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1、房地产土地增值税房地产土地增值税主主 讲讲 人：吴榕人：吴榕1 1n n讲座提纲讲座提纲 第一讲第一讲概述概述 第二讲税制要素第二讲税制要素第三讲征收管理第三讲征收管理第四讲减免税政策解读第四讲减免税政策解读第五讲第五讲清算管理清算管理 2 23 3n n第一讲土地增值税概述第一讲土地增值税概述 内内容容: :概概念念、历历史史沿沿革革、出出台台背背景景、立立法法原原则则、特特点等；点等； n n一、概念一、概念土土地地增增值值税税是是以以纳纳税税人人转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物所所取取得得的的增增值值额额为为征税对象征税对象,依照规定税率
2、征收的一种税。依照规定税率征收的一种税。4 4二、历史沿革二、历史沿革( (一一)1927)1927年年4 4月月南南京京国国民民政政府府成成立立, , 为为缓缓解解用用地地矛矛盾盾,增加财政收入开征地价税。增加财政收入开征地价税。( (二二) )1993年国家实行房改后，年国家实行房改后，大量商品房进入市大量商品房进入市场。当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，场。当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了国务院颁布了中华人民共和国土地增值税暂行中华人民共和国土地增值税暂行条例条例。1995年，财政部出台年，财政部出台中华人民共和国土地中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则增值税暂
3、行条例实施细则，对，对1993年的增值年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。5 5( (三三) )1996年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效启动房地产市场，启动房地产市场，1999年，财政部、国税总局年，财政部、国税总局下发通知，对居民个人拥有的普通住宅，在其下发通知，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。转让时暂免征收土地增值税。1999年底，财政部、国税总局又下发土地增年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知，将已经于值税优惠政策延期的通知，将已经于1998年底年底
4、到期的相关房地产转让中免除土地增值税的优到期的相关房地产转让中免除土地增值税的优惠政策，延长至惠政策，延长至2000年底。年底。( (四四) )2001、2002年，宏观经济形势重新开始高涨。年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作，并批驳了土地增值税要停值税征收管理工作，并批驳了土地增值税要停征的说法，各地要进一步完善土地增值税的预征的说法，各地要进一步完善土地增值税的预征办法。征办法。6 6三、出台背景三、出台背景 目的目的: :国家运用税收杠杆，引导房地产经营的方国家运用税收杠杆，引导房地产经营的方向，
5、规范房地产市场的交易秩序，合理调节土向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展开征土地增值税。同时适应我开发的健康发展开征土地增值税。同时适应我国土地制度改革的需要，也是国家对房地产市国土地制度改革的需要，也是国家对房地产市场进行宏观调控的需要，建立健全我国房地产场进行宏观调控的需要，建立健全我国房地产税收制度的需要。税收制度的需要。7 7四、立法原则四、立法原则 ( (一一) )要要有有效效的的抑抑制制炒炒买买炒炒卖卖“地地皮皮”、“楼楼花花”等等牟牟取取暴暴利利的的投投机机行行为为，防防止止扰扰乱乱
6、房房地地产开发和市场发展的行为。产开发和市场发展的行为。 ( (二二) )维维护护国国家家权权益益，防防止止国国家家土土地地增增值值收收益益流流失失，增增加加国国家家财财政政收收入入，土土地地资资源源属属国国家家所所有有，国国家家为为整整治治和和开开发发国国土土投投入入了了巨巨额额资资金金，国国家家理理应应参参与与土土地地增增值值收收益益分分配配，增增加加国国家家财财政收入，用于国家经济建设。政收入，用于国家经济建设。8 8( (三三) )保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的得到一定的投资回报，促进房地产开发结
7、构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。地产业健康稳定地发展。五五 、特点、特点 ( (一一) )土地增值税在房地产转让环节按次征土地增值税在房地产转让环节按次征收收, ,也就是说也就是说, ,每转让一次应税房地产
8、就征收一每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税。从征收环节看次土地增值税。从征收环节看, ,类似营业税。类似营业税。9 9 ( (二二) )土地增值税以转让房地产所取得的增土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据值额为计税依据 。在计算应纳税额时采用转让。在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收。收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收。从税款征收方式看从税款征收方式看, ,类似所得税。类似所得税。 ( (三三) )在征收管理中，引入了评税法。土地在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是增值额增值税的计税依据是增值额, ,即纳税人取得全部即纳税人取得全部转
9、让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实纳税人申报扣除项目金额不实的的, ,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价重置成本价, ,乘以房屋的成新度折扣率乘以房屋的成新度折扣率, ,确定房确定房产的扣除项目金额产的扣除项目金额, ,并用该房产所座落土地取得并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。这一点类似财产税。目金额。这一点类似财产税。1010 ( (四四) ) 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策土
10、地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种而出台的一个税种, ,是国家利用税收经济杠杆对是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节。也就是说房地产业进行必要的调节。也就是说, ,土地增值土地增值税不以收入为目的税不以收入为目的, ,是作为宏观调节的手段作用是作为宏观调节的手段作用于房地产市场于房地产市场, ,因此土地增值税又是一个特定目因此土地增值税又是一个特定目的税。的税。 11111212n n第二讲税制要素第二讲税制要素内容：内容：n n征税范围和纳税人征税范围和纳税人n n转让收入的确定转让收入的确定n n扣除项目的确定扣除项目的确定n n计算方法计算方法n n注意事项注意事项
11、1313第一节征税范围第一节征税范围一一、相关概念、相关概念房地产房地产: :房产和地产的统称。房产又称建筑物，房产和地产的统称。房产又称建筑物，包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土地表面、地表的地指地球表面的陆地，包括土地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。为房地产。产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使用、和处分的权利。占有、使
12、用、和处分的权利。. .土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在法律允许范围内，对土地享有的使等规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。用权利。 1414建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，供人们生产生活建筑物；构筑物是指除有窗，供人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建筑房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建筑物。物。附着物：是指附着在土地之上不能移动，一经附着物：是指附着在土地之上不能移动，一经移动即遭损坏的物品。如附着于土地之上的花、移动即遭损坏的物品。
13、如附着于土地之上的花、草、树木等。草、树木等。F.F.土地使用权出让土地使用权出让: :是指国家以土地所有者的身份是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, ,并并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。G.G.土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土地土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土地使用权再转移的行为。使用权再转移的行为。 1515二二、征税范围的一般规定征税范围的一般规定土地增值税的土地增值税的课税对象课税对象是有偿转让国有土地是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权
14、。包括：使用权及地上建筑物和其他附着物产权。包括：A.国有土地使用权国有土地使用权,B.建筑物，建筑物，C.及地上附着物。及地上附着物。 (一一)土土地地增增值值税税只只对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物和和附附着着物物征征税税,转转让让集集体体土土地地行行为为不不征征税税。既既对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权征征税税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 1616 (二二)土土地地增增值值税税对对国国有有土土地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物和和附附着着物物的的转转让让行行为为征征税税。A.转转让让,B.
