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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。卓越前海前海区域写字楼客户分析文衎ShenZhen.08.2013区域内写字楼客群分析P5.1根据前海合作区“产业准入目录”， 锁定本案用家构成 深圳前海深港现代服务业合作区产业准入目录 金融业 1、银行业金融机构 2、非银行金融机构（包括但不限于经相关金融监管部门批准设立的非银行金融机构及境外非银行金融机构驻华代表处） 3、非金融机构（包括但不限于支付机构） 4、证券公司、证券投资基金管理公司、期货公司、证券投资咨询机构及其专业子公司，基金服务机构及券商直投公司 5、保险公司、保险资产管理及保险
2、专业中介机构 6、金融服务外包及其他金融中介服务机构 7、股权融资与交易服务机构 8、创业投资基金、股权投资基金及其管理企业 9、证券投资基金 10、经相关部门批准设立的要素交易市场 11、产权交易服务现代物流业（一）供应链管理服务 （二）国际船舶代理服务 （三）国际船舶运输服务 （四）贸易经纪、代理与服务 （五）航运交易、航运经纪与航运咨询服务 （六）国内道路、水路运输及辅助业务 （七）铁路运输服务 （八）单证管理、物流结算等服务 （九）物流信息系统开发与应用 （十）物流标准化的研究与应用 （十一）现代物流技术的开发与应用 （十二）物流公共服务平台建设与应用 （十三）基于电子商务的物流配送与
3、快递服务 （十四）全球集拼分拨系统研发及运营管理 （十五）航空器、航材交易服务 （十六）保税展示、保税交易等保税物流服务 （十七）第三方物流服务 （十八）与电子商务结合的商业服务 信息服务业（一）基础电信业务（包括但不限于固定通信业务、蜂窝移动通信业务、卫星通信业务、数据通信业务、无线寻呼业务、网络接入业务、国内通信设施服务业务、网络托管业务） （二）增值电信业务（包括但不限于在线数据处理与交易处理业务、国内多方通信服务业务、国内因特网虚拟专用网业务、存储转发业务、信息服务业务） （三）电子认证服务 （四）电子商务，电子政务系统开发与应用服务 （五）集宽带通信、移动多媒体广播电视和数字电视等新
4、技术于一体的综合业务新媒体开发与应用 （六）第三方公共信息服务 （七）数字内容服务 （八）信息资源开发和信息技术咨询服务 （九）信息安全技术研发与应用服务 （十）数据挖掘、数据分析与数据服务 科技服务业（一）国内外科研机构及其分支机构，国际科技创新机构 （二）产业公共技术平台服务 （三）科技研发服务，科技咨询服务，科技成果转移转化与应用服务 （四）技术孵化，科技成果评估、转让、交易和鉴证服务 （五）各行业专业科技服务 （六）质量认证和检验检测服务，进出口商品检验、鉴定、认证服务 （七）信息技术外包、业务流程外包、知识流程外包等高端技术先进型服务 公共服务业 （一）城市综合管理平台运营服务 （二
5、）城市建设技术开发与应用 （三）城市公共配套服务 （四）环境保护、资源循环利用、节能等技术开发与应用 （五）公共服务设施建设与运营服务 （六）社会公共管理和社会组织服务 （七）社会工作服务 （八）游艇、航空休闲服务 （九）高端物业管理、租赁服务 专业服务业1、会计、评估、法律服务 2、咨询服务 3、工程服务 4、文化创意服务 5、会展服务 6、教育、医疗服务 7、人力资源服务 8、知识产权服务 9、家庭服务业 已签约前海的知名企业一览目前入驻企业以国内外银行、投资基金、保险、现代物流的世界500强企业为主东亚银行恒生银行惠理集团有限公司新鸿基金融大新银行新世界发展有限公司高银金融地产控股有限公
