最新房地产税收政策PPT

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1、 房地产税收政策与案例析 大家好大家好1最新房地产税收政策主要内容房地产背景分析房地产背景分析1房地产收入分析房地产收入分析2房地产扣除分析房地产扣除分析3房地产问题分析房地产问题分析42最新房地产税收政策主要内容房地产背景分析房地产背景分析1房地产收入分析房地产收入分析2房地产扣除分析房地产扣除分析3房地产问题分析房地产问题分析43最新房地产税收政策房价为何房价为何居高居高不下不下2024/8/214最新房地产税收政策 房地产业房地产业土地土地建筑物建筑物其他地上其他地上附着物附着物5最新房地产税收政策 实物、权益和区位三者结合实物、权益和区位三者结合实物实物权权益益区区位位6最新房地产税收

2、政策房房 地地 产产 业业房地产服务业房地产服务业房地产服务业房地产服务业房地产投房地产投房地产投房地产投 资开发业资开发业资开发业资开发业房房房房 地地地地 产产产产 中中中中 介介介介 服服服服 务务务务 业业业业物物物物 业业业业 管管管管 理理理理 业业业业房地产房地产房地产房地产咨询咨询咨询咨询房地产房地产房地产房地产价格评估价格评估价格评估价格评估房地产房地产房地产房地产经纪经纪经纪经纪7最新房地产税收政策一、房地产背景分析3 3种经营方式种经营方式种经营方式种经营方式3 3项经营业务项经营业务项经营业务项经营业务5 5个审批环节个审批环节个审批环节个审批环节5 5大经营特点大经营

3、特点大经营特点大经营特点8最新房地产税收政策3种种经营经营方式方式9最新房地产税收政策3种经营方式（1 1）自主开发（2 2）合作开发（3 3）代开发10最新房地产税收政策3项经营业务项经营业务11最新房地产税收政策土地开发经营房屋开发经营房屋开发经营基础设施和配套设施开发建设基础设施和配套设施开发建设房地产经营业务？12最新房地产税收政策 房地产企业经营流程项目设想和可行性研究项目立项及企业审批项目规划土地使用权取得征地拆迁工程施工销售或经营物业管理13最新房地产税收政策5个个审审批批环节环节14最新房地产税收政策5个个审审批批环节环节12354房地房地产审批批立项审批规划审批施工审批施工审

4、批销售审批产权审批15最新房地产税收政策房地产开发审批过程及批件房地产开发审批过程及批件立立项审批批 由公司向建委提出立由公司向建委提出立项申申请，建委与，建委与发改委会改委会签审批文件，公司凭立批文件，公司凭立项文件，向文件，向发改委申改委申请投投资计划划 立立项批复批复 16最新房地产税收政策规划划审批批 由由规划管理、土地管划管理、土地管理、理、财政部政部门负责，通常，通常包括包括办理理“两两证一一书”即即“建筑工程建筑工程规划划许可可证”、“规划用地划用地许可可证”、“选址意址意见书”（确定用地范（确定用地范围，审核核红线图） （1）城市）城市规划管理局建划管理局建设用地用地许可可证、

5、建、建设工程工程规划划许可可证（2）城）城镇国有土地使用出国有土地使用出让合同以及相关合同以及相关补充合同充合同 （3）国土）国土资源和房屋管理局源和房屋管理局颁发的国有土地使用的国有土地使用证 （4）土地开）土地开发协议及及补充充协议（通（通过协议列支拆迁列支拆迁费和开和开发费的依据的依据 )17最新房地产税收政策施工施工审批批 房地房地产公司向建公司向建委委报送送规划划许可可证和和规费缴纳凭凭证等等资料，申料，申请施工施工许可可证，由建委、消，由建委、消防、防、环保、市政公保、市政公用等部用等部门分分别负责 （1）建委）建委颁发的施工的施工许可可证（2）企）企业与施工企与施工企业的施工合同

6、，了解企的施工合同，了解企业的的建安工程支出建安工程支出18最新房地产税收政策销售售审批批 依据依据商品房商品房销售售管理管理办法法、城市城市商品房商品房预售管理售管理办法法 （1）房屋管理局）房屋管理局颁发的商品房的商品房销售（售（预售）售）许可可证，作，作为可可售面售面积的依据的依据（2）企）企业签署的所有商品房署的所有商品房预售契售契约和商品房和商品房买卖合同，作合同，作为衡量衡量销售收入的依据。售收入的依据。 （3）规划局划局颁发的建的建设工程工程规划划验收合格通知收合格通知书和建委和建委颁发的建的建设工程竣工工程竣工验收收备案表（确定开案表（确定开发成本的成本的终止日）止日）（4）房

7、地）房地产管理局管理局测绘队颁发的的测绘明明细等登等登记表表19最新房地产税收政策产权审批产权审批 商品房交付使用后，商品房交付使用后，由由业主向房管局主向房管局报送送购买房房产的的资料，料，办理房理房产证 房屋所有房屋所有权证，作，作为检查人人员了解企了解企业自自用用产权、移送、移送产权、转让产权以及以及销售售产权的依据的依据20最新房地产税收政策 立立项项计计委委选选址址规规划局划局拿地拿地国土局国土局建建设设用地用地规规划划规规划局划局建建设设工程工程规规划划规规划局划局建建设设工程工程设计设计、项项目目设计设计设计单设计单位位施工施工许许可可证证建委建委招投招投标标招投招投标办标办开工

8、开工建委建委预预售售房房产产局局竣工竣工验验收收建委等建委等初始初始产权证产权证明明房房产产局局正式正式销销售售-现销现销房房产产局局产权转产权转移移房房产产局局清清盘盘注注销销物物业业管理管理21最新房地产税收政策5大经营特点22最新房地产税收政策5大经营特点开发周期长期性开发周期长期性项目审批计划性项目审批计划性经营方式多样性经营方式多样性开发产品固定性开发产品固定性资金运作密集性资金运作密集性23最新房地产税收政策房地产行业特点对税收影响房地产行业特点对税收影响 1、房地、房地产产行行业业生生产产周期周期长长，经营业务经营业务复复杂杂 房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，

9、而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。 经营业务复杂 一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。 24最新房地产税收政策 2、资资金密集型金密集型产业产业，前期投入，前期投入资资金大，企金大，企业资业资金金压压力大，有力大，有强强烈的烈的迟缓迟缓税款税款缴纳缴纳的意愿的意愿。 原因l 建住房2002217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，

10、不得发放任何形式的贷款。l中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30 25最新房地产税收政策 3、购购房者中相当一部分是个人，存在大量的房者中相当一部分是个人，存在大量的现现金金交易交易 与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。 26最新房地产税收政策 4、产产品具有固定性、永久性便于取品具有固定性、永久性便于取证证，有一定的，有一定的补补救措施救措施 每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救

11、措施27最新房地产税收政策 房地产企业税收征管特点n房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人n房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比n房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同n房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整28最新房地产税收政策房地产企业财务核算特点营业收入核算的特殊性l营业收入具有多样性l营业收入的坏账风险较小29最新房地产税收政策房地产企业财务核算特点开发产品成本核算的特殊性l成本构成核算难度大l核算时间跨度大l不同项目核算差异性较大l滚动开发核算难度大30最新房地产税收政策房地产企业财务核算特点利润分配形式的特殊性-常见的：项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变

12、更登记）-利润分配形式有：现金、产品等31最新房地产税收政策房地产企业财务核算主要内容设立阶段财务核算主要内容l核算重点注册资本金及筹建费用的核算l核算难点对投资方投入的非现金资产的计价32最新房地产税收政策房地产企业财务核算主要内容开发项目准备阶段财务核算主要内容l取得土地使用权的核算l取得项目借款“长期借款”核算；核算难点、重点：对借款利息费用的核算l开发前物资准备核算要点：购入物资计价及领用发出时的成本核算。33最新房地产税收政策房地产企业财务核算主要内容项目开发阶段财务核算主要内容l房地产开发成本的核算土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本：全部费用按成本项目进

13、行归集和分配。l房地产开发产品的核算设置“开发产品”34最新房地产税收政策房地产企业财务核算主要内容销售阶段及利润分配阶段财务核算主要内容l房地产销售业务的核算主要包括主营业务收入和其他业务收入l利润分配阶段的财务核算通过“利润分配”科目35最新房地产税收政策房地产企业涉及税种u前期准备阶段-契税.耕地占用税.印花税.城镇土地使用税u建设施工阶段-营业税.增值税.印花税.车辆购置税.车船税.城建税及教育费附加u销售阶段-营业税.土地增值税.企业所得税.城市维护建设税及教育费附加.印花税36最新房地产税收政策房地产企业涉及税种u保有阶段-城镇土地使用税.房产税u出租环节-营业税、印花税、房产税、

