鸿通集团眉山鸿通集团眉山9090亩项目亩项目地块分析及概念性规划设计报告地块分析及概念性规划设计报告 目录•一、项目区域位置、宗地现状及区位条件项目区域位置、宗地现状及区位条件•二、地块产品设想二、地块产品设想•三、地块概念性规划设计方案及经济分析三、地块概念性规划设计方案及经济分析•四、建筑园林参考意向四、建筑园林参考意向 一、项目区域位置、宗地现状及区位条件项目区域位置、宗地现状及区位条件 1 1、地块区位分析、地块区位分析 眉山市城区主要分为三个眉山市城区主要分为三个等级区域，如右图所示：地块等级区域，如右图所示：地块位于眉山市主城区东北方向，位于眉山市主城区东北方向，紧临眉山市农业局和市林业局，紧临眉山市农业局和市林业局，位于文安东路以南，文定街以位于文安东路以南，文定街以东，普田街以西；距岷江东湖东，普田街以西；距岷江东湖酒店（五星）约酒店（五星）约500500米米 (如如右右图所示图所示) )本案 2 2、地块周边四至情况、地块周边四至情况 地块三面邻路（次干道），交通便利，北面紧邻文安地块三面邻路（次干道），交通便利，北面紧邻文安东东路，西面紧邻文路，西面紧邻文定街，东面紧临普田路。
周边附近有市教育局、眉山市第三人民医院、定街，东面紧临普田路周边附近有市教育局、眉山市第三人民医院、市林市林业局、市农业局、业局、市农业局、市工商管理局、等政府机构，附近还有大型农贸市场紧市工商管理局、等政府机构，附近还有大型农贸市场紧邻眉山市第一小学和外国语实验小学，距眉山市唯一一个五星级酒店仅邻眉山市第一小学和外国语实验小学，距眉山市唯一一个五星级酒店仅500500米，米，其东北方向沿文安路方向其东北方向沿文安路方向200200米处是米处是2020多万平米的青衣生态公园地块紧临东多万平米的青衣生态公园地块紧临东坡湖，景观资源丰富从地块周边整体四至情况而言，地块依托青衣公园、坡湖，景观资源丰富从地块周边整体四至情况而言，地块依托青衣公园、东坡湖公园的地理优势未来将极居住氛围地块周边已经存在的项目有东坡湖公园的地理优势未来将极居住氛围地块周边已经存在的项目有水岸水岸花都花都··艺墅、艺墅、北城九里、领地北城九里、领地·· 江公丽景、湖滨板块的凯旋滨江、天盛长岛江公丽景、湖滨板块的凯旋滨江、天盛长岛和湖滨和湖滨1 1号，如下图所示：号，如下图所示： 水岸花都水岸花都水岸花都水岸花都. . . .艺墅艺墅艺墅艺墅北城九里北城九里北城九里北城九里 3 3、地块现状分析、地块现状分析 地块中基本规则平整，呈地块中基本规则平整，呈““凸凸””字形，突出部分两边分别是市农业局和字形，突出部分两边分别是市农业局和市市林业局，地块中目前为一些居民瓦房，部分油菜地。
地块东林业局，地块中目前为一些居民瓦房，部分油菜地地块东南西三南西三面面为多层建为多层建筑，北面是高压绿化走廊，整个地块视野开阔筑，北面是高压绿化走廊，整个地块视野开阔 4 4、交通条件分析、交通条件分析 地块三面紧邻市政次干道：地块三面紧邻市政次干道： 正北面边界是文安路，与东坡大道连通正北面边界是文安路，与东坡大道连通；；地块西面突出部分的边界是紧邻文定街，地块西面突出部分的边界是紧邻文定街，其南端延伸至接湖滨路其南端延伸至接湖滨路；；地块周围的街道地块周围的街道还有江乡路、普田街等市政街道还有江乡路、普田街等市政街道北面文安东路文定街与文安路十字路口文定街 5 5、地块内部价值分割、地块内部价值分割 据上述对地块周边情况及地块本身的深入剖析，为使能对地块的产品设据上述对地块周边情况及地块本身的深入剖析，为使能对地块的产品设计定位研究得出科学化的设计依据，现特从以下几个单项对地块进行分析研计定位研究得出科学化的设计依据，现特从以下几个单项对地块进行分析研究：究： 现在，我们假设在不对地形地貌改动的前提下，对项目地块商业及居住现在，我们假设在不对地形地貌改动的前提下，对项目地块商业及居住性进行分块研究。