6、司建滔集团百利建国际（商品交易）有限公司丽丰控股有限公司香江金融控股集团有限公司敏华集团汇丰银行有限公司三菱东京日联银行（中国）有限公司东京海上日动火灾保险株式会社三井住友银行（中国）有限公司日本瑞穗实业银行宝泽金融集团敦豪全球货运物流（香港）有限公司微软公司永旺集团常青集团德勤永华会计师事务所毕马威华振会计师事务所国家开发银行中国银行建设银行交通银行工商银行中粮集团太平保险集团中国建材股份有限公司中国航空油料集团公司弘毅投资神州数码立业集团这一类企业对于写字楼物业的四个维度关注度高：地标符号、城市资源、硬件品质及配套、专业服务地标符号、城市资源、硬件品质及配套、专业服务根据进驻企业类型以及前
7、海管理局规划定位，可将入驻单位分为金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务金融信息服务现代物流科技服务及其他专业服务以银行业金融机构 、非银行金融机构：保险、证劵基金机构为主信息服务业是利用以信息产品为社会提供服务的专门行业的综合体信息传输服务业、IT服务业、信息资源产业现代物流业将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合、形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。以技术和知识向社会提供服务的产业，其服务手段是技术和知识，服务对象是社会各行业四大产业银行1基金投资2保险3首批入驻金融类企业首批入驻金融类企业东亚银行恒生银行惠理集团有限公司新鸿基金融大新银行高
8、银金融地产控股有限公司香江金融控股集团有限公司国家开发银行中国银行建设银行交通银行汇丰银行有限公司三菱东京日联银行（中国）有限公司东京海上日动火灾保险株式会社三井住友银行（中国）有限公司日本瑞穗实业银行宝泽金融集团敦豪全球货运物流（香港）有限公司工商银行太平保险集团弘毅投资立业集团立业集团金融业首批入驻单位60%以上，以银行、基金、金融投资公司为主，此类企业具有政策趋附性，购买/租赁实力强。企业级别全国总部（总行）地区总部（省行）支行机构名称交通银行三井住友银行东亚银行汇丰银行中国银行工商银行企业类型国内银行跨国企业跨国企业跨国企业政府银行国内银行预计办公面积500003000500-1000
9、500-10001000-1500500-1000预计标准现总部办公面积预计公司人数300人写字楼支行面积区间，中国银行面积区间同比较大自建、租赁或其他租赁/自持租赁租赁租赁租赁租赁银行以开设支行为主，少数银行总部进驻。此类企业产品面积设需求主要以1000-1500为主，多以租赁方式入驻为主企业级别全国总部（总行）地区总部（省行）分公司（市行）机构名称宝泽金融惠理基金新鸿基金融高银金融弘毅投资企业类型跨国企业跨国企业港资企业港资企业内资企业预计办公面积2500-30001500-20001000-150010001500预计标准亚太区交易所人数预计250-300人总部人数约150-200各地分
10、公司人数一般为100-150人各地分公司人数一般为100人以下上海分公司人数150人自建、租赁或其他租赁/自持租赁租赁租赁租赁基金投资企业以总部租赁方式入驻为主，此类企业规模一般，但购买实力较强，需求面积段以1500-2500 为主。企业级别全国总部（总行）地区总部（省行）机构名称前海人寿太平保险集团东京海上日动火灾保险所属行业保险保险保险企业类型内资企业内资企业跨国企业预计办公面积100003000-45002000预计标准公司人数1000人预计公司人数300-400人国内分公司上海办公面积2000自建、租赁或其他租赁/自持租赁租赁保险公司多以企业总部租赁形式入驻，此类公司公司规模较大，需求
11、面积为2000以上 。金融行业对于办公需求特征需求面积以1500-2000为主，总部面积根据企业规模增大。高端企业存在产品特殊空间需求行业类别产品需求原因银行需求面积趋势总部需求面积无明显变化趋势分公司（支行）需求面积逐渐增大特殊空间需求安全（安保、管理）、数据处理（弱电系统）、标准层面积、“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、制冷”核心金融区银行支行近年趋向高端化“私人银行”，面积增大。安全（安保、管理）、数据处理（弱电系统）、标准层面积。支行金库：不少于200，每层净高度不低手4米(梁下净高)。柱距：柱子纵向与横向中心轴线间距应为8米左右墙体结构也有严格要求备用电源：按100瓦/提供用电负