14、城镇土地使用税、企业所得税37最新房地产税收政策房地产开发各环节税收政策详解？38最新房地产税收政策主要内容房地产背景分析房地产背景分析1房地产收入分析房地产收入分析2房地产扣除分析房地产扣除分析3房地产问题分析房地产问题分析439最新房地产税收政策房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁内内资资企企业业所得税所得税u1994年年-2003年年 这这一一阶阶段并没有完全段并没有完全针对针对房地房地产产企企业业的企的企业业所所得税政策，房地得税政策，房地产产企企业缴纳业缴纳企企业业所得税所得税适用于适用于一般工商企一般工商企业业的税收原的税收原则则。 事事实实上房地上房地产产企企业业的收入确的收

15、入确认认、成本核算等完、成本核算等完全不同于一般工商企全不同于一般工商企业业，没有量体裁衣的税收，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了政策，等于国家放弃了对对房地房地产产企企业业的税收追的税收追索，形成了其索，形成了其“经济经济的巨人，的巨人，纳纳税的侏儒税的侏儒”形象。形象。 40最新房地产税收政策房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁内内资资企企业业所得税所得税u2003年制定了年制定了国税国税发发200383号号文件文件 专门针对专门针对房地房地产产企企业业制定了企制定了企业业所得税政策。所得税政策。 参照了外商投参照了外商投资资企企业业所得税国税所得税国税发发【2001】142号文

16、件，号文件，对对内内资资企企业业的的预预售收入开始征税售收入开始征税，该该文件的文件的发发布，有力的加布，有力的加强强了房地了房地产产企企业业所得所得税稽税稽查查。41最新房地产税收政策房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁内内资资企企业业所得税所得税u国税国税发发【2006】31号文件号文件的制定。的制定。 83号文件在号文件在执执行行过过程中，程中，产产生了很多生了很多问题问题。在税在税务务系系统统强强调调精精细细化管理化管理的大前提下，国家的大前提下，国家税税务总务总局于局于2006年制定了年制定了31号文件。号文件。 31号文件的制定与号文件的制定与实实施，施，对对房地房地产业产业税

17、收税收产产生生了了深深远远的影响的影响。42最新房地产税收政策 房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁外外资资企企业业所得税所得税l国税国税发发【1995】153号号文件。文件。 首先提出了首先提出了预预售收入征税的概念售收入征税的概念，房地，房地产业产业所得所得税政策同其他企税政策同其他企业产业产生重大生重大变变化。化。l国税国税发发【2001】142号号文件。文件。 使外使外资资企企业业房地房地产产所得税政策所得税政策进进一步明确一步明确。但是。但是随着随着31号文件的号文件的颁颁布，内布，内资资房地房地产产税收政策更加税收政策更加详细详细明确，内外明确，内外资资差异增大。差异增大。 4

18、3最新房地产税收政策房地产所得税政策变迁房地产所得税政策变迁房地产所得税政策的统一：房地产所得税政策的统一：l2008年年：新企：新企业业所得税法及其条例所得税法及其条例l2009年年：房地：房地产产开开发经营业务发经营业务企企业业所得税所得税处处理理办办法的通知法的通知 国税国税发发 2009 31号号-新新31号文件号文件变变化？化？2024/8/2144最新房地产税收政策房地产收入分析房地产收入分析未完工预售收入分析未完工预售收入分析1完工销售收入分析完工销售收入分析2合作开发销售分析合作开发销售分析3代开发销售分析代开发销售分析42024/8/2145最新房地产税收政策l（一）未完工销

19、售收入分析2024/8/2146最新房地产税收政策u预缴所得税政策依据？2024/8/2147最新房地产税收政策 未完工开发产品税务处理未完工开发产品税务处理 开开发发企企业业开开发发、建造的住宅、商、建造的住宅、商业业用房以及其用房以及其他建筑物、附着物、配套他建筑物、附着物、配套设设施施等等开开发产发产品品，在在未完工前采取未完工前采取预预售方式售方式销销售的，其售的，其预预售收入先售收入先按按预计计预计计税毛利率税毛利率分季分季(或月或月)计计算出当期毛利算出当期毛利额额，计计入当期入当期应纳应纳税所得税所得额额，待开待开发产发产品品结结算算计计税成本税成本后再行后再行调调整整-国税国税

20、发发（2009）31号号.2024/8/2148最新房地产税收政策1.预售收入范围中范围中范围-预售房款、预售房款、定金定金大范围大范围-未完工收未完工收入入？小范围小范围-预售房款预售房款1232024/8/2149最新房地产税收政策思考：订金、诚意金等涉税？2024/8/2150最新房地产税收政策2.预售收入时间？收入收入时间未完工：收未完工：收付付实现制制完工：完工：权责发生制生制2024/8/2151最新房地产税收政策3.预售收入金额？l思考思考：预售收入是业务招待费、广宣费在税前扣除的限额收入基数？2024/8/2152最新房地产税收政策预收账款如何填申报表才能计提业务招待费？申报表

21、？2024/8/2153最新房地产税收政策4.预售毛利 预售预售毛利毛利思考：思考：预缴所得税税基所得税税基？预售毛利售毛利=预售收入售收入* *计税毛利率税毛利率计税毛利率税毛利率？2024/8/2154最新房地产税收政策5.预售收入会计核算l预售收入会计核算2024/8/2155最新房地产税收政策预售房款的会计处理预售房款的会计处理 企业收到的预交购房款，包括承购人按揭贷款的到账金额，应借记“库存现金”或“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户。借记“应交税费”各明细科目，贷记“银行存款”科目。案例？ 2024/8/2156最新房地产税收政策6.6.预缴方式预缴方式？u预缴方式57最新房地产

22、税收政策7.7.预缴法律责任预缴法律责任？u预缴法律责任58最新房地产税收政策8.预售申报（表？）1.1.预报预报？2.2.年报年报？59最新房地产税收政策9.隐瞒预售收入手法60最新房地产税收政策预售收入存在的常见涉税问题预售收入存在的常见涉税问题 n预售房款记入预售房款记入“应付账款应付账款”等往来科目归集，不等往来科目归集，不通过通过“预收账款预收账款”科目核算，长期挂账不结转收科目核算，长期挂账不结转收入；入； （挂往来）（挂往来）n把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入确认预售收入。（变花样）。（变花样）n分开开票，一部分开预

23、收款发票交财务，将另一分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账；（搞分解）（搞分解） n开发产品完工，未及时转为销售收入开发产品完工，未及时转为销售收入（死等待）（死等待）61最新房地产税收政策 n用自收凭证收取预收房款，用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其存入非基本账户或其它银行卡上它银行卡上，这种做法隐蔽性较强。故然开发企，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金但明显减少了当期收入，减少当期

24、应缴税金.n将预收的定金将预收的定金以以购房者的名义购房者的名义存入银行存入银行改头换面改头换面不作预收款申报收入等等。不作预收款申报收入等等。 62最新房地产税收政策10.预售收入的检查方法 1、登陆房产网查询合同备案情况，检查预售收入是否纳税申报，结合开发产品完工情况的检查，审查是否及时转为销售收入 . 2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。 63最新房地产税收政策 3、地税部门核对企业开具预收房款的收据金额与申报的预售房款是否一致 4.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等。

25、64最新房地产税收政策l（二）完工销售收入分析65最新房地产税收政策1.完工（1 1）完工标准-(国税发2009)31（2 2）隐瞒完工手法66最新房地产税收政策完工开发产品税务处理 l开发产品完工的三个条件(案例？)1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）l三个条件孰早；关于完工标准？67最新房地产税收政策隐瞒完工手法l拖延办理竣工结算不结转；l未开全额发票不结转。68最新房地产税收政策 2.预售转销售69最新房地产税收政策 2.预售转销售l预售转销售会计核算？（承前例）70最新房地产

26、税收政策 2.预售转销售l预售转销售计税成本问题？（后述）71最新房地产税收政策 2.预售转销售l预售转销售制度-申报：已转销售的预售调减申报-（表?）-备案：差额调整报告.72最新房地产税收政策完工开发产品税务处理l开发产品完工销售与预售毛利的结转1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时及时结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。73最新房地产税收政策完工开发产品税务处理2、开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并

