涑河片区，中在城西及涑河片区，涑河片区住宅成交价在涑河片区住宅成交价在涑河片区住宅成交价在涑河片区住宅成交价在130-180130-180130-180130-180万之间，城西万之间，城西万之间，城西万之间，城西成交价格一般在成交价格一般在成交价格一般在成交价格一般在80-14080-14080-14080-140万之间万之间万之间万之间罗庄区本年度成交价格基本没有变罗庄区本年度成交价格基本没有变罗庄区本年度成交价格基本没有变罗庄区本年度成交价格基本没有变化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在20-4020-4020-4020-40万之间，万之间，万之间，万之间，滨河片区的土地价格在滨河片区的土地价格在滨河片区的土地价格在滨河片区的土地价格在50-6050-6050-6050-60万之间万之间万之间万之间土地市场土地市场土地市场土地市场发展演变发展演变发展演变发展演变5420112011年上半年土地成交宗数较去年同期下降年上半年土地成交宗数较去年同期下降30%30%，，老城区旧城改造区域成土地出让热点老城区旧城改造区域成土地出让热点20112011年上半年成交土地较去年同期减少年上半年成交土地较去年同期减少30%30%左右，北城青年路以南土地日渐稀缺，目前成交土地大多为老盘后续地左右，北城青年路以南土地日渐稀缺，目前成交土地大多为老盘后续地块出让，北城二期已经启动，未来青年路以北将会出现另一个土地出让热点区域。

市中出让主要以商服为主，住块出让，北城二期已经启动，未来青年路以北将会出现另一个土地出让热点区域市中出让主要以商服为主，住宅出让主要为老城区旧城改造区域河东区上半年出让重点是向北拓展罗庄土地市场基本没变化宅出让主要为老城区旧城改造区域河东区上半年出让重点是向北拓展罗庄土地市场基本没变化澜泊湾后续地价澜泊湾后续地价120120万万/ /亩亩宝德项目宝德项目208208万万/ /亩亩高新区地高新区地高新区地高新区地价在价在价在价在20-2520-2520-2520-25万左右万左右万左右万左右，2011201120112011年上半年无年上半年无年上半年无年上半年无土地成交土地成交土地成交土地成交华商项目华商项目141141万万/ /亩亩和润香堤和润香堤9090万万/ /亩亩兰山区依旧为土地成交的兰山区依旧为土地成交的兰山区依旧为土地成交的兰山区依旧为土地成交的主流区域，上半年土地成主流区域，上半年土地成主流区域，上半年土地成主流区域，上半年土地成交交交交38383838宗，占总成交宗数的宗，占总成交宗数的宗，占总成交宗数的宗，占总成交宗数的半数以上，商业金融用地半数以上，商业金融用地半数以上，商业金融用地半数以上，商业金融用地占总成交土地比例的占总成交土地比例的占总成交土地比例的占总成交土地比例的60%60%60%60%以上，最高价以上，最高价以上，最高价以上，最高价563563563563万，最万，最万，最万，最低低低低100100100100万左右，住宅价格万左右，住宅价格万左右，住宅价格万左右，住宅价格则在则在则在则在100-250100-250100-250100-250万之间万之间万之间万之间罗庄区罗庄区罗庄区罗庄区2011201120112011年成交价格基本没有变年成交价格基本没有变年成交价格基本没有变年成交价格基本没有变化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在化，区政府片区地价在20-4020-4020-4020-40万之间，万之间，万之间，万之间，滨河片区的土地价格在滨河片区的土地价格在滨河片区的土地价格在滨河片区的土地价格在50-6050-6050-6050-60万之间万之间万之间万之间土地市场土地市场土地市场土地市场发展演变发展演变发展演变发展演变圣兰菲诺西地块圣兰菲诺西地块113113万万/ /亩亩德居一品东区德居一品东区120120万万/ /亩亩北城新区北城新区北城新区北城新区2011201120112011年上半年商住年上半年商住年上半年商住年上半年商住土地价格延续上年基本没有土地价格延续上年基本没有土地价格延续上年基本没有土地价格延续上年基本没有涨幅，因为多是老项目后续涨幅，因为多是老项目后续涨幅，因为多是老项目后续涨幅，因为多是老项目后续拿地，上半年宝德置业以拿地，上半年宝德置业以拿地，上半年宝德置业以拿地，上半年宝德置业以208208208208万万万万/ / / /亩的价格创北城住宅亩的价格创北城住宅亩的价格创北城住宅亩的价格创北城住宅土地价格之最，开发商北城土地价格之最，开发商北城土地价格之最，开发商北城土地价格之最，开发商北城拿地热情依旧不减拿地热情依旧不减拿地热情依旧不减拿地热情依旧不减河东河东河东河东2011201120112011年上半年上半年上半年上半年共成交年共成交年共成交年共成交7 7 7 7宗土地，宗土地，宗土地，宗土地，其中五宗集中在其中五宗集中在其中五宗集中在其中五宗集中在区政府以北区域，区政府以北区域，区政府以北区域，区政府以北区域，区政府周边地价区政府周边地价区政府周边地价区政府周边地价75757575万左右，区政万左右，区政万左右，区政万左右，区政府以北土地价格府以北土地价格府以北土地价格府以北土地价格在在在在35-5035-5035-5035-50万之间万之间万之间万之间京伦置业地块京伦置业地块300300万万/ /亩亩55兰山区是临沂市土地供应的主要区域，北城新区土兰山区是临沂市土地供应的主要区域，北城新区土地供应近年来较为活跃地供应近年来较为活跃数据来源：临沂市国土资源局、临沂市国有建设用地使用权交易系统n临沂市土地供应年均年均700700万平米左万平米左右右，06年虽体量巨大但均为大宗土地出让为主，总宗数较少n2006年-2008年北城土地供应量居各区域之首各区域之首，09年之后，兰山回归主流供应地位。

临沂市供应宗数逐年递临沂市供应宗数逐年递增，从右图看出，兰山增，从右图看出，兰山区是临沂市土地供应的区是临沂市土地供应的主流区域，北城新区为主流区域，北城新区为临沂市土地供应的重要临沂市土地供应的重要组成部分组成部分土地土地供应供应56数据来源：临沂市国土资源局、临沂市国有建设用地使用权交易系统n临沂市土地成交年均年均550550万平米左万平米左右右，自06年起总成交量震荡上升，2010年达到历史成交高量n兰山区和北城新区为临沂市土地成交主流区域从右图看出，临沂市成交宗数从右图看出，临沂市成交宗数震荡中上升，兰山区是临沂市震荡中上升，兰山区是临沂市土地供应的主流区域且成交量土地供应的主流区域且成交量逐年上升，北城新区逐年上升，北城新区0808年达到年达到历史成交高量随后逐年递减历史成交高量随后逐年递减从成交率来看，从从成交率来看，从0606年的年的67.4%67.4%提高到提高到20102010年的年的89%89%，期间，期间0808年年成交超过供应整体来讲，供成交超过供应整体来讲，供需两旺，开发商拿地热情高涨需两旺，开发商拿地热情高涨临沂市历年商住用地成交供需两旺，开发商拿地热情临沂市历年商住用地成交供需两旺，开发商拿地热情较高，北城新区和老城区是拿地热点区域较高，北城新区和老城区是拿地热点区域土地土地成交成交57兰山旧城改造如火如荼，未来依然是土地供应重点区域，北城新区可供土地稀少，兰山旧城改造如火如荼，未来依然是土地供应重点区域，北城新区可供土地稀少，目前正在进行北城二期规划，河东沿河区域土地基本出让完毕，未来出让方向向目前正在进行北城二期规划，河东沿河区域土地基本出让完毕，未来出让方向向北发展，城西则得力于政府发展西部的决心，未来土地供应较为丰富北发展，城西则得力于政府发展西部的决心，未来土地供应较为丰富Ø目前临沂市区土地供应主要集中在兰山老城区，约占总供应量的一半，河东片区和经济开发区片区都将是未来土地供应的重要片区。

Ø2011年临沂市有三个重点规划及一个旧城改造工程，三个重点规划分别是北城新区二期规划、河东新城规划及西城新区规划，旧城改造即兰山老城改造北城新区规划北城新区规划北城新区规划北城新区规划河东新城规划河东新城规划河东新城规划河东新城规划总体规划：沿河发展，北上东进西拓总体规划：沿河发展，北上东进西拓数据来源：世联怡高数据平台土地市场土地市场土地市场土地市场未来供应未来供应未来供应未来供应西拓西拓西城新区规划西城新区规划西城新区规划西城新区规划西西西西城城城城新新新新区区区区规规规规划划划划北城二期规划北城二期规划土地供应土地供应河东未河东未来土来土地供应地供应西城新区西城新区及西部新城及西部新城土地供应土地供应旧旧城城改改造造58三、商品房市场情况三、商品房市场情况59„2005-2010年，商品房施工面积逐年增加，2010年达到3177.3万㎡，是2005年施工面积的11.5倍，未来房地产市场供应量较大商品房开工面积增长十分明显，而竣工面积增长缓慢，受商品房开工面积增长十分明显，而竣工面积增长缓慢，受0808年金融危机影响，各开发年金融危机影响，各开发企业纷纷放缓开发速度经过企业纷纷放缓开发速度。

经过20102010年效果欠佳的年效果欠佳的““4.154.15新政新政””后，临沂地产市场成交后，临沂地产市场成交呈现量价齐升的局面，竣工面积及施工面积增长幅度明显高于往年呈现量价齐升的局面，竣工面积及施工面积增长幅度明显高于往年数据来源：各地统计公报，数据为全市，包括各县市宏观宏观市场市场„2005-2010年，商品房竣工面积逐年增加，但是整体增长缓慢„临沂市每年施工面积数量较大，但竣工面积相对比例较低，市场上主要以期房销售为主60数据来源：世联怡高数据平台从从20102010年至今的房源供应情况来看，年至今的房源供应情况来看，20102010年年1-61-6月份市场受政策影响较为严重，新月份市场受政策影响较为严重，新增供应得不到有效释放，直到增供应得不到有效释放，直到20102010年下半年年下半年，政策式微，，政策式微，市场新增供应出现强势市场新增供应出现强势反弹现象，月均供应持续高位运行反弹现象，月均供应持续高位运行n自自20102010年年7 7月份起，市场供应量一直处于高位运行状态，新增供应活跃，月均供应近月份起，市场供应量一直处于高位运行状态，新增供应活跃，月均供应近100100万㎡。

万㎡n和供应量变化相似，和供应量变化相似，20072007年年7 7月份起新增住宅套数猛增，市场房源推售异常火爆，月均供应套数在月份起新增住宅套数猛增，市场房源推售异常火爆，月均供应套数在80008000套左右波动套左右波动数据来源：世联怡高数据平台供应供应分析分析61数据来源：世联怡高数据平台从从20102010年至今的房源成交情况来看，年至今的房源成交情况来看，20102010年前三季度成交情况一般，众项目年前三季度成交情况一般，众项目20102010年年6-86-8月份强势发力，经月份强势发力，经3 3个月左右的过渡，成交惨淡局面得到有效扭转，致使个月左右的过渡，成交惨淡局面得到有效扭转，致使20102010年第四季度成交创历史新高，余威持续到年第四季度成交创历史新高，余威持续到20102010年年1 1月月2010年上半年市场成交一直不温不火，1-8月份月均成交面积一直维持在10万㎡左右，但到了下半年，刚性需求释放强烈，月均成交面积在25万㎡左右;和成交量变化相似，自去年9月份起住宅成交套数猛增，月均成交套数在2000套左右波动成交成交分析分析62数据来源：世联怡高数据平台•从左图看出，2010年年初临沂房地产市场整体均价为3845元/㎡，2011年5月份市场整体均价达到45404540元元/ /㎡㎡，，涨幅超过18% 18% ；•市中与北城价格一直胶着上行，自2010年4月份之后，板块均价先后超过5000元/㎡大关；•城西板块价格涨幅最为明显，较2010年一月份涨幅超过30%。

自自20102010年初，临沂整体市场均价稳健上升，市中、北城价格最高，近两个月均价相年初，临沂整体市场均价稳健上升，市中、北城价格最高，近两个月均价相继迈过继迈过50005000元元/ /㎡㎡大关，城西价格上涨势头强劲，涨幅居各板块之，首比例逾三成，大关，城西价格上涨势头强劲，涨幅居各板块之，首比例逾三成，河东市场依旧不温不火，价格涨幅不大河东市场依旧不温不火，价格涨幅不大•右图可以反映出最真实的市场成交价格变化，可以看出各板块成交均价波动幅度较大；•河东区成交均价脱离整体成交均价，表明房地产发展状况一般，与临沂整体市场发展有所脱节；•滨河、市中、城西呈胶着上行趋势，北城成交均价一枝独秀，持续高位上行，波动幅度不大价格价格分析分析63四、临沂房地产市场细化分析四、临沂房地产市场细化分析（（（（20102010年年年年1 1月月月月-2011-2011年年年年5 5月份）月份）月份）月份）64三室房源供需火热，为市场主流需求房源，小户型产品消化较好，三室房源供需火热，为市场主流需求房源，小户型产品消化较好，大户型（包含复式）产品供应较少，消化较慢大户型（包含复式）产品供应较少，消化较慢„2010年至今，户型供应量由多到少依次是三室、两室、一室、四室、复式及五室，供应套数依次是18157套、6765套、3019套、2218套、 423套、51套；„消化户型最多的同供应量排序相差无几，消化最多的为三室户型、两室户型和一室户型；市场供应情况基本满足购房群体对户型的需求；„从消化率上来看，三室最高达到85.0%，其次是两室，比例为80.0%，消化最差的是五室户型，仅为43.1%，复式消化46.1%，也是销售难点。

„在总成交房源中，三室占到总成交户型的62%，其次是两室户型，比例为22%，一室户型比例为10%居第三，四室及以上户型比例均在5%以下数据来源：世联怡高数据平台户型户型分析分析65单价单价分析分析20112011年年1-51-5月份成交单价区间来看，单价月份成交单价区间来看，单价40004000元以下的房源逐月减少，元以下的房源逐月减少，单价单价40004000元以上的房源成交比例逐月增加，市场价格不断走高元以上的房源成交比例逐月增加，市场价格不断走高„一月份单价4000元以下的房源占据成交市场主流，主要原因是河东多个项目开盘，放量集中所致；„单价4000-5000元的房源比例2011年1-5月份稳健上涨；„四月以后，河东市场陷入沉寂，几乎没有推盘动作，北城、河东区域开始放量，单价4000以上的房源数量大幅度上升；„房地产调控逐渐加码，为应对“一房一价”政策对开发商产生的利益冲击，多数开发商实施涨价行为，导致过早的透支了未来的价格上涨空间，短时间致使单价4000元以上的房源剧增数据来源：世联怡高数据平台66各物业各物业各物业各物业类型供类型供类型供类型供需分析需分析需分析需分析高层为市场主流产品，多层其次，花园洋房及别墅高层为市场主流产品，多层其次，花园洋房及别墅产品体量较小，花园洋房市场接受度最高产品体量较小，花园洋房市场接受度最高数据来源：世联怡高数据平台67各板块各板块各板块各板块物业供物业供物业供物业供应分析应分析应分析应分析高层为市场的主流供应物业，其中以市中供应最多。

河东板高层为市场的主流供应物业，其中以市中供应最多河东板块是临沂唯一以多层为主要供应的板块，且多层供应为各板块是临沂唯一以多层为主要供应的板块，且多层供应为各板块供应之最别墅多分布在北城及滨河板块，以北城最多块供应之最别墅多分布在北城及滨河板块，以北城最多数据来源：世联怡高数据平台68花园洋房品质上乘，多集中在开发热点且土地供应充足的区花园洋房品质上乘，多集中在开发热点且土地供应充足的区域，故北城新区成为花园洋房的主要供应区域，其他区域供域，故北城新区成为花园洋房的主要供应区域，其他区域供应较少，整体去化率约应较少，整体去化率约87%87%，市场接受度极高，市场接受度极高花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房板块供需板块供需板块供需板块供需分析分析分析分析数据来源：世联怡高数据平台69普通多层主要集中在河东板块，由于河东房地产市场发展缓慢，普通多层主要集中在河东板块，由于河东房地产市场发展缓慢，开发商选择多层主要是由于去化较快，风险较低，能够快速回笼开发商选择多层主要是由于去化较快，风险较低，能够快速回笼资金，相反在房地产愈发达的老城区及北城新区，普通多层较少资金，相反在房地产愈发达的老城区及北城新区，普通多层较少普通多层普通多层普通多层普通多层板块供需板块供需板块供需板块供需分析分析分析分析数据来源：世联怡高数据平台70高层高层高层高层板块供需板块供需板块供需板块供需分析分析分析分析高层是临沂市场供应的主流产品，除河东板块，供应体量均较大；高层是临沂市场供应的主流产品，除河东板块，供应体量均较大；销售速度上，市中最高，北城其次，河东最低；河东市场发展交销售速度上，市中最高，北城其次，河东最低；河东市场发展交较缓，主流供应产品为多层，高层较少多分布在沂河沿岸较缓，主流供应产品为多层，高层较少多分布在沂河沿岸数据来源：世联怡高数据平台7120102010年至今，别墅物业主要分布在北城新区及滨河板块，市年至今，别墅物业主要分布在北城新区及滨河板块，市中城西几乎没有别墅供应，河东近两年无新增供应，仅为日中城西几乎没有别墅供应，河东近两年无新增供应，仅为日月城别墅的存量房源月城别墅的存量房源别墅别墅别墅别墅板块供需板块供需板块供需板块供需分析分析分析分析数据来源：世联怡高数据平台723000元/㎡以下3000-4000元/㎡4000-5000元/㎡5000元/㎡以上中高端项中高端项中高端项中高端项目分析目分析目分析目分析中高端项目新城三角洲新城三角洲新城三角洲新城三角洲高端生活圈高端生活圈高端生活圈高端生活圈老城区老城区老城区老城区都市生活圈都市生活圈都市生活圈都市生活圈涑河涑河涑河涑河沂沂沂沂 河河河河祊祊祊祊 河河河河柳柳柳柳青青青青河河河河„临沂市目前中中高高端端项项目目主要集中在沂河、祊河及涑河沿岸区域，价值点较为单一；„目前临沂高高端端物物业业主要集中在两个区域，分别是老城区都市生活圈和新城三角洲高端生活圈，老城区都市生活圈依托老城成熟配套（商业、教育等）及沂、涑河景观资源。

北城三角洲高端生活区则是依托未来发展潜力空间及祊河、沂河景观资源„较为分散的高端项目主要是别墅及高品质洋房项目临沂市大多数中高端项目主要分布在河流两岸，景观资源为主临沂市大多数中高端项目主要分布在河流两岸，景观资源为主要依托点，价值点较为单一高端物业主要分布在北城三角洲要依托点，价值点较为单一高端物业主要分布在北城三角洲及市中区域，少数别墅及市中区域，少数别墅/ /洋房项目则分散沂、涑、祊河沿岸洋房项目则分散沂、涑、祊河沿岸数据来源：世联怡高数据平台73五、重点开发商情况五、重点开发商情况74临沂房地产开发企业有100多家，其中本土开发商数量为45家，比例占到总项目数的42%，其次是浙江、福建、广州、上海等省市的南方开发商比例约为23%，再次是省内其他地市的开发商，比例约为22%，其余开发商中有一定数量开发商来自于香港及海外，北方其他省市开发商较少数据来源：世联怡高数据平台临沂市重点开发企业中，本地较强的开发商有开元、冠鲁、冠蒙及城建地产开元、冠鲁、冠蒙及城建地产等，外地开发商如鲁商、海尔、鲁商、海尔、荣盛与祥泰荣盛与祥泰等开发实力较强重点开发企业开发的项目多为临沂市的典型房地产项目，例如：开元上城、凤凰城、沂龙湾、澜泊湾、海尔临天下、香醍荣府等。