性进行分块研究 分析元素分析元素： 交通交通 (通向、宽度、流量等) 商业商业 (区域、动线、人气等) 居住居住 (日照、景观、噪音等) 景观景观 (景观视线、景观面、景观节点等) 好好好好————靠现有的市政道路靠现有的市政道路文安东路与文定路文安东路与文定路(40m(40m））连接城区，交通便利；连接城区，交通便利；中中中中————靠现有市政次干道靠现有市政次干道路普田街（道路宽路普田街（道路宽20m20m）；）；差差差差————处于项目地块内部，处于项目地块内部，现为农房，田地现为农房，田地交通情况的好坏，在于市政道路的规划状况；交通情况的好坏，在于市政道路的规划状况；交通情况的好坏，在于市政道路的规划状况；交通情况的好坏，在于市政道路的规划状况； ★ ★ 交通情况分析交通情况分析 高高高高————靠靠现有城市主、次干现有城市主、次干道路，交通便利，周边小区道路，交通便利，周边小区已成规模，人流较多；已成规模，人流较多；中中中中————临近市政道路，但由于开口小，两侧为市政部门均无商业连接；低低低低————处于项目地块内部★★ 商业价值分析商业价值分析商业价值的高低与交通情况息息相关，很大部分取决交通状况；商业价值的高低与交通情况息息相关，很大部分取决交通状况；商业价值的高低与交通情况息息相关，很大部分取决交通状况；商业价值的高低与交通情况息息相关，很大部分取决交通状况； 1 1————位于地块中心，噪位于地块中心，噪音低，打造后更适宜居住。
音低，打造后更适宜居住2 2————位于地块西部，临位于地块西部，临市政道路，噪音较大，基市政道路，噪音较大，基本满足居住要求本满足居住要求★★ 居住价值分析居住价值分析居住价值的高低与外部环境有很大关系，如交通、景观、商业等；居住价值的高低与外部环境有很大关系，如交通、景观、商业等；居住价值的高低与外部环境有很大关系，如交通、景观、商业等；居住价值的高低与外部环境有很大关系，如交通、景观、商业等； 景观价值的好坏也与外部环境还有内部景观有很大关系；景观价值的好坏也与外部环境还有内部景观有很大关系；景观价值的好坏也与外部环境还有内部景观有很大关系；景观价值的好坏也与外部环境还有内部景观有很大关系；1 1————地块中心，是以后地块中心，是以后小区景观中心；景观享受小区景观中心；景观享受面宽2 2————紧临规划市政路与紧临规划市政路与原有普通小区建筑，景观原有普通小区建筑，景观面相对较窄面相对较窄3 3————处于市政道路边，处于市政道路边，外部环境相对较差处外部环境相对较差处★★ 景观价值分析景观价值分析 二、地块规划及产品设想二、地块规划及产品设想 1 1、地块规划技术指标、地块规划技术指标•地面面积约地面面积约6 6万平方米，万平方米，•容积率容积率5.05.0，，•密度密度≤≤26%26%，，•绿地率绿地率≥≥38%38%，，•建筑高度：建筑高度： ≤ ≤ 100100米；米；•车位：地下车位：地下800800个，地上个，地上200200个；个；•商业：小区配套商业，裙楼。