27、计算的应纳税所得额。3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有权进行调整74最新房地产税收政策 完工开发产品税务处理4.预售收入结转销售后的纳税调整：把已结转销售的预售收入按计税毛利率计算预售毛利额，填入企业所得税年度纳税申报表附表三的“本期已转销售收入的预售收入的预计利润（房地产业务填报）”中，相当于原数额冲回预售毛利额，再与当期实现的应纳税所得额相加计算调整后的应纳税所得额，按适用税率计税。75最新房地产税收政策完工开发产品税务处理l结转收入时的备案“在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税

28、务机关需要的其他相关资料”。76最新房地产税收政策思考：毛利额有差异汇算清缴时如何调整？77最新房地产税收政策l思考：纳税申报表的填报？78最新房地产税收政策 3.销售收入时间l销售收入l预租收入79最新房地产税收政策 3.销售收入时间l销售收入：权责发生制80最新房地产税收政策 开发产品预租收入确认 l开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起-1、出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现-2、承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 81最新房地产税收政策预租收入82最新房地产税收政策 4.销售收入

29、范围83最新房地产税收政策 l开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、非现金等价物及其他经济利益。 1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。案例？； - 链接：代收费用税收政策？84最新房地产税收政策 5.销售收入方式及金额85最新房地产税收政策l销售收入86最新房地产税收政策 6.销售收入金额思考87最新房地产税收政策出售无产权的车位如何确认收入?88最新房地产税收政策

30、问题讨论问题讨论 问题：问题：售后售后回租收入的回租收入的确认确认商铺商铺？2024/8/2189最新房地产税收政策 问题讨论问题讨论第一种处理方法：对房地产企业按正常售价确认开发产品销售收入；对购房人享受的价格优惠确认为租金收入，按免租期摊销；对经营管理公司按转租处理。第二种处理方法：对房地产企业按实际售价确认收入；对购房人享受的价格优惠不确认租金收入；对经营管理公司按租赁处理。第三种处理方法：对房地产企业先按实际售价确认收入，后将经营管理公司取得的租金收入确认为房地产企业的售房收入。2024/8/2190最新房地产税收政策依据国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处

31、理问题的批复 （国税函2007603号）的内容规定：从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。2024/8/2191最新房地产税收政策 7.视同销售92最新房地产税收政策范围？企业所得税企业所得税条例第条例第2525条条内部资产处置国税函国税函（20082008）82828 893最新房地产税收政策计税？l

32、确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；l（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；l（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定94最新房地产税收政策管理？l内部资产处置注意-95最新房地产税收政策l视同销售问答？96最新房地产税收政策 8.隐瞒销售的手法97最新房地产税收政策房地产企业销售违法行为房地产企业销售违法行为l 移花接木式移花接木式 少少计计不不计应计应税税营业营业收入收入偷偷逃税收。逃税收。 （1）“以房以房换换地地”不不计计收入收入 （2）“以房抵欠以

33、房抵欠”不不计计收入收入 （3）银银行按揭收入充抵借款少行按揭收入充抵借款少计计收入收入 （4）代收代）代收代垫垫款款项项不不计计收入收入 （5）返租房款冲抵收入）返租房款冲抵收入 - - -98最新房地产税收政策隐瞒销隐瞒销售收入售收入。（1）收到）收到银银行行拨拨付的付的按揭款按揭款后不及后不及时时入入账账，形成，形成账账外收入，挂在外收入，挂在“短期借款短期借款”科目科目;（2）销销售收入售收入长长期挂期挂预预收收帐帐款款帐帐不及不及时结转时结转收入收入;（3）与）与销销售公司售公司联联手手操作，将部分房款存到操作，将部分房款存到销销售售公司公司账账上少开票作收入；上少开票作收入；99最

34、新房地产税收政策隐瞒销隐瞒销售收入售收入。（4）价外收取的）价外收取的代收代收费费用用不符合代收代不符合代收代缴规缴规定的定的另用自制凭另用自制凭证证收取不入收取不入账账或挂往来或挂往来账账上；上；（5）租金收入租金收入长长期挂往来或者将租金收入放在下期挂往来或者将租金收入放在下属物属物业业公司收取不入公司收取不入帐帐.（6）采用）采用返租返租形式形式销销售开售开发产发产品不全品不全额额作收入。作收入。100最新房地产税收政策（7）隐瞒隐瞒开开发项发项目或目或隐隐匿非法匿非法建建设项设项目所得目所得 。个。个别别企企业业将将单单个开个开发项发项目另目另帐帐核算，不并入企核算，不并入企业业的的财

35、务财务核算核算帐帐;（8）采取）采取一套商品房一套商品房签签定两份定两份销销售合同售合同或或协议协议，少，少记记收入。有的企收入。有的企业业将一套商品房分成一份合同和一份将一套商品房分成一份合同和一份补补充充协议协议，从而，从而隐瞒隐瞒按按补补充充协议协议收取的价款收取的价款;（9）拆迁）拆迁补偿补偿中中“以面以面积换积换面面积积”中，中，超面超面积积部分部分补补收收的价款不的价款不记记收入收入;101最新房地产税收政策（10）转让层转让层高在高在2.2m以下无以下无产权产权的建筑物和的建筑物和车库车库使使用用权权的的收入不入收入不入帐帐。（11）未按）未按规规定确定确认认代建工程和提供代建工

36、程和提供劳务劳务的收入的收入102最新房地产税收政策低价低价销销售行售行为为。商品房。商品房销销售价格明售价格明显显偏低而无正偏低而无正当理由，特当理由，特别别是关是关联联企企业业，采取，采取转让转让定价方式，定价方式，转转移利移利润润。-如如长长沙某公司通沙某公司通过转让过转让定价向关定价向关联联企企业转业转移利移利润润数数亿亿元。元。103最新房地产税收政策视视同同销销售行售行为为不按政策不按政策规规定做收入定做收入。（1）将开）将开发发的的产产品品用于用于捐捐赠赠、赞赞助、助、样样品、品、职职工福工福利、利、奖奖励等；励等；（2）将开）将开发产发产品用于品用于对对外外投投资资或分配或分配

37、给给股股东东；104最新房地产税收政策视视同同销销售行售行为为不按政策不按政策规规定做收入定做收入。（3）以开）以开发产发产品品抵抵债债、工程款和有关、工程款和有关规费规费。如株洲。如株洲某公司，将土地用于抵某公司，将土地用于抵偿银偿银行行贷贷款本息，但一直款本息，但一直不做不做帐务处帐务处理。理。（4）以开）以开发产发产品品换换取取其他其他单单位、个人非位、个人非货币货币性性资产资产105最新房地产税收政策9.销售收入申报审核l销售收入检查的方法l销售收入检查的重点106最新房地产税收政策销售收入检查的方法 （1）将从外部取得的有关开发项目分析信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开

38、发项目。 核实纳税人实际参与开发的项目数量，各项目的开发地点，重点核对基本情况资料，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让（转让）合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对，对影响主营业务的有关问题进行审核。 107最新房地产税收政策 （2）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业帐载面积和实地核对，以确认销售面积。 与开发项目的建筑规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告、施工图设计文件审查意见或联建协议等资料进行核对，核实开发项目的开发面积情况。 通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发项目座落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积

39、的真实性，核实开发项目可售商品房面积的真实数量。 108最新房地产税收政策 （3）验证审核开发项目已售商品房面积的真实程度，核实开发项目是否有隐匿或少转收入的情况。 收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、帐上记录进行核对,以确认销售（收入时间、数量、金额）准确性、及时性。 到企业的售楼部门直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。109最新房地产税收政策 （4）根据企业“销售费用”科目中发

40、生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。 110最新房地产税收政策 （5）根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。 （6）核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常 111最新房地产税收政策销售收入检查的重点1. “预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润 将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账款不及时结转收入的情况；112最新房地产税收政策销售收入检查的重点2、分解售房款 房地产业的营业收入是指销

41、售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税. 价外费用也是企业分解售房款的内容113最新房地产税收政策3、以物易物少记收入 房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减成采取直接冲减成本或者本或者长长期挂往来期挂往来账账的形式的形式隐瞒隐瞒收入收入，逃避税款。 如对某房地产开发公司进行检查时，发现该单位资金相当困难

42、，而与某建筑公司的往来账户“应付账款”却一次性付清了所欠工程款，应进一步检查。114最新房地产税收政策4、银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款 采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企业不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。 检查时可以从银行存款账入手，检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行规定按揭贷款的5-7%不允许动用），可以推算银行按揭贷款数额，与结转收入数比较，查找涉税问题。115最新房地产税收政策 检查人员也可以到当地人民银行的信贷登记咨询系统查询按揭贷款的发放情况。 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业

