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1、会计学1房地产估价房地产估价(gji)战松战松Songzhancom教教学学第一页，共55页。25 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 l主要内容：收益法的基本(jbn)原理，收益法的基本(jbn)公式，净收益的求取，投资报酬率的求取。 l学习重点：收益法的具体应用（主体是掌握各种公式的含义）。 l学习要求：l了解收益法的基本(jbn)程序；l了解收益法的适用对象；l熟悉净收益的求取；l掌握收益法常用的公式。 第1页/共54页第二页，共55页。35.1 收益(shuy)法的基本原理5.4 投资(tu z)报酬率的确定 本 章 内 容End 5.2 收益(shuy)法的计算公式 5.3 净
2、收益的求取5.5 直接资本化法本章练习 收益法总结和举例 5 5 收益法收益法 第2页/共54页第三页，共55页。4n n5.1 5.1 收益法概述收益法概述n n5.1.1 5.1.1 收益法的含义收益法的含义n n 收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。的客观合理价格或价值的方法。n n （简单地理解就是折现并求现值的过程）（简单地理解就是折现并求现值的过程）n n 直接资本化法直接资本化法将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率将估价对象未来某一年的某
3、种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当收益乘数或者乘以适当收益乘数(chn(chn sh) sh)转换为价值的方法。转换为价值的方法。n n 报酬资本化法，又称现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益报酬资本化法，又称现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第3页
4、/共54页第四页，共55页。5n n5.1.2 5.1.2 收益法的理论依据收益法的理论依据n n 预期原理预期原理决定房地产当前决定房地产当前(dngqin)(dngqin)价价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 不论是闲置、在用，其过去和现在的情况(qngkung) 只能当参考，而不能当成依据第4页/共54页第五页，共55页。6n n5.1.3 5.1.3 收益法适用的对象和条件收益法适用的对象和条件n n1 1、适用的对象：是有收益或有潜在收益的房地、适用的对象：是有收益或有潜在收益的房地产，如
5、写字楼、住宅、商店产，如写字楼、住宅、商店(shngdin)(shngdin)、旅馆、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。地等。n n2 2、条件：是房地产的收益和风险都能够较准确、条件：是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。地量化。n n 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第5页/共54页第六页，共55页。7n n5.1.4 5.1.4 收益法的操作步骤收益法的操作步骤n n 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关搜集并验证与估价对象未来
6、预期收益有关 n n 的数据资料，如收入、费用等资料的数据资料，如收入、费用等资料n n 预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益n n 求取报酬率或资本化率、收益乘数求取报酬率或资本化率、收益乘数n n 选用选用(xu(xu nyng)nyng)适宜的收益法公式计算出收益适宜的收益法公式计算出收益价格。价格。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第6页/共54页第七页，共55页。85.2 5.2 收益收益收益收益(shuy)(shuy)法的计算公式法的计算公式法的计算公式法的计算公式5.2.1 最一般(ybn)的公式V=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+a3/(1+r)3+a
7、n/(1+r)n =5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第7页/共54页第八页，共55页。95.2.2 5.2.2 收益年限为无限年且其他因素不变的公式收益年限为无限年且其他因素不变的公式(gngsh)(gngsh) V= V=此公式此公式(gngsh)(gngsh)的假设前提是：的假设前提是：收益年限收益年限n n无限年无限年净收益每年不变为净收益每年不变为a a资本化率大于零为资本化率大于零为r r5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第8页/共54页第九页，共55页。105.2.3 5.2.3 收益年限为有限年且其他因素不变的公式收益年限为有限年且其他因素不变的公式收益
8、年限为有限年且其他因素不变的公式收益年限为有限年且其他因素不变的公式 V= =a V= =a此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：收益年限收益年限收益年限收益年限n n为有限年为有限年为有限年为有限年净收益每年不变为净收益每年不变为净收益每年不变为净收益每年不变为a a资本化率不等于零为资本化率不等于零为资本化率不等于零为资本化率不等于零为r r上述公式的用途：上述公式的用途：上述公式的用途：上述公式的用途：直接用于计算价格直接用于计算价格直接用于计算价格直接用于计算价格不同年限价格的换算不同年限价格的换算不同年限价格的换算不同年限价格的换算比较不同年