商业：小区配套商业，裙楼 ■■■■地块的产品形态由多个因素决定：如地块基本条件状况（区位、环境、地形等），市场地块的产品形态由多个因素决定：如地块基本条件状况（区位、环境、地形等），市场地块的产品形态由多个因素决定：如地块基本条件状况（区位、环境、地形等），市场地块的产品形态由多个因素决定：如地块基本条件状况（区位、环境、地形等），市场产品形态，品牌与品质等等产品形态，品牌与品质等等产品形态，品牌与品质等等产品形态，品牌与品质等等90.59米米90.59米米271.78米米90.59米米198.69米米198.69米米246.72米米 地块宏观性分析结论：地块宏观性分析结论： 根据上述我们对地块及周边情况的研究、地块本身的分析及地块规划设计要求的解读，我们可以假定项目地块的规划及产品形态如下：•规划布局：以大围合中心大中庭景观方式以大围合中心大中庭景观方式 ——为了使本项目内户户观景，从地块的地块内部价值分割（交通、商业、居住与景观价值分析）可以看出，本项目地块内部没有可依托的自然景观需要靠后期的打造；地块东南西三面都已经是建好的小区（多层，如水岸花都·艺墅、江公丽景），后期对紧邻地块北面的高压线绿化走廊的打造也将是本项目丰富的外部景观资源。
•建筑形态：纯高层建筑纯高层建筑 ——容积率5.0，密度≤26%，（平均层数约20层） •建筑风格：现代简约风格现代简约风格- ——根据“东湖春天花园”（暂定）其《设计任务书》对建筑风格“采用欧简或现代简约式” 风格的要求,我们建议本项目采用现代简约风格我们观其本项目周边区域上的上规模的楼盘如：天盛长岛、凯旋广场、湖滨1号、凯旋滨江、江公丽景等，在建筑风格方面除了湖滨1号是以现代风格为主外，其余各楼盘都是以欧陆风格为主，特别是仅靠地块的江公丽景、凯旋滨江与天盛长岛简洁明快的现代简约风格他的基本特点是简洁和实用，既体现一定的文化品味，而且还体现出了工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位 三、地块概念性规划设计方案及经济分析三、地块概念性规划设计方案及经济分析 90亩技术指标规划总用地面积 (㎡)59887地上总建筑面积 (㎡)299278建筑基底面积(㎡）15600住宅建筑面积(㎡)291858 18F小高层洋房(㎡）25840其中 28F高层洋房(㎡）203958 30F高层洋房(㎡）62060商业建筑面积(㎡)5420临街商业(㎡）3980超市(㎡）1440会所(㎡)2000建筑密度26.0%容积率5.00 总车位数约：个（0.5个/户)1065 绿地率(%）39.0%居住户数2130 体块分析体块分析 简要经济分析简要经济分析鸿通地产眉山鸿通地产眉山9090亩地块投资成本盈利分析表亩地块投资成本盈利分析表一、主要经济指标主体占地面积（㎡）59887容积率5.00 总建面积（㎡）299278商业面积（㎡）5420住宅面积（㎡）291858二、项目发展总值(暂不计会所销售值)区域区域用途用途面积（㎡）面积（㎡）平均价（元平均价（元/ /㎡㎡））价值（元）价值（元） 18F小高层洋房(㎡）25840330085,272,00028F高层洋房(㎡）2039583500713,853,00030F高层洋房(㎡）620603700229,622,000临街商业(㎡）3980700027,860,000超市(㎡）144060008,640,000 车位数（个）10655000053,250,000项目总价值(元)1,118,497,0001,118,497,000(A) 三、成本估算（（1 1）开发成本）开发成本项目子项单价(元/㎡）总额(元)一、土地转让费1、土地转让价格112万/亩100,609,6002、契税（按成交价3.9％缴纳）3.90%3,923,7744、印花税（按成交价3‰缴纳）3‰301,829小计104,835,203二、前期工程费1、可行性研究、营销策划（以建安工程费0.15％计)0.15%762,4242、规划设计费(其中概念设计0.2/㎡、规划设计1.5/㎡、园林设计15/㎡、施工图设计20/㎡)4011,971,1203、工程造价咨询及审价费(建筑面积的5元/㎡计)51,496,3904、红线外市政工程费 05、前期杂费 06、三通一平费(由政府处理） 