谨呈：康鸿产业园改造项目组谨呈：康鸿产业园改造项目组西安高新区写字楼西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告项目基础研究及定位报告 PART 1PART 1、市场环境、市场环境Market environmentMarket environment 限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移逐步向商业写字楼转移 2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当市场环境 市场特征 由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。
77%92%由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户的投资客户 办公物业从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的销量占全市的73%73% 高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大市场走势（1） 2%32000㎡以上 12%161000㎡-2000㎡ 0%0901-1000㎡ 0%0801-900㎡ 0%6700-800㎡ 4%6601-700㎡ 4%0501-600㎡ 17%24401-500㎡12%16301-400㎡22%31201-300㎡26%36100-200㎡比例套数面积科技路区域租赁面积比例明细同区域不同档次数据来源：高新国际E阳国际 高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大市场走势（2） 1%1%92000㎡以上 5%5%601000㎡-2000㎡ 1%1%12901-1000㎡ 0%0%0801-900㎡ 2%2%20700-800㎡ 1%1%13601-700㎡ 7%7%76501-600㎡ 3%3%30401-500㎡ 3%3%39301-400㎡ 50%50%577201-300㎡ 28%28%322100-200㎡比例套数面积唐延路区域租赁面积比例明细同区域不同档次数据来源：新长安广场旺座现代城 旺座国际城 洛克大厦金桥国际广场华晶广场 唐沣国际 领先国际 高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大市场走势（3）锦业路区域租赁面积比例明细面积套数比例100-200㎡00%201-300㎡64%4%301-400㎡3223%23%401-500㎡4632%32%501-600㎡00%601-700㎡16 11%700-800㎡2215%15%801-900㎡00%901-1000㎡00%1000㎡-2000㎡2014%14%2000㎡以上00%同区域不同档次数据来源：数据来源：都市之门都市之门汇鑫汇鑫IBCIBC绿地绿地SOHUSOHU 同档次同档次租赁面积比例明细租赁面积比例明细面积高端项目中端项目低端项目套数比例套数比例套数比例100-200㎡149%27620%3926%201-300㎡2516%61840%2919%301-400㎡2919%11010%2415%401-500㎡4127%272%2114%501-600㎡2013%11110%00%601-700㎡32%263%138%700-800㎡32%00%106%801-900㎡00%122%106%901-1000㎡00%374%00%1000㎡-2000㎡1510%928%96%2000㎡以上32%91%00%高端项目最好租赁面积区间为400㎡-500㎡之间；占46%中高端项目最好租赁面积区间为200㎡-300㎡之间；占50%低端项目最好租赁面积区间为100㎡-200㎡之间； 占45% 品质品质项目项目出租率出租率平均出租率平均出租率高端高新国际91%82%高科广场86%新长安广场68%中端创业广场90%92%旺座现代城90%旺座国际城92%洛克大厦96%财富中心85%金桥国际94%汇鑫IBC 89%E阳国际98%低端绿地SOHU53%68%唐沣国际79%华晶广场72%不同品质出租率对比不同品质出租率对比 出租面积总结：通过高新区各项目横向及纵向不同的对比，得出以下结论：高新区最好租赁面积区间在高新区最好租赁面积区间在200-300200-300㎡㎡及及300-400300-400㎡㎡ 项目出租率总结：通过调研高新区不同品质项目的对比，得出以下结论：中端项目的出租率最高，高出低端项目中端项目的出租率最高，高出低端项目35%35%左右；高端左右；高端项目高出低端项目高出低端14%14%。
l高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%；l企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%l除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素；l客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象高新区写字楼客户特征小结：高新区写字楼客群结构高新区写字楼客群结构 板块分析Regional analysis西高新和南二环版块城北版块城内版块 城内：钟楼、和平路、西大街西高新：高新路、科技路、唐延路、南二环西段 城北：未央大道 城南、城东、城西 ：除南二环沿线外，其它分布较为零散西高新和南二环版块城北版块城内版块西安写字楼区域分布及区域特点西安写字楼区域分布及区域特点板块划分 绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速曲江新区板块均价9000-12000元/平米西高新板块均价9000-15000元/平米钟楼钟楼钟楼钟楼高新区高新区CBDCBD、二次、二次CBDCBD写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线小寨小寨小寨小寨二环二环二环二环曲江会展曲江会展CBDCBD写字楼主要分布在曲江会展中心周边，省高院附近为主城南板块均价10000-15000元/平米城南板块城南板块写字楼主要分布在环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大板块划分 唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域序号序号楼盘名称楼盘名称1杰座广场2唐沣国际广场3华晶广场4新长安广场5橡树街区6都市之门7汇鑫IBC8西大科技园序号序号楼盘名称楼盘名称1旺座国际城2金桥国际广场3创业广场4金花大厦5海星城市广场6高新国际商务区7财富中心二期8西港国际大厦9西部国际广场10唐延国际中心11电力广场12洛克大厦13旺座现代城101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78 84 45 5唐 延 路 路科 技 路项目分布 档次项目名称开发商位置銷售均价入伙时间总建面积㎡备注顶级5A级都市之门上海绿地锦业路1400013年5月360000精装修西港国际亨泰房地产高新二路1300009年10月70000简精装甲级类5A级林凯国际陕西林凯置业发展有限公司高新二路和科技路十字东南角——63848.63简装修新长安广场箭虹科技有限公司沣惠南路34号 9300 元2010年0620000简装修洛克大厦中铁二十一局集团西安德盛和置业公司唐延路中段——58000毛 坯标准类甲级唐沣国际广场西安西格玛房地产开发有限公司 唐延路与科技二路交汇处——90184简精装旺座国际城盛荣置业科技路1300009年12月150000简精装汇鑫IBC汇鑫置业锦业路850009年底130000简精装目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85%85%以上，部分写字楼只租不售以上，部分写字楼只租不售项目现状 写写字字楼楼供供应应现现有有产产品品进进入入销销售售中中后后期期，，价价格格持持涨涨，，潜潜在在市市场场处处于于城城市发展新兴区以中等价位入市市发展新兴区以中等价位入市潜在供应4、金花大厦11、电力广场现有供应6、都市之门4、新长安广场3、橡树街区高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。
高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/㎡，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78 84 45 5唐 延 路 路科 技 路市场供应 档次项目总建面（㎡）租金（元/㎡/月）出租率顶级5A级西港国际大厦70000100~12095%高新商务中心140000100~13090%都市之门36000075~80—甲级类5A级高科广场8740050~6095%创业广场8560060~8598%洛克大厦5600050~6098%新长安广场4500050~60—迈科国际3500050~60—标准类甲级旺座国际城15000050~6090%旺座现代城18000045~5598%唐沣国际广场9000045~5580%汇鑫IBC13000040~55—租金水平租金水平特点特点80元/㎡/月以上主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水平田头高，具备一定标志型形象的综合型写字楼50-70元/㎡/月分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本50元/㎡/月以下建成时间较早，硬件和服务相对落后高高新新区区写写字字楼楼租租赁赁状状况况良良好好，，高高端端品品质质和和核核心心地地段段写写字字楼楼租租金金溢溢价价较强较强高新区写字楼体租金水平较低相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/平米/月。
高新区写字楼体租金水平可分三个档次高新区写字楼体租金水平可分三个档次租赁市场/现状 写写字字楼楼租租赁赁价价格格————写写字字楼楼租租金金预预测测，，未未来来租租金金将将保保持持持持续续增增长长的的态势态势租金预测租金预测20112011年基准租金年基准租金递增率递增率20122012年租金预测年租金预测20132013年租金预测年租金预测20142014年租金预测年租金预测乐观53 元/㎡5.00%586063常规3.00%555658p在在20052005年至年至20102010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为4-5%4-5%p但是由于西安但是由于西安2005-20102005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此的放量，需求市场将相对萎缩，因此20102010年后的年后的3-53-5年内涨幅应该小于此平均值年内涨幅应该小于此平均值租赁市场/趋势 旺旺座座国国际际城城和和汇汇鑫鑫IBCIBC作作为为高高新新区区代代表表性性标标准准写写字字楼楼集集中中新新技技术术、、房地产、服务类等主流产业房地产、服务类等主流产业行业分类备注比例一、新技术行业软件公司、网游等31%二、房地产行业开发、绿化、施工等27%三、生活服务类流通类、教育类15.50%四、顾问咨询类代理、推广、咨询等17.60%五、金融类银行、证券、融资3.40%六、工业类石油、器械、制造等2.20%七、医疗药品医药、医疗器械2.0%八、其他类农业、其它1.50%31%27%15%18%3%2%2%1%一、新技术行业 