15、产权发生转移产权发生转移 (三三)土土地地增增值值税税是是对对转转让让房房地地产产并并取取得得收收入入的的行行为为征征税税，也也就就是是说说是是对对有有偿偿转转让让行行为为征征税税。对对以以继继承承等等方方式式无无偿偿转转让让的的房房地地产产,则则不不予予征税。征税。只只有有房房地地产产的的转转让让行行为为同同时时具具备备上上述述三三个个条条件时，才属于土地增值税的征税范围。件时，才属于土地增值税的征税范围。1717三、征税范围的若干具体规定三、征税范围的若干具体规定1.1.以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营根据根据财税字财税字199548号第一条及财税号第一条及财税200621号第
16、五条对于以房地产进行投资、联号第五条对于以房地产进行投资、联营营,如果投资、联营的一方以土地如果投资、联营的一方以土地(房地产房地产)作价作价入股进行投资或作为联营条件的入股进行投资或作为联营条件的(房地产开发企房地产开发企业除外业除外),暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税;但是但是,上述房产再上述房产再转让的，按规定征收土地增值税。转让的，按规定征收土地增值税。例例:甲以一宗甲以一宗20万平方米的土地与乙出资万平方米的土地与乙出资2亿元人民亿元人民币合作成立一非房地产企业币合作成立一非房地产企业,搞机械加工。甲将搞机械加工。甲将土地使用权转让到新成立的企业，对甲是否征土地使用权转让到新成立
17、的企业，对甲是否征收土地增值税？上述企业将厂房再转让时是否收土地增值税？上述企业将厂房再转让时是否征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样征征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样征税。税。18182.合作建房合作建房对于一方出地对于一方出地,一方出资金一方出资金,双方合作建房双方合作建房,建成后分房自用的建成后分房自用的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税;但是但是,如如果建成后转让的果建成后转让的,按规定征收土地增值税按规定征收土地增值税(引文引文:财税字财税字199548号号)。3.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到
18、兼并企业中的让到兼并企业中的,暂免征土地增值税（引文暂免征土地增值税（引文:财税字财税字199548号号); 4.房地产抵押房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的产权转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。19195交换房地产交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收交
19、换双方又取得了实物形态的收入入,按照规定属于征收土地增值税的范围。按照规定属于征收土地增值税的范围。个人交换原有住房的免征土地增值税。个人交换原有住房的免征土地增值税。同时符合两个条件：同时符合两个条件：A.个人个人B.住房住房6.房地产出租房地产出租房地产出租房地产出租,出租人取得了收入出租人取得了收入,但没有发生房地但没有发生房地产产权的转让产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。20207.房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转没有发生房地产权属的转让让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。8国家
20、收回国有土地使用权、征用地上建筑物及国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物附着物国家收回或征用国家收回或征用,虽然发生了权属的变更虽然发生了权属的变更,原原房地产所有人也取得了收入房地产所有人也取得了收入,但按照但按照土地增值土地增值税暂行条例税暂行条例的有关规定的有关规定,可免征土地增值税。可免征土地增值税。21219.以以继继承承、赠赠与与方方式式转转让让房房地地产产的的，不不属属于于征征税税范围。具体讲范围。具体讲,包括以下情况。包括以下情况。A.房房地地产产继继承承。是是指指继继承承者者依依照照法法律律规规定定，继承产权人房地产。继承产权人房地产。以法律判决或相关证明为依据确认
21、继承的真伪。以法律判决或相关证明为依据确认继承的真伪。B.赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围：赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围：（1）房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接瞻瞻养义务人。养义务人。2222（2）房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人通通过过中中国国境境内内非非营营利利的的社社会会团团、国国家家机机关关将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与教教育育、民民政政和和其其他他社社会会福福利利、公公益益事事业业的的行行为为。其其中中,社社会会团团体体是是
22、指指中中国国青青少少年年发发展展基基金金会会,希希望望工工程程基基金金会会、宋宋庆庆龄龄基基金金会会;减减灾灾委委员员会会、中中国国红红十十字字会会、中中国国残残疾疾人人联联合合会会、全全国国老老年年基基金金会会、老老区区促促进进、以以及及经经民民政政部部门门批准成立的其他非营利的公益性组织。批准成立的其他非营利的公益性组织。四、土地增值税纳税义务人四、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、得收入的单位和个人。包括机关
23、、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。2323土地增土地增值值税的的税的的纳纳税人有以下特点：税人有以下特点：A.不不论论法人和自然人法人和自然人B.B.不论经济性质或注册类型不论经济性质或注册类型C.C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人2424第二节第二节房地房地产转让产转让收入的确定收入的确定 土土地地增增值值税税的的计计税税依依据
24、据是是转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上的的建建筑筑物物及及附附着着物物所所取取得得的的增增值值额额。增增值值额额为为纳纳税税人人转转让让房房地地产产的的收收入入减减除除条条例例规规定的扣除定的扣除项项目金目金额额后的余后的余额额。n n 计计算算增增值值额额需需要要把把握握两两个个关关键键：一一是是转转让让房房地地产产的的收收入入，二二是是扣扣除除项项目目金金额额。转转让让房房地地产产的的收收入入包包括括货货币币收收入入、实实物物收收入入和和其其他他收收入入，即即与与转转让让房地房地产产有关的有关的经济经济利益。利益。2525 一、一、一、一、转让转让转让转让收入的确定收入的确定
25、收入的确定收入的确定 （一一一一）依依依依据据据据国国国国税税税税函函函函20102202010220号号号号第第第第一一一一条条条条土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税清清清清算算算算时时时时，已已已已全全全全额额额额开开开开具具具具商商商商品品品品房房房房销销销销售售售售发发发发票票票票的的的的，按按按按照照照照发发发发票票票票所所所所载载载载金金金金额额额额确确确确认认认认收收收收入入入入；未未未未开开开开具具具具发发发发票票票票或或或或未未未未全全全全额额额额开开开开具具具具发发发发票票票票的的的的，以以以以交交交交易易易易双双双双方方方方签签签签订订订订的的的的销销销销售售售售合
26、合合合同同同同所所所所载载载载的的的的售售售售房房房房金金金金额额额额及及及及其其其其他他他他收收收收益益益益确确确确认认认认收收收收入入入入。销销销销售售售售合合合合同同同同所所所所载载载载商商商商品品品品房房房房面面面面积积积积与与与与有有有有关关关关部部部部门门门门实实实实际际际际测测测测量量量量面面面面积积积积不不不不一一一一致致致致，在在在在清清清清算算算算前前前前已已已已发发发发生生生生补补补补、退退退退房房房房款款款款的的的的，应应应应在在在在计计计计算算算算土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税时时时时予予予予以以以以调调调调整整整整。转转转转让让让让收收收收入入入入包包包包
27、括括括括全全全全部部部部价价价价款款款款和和和和有有有有关关关关的的的的经济经济经济经济利益。具体有三利益。具体有三利益。具体有三利益。具体有三类类类类：货货货货币币币币收收收收入入入入。包包包包括括括括现现现现金金金金、银银银银行行行行存存存存款款款款 、支支支支票票票票 、汇汇汇汇票票票票 、国国国国库库库库券券券券 、金金金金融融融融债债债债券券券券 、股股股股票票票票等等等等有有有有价价价价证证证证券券券券。其其其其实实实实质质质质为为为为转转转转让让让让方方方方因因因因转让应转让应转让应转让应税房地税房地税房地税房地产产产产而向而向而向而向对对对对方收取的价款。方收取的价款。方收取的
28、价款。方收取的价款。实实实实物物物物收收收收入入入入。一一一一般般般般是是是是指指指指转转转转让让让让应应应应税税税税房房房房地地地地产产产产取取取取得得得得的的的的各各各各种种种种实实实实物物物物形形形形态态态态的的的的收收收收入入入入。如如如如钢钢钢钢材材材材、水水水水泥泥泥泥、房房房房屋屋屋屋等等等等 。 需需需需要要要要说说说说明明明明的的的的是是是是实实实实物物物物收收收收入的价入的价入的价入的价值值值值要要要要进进进进行行行行评评评评估确定收入。估确定收入。估确定收入。估确定收入。2626其其他他收收入入。指指转转让让应应税税房房地地产产取取得得的的无无形形资资产产或或其其他他具具
29、有有财财产产价价值值的的权权利利。如如专专利利权权、商商标标权权 、商商誉誉权权 、著著作作权权 、土土地地使使用用权权等等。其其其其价价价价值值值值要要要要进进进进行行行行评评评评估确定收入。估确定收入。估确定收入。估确定收入。（二）以（二）以评评估价格估价格为为房地房地产转让产转让收入收入 根根据据土土地地增增值值税税实实施施细细则则第第十十四四条条第第（三三）款款规规定定：房房地地产产的的成成交交价价格格低低于于房房地地产产评评估估价价格格，又又无无正正当当理理由由的的，由由税税务务机机关关参参照照房房地地产产评评估估价价格确定格确定转让转让房地房地产产的收入，按下列的收入，按下列顺顺序
30、确定：序确定：2727（1）有有评评估价格的，税估价格的，税务务机关根据机关根据评评估价格估价格确定确定转让转让房地房地产产的收入。的收入。 （2）没有评估价格的按下列顺序确定：）没有评估价格的按下列顺序确定： A.A.按本幢建筑物平均按本幢建筑物平均销销售价格确定；售价格确定； B.B.按本企按本企业业当期的当期的销销售平均价格确定；售平均价格确定； C C.按按同同一一地地区区，同同一一年年度度销销售售的的同同类类房房地地产产的平均价格确定。的平均价格确定。2828 第二第二节节 扣除扣除项项目的确定目的确定 一、扣除一、扣除项项目的确目的确认认原原则则 在在土土地地增增值值税税清清算算中