9、限价格的高低比较不同年限价格的高低比较不同年限价格的高低比较不同年限价格的高低(god)(god)用于比较法中土用于比较法中土用于比较法中土用于比较法中土地使用年限修正地使用年限修正地使用年限修正地使用年限修正5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第9页/共54页第十页，共55页。11n n（一）直接用于计算价格（一）直接用于计算价格n n例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为建设的，当时获得的土地使用年限为5050年，至今年，至今已使用了已使用了6 6年；预计利用该宗房地产正常情况下年；预计利用该宗房地产正
10、常情况下每年可获得净收益每年可获得净收益(shuy)8(shuy)8万元；该宗房地产万元；该宗房地产的资本化率为的资本化率为8.5%8.5%。求该宗房地产的收益。求该宗房地产的收益(shuy)(shuy)价格。价格。n n（二）不同年限价格的换算（二）不同年限价格的换算n n令令K=K=5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第10页/共54页第十一页，共55页。12n n若已知若已知VV，则可求，则可求V70V70、V50V50n nV70= VK70 V50= VK50V70= VK70 V50= VK50n n若已知若已知V50 V50 ，求，求VV、V40V40如下：如下：n n
11、V= V501/ K50 V40= V50K40/K50V= V501/ K50 V40= V50K40/K50n n例：已知某宗收益性房地产例：已知某宗收益性房地产4040年收益权利的价格年收益权利的价格(jig)(jig)为为25002500元元/ /，资本化率为，资本化率为12%12%，试求其，试求其3030年年收益权利的价格收益权利的价格(jig)(jig)。n nV30=V40K30/K40V30=V40K30/K40n n另：了解资本化率不同的时候，公式的形式。另：了解资本化率不同的时候，公式的形式。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第11页/共54页第十二页，共55页
12、。13n n（三）比较不同年限价格的高低（三）比较不同年限价格的高低n n例：有例：有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益房地产的收益(shuy)(shuy)年限为年限为5050年，单价年，单价20002000元元/ /，B B房地产房地产的收益的收益(shuy)(shuy)年限为年限为3030年，单价为年，单价为18001800元元/ /。假设资本化率均为假设资本化率均为6%6%，试比较两宗房地产价格，试比较两宗房地产价格的高低。的高低。n n 转换成无限年下的价格或转换成无限年下的价格或5050年或年或3030年的价格。年的价格。n n（四）用于比较法和成本法中土地使用
13、年限的修（四）用于比较法和成本法中土地使用年限的修正正5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第12页/共54页第十三页，共55页。145.2.4 5.2.4 净收益在未来的前若干年有变化净收益在未来的前若干年有变化(binhu)(binhu)的公的公式式（一）收益年限为无限年的公式（一）收益年限为无限年的公式V= V= 公式的假设前提：公式的假设前提：净收益在未来的前净收益在未来的前t t年有变化年有变化(binhu)(binhu)，在，在t t年以后无年以后无变化变化(binhu)(binhu)为为a a资本化率大于零为资本化率大于零为r r收益年限收益年限n n为无限年为无限年5
14、5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第13页/共54页第十四页，共55页。15（二）收益年限为有限年的公式（二）收益年限为有限年的公式（二）收益年限为有限年的公式（二）收益年限为有限年的公式V= V= 1 1 此公式的假设此公式的假设此公式的假设此公式的假设(jish)(jish)前提是：前提是：前提是：前提是：净收益在未来的前净收益在未来的前净收益在未来的前净收益在未来的前t t年有变化，在年有变化，在年有变化，在年有变化，在t t年以后无变化为年以后无变化为年以后无变化为年以后无变化为a a资本化率不等于零为资本化率不等于零为资本化率不等于零为资本化率不等于零为r r收益年限为有限年
15、收益年限为有限年收益年限为有限年收益年限为有限年n n5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 公式(gngsh) 应用第14页/共54页第十五页，共55页。16n n例：某宗房地产，通过例：某宗房地产，通过(tnggu)(tnggu)预测得到预测得到其未来其未来5 5年的净收益分别为年的净收益分别为2020万元、万元、2222万元、万元、2525万元、万元、2828万元、万元、3030万元，从第六年到未来无万元，从第六年到未来无穷年远，每年的净收益将稳定在穷年远，每年的净收益将稳定在3535万元左右，万元左右，该类房地产的资本化率为该类房地产的资本化率为10%10%，求该宗房地产，求该宗
16、房地产的价格。的价格。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 0123456789Ni=10%NPV=?第15页/共54页第十六页，共55页。175.2.5 5.2.5 净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式（一）收益年限（一）收益年限(ninxin)(ninxin)为无限年的公式为无限年的公式 V= V= B B为净收益逐年递增的数额为净收益逐年递增的数额公式的假设前提是：公式的假设前提是：净收益按一定数额递增净收益按一定数额递增资本化率大于零为资本化率大于零为r r收益年限收益年限(ninxin)n(ninxin)n为无限年为无限年5 5 收益收益(shuy)(shuy
