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1、美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构西安市人口概况西安市人口概况西安市人口结构状况西安市人口结构状况西安市刚需人口分析西安市刚需人口分析总结总结美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构PART1PART1：西安市人口概况：西安市人口概况美城知识管理中心美城知识管理中心p全市常住人口分布全市常住人口分布p 家庭户人口分析家庭户人口分析p各种受教育程度人口各种受教育程度人口p城市居民可支配收入分析城市居民可支配收入分析p西安市人均住房情况西安市人均住房情况美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创
2、新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取全市常住人口分布分析全市常住人口分布分析全市常住人口为8467837人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7411411人相比，十年共增加1056426人，增长14.25%，年平均增长率为1.34%。从西安市各区县的人口比重来看，雁塔区和长安区的占比最大，分别达到14%和13%。美城知识管理中心美城知识管理中心地区常住人口数比重新城区5897396.96%碑林区6147107.26%莲湖区6985138.25%灞桥区5951247.03%未央区8068119.53%雁塔区117852913.92%阎良区2786043.29%临潼区 6558
3、747.75%长安区108328512.79%蓝田县5140266.07%周至县5627686.65%户 县5563776.57%高陵县 3334773.94%西安市84678371007%7%8%7%10%14%3%8%13%6%7%7%4%西安市常住人口分布西安市常住人口分布图图新城区 碑林区 莲湖区 灞桥区 未央区 雁塔区 阎良区临潼区 长安区 蓝田县 周至县 户 县高陵县 美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取全市家庭户人口分析全市家庭户人口分析家庭规模缩小的主要原因：一是城乡居民的生育观念发生了很大变化，
4、家庭生育孩子数量减少；二是我市农村地区劳务输出人口增加，留守老人和留守儿童增多；三是人们家庭观念有所改变，年轻人结婚后更愿意独立居住。美城知识管理中心美城知识管理中心全市常住人口中共有家庭户2504155户，家庭户人口为7396064人，平均每个家庭户的人口为2.95人，比2000年第五次全国人口普查的3.40人减少0.45人。美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市各种受教育程度人口分析西安市各种受教育程度人口分析由图可知，西安市从2000年到2010年的大学文化程度人数明显增加，而小学文化程度人数明显减少。
5、高学历人口的增加和文盲半文盲人口的减少，说明西安市全社会受教育程度明显提升，人口素质显著提高。值得注意的是，2000年西安普通高校在校学生只有19.41万人，2010年达到73.43万人，高校扩招导致普通高校在校学生数比2000年净增54.02万人。这表明西安是大批高素质人才的吸纳地，城市发展有着丰富的人力资源和雄厚的人力资本。美城知识管理中心美城知识管理中心24%22%38%16%西安市西安市2010年各种受教育程度分布年各种受教育程度分布大学（指大专以上）程度高中（含中专）程度具有初中文化程度具有小学文化程度12%21%40%26%西安市西安市2000年各种受教育程度分布年各种受教育程度分
6、布大学（指大专以上）程度高中（含中专）程度具有初中文化程度具有小学文化程度美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市城市居民可支配收入分析西安市城市居民可支配收入分析从近几年西安市城市居民可支配收入情况来看，基本上呈现出稳步递增的态势，且增长速度较快。2011年，西安市城市居民人均可支配收入达到25981元，同比增加16.8%，增长迅猛。美城知识管理中心美城知识管理中心1990199520002005200620072008200920102011193251319484164061889022463277943
7、24113834345676西安市人均西安市人均GDPGDP历年走势历年走势人均GDP（元/人）20052006200720082009201020110500010000150002000025000300009628109051266215207189632224425981城市居民可支配收入（元）城市居民可支配收入（元）城市居民可支配收入（元）美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市城镇居民人均住房情况分析西安市城镇居民人均住房情况分析2010年，陕西城镇居民人均住房建筑面积为28平方米，较2005年增加
8、3.3平方米；同期，西安城镇居民人均住房建筑面积由21.8平方米增加到26.3平方米。与全国对比来看，全国2010年的城镇居民人居住房面积达到了31.6平米，可见西安市目前的人均住房面积与全国的水平还有着很大的差距。美城知识管理中心美城知识管理中心20052006200720082009201005101520253021.823.223.625.326.726.3城市居民人均居住面城市居民人均居住面积（平米）（平米）城市居民人均居住面积（平米）2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年全国20.320.8
9、22.823.72526.127.130.130.631.331.6陕西21.421.922.423.223.824.725.425.926.927.928西安19.71920.22020.621.823.223.625.326.726.32000-20102000-2010年陕西、西安、全国城镇居民人均住房建筑面积（）年陕西、西安、全国城镇居民人均住房建筑面积（）数据来源：国家统计局陕西调查总队美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市房地产投资情况分析西安市房地产投资情况分析从西安市历年投资情况来看，1995