31、中，计计算算扣扣除除项项目目金金额额时时，以以实实际际支支付付并并取取得得合合法法有有效效凭凭证证为为准准，对对只只有有实实际际支支付付没没有有取取得得合合法法有有效效凭凭证证的的，或或者者只只取取得得合合法法有有效效凭凭证证没没有有实实际际支支付付的的，不不得得计计入入扣扣除除项项目目（引引文文：国国税税发发2006187号号）。 具体有以下六具体有以下六项项原原则则： 1、相相关关性性原原则则。各各项项成成本本和和费费用用必必须须是是在在清算清算项项目开目开发发中直接中直接发发生的或生的或应应当分当分摊摊的。的。 2、准准确确性性原原则则。即即应应当当在在“开开发发土土地地和和新新建建房房
32、及及配配套套设设施施的的成成本本”、“开开发发土土地地和和新新建建房房及及配套配套设设施的施的费费用用”中分中分别归别归集，不得混淆。集，不得混淆。29293、真真实实性性原原则则。即即扣扣除除项项目目金金额额中中所所归归集集的的各各项项成本和成本和费费用必用必须须是真是真实发实发生的。生的。4、合合法法性性原原则则。即即扣扣除除项项目目中中因因支支付付款款项项而而取取得得的凭的凭证证必必须须是合法有效凭是合法有效凭证证。5、实实际际支支付付原原则则。除除另另有有规规定定外外，合合法法有有效效凭凭证证金金额额与与实实际际支支付付金金额额不不一一致致的的情情况况下下，扣扣除除项项目以目以实际实际
33、支付金支付金额为额为准。准。6、配配比比原原则则。纳纳税税人人分分期期开开发发项项目目或或者者同同时时开开发发多多个个项项目目的的，应应按按照照受受益益对对象象，采采用用合合理理的的分分配方法，分配方法，分摊摊共同的成本共同的成本费费用。用。3030 二、基本扣除二、基本扣除项项目目 （一一）取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额。包包括括纳纳税税人人为为取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的地地价价款款和和和和在在取取得得土土地地使使用用权权过过程程中中为为办办理理有有关关手手续续，按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用。具体用。具体为为： （1 1）按按
34、照照中中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例的的规规定定，以以招招、拍拍、挂挂等等出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为取取得得土地使用土地使用权权的所支付的土地出的所支付的土地出让让金；金； （2 2）以以行行政政划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为转让转让土地使用土地使用权时权时按按规规定定补补交的出交的出让让金；金； （3 3）以以转转让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为向向原原土地使用土地使用权权人人实际实际支付的地价款。支付的地价款。3131（二）房地（二）房地产产开开发发成本
35、成本（1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费）前期工程费。（3）建筑安装费）建筑安装费。（4）基础设施费）基础设施费。（5）公共配套）公共配套设设施施费费。（6）开）开发间发间接接费费用。用。附附:土地增值税扣除项目有关凭证参考表土地增值税扣除项目有关凭证参考表（三）房地（三）房地产产开开发费发费用用开发土地和新建房及配套设施的费用（以开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。费用、财务费用。一般称一般称“三三项费项费用用” 3232n n依据依据依据依据国税函国税函国税函国税函
36、20102202010220号第三条房地产开发费用的扣号第三条房地产开发费用的扣号第三条房地产开发费用的扣号第三条房地产开发费用的扣除问题除问题除问题除问题n n（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期
37、贷款利率计算的金额。其他房地产开超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照发费用，在按照发费用，在按照发费用，在按照“ “取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额” ”与与与与“ “房地产房地产房地产房地产开发成本开发成本开发成本开发成本” ”金额之和的金额之和的金额之和的金额之和的5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。以内计算扣除。以内计算扣除。n n（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不
38、能（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按提供金融机构证明的，房地产开发费用在按提供金融机构证明的，房地产开发费用在按提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“ “取得土地使用权取得土地使用权取得土地使用权取得土地使用权所支付的金额所支付的金额所支付的金额所支付的金额” ”与与与与“ “房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本” ”金额之和的金额之和的金额之和的金额之和的10%10%以内以内以内以内计算扣除。计算扣除。计算扣除。计算扣
39、除。n n全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。n n上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。n n（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款（三）房地产
40、开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（二）项所述两种办法。（二）项所述两种办法。（二）项所述两种办法。n n（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。息支出，应调整至
41、财务费用中计算扣除。息支出，应调整至财务费用中计算扣除。息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 3333（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，
42、也可视同税金予以扣除。交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。A.A.营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率5%5%B.B.城建税及附加。城建税税率（城建税及附加。城建税税率（城建税及附加。城建税税率（城建税及附加。城建税税率（7%7%、5%5%、1%1%）C.C.印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花
43、印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花（特（特（特（特指指指指: :其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在转让时缴纳的印花税）转让时缴纳的印花税）转让时缴纳的印花税）转让时缴纳的印花税）。D.D.契税。按购买土地使用权实际缴纳税额扣除。契税。按购买土地使用权实际缴纳税额扣除。契税。按购买土地使用权实际缴纳税额扣除。契税。按购买土地使用权实际缴纳税额扣除。（注意注意注意注意: :根据琼财税根据琼财税根据琼财税根据琼财税2006112320061123号第
44、三条纳税人受让土地号第三条纳税人受让土地号第三条纳税人受让土地号第三条纳税人受让土地使用权使用权使用权使用权, ,未进行任何开发再转让的未进行任何开发再转让的未进行任何开发再转让的未进行任何开发再转让的, ,其在受让土地使用其在受让土地使用其在受让土地使用其在受让土地使用权时缴纳的契税权时缴纳的契税权时缴纳的契税权时缴纳的契税, ,凡能提供契税完税凭证的凡能提供契税完税凭证的凡能提供契税完税凭证的凡能提供契税完税凭证的, ,准予作为准予作为准予作为准予作为“ “与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金” ”予以扣除予以扣除予以扣除予以扣除. .）
45、3434（六）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产（六）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计额与房地产开发成本之和，加计20%扣除。扣除。三、房地产开发企业的扣除项目三、房地产开发企业的扣除项目按转让类型具体分以下几种扣除方式：按转让类型具体分以下几种扣除方式：直接转让土地使用权的扣除项目。对取直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发既转让的，其扣除项目为：行开发既转让的，其扣除项目为：3535（1）取得
46、土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）在）在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。不能加计不能加计20%的扣除。的扣除。B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目取得房地产产权后直接转让的扣除项目（1）取得房地产所支付的价款取得房地产所支付的价款;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）在）在转让房地产环节缴纳的税金。转让房地产环节缴纳的税金。也不能加计也不能加计20%的扣除。的扣除。C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目进行土地开发不进行房地产开发的扣除项
47、目取得土地使用权后取得土地使用权后,仅进行土地开发仅进行土地开发(进行进行“三通三通一平一平”或或“七通一平七通一平”)，不进行房地产开发的，不进行房地产开发的，扣除项目为：扣除项目为：3636（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）开发土地的）开发土地的成本、费用成本、费用；（4）在在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。（5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地的开发土地的成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。D.进行房地产开发的扣除项目进行房地
48、产开发的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）开发土地和新建房及配套设施）开发土地和新建房及配套设施成本、费用成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金；）与转让房地产有关的税金；（5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地和开发土地和新建房及配套设施新建房及配套设施成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。3737E.E.成片受让、分批开发转让的扣除项目成片受让、分批开发转让的扣除项目1.基本规定：基本规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开纳税人成片