17、)法法 第16页/共54页第十七页，共55页。18n n例：某宗房地产预计未来例：某宗房地产预计未来(wili)(wili)第一年的净收益为第一年的净收益为1616万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2 2万元，万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%9%。则该宗房地产的价格为多少？则该宗房地产的价格为多少？n n（二）收益年限为有限年的公式（二）收益年限为有限年的公式n n n nV=V=（ ） 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第17页/共54页第十八页，共55页。19
18、5.2.6 5.2.6 净收益按一定净收益按一定净收益按一定净收益按一定(ydng)(ydng)数额递减的公式数额递减的公式数额递减的公式数额递减的公式收益年为有限年的公式：收益年为有限年的公式：收益年为有限年的公式：收益年为有限年的公式：V=V=（ ） 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第18页/共54页第十九页，共55页。205.2.7 5.2.7 净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式（一）收益年限为无限年的公式（一）收益年限为无限年的公式V=V=此公式的假设此公式的假设(ji (ji sh)sh)前提：前提：净收益按一定比率递增净收益按一定比率递增资本化率资本
19、化率r r大于净收益逐年递增的比率大于净收益逐年递增的比率收益年限收益年限n n为无限年为无限年5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第19页/共54页第二十页，共55页。21（二）收益年限为有限（二）收益年限为有限(y (y uxin)uxin)年的公式年的公式V= 1V= 1（ )n )n此公式的假设前提：此公式的假设前提：净收益按一定比率递增净收益按一定比率递增资本化率资本化率r r不等于净收益逐年递增的比率不等于净收益逐年递增的比率g g收益年限为有限收益年限为有限(y (y uxin)uxin)年年5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第20页/共54页第二十一页，共
20、55页。22n n5.2.8 5.2.8 净收益按一定比率递减净收益按一定比率递减(dji(dji n)n)的公式的公式n n（一）收益年限为无限年的公式（一）收益年限为无限年的公式n nV=V=n n 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第21页/共54页第二十二页，共55页。23如果如果如果如果(rgu)(rgu)有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，设有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，设有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，设有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，设A A、C C分别表示收入与费用，分别表示收入与费用，分别表示收入与费用，分别
21、表示收入与费用，收益年限为无限年，则收益年限为无限年，则收益年限为无限年，则收益年限为无限年，则1 1、A A逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为g1g1，C C逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为g2g2，则：，则：，则：，则： V= V= 2 2、A A逐年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为g1g1，C C逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为g2g2，则：，则：，则：，则： V= V= 3 3、A A逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为逐年递增的比率为g1g1，C C逐
22、年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为g2g2，则：，则：，则：，则： V= V= 4 4、A A逐年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为g1g1，C C逐年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为逐年递减的比率为g2g2，则：，则：，则：，则： V= V= 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第22页/共54页第二十三页，共55页。24n n应用举例：应用举例：n n 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为2020万元，万元，运营费用为运营费用为1212万元，此后每年的有效毛收入会在上一年万元
23、，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长的基础上增长(zngzhng)5%(zngzhng)5%，运营费用增长，运营费用增长(zngzhng)3%(zngzhng)3%，收益年限可视为无限年，该类房地产，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为的资本化率为8%8%，求该宗房地产的价格。，求该宗房地产的价格。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第23页/共54页第二十四页，共55页。25n n（二）收益年限为有限年的公式（略）（二）收益年限为有限年的公式（略）n n5.2.9 5.2.9 预知未来若干年的净收益及若干年后的价预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式格的公式n