43、务管理的通知 -商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。116最新房地产税收政策 5、拆迁补偿收入不按规定确认收入 房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，对原住户普遍采用建成后新房等面积安置，即“拆一还一，多增补价”的方式，如需增加面积则以市场价或优惠价出售。 （1）收取的超面积安置收入，应当并入当期的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 （2）按照费用与收入配比的原则，为简化计算，确定单位可售面积成本时，对房地产企业按政府拆迁办法规定

44、的补偿标准安置拆迁户的面积，可从可售面积中剔除，将安置标准内的面积发生的有关开发成本，作为取得土地的费用，只就额外取得收入的面积计算单位成本。117最新房地产税收政策l思考思考1 1：回迁房回迁房涉税收入，涉税收入，为为何确何确认标认标准不同准不同？l思考思考2：“拆一还一拆一还一”如何确认收入及成本如何确认收入及成本？118最新房地产税收政策l（三）合作开发销售分析（三）合作开发销售分析119最新房地产税收政策 1.合作建造开发产品？ l合作开发项目是指：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司 -实质是外单位向房地产公司某一项目投资

45、，目的是分房或分得项目利润120最新房地产税收政策 2.合作建造开发形式？121最新房地产税收政策 3.合作建造开发计税？ （一）分房l开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额，即按收钱卖房处理；l如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。122最新房地产税收政策 （二）分利l开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，税后分利。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。l投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相

46、关的税务处理。123最新房地产税收政策 以土地使用权投资开发项目 u以土地使用权投资开发项目实质是外单位出地，房地产公司立项开发项目。u出地的目的是换房或分利。124最新房地产税收政策 以土地使用权投资开发项目 （一）换房n投资企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。n开发方将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入该项土地使用权两项经济业务125最新房地产税收政策 以土地使用权投资开发项目 （二）分红l出地方应将其分解

47、为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务；l开发方可按投资交易额计算确认土地使用权的成本案例126最新房地产税收政策l（四）代开发销售分析127最新房地产税收政策 1.代开发？严格执行代建的四个条件 （1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续 （2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （3）与委托方事前签订委托代建合同； （4）不以受托方的名义办理工程结算128最新房地产税收政策 l偷梁换柱式 将开发行为改头换面为代建联建行为逃避税收。 存在“假合同，假代建，假联建”的行为 2.2.代开发隐瞒手法？代开发隐瞒手法？代开发隐瞒手法？代开发隐瞒手法？129最新房地产税收政策 -以假代建真开发名

48、义开发产品少申报收入，少缴税款 名为代建、实为销售房地产，偷逃税款。这种偷税方式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。 -对假代建的检查要以合同协议为主。案例？2.2.代开发隐瞒手法？代开发隐瞒手法？代开发隐瞒手法？代开发隐瞒手法？130最新房地产税收政策主要内容房地产背景分析房地产背景分析1房地产收入分析房地产收入分析2房地产扣除分析房地产扣除分析3房地产问题分析房地产问题分析4131最新房地产税收

49、政策（一）房地产企业成本核算过程（一）房地产企业成本核算过程132最新房地产税收政策 库存材料 开发成本 物资采购 （3） （4）（1） （2） 库存设备 （2） （4） （3） 开发间接费用 （5） （6）购入物资的实际成本 开发间接费用的发生 验收入库的物资 （6）分配计入相关项目其他来源的材料和设备开发项目领用材料和设备133最新房地产税收政策 开发产品 经营成本 （8 8） 销售 开发成本 出租开发产品 （7 7）完工 （8 8）出租 周转房 （8 8）周转使用 固定资产 （9 9）自用结转已完工开发产品成本结转对外销售、出租、自用、周转使用房屋的实际成本134最新房地产税收政策（二）

50、成本核算对象（二）成本核算对象135最新房地产税收政策 成本核算对象房地产业成本以项目作为核算对象，房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。部位划分。 2024/8/21136最

51、新房地产税收政策计税成本对象的确定成本对象由企业在成本对象由企业在开工之前开工之前合理确定，并报主管税合理确定，并报主管税务机关务机关备案备案。成本对象成本对象一经确定，一经确定，不能随意更改或相互混淆，如不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。2024/8/21137最新房地产税收政策 （三）成本、费用扣除规定 l企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。138最新房地产税收政策成本、费用扣除的规定l已销开发产品的计税成本的计算可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总

52、可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本？l可售面积 ：建设部有明文规定，房管局进行实地测量。139最新房地产税收政策（四）费用扣除的税务处理维修费用。对尚未出售的开发产品和对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的维修基金按规定于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。140最新房地产税收政策 费用扣除的税务处理l配套设施-企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非

53、营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。141最新房地产税收政策 费用扣除的税务处理（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。142最新房地产税收政策费用扣除的税务处理l辅助设施。包括在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施等应单独核算成本1、出售的，按建造开发产品进行处理；2、出租的，按建造固定资产进行处理；3、无偿赠与国家有关业务管理部门、单位

54、的，按建造公共配套设施进行处理。143最新房地产税收政策思考：公共设施政府返还款？144最新房地产税收政策费用扣除的税务处理l保证金-企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除;l实际发生损失时可据实扣除。145最新房地产税收政策费用扣除的税务处理n销售费用-企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。146最新房地产税收政策费用扣除的税务处理l利息，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对

55、象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。-即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。147最新房地产税收政策费用扣除的税务处理l土地闲置费 ，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失在税前扣除。-注意：土地增值税依据（国税函2010220号）规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 l成本对象报废和毁损，整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除148最新房地产税收政策思考1：临时设施？ 思考2：停车场所和售楼处成本

56、？149最新房地产税收政策 （五）成本内容构成150最新房地产税收政策 （生产成本）（产成品）（销售成本）开发成本开发成本开发产品开发产品经营成本经营成本151最新房地产税收政策开发成本核算项目l土地征用及拆迁补偿费l前期工程费l基础设施费l建筑安装工程费l公共配套设施费l开发间接费用152最新房地产税收政策开发成本核算项目 l土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。l前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。l基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。l建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。l公共配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿

57、转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所、水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。l开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。153最新房地产税收政策思考：土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理？154最新房地产税收政策l思考：甲供材涉税分析？155最新房地产税收政策 （六）成本费用的分摊u属于成本对象完工前发生的费用：直接成本直接计入；能分清成本对象的间接成本直接计入；不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生制原则配比计入。156最新房地产税收政策成本费用的分摊u属于成本对象完工后发生的费用：二次分摊第一次第

58、二次已销开发产品：当期扣除已完工成本对象未销开发产品：销售时扣除未完工成本对象案例157最新房地产税收政策开发成本分配方法（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。158最新房地产税收政策开发成本分配方法（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法

59、由企业自行确定。159最新房地产税收政策除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。160最新房地产税收政策 （七）成

60、本会计核算161最新房地产税收政策 开发成本 土地开发成本XX（） 房屋开发成本XX（） 配套设施开发成本XX（） 代建工程开发成本XX（）（）里的三级科目：土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费162最新房地产税收政策 （八）计税成本 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 163最新房地产税收政策思考：如何确定开发业务计税成本？164最新房地

61、产税收政策房地产开发环节存在的问题房地产开发环节存在的问题土地取得土地取得环节环节拆迁补拆迁补偿环节偿环节 上缴政府上缴政府规费环节规费环节 土地平土地平整环节整环节建筑建筑环节环节销售环节销售环节165最新房地产税收政策l瞒瞒天天过过海式海式 采取虚增成本手段采取虚增成本手段偷偷逃所得税逃所得税 （1）采用混淆成本）采用混淆成本归归属期、成本所属属期、成本所属项项目的目的办办法，人法，人为为控控制成本制成本结转结转 将不属于某一将不属于某一项项目的成本目的成本挤挤入入该项该项目，提前目，提前结转结转成本，成本，甚至重复甚至重复计计算算结转结转成本，空成本，空转转成本，成本，调节调节利利润润，

62、少，少缴缴税款税款 （2）不按）不按规规定核算定核算资资本性支出与本性支出与经营经营性支出性支出 将将应应当在开当在开发发成本中核算的相关支出直接在期成本中核算的相关支出直接在期间费间费用中用中列支，混淆成本列支，混淆成本费费用界限，减少当期用界限，减少当期应纳应纳税所得税所得额额。 166最新房地产税收政策开开发发成本中的主要成本中的主要错错漏漏问题问题-主要表主要表现为现为：1.利用虚开、代开利用虚开、代开发发票等手段，人票等手段，人为为抬高开抬高开发发成本，减少成本，减少应纳应纳税税所得。所得。2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地利用成本核算特点虚增成本，一些房地产产开开发发企企业业通