49、受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按已转让土地使用权的面积占可按已转让土地使用权的面积占总面积总面积的比的比例计算分摊，或按已转让面积占总可售建筑面例计算分摊，或按已转让面积占总可售建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。计算分摊。“总面积总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施能转让的土地面积（如道路、绿化等公用
50、设施的用地）的用地）（引文：（引文：国税函国税函1999112号号）2.分摊方法：分摊方法：3838（1 1）转让土地使用权面积占转让土地使用权面积占总面积总面积的比例计算的比例计算分摊；分摊；（2 2）按转让的建筑面积占可售总建筑面积的比例按转让的建筑面积占可售总建筑面积的比例计算分摊；计算分摊；（3 3）税务机关确认的其他方式计算分摊。税务机关确认的其他方式计算分摊。需要说明的是（需要说明的是（1）、（）、（2）两种分摊方法计算的）两种分摊方法计算的结果是有差别的结果是有差别的【例例】某房地产开发公司以某房地产开发公司以1000万元购买万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。
51、该房平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写栋，其中：写字楼占地面积字楼占地面积4000平方米，建筑面积平方米，建筑面积15000平平方米；住宅楼占地面积方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积平方米，建筑面积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：3939A.A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款按转让
52、土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为为为为: :10001000万元万元万元万元100006000=600100006000=600万元万元万元万元B.B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为: :10001000万元万元万元万元 （15000+1000015000+10000）10000=40010000=400万元万元万元万元可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如可见，按不同的分摊方法计算的结果
53、是不同的。如可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。积分摊较为合理。积分摊较为合理。积分摊较为合理。根据琼地税发根据琼地税发根据琼地税发根据琼地税发20041222004122号第四条第号第四条第号第四条第号第四
54、条第4 4款款款款纳税人成片受纳税人成片受纳税人成片受纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积例分摊计算；以转让房屋建筑物
55、为主的，按建筑面积比例分摊计算。比例分摊计算。比例分摊计算。比例分摊计算。 4040四、代收费用扣除的有关规定四、代收费用扣除的有关规定县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可按下列规定办理：用，可按下列规定办理：1.1.房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20%的基数
56、。的基数。2.2.如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允许扣除。许扣除。4141 五五五五、适适适适用用用用税税税税率率率率。土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税采采采采用用用用四四四四级级级级超超超超率率率率累累累累进进进进税税税税率率率率， 最最最最低低低低税税税税率率率率为为为为30%30%，最最最最高高高
57、高税税税税率率率率为为为为60%60%。 超超超超率率率率累累累累进进进进税税税税率率率率是是是是以以以以计计计计税税税税依依依依据据据据的的的的相相相相对对对对率率率率为为为为累累累累进进进进依依依依据据据据，按按按按超超超超累累累累方方方方式式式式计计计计算算算算和和和和确确确确定定定定适适适适用用用用税税税税率率率率。在在在在确确确确定定定定适适适适用用用用税税税税率率率率时时时时，首首首首先先先先需需需需要要要要确确确确定定定定征征征征税税税税对对对对象象象象数数数数额额额额的的的的相相相相对对对对率率率率。即即即即以以以以增增增增值值值值额额额额与与与与扣扣扣扣除除除除项项项项目目目
58、目金金金金额额额额的的的的比比比比率率率率（增增增增值值值值率率率率）从从从从低低低低到到到到高高高高划划划划分分分分为为为为个个个个级级级级次次次次：即即即即增增增增值值值值额额额额未未未未超超超超过过过过扣扣扣扣除除除除项项项项目目目目金金金金额额额额50%50%的的的的部部部部分分分分；增增增增值值值值额额额额超超超超过过过过扣扣扣扣除除除除项项项项目目目目金金金金额额额额50%50%，未未未未超超超超过过过过100%100%的的的的部部部部分分分分；增增增增值值值值额额额额超超超超过过过过扣扣扣扣除除除除项项项项目目目目金金金金额额额额100%100%，未未未未超超超超过过过过200%
59、200%的的的的部部部部分分分分；增增增增值值值值额额额额超超超超过过过过扣扣扣扣除除除除项项项项目目目目金金金金额额额额200%200%的的的的部部部部分分分分，并并并并分分分分别别别别适适适适用用用用30%30%、40%40%、50%50%、60%60%的税率。的税率。的税率。的税率。 土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税级级级级超超超超率率率率累累累累进进进进税税税税率率率率中中中中每每每每级级级级增增增增值值值值额额额额未未未未超超超超过过过过扣扣扣扣除除除除项项项项目目目目金金金金额额额额的的的的比比比比例例例例，均均均均包包包包括括括括本本本本比比比比例例例例数数数数。如如如如
60、增增增增值值值值额额额额未未未未超超超超过过过过项项项项目目目目金金金金额额额额50%50%的的的的部部部部分分分分，包包包包括括括括50%50%在在在在内内内内，均均均均适适适适用用用用30%30%的税率。的税率。的税率。的税率。4242 第三节计算方法第三节计算方法一、土地增值税的计算方法一、土地增值税的计算方法（一）收入额的确定（一）收入额的确定（二）扣除项目金额的确定（二）扣除项目金额的确定1、支付的地价款、支付的地价款2、房地产开发成本、房地产开发成本3、房地产开发费用、房地产开发费用（1）能能认认定定利利息息的的：利利息息（12）5以以内内（2）不能认定利息的：（）不能认定利息的：
61、（12）10以内以内43434、税金、税金（1）营业税：销售收入）营业税：销售收入5（2）城建税：营业税）城建税：营业税（7、5、1）（3）教育费附加：营业税）教育费附加：营业税3（4）印印花花税税（房房地地产产企企业业不不扣扣，其其他他企企业业扣扣除除0.5）：销售收入）：销售收入0.55、加加扣扣费费用用（仅仅限限于于房房地地产产开开发发企企业业并并开开发发房房地产的情形）地产的情形）加扣费用（加扣费用（12）20扣除项目金额合计扣除项目金额合计154444（三）增值额三）增值额增值额收入总额扣除项目金额增值额收入总额扣除项目金额（四）增值率（四）增值率增值率增值额增值率增值额扣除项目金额
62、扣除项目金额100（五）计算应纳土地增值税（五）计算应纳土地增值税应应纳纳土土地地增增值值税税税税额额=增增值值额额税税率率-扣扣除除项项目目金金额额扣除率扣除率4545第四节第四节 涉税注意事项涉税注意事项 一、确定征税范围和纳税人的注意事项一、确定征税范围和纳税人的注意事项（一）（一）在在确定征税范围确定征税范围，要把握三要素：，要把握三要素： A.对对转让转让行为征税。行为征税。B.对对国有土地使用权国有土地使用权征税。征税。C.对对增值额增值额征税。征税。 征税范围必须征税范围必须同时符合上述三个条件。同时符合上述三个条件。与此对应可以排除下列情况不属于征税范围与此对应可以排除下列情况
63、不属于征税范围:A.出出让让、抵押、出租、抵押、出租行为行为。(BC)B.转让转让集体集体房地产行为房地产行为。(AC)C.未未取取得得增增值值额额。(AB)如如继继承承、赠赠与与(直直系系亲亲属属或或直直接接赡赡养养义义务务人人或或教教育育民民政政社社会会福福利利公公益益事业事业)行为。行为。4646例例1 1：某房地产开发公司开发住宅楼，向村民和市：某房地产开发公司开发住宅楼，向村民和市区居民销售，但由于土地属集体所有不能办理房区居民销售，但由于土地属集体所有不能办理房屋产权证，对该房地产公司是否征收土地增值税屋产权证，对该房地产公司是否征收土地增值税？（AC）例例2 2：甲企业登记注册类
64、型集体企业，企业改制由：甲企业登记注册类型集体企业，企业改制由甲集体企业改制为乙有限责任公司，甲企业土地甲集体企业改制为乙有限责任公司，甲企业土地使用权和房屋产权做相应变更，甲企业是否应缴使用权和房屋产权做相应变更，甲企业是否应缴纳土地增值税？纳土地增值税？（BC） 4747 ( (二二) )对代购买方缴纳的税款对代购买方缴纳的税款, ,不得列入成本不得列入成本。例例1：某房地产开发公司为促销，推出购买房屋代：某房地产开发公司为促销，推出购买房屋代缴契税的优惠活动，对代购买方代缴的契税可缴契税的优惠活动，对代购买方代缴的契税可否在扣除项目中视为否在扣除项目中视为“与转让房地产有关的税与转让房地
65、产有关的税金金”予以扣除？予以扣除？4848 二二、计算扣除项目金额的注意事项、计算扣除项目金额的注意事项(一一)对取得土地或房地产使用权后，未进行对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其这样规定，其这样规定，其这样规定，其目的主要是抑制目的主要是抑制目的主要是抑制目的主要是抑制“ “炒买炒卖炒买炒卖炒买炒卖炒买炒卖” ”地皮的行为。地皮的行为。地皮的行为。地皮的行为
66、。 (二二)对取得土地使用权后投入资金，将生地对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，费用， 和开发土地所需成本再加计开发成本的和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓这样规定，是鼓这样规定，是鼓这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。励投资者将更多的资金投向房地产开发。励投资者将更多的资金投向房地产开发。励投资者将更多的资金投向房地产开发。4949 （三三）对
67、对取取得得土土地地使使用用权权后后进进行行房房地地产产开开发发建建造造的的，在在计计算算其其增增值值额额时时，允允许许扣扣除除取取得得土土地地使使用用权权时时支支付付的的地地价价款款和和有有关关费费用用、开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本和和规规定定的的费费用用、转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金， 并并允允许许加加计计20%的的扣扣除除。这这这这可可可可以以以以使使使使从从从从事事事事房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发的的的的纳纳纳纳税税税税人人人人有有有有一一一一个个个个基基基基本本本本的的的的投投投投资资资资回回回回报报报报，以以以以调调调调动动