24、 n V= + V= +n n应用举例应用举例(j (j l) l)：n n 某出租旧办公楼的租约尚有某出租旧办公楼的租约尚有2 2年到期，在此最年到期，在此最后后2 2年的租期中，每年可收取净租金年的租期中，每年可收取净租金8080万元，到万元，到期后要拆除作为商业用地，预计作为商业用地的期后要拆除作为商业用地，预计作为商业用地的价值为价值为11001100万元，拆除费用为万元，拆除费用为5050万元，该类房地万元，该类房地产的资本化率为产的资本化率为10%10%，求该办公楼的价值。，求该办公楼的价值。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第24页/共54页第二十五页，共55页。26
25、n n5.3 5.3 净收益净收益n n5.3.1 5.3.1 净收益的计算公式净收益的计算公式n n净收益净收益= =潜在潜在(qinzi)(qinzi)毛收入空置等造成的毛收入空置等造成的收入损失收入损失 n n 运营费用运营费用n n = =有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用n n潜在潜在(qinzi)(qinzi)毛收入：充分利用，无空置状况毛收入：充分利用，无空置状况下的收入下的收入n n有效毛收入：扣除空置，拖欠租金等的收入有效毛收入：扣除空置，拖欠租金等的收入n n运营费用：维持生产经营所支出的费用运营费用：维持生产经营所支出的费用5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法
26、第25页/共54页第二十六页，共55页。27n n5.3.2 5.3.2 不同收益类型房地产的净收益求取不同收益类型房地产的净收益求取n n（一）出租型房地产的净收益求取（一）出租型房地产的净收益求取n n净收益净收益= =租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费租赁代理费n n 租赁收入包括租赁收入包括(boku)(boku)有效毛租金收入和租赁保证金、押有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入金等的利息收入n n（二）营业的房地产的净收益的求取（二）营业的房地产的净收益的求取以商业为例以商业为例n n净收益净收益= =商品销售收入商品销售收入- -
27、商品销售成本商品销售成本- -经营费用经营费用- -税金及附加税金及附加- -管理费用管理费用- -财务费用财务费用- -商业利润商业利润n n（三）自用或尚未使用的房地产（三）自用或尚未使用的房地产n n采用市场比较法求净收益采用市场比较法求净收益n n（四）混合型房地产的净收益求取（四）混合型房地产的净收益求取5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 了解各项费用(fi yong)计算的过程及标准第26页/共54页第二十七页，共55页。285 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 租赁收入有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入=潜在收入-空置和收租损失+其他收入维修费房屋的修
28、缮费用。一般为房屋现值的百分比，也可估算为每平方米每年多少钱管理费一般为租赁毛收入（或净收入的百分比）如3%保险费一般按房屋现值的0.15%-0.2%计算，各地保险公司有规定房产税房地产管理法中规定，出租型的按租赁收入的12%计算，自用型的按现值减除20%后的1.2%计算租赁代理费结合实际进行估算第27页/共54页第二十八页，共55页。29n n5.3.3 5.3.3 求取净收益时应该求取净收益时应该(ynggi)(ynggi)注意的问题注意的问题n n（一）有形收益和无形收益（一）有形收益和无形收益n n 有形的有形的直接的货币收入直接的货币收入n n 无形的无形的间接的，安全感、提高声誉等
29、间接的，安全感、提高声誉等n n n n（二）实际收益和客观收益（二）实际收益和客观收益n n 有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期内的租金应采用正常客观的租确定的租金，租约期内的租金应采用正常客观的租金金5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 应该综合考虑(kol)两方面因素第28页/共54页第二十九页，共55页。30n n例：某商店的土地使用年限为例：某商店的土地使用年限为4040年，从年，从19991999年年1010月月1 1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为20020
30、0平方米。一层于平方米。一层于20002000年年1010月月1 1日租出，租期日租出，租期5 5年，年，可出租面积的月租金可出租面积的月租金180180元元/ /平方米，且每年不变；平方米，且每年不变；二层现空置。附近类似商场一、二层可出租面积的二层现空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为正常月租金分别为200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，平方米，运营费用率为运营费用率为25%25%。该类房地产的资本化率为。该类房地产的资本化率为9%9%。试估算该商场试估算该商场1010月月1 1日带租约日带租约(zyu)(zyu)出售时的正出售时的正常价格。
31、（常价格。（P148P148）5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 还可求有关(yugun)承租人的权益价值（见书P148例5-13）第29页/共54页第三十页，共55页。31n n5.3.4 5.3.4 收益期限和净收益流模式的确定收益期限和净收益流模式的确定n n1 1、收益期限有确定、收益期限有确定n n确定收益年限考虑建筑物及土地的寿命确定收益年限考虑建筑物及土地的寿命n n2 2、净收益流模式的确定、净收益流模式的确定n n（1 1）每年固定不变）每年固定不变n n（2 2）每年按某个）每年按某个(m(m u u ) )固定的数额递增或递减固定的数额递增或递减n n（3 3）