63、通过过加大早加大早期期单单位位预预算造价达到少算造价达到少缴缴企企业业所得税的目的。所得税的目的。3.房地房地产产商自用房商自用房产产、出租用房、出租用房产产不及不及时时从从“开开发发成本成本”结转结转至至“固固定定资产资产”，而是混入，而是混入“开开发产发产品品”科目中，直接科目中，直接转转增增“经营经营成本成本”。167最新房地产税收政策开开发发成本中的主要成本中的主要错错漏漏问题问题-主要表主要表现为现为4.超超标标准列支准列支费费用。用。5.成本成本费费用重复入用重复入账账、虚假列支成本、虚假列支成本费费用，利用建安工程施工复用，利用建安工程施工复杂杂、项项目繁多、目繁多、专业专业性性

64、强强的特点，重复列支的特点，重复列支费费用以减少用以减少纳纳税税额额6.利用利用“预预提提费费用用”、“待待摊费摊费用用”账户调账户调整当期利整当期利润润。 168最新房地产税收政策具体：l将将土地土地评评估价估价与与原原购购入价入价的差的差额额重重记记土地成本土地成本l巧立名目虚列成本巧立名目虚列成本l对连续滚动对连续滚动开开发发的的项项目，不划分不同开目，不划分不同开发项发项目的目的成本成本对对象，如未按象，如未按规规定在各开定在各开发项发项目目间间分分摊摊土地土地征用、拆迁征用、拆迁补偿费补偿费、公共、公共设设施配套施配套费费及其他及其他应应分分摊摊的的费费用以多用以多转转销销售成本售成

65、本l以高于以高于实际实际成本的成本的预预算成本或随意以高估的比例算成本或随意以高估的比例结转结转销销售成本售成本169最新房地产税收政策（1）虚开建安工程）虚开建安工程发发票，票，虚增建安成本虚增建安成本。（2）不按成本）不按成本对对象象归归集集项项目目开开发发成本；成本；（3）开）开发产发产品的品的可售面可售面积积不不实实，虚增，虚增销销售成本。售成本。（4）未按）未按规规定在各开定在各开发项发项目目间间分分摊摊土地征用、拆迁土地征用、拆迁补偿费补偿费、公共、公共设设施配套施配套费费及其他及其他应应分分摊摊的的费费用。用。170最新房地产税收政策（6）未按税法）未按税法规规定定标标准列支准列

66、支销销售售佣金佣金。（7）超超标标准准列支列支业务业务招待招待费费、广告、广告费费等未做等未做纳纳税税调调整；整；（8）以不合法的）以不合法的发发票票入入帐帐支付支付费费用。用。（9）工程完工后仍按）工程完工后仍按预预估成本估成本结转销结转销售成本。售成本。（10）超）超标标准支付准支付融融资资利息利息。171最新房地产税收政策l暗渡暗渡陈仓陈仓式式 利用关利用关联联企企业进业进行行偷偷逃税收。逃税收。 房地房地产产开开发发企企业业麽下麽下拥拥有了一些控股或全有了一些控股或全资资的建的建筑安装公司、筑安装公司、销销售公司和物售公司和物业业管理公司。管理公司。 房地房地产产开开发发集集团团公司采

67、取将开公司采取将开发发房屋的建安工程房屋的建安工程转转交交给给关关联联的建筑公司承建，由关的建筑公司承建，由关联联的的销销售公司售公司经经营营其房地其房地产产开开发发企企业业的代理的代理销销售售业务业务和广告和广告业务业务等，等，由下由下辖辖的物的物业业公司代收房地公司代收房地产产企企业业的代的代垫垫代付代付维维修修基金等价外基金等价外费费用。用。这这些关些关联联企企业业通通过订过订立各种假合立各种假合同等手段，同等手段，相互相互调调控收入及利控收入及利润润，达到达到偷偷逃税收的逃税收的目的。目的。172最新房地产税收政策检查方法173173最新房地产税收政策检查策略 （一）改（一）改进进税税

68、务检查务检查的方法，年度的方法，年度检查检查与开与开发项发项目目检查检查相相结结合合 l 以房地以房地产产企企业业已完工或已完工或阶阶段性完工的开段性完工的开发项发项目目为为检查检查重点。从重点。从项项目开始到目开始到结结束，束，针对项针对项目的完税情目的完税情况，全面况，全面审审核核项项目的收入和成本支出的真目的收入和成本支出的真实实性、准性、准确性。确性。对对开开发发周期周期较长项较长项目，分期作目，分期作为检查为检查的重点。的重点。174最新房地产税收政策 （1）从立）从立项环节项环节入手入手，到，到发发展改革展改革计计划委划委员员会会调查调查房地房地产产开开发发企企业业批准立批准立项项

69、的全部开的全部开发项发项目及其目及其开开发发量。量。 （2）从开）从开发环节发环节入手入手，通，通过对过对开开发项发项目主体工目主体工程程预预（决）算建筑面（决）算建筑面积积的的审审核，掌握开核，掌握开发发企企业业竣工竣工和在建的开和在建的开发项发项目及其开目及其开发发量。量。 （3）从竣工）从竣工环节环节入手入手，通，通过过建筑建筑质检质检部部门门了解了解开开发产发产品竣工品竣工验验收的建筑面收的建筑面积积，责责令房开企令房开企业业提供提供测绘报测绘报告，核告，核实实开开发发企企业业竣工竣工项项目的开目的开发发量量“库库存商品（或开存商品（或开发产发产品）品）”。175最新房地产税收政策（二

70、）拓展和完善调查取证的渠道和方法 1、根据房地、根据房地产产开开发发的的审审批、批、备备案程序，依托社案程序，依托社会会综综合治税网合治税网络络，采集涉税信息。，采集涉税信息。 （1）向）向发发改委改委采集开采集开发项发项目批准文号、建目批准文号、建设单设单位、位、批复批复项项目、投目、投资资概算、建概算、建设设地址、地址、项项目目备备案号等立案号等立项项批复信息。批复信息。 （2）向）向规规划部划部门门采集开采集开发项发项目名称、性目名称、性质质、占地面、占地面积积、建筑面、建筑面积积、容、容积积率、可率、可销销售面售面积积、不可、不可销销售面售面积积、公共配套、公共配套设设施情况等信息。施

71、情况等信息。 176最新房地产税收政策 （3）向）向建建设部部门采集城市拆迁采集城市拆迁资料信息，料信息，发放的放的建筑工程施工建筑工程施工许可可证书编号、建号、建设单位、工程名称、位、工程名称、工程地址、工程概算、施工工程地址、工程概算、施工单位、位、监理理单位、开工日位、开工日期等。期等。 （4）向）向土地管理部土地管理部门采集土地使用采集土地使用权出出让和和转让信息，信息，转（出）（出）让方、方、转（出）（出）让方地址、受方地址、受让方地方地址、土地位置、土地面址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、土地用途、土地成交价格、转让金金额等等（5）向）向房房产管理部管理部门采集房采集

72、房产位置、建筑面位置、建筑面积、产权证号、号、发证时间等房等房产交易信息，交易信息，预售售许可可证发放的情况，以及涉及拆迁放的情况，以及涉及拆迁户数、面数、面积、补偿款等开款等开发成本情况。成本情况。 177最新房地产税收政策2、收集企收集企业业基本情况基本情况 主要了解：主要了解： （1）企）企业业的的业务业务性性质质、经营规经营规模、模、组织组织机构和机构和经营经营情情况。目的了解是否有关况。目的了解是否有关联联机构，有几个分支机构；有机构，有几个分支机构；有几个开几个开发项发项目，是否有挂靠机构或挂靠目，是否有挂靠机构或挂靠项项目。与建筑目。与建筑商或商或销销售商的关系交易。售商的关系交

73、易。 （2）企）企业业的内部控制制度和的内部控制制度和财务财务管理制度；管理制度； （3）公司的重要会）公司的重要会计计政策的政策的选择选择； （4）企）企业业会会计销计销售收入的确售收入的确认时认时限；限； （5）企）企业销业销售成本的售成本的计计算方法等。算方法等。 （6）以前年度接受）以前年度接受审计审计和税和税务检查务检查的情况；的情况； 178最新房地产税收政策 3、收集开、收集开发项目的基本信息目的基本信息（1）开）开发项目名称；目名称；（2）项目坐落地址；目坐落地址；（3）取得土地使用）取得土地使用权方式和支付地价款；方式和支付地价款；（4）支付的土地）支付的土地补偿费、公共、公