68、动动其其其其从事正常房地产开发的积极性。从事正常房地产开发的积极性。从事正常房地产开发的积极性。从事正常房地产开发的积极性。 5050 （四）房地产开发费用扣除标准问题。（四）房地产开发费用扣除标准问题。A.房地产开发费用与三项费用的关系房地产开发费用与三项费用的关系房房地地产产开开发发费费用用（扣扣除除项项目目中中的的）是是指指与与房房地地产产开开发发项项目目有有关关的的销销售售费费用用、管管理理费费用用和和财财务费用，即三项费用。两者有如下关系：务费用，即三项费用。两者有如下关系：扣扣除除项项目目中中的的房房地地产产开开发发费费用用是是企企业业销销售售费费用用、管管理理费费用用和和财财务务
69、费费用用，即即三三项项费费用用中中的的一一部部分分，从从形形式式上上看看，三三项项费费用用包包含含开开发发费费用用，从从数数量量上上看看，企企业业列列支支的的三三项项费费用用金金额额大大于于开开发发费费用用金额。两者不是等量关系。金额。两者不是等量关系。B.房房地地产产开开发发费费用用与与房房地地产产开开发发成成本本。房房地地产产开开发发费费用用指指有有关关的的三三项项费费用用，房房地地产产开开发发成成本本指指六六项项费用。费用。 5151 C. C. 房地产开发费用扣除标准：房地产开发费用扣除标准：（1）纳纳税税人人能能够够按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出，并
70、并能能提提供供金金融融机机构构的的贷贷款款证证明明的的，其其允允许许扣除的房地产开发费用为：扣除的房地产开发费用为：利利息息+（取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额+房房地地产产开开发成本）发成本）5%（2）纳纳税税人人不不能能按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出或或不不能能提提供供金金融融机机构构贷贷款款证证明明的的，其其允允许许扣扣除的房地产开发费用为：除的房地产开发费用为：（取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额+房房地地产产开开发发成成本本）10%5252三、三、房地产评估的计税事项房地产评估的计税事项在在征征税税中中，对对发发
71、生生下下列列情情况况的的，需需要要进进行行房房地地产评估：产评估：（一）出售旧房及建筑物的；（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（三）提供扣除项目金额不实的； （四四）转转让让房房地地产产的的成成交交价价格格低低于于房房地地产产评评估估价价格格，又无正当理由的。，又无正当理由的。 房房房房地地地地产产产产评评评评估估估估价价价价格格格格，是是是是指指指指由由由由政政政政府府府府批批批批准准准准设设设设立立立立的的的的房房房房地地地地产产产产评评评评估估估估机机机机构构构构根根根根据据据据相相相相同同同同地地
72、地地段段段段、同同同同类类类类房房房房地地地地产产产产进进进进行行行行综综综综合合合合评评评评定定定定的的的的价价价价格格格格，税税税税务务务务机机机机关关关关根根根根据据据据评评评评估估估估价价价价格格格格，确确确确定定定定其其其其转转转转让让让让房房房房地地地地产产产产的的的的收收收收入入入入、扣扣扣扣除除除除项项项项目目目目金金金金额额额额等等等等，及及及及计计计计算算算算房房房房地地地地产产产产转转转转让让让让时时时时所所所所要要要要缴缴缴缴纳纳纳纳的的的的土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税。对对对对评评评评估估估估价价价价与与与与市市市市场场场场交交交交易易易易价价价价差差差差
73、距距距距较较较较大大大大的的的的转转转转让让让让项项项项目目目目，税税税税务务务务机机机机关关关关有有有有权权权权不不不不予予予予确确确确认认认认，要要要要求求求求其其其其重重重重新新新新评评评评估估估估。纳纳纳纳税税税税人人人人交交交交纳纳纳纳的的的的评评评评估估估估费费费费用用用用，允允允允许许许许作作作作为为为为扣扣扣扣除除除除项项项项目目目目金金金金额额额额予予予予以以以以扣扣扣扣除除除除。采采采采用用用用评评评评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。
74、估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。5353四四、对对购购买买土土地地使使用用权权支支付付的的地地价价款款在在计计算算扣扣除除时时不得采用评估价格不得采用评估价格,应据实扣除。应据实扣除。具体具体为为： A.以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为支支付付的土地出的土地出让让金；金； B.以以行行政政划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为转让转让土地使用土地使用权时权时按按规规定定补补交的出交的出让让金；金； C.经经转转让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为支支付付的地价款。的地价款。5454五五、确定房地产转让收入的注意事
75、项、确定房地产转让收入的注意事项(一一)直直接接销销售售应应税税房房地地产产收收入入确确定定。纳纳税税人人直直接接转转让让房房地地产产所所取取得得的的收收入入,是是指指包包括括货货币币收收入入、实实物物收收入入和和其其他他收收入入在在内内的的全全部部价价款款及及有有关关的经济利益的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。不允许从中减除任何成本费用。对对取取得得的的实实物物收收入入,要要按按收收入入时时的的市市场场价价格格折算成货币收入折算成货币收入;对对取取得得的的无无形形资资产产收收入入,要要进进行行专专门门的的评评估估,在在确确定其价值后折算成货币收入。定其价值后折算成货币收入。对对取取得得
76、的的收收入入为为外外国国货货币币的的,应应当当以以取取得得收收入入当当天天或或当当月月1日日国国家家公公布布的的市市场场汇汇价价折折合合人人民民币币,据据以以计计算算土土地地增增值值税税税税额额。当当月月以以分分期期收收款款方方式式取取得得的的外外币币收收入入,也也应应按按实实际际收收款款日日或或收收款款当月当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。日国家公布的市场汇价折合人民币。5555（二）购房合同签定的面积与房产局采信的实测面（二）购房合同签定的面积与房产局采信的实测面积差异大于积差异大于3%时，其收入应确定为：合同约定时，其收入应确定为：合同约定面积面积（1+3%）合同约定单价合同约定单价
77、5656(三三)非直接销售应税房地产收入确定。非直接销售应税房地产收入确定。房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入a.a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励; ; b. b.开发产品用于对外投资、分配给股东或投资开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人人; ; c. c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产人的非货币性资产; ; d. d.开发产品用于赞助、广告等。开发产品用于赞助、广告等。5757上上述述行行为为发发生生所所有有权权转转移移时时应应视视同
78、同销销售售房房地地产产, , 其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认： A.A.按本幢建筑物平均按本幢建筑物平均销销售价格确定；售价格确定； B.按本企按本企业业当期的当期的销销售平均价格确定；售平均价格确定； C.按按同同一一地地区区，同同一一年年度度销销售售的的同同类类房房地地产产的平均价格确定。的平均价格确定。 D.D.由主管税务机关参照当地当年、同类房地由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。产的市场价格或评估价值确定。但房地产开发企业将开发的部分房地产转为但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未企业自用或
79、用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。列收入，不扣除相应的成本和费用。5858六六. .房地产开发企业利息支出核算和扣除问题房地产开发企业利息支出核算和扣除问题 在土地增值税清算时，无论房地产开发企业在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除。的规定计算扣除。 对房地产开发企业向非金融机构（包括企事对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个业单位、其他机构
80、、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，不得扣除。不得扣除。 总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。凭据计算扣除。 房地产开发企业向银行借款，因过期还款，房地产开发企业向银行借款，因过期还款，银行收取的滞纳金或罚款不得计入房地产开发费银行收取的滞纳金或罚款不得计入房地产开发费用计算扣除。用计算扣除。5959七七. .关于拆迁安置土地增值税计算问题关于拆迁安置土地增值税计算问题（一一）对对
81、房房地地产产企企业业建建造造的的用用于于安安置置拆拆迁迁户户的的回回迁迁安安置置房房，视视同同销销售售处处理理，确确认认收收入入，同同时时将将此此确确认认为为房房地地产产开开发发项项目目的的拆拆迁迁补补偿偿费费；对对房房地地产产开开发发企企业业支支付付给给回回迁迁户户的的补补差差价价款款，计计入入拆拆迁迁补补偿偿费费；对对回回迁迁户户支支付付给给房房地地产产开开发发企企业业的的补补差差价价款款，计入销售收入。计入销售收入。（二二）开开发发企企业业采采取取异异地地安安置置的的，异异地地安安置置的的房房屋屋价价值值可可按按当当期期市市场场价价格格视视同同货货币币安安置置计计入入开开发发成成本。本。
82、（三三）货货币币安安置置拆拆迁迁的的，房房地地产产开开发发企企业业凭凭合合法法有有效凭据计入开发成本。效凭据计入开发成本。6060八八. . 例题例题1.某某开开发发项项目目或或同同一一栋栋楼楼中中包包括括普普通通住住宅宅和和其其他他商商品品房房的的，在在计计算算土土地地增增值值税税时时如如何何征征收收土土地地增增值值税？税？ 根根据据琼琼地地税税函函2008305号号第第一一、将将普普通通住住宅宅和和其其他他商商品品房房分分别别进进行行核核算算的的，适适用用“建建造造普普通通住住宅宅出出售售，增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额20%免免征征土土地地增增值值税税”的的规规定定。第
83、第二二、不不分分开开进进行行财财务务核核算算的的，不不适适用用“建建造造普普通通住住宅宅出出售售，增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额20%免免征征土土地地增增值值税税”的的优优惠惠规规定定，其其土土地地增增值值额额，可可根根据据平平均均成成本本分分摊摊法法分分别别对对普普通通住住宅宅和和其其他他商商品品进进行行核核算算。普普通通住住宅宅与与其其他他商商品品房房混混合合建建设设的的，在在土土地地增增值值税税清清算算中中是是分分开开清清算算还还是是合合并并清清算算，由由纳纳税税人人自自行行决决定定。（此条已（此条已废废止）止）61612.在在实实务务操操作作中中如如何何掌掌握握拆拆迁