32、每年按固定比率递增或递减）每年按固定比率递增或递减n n（4 4）其他有规则的变动）其他有规则的变动5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 可根据具体情况区别(qbi)应用第30页/共54页第三十一页，共55页。32n n5.4 5.4 投资报酬率的求取投资报酬率的求取n n投资报酬率的实质投资报酬率的实质n n1 1、报酬率的含义、报酬率的含义n n 是投资人进行投资所期望得到的回报的比率是投资人进行投资所期望得到的回报的比率n n2 2、报酬率与投资风险的关系、报酬率与投资风险的关系n n 选用的投资报酬率，应等同于与获取的估价对象产生的净收益具选用的投资报酬率，应等同于与获取的估价
33、对象产生的净收益具有有(jy(jy u)u)同等风险的投资的收益率。同等风险的投资的收益率。n n 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，由于投资不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，由于投资的风险的不同，投资报酬率也不相同。的风险的不同，投资报酬率也不相同。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第31页/共54页第三十二页，共55页。33投资报酬率求取的基本方法投资报酬率求取的基本方法投资报酬率求取的基本方法投资报酬率求取的基本方法（一）市场提取法（一）市场提取法（一）市场提取法（一）市场提取法一般一般一般一般(ybn)(ybn)是利用公式是利用公式是利用公式是利
34、用公式V=a/rV=a/r求取求取求取求取r r。如如如如 A A实例：净收益实例：净收益实例：净收益实例：净收益a a为为为为1212万元，万元，万元，万元，价格为价格为价格为价格为102102万元，则万元，则万元，则万元，则r=a/v=11.8%r=a/v=11.8% B B实例：净收益实例：净收益实例：净收益实例：净收益a a为为为为2323万元，万元，万元，万元，价格为价格为价格为价格为190190万元，则万元，则万元，则万元，则r=a/v=12.1%r=a/v=12.1%5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 可比实例可比实例净收益净收益（万元（万元/ /年）年）价格价格（万元
35、）（万元）报酬率报酬率（%）1 1121210210211.811.82 2232319019012.112.13 31010888811.411.44 4656554254212.012.05 5909072072012.512.56 6323225025012.812.8第32页/共54页第三十三页，共55页。34n n（二）累加法n n又称安全利率加风险调整值法。n n一般的公式为：n n资本化率=安全利率+风险调整值n n =无风险收益率风险报酬率n n =无风险收益率风险系数（行业平均收益率-无风险收益率）n n无风险收益率往往取一年期定期存款(dn q cn kun)利率，风险系数
36、一般为，行业平均收益率视实际情况而定。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第33页/共54页第三十四页，共55页。35n n（三）投资组合法（三）投资组合法n n1 1、土地与建筑物的组合、土地与建筑物的组合n n 综合综合(zngh)(zngh)资本化率、建筑物资本化率、土地资本资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率三者的关系：化率三者的关系： ro=LrL+BrB ro=LrL+BrBn n n n 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 Ro= RL= 式中 Ro综合资本化率； RL土地(td)资本化率； RB建筑物资本化率； VL土地(td)价值； VB建筑物价值。 R
37、B= 第34页/共54页第三十五页，共55页。36n n应用举例：应用举例：n n 某宗房地产，土地价值占总价值的一半某宗房地产，土地价值占总价值的一半(ybn)(ybn)以上，土地以上，土地资本化率为资本化率为6%6%，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为8%8%，则综合资本化率最有可能，则综合资本化率最有可能的是：的是：n n A.6.5% B.7% C.7.5% D.8% A.6.5% B.7% C.7.5% D.8%5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 选择(xunz)？第35页/共54页第三十六页，共55页。37n n2 2、抵押贷款与自有资金的组合、抵押贷款与自有资金的组合n
38、 nro=Mrm+(1-M)rero=Mrm+(1-M)ren n式中：式中：roro为综合为综合(zngh)(zngh)资本化率资本化率n n M M为贷款价值比率为贷款价值比率n n rm rm为抵押贷款利率为抵押贷款利率n n re re为自有资金要求的收益率为自有资金要求的收益率5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第36页/共54页第三十七页，共55页。38n n5.5 5.5 直接资本化法直接资本化法n n5.5.1 5.5.1 概述概述( ( i sh)i sh)n n1. 1.直接资本化法的概念和基本公式直接资本化法的概念和基本公式n n2. 2.收益乘数法收益乘数法