74、共设施配套施配套费等各等各项费用；用；（5）开）开发项目目总建筑面建筑面积；（6）开）开发产品品类型和各自建筑面型和各自建筑面积；（7）项目施工建筑目施工建筑总承包企承包企业名称；名称；（8）建筑工程）建筑工程预（决）算金（决）算金额；（9）项目可供目可供销售面售面积；（10）已）已销售（含售（含预售）房屋（土地）面售）房屋（土地）面积；（11）最低房屋）最低房屋销售价格；售价格；（12）采取何种）采取何种销售方式；售方式；（13）已售房屋收取）已售房屋收取总价款等。价款等。 179最新房地产税收政策（三）收集企业基础资料、数据 1、需要收集的基、需要收集的基础资础资料、数据料、数据 房地房地

75、产产企企业纳业纳税税检查检查需要收集的基需要收集的基础资础资料有：料有：企企业业基本情况表、开基本情况表、开发发手手续续情况登情况登记记表、表、项项目部目部分会分会计计科目科目汇总汇总表、开表、开发发成本明成本明细细表，表，项项目目销销售售情况一情况一览览表表等。等。 通通过过以上数据的收集，可以全面掌握房地以上数据的收集，可以全面掌握房地产项产项目开目开发发的的实际实际情况，提高稽情况，提高稽查查分析、定性的准确分析、定性的准确性；同性；同时时可以可以为为下一次下一次检查检查提供数据参考达到数提供数据参考达到数据共享，提高据共享，提高检查检查效率。效率。 180最新房地产税收政策2、数据数据

76、间间的的逻辑逻辑关系分析关系分析 开开发发手手续续情况登情况登记记表表中反映的中反映的规规划面划面积积、施工面、施工面积积、土地面、土地面积积、合同造价可以同、合同造价可以同项项目目销销售情况一售情况一览览表表的数据的数据对对照，如果企照，如果企业业提供可提供可销销售面售面积积与与规规划划许许可可证证之之间间反映的面反映的面积积有差距，有差距，则则可可能有能有问题问题； 查查看看建筑安装建筑安装许许可可证证的合同造价与的合同造价与实际实际合同和合同和实际实际支付施工支付施工费费的差的差额额； 开开发发成本明成本明细细表表同同项项目部分会目部分会计计科目科目汇总汇总表、表、项项目目销销售情况售情

77、况一一览览表表对对比，看房比，看房产产交易交易费费、维维修基金支付修基金支付额额与与账账面面销销售收入售收入是否成比例，是否成比例，测测定企定企业实现业实现收入与收入与账账面收入是否存在差面收入是否存在差额额。 有利于有利于发现发现企企业业提供的提供的资资料中所存在的疑点，料中所存在的疑点，为进为进一步一步检查检查提供依据。提供依据。181最新房地产税收政策（四）整体测算 l 由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。 182最新房地产税收政策（四）整体测算 1、根据同行根据同

78、行业业同一性同一性质质房房产产的成本构成比例和平均建安的成本构成比例和平均建安成本比例，与企成本比例，与企业业的的实际实际比例比例进进行比行比较较 2006年年盐盐城出台了首个城出台了首个“官方版官方版”房价构成清房价构成清单单，涉及，涉及该该市市2004年以来开年以来开盘盘的的97个楼个楼盘盘。“土地土地费费用用195.82元元/平方米、前期平方米、前期费费用用37.58元元/平方米、建安平方米、建安费费用用832.09元元/平方米、附属配套平方米、附属配套费费33.43元元/平方米、公共基平方米、公共基础设础设施施费费用用255.41元元/平方米、管理平方米、管理销销售售财务财务费费用用1

79、14.49元元/平方米、政府平方米、政府规费规费157.1元元/平方米、土地增平方米、土地增值值利利润润税金税金494.41元元/平方米。平方米。” 以此作以此作为标为标准，准，盐盐城市物价局核定上海某公司开城市物价局核定上海某公司开发发的普通住宅的普通住宅商品房基准商品房基准销销售价格售价格为为2120元元/平方米，可在上浮不超平方米，可在上浮不超过过8%的幅的幅度内确定具体价格。度内确定具体价格。 183最新房地产税收政策 南京市栖霞区日前南京市栖霞区日前发发布的布的2006年房地年房地产产价格管理情价格管理情况分析况分析报报告，官方版房价成本清告，官方版房价成本清单单是是这样这样界定界定

80、“商品商品房价格房价格组组成成”的：的： （1）土地成本占到了）土地成本占到了37%； （2）建安）建安费费用用约约占占总总成本成本28%； （3）公共基）公共基础设础设施施费约费约占占10%； （4）前期工程）前期工程费费用和附属公共配套用和附属公共配套设设施施费费各占各占2%； （5）各）各项项税、税、费费及利及利润约润约占占21%。 184最新房地产税收政策2、通过相关费用追查开发项目的信息l 土地契税、土地出让金、房屋产权交易费和配套套费费用（人防基建用（人防基建费费、市政建、市政建设设配套配套费费、墙墙改改费费、公共建地、公共建地费费、渣土、渣土处处理理费费、煤气、天然气、煤气、天然

81、气集集资费资费、规规划划验验收收费费）房屋）房屋产权产权交易交易费费等，都等，都是按照一定比例征收的，可是按照一定比例征收的，可测测算企算企业业比例是否比例是否合理，通合理，通过过与其他政府部与其他政府部门门的信息共享，掌握的信息共享，掌握企企业业情况是否属情况是否属实实。185最新房地产税收政策（五）实地检查与询问调查相结合 u 在掌握在掌握项项目开目开发总发总体情况和体情况和检查账检查账本本资资料的基料的基础础上，深入到上，深入到项项目开目开发发地、地、销销售地售地实实地地盘盘点点检查检查，了解了解项项目的目的实际实际建建设设情况、房屋情况、房屋销销售情况及售情况及购购房房者的入住情况。者

82、的入住情况。u 同同时时广泛和有关人广泛和有关人员员接触，通接触，通过询问过询问方式了解房方式了解房屋屋销销售方式，有无有工程配套售方式，有无有工程配套设设施、有无出租未施、有无出租未售出房屋的情况，周售出房屋的情况，周转转房的房的摊销摊销情况等与情况等与项项目目检检查查中的有关数据中的有关数据进进行比行比对对，查证查证涉税涉税问题问题。 186最新房地产税收政策（六）账内检查与外调相结合n 由于房地由于房地产产开开发发企企业业涉及的关系涉及的关系单单位位较较多，一多，一个个项项目的开目的开发发包括售地包括售地单单位、施工企位、施工企业业、建材、建材商商贸贸、销销售代理公司、广告公司、物售代理

83、公司、广告公司、物业业管理等管理等诸诸多部多部门门，使得房地，使得房地产产企企业业的的财务财务日常日常处处理票理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此应应考考虑虑对对与房地与房地产产公司往来公司往来账账载账账载金金额额大、且大、且业务业务往来往来频频繁的繁的单单位，位，进进行重点外行重点外调调核核实实。187最新房地产税收政策（七）重视房地产合同凭证的检查l房地房地产企企业的会的会计的的帐目，是不可信任的，房地目，是不可信任的，房地产所有的合同凭所有的合同凭证是唯一是唯一检查的依据。的依据。l房地房地产企企业会会计核算不真核算不真实、不清晰已成、不清

84、晰已成为税税务部部门稽征税收的主要障碍，稽征税收的主要障碍，规范企范企业的会的会计基基础核算核算工作、如工作、如实核算核算财务成果成成果成为税税务部部门做好税收征做好税收征管工作的当管工作的当务之急。之急。l财政部政部2006年年11月月3日通日通报了了对39户房地房地产企企业进行行检查的的结果：果：这些房地些房地产企企业资产不不实93亿元，元，收入不收入不实84亿元，利元，利润不不实33亿元，有的房地元，有的房地产企企业刻意刻意隐瞒的利的利润率最高达率最高达57%。 188最新房地产税收政策l 从收入角度只需要到房屋土地管理局抽从收入角度只需要到房屋土地管理局抽调调公司某公司某一个一个项项目