除恒大、中国铁建等实力品牌房企2011年中下旬将陆续进入房地产市场外，预计2011年下半年其他实力开发商也即将在临沂拿地，2011年临沂市房地产市场竞争更加激烈企业企业概述概述开发商来自区域开发商来自区域临沂房地产开发企业较多，其中本地开发企业居多，但随着临沂房临沂房地产开发企业较多，其中本地开发企业居多，但随着临沂房地产市场发展，外来实力开发商不断涌入，房地产市场竞争激烈地产市场发展，外来实力开发商不断涌入，房地产市场竞争激烈75临沂重点开发企业临沂重点开发企业20102010年重点项目年去化量大约在年重点项目年去化量大约在4545万㎡左万㎡左右，销售金额约为右，销售金额约为2222亿亿开发商名称开发商名称企业性质企业性质成立时间成立时间开发面积开发面积20102010销售面积销售面积20102010销售金额销售金额代表项目代表项目鲁商地产外来上市国企山东区域企业2005年180万㎡17万㎡9.5亿鲁商·凤凰城、尚城沂龙湾城建地产本土企业1985年10万㎡2万㎡1亿城建时代庄园、城建时代广场、城建涑堤春晓冠鲁地产本土企业1992年45万㎡6.5万㎡3亿齐鲁园、柳青齐鲁园、商务齐鲁园开元地产本土企业1987年80万㎡4万㎡2亿沂河花园、帕缇欧、开元首府、开元香舍里、开元上城、开元上城国际冠蒙地产本土企业2002年25万㎡7.5万㎡3亿阳光新城、六合御庭海尔地产外来上市国企山东区域企业2002年20万㎡————海尔·临天下祥泰实业区域性，母公司为鲁德集团2009年140万㎡7.5万㎡4亿祥泰·澜泊湾、祥泰·太阳城数据来源：世联怡高数据平台企业企业概述概述注：海尔临天下2011年1月别墅开盘，销售面积近3万㎡，销售额近4亿。

76临沂重点开发商主要分为本地开发商与外地开发商，本地开发企临沂重点开发商主要分为本地开发商与外地开发商，本地开发企业以开元地产为代表，外地开发商以鲁商、海尔、祥泰等为代表业以开元地产为代表，外地开发商以鲁商、海尔、祥泰等为代表企业企业概述概述鲁商置业：鲁商置业：依靠凤凰城和沂龙湾两个项目，确立了临沂品牌开发商的地位，依靠良好的政府关系及较好的开发水平，未来预计还会有后续大手笔项目祥泰地产：祥泰地产：澜泊湾依靠地段、高端配套等优势，成为市场公认的高档项目，但其开发水平并无突出特色，后续将推出占地1.5万亩祥泰·太阳城高端别墅项目开元地产：开元地产：临沂当地开发商，自开发沂河花园开始，开发规模和经营水平不断提高，有开元上城等中高档项目，在临沂具有较高的知名度，未来应仍以临沂本地开发为主恒大地产：恒大地产：中国一线开发商，目前在开发项目位于南坊北部，定位为中高端项目，为恒大华府产品系，由于为精装修，且开发体量较大，在一定程度上将影响整个临沂市场海尔地产：海尔地产：海尔地产以开发低密度高端住宅产品为主，海尔地产以其强大品牌形象以及良好口碑，高调进入临沂市场，重点打造高端住宅项目目前在开发项目为海尔临天下。

荣盛地产：荣盛地产： 上市企业，近些年荣盛地产发展迅速，经营业绩持续、快速增长，企业规模不断扩大 目前在临沂已开发两个项目，分别位于北城新区及河东区77鲁商置业股份有限公司是山东省商业集团总公司控股的一家上市公司，注册资金人民币10亿元，下设山东省鲁商置业有限公司、山东银座地产有限公司等十五家附属公司鲁商置业以“专业、创新、精品、诚信、共赢”的开发标准，致力于塑造“品质地产供应商”的企业形象； 鲁商置业现已形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列，未来的鲁商置业，将以“全国一流房地产开发企业”为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌优势，以行业旗舰的风采领帆新标！ 鲁商地产鲁商地产20052005年进入临沂市场，依靠强大国企实力，在临沂已成功年进入临沂市场，依靠强大国企实力，在临沂已成功开发沂龙湾与凤凰城两个项目，总建面积为开发沂龙湾与凤凰城两个项目，总建面积为180180万平米万平米沂龙湾沂龙湾凤凰城凤凰城编号编号楼盘名称楼盘名称总建面总建面（万平米）（万平米）物业类型物业类型均价均价（元（元/ /平米）平米）1沂龙湾约120高层、洋房、别墅高层4600元/㎡洋房5700元/㎡别墅11000元/㎡2凤凰城约60高层、别墅、商业高层5300元/㎡别墅14000元/㎡商业21000元/㎡n沂龙湾位于北城新区通达路南段西侧，总建面120120万平米万平米，是北城新区首个开发项目，也是北城第一个过百万平米的项目，由于北城新区的不断开发，区域价值不断升值，并依其良好的产品设计赢得市场广泛赞誉。

n凤凰城位于临沂市凤凰广场西侧，处于三河交汇规划总建面60万平米，凤凰城依靠优越的地理位置及良好的配套资源，成为临沂豪宅楼盘的代名词鲁商鲁商地产地产78祥泰地产，祥泰地产，20092009年进入临沂市场，在临沂开发的项目为澜泊湾年进入临沂市场，在临沂开发的项目为澜泊湾项目，该项目总建面积为项目，该项目总建面积为140140万平米，后期开发位于河东的高万平米，后期开发位于河东的高端别墅项目端别墅项目祥泰实业有限公司之母公司是祥泰控股（北京）有限公司，创立于北京，横跨基础设施、地产、能源、交通等行业公司股东长期从事国家基础设施的建设与投资，具有强大资本实力和资本运营能力 澜泊湾为其进入临沂市场的第一个项目，后期项目为祥泰·太阳城（位于河东，总占地面积1.5万亩，定位为高端别墅项目）澜泊湾——北城新区首席高端品质大盘，占据城市稀缺的河景资源，主力产品为舒适三房、四房，客群定位为城区高端客户编编号号楼盘名楼盘名称称总建面总建面（万平（万平米）米）物业类型物业类型均价均价（元（元/ /平米）平米）1澜泊湾约140高层、洋房、别墅一期高层5200元/㎡二期高层5100元/㎡澜泊湾目前再售物业类型均为高层，目前已开发至二期，后期规划有别墅产品。

一期一期二期二期别别墅墅祥泰祥泰地产地产79开元地产，临沂地产开发领军企业，已成功开发多个项目，开元地产，临沂地产开发领军企业，已成功开发多个项目，目前运作项目位于北城新区，为开元香舍里与开元首府目前运作项目位于北城新区，为开元香舍里与开元首府产品开发产品开发模式成熟模式成熟沂河花园、香榭丽舍、香榭丽都、开元上城等高端项目的成功开发，使得该开发企业产品开发模式更加成熟； 公司初创于1987年，自2000年开发沂河花园开始，伴随着中国房地产市场化的进程，公司进入快速增长时期，开发规模和开发经营水平不断提高，产品形式也从单一的住宅开发拓展到商业写字楼项目，逐步创下了企业、产品和服务三个品牌 开元开元··香香舍里舍里开元首府开元首府开元上城开元上城上城国际上城国际香舍里项目建面香舍里项目建面1414万平米，产品为万平米，产品为““6+1”6+1”花园洋花园洋房、小高层组合；产品涵盖面较广；房、小高层组合；产品涵盖面较广；开元首府项目占地开元首府项目占地200200亩左右，产品为别墅、洋房，亩左右，产品为别墅、洋房，走高端路线；走高端路线；南坊南坊项目项目编号编号楼盘名称楼盘名称总建面总建面（万平米）（万平米）物业类型物业类型均价均价（元（元/ /平米）平米）1开元上城约23万高层4700元/㎡2上城国际约7万写字楼5800元/㎡3开元·香舍里10万洋房5500元/㎡物业管理服务取得市场高度认可；企业产品整体素质较高，质量、景观及整体规划都取得较高市场认可度；企业品牌企业品牌认知度高认知度高开元开元地产地产80海尔地产，海尔地产，0909年进入临沂市场，依靠海尔强大品牌年进入临沂市场，依靠海尔强大品牌优势，一经面市，赢得市场的广泛关注优势，一经面市，赢得市场的广泛关注海尔地产已跻身全国一线地产品牌，房地产开发向高端海尔地产已跻身全国一线地产品牌，房地产开发向高端住宅领域迈进；住宅领域迈进；海尔海尔··临天下临天下新城行政中心景观湖西侧项目，新城行政中心景观湖西侧项目，打造新城中央高端居住区打造新城中央高端居住区n海尔临天下共分三期：一期由56栋别墅组成，二期由14栋高层组成，三期由公寓和商业组成。

n一期共推出56栋别墅，153套n目前均价：联排别墅均价13000元/㎡，双拼别墅均价22000元/㎡n销售速度：尾房销售，高层预计2011年下半年推出项目卖点项目卖点n强势资源：强势资源：东临五洲湖，景观优美，驱车5分钟，南至祊河，东至沂河，北至柳青河；n优越地理位置：优越地理位置：项目紧邻北城新区新市政中心，核心位置；n强势品牌：强势品牌：海尔集团雄厚的资金、国际化的优质信誉深入人心一期一期二期二期海尔海尔地产地产81荣盛地产，荣盛地产，0909年进入临沂市场，发展迅速，目前在年进入临沂市场，发展迅速，目前在开发项目为香醍荣府与锦绣外滩开发项目为香醍荣府与锦绣外滩荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）成立于1996年，注册资金约14.34亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与高档产品品质诠释现代人居住理念 香醍荣府香醍荣府锦绣外滩锦绣外滩编编号号楼盘楼盘名称名称总建总建面面（万（万平米）平米）物业类型物业类型均价均价（元（元/ /平米）平米）1香醍荣府15万㎡别墅、洋房洋房5600元/㎡别墅11000元/㎡2锦绣外滩一期30万㎡高层、洋房、别墅、商业未销售山东荣盛富翔地产开发有限公司（简称荣盛富翔），是荣盛发展在临沂设立的合资项目公司，公司成立于2009年12月18日，注册资本1亿元人民币，营业范围为房地产开发经营，公司自2009年成立以来，已有南坊、河东等多处土地储备，根据经营和发展需要，公司拟布局临沂新区，打造战略品牌。

公司目前正在运行的项目有“香醍荣府”、“锦绣外滩”住宅小区项目和高尔夫项目拟打造临沂高端亲水社区和集运动、商务、休闲、度假于一体的高尔夫生活平台 锦绣外滩首批占地1100余亩，目前正在建设的塞纳荣府和沂河郡府两个项目，塞纳荣府占地面积18.7万平米，总建筑面积30万平方米 荣盛荣盛地产地产82恒大地产，一线房地产开发企业，恒大地产，一线房地产开发企业，20112011年登陆临沂，以产年登陆临沂，以产品绝对高性价比优势，将对临沂市场产生一定影响品绝对高性价比优势，将对临沂市场产生一定影响Ø配套先行；配套先行；产品线所面对的客户群为普通阶层的消费者，尤其是首置的客户群；同时由于其也有一定的大面积房源，所以同样适合普通的首改客户群Ø精装修；精装修；已形成成熟的精装修产品开发模式，开发成本低；Ø项目楼盘实景发售；项目楼盘实景发售；恒大产品较为注重项目的装修细节和品质；产品开发特点产品开发特点恒大集团是在香港联交所主板上市，集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，作为中国领先的房地产企业、中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。

恒大华府恒大华府南坊项目经济技术指标：南坊项目经济技术指标：占地面积：占地面积：620620亩（其中亩（其中150150亩为政府公益性景观亩为政府公益性景观湖项目）湖项目）容积率：容积率：5.05.0建筑面积：建筑面积：156156万㎡万㎡恒大恒大地产地产83 第三部分第三部分 临沂各板块房地产发临沂各板块房地产发展展p临沂各板块界定及简述临沂各板块界定及简述p北城新区市场分析北城新区市场分析p滨河板块市场分析滨河板块市场分析p市中板块市场分析市中板块市场分析p河东板块市场分析河东板块市场分析p城西板块市场分析城西板块市场分析p大学城周边市场分析大学城周边市场分析84一、临沂各板块界定及简述一、临沂各板块界定及简述85河东板块河东板块n依托滨河沿线丰富的河景资源n产品包括多层、高层、别墅n客户主要以河东区居民及九县客户为主n住宅价格集中在3000—4000n临沂中低端住宅区n临沂房地产市场刚需特征明显，首次置业占40%n各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从产品档次、价格水平、客户来源与认知上存在较大差异北城新区北城新区n依托新市政资源n产品包括洋房、高层和别墅等中高档住宅n客户主要以兰山区私营企业主及公务员等高收入人群为主n住宅价格集中在4500—5500n临沂城市中高端住宅区城西板块城西板块n依托老城区及批发市场和物流资源n产品以多层、高层为主，有少量y洋房、别墅和公寓n客户主要以城西原著居民及附近批发市场个体经营者为主n住宅价格集中在4000—4500n临沂中档住宅区滨河板块滨河板块n依托稀缺河景资源n产品包括高层、别墅、洋房n客户主要以兰山区居民、公务员、私营企业主等高收入人群为主n住宅价格在3900—5250n临沂景观住宅区市中板块市中板块n依托临沂老城区资源n产品包括高层、公寓、商业n客户主要以本地居民、公务员及外地投资客为主n住宅价格在4000—7100n临沂老城区中高端住宅区板块板块界定界定临沂房地产市场板块特点分明，整体发展向好，目前临沂房地产市场板块特点分明，整体发展向好，目前高端物业主要集中在北城新区及兰山区滨河沿线高端物业主要集中在北城新区及兰山区滨河沿线86片区价格特点：片区价格特点：n整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中市区均价最高，5月份达到5103元/㎡；其次是北城新区，因其是新行政中心，也是政府重点发展区域，5月份均价在5005元/㎡；城西地处西部老城区，改善性需求旺盛，价格上涨迅速,5月份均价达到4358元/㎡，是涨幅最大的板块。

n片区市场特点：片区市场特点：n统计数据显示：2010年河东板块和北城新区销售面积居首，其次是滨河板块和城西板块，市中板块销售面积最少n随着西城新区的开发建设，未来城西板块的供应量会逐渐增多，物业类型更加丰富上述数据是我司对临沂市场在售典型楼盘监控统计得出，上述数据是我司对临沂市场在售典型楼盘监控统计得出， 不包含经济适用房等不包含经济适用房等整体整体市场市场整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中城西板块涨幅整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中城西板块涨幅最大，相较去年最大，相较去年1 1月份，每平米上涨月份，每平米上涨10001000元元872011年下半年新入市项目较多，产品丰富，竞争较上半年激烈年下半年新入市项目较多，产品丰富，竞争较上半年激烈豪森丽都豪森丽都涑堤春晓涑堤春晓中德华尔兹中德华尔兹北城名居北城名居圣兰菲诺圣兰菲诺东来尚城东来尚城潜在别墅潜在别墅国鑫国鑫·理想家理想家紫荆城紫荆城柳溪美庐柳溪美庐伊丽莎白东伊丽莎白东岸岸银河中央花园银河中央花园沂龙湾润园沂龙湾润园桑提亚纳桑提亚纳开元香舍里开元香舍里潜在洋房潜在洋房潜在公寓潜在公寓潜在高层潜在高层华创金桂园华创金桂园月澜湾月澜湾3期期丽晶国际丽晶国际沂景华庭沂景华庭书香门第书香门第御景湾御景湾玫瑰园玫瑰园潜在潜在项目项目88二、北城新区市场分析二、北城新区市场分析89n n人群特征：人群特征：人群特征：人群特征：北城新区目前入住率较低，以原居住居民为主，随着公务员社区陆续交房，中高端消费人群开始增多。

n n行政办公行政办公行政办公行政办公：在政府单位的带动下，已经开始形成以市政府为中心的城市CBD区域n n商业配套商业配套商业配套商业配套：区域商业配套比较落后，随着后期的建设和人气的聚集，大型的商业街和商业广场已经开始投入建设北城新区是市政新区，行政办公氛围浓厚、教育配套完善、景观北城新区是市政新区，行政办公氛围浓厚、教育配套完善、景观资源丰富，目前存在入住率低、商业配套不完善等暂时性问题资源丰富，目前存在入住率低、商业配套不完善等暂时性问题n n教育配套教育配套教育配套教育配套：北城新区是市政府重点打造的新区，教育配套完善，分布广泛，名校已纷纷进驻，部分已经开始招生n n景观资源景观资源景观资源景观资源：区域环境资源优越，分布有沂河、祊河、柳青河、五洲湖等自然水景，新区绿化率高，环境优雅区域区域特征特征行政办公区域行政办公区域祊河景区祊河景区柳青河景区柳青河景区沂河景区沂河景区三江口景区三江口景区五洲湖景区五洲湖景区商业区域商业区域文化中轴文化中轴商业区域商业区域90北城新区是临沂房地产最热的区域，项目多、规模大、北城新区是临沂房地产最热的区域，项目多、规模大、物业类型丰富，多中高档产品，户型大、价格高物业类型丰富，多中高档产品，户型大、价格高n n规模：规模：规模：规模：新城区项目规模较大规模较大，开发周期较长，在售项目较多。

n n物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：前期开发项目以高层、小高层、小高层、花园洋房、别墅高层、花园洋房、别墅等中高档产品为主n n户型：户型：户型：户型：区域供应主要以三室、四室舒三室、四室舒适大户型适大户型为主，集中在120㎡-180㎡之间n n价格：价格：价格：价格：新城区价格较高新城区价格较高，区域均价在5005元/㎡n n客户：客户：客户：客户：区域客户以政府公务员/企事业机关单位中高层以及私营业主为主n n重点项目：重点项目：重点项目：重点项目：沂龙湾、澜泊湾、海尔临天下、香醍荣府、滨河阳光、德居一品澜泊湾德居一品百联华府杏坛中心城沂龙湾润园国鑫理想家滨河阳光圣兰菲诺金猴北城名居世纪新筑在售项目在售项目潜在供应潜在供应海尔临天下滨河新天地城市主人开元香舍里香醍荣府开发开发特征特征91项目名称项目名称在售产品在售产品建筑面积建筑面积（万㎡）（万㎡）价格价格（元（元/ /㎡）㎡）主力户型主力户型普普通通住住宅宅澜泊湾二期高层15.45100120-140㎡三室167-280㎡四室德居一品高层255300131-160㎡三室世纪新筑高层26.5550090、130㎡三室滨河新天地 高层小高层434000108-139㎡三室杏坛中心城小高层424500130-160㎡三室洋洋房房沂龙湾润园洋房10.625700140-170㎡四室城市主人洋房286700110㎡两室，140-150㎡三室秀水湾洋房12.584500140-156㎡三室秀水雅苑洋房154600100-150㎡三室香醍荣府洋房155500125-150㎡三室澜泊湾澜泊湾城市主人城市主人沂龙湾润园沂龙湾润园德居一品德居一品滨河新天地滨河新天地北城新区住宅产品开发档次较高，以高层和洋房为主北城新区住宅产品开发档次较高，以高层和洋房为主在售在售项目项目92两室三室四室滨河新天地滨河新天地世纪新筑世纪新筑德居一品德居一品杏坛中心城杏坛中心城澜泊湾二期澜泊湾二期香醍荣府香醍荣府秀水湾秀水湾秀水雅苑秀水雅苑沂龙湾润园沂龙湾润园3503508080100100120120140140160160180180200200280280300300400400及以上及以上三室户型面积在三室户型面积在110-150110-150㎡㎡四室户型面积在四室户型面积在85-11085-110㎡㎡五室复式北城新区在售项目户型设计以舒适大户型为主，主力北城新区在售项目户型设计以舒适大户型为主，主力户型为户型为110-150110-150㎡㎡之间的三室和之间的三室和160-180160-180㎡㎡之间的四室之间的四室户型户型分析分析㎡㎡9340004000450045005000500055005500澜泊湾澜泊湾城市主人城市主人德居一品德居一品香醍荣府香醍荣府沂龙湾润园沂龙湾润园滨河新天地滨河新天地秀水湾秀水湾杏坛中心城杏坛中心城世纪新筑世纪新筑秀水雅苑秀水雅苑6000600070007000北城新区住宅价格一直高于市场均价，价格主要集中北城新区住宅价格一直高于市场均价，价格主要集中在在4500-55004500-5500元元/ /㎡㎡之间，区域均价已经突破之间，区域均价已经突破50005000元元/ /㎡㎡价格价格分析分析元元/ /㎡㎡94供求供求分析分析北城新区住宅存量保持在北城新区住宅存量保持在12-1512-15万平米之间，几乎每个月都有万平米之间，几乎每个月都有新增房源，月消化速度比较平稳，保持了区域市场的热度新增房源，月消化速度比较平稳，保持了区域市场的热度95本地客户本地客户本地客户本地客户ØØ7070％（不含九县）％（不含九县）％（不含九县）％（不含九县）ØØ企事业单位职工、私企事业单位职工、私企事业单位职工、私企事业单位职工、私营业主等收入较高的营业主等收入较高的营业主等收入较高的营业主等收入较高的人群人群人群人群外地客户外地客户外地客户外地客户ØØ2020％（含九县）％（含九县）％（含九县）％（含九县）ØØ个体私营业主个体私营业主个体私营业主个体私营业主ØØ投资和居住投资和居住投资和居住投资和居住ØØ婚房和改善婚房和改善婚房和改善婚房和改善客户客户分析分析客户分类客户分类所占比例所占比例客户描述客户描述兰山客户60%企事业单位职工、私营业主是北城新区的主要购买人群。