39、价格价格= =收益收益 相应乘数相应乘数n n n n5.5.2 5.5.2 资本化率与报酬率的比较资本化率与报酬率的比较n n 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 区分(qfn)二者的不同?比较两者的优缺点第37页/共54页第三十八页，共55页。395.6 5.6 收益收益(shuy)(shuy)法总结和运用举例法总结和运用举例5.6.1 5.6.1 总结总结采用收益采用收益(shuy)(shuy)法重要的是二点：法重要的是二点：一是合理地确定评估对象的收益一是合理地确定评估对象的收益(shuy)(shuy)二是合理地确定资本化率二是合理地确定资本化率5.6.2 5.6.2 运用举
40、例运用举例5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第38页/共54页第三十九页，共55页。40n n一、单项选择题：一、单项选择题：n n1 1、用收益法评估某房地产价格时，应选取（、用收益法评估某房地产价格时，应选取（ ）净收益作为）净收益作为(zuwi)(zuwi)评估依据。评估依据。n nA A、该房地产的客观、该房地产的客观 B B、该类房地产的客观、该类房地产的客观 n nC C、类似房地产的最高、类似房地产的最高 D D、类似房地产的最低、类似房地产的最低n n2 2、某房地产使用年期为、某房地产使用年期为4040年，报酬率为年，报酬率为8%8%时，单价为时，单价为70070
41、0元元/ /，当使用年期为当使用年期为5050年，报酬率为年，报酬率为7%7%，该房地产的价格为（，该房地产的价格为（ ）元）元/ /。n nA A、810 B810 B、709 C709 C、766 D766 D、790790n n3 3、某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为、某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为8%8%，自有资金要求的年收益率为，自有资金要求的年收益率为15%15%，则该类房地产的报酬率为（，则该类房地产的报酬率为（ ）。）。n nA A、11.5% B11.5% B、8% C8% C、15% D15% D、10.1%10.1%5 5 收
42、益收益(shuy)(shuy)法法第39页/共54页第四十页，共55页。41n n二、多项选择题：二、多项选择题：n n1 1、出租型房地产净收益通常为租赁收入扣除（、出租型房地产净收益通常为租赁收入扣除（ ）和租赁代理费后的余额。和租赁代理费后的余额。n nA A、维修费、维修费 B B、管理费、管理费 C C、保险费、保险费 D D、折旧、折旧费费 E E、房地产税、房地产税n n2 2、适用于收益法评估其价值的房地产是（、适用于收益法评估其价值的房地产是（ ）。）。n nA A、商业大厦、商业大厦 B B、写字楼、写字楼 C C、旅馆、旅馆 D D、酒、酒店店 E E、特殊厂房、特殊厂房
43、n n3 3、收益性房地产的价值高低、收益性房地产的价值高低(god)(god)取决于（取决于（ ）。）。n nA A、可获年净收益的大小、可获年净收益的大小 B B、可获净收益期限的长短、可获净收益期限的长短n nC C、获得净收益的可靠性、获得净收益的可靠性 D D、建筑物的质量好坏、建筑物的质量好坏5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第40页/共54页第四十一页，共55页。42n n三、判断题：三、判断题：n n1 1、收益性房地产价值的高低与获得净收益的可靠性无关、收益性房地产价值的高低与获得净收益的可靠性无关(wgun)(wgun)。n n2 2、房地产的收益分为有形收益和
44、无形收益，在估计收益、房地产的收益分为有形收益和无形收益，在估计收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。n n3 3、估价对象为自用或空闲的住宅，不得运用收益法进行、估价对象为自用或空闲的住宅，不得运用收益法进行估价。估价。n n4 4、所谓收益法，就是将预期的估价对象房地产未来各期、所谓收益法，就是将预期的估价对象房地产未来各期正常净收益求和，并用适当的报酬率折现为现值。正常净收益求和，并用适当的报酬率折现为现值。n n5 5、同一宗房地产的有效毛收入乘数大于净收益乘数。、同一宗房地产的有效毛收入乘数大于净收益乘数。 5 5 收益收益(shuy)(
45、shuy)法法 第41页/共54页第四十二页，共55页。43n n四、计算题：四、计算题：n n例例1 1：某房地产，建筑面积：某房地产，建筑面积260260，预计未来五年内每年，预计未来五年内每年的净收益为的净收益为2020万元，万元，2222万元，万元，2323万元，万元，2525万元，万元，2626万元，万元，从第六年起至第十年，净收益每年会在前一年的基础从第六年起至第十年，净收益每年会在前一年的基础(jch)(jch)上增长上增长3 3万元，十年后，根据当前房地产的市万元，十年后，根据当前房地产的市场发展状况，预计出售的话，每平方米售价将达到场发展状况，预计出售的话，每平方米售价将达到
46、35003500元，投资报酬率为元，投资报酬率为10%10%。求以现在的时点为基础。求以现在的时点为基础(jch)(jch)，该房地产价值多少？，该房地产价值多少？5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第42页/共54页第四十三页，共55页。44n n例例2:62:6年前甲公司提供一宗年前甲公司提供一宗4040年使用权的出让土地与乙公年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积司合作建设一办公楼，总建筑面积30003000平方米，于平方米，于4 4年前年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定
47、，建成投入使用后，其中限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的的10001000平方米建筑面积归甲方，平方米建筑面积归甲方，20002000平方米建筑面积由平方米建筑面积由乙方使用乙方使用1515年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权该办公楼的产权(chn qun)(chn qun)，甲方也愿意将其产权，甲方也愿意将其产权(chn qun)(chn qun)转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑
48、面积的月租金平均为平方米建筑面积的月租金平均为8080元，出租率为元，出租率为85%85%，年，年运营费用约占年租赁有效毛收入的运营费用约占年租赁有效毛收入的35%35%，资本化率为，资本化率为10%10%。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第43页/共54页第四十四页，共55页。45n n例3：某房地产占地(zhn d)4000平方米，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米营业
49、面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入的10%运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层以每平方米4200元对社会
50、售出，当地同类同档次的商品住宅的售价为每平方米4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第44页/共54页第四十五页，共55页。46五、实物评估五、实物评估(pn )举举例例n n（一）待评估房地产情况：（一）待评估房地产情况：n n 所有权人为辽宁省外汇商品供应总公司，房屋所有所有权人为辽宁省外汇商品供应总公司，房屋所有权证证号为沈房权证和平字第权证证号为沈房权证和平字第013423013423号，卷号：号，卷号：1504-1504-5 5，幢号：，幢号：126126，结构：钢混，总层
51、数，结构：钢混，总层数1212层，其中层，其中1-81-8层为层为上面提及上面提及(t j)(t j)的所有权人所有，整幢大楼于的所有权人所有，整幢大楼于19961996年年竣工并投入使用。房产所占用土地面积竣工并投入使用。房产所占用土地面积2683.22683.2，已取，已取得国有土地使用证，土地使用者为辽宁省外汇商品得国有土地使用证，土地使用者为辽宁省外汇商品供应总公司。证号为沈阳国用（供应总公司。证号为沈阳国用（20022002）字第）字第10021002号，用号，用途为商业服务，土地等级为一级，使用权类型为出让，途为商业服务，土地等级为一级，使用权类型为出让，终止日期为终止日期为203
52、62036年年7 7月月2525日。日。n n 建筑物使用状况及装修装饰情况（略）。建筑物使用状况及装修装饰情况（略）。 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第45页/共54页第四十六页，共55页。47n n（二）评估过程（二）评估过程n n1 1、估算毛收入、估算毛收入n n 根据委托人提供的相关资料，至评估基准日，待估房产已出租给沈阳国美电器有限公司，根据委托人提供的相关资料，至评估基准日，待估房产已出租给沈阳国美电器有限公司，合同约定出租期十年，从合同约定出租期十年，从20042004年年1212月月2 2日至日至20142014年年1212月月1 1日止。租金日止。租金450
53、450万万/ /年，租赁期后五年，年，租赁期后五年，租金相应调整。具体租金标准为：前伍年，每年的租金为租金相应调整。具体租金标准为：前伍年，每年的租金为450450万元；第六年至第八年，每年的万元；第六年至第八年，每年的租金在租金在450450万元的基础万元的基础(jch)(jch)上递增上递增5%5%；第九年至第十年，每年的租金在上一次调整的基；第九年至第十年，每年的租金在上一次调整的基础础(jch)(jch)上再递增上再递增5%5%。本次评估的房产其所占土地的终止日期为。本次评估的房产其所占土地的终止日期为20362036年年7 7月月2525日，按照房日，按照房地产估价规范，最终确定待估
54、房地产的收益年期为地产估价规范，最终确定待估房地产的收益年期为3131年。分析该房地产的实际位置、设计用年。分析该房地产的实际位置、设计用途、交通、环境状况等因素，并结合评估对象周围同样用途房产的出租收益情况，考虑到未途、交通、环境状况等因素，并结合评估对象周围同样用途房产的出租收益情况，考虑到未来房地产的市场发展及需求情况，租赁期满后其客观的市场租金将达到来房地产的市场发展及需求情况，租赁期满后其客观的市场租金将达到600600万元万元/ /年（该租金年（该租金为有效租金收入），并保持不变。为有效租金收入），并保持不变。 5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第46页/共54页第四十
55、七页，共55页。48n n2 2、计算年运营费用、计算年运营费用n n（1 1）经常性费用）经常性费用n n每月的经常性费用包括每月的经常性费用包括(boku)(boku)人员工资、水电、取暖等费人员工资、水电、取暖等费用。本次委估房产的租金是以净租金表现的，故本项费用为零。用。本次委估房产的租金是以净租金表现的，故本项费用为零。n n（2 2）房产税）房产税n n按房地产管理法规定，出租型的房产其房产税应按租金收按房地产管理法规定，出租型的房产其房产税应按租金收入入12%12%计取，所以可得每年应交纳的房产税为计取，所以可得每年应交纳的房产税为n n1-51-5年：年：45012%=5445
56、012%=54万元万元n n6-86-8年：年：450450（1+5%1+5%）万元）万元n n9-109-10年：年：450450（1+5%1+5%）（1+5%1+5%）万元）万元n n11-3111-31年：年：60012%=7260012%=72万元万元5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第47页/共54页第四十八页，共55页。49n n（3 3）其它费用（包括管理费、维修费用）其它费用（包括管理费、维修费用1.5%-3%1.5%-3%、税费、税费5.5%5.5%左右及不可左右及不可(bk)(bk)预见预见1%1%费等）大约为年总收入费等）大约为年总收入的的8%8%，由此得每年