85、的所有目的所有购购房合同，以及抽房合同，以及抽调这调这些合同所些合同所对对应应的所有的契税，拿契税倒除一下契税税率，就得的所有的契税，拿契税倒除一下契税税率，就得出出这这个个项项目的交易全目的交易全额额，从而确定收入，从而确定收入总额总额l收入确定以后，再确定成本，把公司所有的与建筑收入确定以后，再确定成本，把公司所有的与建筑公司公司签签的承包合同和相关的管理的承包合同和相关的管理费费用加在一起，就用加在一起，就是是这这个个项项目的开目的开发发成本和成本和费费用，收减支就是公司的用，收减支就是公司的利利润润交所得税。交所得税。 189最新房地产税收政策合法扣税凭证问题合法扣税凭证问题190最新

86、房地产税收政策合法有效凭据合法有效凭据国税发200840号：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。国税发200880号：纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。国税发200931号第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。国税发2009114号：未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。191最新房地产税收政策发发票管理中的主要票管理中的主要错错漏漏问题问题l虚

87、构施工合同，从税虚构施工合同，从税务务机关机关骗骗开建安开建安发发票以虚增票以虚增开开发发成本或者与建安企成本或者与建安企业业勾勾结结l列支开列支开发发成本的凭成本的凭证证不合法不合法-用白条列支开用白条列支开发发成本成本-虚开虚开发发票列支成本票列支成本-使用假使用假发发票列支开票列支开发发成本成本192最新房地产税收政策193一、索取成本相关资料 索索取取企企业业合合同同台台账账及及合合同同付付款款情情况况台台账账。检检查查成本成本项项目合同目合同记载记载内容是否相同。内容是否相同。 将工程决算将工程决算书书同企同企业实际业实际列支的成本列支的成本进进行核行核对对。 计计算算单单位工程成本

88、，以位工程成本，以验证验证成本成本项项目是否真目是否真实实。193最新房地产税收政策194二、合法扣税凭证检查 （一）合法扣税凭（一）合法扣税凭证证的的完整性完整性检查检查看开看开发发成本科目借方成本科目借方对应对应的原始凭的原始凭证证是否是否齐齐全，全，是否有白条或者无原始凭是否有白条或者无原始凭证证列支成本情况。列支成本情况。194最新房地产税收政策195 （二）合法扣税凭的（二）合法扣税凭的形式真形式真实实性性检查检查看原始凭看原始凭证证中所附中所附发发票是否真票是否真实实。1了解了解发发票的版次，看是否有明票的版次，看是否有明显显的作的作废废票票计计入入开开发发成本情况。成本情况。2运

89、用运用ctais系系统查询发统查询发票流向，票流向，检查发检查发票的真票的真实实性。性。3到地税机关去核到地税机关去核实实建安建安发发票的真票的真实实性。性。195最新房地产税收政策196 （三）（三）假票假票检查检查新新动动向向 目前很多省份在网上可以目前很多省份在网上可以验证发验证发票的真票的真伪伪，因此，因此一些供一些供货货商采取商采取发发票真票真实领实领用，并未开具。而以用，并未开具。而以假票代替开具的方法，以假票代替开具的方法，以躲躲避避发发票流向票流向查询查询。 以上以上检查应检查应注意区分注意区分假票列支虚假开假票列支虚假开发发成本成本和和业业务务真真实实而取得虚假而取得虚假发发

90、票票问题问题。196最新房地产税收政策197 （四）（四）检查检查真票虚开真票虚开问题问题 1查资查资金回流，金回流，检查检查真票虚开。同增真票虚开。同增值值税税专专用用发发票票资资金回金回流同流同样样的的检查检查方法。方法。资资金流往往反映了金流往往反映了业务业务的的实质实质。 2看是否有大看是否有大额额欠款，却取得欠款，却取得发发票的情况，作票的情况，作为为重点。重点。 3到开票方去外到开票方去外调调以确以确认对认对方是否真票虚开。方是否真票虚开。197最新房地产税收政策成本、费用问题成本、费用问题198最新房地产税收政策199成本结转方法检查 （一）（一）检查检查是否是否混淆成本混淆成本

91、对对象象例如：例如： 某地某地产产公司共有二期开公司共有二期开发项发项目，其中第一期已目，其中第一期已经经完工完工销销售，第二期尚售，第二期尚处处在在预预售售阶阶段，段，该该企企业业将将所有地价款均所有地价款均摊摊入一期，造成混淆成本入一期，造成混淆成本对对象。象。199最新房地产税收政策200 （二）（二）检查检查是否是否不配比不配比结转结转成本成本 根据根据31号文件号文件规规定定销销售成本的确售成本的确认应认应当按照已当按照已售的建筑面售的建筑面积积确确认认。检查检查房地房地产产企企业业是否将未售是否将未售部分的成本部分的成本计计入入销销售成本，从而少售成本，从而少缴缴企企业业所得税。所

92、得税。200最新房地产税收政策成本的检查房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售可售面积和可售面积单位工程成本确认。201最新房地产税收政策 检查时应注意以下几个问题： 1、审查审查成本核算成本核算对对象的确定是否正确象的确定是否正确 房地房地产产企企业业成本核算中成本核算中隐隐蔽蔽问题问题就是就是通通过过混淆混淆成本成本核算核算对对象达到象达到调节调节利利润润的目的。有些企的目的。有些企业业甚至把甚至把历历年来所有工程开年来所有工程开发发工程成本，放在一个工程成本，放在一个账户账户中中进进行行核算，成本内容包核算，成本内容包罗罗万象

93、，万象，时间时间范范围围有始无有始无终终，而，而不是以不是以项项目目为为核算核算对对象，象，进进行明行明细细核算，使确核算，使确认认当当期期单项单项工程开工程开发发成本失取了依据。成本失取了依据。202最新房地产税收政策 举举例：例：同一开同一开发项发项目中有多目中有多层层和高和高层层建筑建筑 因因为为国土国土资资源管理局确定各源管理局确定各业业主土地使用主土地使用证书证书面面积积是按照楼基座面是按照楼基座面积为标积为标准准,根据各根据各业业主所主所购买购买房屋建筑面房屋建筑面积积占占该该楼楼总总建筑面建筑面积积比例分配的。比例分配的。 所以楼基座土地成本直接作所以楼基座土地成本直接作为该为该

94、楼的开楼的开发发成本成本中的土地成本，中的土地成本，对对于其他土地成本可按各于其他土地成本可按各业业主所主所购买购买房屋建筑面房屋建筑面积积与与总总可售面可售面积积比例分配。比例分配。这这里里有个前提，就是有个前提，就是多多层层和高和高层层要分要分别别核算核算，分，分别别作作为为成本核算成本核算对对象，因象，因为为其建筑成本不同，其建筑成本不同，显显然每然每平方米的平方米的销销售成本也不同。售成本也不同。203最新房地产税收政策2、审查审查成本成本计计算是否正确算是否正确 审查审查企企业业是否分清是否分清项项目，成本目，成本计计算是否正确，有算是否正确，有无故意提高无故意提高单单位面位面积积开

95、开发发成本。成本。国国税税发发 2009 31号号 开开发发企企业发业发生的生的应计应计入开入开发产发产品成本中的品成本中的费费用，用，包括包括前期工程前期工程费费、基、基础设础设施建施建设费设费、公共配套、公共配套设设施施费费、土地征用及拆迁、土地征用及拆迁费费、建筑安装工程、建筑安装工程费费、开、开发间发间接接费费用用等，等，应应根据根据实际发实际发生生额额按按规规定定进进行分行分摊摊。 204最新房地产税收政策要注意的是要注意的是 （1）按）按规规定作定作为为固定固定资产资产管理的房地管理的房地产项产项目支出有目支出有无无计计入开入开发产发产品的成本。品的成本。 开开发发区内建造的会所、

96、停区内建造的会所、停车场库车场库、物、物业业管理管理场场所属所属于于营营利性的，或利性的，或产权归产权归开开发发企企业业所有的，或未明确所有的，或未明确产权归产权归属的，属的，应应当当单单独核算其成本。独核算其成本。开开发发企企业业自用自用应应按建造固定按建造固定资产进资产进行行处处理外。理外。205最新房地产税收政策（2）检查检查有无白条入有无白条入账现账现象象 白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款形式虚增以上款项项，加大工程成本，是房地，加大工程成本，是房地产业产业普遍普遍存在的存在的问题问题。 检查时检查时可以与合同可以与

