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1、深圳市城市更新项目专题技术培训2014年4月深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法国有土地上房屋征收与补偿条例关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施相关政策文件1、综合整治类2、功能改变类3、拆除重建类城市更新的模式一、1、旧城中村城市更新类型二、2、旧工业区3、旧商业区4、旧居住区1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应大于10000平方 米；2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”） 的用地面积应大于城市更新单
2、元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地。3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非农建设用地以外形成的建成区。4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。 城市更新单元的规划条件三、城市更新单元内应提供大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。 城
3、市更新单元内公建部分规定四、1、分析地块的区域及综合情况；2、分析项目总体拆迁成本；3、分析地块应补交地价；4、分析总投资成本；5、分析更新后物业市场租金及价值；6、分析地块更新后的价值；7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁等，预计项目可能的风险；8、分析项目更新后利益的合理分配比率。城市更新经济分析的内容五、城市更新经济分析涉及的部分名词解释1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面积、运动场地等等2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于更新单元面积。3、可建设用地面积:
4、项目更新单元用地面积扣除绿地、道路用地等的用地面积。4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。城市更新经济分析涉及的部分名词解释5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率6、毛利润= 营业收入-开发成本-销售税金及附加7、所得税= (毛利润-土地增值税)*25% 8、税后净利润= 毛利润-土地增值税-所得税9、 税前成本利润率= 毛利润/开发成本10、税后成本利润率= 税后净利润/开发成本 11、销售利润率= 毛利润/营业收入 五类用地解读城市更新经济分析的具体测算过程六、 （四）补缴地价
5、（三）规划指标（一）经济分析资料 （五）设定回迁安置比例（二）拆迁成本 （六）开发商开发建设相关经济测算表 （七）股份公司作价入股1 现状房地产测绘报告： 永久性和临时性建筑物面积2 更新单元范围图： 更新单元面积、范围 3现状权属图： 各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地， 各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积） 4建筑物信息图、更新意愿调查表： a、区分私人物业和村委物业的建筑物面积（永久 和临时性建筑物） b、更新范围内建筑物利用类型（工商住办） 的面积 ；5更新单元专项规划图6 土地、房地产租赁情况： 土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息） （一）城市更新项目经济分析需
6、城市更新项目经济分析需提供的资料的资料 1 更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据2 区域的法定图则3更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价4基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息5 市场地价（土地估价师看地价） 6更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套7现状照片（一）城市更新项目经济分析需城市更新项目经济分析需收集的资料的资料 序号项目名称备注1主体补偿除已安置物业以外的主体按货币补偿（一般商住办进行安置，工业及其他进行货币补偿）2构筑（附属）物根据现状按重置价补偿（8001