57、的其它费用为，由此得每年的其它费用为n n1-51-5年：年：4508%=364508%=36万元万元n n6-86-8年：年：450450（1+5%1+5%）万元）万元n n9-109-10年：年：450450（1+5%1+5%）（1+5%1+5%）万元）万元n n11-3111-31年：年：6008%=486008%=48万元万元n n（4 4）年运营费用为）年运营费用为n n1-51-5年：（年：（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）=90=90万元万元n n6-86-8年：（年：（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）万元）万元n n9-109-10年：（年：（1 1）+ +（2
58、 2）+ +（3 3）万元）万元n n11-3111-31年：（年：（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）=120=120万元万元5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第48页/共54页第四十九页，共55页。50n n3 3、年纯收益为、年纯收益为n n1-51-5年：年：450-90=360450-90=360万元万元n n6-86-8年：年：450450（1+5%1+5%）-94.5=378-94.5=378万元万元n n9-109-10年：年：450450（1+5%1+5%）（1+5%1+5%）万元）万元n n11-3111-31年：年：600-120=480600-120=
59、480万元万元5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第49页/共54页第五十页，共55页。51n n4、确定投资报酬率n n采用两种方法确定投资报酬率n n（1）风险收益调整值法n n 投资报酬率包括三部分内容：无风险收益率、风险报酬率和通货膨胀率，房地产的价格已经含有通货膨胀因素的影响(yngxing)，因此通常投资报酬率为：n nr无风险收益率风险报酬率n n =无风险收益率风险系数（行业平均收益率-无风险收益率）n n无风险收益率取一年定期银行存款利率2.25%，行业平均收益率根据目前房地产市场收益状况并结合评估经验按10%计算，考虑到出租用房收入与经济环境的影响(yngxing
60、)、政府政策等相关联，有一定的风险性，因此，风险系数取为，由此可计算出待估房产的投资报酬率：n nr2.25%0.8（10%-2.25%）n n =8.45%5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第50页/共54页第五十一页，共55页。52n n (2) (2)组合法组合法n n其计算公式为其计算公式为r=MRM+(1-M) REr=MRM+(1-M) REn n式中式中 r r组合资本化率（投资报酬率）组合资本化率（投资报酬率）n n M M贷款价值比率贷款价值比率 在目前的房地产项目投资中一般为在目前的房地产项目投资中一般为70%70%n n RM RM抵押贷款利息率抵押贷款利息率
61、 目前一至三年的中长期贷款利率为目前一至三年的中长期贷款利率为5.76%5.76%n n RE RE自有资金要求的收益率自有资金要求的收益率 房地产投资项目可达到房地产投资项目可达到15%15%n n所以所以(su(su y y ) )可得组合资本化率（投资报酬率）为可得组合资本化率（投资报酬率）为n n平均计算（平均计算（1 1）和（）和（2 2）两项，可得最终的投资报酬率为）两项，可得最终的投资报酬率为8.49%8.49%5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第51页/共54页第五十二页，共55页。53n n5 5、确定收益年期、确定收益年期n n 房地产的用途为商业用途，土地的终
62、止日期为房地产的用途为商业用途，土地的终止日期为20362036年年7 7月月2525日。结合建筑物的使用日。结合建筑物的使用(shyng)(shyng)状况及土地使用状况及土地使用(shyng)(shyng)寿命，并参考房地产估价规范，预计分析该房地产寿命，并参考房地产估价规范，预计分析该房地产还可使用还可使用(shyng)31(shyng)31年，因此确定其收益年期为年，因此确定其收益年期为3131年。年。n n6 6、计算房地产价格、计算房地产价格n n综合以上条件，可得本次评估对象的评估价值为综合以上条件，可得本次评估对象的评估价值为n nV=Ai/r1-1/(1+r)tV=Ai/r1
63、-1/(1+r)tn n=360/0.08491-1/(1+0.0849)5+378(1+0.0849)3-=360/0.08491-1/(1+0.0849)5+378(1+0.0849)3-1/0.0849(1+0.0849)3/(1+0.0849)5+396.9/(1+0.0849)9+1/0.0849(1+0.0849)3/(1+0.0849)5+396.9/(1+0.0849)9+396.9/(1+0.0849)10+480(1+0.0849)21-396.9/(1+0.0849)10+480(1+0.0849)21-1/0.0849(1+0.0849)21/(1+0.0849)101
64、/0.0849(1+0.0849)21/(1+0.0849)10n n万元万元5 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 第52页/共54页第五十三页，共55页。545 5 收益收益(shuy)(shuy)法法 END第53页/共54页第五十四页，共55页。内容(nirng)总结会计学。运营费用：维持生产经营所支出的费用。净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费。=潜在(qinzi)收入-空置和收租损失+其他收入。ro=Mrm+(1-M)re。3、估价对象为自用或空闲的住宅，不得运用收益法进行估价。5、同一宗房地产的有效毛收入乘数大于净收益乘数。r2.25%0.8（10%-2.25%）。综合以上条件，可得本次评估对象的评估价值为。END第五十五页，共55页。