企业职工等中低收入者主要购买价格合适的中档楼盘，收入较高的私营业主和公务员购买市政府附近的中高档楼盘其他客户九县客户20%九县客户购房的目的主要以婚房为主，北城新区附近县区部分客户以改善居住环境为目的购房河东、罗庄10%河东区和罗庄区客户主要为年轻人首次置业，部分为投资置业外地客户10%外地来临沂做生意的生意人，收入高、消费能力强，在北城新区置业的不在少数市区客户约占市区客户约占70%70%，九县客户约占，九县客户约占20%20%，外地客户约占，外地客户约占10%10%；主要；主要是首次置业和改善性置业为主，主力客户群为私营企业主和公务是首次置业和改善性置业为主，主力客户群为私营企业主和公务员以及收入较高的企事业单位职工员以及收入较高的企事业单位职工北城新区客户来源北城新区客户来源96御园御园曦园曦园慧园慧园龙园龙园润园润园清园清园沂龙湾是北城新区首个百万平米大盘沂龙湾是北城新区首个百万平米大盘，经历了，经历了5 5年的开年的开盘，社区及配套已经成熟，在临沂形成家喻户晓的口碑盘，社区及配套已经成熟，在临沂形成家喻户晓的口碑地理位置沂龙湾大桥北桥首西侧开发商临沂尚城置业规模占地面积:178874㎡建筑面积:240000㎡容积率1.36物业类型多层、高层、小高层、洋房、别墅交房标准毛坯客户临沂市区中高端客户群体高端高端项目项目1 197开发周期曦园御园龙园润园开盘时间2006年10月一期2008年8月二期2010年5月2010年10月2011年6月交房时间多层2007年10月小高2007年12月一期2009年12月二期2012年5月——————主力户型洋房130-150㎡三室，小高层80-110㎡的两室和三室——高层80-100㎡的两室和三室，洋房140-170㎡四室销售率97%95%33%——总房源洋房624套， 小高层667套 独栋10套，双拼12套，联排108套 洋房252套，高层560套开盘均价洋房4650元/㎡，小高层3850元/㎡独栋20000元/㎡，双拼15000元/㎡，联排9400元/㎡5700元/㎡目前均价————洋房5700元/㎡，小高层4500元/㎡独栋20000元/㎡，双拼15000元/㎡，联排11000元/㎡———— 沂龙湾2006年4月28日第一次亮相临沂，是临沂第一个过百万平米的大盘 ，成为北城新区的领军楼盘。

经历了5年的时间， 沂龙湾从最初的普通住宅，到御园的洋房和龙园的别墅，项目逐渐走向成熟，形象逐步提升，已经成为区域标志性楼盘高端高端项目项目1 1沂龙湾产品丰富，从最初的普通住宅升级到到洋房、别沂龙湾产品丰富，从最初的普通住宅升级到到洋房、别墅，满足了不同的消费群体，提升了项目形象墅，满足了不同的消费群体，提升了项目形象98沂龙湾产一直遵循小步快跑的推盘节奏，市场热度不沂龙湾产一直遵循小步快跑的推盘节奏，市场热度不减，开盘即热销，已经被市场认可为成熟社区减，开盘即热销，已经被市场认可为成熟社区高端高端项目项目1 199一一期期二二期期别别墅墅地理位置北城新区三河口开发商山东鲁德·祥泰实业 规模占地37.3万㎡，建筑面积108.9万㎡容积率2.92物业类型住宅、写字楼、商业街、五星级酒店客户以公务员、企业高层、私营企业主为主销售情况一期剩余68套，二期销售180套价格一期均价5500元/㎡，二期5100元/㎡北城新区首席高端品质大盘，占据城市稀缺的河景北城新区首席高端品质大盘，占据城市稀缺的河景资源，客群定位为城区高端客户资源，客群定位为城区高端客户高端高端项目项目2 2100澜泊湾的价格开创了临沂市场上的奇迹，其差别定价澜泊湾的价格开创了临沂市场上的奇迹，其差别定价策略实现了项目的收益最大化策略实现了项目的收益最大化开发周期一期二期开盘时间2009年1月2011年5月21日交房时间 2011年6月全部交房2012年10月主力户型120-180㎡三室190㎡以上的四室120-140㎡三室167-280㎡四室销售率93%26%总房源967套688套开盘均价4400元/㎡5000元/㎡目前均价5500元/㎡5100元/㎡n价格分析：价格分析：09年第一次开盘的均价是4400元/㎡，其中可观景楼座均价达到观景楼座均价达到70007000元元/ /㎡㎡，核心景观楼座均价达到核心景观楼座均价达到80008000元元/ /㎡㎡，，这在临沂市场上高层住宅里面目前是无法超越的，二期开盘均价是5000元/㎡，6月份上调到5100元/㎡。

n客户分析：客户分析：70%市区，20%九县，10%外地人；80%以上为私营业主；年龄段集中在40—55岁之间高端高端项目项目2 2101二期户型面积（㎡）套数配比两室103669.59%13720.29%三室11040.58%123649.30%14325236.63%四室17012418.02%20530.44%21830.44%五室2778211.92%六室2908812.79%合计688100%澜泊湾的户型以舒适大户型为主，澜泊湾的户型以舒适大户型为主，140140㎡㎡ 以上的户型以上的户型占到占到70%70%，沿河点式宽景高层产品，豪华尊贵，沿河点式宽景高层产品，豪华尊贵n户型分析：户型分析：澜泊湾的户型以舒适大户型为主，140㎡ 以上的户型占到70%目前共开发了14栋高层，其中7栋是点式住宅，超大豪华户型，客群定位为高端客户高端高端项目项目2 2102地理位置北城新区沂蒙路与三和五街交汇处 开发商临沂北城置业有限公司规模占地283亩，建筑面积83万㎡容积率2.92物业类型 城市综合体（住宅、写字楼、商业、酒店）客户大部分为开发商关系客户，外地人居多万和广场位于北城商业带，开盘推出万和广场位于北城商业带，开盘推出103103套商铺，销售套商铺，销售7070余套，客户大部分为开发商关系，外地人居多余套，客户大部分为开发商关系，外地人居多n开盘情况：开盘情况：开盘推出103套房源，销售70余套，回款2.8亿。

开盘当日缴纳20万定金定房，均价2.5万，沿主干道首层3万以上，内街首层2.5万左右，采用一二层连卖的形式n客户情况：客户情况：大部分为开发商关系，外地人居多商业商业项目项目103万和广场是北城新区重点打造的商业综合体项目，项目万和广场是北城新区重点打造的商业综合体项目，项目的开发将完善区域的生活配套，提高区域的生活档次的开发将完善区域的生活配套，提高区域的生活档次n1#、2#、3#楼一层及与一层连售的二层商铺，n4#楼一层及与一层连售的二层沿街商铺，n5#楼一层及与一层连售的二层沿街商铺，n6#楼一层商铺，6#楼二层商铺，n7#楼一层商铺，7#楼二层商铺，n8#楼一层商铺，8#楼二层商铺，n9#楼一层及与一层连售的二层沿街商铺；n住宅、公寓、写字楼：4#、5#、6#、9#楼的裙楼以上部分的住宅、公寓、写字间商业商业项目项目104三、滨河板块市场分析三、滨河板块市场分析105n n人群特征：人群特征：人群特征：人群特征：滨河板块属于城市早期高端人群居住区，以企事业单位、私营业主聚集区n n行政办公行政办公行政办公行政办公：早期行政中心，区域发展较为成熟n n景观资源景观资源景观资源景观资源：景观环境资源优越，独特的地理环境优势，公里的滨河景观超长资源带。

n n教育配套教育配套教育配套教育配套：教育资源众多，此区域的教育资源优质，临沂一小、临沂一中、金雀山小学、沂河实验学校等n n商业及其他配套商业及其他配套商业及其他配套商业及其他配套：区域商业配套不完善，市人民医院公交线路较少兰山区政府沂河景区涑河商业区域滨河板块滨河板块是临沂房地产开发最早的区域，目前发展滨河板块是临沂房地产开发最早的区域，目前发展较成熟，区域景观资源丰富，生活、教育配套完善较成熟，区域景观资源丰富，生活、教育配套完善区域区域特征特征106滨河在售项目以高层为主，少量多层洋房，沿河片区部分别墅产品；滨河在售项目以高层为主，少量多层洋房，沿河片区部分别墅产品；项目体量大小不一，其中凤凰城和奥林匹克花园均在项目体量大小不一，其中凤凰城和奥林匹克花园均在6060万平米万平米项目名称项目名称建筑形态建筑形态建筑面积建筑面积（万㎡）（万㎡）价格价格（元（元/ /㎡）㎡）主力户型主力户型鲁商凤凰城高层、别墅60高层5250别12500高层90-255㎡三室别墅260㎡香格里拉高层、多层2.54800高层20-140㎡一室滨河国际高层、别墅50高层4600高层39-120㎡三室奥林匹克花园别墅、洋房60洋房5000别墅洋房130-160 ㎡三室别墅300㎡国泰一品高层74800140-240 ㎡三室、四室颐龙恒泰高层、洋房8.56高层4200高层98-147 ㎡三室荷兰水乡高层、别墅33.88高层4300高层118-150㎡三室新港龙庭高层、洋房、别墅6.4高层4700--------华创金桂圆多层、联排别墅7.8多层3900多层80-130 ㎡三室鲁商凤凰城鲁商凤凰城香格里拉香格里拉新港龙庭新港龙庭 滨河国滨河国际际奥林匹克花园奥林匹克花园华创金桂园华创金桂园在售在售项目项目107户型户型分析分析两室三室四室华创金桂园华创金桂园奥林匹克奥林匹克滨河国际滨河国际荷兰水乡荷兰水乡新港龙庭新港龙庭凤凰城凤凰城国泰一品国泰一品香格里拉香格里拉60608080100100120120140140160160180180200200300300一室复式颐龙恒泰颐龙恒泰滨河板块在售项目主力户型集滨河板块在售项目主力户型集中在中在100-160100-160㎡㎡的三室。

的三室滨河板块的住宅项目户型面积主要集中在滨河板块的住宅项目户型面积主要集中在100-160100-160㎡㎡的三室的三室㎡㎡108供求供求分析分析滨河板块项目较多，项目存量都不大，可售房源较少；滨河板块项目较多，项目存量都不大，可售房源较少；受新增受新增房源的影响，月消化量变化较大房源的影响，月消化量变化较大109价格价格分析分析35003500400040004500450050005000凤凰城凤凰城 香格里拉香格里拉华创金桂园华创金桂园滨河国际滨河国际奥林匹克奥林匹克新港龙庭新港龙庭国泰一品国泰一品荷兰水乡荷兰水乡55005500颐龙恒泰颐龙恒泰元元/ /㎡㎡滨河板块在售项目价格集中在滨河板块在售项目价格集中在4000-50004000-5000元元/ /㎡㎡之间，价格涨幅之间，价格涨幅较为平稳，目前板块均价为较为平稳，目前板块均价为46154615元元/ /㎡㎡110客户客户分析分析区域外客户区域外客户区域外客户区域外客户ØØ景观拉动型景观拉动型景观拉动型景观拉动型（追求居住改善）（追求居住改善）（追求居住改善）（追求居住改善）ØØ价格导向型价格导向型价格导向型价格导向型ØØ城市化推动型城市化推动型城市化推动型城市化推动型滨河板块客户来源滨河板块客户来源总体来看，滨河板块客户以兰山区居民为主，同时也吸引了部总体来看，滨河板块客户以兰山区居民为主，同时也吸引了部分其他地区具有一定购买力的客户在此置业分其他地区具有一定购买力的客户在此置业客户分类客户分类所占比例所占比例客户描述客户描述兰山客户70%私营业主、个体经商占70%-80%，其次为泛公务员、企业中高层管理者等，二次及多次置业居多，占到60%以上。

其他客户九县及外地客户20%九县客户购房的目的主要以婚房为主，外地来临沂工作和做生意的人群以婚房和居住为主河东、罗庄10%河东区和罗庄区客户主要为年轻人首次置业，部分为投资置业兰山区客户兰山区客户兰山区客户兰山区客户ØØ区域内居民改善性区域内居民改善性区域内居民改善性区域内居民改善性 购房购房购房购房ØØ兰山其他区域高端兰山其他区域高端兰山其他区域高端兰山其他区域高端 客户客户客户客户111开发商临沂鲁商置业规模占地面积:370亩建筑面积:60万㎡容积率2.1物业类型 高层、别墅、商业交房标准毛坯鲁商凤凰城地段优越、景观资源丰富，国企开发商实力鲁商凤凰城地段优越、景观资源丰富，国企开发商实力雄厚，自雄厚，自20072007年面世以来，一直保持城市高端楼盘形象年面世以来，一直保持城市高端楼盘形象高端高端项目项目成交客户整体特征：成交客户整体特征：n地段与观景效果地段与观景效果是客户购买的最重要因素；n对价格敏感性相对较弱价格敏感性相对较弱，资金承受能力整体较强；n全部都是二次以上置业全部都是二次以上置业者者，其中三次以上置业者占多数；n客户客户80%80%为经商人士为经商人士，其中以板材、五金、服装等个体经营者居多；n客户年龄主要集中在35—6035—60岁之间岁之间，受教育程度以高中、中专学历为主。

112开发周期一期二期三期开盘时间2008年5月别墅2010年5月高层2010年6月别墅2011年5月高层2011年7月主力户型高层130—200㎡三室别墅230—300㎡高层95—105㎡两室135—183㎡三室别墅260—270㎡高层95—105㎡两室120—180㎡三室别墅260—350㎡销售率95%80%别墅40% /开盘销售50%总房源高层750套别墅98套高层500套别墅68套 高层820套别墅42套均价08年开盘均价4400元/㎡高层5300元/㎡别墅13500元/㎡普通高层5400元/㎡精装高层6400元/㎡别墅14200元/㎡鲁商凤凰城历时三年，推出三期，节奏精准，价格上鲁商凤凰城历时三年，推出三期，节奏精准，价格上涨涨20%20%，成功引领临沂高端物业市场，成功引领临沂高端物业市场价格分析：价格分析：n凤凰城2008年5月一期沿河高层开盘，开盘均价4400元/㎡，观河户型产品均价5500元/㎡，开盘当天整体消化65%,远高于非观河产品；n2011年7月3日三期高层开盘，三期产品观景效果最差，推出一栋精装高层增加产品的附加值， 均价6400元/㎡，普通高层5400元/㎡，开盘销售50%。

n经历了3年的时间，价格上涨20%沿河高层涨到6600元/㎡高端高端项目项目113一、二期高层户型面积（㎡）套数配比两室9513211%100312.6%105766.3%三室1351005.5%13815212.6%148608.3%150-16026121.7%164907.5%四室183302.5%192302.5%199998.2%240332.7%254584.8%五室268302.5%255121%七室47340.3%合计1204100% 鲁商凤凰城一期、二期高层观河住宅，户型以豪华舒适型为主，150㎡以上的户型占到54%，顶层更有复式超大豪华观景户型 沿河大户型受到市场的追捧，销售情况一直较内部小户型产品好鲁商凤凰城户型偏大，观河大户型产品价格高、消化鲁商凤凰城户型偏大，观河大户型产品价格高、消化速度快，是项目高溢价产品速度快，是项目高溢价产品高端高端项目项目114银座健身、银座幼儿园、新天地沿街商业等配套已启银座健身、银座幼儿园、新天地沿街商业等配套已启用，配套资源完善用，配套资源完善 银座银座··英才双语幼儿园英才双语幼儿园银座健身会所银座健身会所 铂尔曼五星级酒店铂尔曼五星级酒店银座购物中心银座购物中心凤凰新天地休闲街区凤凰新天地休闲街区高端高端项目项目115基础信息基础信息开 发 商：山东光耀房地产开发公司建筑单位：天元集团、南通集团景观设计：北京翰时国际设计院策划代理： 广告设计：物业管理：广东盈彩物业管理开盘时间： 技术指标技术指标物业类型：多层、高层占地面积：19.39公顷（290亩）建筑面积：33.88万㎡ 容 积 率： 3.57建筑类型：高层楼盘内部配套：楼盘内部配套：教育：北京大学附属小学 商业：底商楼盘周边配套：楼盘周边配套：教育：临沂九中，沂河实验学校商业：新闻大厦，九州超市，桃源超市医疗：兰山第三医院 金融：临商银行，信用社，农业银行其他：滨河大道，小埠东橡胶坝户型面积（㎡）套数配比三室15010620%11810620%12010620%二室10710620%一室4510620%合计530100%在售产品在售产品荷兰水乡原罗湖观天下项目，目前销售沿河高层产品，荷兰水乡原罗湖观天下项目，目前销售沿河高层产品，后期有别墅产品供应后期有别墅产品供应n客户分析：客户分析：首次置业年轻人为主，投资置业也占一定比例。