12、荷量配置，电源入户，配电箱一套；购买趋势由于支行趋于高端化，投资成本较大。银行趋向购买自持。交通银行，购买世纪汇。中心区，私人银行多宗购买。基金/保险需求面积和趋势面积需求在1500-2500，此类公司购买实力较强，认可高品质写字楼物业满足高端基金/保险公司的私密性需求，提供人性化产品服务提供特殊空间需求数据处理（弱电系统）、产品私密性、办公区复式楼梯办公区复式楼梯：拥有2层以上办公区间的基金公司，为了满足客户私密性需求。部分高端基金公司需要设置内部楼梯计算机机房铺设网络地板&网络地台现代物流业入驻前海主力企业之一，以国际物流、电子商务物流、航运物流企业为主。首批入驻现代物流类企业首批入驻现代
13、物流类企业嘉里物流孩之宝(HASBRO)敦豪全球货运物流（香港）有限公司中国航空油料集团公司百利建国际（商品交易）有限公司现代物流类企业多以外资企业总部入驻为主，总企业规模较大，部需求面积主要集中在2000-3000企业级别全国总部（总行）地区总部（省行）分公司机构名称敦豪全球货运物流（香港）有限公司孩之宝(HASBRO)嘉里物流中国航空油料集团公司百利建国际公司企业类型跨国企业跨国企业港资企业内资企业港资企业预计办公面积2500-30003000-45001500-20002000-30001000预计标准预计前海总部250-300-人目前前海港办公面积约3000-4500嘉里大通北京总部约
14、150-200人预计前海总部200-300人各地分公司人数约100人自建、租赁或其他租赁/自持租赁/自持租赁租赁/自持租赁物流行业办公需求以总部办公需求为主，产品面积需求2000-3000为主。以常规办公功能为主，特殊空间需求较少行业类别产品需求原因物流需求面积趋势由于物流行业公司规模较大，需求面积多为2000-3000特殊空间需求供暖制冷时间延长行业加班时间较长购买趋势对于总部办公具有自持购买倾向，分公司以租赁为主。信息服务业对此类企业，由于前期政策支持力度较弱。首批入驻企业中占比较少，多以实力型信息服务大企业为主。首批入驻信息服务类企业首批入驻信息服务类企业微软公司常青集团神州数码信息服务
15、类企业多以分公司租赁形式入驻，企业规模较大，但产品需求面积段有限：1500-2500企业级别分公司机构名称常青集团神州数码微软公司企业类型跨国企业内资企业跨国企业预计办公面积150025002000预计标准常青集团香港分公司150人规模各地分公司人数约200-400人微软各地分公司人数约200-250人自建、租赁或其他租赁租赁/自持租赁信息服务业以分公司入驻为主，需求产品面积段以1500-2500为主特殊空间需求较多，产品功能化提升空间较大。行业类别产品需求原因信息服务业需求面积趋势前海片区信息类公司多以分公司形式入驻，需求面积在1500-2500特殊空间需求供暖制冷时间延长公司员工多加班数据
16、处理（弱电系统）对于机房数据的安全、传输速度保障机房空调系统大规模机器集中容易发热，空调制冷降温备用电源：按100瓦/提供用电负荷量配置，电源入户，配电箱一套；保障数据不受停电受损购买趋势公司总部多以自持购买为主，分公司多以租赁方式为主科技服务及其他专业服务业以综合性大 企业、会计师事务所入驻为主。首批入驻科技服务及其他专业服务类企业首批入驻科技服务及其他专业服务类企业新世界发展有限公司丽丰控股有限公司敏华集团中粮集团中国建材股份有限公司永旺集团德勤永华会计师事务所毕马威华振会计师事务所科技服务及其他专业服务业综合性集团企业以总部入驻为主，倾向自持物业。需求面积在3000以上企业级别全国总部（