10、-2010年，固定资产投资和房地产开发投资均保持了快速的增长，2010年房地产开发投资占固定资产投资的25%以上。从西安市住宅竣工面积来看，在经历了2007年929万平米的高点之后，基本上2008年以后呈现低位震荡的态势，这与近年来国家的房地产调控有着很大的关系。美城知识管理中心美城知识管理中心19952000200520062007200820092010103.42232.37835.11066.621435.331906.362500.133250.5621.6551.85225.23285.76387.33540.26696.34842.34西安市历年房地产开发投资走势西安市历年房地产
11、开发投资走势固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）1995200020052006200720082009201062.58150.16409.72453.01669.97725.171013.441193.05252.84544.95598.61583.1929.5693.42822.62521.08西安市历年住宅竣工面积走势西安市历年住宅竣工面积走势新增固定资产（亿元）住宅竣工面积（万平米）美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构PART2PART2：西安市人口结构状况：西安市人口结构状况p年龄构成年龄构成 p城乡人口构成城乡人口构成p人口与房地产的关系及趋势人口与房地产的关系
12、及趋势p西安市未来婚房人口走势西安市未来婚房人口走势美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市人口年龄构成分析西安市人口年龄构成分析 同2000年相比，0-14岁人口的比重下降9.38个百分点，15-64岁人口的比重上升7.39个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.99个百分点，快于全国1.91的增长幅度，老龄化有一定程度的加快。从两次普查的数据来看，中青年依旧是人口的绝对主力。普遍认为，在中国，25岁45岁群体是购买商品房的主要群体。其中，25岁35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35
13、岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。有数据显示，20062010年，35岁45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35岁45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010-2020年的时候，上世纪80年代一批成长起来，25岁35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。美城知识管理中心美城知识管理中心21%73%6%西安市西安市2000年人口年年人口年龄构成构成0-14岁人口 15-64岁人口 65岁以上人口13%79%8%西安市西安市2010年人口年年人口年龄构成构成0-14岁人口 15-64
14、岁人口 65岁以上人口美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市城乡人口分析西安市城乡人口分析美城知识管理中心美城知识管理中心近年来，西安完成千村百镇建设整治投资9亿元，对1000个村庄120个小城镇进行了综合环境整治，形成了以主城区、中心城镇、乡镇为构架的三级城镇体系，2010年城镇化率达到69%。而从西安市2010年城镇住宅建筑样式来看，二居室的房屋依旧占据了绝大多数，占比达62%，其次是三居室的房屋，大约占据了26%，可见目前西安市的住宅还是以二室和三室为主。900800700600500400300200
15、10002005200620072008200920108068228308378438465105305485655815842005-20102005-2010年年西安市常住人口统计西安市常住人口统计城镇总人数1% 3%26%62%3%4%2%西安市城西安市城镇住宅建筑住宅建筑样式式单栋住宅 四居 三居 二居 一居 普通楼房 平房及其他美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市各区域人口结构分析西安市各区域人口结构分析美城知识管理中心美城知识管理中心家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也
16、将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加。从西安市各主城区的户均人口来看，主城区的户均人口都较西安市的有所增加，其中雁塔区和长安区的户均人口最大，分别达到3.68人与3.65人。户数（万户）户籍人口（万人）户均人数新城区16.6150.363.03 碑林区20.3173.253.61 莲湖区21.4164.092.99 灞桥区16.2150.863.14 未央区15.8251.73.27 雁塔区21.5579.313.68 长安区26.8598
17、3.65 各城区城镇人均可支配收入200820092010新城区152131904922554碑林区155081942422998莲湖区154711937522940灞桥区148831872122184未央区156951976223517雁塔区141951784321162长安区131081649019551美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取人口与房地产的关系及趋势人口与房地产的关系及趋势美城知识管理中心美城知识管理中心中国在20世纪80年代初期开始采取了严厉的计划生育政策，这一政策导致了80年代的低生育率，以