中端中端项目项目116荷兰水乡入市以来报纸、户外、广播各种广告漫天飞，荷兰水乡入市以来报纸、户外、广播各种广告漫天飞，营销活动新奇多样，颠覆了临沂传统的营销模式营销活动新奇多样，颠覆了临沂传统的营销模式项目营销活动一览表项目营销活动一览表2011.1.1T1、T2开盘，新思路模特走秀2011.2.26光耀荷兰水乡2011书画家现场笔会举行2011.3.5“光耀·荷兰水乡杯”女书画家优秀作品展2011.3.6“光耀临沂，情缘水乡”——单身派对舞会2011.4.32011光耀•荷兰水乡首届魔术文化节2011.4.23临沂1号作品艺术会所、皇家园林、T3楼王样板房开放 2011.4.30任静付笛生见面会，5000人现场互动2011.5.14临沂首届放生节，千人踊跃参与2011.5.20江泉城大酒店，千人VIP推介会暨晚宴2011.6.4“周末亲子秀”活动家长和小朋友们diy制作软陶，包粽子中端中端项目项目117四、市中板块市场分析四、市中板块市场分析118n n人群特征：人群特征：人群特征：人群特征：老城区居住人群复杂人口流动性大，一些外来人口占一定的比例n n行政办公行政办公行政办公行政办公：区域行政商务办公气氛浓厚，已经形成以城市综合体为中心的城市CBD商务办公区域。

n n商业配套商业配套商业配套商业配套：区域商业配套完善，桃源大世桃源大世界、银座、大润发、界、银座、大润发、沂蒙大楼、华丰、万沂蒙大楼、华丰、万博泓服装批发城等博泓服装批发城等 市中板块作为临沂的老城区，占据着得天独厚的地段；因配套市中板块作为临沂的老城区，占据着得天独厚的地段；因配套完善、人气佳等优势导致了市中板块房地产市场出现火爆局面完善、人气佳等优势导致了市中板块房地产市场出现火爆局面n n教育配套教育配套教育配套教育配套：临沂市的教育资源大多分布在此区域，此区域的教育资源优质，临沂四中、临沂六中、临沂七中、临沂十中、临沂十二中、临沂四中、临沂六中、临沂七中、临沂十中、临沂十二中、临沂艺术学校、胜利小学等临沂艺术学校、胜利小学等n n景观资源景观资源景观资源景观资源：区域环境资源优越，分布有人民广场、羲之公园等行政区行政区人民广场人民广场文化中心文化中心商业区商业区涑河景区涑河景区涑河商业区涑河商业区住宅区住宅区CBDCBD办公区办公区广场商业区广场商业区区域区域特征特征119市中板块作为临沂传统商业区，在售项目多已进入尾盘，随着土地逐年减市中板块作为临沂传统商业区，在售项目多已进入尾盘，随着土地逐年减少，城市综合体、商业项目的不断增加，未来几年市中板块多以商业地产少，城市综合体、商业项目的不断增加，未来几年市中板块多以商业地产为主为主n n规模：规模：规模：规模：市中板块项目规模较大规模较大，开发周期较短，在售项目多为尾盘。

n n物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：开发项目以高层为主，多高层为主，多层稀少n n户型：户型：户型：户型：区域供应主要以两室、三室两室、三室为主，商品房在40-13040-130㎡㎡之间n n价格：价格：价格：价格：市中板块价格较高市中板块价格较高，商业均价在20000-40500元/㎡左右，公寓均价公寓均价在在6250-66906250-6690元元/ /㎡㎡左右左右、普通住宅在3970-7100元/ /㎡㎡左右n n客户：客户：客户：客户：区域客户以周边私营业主为主，外来投资人员占一定的比例n n区域重点项目：区域重点项目：区域重点项目：区域重点项目：银座中心、万阅城、蓝湾国际、开阳明居等开发开发特征特征锦绣蓝山锦绣蓝山四季春天四季春天世纪花园世纪花园中福尚都中福尚都翔龙第一国际翔龙第一国际开阳名居开阳名居六合御庭六合御庭蓝湾国际蓝湾国际久隆奥斯卡久隆奥斯卡万阅城万阅城万兴都商业公园万兴都商业公园银座中心银座中心温州大厦温州大厦左岸左岸20122012中德华尔兹中德华尔兹临沂生活广场临沂生活广场豪森丽都豪森丽都东方新天地东方新天地在售项目在售项目潜在项目潜在项目聚财湾聚财湾120市中板块在售项目以高层、商业、公寓为主，项目多为中等规模，其中市中板块在售项目以高层、商业、公寓为主，项目多为中等规模，其中规模最大的久隆规模最大的久隆··奥斯卡总建筑面达奥斯卡总建筑面达4242万㎡万㎡区区域域项目名称项目名称建筑形态建筑形态建筑面积建筑面积（万㎡）（万㎡）价格价格（元（元/ /㎡）㎡）主力户型主力户型市市中中片片区区开阳名居高层、多层10.72多层6300高层4750120-138三室银座中心城市综合体25公寓6430公寓36-49㎡一室蓝湾国际高层27高层450040-90㎡两室六合御庭多层、高层16.9多层5500高层4300110-170㎡三室久隆·奥斯卡城市综合体42 商业40500公寓6250公寓50-111㎡一室万阅城城市综合体23 写字楼6200 公寓6690公寓50-60㎡一室中福尚都商业、公寓5商业20000---------城城南南片片区区四季春天高层5.6高层7100130—145三室锦绣蓝山小高层、高层24.4高层4400110-130三室世纪花园小高层、高层20高层3970 80-90三室开阳名居开阳名居银座中心银座中心蓝湾国际蓝湾国际 四季春天四季春天久隆久隆··奥斯卡奥斯卡 锦绣蓝山锦绣蓝山在售在售项目项目数据来源：世联怡高数据平台121406080 100120银座中心银座中心四季春天四季春天六合御庭六合御庭蓝湾国际蓝湾国际锦绣蓝山锦绣蓝山140160 180以上以上市中板块的住宅户型面积主要集中在市中板块的住宅户型面积主要集中在120-140120-140㎡㎡的舒适三室的舒适三室开阳名居开阳名居一室一室两室两室三室三室四室四室万阅城万阅城市中板块在售项目主力市中板块在售项目主力户型集中在户型集中在120-140120-140㎡㎡的的舒适三室。

舒适三室户型户型分析分析数据来源：世联怡高数据平台12220102010年年9 9月市中板块项目的集体放量，使月市中板块项目的集体放量，使9-129-12月出现新增供应量、月初存量、成月出现新增供应量、月初存量、成交量的高峰，随着项目逐渐进入尾盘，项目的逐渐减少，成交量出现大幅度下滑交量的高峰，随着项目逐渐进入尾盘，项目的逐渐减少，成交量出现大幅度下滑供求供求分析分析数据来源：世联怡高数据平台123市中板块公寓市中板块公寓6250-66906250-6690元元/ /㎡，写字楼㎡，写字楼5000—62005000—6200元元/ / ㎡㎡ ，商业，商业20000-20000-4050040500元元/ / ㎡㎡ ，住宅，住宅3970-71003970-7100元元/ / ㎡㎡写字楼写字楼住宅住宅公寓公寓商业商业100001000040004000500050006000600070007000800080009000900030003000开阳名居开阳名居银座中心银座中心万阅城万阅城久隆久隆·奥斯卡奥斯卡四季春天四季春天世纪花园世纪花园中福尚都中福尚都金鼎国际金鼎国际20000200004000040000价格价格分析分析数据来源：世联怡高数据平台124市中板块普通住宅客户多为三区客户，置业以改善为主；公寓客户多为市中板块普通住宅客户多为三区客户，置业以改善为主；公寓客户多为改善、投资、婚房为主；商业客户多以投资为主改善、投资、婚房为主；商业客户多以投资为主客户类型客户类型所占比例所占比例客户描述客户描述本地客户80%（不含九县）本地客户以区域周边居民和个体私营业主以改善型为主，最关注地段，交通、配套。

外地客户15％（九县）客户多为30岁以上个体私营业主，置业目的多为改善型，部分青年客户置业用于婚房5%（江浙等）外地客户多以个体私营业主为主，置业目的多为自住和投资普通住宅：普通住宅：主要是事业单位的中层干部、私营业主用于自住、改善、养老，年龄为30岁以上的人群；购房最关注设施配套、居住环境及地段教育外地地客户约占20%，购买人群主要是九县以及温州一带的商人，以改善、投资为主公寓：公寓：客户75 % 以上是周边个体私营业主，15％为九县客户，5％为外地投资客，看重区域地段、设施配套以及发展潜力商业：商业：多为三区私营业主，商场专柜生意人，以及外来投资者看重区域地段、发展潜力市中板块客户来源市中板块客户来源本地客户本地客户本地客户本地客户ØØ80808080％（不含九县）％（不含九县）％（不含九县）％（不含九县）ØØ周边居民、个体私营周边居民、个体私营周边居民、个体私营周边居民、个体私营业主业主业主业主外地客户外地客户外地客户外地客户ØØ20202020％（含九县）％（含九县）％（含九县）％（含九县）ØØ个体私营业主个体私营业主个体私营业主个体私营业主ØØ投资和居住投资和居住投资和居住投资和居住ØØ首置和改善首置和改善首置和改善首置和改善客户客户分析分析125基本信息：基本信息：基本信息：基本信息：占地面积：3.03万㎡ 总建筑面积: 10.72万㎡ 容 积 率： 3.05 绿化率： 36% 建筑类别：多层和高层装修状况：毛坯均价：多层6300元/㎡高层4750元/㎡开盘时间 ：2010年7月3日开盘推出6号楼及8号楼两栋高层； 8月8日加推高层7号楼；8月22日加推多层1、2号楼；9月加推3、4、5号楼；10月加推9号楼；2011年3月加推7号楼。

楼盘内部配套楼盘内部配套配套：配套：项目幼儿园、配套沿街商业楼盘周边配套：楼盘周边配套：教育：教育：青少年宫、临沂二小、实验中学（初中）、二中（高中）商业：商业：沂蒙大楼、大润发、桃源、银座医疗：医疗：儿童医院、人民医院金融：金融：工商银行、建设银行、民生、招商银行其他：启阳美食街、新华一路商业街、娱乐娱乐：橙果KTV、阿咪果KTV、大都会俱乐部、青少年宫、体育馆、人民广场n项目规模：项目规模：由5栋多层，4栋32层的高层组成，其中1-4号楼为6+1电梯多层、5号楼为7+1电梯多层；；n户型设计：户型设计：多层户型为三室两厅两卫，户型面积在140㎡左右，高层户型多为80—130左右的二室三室为主n商业：商业：高层裙楼部分是小区商业街，超市、便利店、服装店等都可入驻，户型从300多㎡到1000㎡不等，价格n开盘时间：开盘时间：项目2010年7月3日开盘.开阳名居作为人民广场附近唯一的住宅新项目，因生活、开阳名居作为人民广场附近唯一的住宅新项目，因生活、教育配套完善，受到市场的热捧，目前已进入尾盘教育配套完善，受到市场的热捧，目前已进入尾盘中端中端项目项目126n户型配比：户型配比：多层主力户型区间为主力户型区间为130-130-138138㎡㎡，，高层主力户型区间为主力户型区间为87-9587-95㎡㎡。

n客户分析：客户分析：本案离广场、二中、体育馆、青少年宫较近，原二中驻地，整个区域内只有此案，配套设施条件得天独厚，70-80%为兰山区人，多看重本案的环境资源，配套设施n销售情况：销售情况：项目价格多层均价为6300/㎡，高层均价为4750 /㎡，已销售90％来源区域来源区域比例比例置业目的置业目的置业次数置业次数年龄层次年龄层次本地（三区）本地（三区）85%改善2次30岁以上外地（九县）外地（九县）15 %改善首次30岁以上87-9587-95㎡㎡的二室适合居住和投资，深得客户的青睐，消的二室适合居住和投资，深得客户的青睐，消化速度快，化速度快，130-138130-138㎡㎡的三室消化速度也较好的三室消化速度也较好中端中端项目项目127一期基本信息：一期基本信息：一期基本信息：一期基本信息：占地面积:4万㎡ 总建筑面积：25万㎡容 积 率：4.69绿化率：25%建筑类别：城市综合体、高层装修状况：毛坯均价：B座公寓5300元/㎡，A座公寓6430元/㎡商业、住宅未定开盘时间 ：B座公寓2010年12月开盘、A座2011年6月15日开盘社区内部配套：社区内部配套：社区内部配套：社区内部配套：大型购物中心、超市、商业街、影院餐饮等多种业态 。

学校：学校：学校：学校：临沂六中、胜利小学医院：医院：医院：医院：中医医院、计生医院 ；商场：商场：商场：商场：前大街、华丰服装城、温州市场、九州超市 ；银行：银行：银行：银行：农村信用合作社、人民银行、工商银行、招商银行、建设银行；酒店：酒店：酒店：酒店：蓝海国际大酒店、奥尔诺、佳驿快捷酒店 产品产品户型户型套数套数面积（㎡）面积（㎡）比例比例已推出公寓一室703614.2%1404029%706914.2 %二室706814.2 %707514.2 %合计合计合计合计490490490490100 %项目价格：项目价格：一期一期B B座公寓均价座公寓均价53005300元元/ /㎡㎡二期二期A A座公寓均价座公寓均价64306430元元/ /㎡㎡优惠：一次性一次性9696折，按揭折，按揭9898折目前目前A A座公寓在售产品，以一室、二室小户型为主，主力座公寓在售产品，以一室、二室小户型为主，主力总价在总价在2525万元万元/ /套左右银座中心位于临沂城市主干道、雄踞西郊商业中心，推售节奏适中，银座中心位于临沂城市主干道、雄踞西郊商业中心，推售节奏适中，公寓受到投资客的认可，消化速度快公寓受到投资客的认可，消化速度快高端高端项目项目1282010年12月18日B座开盘，开盘均价在5300元左右，开盘2小时294套清盘，面积约17934㎡。

2011年6月15日A座开盘，均价6430元左右，当天销售87％n n销售产品：销售产品：销售产品：销售产品：36-49㎡一居 〉68-98㎡两室n销售分析销售分析：项目处于临沂交通主干道，商业设施配套完善，主要以投资型客户为主，南方投资客占一定的比例A A座公寓座公寓20112011年年6 6月月1515日开盘，共推出日开盘，共推出196196套房源，当盘套房源，当盘当天销售当天销售8787％，剩余产品多为二室％，剩余产品多为二室4040㎡㎡一室一室n n客户构成：客户构成：客户构成：客户构成：银座中心外地客户约占25%，本地客户占到客户总数的75%n n首置客户关注点：首置客户关注点：首置客户关注点：首置客户关注点：价格、地段、配套n n投资客户关注点：投资客户关注点：投资客户关注点：投资客户关注点：发展潜力、、、、价格、环境、品质、配套 高端高端项目项目129五、河东板块市场分析五、河东板块市场分析130河东工业园区河东工业园区河东主中心区河东主中心区国家级经济开发区国家级经济开发区南片次中心南片次中心沂沂河河区域区域特征特征n n景观资源：景观资源：景观资源：景观资源：河东片区依托优质的沂河河景资源，景观资源优越。

n n产品特征：产品特征：产品特征：产品特征：以中低档普通住宅为主，从2011年开始，随着品牌开发商的进驻，产品逐渐丰富，洋房、别墅等产品大量出现，开发档次得到了提高n n区域配套：区域配套：区域配套：区域配套：生活、教育等基础配套不齐全，区域发展明显落后于主城区n n客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：以本地居民和九县经济实力有限的年轻人为主，但随着临沂市房价的高涨及产品的多样化，河东片区开始受到市区及其他区域客户的关注n n区域职能：区域职能：区域职能：区域职能：以居住、旅游、商贸、物流、加工制造业为主的城市综合区n n区域开发特征：区域开发特征：区域开发特征：区域开发特征：以河为轴，临河发展，中心集聚，南北延展项目规模较大，开发周期较长河东板块房地产开发以河为轴、临河发展，南北延展跨河东板块房地产开发以河为轴、临河发展，南北延展跨度大，但市政配套不完善，住宅以中低档普通住宅为主度大，但市政配套不完善，住宅以中低档普通住宅为主131项目名称项目名称在售产品在售产品建筑面积建筑面积（万㎡）（万㎡）价格价格（元（元/ /㎡）㎡）主力户型主力户型帝景湾高层224100120-140㎡三室三江领秀多层304200100-145㎡三室豪森华府多层303450107-125㎡三室银桥金居多层一期12310096-142㎡三室冠亚星城多层、小高层120340088-100㎡两室120-150㎡三室东华花园多层26320095-120㎡三室中科印象高层26260078-112㎡两室105-133㎡三室幸福小镇多层20300080㎡两室90㎡三室东华花园东华花园林庄御园林庄御园冠亚星城冠亚星城帝景湾帝景湾在售在售项目项目河东板块以普通多层产品和高层、小高层为主河东板块以普通多层产品和高层、小高层为主132河东板块住宅以紧凑型产品为主，主力户型是河东板块住宅以紧凑型产品为主，主力户型是70-10070-100㎡㎡的两室的两室和和100-140100-140㎡㎡的三室，以总价低的优势吸引首次置业的年轻人的三室，以总价低的优势吸引首次置业的年轻人两室三室四室幸福小镇幸福小镇东华花园东华花园冠亚星城冠亚星城中科印象中科印象银桥金居银桥金居帝景湾帝景湾豪森华府豪森华府三江领袖三江领袖60608080100100120120140140160160180180200200300300一室复式两室户型面积在两室户型面积在70-10070-100㎡㎡三室户型面积在三室户型面积在100-140100-140㎡㎡户型户型分析分析㎡㎡13325002500300030003500350040004000帝景湾帝景湾 三江领袖三江领袖幸福小镇幸福小镇冠亚星城冠亚星城东华花园东华花园银桥金居银桥金居豪森华府豪森华府中科印象中科印象45004500河东板块住宅价格一直是市场最低的，在售住宅项目价格集中在河东板块住宅价格一直是市场最低的，在售住宅项目价格集中在3000-35003000-3500元元/ /㎡㎡之间，区域均价为之间，区域均价为34063406元元/ /㎡㎡，价格上涨较缓慢，，价格上涨较缓慢，其价格上涨空间较大其价格上涨空间较大价格价格分析分析元元/ /㎡㎡134河东板块住宅存量较高，从河东板块住宅存量较高，从20102010年下半年开始存量年下半年开始存量保持在保持在18-2018-20万平米之间，每月的去化情况不稳定万平米之间，每月的去化情况不稳定供求供求分析分析135客户分类客户分类所占比例所占比例客户描述客户描述本地客户60%主要是河东本地居民、个体经营者、河东区公务员等，这部分人群多为改善型置业。