07、临时设施费(建筑面积的4元/㎡计)41,197,1128、工程监理费（建筑面积的2元/㎡计）2598,5569、水文、工程地质、勘察测绘(6元/㎡)61,795,668小计17,821,270三、报批报建费1、城市设施配套费（建安成本*5%）5.00%25,414,1482、新建房屋白蚁防治费（建筑面积的1元/㎡计）1299,2783、文物勘探发掘费 04、图纸审查费（建筑面积的1元/㎡计）1299,2785、建筑工程质量监督费（建筑面积的1.5元/㎡计）1.5448,9176、新型材料检测基金（建筑面积的5元/㎡计）51,496,3907、散装水泥（建筑面积的1元/㎡计）1299,2788、放线测量1500元/栋150009、施工图审查（建筑面积的1.5元/㎡计）1.5448,91710、防雷监督费、检测、设计审查费（建筑面积的0.5元/㎡计）0.5149,63911、质验（建筑面积的1.3元/㎡计）1.30%3,891小计28,859,736 四、建筑安装工程费（详见建安参考）1、多层洋房土建工程（810元/㎡含门窗）81002、别墅土建工程（860元/㎡含门窗）86003、小高层洋房土建工程（1160元/㎡含门窗）11606,287,2004、18F高层洋房土建工程（1600元/㎡含门窗）160005、19F-30F高层洋房土建工程（1720元/㎡含门窗）1720501,995,760小计508,282,960五、基础设施费1、室外排水（污）系统(建筑面积的15元/㎡计)154,489,1702、道路工程 03、外接电力工程（临电、正式用电,建筑面积的30元/㎡计）308,978,3404、室外燃气系统(建筑面积的12元/㎡计）123,591,3365、室外给水系统(建筑面积的15元/㎡计）154,489,1706、室外采暖系统 07、园林绿化和景观工程(建筑面积的50元/㎡计）5014,963,900小计36,511,916六、公共配套设施费(以建安工程费*5％计）1、会所及配套设施5.00%25,414,1482、教育设施3、样板区、样板房4、不能有偿转让的小区内公共配套（如物管用房等）5、消防工程6、规划的大配套（发电机、水泵）小计25,414,148七、不可预见费(二＋三＋四＋五＋六）×2%2.00%12,337,801 八、开发间接费 (二＋三＋四＋五＋六）×2%2.00%12,337,801 (2(2）开发费用）开发费用1、销售费用(销售收入的2％)2.0%22,369,9402、广告及市场推广费(销售收入的2％)2.0%22,369,9403、管理费用: 指直接组织和管理开发项目生产活动所发生不能直接计入开发产品成本的费用（以总开发成本的2.5%计)2.5%18,660,0214、其他费用(销售收入的1％)1.0%11,184,970总计74,584,871总成本总计796,310,104（B）投资分析*每平方米土地成本（成本分项1） （元/㎡）350 *每平方米建筑成本（元/㎡）2310 *每平方米总开发成本 （元/㎡） 2661 项目税前利润（A）－（B）=(C) 322,186,896(C)项目利润率（C）/（B）×100% 40.46%开发资金投入262,983,256(D)资金回报率（C）/（D）×100%122.51%盈亏平衡点(BEP) 71.19% 单位售价盈亏平衡点 (元/㎡) 2661 备注: 1.此经济分析为静态简要分析，其中数据是参考建筑工程预算定额及眉山在建同行业工程成本预算。
2.土地成本预设为112万元/亩进行测算 四、建筑园林参考意向四、建筑园林参考意向 建筑示意：建筑示意： 园林示意：园林示意： 园林景观示意：园林景观示意： 会所示意：会所示意： 。