17、总行）地区总部（省行）分公司机构名称永旺集团中粮集团新世界发展有限公司德勤永华毕马威华振中国建材企业类型跨国企业内资企业港资企业跨国企业跨国企业内资企业预计办公面积5000-80003万30001500-20001500-20002500预计标准总部人数预计500人目前北京总部中粮广场办公面积约3万预计公司人数约200-300各地分公司人数约150-200人各地分公司人数约150-200人预计分公司人数200-250自建、租赁或其他租赁/自持租赁/自持租赁租赁租赁租赁/自持科技服务及其他专业服务业综合性集团总部需求面积较大，服务类分公司面积集中在1500-2000。特殊空间需求一般。行业类别产
18、品需求原因科技服务及其他专业服务业需求面积趋势综合性集团总部需求面积较大，根据公司规模而定。会计事务所以1500-2000为主特殊空间需求标准层面积综合性集团总部对于功能性房间需求：大会议室、总裁办公室。以及会计事务所一般只能承受整层租赁，但同时需求较大面积。供暖制冷时间延长会计师事务所类企业，加班较为频繁，对于供暖制冷时间有更多的需求购买趋势综合性集团多偏向自持购买方式入驻，其他企业规模有限的服务性企业以租赁方式入驻为主。入驻企业产品需求根据企业规模以及标准差异较大，产品需求面积主要集中在1000-3000，占比超58%；5000以上产品需求较少0-100020%1001-200029%20
19、01-300029%3001-40007%5000以上4%1万以上11%前海入驻企业产品面积需求分析前海入驻企业产品面积需求分析 入驻企业产品需求根据企业规模以及标准差异较大1产品需求面积主要集中在1000-3000，占比超过58%25000以上产品需求较少3l在1000以内产品需求由于企业规模导向，主要集中在金融业的银行、物流、基金企业。其中银行支行对于此面积需求较高l在1000-2000以内产品需求主要集中在企业人数规模较大的基金、物流、信息服务为主的地区总部为主。l在2000-3000以内产品需求较为平均，各行业类型均有。主要以总部企业为主3000是供应主力产品，需求企业构成平均，写字楼
20、用家客群基础扎实。此类企业倾向以租赁方式入驻5000以上产品需求主要以全国总部企业为主，此类客户更倾向于自持购买方式入驻l在3000-4000 以内产品需求受到企业人数规模影响，主要集中在物流、保险总部。l在5000以上产品需求企业较窄，以综合性集团全国总部为主。l在10000以上的产品需求企业主要以世界五百强全国总部为主。前海写字楼市场除了前海写字楼市场除了实力型大企业客户，实力型大企业客户，是否存在中、小型企是否存在中、小型企业客户？业客户？维尔京离岸金融中心英属维尔京群岛(BVI)位于加勒比海东北缘，面积153平方千米，首府罗德城。 1984年引进国际商业公司法后，开始建立离岸金融中心，
21、目前已成为世界最著名的离岸管辖区之一，已有29万家公司在此注册自从1984年国际公司法实行以来，已有超过400,000家公司在此注册，而在过去三年内，每年皆有平均53,000家的新公司在此注册。其年度政府规费已占了其国家年度总收入的一半案例.维尔京群岛加勒比离岸金融中心世界上发展最快的海外离岸投资中心之一A维尔京有什么？无入驻门槛+强大的金融政策支持大量中小型上市企业无门槛注册公司超低税费无需设立实体公司注册资本无需注资：注册资本为认购形式，无需实质注入公司；不受行业限制要求：可注册广泛行业，公司名称灵活且限制少；低税率，在该岛注册成立的公司所受的税务管制非常少；免除任何在英属维京群岛以外从事
22、的经营活动及商业活动的税收。无需提交办公地址：注册代理代提供政府认可的注册地址；无需做帐报税缴税： 省时，省力，省钱。吸引了大量中国中、小型企业入驻，其中亦不乏世界五百强子公司。由于政策鼓励，入驻公司无需成立实体，故均以注册形式2008年对华投资前十位的国家和地区中，以实际投入外资金额计算排名，维尔京群岛以159.54亿美元高居第二。8080多万家岛上注册的公司多万家岛上注册的公司中，有近中，有近2020万家与中国企业有关。万家与中国企业有关。中型中型成长型企业成长型企业小型小型成长型企业成长型企业世界五百强企业子公司世界五百强企业子公司40%40%以上的中型成长企业以上的中型成长企业由于维尔