外地客户外地10%浙江，江苏等来临沂经商和来临沂工作的人群，用于自住和投资，多选择沿滨河片区档次稍高的档次稍高的楼盘，比如日月城、冠亚星城、福布斯湾等本市其他区域30%随着经济开发区的招商，企业的职工增多，在河东置业的其他区域年轻人所占比例增大，比如九县、兰山区等河东板块客户来源河东板块客户来源本地客户本地客户本地客户本地客户ØØ6060％％％％ØØ河东本地居民、个体经河东本地居民、个体经河东本地居民、个体经河东本地居民、个体经 营者、河东区公务员等营者、河东区公务员等营者、河东区公务员等营者、河东区公务员等ØØ多改善置业多改善置业多改善置业多改善置业外地客户外地客户外地客户外地客户ØØ4040％％％％ØØ外地商人、企业高管外地商人、企业高管外地商人、企业高管外地商人、企业高管ØØ九县及其他区域职工九县及其他区域职工九县及其他区域职工九县及其他区域职工ØØ婚房、投资、自住婚房、投资、自住婚房、投资、自住婚房、投资、自住河东区客户开始向多源化转变，外地来河东购房的人群河东区客户开始向多源化转变，外地来河东购房的人群增多，升至增多，升至40%40%，主要是价格和工作地点的原因，主要是价格和工作地点的原因客户客户分析分析136地理位置河东区人民大街999号开发商豪尔森置业规模占地277亩，总建面30万㎡容积率1.6绿化率36.1%物业类型多层、小高层开发周期分三期开发，目前在售二期产品客户以本地居民和河东区公务员为主销售情况每月消化约22套价格目前均价3450元/㎡n主力户型：主力户型：一期多层以124㎡以上的三室和四室为主，二期多层以107-124㎡的三室为主。

n价格情况：价格情况：一期2007年10月开盘，开盘均价3000元/㎡；二期2010年12月开盘，开盘均价3300元/㎡，目前均价3450元/㎡豪森华府是河东板块首个高品质住宅项目，由于其定价豪森华府是河东板块首个高品质住宅项目，由于其定价高、户型偏大，销售不佳，后期行销并没有针对性改进高、户型偏大，销售不佳，后期行销并没有针对性改进典型典型案例案例1 1137n项目现已开发二期，全部为多层n二期一标段，7栋多层，为21#、22#、30#、31#、33#、36#、39#，共176套，2010年12月份推出；二标段正在认筹，2011年6月份推出90套 n均价：均价：3450元/㎡n销售速度销售速度：22套/月，3112㎡/月n客户构成：客户构成：，河东区居民为主，主要包括泛公务员、个体私营业主，约占70-80% ，年龄集中在25-40岁；n置业目的：置业目的：客户主要以自住客户为主，置业目的为改善性需求，其次为投资首改客户关注点：首改客户关注点：价格、品牌、环境、配套价格、品牌、环境、配套 投资客户关注点：投资客户关注点：品牌、环境、配套、地段品牌、环境、配套、地段典型典型案例案例1 1豪森华府客户主要是刚性需求，改善居住环境，主豪森华府客户主要是刚性需求，改善居住环境，主要包括公务员、个体私营业主等河东本地居民要包括公务员、个体私营业主等河东本地居民138地理位置河东区滨河东路东侧，府前街北侧，北邻一号街 开发商临沂市田润置业 规模占地112亩，总建面22万㎡容积率2.99绿化率41%物业类型高层开发周期分三期开发，目前在售二期产品客户河东中高端客户群为主销售情况开发商自己销售，销化情况不理想价格目前均价3900元/㎡田润田润··帝景湾定位中高档，中心景观湖，亲水主题；帝景湾定位中高档，中心景观湖，亲水主题；宽楼间距，视野宽阔；宽楼间距，视野宽阔；典型典型案例案例2 2帝景湾是河东板块少有的纯高层住宅项目，市场认帝景湾是河东板块少有的纯高层住宅项目，市场认可度低，没有采取合理的营销方案，消化不理想可度低，没有采取合理的营销方案，消化不理想139开发周期一期二期开盘时间2009年9月2010年9月交房时间2010年12月未定主力户型46㎡一室72㎡两室122-143㎡三室销售率70%40%总房源350套560套开盘均价2900元/㎡3500元/㎡目前均价4300元/㎡4100元/㎡n主力户型：主力户型：一期以46㎡的一居室和72㎡的两居室为主，二期以122-143㎡的三居室为主。

n价格变化：价格变化：2009年9月帝景湾一期开盘，均价2900元/㎡，2010年9月帝景湾二期开盘，均价3500元/㎡，目前均价4100元/㎡帝景湾户型设计多样，一期小户型为主，二期舒帝景湾户型设计多样，一期小户型为主，二期舒适三室为主，价格较高，消化情况不理想适三室为主，价格较高，消化情况不理想典型典型案例案例2 2140六、城西板块市场分析六、城西板块市场分析141开阳路开阳路启阳路启阳路琅琅琊琊王王路路金雀山路金雀山路银雀山路银雀山路工工业业大大道道蒙蒙山山大大道道临临西西六六路路人民人民广场广场双领路金泰金泰•华城华城美多美多•现代城现代城冠蒙冠蒙•阳光新城阳光新城涑河城邦涑河城邦林庄御园林庄御园城建城建•时代庄园时代庄园银雀尚城银雀尚城银雀溪园银雀溪园宝鼎花园宝鼎花园金阳花园金阳花园城建城建•涑堤春晓涑堤春晓n n客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：城西片区被大量的批发市场和物流市场所覆盖，聚集了临沂市大部分个体私营业主，这批人消费能力较强，成为城西市场客户的主力军n n产品特征产品特征产品特征产品特征：城西片区以中低档的高层和多层住宅产品为主，个别项目有洋房和别墅产品，产品类型远不能满足区域市场需求。

n n价格情况价格情况价格情况价格情况：城西板块开发较晚，但价格上涨迅速，目前区域住宅市场均价为4358元/㎡n n环境及配套环境及配套环境及配套环境及配套：生活配套设施相对较为齐全，随着城邦中央广场的开业，城西新中心逐渐形成，但周边环境较为杂乱，区域环境有待改善n n重点项目重点项目重点项目重点项目：：金泰华城、涑堤春晓、城邦中央广场、金阳花园城西板块是批发市场和物流市场聚集地，客户消费能力强；房地城西板块是批发市场和物流市场聚集地，客户消费能力强；房地产开发较晚价格上涨迅速，刚需住宅产品已不能满足市场需求产开发较晚价格上涨迅速，刚需住宅产品已不能满足市场需求区域区域特征特征142项目名称项目名称在售产品在售产品建筑面积建筑面积（万㎡）（万㎡）价格价格（元（元/ /㎡）㎡）主力户型主力户型金泰华城洋房小高层414550/5200105-170㎡三室林庄御园多层首期6430085-145㎡三室金阳花园多层小高层36.53415095-145㎡三室涑河城邦高层574000100-125㎡三室银雀尚城小高层8.63950110-143㎡三室金泰华城金泰华城林庄御园林庄御园金阳花园金阳花园涑河城邦涑河城邦在售在售项目项目城西板块在售项目较少，以中低档住宅产品为主城西板块在售项目较少，以中低档住宅产品为主, ,近近年来无高端楼盘开发，以本地开发商为主年来无高端楼盘开发，以本地开发商为主143两室三室四室金阳花园金阳花园银雀尚城银雀尚城林庄御园林庄御园涑河城邦涑河城邦金泰华城金泰华城8080100100120120140140160160180180200200280280300300一室三室户型面积在三室户型面积在100-150100-150㎡㎡复式 城西板块市场支付能力强，住宅在售项目少，远不能满足城西居民的住房需求，屡次出现彻夜排队、开盘即清盘的火爆局面。

城西板块住宅项目户型多为城西板块住宅项目户型多为100-150100-150㎡㎡的三室，主要的三室，主要是满足三口、四口之家的改善型需求是满足三口、四口之家的改善型需求户型户型分析分析㎡㎡14435003500400040004500450050005000金泰华城金泰华城林庄御园林庄御园金阳花园金阳花园涑河城邦涑河城邦银雀尚城银雀尚城55005500元元/㎡㎡城西板块在售项目少，价格集中在城西板块在售项目少，价格集中在4000-45004000-4500元元/ /㎡㎡之间；之间；城西板块价格上涨迅速，目前板块均价为城西板块价格上涨迅速，目前板块均价为43584358元元/ /㎡㎡价格价格分析分析145城西板块项目较少，除金阳花园项目的存量较大，目前其他项城西板块项目较少，除金阳花园项目的存量较大，目前其他项目可售房源较少；目可售房源较少；受新增房源的影响，月销消化量变化较大受新增房源的影响，月销消化量变化较大供求供求分析分析146客户类型客户类型所占比例所占比例客户描述客户描述本地客户80%本地客户以区域周边居民和个体私营业主首次置业和改善为主，最关注地段，交通、配套外地客户20%外地客户多以个体私营业主为主，置业目的多为自住和投资。

城西板块客户来源城西板块客户来源本地客户本地客户本地客户本地客户ØØ8080％％％％ØØ周边居民、周边居民、周边居民、周边居民、个体私营业主个体私营业主个体私营业主个体私营业主ØØ首置和改善首置和改善首置和改善首置和改善外地客户外地客户外地客户外地客户ØØ2020％％％％ØØ个体私营业主个体私营业主个体私营业主个体私营业主ØØ投资和居住投资和居住投资和居住投资和居住区域客户区域客户8080％为本地客户，外地客户占％为本地客户，外地客户占2020％本地客户多以区域％本地客户多以区域周边首次置业和改善型置业为主；外地客户多为投资和居住周边首次置业和改善型置业为主；外地客户多为投资和居住客户客户分析分析147地理位置工业大道与北园路交汇处 开发商金泰恒业/华鹏集团规模占地660亩，总建面100万㎡容积率1.96绿化率36%物业类型城市综合体（别墅、洋房、公寓）开发周期分三期开发，目前在售二期产品客户主要以周围私营业主、企事业单位员工及部分白领销售情况产品得到客户的认可，销化速度快，自2010年12月开盘以来三次加推价格洋房5200元/㎡，高层4550元/㎡n客户构成：客户构成：本地客户占70％，外地客户占30 ％。

60％客户为个体私营业主n置业目的：置业目的：客户主要以本地客户自居为主，置业目的为改善性需求，其次为投资n首改客户关注点：首改客户关注点：地段、价格、环境、品牌 n投资客户关注点：投资客户关注点：地段、环境、品牌、配套金泰华城打造城西高端城市综合体，客户主要是周边私金泰华城打造城西高端城市综合体，客户主要是周边私营企业主、企事业单位职工等，满足了其改善型需求营企业主、企事业单位职工等，满足了其改善型需求典型典型案例案例1 1148n一期：一期：推出29199万㎡，共231套房源，3栋小高层住宅、1栋花园洋房起价4100元/㎡ ，均价为均价为42504250元元/ /㎡㎡，销售率为，销售率为90%90%；；n二期：二期：2011年4月10日推出，5+15+1多层均价多层均价52005200元元/ /㎡㎡，，9 9层小高层层小高层48004800元元/ /㎡㎡，，1515层小层小高层均价高层均价42004200元元/ /㎡㎡，，推出201套，销售160套 5月15日加推1栋小高层，48套，销售35套n畅销户型：畅销户型：为60㎡一室，84、90、94㎡两室，104、131、159㎡三室，截至目前销售率达90%以上。

n畅销原因：畅销原因：60㎡一室年轻客群，总价低 84-94㎡两室主要是户型结构、地段、配套能够迎合大部分首次置业的需求 105—159㎡三室主要针对周边个体私营业主较多，大多以改善型需求为主，对价格承受能力强户型户型面积（㎡）面积（㎡）套数套数配比配比一室60/64/84416.82％二室84/90/94/10516928.07％三室105/130/159/17034457.14％复式218/224/258487.97％金泰华城的主力户型为金泰华城的主力户型为105-170105-170㎡㎡的三室为主，由于其产品、户的三室为主，由于其产品、户型设计、配套等得到市场认可，已推出产品销售率达型设计、配套等得到市场认可，已推出产品销售率达90%90%以上以上典型典型案例案例1 1149地理位置蒙山大道与涑河交汇处涑河北岸开发商临沂市城市建设综合开发有限公司规模占地120亩，总建面7.5万㎡容积率0.94绿化率60%物业类型别墅、高层开发周期分二期开发，一期别墅，二期高层，目前均处于认筹阶段客户主要以周围私营业主为主销售情况未开盘价格别墅预计11000元/㎡涑堤春晓的别墅产品弥补了城西板块的空白，优越的涑堤春晓的别墅产品弥补了城西板块的空白，优越的地理位置受到市场的追捧地理位置受到市场的追捧典型典型案例案例2 2n别墅认筹情况：别墅认筹情况：推出50套类独栋，认筹优惠10万抵18万；积累约70批客户。

n高层认筹情况：高层认筹情况：5栋高层，共200余套房源，认筹优惠5万抵6万；目前认筹约120批150七、大学城周边市场分析七、大学城周边市场分析151西城西城新区新区西城西城片区片区义堂镇义堂镇片区片区屠苏屠苏岛片岛片区区大学城大学城片区片区义堂镇片区是以园区改造和旧村旧企整合为重点的西部片区，对西部8个村庄进行统一整合 未来5年，西城新区将完成道路硬化49.14万平米、绿化面积24万平米的建设任务，同步大规模改造排污管网，加强环境综合整治，塑造宜居西城新形象未来屠苏岛片区将建成集生态、旅游、会议、酒店、居住为一体的高端片区；建设宜居西城是临沂市建设宜居西城是临沂市““十二五十二五””重点建设项目，西重点建设项目，西城的改造建设将带动大学城片区的开发城的改造建设将带动大学城片区的开发152大学城大学城周边周边汽车站汽车站大学城大学城祊河桥祊河桥北城新区北城新区北城新区北城新区规划人民医院规划人民医院书法广场书法广场规划桥规划桥淮海御景湾淮海御景湾鸿儒国际文化广场鸿儒国际文化广场书香门第书香门第沂景华庭沂景华庭大学城周边交通便利，配套比较完善，环境清幽，大学城周边交通便利，配套比较完善，环境清幽，具备良好的开发条件具备良好的开发条件153 学校面向全国招生，现有全日制在校生在校生34000余人余人，办学规模位居山东省属高校前列。

现有专任教师专任教师1944人，其中教人，其中教授、副教授授、副教授741人，具有博士、人，具有博士、硕士学位人员硕士学位人员1260人，外籍教人，外籍教师师100余人 临沂大学是国家设立、山东省人民政府管理的综合性本科高校学校设有学校设有14个二级学院、个二级学院、2个分校和个分校和1个附属中学个附属中学学校学科门类齐全，现设有现设有64个本科专个本科专业业，涵盖文学、法学、经济学、历史学、教育学、管理学、理学、工学、农学等9大学科门类临沂临沂大学城大学城大学城已经入住临沂大学和临沂医专，根据临沂城区规划大学城已经入住临沂大学和临沂医专，根据临沂城区规划, ,将在将在20152015年前建成年前建成5 5至至7 7所大学所大学, ,座落在临沂大学周围座落在临沂大学周围, ,到时整个临沂西北城区将成为鲁南最大文教中心到时整个临沂西北城区将成为鲁南最大文教中心, ,在校人数将超过十万余人在校人数将超过十万余人而154 山东临沂汽车站新站位于京沪高速公路临沂北出口的双岭路南侧，周边分布有香江周边分布有香江商贸城、华药商贸城、澳龙现代物流城、临商贸城、华药商贸城、澳龙现代物流城、临沂大学城沂大学城、迎宾广场和30万居住人口的新社区，地域位置十分优越，占地面积33.3公顷，总建筑面积7.6万平方米，包括站房大楼、调度指挥中心、站前地下商城、货物快运总站、汽车维修中心、司乘公寓、三星级宾馆和人防工程。

总站位于京沪高速公路临沂义堂出口的东侧双岭路中段，地处临沂市商贸物流中心，为临沂经济活动最活跃地区共有共有2370个营运班次，车个营运班次，车辆辆1830台，台，260条线路，营运里程条线路，营运里程26162公里，车站日发送旅客约公里，车站日发送旅客约2.3万人次万人次 长途长途车站车站临沂汽车站地理位置优越，周边汇集商贸城、物流城、临沂汽车站地理位置优越，周边汇集商贸城、物流城、大学城，共大学城，共23702370个运营班次，日发送旅客个运营班次，日发送旅客2.32.3万人次万人次155n开发商：开发商：淮海建设集团投资开发；n项目位置：项目位置：东靠滨河大道,西邻临西九路；南为临沂大学教学区；北邻聚才六路；整体位于亚洲占地面积最大的临沂大学城内n占地面积：占地面积： 总占地面积为960亩，建筑面积为80万㎡；n开发节奏：开发节奏：项目分四期开发，一期为已经入住的教授花园,二期为今年着力打造的“卧龙海”别墅区别墅采用意大利托斯卡纳风格，外墙采用高级质感文化石、岩石、高档涂料；目前别墅处于客户认筹阶段，交10万抵15万，目前认筹70余张，客户以西部市场为主典型典型案例案例淮海御景湾是依托临沂大学开发的，目前一期面向大学教授的教授淮海御景湾是依托临沂大学开发的，目前一期面向大学教授的教授花园已经入住，二期别墅正在认筹花园已经入住，二期别墅正在认筹一期为教授花园，一期为教授花园，已经交房入住，已经交房入住，产品以洋房、别产品以洋房、别墅为主；墅为主；目前开发本区域别墅，目前开发本区域别墅，全为联排产品，分两批全为联排产品，分两批开发，约开发，约200套，户型套，户型以以220-280㎡㎡；；教职工公寓教职工公寓四期产品，以高四期产品，以高层、小高层为主层、小高层为主一期一期二期二期三期三期四期四期156n项目区位：项目区位：“书香门第”项目地理位置非常优越，西面紧邻临沂大学，南面临沂长途汽车总站，北面祊河风景区及滨河大道，东面有超市、幼儿园、小学等便民服务配套设施。

n 项目规划：项目规划：项目主要为3层、4+1层别墅，5+1层、6+1层多层住宅楼，以及1栋7+1层和2栋9+1层小高层住宅楼，住宅楼总面积为118550㎡；项目其他公建面积12100㎡，公建建筑主要包括会所、商业公建以及幼儿园等典型典型案例案例地理位置双岭路以北工业大道东侧，东临琅琊王路,西面紧邻临沂大学开发商山东鲁班建设集团房地产开发公司规模占地11.9万㎡，总建面13.7万㎡容积率1.1绿化率40%物业类型别墅、多层、小高层户数831（别墅30余套）一期5栋洋房、8栋多层，主力户型100-140㎡三室客户积累目前积累100多批客户，多批发城个体老板，部分费县、平邑、义堂等区域客户书香门第体量较小、产品丰富，紧邻临沂大学，一期产品为洋房和书香门第体量较小、产品丰富，紧邻临沂大学，一期产品为洋房和多层，目前客户积累约多层，目前客户积累约100100批，预计批，预计1010月份开盘月份开盘别别墅墅157 鸿儒国际文化广场是由山东鸿儒文化集团投资，山东鸿景置业有限公司开发，山东省、临沂市两级政府重点打造的大型文化产业综合体该项目用地107亩，规划总建筑面积24万平方米，总投资8亿元人民币，绿化率35%，容积率2.5。

项目含1栋国际文化交流中心、4栋创意SOHO和4栋展销体验馆，是集写字楼、住在、公寓、商铺于一体的城市综合体兼具展示、博览、交易、研发、信息、设计、电子商务、现代物流为一体的枢纽性国际级现代化文化产业集群典型典型案例案例鸿儒国际文化广场是临沂首个文化产业地产，项目的鸿儒国际文化广场是临沂首个文化产业地产，项目的开发将带动大学城区域的房地产开发开发将带动大学城区域的房地产开发158 第四部分第四部分 临沂别墅市场分析临沂别墅市场分析p临沂别墅发展综述临沂别墅发展综述p临沂别墅区域特征分析临沂别墅区域特征分析p临沂别墅供求分析临沂别墅供求分析p临沂别墅典型楼盘分析临沂别墅典型楼盘分析159一、临沂别墅发展综述一、临沂别墅发展综述16020102010至今至今别墅萌芽阶段别墅萌芽阶段别墅发展阶段别墅发展阶段完全竞争阶段完全竞争阶段临沂别墅市场的发展可以划分为三个阶段：临沂别墅市场的发展可以划分为三个阶段：萌芽阶段、发展阶段、完全竞争阶段萌芽阶段、发展阶段、完全竞争阶段20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年2008年之前为萌芽阶段，别墅项目更多的扮演“试探者”的角色，初步明确别墅的定位及相对应产品的规划设计，市场规模很小，产品、规划、设计均处于一个较低的水平，如佳和花园等。

初露锋芒初露锋芒循序渐进循序渐进龙争虎斗龙争虎斗2008-2010年为别墅的发展期，随着临沂房地产市场的迅速发展，此期间别墅市场迅速壮大，别墅产品线也逐渐拉长，凤凰城、水榭华庭、奥林匹克花园、月澜湾等一批项目的相应面世，至2010年，经济型别墅、中档别墅、高档别墅全程上演，市场规模、产品定位、产品设计、市场认知度及价格都迅速上升至一个新的水平面，逐步步入完全竞争市场阶段2010年下半年，临沂别墅市场销售火爆，量价齐升2011年将有大量别墅项目面世，不但丰富了临沂别墅市场的产品种类，更提高了产品的档次和品质，2011年的临沂别墅市场将是群雄割据，烽火连天的一年发展发展综述综述161二、临沂别墅区域特征分析二、临沂别墅区域特征分析162临沂别墅市场目前共有在售项目12个，潜在供应项目9个主要分布在北城新区、滨河板块和河东板块，城西板块除涑堤春晓作为潜在项目外，其他供应项目较少总体上来说,临沂市各种景观资源丰富，特别是水景资源尤为丰富，近年来依托着丰富的景观资源，大量的别墅项目如雨后春笋般应运而生在售别墅项目在售别墅项目潜在别墅项目潜在别墅项目临沂在售别墅及2011年别墅潜在供应分布图区域区域特征特征爱伦坡爱伦坡沂龙湾龙园沂龙湾龙园百联华府百联华府圣兰菲诺圣兰菲诺海尔临天下海尔临天下凤凰城凤凰城水榭华庭水榭华庭奥林匹克花园奥林匹克花园华创金桂园华创金桂园新港龙庭新港龙庭和润香堤和润香堤日月城日月城紫荆城紫荆城涑堤春晓涑堤春晓月澜湾月澜湾福布斯湾福布斯湾伊丽莎白东岸伊丽莎白东岸柳溪美庐柳溪美庐香醍荣府香醍荣府澜泊湾澜泊湾锦绣外滩锦绣外滩目前别墅项目多分布于滨河板块、北城新区及河东板块，从未目前别墅项目多分布于滨河板块、北城新区及河东板块，从未来潜在供应来看，潜在项目多集中于北城新区及河东板块来潜在供应来看，潜在项目多集中于北城新区及河东板块163中心区域（中心区域（分别以老分别以老城中心与北城中心区城中心与北城中心区为核心为核心）项目包括）项目包括：鲁商凤凰城、海尔临天下、圣兰菲诺、百联华府；次中心区域项目包括次中心区域项目包括：沂龙湾龙园、爱伦坡、和润香堤、月澜湾、香醍荣府、水榭华庭、华创金桂园、奥林匹克花园、涑堤春晓；近郊区域：近郊区域：伊丽莎白东岸、柳溪美庐、日月城、福布斯湾、锦绣外滩。