7、200）3二次装修根据现状与物业类型按重置成新价补偿4搬迁补助区分工、商、住、办分别给予补偿（248号文）5临时安置补助已安置物业按开发期限不等给予24、30、36、48个月租金补偿，已现金补偿物业给予3个月租金补偿）6停产停业补偿工业、商业、办公，一般给予6个月租金补偿7其他相关费用专业费、谈判费、不可预见费等（二）拆迁成本情况一、项目专项规划已公示或开发主体已有规划指 标方向，按其指标进行规划；情况二、委托方未进行规划，没有规划指标，可参照 周边同类型城市更新项目公告的规划指标进 行规划设定；（三）专项规划指标专项规划指标 情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由
8、我方进行合理的初步的 规划设定项目规划指标项目规划指标- -（更新为商住项目）（更新为商住项目）拆迁范围用地面积更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于更新单元面积。更新单元可建设用地面积a、参考更新单元法定图则建设用地面积；b、公建部分用地不小于拆除范围用地面积15%，一般可建比例取70%85%容积率参考更新单元法定图则容积率，取得合理范围值总建筑面积更新单元可建设用地面积 x 容积率其中商业总建筑面积的10%30%，以区域的商业定位确定住宅总建筑面积-商业-保障性住房-公共配套保障性住房保障性住房深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定公共配套建筑面积社
9、区服务站、邮政所、公共厕所、垃圾站、幼儿园等项目规划指标项目规划指标- -（工改工项目）（工改工项目）其中配套商业配套物业面积不得大于总建筑面积的30%配套公寓工业产业办公工业性质的办公物业公共配套建筑面积社区服务站、邮政所、公共厕所、垃圾站等一一类地区保障性住房配建比例地区保障性住房配建比例为12% 二二类地区保障性住房配建比例地区保障性住房配建比例为8% 三三类地区保障性住房配建比例地区保障性住房配建比例为5%项目位于目位于规划划2015年前建年前建设的的轨道站点道站点500米范米范围内的内的，按批准住宅按批准住宅建筑面建筑面积增加增加3%属于工属于工业区或区或仓储区改造区改造为住宅的住宅
10、的，按批准住宅建筑面按批准住宅建筑面积增加增加5%项目中包含非目中包含非农建建设用地的，可按非用地的，可按非农建建设用地面用地面积占占项目建目建设用地用地总面面积比例比例进行核减，其中，一行核减，其中，一类地区核减基数地区核减基数为批准住宅建筑面批准住宅建筑面积的的8%，二，二类和三和三类地区核减基数地区核减基数为批准住宅建筑面批准住宅建筑面积的的5%。城市更新项目保障性住房配建规定计算新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 城中村改造-非农建设用地一
11、、（四）拆除重建类城市更新的地价计算拆除重建类城市更新的地价计算举例（假设容积率是5.0）：非农指标扣减地价=2.5 基准地价 + （4.5-2.5） 基准地价 80%非农建设用地补缴地价测算表非农建设用地补缴地价测算表项目的测算补缴地价项目的测算补缴地价项目项目用途用途用地面积用地面积规划容规划容积率积率分类补缴项目分类补缴项目基准地价基准地价市场价格市场价格（元（元/ /）最大补缴金最大补缴金额额（元）（元）扣减地价金额扣减地价金额（元）（元）应补缴地应补缴地价金额价金额（元）（元）工业非农建设用地A15.0商业a%2,050 用地面积x规划容积率x分类补缴项目比例x基准地价容积率2.5以
12、内免缴地价，2.5-4.5按基准地价的20%补缴用地面积x2.5x分类补缴项目比例x基准地价+用地面积x（4.5-2.5）x分类补缴项目比例x基准地价x80%最大补缴金额-扣减地价金额5.0住宅c%1,180 最大补缴金额=A1 x 5.0 x a% x 基准地价扣减地价金额=A1 x 2.5 x a% x 基准地价 + A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。旧屋村改造老屋村用地二、举例（假设容积率是5.0）：老屋村用地扣减地价=1.5 基准地价深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区
13、拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法 老屋村用地补缴地价测算表老屋村用地补缴地价测算表项目的测算补缴地价项目的测算补缴地价项目项目用途用途用地面积用地面积规划容积规划容积率率分类补缴项目分类补缴项目基准地价基准地价市场价格市场价格（元（元/ /）最大补缴金额最大补缴金额（元）（元）扣减地价金额扣减地价金额（元）（元）应补缴地价金应补缴地价金额额（元）（元）住宅老屋村用地A2 5.0商业a%2,050 用地面积x规划容积率x分类补缴项目比例x基准地价占地1.5倍免缴地价，超过部分按基准地价补缴1.5 基准地价最大补缴金额-扣减地价金额5.0工业b%310 5.0住宅c%1,180 1、改建