84、迁补补偿偿费费扣扣除除的的合合法法凭据？凭据？ 根根据据琼琼地地税税函函2007356号号第第七七条条纳纳税税人人在在征征地地过过程程中中支支付付了了拆拆迁迁补补偿偿费费，如如青青苗苗补补偿偿费费、迁迁坟坟补补偿偿费费、安安置置费费等等，但但由由于于拆拆迁迁补补偿偿费费的的凭凭据据不不属属于于发发票票管管理理范范围围，因因此此，对对纳纳税税人人在在取取得得土土地地使使用用权权时时确确实实支支付付了了拆拆迁迁补补偿偿费费的的，其其扣扣除除金金额额，根根据据双双方方签签订订的的补补偿偿协协议议、收收付付款款凭凭据据等等相关资料确定相关资料确定 62623.土土地地增增值值税税清清算算后后应应补补缴
85、缴的的土土地地增增值值税税是是否否加加收滞收滞纳纳金金? 房房地地产产开开发发项项目目日日常常按按照照转转让让房房地地产产取取得得的的收收入入，预预征征土土地地增增值值税税，项项目目竣竣工工后后，按按照照主主管管税税务务机机关关的的规规定定进进行行清清算算，多多退退少少补补。对对纳纳税税人人在在清清算算时时补补缴缴的的土土地地增增值值税税，在在主主管管税税务务机机关关规规定的期限内定的期限内补缴补缴的，不加收滞的，不加收滞纳纳金。金。63636464内容：内容：n n纳税期限纳税期限n n纳税地点和征收机关纳税地点和征收机关n n纳税手续纳税手续n n纳税申报纳税申报n n房地产开发企业税款预
86、征房地产开发企业税款预征6565一、纳税期限一般规定一、纳税期限一般规定纳纳税税人人应应在在转转让让房房地地产产合合同同签签订订后后的的七七日日内内，到到房房地地产产所所在在地地主主管管税税务务机机关关办办理理纳纳税税申申报报，并并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。主主管管税税务务机机关关核核定定的的纳纳税税期期限限，应应在在纳纳税税人人转转让让房房地地产产合合同同签签订订后后，办办理理房房地地产产权权属属变变更更手手续前。续前。二、纳税地点和征收机关二、纳税地点和征收机关（一一）纳纳税税地地点点。纳纳税税人人应应向向房房地地产产所所在在地地主主管税务
87、机关办理纳税申报。管税务机关办理纳税申报。房房地地产产所所在在地地，是是指指房房地地产产的的座座落落地地。纳纳税税人人转转让让房房地地产产座座落落在在两两个个或或两两个个以以上上地地区区的的，应应按按房地产所在地分别申报纳税。房地产所在地分别申报纳税。6666（二二）征征收收机机关关。土土地地增增值值税税由由税税务务机机关关征征收收。 土土地地管管理理部部门门、房房产产管管理理部部门门应应当当向向税税务务机机关关提提供供有有关关资资料料，并并协协助助税税务务机机关关依依法法征征收收土土地地增增值税。值税。纳纳税税人人未未按按照照本本条条例例缴缴纳纳土土地地增增值值税税的的， 土土地地管管理理部
88、部门门、房房产产管管理理部部门门不不得得办办理理有有关关的的权权属变更手续。属变更手续。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。易价格及权属变更等方面的资料。6767三、纳税程序一般规定三、纳税程序一般规定（一一）纳纳税税人人应应在在转转让让房房地地产产合合同同签签订订后后的的七七
89、日日内内，到到房房地地产产所所在在地地主主管管税税务务机机关关办办理理纳纳税税申申报报，并并向向税税务务机机关关提提交交房房 屋屋及及建建筑筑物物产产权权、土土地地使使用用权权证证书书，土土地地转转让让、房房产产买买卖卖合合同同，房房地地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳纳税税人人因因经经常常发发行行房房地地产产转转让让而而难难以以在在每每次次转转让让后后申申报报的的，经经税税务务机机关关审审核核同同意意后后，可可以以定定期期进进行行纳纳税税申申报报，具具体体期期限限由由税税务务机机关关根根据据情情况况确确定。定。（二二）纳纳税税人人按按照照税税
90、务务机机关关核核定定的的税税额额及及规规定定期限缴纳土地增值税。期限缴纳土地增值税。6868四、纳税申报四、纳税申报从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，在在其其开开发发项项目目审审核核批批准准后后3030日日内内到到项项目目所所在在地地主主管管地地方方税税务务机机关关进进行行登登记记，填填报报土土地地增增值值税税项项目目登登记记表表，同时提供以下资料（复印件）：同时提供以下资料（复印件）：1.1.1.1.土地使用权受让合同或批准文件；土地使用权受让合同或批准文件；2.2.2.2.立项报告；立项报告；3.3.3.3.项目规划建设技术指标；项目规划建设技术指标；4.4.4.4.项目的预、
91、概算。项目的预、概算。5.5.5.5.主管地方税务机关要求提供的其他资料。主管地方税务机关要求提供的其他资料。6969从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，应应于于每每个个月月份份终终了了后后1010日内进行土地增值税纳税申报。日内进行土地增值税纳税申报。对对房房地地产产转转让让次次数数少少且且金金额额较较小小的的纳纳税税人人，也也可可按按季季申申报报，在在每每个个季季度度终终了了后后1010日日内内进进行行土地增值税纳税申报。土地增值税纳税申报。纳纳纳纳税税税税人人人人按按按按季季季季或或或或按按按按月月月月进进进进行行行行申申申申报报报报，由由由由县县县县（市市市市、区区区区）地地
92、地地方税务机关确定。方税务机关确定。方税务机关确定。方税务机关确定。纳纳税税人人因因特特殊殊情情况况，不不能能按按期期办办理理纳纳税税申申报报的的，应应在在规规定定的的申申报报期期内内，向向主主管管地地方方税税务务机机关关申申请延期申报。请延期申报。经经批批准准延延期期申申报报的的，纳纳税税人人应应当当在在纳纳税税期期限限内内按按照照上上期期实实际际缴缴纳纳的的税税款款或或者者地地方方税税务务机机关关核定的税款预缴土地增值税。核定的税款预缴土地增值税。7070五、房地产开发企业税款预征五、房地产开发企业税款预征 （一一）细细则则规规定定，纳纳税税人人在在项项目目全全部部竣竣工工结结算算前前转转
93、让让房房地地产产取取得得的的收收入入，由由于于涉涉及及成成本本确确定定或或其其他他原原因因，而而无无法法据据以以计计算算土土地地增增值值税税的的，可可以以预预征征土土地地增增值值税税，待待该该项项目目全全部部竣竣工工、办办理理结结算算后后再再进进行行清清算算，多多退退少少补补。具具体体办办法法由由各各省省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二二）我我省省规规定定，对对从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，在在项项目目全全部部竣竣工工结结算算前前转转让让房房地地产产取取得得的的收收入入（包包括括预预售售房房收收入入），按按规规定定预预
94、征征率率预预征征土土地地增增值值税税，并并按按房房地地产产所所在在地地主主管管地地方方税税务务机机关关确确定定的的申申报报期期限限，于于月月末末或或季季末末终终了了后后1010日日内内，缴缴纳土地增值税。纳土地增值税。7171（三三）预预征征率率。土土地地增增值值税税预预征征率率幅幅度度为为0.3%0.3%至至3%3%。各地可具实际情况确定具体预征率：各地可具实际情况确定具体预征率： 海海南南地地区区的的预预征征率率根根据据琼琼地地税税发发20041222004122号号第第二二条条第第一一款款: :海海口口、三三亚亚的的预预征征率率为为1%-2%1%-2%，具具体体由由海海口口和和三三亚亚地
95、地税税局局在在该该幅幅度度内内确确定定，其其他他市市县县的的预预征征率率为为1%1%。海海口口地地税税发发20042422004242号号第第一条一条: :海口市土地增值税的预征率为海口市土地增值税的预征率为2%.2%.（四）有关规定（四）有关规定1.1.1.1.纳纳税税人人承承建建经经政政府府有有关关部部门门认认定定的的经经济济适适用用住住房房不不预预征征土土地地增增值值税税，竣竣工工决决算算后后，按按规规定定征征、免土地增值税。免土地增值税。2.2.2.2.纳纳税税人人既既开开发发住住宅宅又又开开发发其其他他房房地地产产的的，应应按按上上述述预预征征率率分分别别核核算算；划划分分不不清清的
96、的，依依率率从从高高预征。预征。72723.3.对对未未按按预预征征规规定定期期限限预预缴缴税税款款的的，根根据据税税收收征征管管法法及及其其实实施施细细则则的的有有关关规规定定，从从限限定定的的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。73737474内容：内容：n n综合规定综合规定n n具体规定具体规定n n有关文件解读有关文件解读n n注意事项注意事项7575一、一、综合规定（条例、细则）综合规定（条例、细则）按照按照条例条例和和细则细则的规定，土地增值的规定，土地增值税减免税共有三条：税减免税共有三条：（一）纳税人建造（一）纳税人建造普通标准住宅普通
97、标准住宅出售，增出售，增值额未超过扣除项目金额值额未超过扣除项目金额20%的（含的（含20%），免），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其的，应对其全部增值额全部增值额计税（包括未超过扣计税（包括未超过扣除项目金额除项目金额20%的部分）。的部分）。这是考虑到我国人民居住条这是考虑到我国人民居住条这是考虑到我国人民居住条这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对件仍然较差，对建造普通标准住
98、宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。促进和保证其健康发展。促进和保证其健康发展。促进和保证其健康发展。 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设这是因为，政府在进行城市建设这是因为，政府在进行城市建设这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使
99、用权或征用一些房产，；国家要给和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，；国家要给和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，；国家要给和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，；国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。7676 （三三）因因城城市市市市政政规规划划、国国家家建建设设的的需需要要而而搬搬迁迁，由由纳纳税税人人自自行行转转让让原原房房地地产产而而取取得得的的收收入入，免免征征土土地地增增值值税税。根根根根据据据据城城城城市市市市
100、规规规规划划划划，污污污污染染染染、扰扰扰扰民民民民企企企企业业业业（主主主主要要要要是是是是指指指指企企企企业业业业产产产产生生生生的的的的过过过过量量量量废废废废气气气气、废废废废水水水水、废废废废渣渣渣渣和和和和噪噪噪噪音音音音，使使使使城城城城市市市市居居居居民民民民生生生生活活活活受受受受到到到到一一一一定定定定的的的的危危危危害害害害）需需需需要要要要陆陆陆陆续续续续搬搬搬搬迁迁迁迁到到到到城城城城外外外外，有有有有些些些些企企企企业业业业因因因因国国国国家家家家建建建建设设设设需需需需要要要要也也也也要要要要进进进进行行行行搬搬搬搬迁迁迁迁。这这这这些些些些企企企企业业业业要要要
101、要搬搬搬搬迁迁迁迁不不不不是是是是以以以以盈盈盈盈利利利利为为为为目目目目的的的的，而而而而是是是是为为为为城城城城市市市市规规规规划划划划需需需需要要要要，存存存存在在在在许许许许多多多多困困困困难难难难，如如如如人人人人员员员员安安安安置置置置、搬搬搬搬迁迁迁迁资资资资金金金金不不不不足足足足等等等等；而而而而且且且且大大大大都都都都是是是是一一一一些些些些老老老老企企企企业业业业，这这这这个个个个问问问问题题题题就就就就更更更更突突突突出出出出。为为为为了了了了使使使使这这这这些些些些企企企企业业业业能能能能够够够够易易易易地地地地重重重重建建建建或或或或重重重重购购购购房房房房地地地地