别墅按照城市功能划分，以老城区、新城区为中心向外辐射，别墅按照城市功能划分，以老城区、新城区为中心向外辐射，可划分为中心区域、次中心区域、近郊区域，各区域特征鲜明可划分为中心区域、次中心区域、近郊区域，各区域特征鲜明沂龙湾龙园沂龙湾龙园和润香堤和润香堤近近郊郊区区域域区域区域特征特征福布斯湾福布斯湾日月城日月城伊丽莎白东岸伊丽莎白东岸凤凰城凤凰城澜泊湾澜泊湾奥林匹克花园奥林匹克花园华创金桂园华创金桂园水榭华庭水榭华庭新港龙庭新港龙庭涑提春晓涑提春晓沂龙湾龙园沂龙湾龙园海尔临天下海尔临天下百联华府百联华府爱伦坡爱伦坡香醍荣府香醍荣府月澜湾月澜湾圣兰菲诺圣兰菲诺紫荆城紫荆城锦绣外滩锦绣外滩柳溪美庐柳溪美庐北城中心区北城中心区n依托新城中心湖景及未来配套资源n产品主要以联排为主、少量双拼产品n联排均价13000元/㎡，双拼21000元/㎡n临沂新城区高端别墅区老城中心区老城中心区n依托河景资源及老城区成熟优质配套资源n产品主要以联排为主、少量双拼产品n联排均价14000元/㎡，双拼22000元/㎡n临沂老城区高端别墅区次中心区域次中心区域n依托部分河景资源及城市良好配套资源（或者项目特有资源，如月澜湾温泉资源）n产品主要以联排、叠拼为主，少量双拼产品n联排均价10000元/㎡，叠拼8000元/㎡n临沂城市次中心中端别墅区近郊区域近郊区域n依托自然资源及项目本身大盘资源n产品主要以联排、双拼为主，并出现独栋产品n联排均价7000元/㎡n临沂近郊区域别墅大盘项目中心区域中心区域次次中中心心区区域域164近近未来潜在供应区域未来潜在供应区域未未来来潜潜在在供供应应区区域域未来临沂别墅市场潜在未来临沂别墅市场潜在供应区域位于供应区域位于： 一是城西板块蒙山大道以西，涑河沿线，大学城周边及海关路以南沿沂河区域； 二是北城新区板块三和六街以北的沿沂河、柳青河沿岸区域； 三是河东板块，南北两端沿沂河区域及河东经济开发区。

供应供应区域区域未来潜在供应区域未来潜在供应区域除现已规划尚未推出市场的项目所在区域外，未来别墅潜在供应除现已规划尚未推出市场的项目所在区域外，未来别墅潜在供应多集中于离城市较远的近郊区域，但各区域仍主要依靠河景资源多集中于离城市较远的近郊区域，但各区域仍主要依靠河景资源165沂龙湾龙园 爱伦坡海尔临天下月澜湾百联华府凤凰城水榭华庭华创金桂园奥林匹克花园香醍荣府日月城独栋别墅体量较小，仅沂龙湾存在，面积在独栋别墅体量较小，仅沂龙湾存在，面积在480-800480-800㎡㎡；双拼别墅面积集中在；双拼别墅面积集中在350-520350-520㎡㎡；联排别墅面积集中在；联排别墅面积集中在230-370230-370㎡㎡；叠加别墅面积集中在；叠加别墅面积集中在150-300150-300㎡㎡产品产品分析分析5050 100 150 200 250 300 350 400 450 500 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800600 700 800u（单位：㎡（单位：㎡ ）） 独独栋栋双双拼拼联联排排叠叠加加联排户型面积集中于联排户型面积集中于230-370230-370㎡㎡叠拼户型面积集中于叠拼户型面积集中于150-300150-300㎡㎡别墅产品主要为总价相对较低的联排及叠拼产品，为目前市场主别墅产品主要为总价相对较低的联排及叠拼产品，为目前市场主要供应产品及热销产品；双拼也有少量供应，独栋产品稀少，仅要供应产品及热销产品；双拼也有少量供应，独栋产品稀少，仅存在沂龙湾项目存在沂龙湾项目166所属区位所属区位项目名称目名称建筑建筑类型型类型型外立面外立面风格格中心区域凤凰城联排/双拼英伦（都铎）海尔临天下双拼/联排现代简约百联华府双拼/联排英伦次中心区域沂龙湾龙园独栋/联排/双拼西班牙爱伦坡联排/叠加美国赖特月澜湾联排意大利水榭华庭联排/独栋现代中式华创金桂园联排/叠加西班牙奥林匹克花园独栋/联排/叠加新古典主义滨河国际叠加新古典主义近郊区域日月城双拼/联排/叠加意大利从在售项目别墅的外立面来看，市场在售别墅产品外立面多种从在售项目别墅的外立面来看，市场在售别墅产品外立面多种多样，主要以英伦风格、意大利、西班牙风格为主多样，主要以英伦风格、意大利、西班牙风格为主外立面外立面风格风格临沂在售别墅项目外立面统计分析临沂在售别墅项目外立面统计分析167地中海风格代表项目：地中海风格代表项目：沂龙湾龙园沂龙湾龙园地中海风格建筑特色地中海风格建筑特色：：建筑的形态上具有很多不对称的设计，稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落，（在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰）月澜湾月澜湾建筑特色建筑特色：：北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。

具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点 美式风格代表项目：美式风格代表项目：海尔临天下海尔临天下爱伦坡爱伦坡目前市场在售别墅产品外立面风格较为散乱，使用较目前市场在售别墅产品外立面风格较为散乱，使用较多的风格为英伦、地中海和美式风格多的风格为英伦、地中海和美式风格外立面外立面风格风格168英伦风格代表项目：英伦风格代表项目：英伦风格建筑特色英伦风格建筑特色：：住宅的坡屋顶坡度较陡，窗户的尺寸一般都比较小，主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主，承重结构为混凝土砌块 百联华府百联华府凤凰城凤凰城其他风格建筑其他风格建筑：：其他代表性风格建筑，如水榭华庭的中式现代风格和奥林匹克花园及滨河国际的新古典主义风格等其他风格风格代表项目：其他风格风格代表项目：水榭华庭水榭华庭奥林匹克花园奥林匹克花园华创金桂园华创金桂园外立面外立面风格风格169三、临沂别墅供求分析三、临沂别墅供求分析170供应供应分析分析数据来源：世联怡高数据平台数据来源：世联怡高数据平台别墅供应方面，由于新政的影响，别墅供应方面，由于新政的影响，20102010上半年别墅供应较少，下上半年别墅供应较少，下半年市场形势转好，各项目加快推盘节奏，供应量增大半年市场形势转好，各项目加快推盘节奏，供应量增大20112011年年1 1月，海尔临天下开盘，推出大部分别墅产品，市场供应迅速增长。

月，海尔临天下开盘，推出大部分别墅产品，市场供应迅速增长171成交成交分析分析数据来源：世联怡高数据平台别墅成交方面，受市场整体的影响，别墅成交方面，受市场整体的影响，20102010上半年别墅成交较为平上半年别墅成交较为平淡，下半年淡，下半年9 9月份之后，市场成交开始反弹，成交呈现井喷状况月份之后，市场成交开始反弹，成交呈现井喷状况20102010年上半年，除年上半年，除5 5月份成交较旺外，其他月份市场反应较平淡，月均消化月份成交较旺外，其他月份市场反应较平淡，月均消化50005000㎡㎡；下半年；下半年9 9月份之后，市场月份之后，市场形势好转，伴随着项目的加推及开盘，成交量迅速增长，一直持续到现在，月均消化量为形势好转，伴随着项目的加推及开盘，成交量迅速增长，一直持续到现在，月均消化量为1280012800㎡㎡172供求供求分析分析数据来源：世联怡高数据平台从别墅供求关系来看，从别墅供求关系来看，20112011年上半年主要以消化剩余存量为主，年上半年主要以消化剩余存量为主，市场存量较大，但是成交比较平淡；下半年出现供需两旺的情况市场存量较大，但是成交比较平淡；下半年出现供需两旺的情况供应缓慢，成交平淡供应缓慢，成交平淡供应增长，成交火爆供应增长，成交火爆173 从别墅供求关系月度变化来看，受国家房地产调控政策的影响，除5月份别墅成交面积有较大提升外，2010年上半年别墅市场成交不佳，平均每月消化约5000㎡；下半年7月份、8月份别墅市场仍然低迷，9月份进入传统的“金九银十”的销售旺季，市场开始全面回暖，供应量开始增加，进入11月份市场仍旧火爆，本月成交量甚至超过了10月份的成交面积。

进入2011年，1月份由于海尔临天下的开盘热销，带动了本月成交面积的放量增长，并且市场供应量达到了近两年的最大值；2月份为传统春节，但别墅市场热度不减，是2010年同期成交量的1.6倍，随后市场仍保持火爆的热销热度，总之进入2011年后，各月的成交均高于同期市场描述：市场描述： 别墅市场2010下半年开始热销的主要原因为：一、2011年上半年市场受到政府调控政策影响，市场多持观望态度；二、经过2010上半年的市场低迷，下半年别墅市场形势逐渐好转，刚性需求开始释放，下半年国家通胀压力的增加在一定程度上刺激了别墅的成交；三、2010年下半年大部分别墅项目开始集中推盘，从而保证了充足房源的供应，一定程度上也刺激了市场的成交原因分析：原因分析：174随着别墅供求成交的变化，别墅整体均价存在上涨的趋势：随着别墅供求成交的变化，别墅整体均价存在上涨的趋势：联排产品方面，联排产品方面，2010年9月份之前，市场上在售别墅项目除凤凰城项目为高端产品外，其他在售项目档次相对较低，因此市场均价相对较低；但随着10月份之后沂龙湾龙园、爱伦坡、百联华府及海尔临天下的相继入市，迅速提高了联排产品的整体价格，因此联排均价不断上涨，至2011年5月份时，均价上涨3000元/㎡；叠拼产品方面，叠拼产品方面，同联排产品相似，由于爱伦坡的入市，同样带动了叠拼均价的上涨，由于目前低端叠拼产品的消化完毕，目前叠拼主要集中于爱伦坡项目，目前均价约为7500元/㎡。

双拼产品方面：双拼产品方面：双拼产品供应较少，目前在售产品主要集中在少数高端项目，均价维持20000元/㎡左右统计数据来自【世联怡高数据平台】价格价格变化变化从别墅均价月度变化来看，从从别墅均价月度变化来看，从20102010年年1 1月到现在，别墅联排及叠月到现在，别墅联排及叠拼价格呈现上扬趋势；由于双拼产品供应较少，价格趋于稳定拼价格呈现上扬趋势；由于双拼产品供应较少，价格趋于稳定175联排价联排价格变化格变化从各项目联排产品的价格情况来看，各联排产品均有增长趋势，从各项目联排产品的价格情况来看，各联排产品均有增长趋势，但上升幅度各不相同；但上升幅度各不相同；20112011年下半年，随着沂龙湾、爱伦坡年下半年，随着沂龙湾、爱伦坡 、、百联华府、百联华府、 以及海尔临天下的相继入市，提升了联排的整体均以及海尔临天下的相继入市，提升了联排的整体均价价20102010下半年高端项目下半年高端项目的入市提升了联排产的入市提升了联排产品的整体价格品的整体价格176叠拼、双叠拼、双拼价格变拼价格变化化叠拼双拼产品供应项目较少，从各项目联排、双拼产品的价格叠拼双拼产品供应项目较少，从各项目联排、双拼产品的价格来看，各项目叠拼、双拼价格趋于稳定，上涨较缓慢；叠拼价来看，各项目叠拼、双拼价格趋于稳定，上涨较缓慢；叠拼价格上涨主要为新项目的入市格上涨主要为新项目的入市双拼价格方面，由于双拼产品较少，双拼价格方面，由于双拼产品较少，仅存在凤凰城、临天下、龙园三个别仅存在凤凰城、临天下、龙园三个别墅项目，因此双拼价格比较稳定，整墅项目，因此双拼价格比较稳定，整体均价约为体均价约为2000020000元元/ /㎡㎡177市场市场存量存量项目名称项目名称建筑面积建筑面积( (万万㎡㎡) )推出时间推出时间产品类型产品类型推出套数推出套数面积区间面积区间剩余存量剩余存量（万㎡）（万㎡）鲁商凤凰城5.752008.5.11 、2010.5.21双拼 、联排、叠拼196222~5131奥林匹克花园1.962009.11、2010.03双拼、联排、叠加 74205~3200.27水榭华庭32008.09联排、独栋 87300~4000.1华创金桂园1.052010.07联排、叠加54134~2920.4海尔临天下4.222011.01联排、双拼 148237~4030.33百联华府0.912011.01联排283000.45爱伦坡1.32010.10叠加 、联排64180~3750.3沂龙湾龙园3.82010.10独栋 、联排、双拼70230-8002.6合计5.45在售项目近期加推房源，市场供应将增大在售项目近期加推房源，市场供应将增大目前市场上别墅可售产品剩余存量为目前市场上别墅可售产品剩余存量为5.455.45万㎡，剩余可售房源万㎡，剩余可售房源有限；另外一些项目如龙园，后期仍有未推房源等待加推，市有限；另外一些项目如龙园，后期仍有未推房源等待加推，市场供应正蓄势待发，市场竞争将加大场供应正蓄势待发，市场竞争将加大临沂在售别墅项目剩余存量统计临沂在售别墅项目剩余存量统计178【【临沂别墅产品未来竞争临沂别墅产品未来竞争】】————未来未来1-31-3年，别墅至少有年，别墅至少有5555万平米存万平米存量，按照量，按照20102010年市场整体消化年市场整体消化8 8万平米计算，别墅市场至少有万平米计算，别墅市场至少有7 7年消年消化周期，竞争十分激烈化周期，竞争十分激烈潜在潜在竞争竞争200920092010201020112011时间时间柳溪美庐柳溪美庐2012201220122012以后以后香醍荣府香醍荣府月澜湾月澜湾2006年一期开盘，全部为别墅，目前在售别墅二期，建面为15万平米，二期尾盘，预计别墅剩余量为4万平米目前一期2011年1月开盘，销售10余套，体量剩余约3万平米圣兰菲诺圣兰菲诺沂龙湾龙园沂龙湾龙园澜泊湾澜泊湾2009-1一期开盘，剩余建面近百万，规划有别墅，别墅体量未知爱伦坡爱伦坡百联华府百联华府滨河阳光滨河阳光2010-11一期开盘，全部为四联排、叠拼别墅，目前在售一期，建面 1.6万平米，还有两期未推出，建面为4.8万平米别墅为五联排，少部分双拼，目前一期已开盘，别墅建面8万平米，二期推出剩余别墅体量约为3万平米别墅整体规划约11万平米，一期规划36套，预计2011年10开盘，后期别墅剩余体量约为12万平米预计2011年下半年推出，总建面为51万平米，规划别墅有3万多㎡总建面3.8万平米，目前销售25套，剩余体量为2.6万鼎峰英伦花园、柳青国际鼎峰英伦花园、柳青国际涑堤春晓涑堤春晓伊丽莎白东岸伊丽莎白东岸福布斯湾福布斯湾总107套类独栋别墅，总建面约3.7万㎡，预计7月开盘别墅具体详情暂时不明，别墅总体量大概8万㎡左右预计2011年6月中下旬开盘，总体量约128万㎡左右，首期预计推出5.5万新港龙庭新港龙庭别墅最后推售，体量约1万㎡左右，以联排和独栋为主紫荆城紫荆城38套联排别墅，总体量约1.28万㎡未来潜在供应项目：未来潜在供应项目：179别墅分析小结别墅分析小结pp发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势临沂别墅市场的发展可以划分为三个阶段：萌芽阶段、发展阶段、完全竞争阶段。

目前市场在售项目较多，预计2011年下半年，其他竞争项目会相继入市，届时市场竞争更加激烈pp区域特征区域特征区域特征区域特征目前别墅项目多分布与滨河板块、北城新区及河东板块，从未入市项目来看，潜在项目多集中于北城新区及河东板块目前市场在售热销产品主要以联排与叠加为主，双拼及独栋因为供应少、总价高的原因，市场表现比较平淡；但随着近郊区域大户型别墅价格较低的优势，将在一定程度上刺激双拼及独栋产品的销售未来市场潜在供应区域多集中于近郊区域，但仍会依靠优质的河景资源pp供求方面供求方面供求方面供求方面在经历了2011年上半年市场供求疲软的情况后，2011年下半年市场开始发力，呈现供需两旺的市场态势，并持续到今年下半年；价格方面，随着产品的去化，别墅价格又小幅上涨趋势，尤其表现在联排产品，叠拼、双拼产品价格上涨不明显随着2011年下半年市场供应的增加，市场竞争激烈的同时，必然会带动消费者的购买热情，市场仍旧会保持供需两旺的情况180四、临沂别墅典型楼盘分析四、临沂别墅典型楼盘分析181鲁商鲁商·凤凰城凤凰城海尔海尔·临天下临天下沂龙湾沂龙湾·龙园龙园涑堤春晓涑堤春晓涑堤春晓涑堤春晓沂龙湾龙园沂龙湾龙园海尔临天下海尔临天下凤凰城凤凰城典型典型楼盘楼盘182大盘、高端定位、改善型产品、品牌楼盘大盘、高端定位、改善型产品、品牌楼盘地理位置地理位置临沂凤凰广场西邻开发商开发商临沂鲁商地产有限公司规模规模占地370亩，总建面60万㎡；其中别墅5.7万㎡容积率容积率2.1物业类型物业类型高层、别墅、商业开发周期开发周期项目分三期开发客户客户本地80%，外地20%销售情况销售情况一期尾房销售，二期正在热销，三期2011年5月开始销售。

价格价格别墅均价14000元/平米双拼均价22000元/平米一期一期二期二期三期三期凤凰城凤凰城别墅别墅183 鲁商凤凰城别墅产品主要以联排产品为主，双拼及叠拼产品较少（双拼仅二期共4套，叠拼产品为一期产品，共计8套），另外滨江墅为本项目的创新产品产品面积方面，联排主要集中于260—270㎡之间，双拼产品面积为518㎡，叠拼产品面积区间为220——250㎡之间，滨江墅面积区间为270——280㎡、290——300㎡联排产品占总供应量的82%，滨江墅产品占供应量的11%，双拼产品及叠拼产品分别占总供应量的3.4%、3.3%置业客户均以自住型需求为主，投资需求占少部分 鲁商凤凰城别墅产品2008年5月份首次开盘，成交实收均价为10034元/㎡，2008年整体实收均价为10213元/ ㎡ ，去化面积为12000㎡；2009年为一期别墅的正常消化期，整体实收均价为10776元/ ㎡ ，去化面积为8800㎡；2010年5月为二期别墅开盘，2010年整体实收均价为11680元/ ㎡ ，去化面积为13000㎡；2011年为二期别墅正常消化期及三期别墅开盘，目前实收均价为13632元/平米，已去化面积为7000㎡。