14、为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。工业区改造三、2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）增加建筑面积部分：市场评估价格市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。工改工补缴地价测算表工改工补缴地价测算表项目的测算补缴地价项目的测算补缴地价项目项目用途用途用地面积用地面积规划容规划容积率积率分类补缴项目分类补缴项目基准地价基准地价市场价格市场价格（元（元/ /）最大补缴金最大补缴金额额（元）（元）扣减地价金额扣减地价
15、金额（元）（元）应补缴地应补缴地价金额价金额（元）（元）工业工业用地A1 5.0 配套商业a%基准地价用地面积x规划容积率x分类补缴项目比例X基准地价合法建筑面积最大补缴金额-扣减地价金额5.0工业办公b%基准地价工业：扣减地价金额= 合法建筑面积 x a% x 工业基准地价 + （A1 x 5.0 x a% -合法建筑面积 x a%） x 工业基准地价 x 0.5其他配套：扣减地价金额= 合法建筑面积 x a% x （办公基准地价 - 工业基准地价 ）（自用） + （A1 x 5.0 x a% -合法建筑面积 x a%） x （办公基准地价 - 工业基准地价 ）x 0.5工改商住补缴地价测算
16、表工改商住补缴地价测算表项目的测算补缴地价项目的测算补缴地价项目项目用途用途用地面积用地面积规划容规划容积率积率分类补缴项目分类补缴项目基准地价基准地价市场价格市场价格（元（元/ /）最大补缴金最大补缴金额额（元）（元）扣减地价金额扣减地价金额（元）（元）应补缴地应补缴地价金额价金额（元）（元）工业工业用地A1 5.0 商业a%市场地价用地面积x规划容积率x分类补缴项目比例x市场地价合法建筑面积最大补缴金额-扣减地价金额5.0住宅b%市场地价商业：扣减地价金额= 合法建筑面积 x 商业比例 x 【商业市场地价 - （商业基准地价-工业基准地价）】工改工工改工项目补缴地价测算表项目补缴地价测算表
17、项目的测算补缴地价项目的测算补缴地价序号序号用途用途用地面积用地面积规划容积规划容积率率分类补缴项目分类补缴项目基准地基准地价价（元（元/ /）最大补缴金最大补缴金额额（元）（元）扣减地价金额扣减地价金额（元）（元）应补缴地价金应补缴地价金额额（元）（元）1非农建设用地26098.33 4.00 产业办公69.54%356 25,843,861 容积率2.5以内免缴地价，2.5-4.5按基准地价的20%补缴23,905,571 1,938,290 24.00 配套商业15.00%2,323 36,375,852 33,647,663 2,728,189 34.00 配套公寓15.00%1,51
18、0 23,645,087 21,871,705 1,773,382 1国有已出让用地16113.93 4.00 产业办公69.54%356 15,956,813 7,978,407 7,978,406 24.00 配套商业15.00%2,323 22,459,596 0 22,459,596 34.00 配套公寓15.00%1,510 14,599,221 0 14,599,221 ( (工改商住工改商住) )项目补缴地价测算表项目补缴地价测算表项目的测算补缴地价项目的测算补缴地价项目项目用途用途用地面积用地面积规划容积规划容积率率分类补缴项目分类补缴项目基准地价基准地价市场价格市场价格（元（
19、元/ /）最大补缴金额最大补缴金额（元）（元）扣减地价金额扣减地价金额（元）（元）应补缴地应补缴地价金额价金额（元）（元）工业非农建设用地24557.00 4.50 商业9.24%1,860 18,992,089 容积率2.5以内免缴地价，2.5-4.5按基准地价的20%补缴17,303,903 1,688,186 4.50 住宅88.58%1,108 108,458,417 98,817,669 9,640,748 工业国有已出让用地16214.00 4.50 商业9.24%3,500 23,596,234 合法建筑面积4,810,013 18,786,221 4.50 住宅88.58%2,
20、000 129,261,251 26,438.00 28,594,331 100,666,920 合计40771.00 280,307,991 149,525,916 130,782,075 保障性住房核减地价保障性住房核减地价项目项目建筑面积建筑面积所占住宅建筑面积比例所占住宅建筑面积比例项目住宅部分所需补缴地价合计金额项目住宅部分所需补缴地价合计金额（元）（元）核减金额核减金额（元）（元）保障性住房15,602 9.6%110,307,668 10,589,536 需补缴地价需补缴地价合计需补缴地价 = - 120,192,539 （五）（五）设定回迁安置比例 （六）（六）开发商开发建设相关经济测算表 （七）（七）股份公司作价入股 培训结束！ 祝您成功！Thanks!