23、由于维尔京入驻门槛、运营成本低廉吸引。其京入驻门槛、运营成本低廉吸引。其中，大量中国企业中，大量中国企业30%30%以上的小型成长企业以上的小型成长企业由于维由于维尔京入驻门槛、运营成本低廉吸引。尔京入驻门槛、运营成本低廉吸引。其中，大量中国企业其中，大量中国企业世界五百强子公司世界五百强子公司通过维尔京离通过维尔京离岸进行合理避税。如：高盛、中国移岸进行合理避税。如：高盛、中国移动、联通等动、联通等只进行注册只进行注册无实体公司入驻无实体公司入驻前海与维尔京离岸中心具有区位、功能相似性，同为港口型离岸中心，存在对于中、小企业入驻的大量政策、金融手段支持前海离岸中心前海深港现代服务业前海深港现
24、代服务业合作区总体发展规划合作区总体发展规划政策措施第三条财税支持政策前海深港现代服务业合前海深港现代服务业合作区总体发展规划作区总体发展规划：扶持中小企业融资服务体系维京离岸中心税负轻微且可以避免双重征税便于企业开展跨国经营利于企业规避贸易壁垒利于规避外汇管制降低企业运营、入驻成本为中小企业提供融资平台VS. 相似性相似性具备吸引中小型企业具备吸引中小型企业外部、内部条件外部、内部条件相较于维尔京，前海具有更高的入驻门槛。不会有大量的中、小型入驻，只存在部分中、小型企业补充客户前海离岸中心有明确入驻要求且门槛较高前海股权交易所公司必须在离岸公司必须在离岸维京离岸中心无入驻门槛公司管理简便机构
25、通常并不设机构通常并不设立实体立实体实际业务都在母国进行VS. 不同处不同处由于政策限制，入驻由于政策限制，入驻门槛提高，入驻企业门槛提高，入驻企业范围缩小范围缩小此通过类比，此类中、小企业多以小面积段产品需求为主，对产品品质需求不高。由于受企业实力限制，更倾向以办公分支机构的租赁方式入驻企业规模较小企业实力有限需求目的明确企业规模多以成长型公司为主，人数以20-40人。在前海设立办公分支机构，办公人数要求不高，产品需求面积较小。由于企业处于成长转型期，企业实力受限。企业资金主要以产品投资、研发为主。多以办公多以办公分支机构的租赁方分支机构的租赁方式为主式为主租赁或购买产品目的仅以入驻前海为入
26、驻前海为基本目的基本目的。对于产品品质需求不会太高。产品需求面积较小租赁为主或小面积产品购买对于产品品质要求不高扶持成长型、科技型中小企业扶持成长型、科技型中小企业写字楼用家总结 前海入驻企业受政策控制，只有实力型大企业能够入驻，以及部分中、小型客户作为补充。可将入驻企业分为4类：金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务。1 已入驻银行类企业以开设支行为主，少数银行总部进驻。此类企业产品面积设需求主要以1000-1500为主，多以租赁方式入驻为主。3 目前，前海片区金融政策支持力度明显。已入驻企业多以金融类为主，占总体60%以上。此类企业，政策趋附性强，购买实力较强。其中入驻金融类企业
27、主要集中在：银行、基金投资、保险3类。2 已入驻基金投资企业多选择总部租赁方式，此类企业规模一般，但购买实力较强，需求面积段以1500-2500 为主。 已入驻保险公司多选择企业总部租赁形式，此类公司规模较大，需求面积为2000以上 4写字楼用家总结 信息服务业由于前期政策支持力度较弱。首批入驻企业中占比较少，多以实力型信息服务大企业为主。信息服务类企业多以分公司租赁形式入驻，企业规模较大，但产品需求面积段有限：1500-25006 现代物流业企业是入驻前海的主力客群，以国际物流、电子商务物流、航运物流企业为主。现代物流类企业多以外资企业总部入驻为主，总企业规模较大，部需求面积主要集中在2000-30005 科技服务及其他专业服务业以综合性大 企业、会计师事务所入驻为主。科技服务及其他专业服务业综合性集团企业以总部入驻为主，倾向自持物业。需求面积在3000以上7 部分中、小型成长企业具备潜在入驻的可能，此类企业由于企业实力受限，产品面积、产品品质需求较小，多以办公分支机构入驻为主。8