成交客户以临沂本地客户为主，个体私营者占较大比例，主要集中于专业市场客户（西部市场、板材厂及化工厂客户为主）；另外还有企事业单位高层管理者，九县客户占一定比例产品情况产品情况产品情况产品情况: : : :销售动态及价销售动态及价销售动态及价销售动态及价格走势格走势格走势格走势: : : :成交客户分析成交客户分析成交客户分析成交客户分析: : : :184高品质别墅楼盘，打造北城生活新标杆高品质别墅楼盘，打造北城生活新标杆地理位置地理位置北城新区五洲湖西邻开发商开发商山东中新静安地产有限公司 规模规模占地1.18万㎡，总建面20万㎡；其中别墅近4.2万㎡容积率容积率1.74物业类型物业类型别墅、高层、商业开发周期开发周期项目分三期开发，一期为别墅，二期为高层，三期为商业及公寓销售情况销售情况2011年1月22日开盘，目前除双拼产品外，其余产品基本销售完毕价格价格别墅均价13000元/平米双拼均价23000元/平米海尔海尔临天下临天下185内部资源：商业内部资源：商业————高档商业街高档商业街 休闲休闲————社区专属会所社区专属会所外部资源：教育外部资源：教育----------银河小学、市政中学、银河小学、市政中学、 四中高中四中高中 金融金融----------临商银行、中国银行、工临商银行、中国银行、工商银行商银行 商业商业----------颐高上海街、万和商业广颐高上海街、万和商业广场场 办公办公----------市政办公区、环球国际商市政办公区、环球国际商务中心务中心产品产品户型户型套数套数面积面积比例比例别墅联排123340—420㎡80%双拼30390--590㎡20%合计153------100%别墅产品配比别墅产品配比首期推出首期推出5656栋联排、双拼别墅，位于新市政中心，地栋联排、双拼别墅，位于新市政中心，地段绝佳段绝佳项目卖点项目卖点n强势资源：强势资源：东临五洲湖，景观优美，驱车5分钟，南至祊河，东至沂河，北至柳青河；n优越地理位置：优越地理位置：项目紧邻北城新区新市政中心，核心位置；n强势品牌：强势品牌：海尔集团雄厚的资金、国际化的优质信誉深入人心。

产品产品概况概况186n从成交客户所在区域来看，大部分客户主要集中于兰山区，其余为南坊客户与河东客户，分别占3%n客户年龄来看，大部分客户集中于30-40岁以及40-50岁之间，所占比例分别为62%、32%n从客户从事行业来看：超过一半的客户从事商业活动，其次为制造行业与建筑行业n目前均价：联排别墅均价13000元/㎡，双拼别墅均价22000元/㎡n销售速度：开盘前后短期内销售120套左右，后期剩余产品进一步消化，目前为尾房销售期价格价格客户客户成交客户分析成交客户分析成交客户分析成交客户分析187地理位置地理位置北城新区新市政中心南侧 开发商开发商临沂尚城置业有限公司规模规模占地6.3万㎡，总建面3.8万㎡；容积率容积率0.6物业类型物业类型独栋、联排、双拼、非经营性配套（社区会所） 开发周期开发周期整体开发，分期销售销售情况销售情况2010年10月30日首次开盘，2011年5月28日再次开盘加推房源，目前消化率为50%价格价格联排均价10000，双拼14000产品：规划有30栋别墅，其中10套联栋别墅（3个大联栋，7个小联栋）；12套双拼，108套联排产品情况：产品情况：产品情况：产品情况：开盘首推区域开盘首推区域（蓝色）（蓝色）成交房源（红成交房源（红色）色） 沂龙湾沂龙湾龙园龙园北城新区唯一低密度纯别墅社区北城新区唯一低密度纯别墅社区188成交客户分析成交客户分析成交客户分析成交客户分析沂龙湾沂龙湾龙园龙园p从成交客户的年龄来看，大部分客户集中于30——50岁之间，大都为社会上的成功人士；30岁以下客户占一定比例，成交原因主要为家长为其购买。

p从成交客户区域来看，绝大部分客户来自于兰山区，还有来自于临近县城在临沂做生意的客户；外地客户占少量，主要为临沂籍贯，以便后期回来居住p从成交客户行业来看，客户主要集中于临沂的板材市场及化工市场客户，另外临沂西部私营业主占一定比例189 第五部分第五部分 临沂花园洋房市场分析临沂花园洋房市场分析p花园洋房发展综述花园洋房发展综述p花园洋房区域特征花园洋房区域特征p花园洋房供求分析花园洋房供求分析p花园洋房价格分析花园洋房价格分析p典型案例分析典型案例分析190一、花园洋房发展综述一、花园洋房发展综述19120102010至今至今代表作品代表作品：沂龙湾·御园、开元·帕缇欧具体特征：退台基本集中在南面，立面退台基本集中在南面，立面丰富，一二层均带地下室，丰富，一二层均带地下室，堪为国内一线洋房设计理念堪为国内一线洋房设计理念代表作品：代表作品：联合世纪新筑、滨河阳光、城建时代庄园具体特征：洋房的基本元素缺失，退台洋房的基本元素缺失，退台运用不足，立面单调多层运用不足，立面单调多层与洋房产品概念混淆与洋房产品概念混淆代表作品：代表作品：沂龙湾·御园二期、开元香舍里、紫荆城、中国铁建·东来尚城、香醍荣府、沂龙湾润园、银河中央公园、国鑫理想家、圣兰菲诺等。

具体特征：洋房设计理念的回归，并逐渐走洋房设计理念的回归，并逐渐走向成熟，如今的洋房产品风格更向成熟，如今的洋房产品风格更为多元，立面更加丰富，临沂花为多元，立面更加丰富，临沂花园洋房规逐渐走向成熟园洋房规逐渐走向成熟2008200820092009花园洋房的诞生花园洋房的诞生花园洋房调整期花园洋房调整期花园洋房成熟期花园洋房成熟期临沂花园洋房市场的发展可以划分为三个阶段：诞生阶段、调临沂花园洋房市场的发展可以划分为三个阶段：诞生阶段、调整阶段、成熟阶段整阶段、成熟阶段发展发展综述综述192花园洋房的发展花园洋房的发展————区域线区域线南北的差异，板块发展的差异，资源环境的差异，政策导向的差异、区域需求的差异南北的差异，板块发展的差异，资源环境的差异，政策导向的差异、区域需求的差异…………决定了花园洋房产品的开发必然是一个区域化运作的行业花园洋房的生长环境较为苛刻，决定了花园洋房产品的开发必然是一个区域化运作的行业花园洋房的生长环境较为苛刻，大多诞生在城市发展规划的主流区域，环境资源优质的明显地段大多诞生在城市发展规划的主流区域，环境资源优质的明显地段北城新区北城新区北城新区北城新区老城区老城区老城区老城区城西城西城西城西河东河东河东河东洋房产品一般诞生于城市的近郊及潜力较大的政务新区等区域，08年8月首先在北城诞生，代表项目——沂龙湾，如今北城已经成为花园洋房的主要供应区域，洋房产品遍地开花。

市中土地比较稀缺，住宅物业类型以高层为主，花园洋房产品较为罕见，08年11月开元帕缇欧入市填补了老城区洋房市场的空白，但供应套数仅为125套，销售奇快在地产界可谓昙花一现，今后老城区洋房产品将更加稀缺在城市北拓西进的大形势下，城西的发展迎来了它的黄金时期，但多数低层住宅为普通多层，花园洋房较为稀少，未来将成为洋房发展的重要区域2010年之前，河东房地产市场一直处于自然发展阶段，房地产相对落后，建筑质量较差，几无洋房2011年至今河东区在规划及城市建设上发展迅速，尤其在濒河一线涌现出一批高品质楼盘，花园洋房产品将在2011年三四季度集中放量，进入洋房快速发展期发展发展综述综述193二、花园洋房区域特征二、花园洋房区域特征194北城新区的崛起使得临沂市场上的花园洋房主要集中在北北城新区的崛起使得临沂市场上的花园洋房主要集中在北城新区，项目多为中高档产品城新区，项目多为中高档产品, ,消化速度较快消化速度较快临沂洋房市场目前在售项目5个，潜在供应项目9个主要分布在北城新区、滨河板块和河东板块的滨河一线，城西板块除金泰华城项目外，其他供应项目较少总体来说,临沂市各种景观资源丰富，特别是水景资源尤为丰富，北城新区作为潜力巨大的热点区域，作为临沂市的后花园，景观资源丰富，必定会使花园洋房出现一轮轮新的竞争。

理想理想··家家银河中央花园银河中央花园圣兰菲诺圣兰菲诺沂龙湾沂龙湾城市主人城市主人香舍里香舍里香醍荣府香醍荣府时代庄园时代庄园奥林匹克奥林匹克世纪新筑世纪新筑意林小镇意林小镇金泰华城金泰华城紫荆城紫荆城东来尚城东来尚城帕缇欧帕缇欧塞纳河畔塞纳河畔滨河阳光滨河阳光新港龙庭新港龙庭在售项目在售项目潜在项目潜在项目售罄项目售罄项目区域区域特征特征195临沂花园洋房主要分布在景观资源丰富的北城中心区、滨河沿线临沂花园洋房主要分布在景观资源丰富的北城中心区、滨河沿线次中心区，市中几无多层次中心区，市中几无多层北城中心区（主要以北城北城中心区（主要以北城新区为核心）新区为核心）多为成熟产品，价格处于王者地位项目包括项目包括：沂龙湾、香醍荣府等该区域作为临沂城市的后花园，随着市场热度的增高，价格继续遥遥领先滨河沿线滨河沿线次中心区（主要沿次中心区（主要沿滨河大道为中心）滨河大道为中心）项目多为中高档，价格一路飚红项目包括项目包括：新港龙庭、奥林匹克花园、东来尚城该区凭借不可比拟的滨河水景，独树一帜，定会继续引领滨水宜居新生活理想理想·家家银河中央花园银河中央花园圣兰菲诺圣兰菲诺沂龙湾沂龙湾城市主人城市主人香舍里香舍里香醍荣府香醍荣府时代庄园时代庄园奥林匹克奥林匹克世纪新筑世纪新筑意林小镇意林小镇金泰华城金泰华城紫荆城紫荆城东来尚城东来尚城帕缇欧帕缇欧塞纳河畔塞纳河畔滨河阳光滨河阳光新港龙庭新港龙庭滨河沿线次中心区滨河沿线次中心区北城中心区北城中心区区位区位研究研究196三、花园洋房供求分析三、花园洋房供求分析197尾盘57001.6万沂龙湾·御园8.751009.91沂龙湾2011年6月底55004万沂龙湾·润园——5300570047005000价格一期尾盘57002.5万香醍荣府34.5万4万3万4万3万3万4万3万2万推出量推出量10月份————总计4800意林小镇10月份6500新港龙庭7月5500开元香舍里7月份6500圣兰菲诺12.9517.91万总计10月份5500银河中央花园0.822.85城市主人9月4500理想家1.092.1香醍荣府9月4500东来尚城2.02.3金泰华城9月份5000紫荆城0.350.75奥林匹克入市时间入市时间预计价格预计价格项目名称项目名称消化量消化量推出量推出量项目名称项目名称20112011年预计推出量年预计推出量20102010年在售量年在售量20082008年市场上洋房只有沂龙湾、帕缇欧两家，年市场上洋房只有沂龙湾、帕缇欧两家，20092009和和20102010年两年花园洋房年两年花园洋房全面释放，且呈递增趋势，全面释放，且呈递增趋势，20112011年将达到历史高量，供需两旺，百花齐放年将达到历史高量，供需两旺，百花齐放►如右图所示，花园洋房未来的供应量呈递增趋势，未来市场的竞争压力加大；►从目前市场的销售情况来看，在售的花园洋房销售情况都较为理想；2007-20112007-2011年临沂花园洋房供应走势年临沂花园洋房供应走势供求供求分析分析数据截止到数据截止到20112011年年5 5月月1982011-5-14认购，预计7月开盘，一批次及剩余房源总量在5.8万㎡未来未来1-21-2年洋房产品供应仍较大，预计至少有年洋房产品供应仍较大，预计至少有6060万㎡万㎡的供应量，但随第的供应量，但随第二 阶段的开发，洋房产品在市场供应所占比重将会逐步降低阶段的开发，洋房产品在市场供应所占比重将会逐步降低供应项目：供应项目：时间时间2010-4一期开盘，目前洋房售罄，未来还有9栋多层，建面约为6万㎡2011-1-8一期开盘，目前在售一期洋房3栋，约为1.6万，未来还有4栋洋房，建面约为2.1万规划未定，预计11年下半年面世，预计体量在6万左右2010-12-19开盘，目前一期8栋共3.7万全部推出，目前存量0.5万，还剩约4万未推东来尚城约东来尚城约4 4万㎡的花园洋房潜在供应，预计万㎡的花园洋房潜在供应，预计20112011年下半年推出，新港龙庭年下半年推出，新港龙庭7 7栋洋房，体量约栋洋房，体量约3 3万万200920092010201020112011香醍荣府香醍荣府2012201220132013秀水湾秀水湾滨河新天地滨河新天地国鑫国鑫··理想家、银河中央公园理想家、银河中央公园圣兰菲诺圣兰菲诺意林小镇意林小镇东来尚城、新港龙庭东来尚城、新港龙庭城市主人城市主人秀水雅苑秀水雅苑紫荆城紫荆城预计预计9 9月推向市场，洋房总建面在月推向市场，洋房总建面在8 8万左右万左右预计预计20112011年下半年推出，规划有年下半年推出，规划有1818栋洋房，建面约为栋洋房，建面约为1010万㎡万㎡2009-03开盘，已售多层5万㎡，电梯洋房推出2.6万㎡，目前剩余1.8万 ㎡2010-1-9开盘，现售存量0.5万，目前认筹洋房5栋，总建面为2万㎡预计7月份推出。

预计预计1111年下半年，洋房体量年下半年，洋房体量8 8万左右，规划为万左右，规划为““4+1”4+1”、、““5+1”5+1”情景洋房情景洋房塞纳河畔、联合世纪新筑塞纳河畔、联合世纪新筑塞纳河畔规划未定，体量较大，约塞纳河畔规划未定，体量较大，约2020余万，世纪新筑剩余存量余万，世纪新筑剩余存量3 3万左右万左右沂龙湾沂龙湾··润园润园预计预计1111年年6 6月底开盘，供应体量月底开盘，供应体量4.74.7万万开元香舍里开元香舍里20142014推售推售分析分析数据截止到数据截止到20112011年年5 5月月199四、花园洋房价格分析四、花园洋房价格分析200洋房面积的主力区间在洋房面积的主力区间在100-160100-160㎡㎡，跃层在，跃层在175-250 175-250 ㎡㎡之间之间面积区间（㎡）050100150200250沂龙湾沂龙湾沂龙湾沂龙湾金泰华城金泰华城金泰华城金泰华城香醍荣府香醍荣府香醍荣府香醍荣府 奥林匹克奥林匹克奥林匹克奥林匹克洋房项目面积区间统计洋房项目面积区间统计城市主人城市主人城市主人城市主人跃式平层开元香舍里开元香舍里开元香舍里开元香舍里面积面积分析分析201花园洋房均价在花园洋房均价在4800-60004800-6000元元/ /㎡㎡之间，首层单价在之间，首层单价在6000-75006000-7500元元/ /㎡㎡之间，预计临沂花园洋房在之间，预计临沂花园洋房在1-21-2年内均价突破年内均价突破70007000元元/ /㎡㎡价格区间（元/㎡）04000500060007000洋房项目价格区间统计洋房项目价格区间统计8000首层（带院子）平层总价沂龙湾沂龙湾沂龙湾沂龙湾金泰华城金泰华城金泰华城金泰华城香醍荣府香醍荣府香醍荣府香醍荣府 奥林匹克奥林匹克奥林匹克奥林匹克城市主人城市主人城市主人城市主人 开元香舍里开元香舍里开元香舍里开元香舍里价格价格分析分析数据截止到数据截止到20112011年年5 5月月202洋房总价在洋房总价在60-9060-90万万间，跃层总价一般在间，跃层总价一般在85-13085-130万万之间之间总价区间（万）0406080100洋房项目总价区间统计洋房项目总价区间统计120跃层平层总价沂龙湾沂龙湾沂龙湾沂龙湾金泰华城金泰华城金泰华城金泰华城香醍荣府香醍荣府香醍荣府香醍荣府 奥林匹克奥林匹克奥林匹克奥林匹克城市主人城市主人城市主人城市主人 开元香舍里开元香舍里开元香舍里开元香舍里总价总价分析分析数据截止到数据截止到20112011年年5 5月月203临沂市场上的花园洋房风格以临沂市场上的花园洋房风格以欧系风格欧系风格为主，其中以英伦风格及法式风为主，其中以英伦风格及法式风格居多。

还有就是以沂龙湾为代表的格居多还有就是以沂龙湾为代表的中式现代风格中式现代风格花园洋房花园洋房沂龙湾沂龙湾··御园御园荣盛荣盛··香醍荣府香醍荣府联合联合··世纪新筑世纪新筑金泰华城金泰华城东来尚城东来尚城中式现代中式现代意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳英伦风格英伦风格现代简约现代简约地中海地中海··西班牙西班牙紫荆城紫荆城圣兰菲诺圣兰菲诺新港龙庭新港龙庭开元开元··香舍里香舍里滨河阳光滨河阳光法式风格法式风格法式风格法式风格新古典新古典··地中海地中海简欧风格简欧风格欧式古典欧式古典风格风格分析分析204沂龙湾沂龙湾··润园润园意林小镇意林小镇秀水湾秀水湾秀水雅苑秀水雅苑奥林匹克花园奥林匹克花园英伦风格英伦风格意大利小镇风格意大利小镇风格英伦风格英伦风格英伦风格英伦风格欧式新古典欧式新古典国鑫国鑫··理想家理想家城市主人城市主人帕缇欧帕缇欧城建时代庄园城建时代庄园银河银河··中央公园中央公园德式风格德式风格中式现代中式现代西班牙风格西班牙风格意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳中式现代中式现代风格风格分析分析205洋房项目洋房项目沂龙湾沂龙湾时代庄园时代庄园金泰华城金泰华城奥林匹克奥林匹克圣兰菲诺圣兰菲诺香醍荣府香醍荣府世纪新筑世纪新筑滨河阳光滨河阳光退台形式层层退台3层退无无无无无无立面丰富相对单一单一单一单一单一单一单一露台户户露台小露台+非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台小露台+非封闭阳台非封闭阳台非封闭阳台电梯有有有有有有有无花园有有有有有有有有顶层处理平层+跃层跃层跃层跃层平层+跃层跃层跃层平层地下室一期有，二期没有局部无无未定与首层面积一样无80㎡临沂花园洋房市场产品临沂花园洋房市场产品细部表现力一般细部表现力一般，但诸如沂龙湾、香醍荣府，但诸如沂龙湾、香醍荣府等项目产品新颖，备受市场青睐等项目产品新颖，备受市场青睐细部细部分析分析206n临沂花园洋房项目主要集中在北城新区，花园洋房逐年放量，供需两旺，未来1-2年洋房产品供应仍较大，预计至少有6060万㎡万㎡的供应量，但随第二阶段的开发，洋房产品在市场供应所占比重将会逐步降低逐步降低。

n洋房面积的主力区间在100-160100-160㎡㎡，跃层在175-250 175-250 ㎡㎡之间，花园洋房单价在4800-60004800-6000之间，首层单价在6000-7500之间，洋房总价在60-9060-90万万间，跃层总价一般在85-13085-130万万之间n临沂市场上的花园洋房风格以欧系风格为主欧系风格为主，其中以英伦风格及法式风格居多还有就是以沂龙湾为代表的中式现代中式现代风格花园洋房n花园洋房产品普遍比高层高500-800500-800元元/ /㎡㎡，盈利能力较高层、别墅产品高，消化速度稳定，客户认可度较高n临沂花园洋房市场产品细部表现力一般细部表现力一般，但诸如沂龙湾、香醍荣府等项目产品新颖，备受市场青睐，在产品打造上，洋房情景化洋房情景化将成为市场的主流发展方向分析分析总结总结207五、典型案例分析五、典型案例分析208沂龙湾花园洋房是临沂市场上为数不多的品质洋房，可以说是临沂花园沂龙湾花园洋房是临沂市场上为数不多的品质洋房，可以说是临沂花园洋房市场上建造水平最高的项目洋房市场上建造水平最高的项目地理位置沂龙湾大桥北桥首西侧开发商临沂尚城置业规模占地面积:178874㎡建筑面积:240000㎡容积率1.36物业类型 多层、高层、小高层、洋房、别墅产品沂龙湾御园分为2期开发，一期、二期建筑层数以6层为主，尺度宜人。