18、及较少的新增人口。而6070年代人口的快速增长造就了90年代20-30岁之间的人口非常多，大量适育人群导致了90年代较多的新生儿，所以90年代新增的人口数量要高于80年代新增的人口数量。从上图可以大致看出，我国人口结构经历了“第一人口高峰”、“第二人口高峰”、“人口洼地”、“第三人口高峰”的演变过程。“第三人口高峰”的“90后”将成为未来助推中国经济及房地产高速发展的生力军（人口红利）。由此可以预见2010-2025年将是中国房地产发展面临的最好黄金时期。但是随着中国人口增速的持续下降以及老龄化社会的来临，2025年以后房地产业将逐步进入减速发展阶段，2030年以后将进入全面萎缩阶段。此现象和
19、全国一致，具有普遍性。西安市自然也不例外。美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构从人口发展基本规律看，20052015年这一阶段，主要是20世纪80年代（即“80后”）出生人群的婚嫁生育高峰期；20152025年这一阶段，主要是20世纪90年代（即“90后”）出生人群的婚嫁生育高峰期；从我国人口结构看，“90后”是我国继“60后”之后的又一个人口高峰（“60后”是我国解放后实施计划生育前的人口高速膨胀的一代，而“90后”基本上为“60后”的子女）。随着“90后”将陆续进入结婚年龄，这样一支群体数量之庞大，而且独立意识和超前消费意识非常强，对于婚房要求的程度更加强烈，房子将成为他们结婚
20、前的必备条件，将会强力拉动房地产需求。西安市未来婚房人口走势西安市未来婚房人口走势历史经验和数据表明，适婚年龄（20-35岁）结婚率占到总结婚人数的85%左右（2010年全国办理结婚登记的公民当中，20-24岁占37.9%，25-29岁占35.3%，30-34岁占10.7%，35-39岁占5.8%，40岁以上占10.3%），而这部分“婚房”需求恰恰又是整个刚需购房需求的绝对主力。1950195219541956195819601962196419661968197019721974197819801982198419861988199019921994199619982000200220042
21、5.4330.7439.9430.0530.9228.533.5334.7727.1828.5827.9624.7319.8915.812.9616.8416.2618.1516.2420.5518.2417.716.9815.6414.0312.8612.2916.9721.8729.9922.8923.2520.7826.7728.3718.6220.8722.5318.5913.919.76.6811.2610.6613.1711.2614.8411.611.2110.428.187.586.455.87西安市历年人口出生率走势西安市历年人口出生率走势出生率() 自然增长率（）美城机构美
22、城机构美城机构美城机构美城机构美城机构PART3PART3：西安市刚需人口分析：西安市刚需人口分析p西安市刚需人口概况西安市刚需人口概况p新增城镇人口分析新增城镇人口分析p婚房需求分析婚房需求分析p改善性需求分析改善性需求分析p流动人口分析流动人口分析美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取住房刚性需求概念住房刚性需求概念美城知识管理中心美城知识管理中心按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，
23、住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。中国社科院发布的中国住房发展报告(20092010)认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套。住房刚性需求美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取刚需人口组成刚需人口组成美城知识管理中心美城知识管理中心我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需
24、求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。 在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。 此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。 近年来，全国的迁移人口比例已达到30%-40%，迁移人口使城市新建住房刚性需求增加。2010年，房地产开发企业资金充裕，预计房价仍将保持稳中有升。刚需人口结构组成城镇化改善需求流动人口婚
25、房需求美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市西安市20112011年购房情况分析年购房情况分析2011年调查显示，目前西安市绝大多数购房者属于刚性需求购房者占96%；对刚性需求购房者来说，买房主要还是用于基本居住需要占40.9%。结婚用房所占比例为29.1%，家庭改善性需求购房者所占比例为21.5%。可见受到目前的调控政策，投资性购房受到很大的抑制，刚需已然成为市场绝对主流。美城知识管理中心美城知识管理中心投资升值给父母买子女教育家庭改善住房结婚用房基本自住4.00%4.50%5.90%15.60%29.10
26、%40.90%西安市西安市20112011年购房目的调查年购房目的调查70%28%2%购房次数房次数第一次 第二次 三次及以上美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市新增城镇人口分析西安市新增城镇人口分析西安市目前有城镇人口582万，按照年平均增幅1.4%来看，每年需要新增8万的城镇人口。预计到2020年以前，如果依照目前26.3平米的人均住房面积，也就是每年会有210万平米的新增住房需求。美城知识管理中心美城知识管理中心460480500520540560580600200520062007200820092