二、房地产行业 三、生活服务类 四、顾问咨询类 比例20.45%26.14%17.05%旺旺座座国国际际城城主主要要集集中中了了新新技技术术行行业业和和房房地产业和第三产业，多以工作总部进驻地产业和第三产业，多以工作总部进驻客户特点 目目前前，，高高新新区区写写字字楼楼客客群群主主要要以以中中型型企企业业为为主主，，成成为为高高新新区区主主要要写写字楼消化字楼消化““主力军主力军””写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力中等写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力中等企业结构和发展，使得大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本。
因此，客户在意写字楼对公司形象和运营力的提升，对面积的需求为中等面积行业分类比例一、新技术，新产品的研发25.73%二、房地产、工程类26.57%三、生活服务类（流通行业、教育类)16.28%四、顾问、服务类14.48%五、金融类6.82%六、工业类3.94%七、医疗药品2.71%七、其他类（农业）3.59% 目目标标客客群群要要求求在在以以商商务务办办公公的的同同时时，，将将生生活活、、交交流流和和社社交交能能进进行行有有机机的结合的结合资料来源：全力行统计数据库目标客群 具有动能力、不断创新、追求永续成长的企业，就是“蓝筹型企业”对蓝筹型企业而言，市场的任何一个变化，都能在第一时间内得到创新业务决策的响应蓝筹型企业”，看似简单，其实寓意无穷，蕴涵着主动、动态、灵活、能量、创新、速度、发展等意义，覆盖了21世纪企业生存的基本要素与最终结果写写字字楼楼客客户户现现多多以以知知识识型型、、创创业业型型、、服服务务型型和和商商务务型型等等新新兴兴产产业业客客户户总结 项目地块分析项目地块分析一、项目地块分析 l项目交通分析n交通现状道路走向道路走向路名路名路况路况东西向科技二路路况良好,交通顺畅南北向高新六路路况良好,交通顺畅l项目交通分析n地块周边路网发达,可达性强n区域已成熟,,现阶段交通便捷n紧靠沣惠南路、丈八北路,与市中心联系度高l未来交通分析n随着都市之门区域成熟, 未来区域与市中心联系度增强项目周目周边路网路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。
达、交通便捷、但目前无直达公交 西安市主要路网示意本案绕城高速(三环)二环环城高速(一环)项目地块分析项目地块分析 一期二期项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大本案项目地块分析项目地块分析项目位于高新区一期成熟区 项目地块分析项目地块分析 项目位于西安高新区，是集政商优质资源于一体的高新新中心立体式交通网络，地铁3、6号线丁家桥站距项目仅500米，周边二十余条公交线路通达全城，交通便捷；快速连接西三环、绕城高速、西汉高速，距咸阳国际机场仅30分钟车程；高新20年成熟之上，坐享科技路、电子城、高新路三大醇熟商圈，为项目提供完备且全线的国际化商业配套；项目周边生活配套一应俱全，包含金鹰国际购物广场、世纪金花、百安居、华润万家、爱家超市、阿姆瑞特家居城、西部电子商城、电子步行街、人人乐购物广场、易初莲花、国美电器、西安赛格电子商城等都市多元商业体系，尽享一站式便捷生活；工行、建行、 民生银行、中行、交行、 农行、 中国邮政储蓄、中信银行等大型金融机构配置及高新一幼、高新二幼、高新三幼、高新一小、高新二小、高新三小、高新四小、西工大附小融侨分校、高新一中、高新二中、高新国际学校等全市知名教育配套林立，以及高新医院、电子医院、521医院，204所医院，博爱医院等大中型医院围绕项目周边，让您和家人的健康能得到充分的保障；并且项目周边环抱着陕西奥林匹克运动公园、永阳公园、唐城墙遗址公园、木塔寺公园等六大主题公园，西临百米长河园林景观带，坐享城市稀缺自然景观，美不胜收，生态中央，城市中的绿色森林。
项目本体特征：目本体特征：资源配套源配套 现有现有未来陆续完工配套未来陆续完工配套企业 下页付详细目录会展笔克会展中心无配套商业艺饕街、饕界无餐饮饕界餐饮商业无酒店无洲际酒店、假日酒店交通608、216站点机场市区客运大巴景观永阳公园、唐延路绿化带 CBD中央公园、木塔寺公园、奥林匹克公园社区绿地世纪城 办公 都市之门、粤汉国际、绿地SOHO同盟、汇鑫IBC、旗远写字楼项目、逸翠园永阳公园笔克会展中心奥林匹克公园（规划）唐延路绿化带都市之门金鹰项目地块分析项目地块分析 项目基本情况项目基本情况基基础数据：数据：Ø总占地：35亩Ø容积率项目基本情况：9Ø建筑面积：250000平方米Ø地价：450-500万每亩Ø楼面地价：663元左右Ø售价约：8000-10000万元Ø商业一层：30000万元左右（保守价格） S（优势）：1、地块方正；2、位于高新CBD核心位置；3、交通便利，紧邻2条城市主干道；W（劣势）：1、地块处于高新区一期，正处于改造期；T（威胁）： 1、高新区写字楼竞争激烈；2、规模不大，难形成规模优势；O（机会）： ：1、CBD近2—3年将逐步发展成熟；2、大量企业入住将形成浓厚商务氛围；3、笔克将带动区域会展经济的融入；4、高新管委会的进驻将促进区域快速发展；地块地块SWOT分析分析 经过项目地块分析，开发基点落在两大问题：Q1：选择做什么样的物业成功机会大？Q2：周边写字楼竞争激烈，以什么作为物业形象的提升。
项目地块总结：项目地块总结： 勝在理念贏在執行Thanks 。