总户数912户，主力户型：102-202㎡，以三居为主　交房标准毛坯客户临沂市区中高端客户群体御园御园慧园慧园曦园曦园龙园龙园润园润园清园清园沂龙沂龙湾湾209户型户型A A四室四室项目名称项目名称面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例沂龙湾洋房102-16090%18010%建筑规划：建筑规划： 沂龙湾御园项目地块分为居住用地及商业用地，居住用地由御园一期11栋多层及6栋高层，商业街组成，御园二期由6栋高层及22栋花园洋房组成建筑风格采用现现代代东东方方风格，主要色调以红、白、灰三种颜色户型特点：户型特点： 层层层层退退台台设计，保证户户户户有有私私家家露露台台赠送，营造舒适的居住环境，双坡顶设计强调小区的归属感和可识别性，与道路斜角排列让景观资源最大化,强调住宅均好性户型以舒适的三室、四室舒适的三室、四室为主 销售情况：销售情况： 2010年5月8号开盘，推出12栋花园洋房共计312套，开盘当天销售201套，解筹率为50%，每月平均消化在60套左右，目前御园基本售罄，同时润园洋房产品也将推向市场沂龙沂龙湾湾沂龙湾开发时间较长，口碑较好。

在临沂房地产市场产生了一定的影响，沂龙湾开发时间较长，口碑较好在临沂房地产市场产生了一定的影响，产品得到市场的认可，花园洋房产品更是得到了客户的热捧产品得到市场的认可，花园洋房产品更是得到了客户的热捧210R户型露台个数（院子）露台（院子）面积首层2 个86 ㎡二层2 个25 ㎡三层3 个20 ㎡四层1 个13 ㎡五层3 个20 ㎡六层2 个10 ㎡跃式5 个42 ㎡ 沂龙湾首层分前庭、后院两个院子，赠送80-100㎡的庭院面积，2-6层赠送1-5个露台不等，露台面积在13-42㎡赠送赠送面积面积退台退台退台退台沂龙湾花园洋房首层赠送面积在沂龙湾花园洋房首层赠送面积在80-10080-100㎡㎡ 左右，极大满足了业主对赠送左右，极大满足了业主对赠送面积的需求面积的需求211Ø北城新城中心大势已成，沂龙湾因势利导一举奠定北城第一生活纯熟大盘地位；Ø大盘配套为依托，一站式教育亮点突出，对鲁商后续配套跟进充满信心信心；Ø御园一期现房致美实景，使客户购买二期产品信心信心大增；Ø花园洋房产品新颖，户型经典，赠送面积较多；Ø由于层层退台的原因，形成了较大的面积区间幅度102-202不等，有效的满足各个层次的客户需求；Ø濒临临沂一线河景资源，环境优美，交通便利；Ø策划及销售团队配合默契，营销推广较为成功，销售团队坚强有力；Ø市场调研及开盘前的客户摸底较为成功，实现客户与开发商的利益共赢；Ø老带新政策及时给力，老客户带动效果明显，促进成交；Ø工程进度给力，几乎所有楼栋同时开工建设，大大坚定了购房者的信心信心。

开发开发总结总结212位置位置位于三和五街与沂蒙十八路交汇处开发商开发商山东荣盛富翔地产开发有限公司建筑形建筑形式式花园洋房、别墅、高层 建筑风格建筑风格意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳风格风格占地面占地面积积200余亩建筑面积建筑面积15万平方米容积率容积率1.01绿化率绿化率40%开盘时开盘时间间一期2010年12月开盘入住时间入住时间预计2012年交房项目配项目配套套自建幼儿园、35中、体育公园、河底隧道、沂河休闲广场项目定项目定位位北城新区沂河西岸 唯一别墅/洋房项目客项目客户户以市场生意人为主，其次是政府公务员20102010年末以来新晋的花园洋房项目新星，产品主打意大利托年末以来新晋的花园洋房项目新星，产品主打意大利托斯卡风格建筑斯卡风格建筑香醍香醍荣府荣府213户型户型两室两室三室三室四室四室跃层跃层项目名称项目名称面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例香醍荣府一批次8917%125-15140%175-20310%165-39336%香醍荣府二批次——0%130-14663%181-21421%247-34917%户型特点：户型特点： 意意大大利利托托斯斯卡卡纳纳风风格格设计，边户弧形阳台设计，并设计有些许情趣小露台点缀其间，营造舒适的居住环境，社区户型均好性，顶层大跃层空中别墅设计，观河观湖效果较佳。

户型以舒适三室为主，首层赠送地下室，面积与首层面积一样销售情况：销售情况： 2010年12月19号开盘，推出一批次4栋花园洋房共计120套，户型面积89-393㎡，开盘当天销售72套，均价5300元/㎡二批次2011年3-4月间分两次加推，共计96套房源，均价5700元/㎡（首层7000-8000，跃层6000，拉升整体均价），目前消化率接近94%，月均去化30-40套 香醍香醍荣府荣府香醍荣府凭借优质的高端产品、不可比拟的水景资源、无可复制的地香醍荣府凭借优质的高端产品、不可比拟的水景资源、无可复制的地段、深远的品牌影响力等优势，在北城花园洋房市场上独领风骚段、深远的品牌影响力等优势，在北城花园洋房市场上独领风骚214位置位置东至沂蒙路、西至沂蒙三路、南至三和三街、北至三和四街开发商开发商临沂市开元地产有限公司建筑形式建筑形式洋房、高层建筑风格建筑风格简欧式占地面积占地面积118亩建筑面积建筑面积14.4万㎡容积率容积率1.49绿化率绿化率40%车位配比车位配比1：1装修标准装修标准毛坯开盘时间开盘时间尚未开盘入住时间入住时间2012年周边配套周边配套北城小学、颐高上海街、临沂四中、金盾小学、临沂二小、银座英才幼儿园等香舍香舍里里开元开元··香舍里，是开元地产在北城新区开工的首个项目，主打香舍里，是开元地产在北城新区开工的首个项目，主打““浪漫浪漫小洋房，城市慢生活小洋房，城市慢生活””的产品概念，目前处于认筹状态的产品概念，目前处于认筹状态215户型特点：户型特点： 全明户型，南北通透，动静分区，大开间的客厅与餐厅皆配备宽景阳台，豪华主卧，南向朝阳，户型面积主要以135、150 ㎡为主，户型偏紧凑其中135-137的户型面积占到总套数的60%以上。

辅以部分110㎡左右的紧凑小洋房 销售情况：销售情况： 尚未开盘，目前以认卡为主，认筹当日卖卡160余张，预计均价在5500-6000元/㎡之间四室两厅两卫四室两厅两卫156156㎡㎡三室两厅两卫三室两厅两卫135135㎡㎡户型户型面积（㎡）户型套数配比洋房D1-1112三室两厅一卫163.8%D1-1’118163.8%B1-1137三室两厅两卫12930.3%B1-1’135.712930.3%B1-2147.35412.7%B2-1146122.8%A-1156四室两厅两卫6014.1%A-1跃层249跃层102.3%合计——426100.0%香舍香舍里里216 第六部分第六部分 临沂专业市场分临沂专业市场分析析p专业市场情况专业市场情况p专业市场客户构成专业市场客户构成p专业市场客户调研分析专业市场客户调研分析217一、专业市场情况一、专业市场情况21819811981年第一代集贸式市场在西郊汽车站自年第一代集贸式市场在西郊汽车站自发形成发形成专业市场专业市场发展历程发展历程19821982年临沂工商部筹资年临沂工商部筹资2727万建起第二代大万建起第二代大棚式市场棚式市场19921992年到本世纪初，增至年到本世纪初，增至5656处，年交易额处，年交易额393.28393.28亿元，集仓储、集仓储、交易和配亿元，集仓储、集仓储、交易和配送为一体的层楼式商城构成了临沂第四代送为一体的层楼式商城构成了临沂第四代市场市场　党的十六大召开后，临沂　党的十六大召开后，临沂市委市政府把临沂商城的整市委市政府把临沂商城的整个改造提升列入全市经济工个改造提升列入全市经济工作的重要议程，努力打造全作的重要议程，努力打造全国领先且与国际接轨的现代国领先且与国际接轨的现代商贸城，临沂商城进入第五商贸城，临沂商城进入第五代市场。

代市场经过经过3030多年的发展，临沂批发市场成为全国规模最大的多年的发展，临沂批发市场成为全国规模最大的批发市场之一，带动城市经济发展批发市场之一，带动城市经济发展19861986年，临沂建起第一家专业批发市场，年，临沂建起第一家专业批发市场，到到9292年形成年形成3636处，形成第三代批发市场，处，形成第三代批发市场，成为江北最大商品集散地成为江北最大商品集散地219商贸商贸现状现状临沂市商贸发达，私营经济活跃，外向活跃的经济发展形成典临沂市商贸发达，私营经济活跃，外向活跃的经济发展形成典型藏富于民的经济环境，城市存在一大批具有较强购买能力型藏富于民的经济环境，城市存在一大批具有较强购买能力的私营业主的私营业主兰山区兰山区商品交易市场商品交易市场河东区河东区商品交易市场商品交易市场罗庄区罗庄区商品交易市场商品交易市场所属区域市场数量市场名称兰山区37临沂灯具城临沂水暖管件市场 鲁南陶瓷洁具市场 鲁南玻璃市场 临沂装饰材料市场临沂桃源科技市场临沂沂隆市场临沂市大陆商业村兰山区站前五金市场兰田集贸市场临沂鲁南化工市场临沂市鞋帽批发市场 临沂汽摩配城临沂市不锈钢市场临沂批发城副食市场临沂隆达市场华东土杂综合市场华东干果瓜籽批发市场华东农贸市场华东塑料橡胶市场临沂批发城服装批发区 临沂小商品城临沂华东机电市场临沂市华东自行车市场临沂鲁南家具城兰山区站前农贸市场临沂兰田劳保用品市场临沂家电厨卫城 临沂装饰木制品市场山东怡景丽家家居市场 华东胶合板市场临沂华丰龙泉批发市场临沂市纺织品批发商场临沂铝型材市场临沂温州服装批发市场临沂华丰箱包裘皮皮制品市场 临沂批发城针织床上用品市场罗庄区4临沂鲁南花卉城罗庄建材批发市场临沂市罗庄陶瓷商城临沂鲁南国际粮油市场河东区3临沂市五金市场临沂鲁南综合批发市场临沂市河东区建筑装饰材料市场u临沂市现有服装、化工、建材、五金等各类专业批发市场68处，其中亿元批发市场有44处。

u2009年总营业面积已达800多万平方米，商品交易额突破600亿元，经营摊位4.6万个,商品交易辐射全国26个省、市、自治区u2010年年末，工商注册私营企业2.9万家，个体工商户22.3万户；个体私营经济注册资金759.2亿元，增长25.4% 220未来未来发展发展依托现有市场，改造提升传统商贸业与加快发展现代物流业并依托现有市场，改造提升传统商贸业与加快发展现代物流业并举，把临沂建设成为鲁东南商贸、物流业发达，工业先进的举，把临沂建设成为鲁东南商贸、物流业发达，工业先进的现代化中心城市现代化中心城市u临沂现代商城发展目临沂现代商城发展目标标：u现代商贸批发城现代商贸批发城：以原有的临沂批发城为核心，以正在新建的澳龙、香江、华药三大现代商贸物流园为引擎，把中心城市建成综合性的现代商贸物流中心u特色专业市场特色专业市场：专业性批发市场包括临沂铝型材市场、华东水果批发市场、华东酒店用品市场等u坚决改造大市场坚决改造大市场：u现对现有市场进行改造和提升，增强市场辐射力；u大力发展电子商务、连锁经营、商品配送等现代经营方式；u重点培育大型连锁企业u坚决推进现代物流园区建设坚决推进现代物流园区建设：u一是在临沂城西部集中力量搞好澳龙国际物流城、香江商贸城、华药商贸物流园等现代物流园区的建设；u二是在临沂城东部搞好鲁信物流城、立晨国际国内物流中心等现代物流园区的建设。

u以临沂商城为核心向外辐射发以临沂商城为核心向外辐射发展展：u临沂商城20多年来，历经“西郊大棚底—专业批发市场—临沂批发城—中国临沂商城”四个发展阶段 ，已经形成44个过亿专业市场u物流业的发展壮大物流业的发展壮大：u临沂物流业正是在临沂商贸业的发展繁荣中，在临沂商城的整合与提升中不断发展与壮大起来，并走上了规模化、专业化的道路，成为助推临沂经济发展的引擎目标目标目标目标——战略战略战略战略战略战略战略战略——发展发展发展发展221二、专业市场客户构成二、专业市场客户构成222中产中产阶层阶层富贵富贵阶层阶层财富财富阶层阶层职业特征置业特征►小型个体经营者，多是小型店铺式经营，拥有稳定客户源和收入；资产在百万之上；►首次置业或租房居住►价格敏感度高；►中档楼盘是首选►中等规模私营企业主；临沂第二波从事商贸创业，资金实力中等，企目前企业发展稳定；资产在千万之上；►二次置业居多►价格敏感相对度高；►注重楼盘档次►大型私营业主或个体户；多是临沂最早从事商贸创业，积累较多财富，企业发展规模较大；资产过亿元；►三次置业或三次以上►讲究奢华，追求豪宅►价格敏感度低，不在乎钱临沂市顶级财富阶级，资金实力强大，购买意愿强，对价格敏感较低，但对千万级产品支付能力有限；此群体客户比例约占10-15%；城市中产阶级，日益增长的财富与居住条件差距不断加大，急于改善居住条件；此群体客户比例约占30—35%；城市大众阶级的顶端客户，手中掌握的财富较小，但希望通过自己的努力奋斗，享受富裕体面的生活；此群体客户比例约占50-60%；客户特征专业市场专业市场业主构成业主构成置业选择►别墅产品如鲁别墅产品如鲁商凤凰城、海尔商凤凰城、海尔临天下临天下►景观及产品舒景观及产品舒适型产品如澜泊适型产品如澜泊湾、鲁商凤凰城湾、鲁商凤凰城高层、沂龙湾洋高层、沂龙湾洋房、金泰华城洋房、金泰华城洋房房►西部片区的中西部片区的中小户型楼盘小户型楼盘专业市场发展多年，经过前期财富的积累，逐渐形成不专业市场发展多年，经过前期财富的积累，逐渐形成不同的社会阶层，在置业方面表现出明显的差异同的社会阶层，在置业方面表现出明显的差异223典型楼典型楼盘表现盘表现3月月5月月从我司代理楼盘来电、来访、成交来看，市场并未发生较明显的从我司代理楼盘来电、来访、成交来看，市场并未发生较明显的变化，主要受项目营销节奏影响，政策面带来的影响不明显变化，主要受项目营销节奏影响，政策面带来的影响不明显224心理预期心理预期推盘计划推盘计划n 2010年上半年调控政策刚出时，开发商对未来市场保持谨慎；经过上半年市场的调整，下半年开发商开始正常推售；2010年上半年开发商对政府的严厉政策感到压力，尤其是资金压力，对于下半年整个宏观政策保持谨慎态度，但是市场需求未发生太大变化，对本地市场保持相对乐观；优惠措施优惠措施n为规避“一房一价”政策，目前市场出现通过提高单价再较大优惠的措施进行销售，但市场整体没有出现较大的促销优惠现象。

n 2010年上半年调控政策首次开始，开发商略对市场预期不明确，使得上半年推盘节奏放慢，下半年从9月开始市场突然放量，供应成交上升明显；2010年上半年部分开发商相对谨慎的推售计划，预计下半年市场会加快推盘计划，以保证全年任务的完成；部分高品质楼盘为追求更高回报，会视市场变化延迟推盘计划；开发商开发商表现表现开发商对政策保持相对谨慎态度，同时对本地市场未来发展依然开发商对政策保持相对谨慎态度，同时对本地市场未来发展依然看好看好225心理预期心理预期对不同客户的影响对不同客户的影响n 自2010年上半年开始的调控到现在，大部分客户对于政策并未产生明显的观望情绪，2010年的限贷政策导致部分刚需类客户推迟购房的比例较低，但整体购买需求受政策影响较小；n 首置刚需客户n属于必须品，购房计划不会改变；n 改善型需求客户n部分客户受二套房贷款比例提高会延迟购房，但整体影响不大；n 投资需求客户n受贷款政策影响部分投资者会停止投资；但对资金实力强的客户会考虑通货膨胀影响会坚定投资优质项目；来电来访来电来访n 上半年各项目来电、来访并未出现明显的下降，市场相对保持正常走势；客户客户表现表现本地客户以刚需和改善型客户为主，政策层面影响不大本地客户以刚需和改善型客户为主，政策层面影响不大226未来政策未来政策应对策略应对策略n地产营销方面建议打破传统的旺季推售排期，抓住市场供应空白期，积极推货；在推售方式上，采用少批量、多频次推货方式，有效消化推出房源，避免形成过多的存量房源，不断刺激犹豫客户群体，形成持续火爆成交态势。

同时为提高开发商的资金回笼速度，建议提高一次性付款的优惠力度引导客户，促成回款 融资策略融资策略产品策略产品策略营销策略营销策略下半年政策松动迹象不明，开发商要做好长期的准备，下半年政策松动迹象不明，开发商要做好长期的准备，应对未来市场的变化应对未来市场的变化n截止5月底，2011年银行贷款增幅不到10％，预收账款增幅相比2010年也同样出现了下降楼市成交量下滑，开发商销售资金回笼压力正明显加大以及银监会、证券会等有关部门对房地产企业信托、IPO、再融资等融资手段的严格控制，使得开发商为寻求长期稳定的资金来源，不得不转变融资方式包括华润置业、雅居乐、碧桂园、远洋地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资n调整产品线，住宅产品开发以市场主流产品需求为主，加快资金流转；增加部分高价值商业物业沉淀，保证企业稳定的现金流，实现长期收益227 第八部分第八部分 开发建议开发建议228p进入时机：进入时机：目前大学城片区适逢临沂十二五整体规划出台，尤其是与项目较近的两大片区规划（屠苏岛片区、义堂新城片区）的启动，项目开发面临较好的开发时机，建议可在该片区选择沿河地块进行开发；p地价建议：地价建议：结合2004-2011年上半年临沂土地市场的供应和成交情况，同时结合本区域近期成交地块，建议本区域沿河部分地块可控制在90-110万元/亩；非沿河地块地价控制在60-70万元/亩；p开发方向开发方向: :根据项目周边配套、环境和目前西部房地产市场的空白机遇，建议项目走中高端路线；p产品建议产品建议: :根据目前市场开发情况和销售情况，以及各物业类型的价格走势，项目走中高端路线，产品建议以花园洋房和别墅为主；同时为了突出项目产品品质，建议项目引入高端配套设施，如会所、学校等；开发开发建议建议229 本报告为临沂市城市及房地产发展的整体市场分析报告，由于对贵公司具体地块信息了解较少，我司在产品开发建议中分析可能不够深入，贵司可根据具体地块情况针对本报告提出意见反馈，我司再根据贵司意见进行相应资料补充或沟通。

报告说明报告说明230。