27、010510530548565581584西安市城西安市城镇镇人口人口西安市城镇人口20052006200720082009201005101520253021.823.223.625.326.726.3城市居民人均居住面城市居民人均居住面积（平米）（平米）城市居民人均居住面积（平米）美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构“人口红利”被认为是影响楼市的重要因素。“80后”的青年群体已经普遍进入适婚年龄，他们已经成为房地产市场中重要的客户群。并且，适婚年龄人口的数量还将持续走高。从西安市近年来的新婚人数来看，2005年以前，基本上每年保持在5万对新人，而近5年来来，新婚人口成直线递增态
28、势，2011年新婚人口达9.58万对，预计2012年约有近10万对新人结婚，他们之中超过70%都有购房置业的迫切需求，按照西安市户均2.95人和人均26.3平米计算，2012年婚房大约会产生100000*2.95*26.3*0.7=543万平米需求。而且，根据之前的人口红利分析，2010-2025年的新婚人口都将保持高位。199920002001200220032004200520062007200820092010201143619464154246544593445105598749962670186763177912881388364595800西安市历年新婚人数统计西安市历年新婚人数统
29、计结婚对数（对）西安市近年来新婚人口情况西安市近年来新婚人口情况美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市改善性住房分析情况西安市改善性住房分析情况如果西安市30-59 岁的所有城镇人口（总数约200万 人），在2011-2015年之间，逐步将人均居住面积从26 平米提高至32平米，那么未来五年还需要1200万平米，平均每年新增约240万平米。美城知识管理中心美城知识管理中心根据西安市十二五规划内容，十二五期间我市将规划建设经适房1000万平方米、16.65万套;建设和配备廉租住房250万平方米、5万套;建设公共
30、租赁住房343万平方米、10万套。到“十二五”末，西安人均住房建筑面积将达到32平方米。20052006200720082009201005101520253021.823.223.625.326.726.3城市居民人均居住面城市居民人均居住面积（平米）（平米）城市居民人均居住面积（平米）美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构整合资源整合资源 创新价值创新价值 求新求变求新求变 锐意进取锐意进取西安市流动人口分析西安市流动人口分析西安现有流动人口200万以上，其中农民工超过100万，并以每年百分之十的速度递增。西安市流动人口的年龄结构属于年轻型，以“二代农民工”为主，主要集中在204
31、5周岁，以本省人口为主。据了解，流动人口中绝大部分目前选择租房，他们大多也属于自住刚性需求。按照年10%的增幅，每年将会有20万的新增流动人口，即便按照3成的打算定居西安的人口计算，每年至少有6万的流动人口有购房意愿，依照26.3的人均面积，这大概又将产生150万的刚性需求面积。美城知识管理中心美城知识管理中心02004006008001000全市人口流动人口846235西安市常住人口和流西安市常住人口和流动人口人口对比比人口（万）64%36%西安市流西安市流动人口西安人口西安购房意愿房意愿调查不想在西安定居 想在西安定居美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构PART4PART4：总
32、结：总结美城知识管理中心美城知识管理中心美城知识管理中心美城知识管理中心美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构西安市刚需人口总结西安市刚需人口总结一西安市的刚性需求人口主要分为四类：一类是城镇化发展带来的需求，其次是婚房需求，再次就是改善性住房的需求，最后就是流动人口的需求。二目前来看，从2011年-2025年，西安市婚房每年新增的刚性需求面积大约为550万平米，流动人口大约150万平米，加上潜在的城镇化需求的210万平米，改善型需求约200万平米，因而，西安市每年新增的刚性需求面积约为1100万平米。三总体来看，西安市目前的房地产市场刚性十足，如果再加上往年未消化的刚性需求人口，这
33、个需求量就相当庞大了。在2011年，西安市的刚需受到了政策的极大影响，相当一部分刚需客户都选择了观望。不过，政策如果有稍微的松动，往年累加的刚需和今年新增的刚需将会集中爆发。四.婚房市场是一个很有潜力的市场，自住客户群中最具刚性需求特质的就是年轻人结婚购买婚房。据调查，去年以来，由于市场调整和政策调整，购房者观望气氛浓厚，刚性需求受市场的影响出现了一定的抑制，其中绝大部分都是婚房需求，目前婚房需求释放已经在市场中得到印证，加上今年是“结婚大年”，婚房市场或成为2012西安楼市刚需主力军。美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构版权声明 本报告由美城机构编写，所有提供的信息均通过本公司可
34、靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。 本报告版权归美城机构所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“美城机构”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。 本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。 美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构本文观看结束！美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构谢 谢欣 赏！美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构美城机构祝各位身体健康！万事如意！