102、产产产产，对对对对其其其其自自自自行行行行转转转转让让让让原原原原有有有有房房房房地地地地产产产产的的的的增增增增值值值值收收收收益，给予免征土地增值税是必要的。益，给予免征土地增值税是必要的。益，给予免征土地增值税是必要的。益，给予免征土地增值税是必要的。 7777 （四）（四）普通标准住宅认定普通标准住宅认定普通标准住宅认定普通标准住宅认定根据琼地税函根据琼地税函根据琼地税函根据琼地税函2006346200634620063462006346号第一、二条规定：号第一、二条规定：号第一、二条规定：号第一、二条规定：1.20051.20051.20051.2005年年年年5 5 5 5月月月月
103、31313131日日日日前前前前，根根根根据据据据琼琼琼琼地地地地税税税税发发发发2004122200412220041222004122号号号号第第第第四四四四条条条条的的的的规定执行：规定执行：规定执行：规定执行： 关于普通标准住宅的确认标准问题关于普通标准住宅的确认标准问题关于普通标准住宅的确认标准问题关于普通标准住宅的确认标准问题 除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过单位面积售价：海口、三亚地区，不超过单
104、位面积售价：海口、三亚地区，不超过单位面积售价：海口、三亚地区，不超过40004000元，元，元，元，其他市县，不超过其他市县，不超过其他市县，不超过其他市县，不超过20002000元的，为普通标准住宅。元的，为普通标准住宅。元的，为普通标准住宅。元的，为普通标准住宅。 2.20052.20052.20052.2005年年年年5 5 5 5月月月月31313131日日日日后后后后，根根根根据据据据琼琼琼琼地地地地税税税税发发发发200577200577200577200577号号号号对对对对普普普普通通通通标标标标准住房界定：准住房界定：准住房界定：准住房界定：A.A.A.A.住宅小区建筑容积
105、率在住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.01.01.0以上；以上；以上；以上；B.B.B.B.单套建筑面积在单套建筑面积在144平方米平方米（含（含（含（含144144144144平方米）以下；平方米）以下；平方米）以下；平方米）以下；C.C.C.C.实实实实际际际际成成成成交交交交价价价价格格格格在在在在同同同同级级级级别别别别土土土土地地地地上上上上住住住住房房房房平平平平均均均均价价价价格格格格的的的的1.441.441.441.44倍倍倍倍以以以以下。下。下。下。 其其其其中中中中，住住住住房房房房平平平平均均均均价价价价格格格格以以以以当当当当地地地
106、地市市市市、县县县县政政政政府府府府公公公公布布布布的的的的同同同同期期期期数据为准。（数据为准。（数据为准。（数据为准。（琼府（琼府（琼府（琼府（2008200820082008）74747474号废止此条号废止此条号废止此条号废止此条）7878 （五）与普通标准住宅有关税收政策（五）与普通标准住宅有关税收政策 根根据据琼琼地地税税函函2007356号号 第第六六条条普普通通住住宅宅的的确确认认对对单单体体建建筑筑中中已已符符合合普普通通住住宅宅前前两两个个条条件件的的住住宅宅，判判断断其其是是否否符符合合普普通通住住宅宅第第三三个个条条件件时时，其其“实实际际成成交交价价” 以以单单体体建
107、建筑筑中中同同一一年年度度销销售售的的该该类类型型住住宅宅平平均均售售价价为为准准。“同同级级别别土土地地上上住住房房平平均均交交易易价价格格的的1.44倍倍”是是指指住住宅宅销销售售年年度度当当地地房房产产管管理理部部门门公公布布的的同同级级别别土土地地上上住住房房平平均均交交易易价价格格的的1.44倍倍。若若当当地地房房产产管管理理部部门门一一直直未未公公布布同同级级别别土土地地上上住住房房平平均均交交易易价价格格的的，各各市市县县地地税税局局原原则则上上可可视视同同该该类类型型住住宅宅符符合合普普通通住住宅宅第第三三个个条条件件规规定定，属属普普通通住住宅宅。但但对对价价格格偏偏高高的的
108、如如别别墅墅、高高级级公公寓寓等等，由由各各市市县县地地税税局局根根据据当当地地具具体体情情况况确确定定是是否否属属普普通住宅。通住宅。 7979n n若当地房产管理部门未及时公布某年度的普通若当地房产管理部门未及时公布某年度的普通住宅交易价格的，由各市县地税局根据已公布住宅交易价格的，由各市县地税局根据已公布的前年度普通住宅交易价格和该年度的新房销的前年度普通住宅交易价格和该年度的新房销售均价确定房价的增长（下降）比例，确定该售均价确定房价的增长（下降）比例，确定该年度的普通住宅交易价格。即该年度的普通住年度的普通住宅交易价格。即该年度的普通住宅交易价格前年度普通住宅交易价格宅交易价格前年度
109、普通住宅交易价格1增长（下降）比例增长（下降）比例。各市县地税局应及时确。各市县地税局应及时确定公布房价的增长（下降）比例，并报省局备定公布房价的增长（下降）比例，并报省局备案。案。8080二、具体规定二、具体规定（一）（一）个人个人转让住房的减免税规定转让住房的减免税规定 个个人人因因工工作作调调动动或或改改善善居居住住条条件件而而转转让让原原自自用用非非普普通通住住宅宅，经经向向税税务务机机关关申申报报核核准准，凡凡居居住住满满五五年年或或五五年年以以上上的的，免免予予征征收收土土地地增增值值税税；居居住住满满三三年年未未满满五五年年的的，减减半半征征收收土土地地增增值值税税。居住未满三年
110、的，按规定计征土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 对对个个人人之之间间互互换换自自有有居居住住用用房房地地产产的，经主管税务机关核实，免征土地增值税。的，经主管税务机关核实，免征土地增值税。 对对于于居居民民个个人人拥拥有有的的普普通通住住宅宅，在在其其转转让时暂免征收土地增值税。让时暂免征收土地增值税。8181（二二）19941994年年1 1月月1 1日日以以前前已已签签订订的的房房地地产产转转让让合合同同，不不论论其其房房地地产产在在何何时时转转让让，均均免免征征土土地地增增值值税税（引文：财法字（引文：财法字19957号）号）。（三三）19941994年年1 1月月1
111、1日日以以前前已已签签订订房房地地产产开开发发合合同同或或已已立立项项，并并已已按按规规定定投投入入资资金金进进行行开开发发，其其在在19941994年年1 1月月1 1日日以以后后 5 5年年内内首首次次转转让让房房地地产产的的（延延长长至至20002000年年底底），免免征征土土地地增增值值税税。签签订订合合同同日日期期以以有有偿偿受受让让土土地地合合同同签签订订之之日日为为准准（引引文文：财财税字税字19992931999293号）。号）。 对对对对于于于于个个个个别别别别由由由由政政政政府府府府审审审审批批批批同同同同意意意意进进进进行行行行成成成成片片片片开开开开发发发发、周周周周期
112、期期期较较较较长长长长的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，其其其其房房房房地地地地产产产产在在在在上上上上述述述述规规规规定定定定5 5 5 5年年年年免免免免税税税税期期期期以以以以后后后后首首首首次次次次转转转转让让让让的的的的，经经经经所所所所在在在在地地地地财财财财政政政政、税税税税务务务务部部部部门门门门审审审审核核核核，并并并并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。 在在在在上上上上述述述述免免免免税税税税期
113、期期期限限限限内内内内再再再再次次次次转转转转让让让让房房房房地地地地产产产产以以以以及及及及不不不不符符符符合合合合上上上上述述述述规规规规定定定定的的的的房房房房地地地地产产产产转转转转让让让让，如如如如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。适适适适用用用用范范范范围围围围：房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业转转转转让让让让新新新新建建建建房房房房适适适适用用用用此此此
114、此规规规规定定定定；房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业转转转转让让让让旧旧旧旧房房房房地地地地产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。8282（四）企业兼并转让房地产的免税规定（四）企业兼并转让房地产的免税规定 在在企企业业兼兼并并过过程程中中，对对被被兼兼并并企企业业转转让让到到兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。 适适用
115、用范范围围：仅仅适适用用企企业业间间的的兼兼并并行行为为，对对合合并并、买卖、拍卖等不适用此项政策。买卖、拍卖等不适用此项政策。 兼兼兼兼并并并并概概概概念念念念是是是是指指指指两两两两个个个个规规规规模模模模大大大大致致致致相相相相当当当当的的的的企企企企业业业业结结结结合合合合起起起起来来来来将将将将其其其其资资资资源源源源整整整整合合合合成成成成一一一一个个个个实实实实体体体体。兼兼兼兼并并并并前前前前企企企企业业业业的的的的股股股股东东东东或或或或所所所所有有有有者者者者在在在在兼兼兼兼并并并并企企企企业业业业中中中中拥拥拥拥有有有有股股股股份份份份，同同同同时时时时原原原原来来来来企
116、企企企业业业业的的的的高高高高级级级级管管管管理理理理人人人人员员员员继继继继续续续续在在在在兼兼兼兼并并并并后后后后的的的的企企企企业业业业中中中中担担担担任任任任高高高高级级级级管管管管理理理理职职职职位位位位。相相相相反反反反，收收收收购购购购是是是是指指指指一一一一个个个个企企企企业业业业取取取取得得得得另另另另一一一一个个个个企企企企业业业业的的的的所所所所有有有有权权权权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。 企企
117、企企业业业业兼兼兼兼并并并并是是是是指指指指:A:A:A:A企企企企业业业业对对对对B B B B企企企企业业业业进进进进行行行行并并并并购购购购, , , ,结结结结果果果果会会会会出出出出现现现现被被被被并并并并购购购购B B B B企业法人主体资格消失企业法人主体资格消失企业法人主体资格消失企业法人主体资格消失.B.B.B.B企业继续存在。企业继续存在。企业继续存在。企业继续存在。 企企企企业业业业合合合合并并并并是是是是指指指指:A:A:A:A、B B B B两两两两家家家家企企企企业业业业进进进进行行行行重重重重组组组组, , , ,结结结结果果果果会会会会出出出出现现现现A A A
118、 A、B B B B企企企企业业业业主体资格同时消失主体资格同时消失主体资格同时消失主体资格同时消失, , , ,重新出现重新出现重新出现重新出现C C C C企业。企业。企业。企业。8383（五）以房地产进行投资、联营的征免税规定（五）以房地产进行投资、联营的征免税规定非非房房地地产产企企业业。对对以以房房地地产产进进行行投投资资、联联营营的的，投投资资、联联营营的的一一方方以以土土地地（房房地地产产）作作价价入入股股进进行行投投资资或或作作为为联联营营条条件件，将将房房地地产产转转让让到到所所投投资资、联联营营的的企企业业中中时时，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税。对对投投资资、联联营