97、合同协议进协议进行比行比对对，检查检查构成房地构成房地产产成本的的各成本的的各类费类费用的支付凭用的支付凭证证是否合法、真是否合法、真实实、有效。、有效。有无收受虚开、代开、有无收受虚开、代开、伪伪造的假造的假发发票等不合法的票等不合法的发发票票入入账账支付支付费费用。用。206最新房地产税收政策比比较较特殊的特殊的问题问题拆迁拆迁补偿费补偿费 按照有关按照有关规规定，政府征地或收回土地使用定，政府征地或收回土地使用权权，作，作为为收回国有土地收回国有土地费费用，用，应应当向原土地使用机构当向原土地使用机构进进行行补补偿偿。 现现行的行的补偿补偿方式有两种方式有两种，一是由土地部，一是由土地部

98、门门从收取的从收取的土地出土地出让让金中支付；二是由土地部金中支付；二是由土地部门门按政府按政府规规定的定的补偿标补偿标准在收回国有土地准在收回国有土地协议书协议书中明确土地中明确土地补补偿偿金金额额，作，作为为土地出土地出让让金的一部分，由取得土地的金的一部分，由取得土地的企企业业直接支付直接支付给给原土地使用机构。原土地使用机构。 207最新房地产税收政策 对对取得土地使用取得土地使用权权的企的企业业按照政府按照政府规规定的定的补补偿标偿标准支付准支付给给原土地使用机构的原土地使用机构的补偿费补偿费用，可以用，可以作作为为土地价款的一部分土地价款的一部分计计入开入开发发成本或在建工程成本或

99、在建工程成本，并按房地成本，并按房地产产企企业业所得税有关所得税有关规规定予以税前定予以税前扣除。扣除。 但由于但由于补偿补偿收入不属于生收入不属于生产经营产经营收入，不能收入，不能开具开具发发票，票，原占地机构收取原占地机构收取补偿补偿款开具的收据可款开具的收据可以作以作为为税前扣除的凭税前扣除的凭证证。超。超过过政府政府规规定支付定支付标标准准的的补偿补偿款不得扣除，款不得扣除，房地房地产产企企业业在扣除上述在扣除上述费费用用时时，应应向主管税向主管税务务机关提供土地出机关提供土地出让让合同、合同、收回国有土地收回国有土地协议书协议书、公、公证书证书等有关等有关资资料。料。208最新房地产

100、税收政策（3）检查检查配套配套设设施成本施成本结转结转是否正确是否正确 开开发发企企业发业发生的生的应计应计入开入开发产发产品成本中的品成本中的费费用，用，包括土地征用及拆迁包括土地征用及拆迁费费、前期工程、前期工程费费、基、基础设础设施施建建设费设费、建筑安装工程、建筑安装工程费费、公共配套公共配套设设施施费费、开开发间发间接接费费用等，用等，应应根据根据实际发实际发生生额额按按规规定定进进行分行分摊摊209最新房地产税收政策 检查检查方法：方法：通通过现场检查过现场检查看有无可有看有无可有偿转让偿转让的配套的配套设设施（如商店、施（如商店、银银行、行、邮电邮电所），所），这这些配套些配套设

101、设施如何施如何结转结转成成本，有无直接列入开本，有无直接列入开发发成本成本现现象。象。一般存在一般存在问题为问题为不不单单独独按按项项目核算，直接将开目核算，直接将开发发成本列入房屋开成本列入房屋开发发成本；或成本；或单单独独核算成本，但不核算成本，但不对对土地土地费费用或基用或基础设础设施施费进费进行分行分摊摊。 如如检查检查某房地某房地产产公司的安康花园公司的安康花园项项目，企目，企业账业账面配套面配套设设施施仅仅有幼儿园和居委会、配有幼儿园和居委会、配电电室等，而室等，而经实经实地地检查发现检查发现有有1000平方米商平方米商业门脸业门脸已已对对外出租（出租收入已按外出租（出租收入已按规

102、规定申定申报报纳纳税），税），经进经进一步一步询问询问会会计计承承认认了将成本已了将成本已计计入开入开发发成本，成本，造成多造成多转转成本，少成本，少纳纳所得税所得税330000元的事元的事实实。210最新房地产税收政策（4）审查销审查销售成本的售成本的结转结转是否正确是否正确国税国税发发 2009 31号号l开开发产发产品完工后品完工后应应及及时结时结算其算其计计税成本，不得提前税成本，不得提前或滞后。或滞后。l如如结结算了会算了会计计成本，成本，则应则应按税收按税收规规定将其定将其调调整整为计为计税成本。税成本。 211最新房地产税收政策常常见问题见问题： A、竣工待售甚至已售的房地、竣工

103、待售甚至已售的房地产产不及不及时进时进行竣工决行竣工决算。算。一方面无法提供真一方面无法提供真实实工程工程项项目的成本核算目的成本核算资资料，料，也同也同时时把把应计应计入入财务费财务费用的利息用的利息费费用用计计入工程入工程项项目目成本，降低了成本利成本，降低了成本利润润率，率，偷偷漏了土地增漏了土地增值值税。由税。由此造成税此造成税务务机关无法准确地稽征企机关无法准确地稽征企业业所得税等各种所得税等各种税款。税款。 B、有无将、有无将应记应记入开入开发产发产品的开品的开发发成本直接成本直接转转入入销销售成本，售成本，造成提前造成提前结转结转成本，少成本，少纳纳税款。税款。 C、重点、重点审

104、查审查开开发产发产品科目的品科目的贷贷方是否按方是否按销销售房屋售房屋面面积结转销积结转销售成本售成本，有无早，有无早转转，多，多转转成本成本现现象。象。212最新房地产税收政策 （5）税前扣除的）税前扣除的销销售成本是否售成本是否进进行会行会计计和税法差异和税法差异的的调调整整 开开发发企企业业在在进进行成本、行成本、费费用的核算与扣除用的核算与扣除时时，必，必须须按按规规定区分期定区分期间费间费用和开用和开发产发产品成本、开品成本、开发产发产品会品会计计成本与成本与计计税成本、已税成本、已销销开开发产发产品品计计税成本与未税成本与未销销开开发发产产品品计计税成本的界限。税成本的界限。 计计

105、入开入开发产发产品成本的品成本的费费用必用必须须符合国家税收符合国家税收规规定。定。与税收与税收规规定不一致的，定不一致的，应应以税收以税收规规定定为为准准进进行行调调整。整。 213最新房地产税收政策重点关注：重点关注：A、计计入开入开发产发产品的借款利息品的借款利息费费用的用的调调整整国税国税发发 2009 31号号 开开发发企企业为业为建造开建造开发产发产品借入品借入资资金而金而发发生的生的符符合税收合税收规规定的定的借款借款费费用，属于成本用，属于成本对对象完工前象完工前发发生的，生的，应应配比配比计计入成本入成本对对象；属于成本象；属于成本对对象象完工后完工后发发生的，可作生的，可作

106、为财务费为财务费用直接扣除。用直接扣除。 214最新房地产税收政策 B、预预提提费费用的用的纳纳税税调调整整国税国税发发 2009 31号号 计计入开入开发产发产品成本的品成本的费费用必用必须须是真是真实发实发生生的，的，除税收另有除税收另有规规定外，各定外，各项预项预提（或提（或应应付）付）费费用不得用不得计计入开入开发产发产品成本。品成本。 会会计计上往往会上往往会对对公共配套公共配套设设施施费进费进行行预预提。提。215最新房地产税收政策3、审查总审查总出售面出售面积积的确定是否正确的确定是否正确l国税国税发发【2009】31号无明文号无明文规规定定l企企业业会在会在设计设计面面积积、建

107、筑面、建筑面积积和和实测实测面面积积作文章作文章l税税务务：（：（1）熟悉商品房）熟悉商品房销销售面售面积计积计算及公用建筑面算及公用建筑面积积分分摊规则摊规则 （2）注意私改）注意私改规规划提高划提高“容容积积率率 ” 增加增加销销售面售面积积的行的行为为 216最新房地产税收政策l 私改私改规规划提高划提高“容容积积率率 ” 是房地是房地产产企企业业暴利黑暴利黑幕手法之一，住宅楼幕手法之一，住宅楼规规定得比定得比较较死，不好死，不好见缝见缝插插“楼楼”，更多的开，更多的开发发商就将目光商就将目光盯盯在了商住楼、在了商住楼、公寓楼、高档公寓楼、高档别别墅等墅等项项目上面，以尽可能目上面，以尽可能扩扩大大建筑面建筑面积积。l建筑容积率-是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。217最新房地产税收政策此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！218最新房地产税收政策