119、营企企业业将将上上述述房房地地产产（含含股股权权）再再转转让让的的，应应征收土地增值税。征收土地增值税。房房地地产产企企业业。对对下下列列两两种种情情况况应应按按规规定定征征收收土土地增值税：地增值税： a.a.以以土土地地（房房地地产产）作作价价入入股股进进行行投投资资或或联联营的，凡所投资的企业从事房地产开发的；营的，凡所投资的企业从事房地产开发的； b.b.房房地地产产企企业业以以其其建建造造的的商商品品房房进进行行投投资资或或联联营营的的，将将房房地地产产转转让让到到所所投投资资、联联营营的的企企业业中中时。时。8484（六）关于合作建房的征免税问题（六）关于合作建房的征免税问题 对对
120、于于一一方方出出地地，一一方方出出资资金金，双双方方合合作作建建房房，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税；建成后转让的，应征收土地增值税。税；建成后转让的，应征收土地增值税。（七）继承、赠与的征免税问题（七）继承、赠与的征免税问题继继承承、赠赠与与方方式式无无偿偿转转让让房房地地产产的的，不不属属于于土地增值税的征收范围，土地增值税的征收范围，不征收不征收土地增值税。土地增值税。继承、赠与界定：继承、赠与界定：1.1.1.1.房房房房产产产产所所所所有有有有人人人人、土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权所所所所有有有有人人人人将将将将房房房房屋
121、屋屋屋产产产产权权权权、土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权赠赠赠赠与与与与直直直直系系系系亲亲亲亲属属属属或或或或承担直接赡养义务人的。承担直接赡养义务人的。承担直接赡养义务人的。承担直接赡养义务人的。2.2.2.2.房房房房产产产产所所所所有有有有人人人人、土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权所所所所有有有有人人人人通通通通过过过过中中中中国国国国境境境境内内内内非非非非营营营营利利利利的的的的社社社社会会会会团团团团体体体体、国国国国家家家家机机机机关关关关将将将将房房房房屋屋屋屋产产产产权权权权、土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权赠赠赠赠与与与与教教教教育育育育、民民民民
122、政政政政和和和和其其其其他他他他社社社社会会会会福福福福利利利利、公公公公益益益益事事事事业业业业的的的的。（中中中中国国国国青青青青少少少少年年年年发发发发展展展展基基基基金金金金会会会会、希希希希望望望望工工工工程程程程基基基基金金金金会会会会、宋宋宋宋庆庆庆庆龄龄龄龄基基基基金金金金会会会会、减减减减灾灾灾灾委委委委员员员员会会会会、中中中中国国国国红红红红十十十十字字字字会会会会、中中中中国国国国残残残残疾疾疾疾人人人人联联联联合合合合会会会会、全全全全国国国国老老老老年年年年基基基基金金金金会会会会、老老老老区区区区促促促促进进进进会会会会以以以以及及及及经经经经民政部门批准成立的其
123、他非营利的公益性组织。）民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。）民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。）民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。） 85858686n n内容内容：n n基本规定基本规定n n具体规定具体规定n n有关文件解读有关文件解读n n注意事项注意事项8787第一节第一节基本规定基本规定一、清算对象、单位和原则一、清算对象、单位和原则 土土地地增增值值税税的的清清算算单单位位，为为国国家家有有关关部部门门审审批批的的房房地地产产开开发发项项目目为为单单位位进进行行清清算算，对对于于分分期期开开发发的的项项目目，以以分分期期项项目目为为单单位位清清算算。开开发发
124、项项目目中中同同时时包包含含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅的的，应应分别计算增值额，分别清算分别计算增值额，分别清算。8888 二、清算条件二、清算条件A. A. 符符合合下下列列情情况况之之一一的的，纳纳税税人人应应进进行行土土地地增增值值税清算：税清算：（一一）房房地地产产开开发发项项目目全全部部竣竣工工、完完成成销销售售的的并并能能够准确核算开发成本的够准确核算开发成本的 ；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。B. B. 符符合合下下列列情情况况之之一一的的，主主管管地地方方
125、税税务务机机关关可可要要求纳税人进行土地增值税清算：求纳税人进行土地增值税清算：8989（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，已竣工验收的房地产开发项目，以上的，已竣工验收的房地产开发项目，部分售出，剩余的可售建筑面积已经出租或自用部分售出，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值（三）纳税人申请注销税务登
126、记但未办理土地增值税清算手续的；税清算手续的；（四）税务机关规定的其他情况。（四）税务机关规定的其他情况。9090第二节第二节清算审核清算审核一、审核内容。审核内容包括：一、审核内容。审核内容包括：（一）清算项目收入、扣除项目、应纳税额；（一）清算项目收入、扣除项目、应纳税额；（二）证明、凭证、资料；（二）证明、凭证、资料；（三）其他相关资料。（三）其他相关资料。二、收入的审核二、收入的审核（一）审核内容为转让房地产（国有土地使用权、（一）审核内容为转让房地产（国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物）并取得的全部价款及地上的建筑物及其附着物）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物
127、收入和其有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。收取的房价款中是否包含代收费用。9191（二）特殊销售（二）特殊销售收入的确定收入的确定A.对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移
128、时应视同销售房地产，其视同销售所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：收入按下列方法和顺序审核确认：n n按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。定。n n按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。地产的平均价格确认。n n参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。价值确认。对于纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让对于纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当房地产成交价格低于房地产评估价格
129、且无正当理由，税务机关可按照上述方法中的市场价格理由，税务机关可按照上述方法中的市场价格或评估价值确定转让房地产的收入。或评估价值确定转让房地产的收入。9292B.审核要点。应重点下列内容：审核要点。应重点下列内容：1.1.证明凭证、资料是否真实有效；证明凭证、资料是否真实有效；2.2.内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审配套设施面积、本次土地增值税清算
130、面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。9393三、扣除项目审核。三、扣除项目审核。 （一）（一） 房地房地产产开开发项发项目目发发生的各生的各项项成本和成本和费费用用应应按按实际发实际发生生额额确确认认扣除；扣除；对纳对纳税人无法提供合税人无法提供合法有效凭法有效凭证证的，不予扣除；各的，不予扣除；各项预项预提（或提（或应应付）付）费费用不得包括在扣除用不得包括在扣除项项目金目金额额中。扣除中。扣除项项目目审审核核顺顺序序为为：1.1.扣除扣除项项目能目能够够直接直接认认定的，定的，审审核凭核凭证证是否合法是否合法有效；有效；2.2.扣除扣除项
131、项目不能直接目不能直接认认定的，定的，审审核分核分摊标摊标准是否准是否合理；合理；3.3.审审核开核开发发土地面土地面积积、建筑面、建筑面积积和可售面和可售面积积，是，是否与否与权权属属证证、房、房产证产证、预预售售证证、房屋、房屋测绘测绘所所测测量数据、量数据、销销售售记录记录、销销售合同、有关主管部售合同、有关主管部门门的文件等的文件等载载明的面明的面积积数据相一致。数据相一致。9494（二）特殊扣除项目的确定（二）特殊扣除项目的确定n n公共配套设施费的扣除范围确认。以房地产开公共配套设施费的扣除范围确认。以房地产开发中必须建造、但发中必须建造、但不能有偿转让不能有偿转让的社会公共事的社
132、会公共事业设施所发生的支出确定。如：物业办公场所、业设施所发生的支出确定。如：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所和车棚、公共厕所和不能转让不能转让的停车场、会所、的停车场、会所、文体场馆等公共设施，具体审核原则按照（国文体场馆等公共设施，具体审核原则按照（国税发税发20061872006187号）相关规定执行：号）相关规定执行：A.建成后建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；扣除；B.建成
133、后无偿移交给政府、公用事业单建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；用可以扣除； C.建成后有偿转让的，应计算收建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。入，并准予扣除成本、费用。9595 在在审审核公共配套核公共配套设设施施费费的扣除的扣除时时，应应先确定允先确定允许许扣除的配套扣除的配套设设施面施面积积后再后再计计算分算分摊摊。对对于成片于成片开开发发分期清算分期清算项项目的公共配套目的公共配套设设施施费费用，在清用，在清算算时应时应按按实际发实际发生的生的费费用用进进行分行分摊摊。在后期清。在后
134、期清算算时时，对实际对实际支付的公共配套支付的公共配套设设施施费费用分用分摊摊比比例大于前期的金例大于前期的金额时额时，允，允许许在整体在整体项项目全部清目全部清算算时时，按照整体，按照整体项项目重新目重新进进行行调调整分整分摊摊。9696四、应纳税额的审核四、应纳税额的审核按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。对于有多个开发项目的房地产企业，算应缴税款。对于有多个开发项目的房地产企业，要审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目。要审核收入与扣除项目金额是
135、否属于同一项目。对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，分别清算。分别清算。9797五、清算后再转让房地产的处理五、清算后再转让房地产的处理 在土地增在土地增值值税清算税清算时时未未转让转让的房地的房地产产，清算后清算后销销售或有售或有偿转让偿转让的，的，纳纳税人税人应应按按规规定定进进行土地增行土地增值值税的税的纳纳税申税申报报，扣除，扣除项项目金目金额额按清按清算算时时的的单单位建筑面位建筑面积积成本成本费费用乘以用乘以销销售或售或转让转让面面积计积计算。算。单单位建筑面位建筑面积积成本成本费费用用=清算清算时时的扣除的扣除项项目目总总金金额额清算的清算的总总建筑面建筑面积积9898谢谢 谢谢9999
