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1、侨福芳草地商业项目调研报告目 录艺术及其他物业服务及相关优惠政策购物中心品牌分析建筑布局与业态规划项目介绍及商业定位项目介绍及商业定位项目信息 项目名称：侨福芳草地项目位置：北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）项目定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目项目体量：建筑面积20万 ，其中时尚购物中心(4.65万平方米）分为地下2层，地上2层，写字楼建筑8.2万，其中AB座10层以上为酒店。项目车位：共计1000个（地下3层）开业时间：2012年9月16日营业时间：10：00-22:00（购物中心）投资经营商：北京侨福置业有限公司物业顾问：仲量粮行项目介绍及商业定位项目交通 于
2、二环与三环中间地段，东临城市主干道东大桥路，北临朝阳北路，路网密布，双地铁贯穿，交通便捷。地铁：10号线: 呼家楼站，A出口，乘126，440东大桥站即到 1号线: 永安里站，A出口，往北步行15分钟即到 6号线: 东大桥站，A出口，往南步行7分钟即到公交：芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下车即到东大桥东站：乘坐101，109，112，118电车以及75，403，420，615，619，750路公交车，下车往南步行200米即到。项目介绍及商业定位项目定位 芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳
3、草地原有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地的独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。目 录艺术及其他物业服务及相关优惠政策购物中心品牌分析建筑布局与业态规划项目介绍及商业定位建筑布局与业态规划建筑布局 侨福芳草地由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成，位于一个10m深的下沉花园上，花园营造了一片绿色的环境。四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。LG2-L2: 下沉广场 时尚购物中心P1-P3: 地下停车场写字楼、酒店建筑外轮廓建筑布局与业态规划产品业
4、态规划 P1-P3:停车场：约1000停车位。LG2-L2:购物中心：4.65万，包含餐饮、时尚购物、休闲娱乐、艺术等业态。13F以上：怡亨酒店，包含100间客房。写字楼：AB栋相连，5-12层；CD栋相连，3-9层。总面积8.2万，标准层净高2.9米，公共空间精装修，内部空间简装修，包含吊顶、架空地板、中央空调及新风系统等。CD栋AB栋芳草地画廊：A座2F芳草地展览馆：写字楼10F，4000。怡亨酒店大堂建筑布局与业态规划写字楼 建筑面积：82000 开间面积：460-4160 标准层面积：A.B座1967，C.D座850-4160 净层高：2.9m 电梯：智能刷卡，A.B座10部，梯速1.
5、75m/s； C.D座8部，梯速1.5m/s电梯品牌：GENESIS坚尼西斯大堂：石材、设计天花公共空间：墙面砖、吊顶、设计型小品空调系统： VAV 下送风系统 + 冷冻水吊顶系统+ 新风下送风系统交付标准：铝扣板吊顶天花及40厘米网络地板出租率：94% 建筑布局与业态规划进驻企业 AB座 15层A01-06B1-B2B3-B4雷格斯企业管理咨询（北京）有限公司雷格斯企业管理咨询（北京）有限公司麦瑞通医疗器械（北京）有限公司12层A1-A2A3-A6B1-B5博闻中国（北京）黄北医药信息咨询有限公司（北京）埃尼中国公司11层A1-A2A3A4-A6B1-B6英顺国际租赁有限公司凯拓纳创新（北京
6、）软件技术公司北京优脉互动科技有限公司精英杰教育咨询（北京）有限公司北京赫斯特广告有限公司10层A1-A2A3-A6B1-B3B4上海中建中汇（北京）律师事务所利郎（上海）服装贸易有限公司法国基德律师事务所北京代表处北京赫斯特广告有限公司9层A1-A6B1-B6欧特克软件（中国）有限公司高德纳咨询（北京）有限公司8层A1-A6红帽软件（北京）有限公司7层B2B3B4B6国泰人寿保险股份有限公司北京代表处瑞格传播达成集团餐饮部中国总部北京恒泰丰餐饮有限公司6层A5B3B6瑛朗律师事务所上海罗氏制药有限公司北京分公司罗氏（中国）投资有限公司中国分公司5层A3A4萧邦北京分公司日本株式会社三健北京代
7、表处建筑布局与业态规划进驻企业 CD座 9层D01北京侨福置业有限公司（总部），侨福建设企业机构（北京办事处），江苏侨福酒店管理有限公司北京分公司，超准能源开发机构（北京办事处），北京耀鹏装修工程有限公司，飞越天地（北京）科技有限公司8层C04-08C09C10D08-10帝斯曼（中国）有限公司北京分公司菲晟宏国际贸易（北京）有限公司上海国岳投资管理有限公司中航国际投资有限公司7层在装修（律师行业）6层C01C02C05C06-07D05-09北京远程睿智商务咨询有限公司北京博辕捷迅科技发展有限公司深白私人定制北京赞服饰有限公司凌拓（上海）商贸有限公司北京分公司利洁时家化（中国）有限公司5层C
8、01-12D01D05D06上海罗氏制药有限公司北京分公司历峰（北京）商业有限公司纪梵希（上海）商贸有限公司上海灵笙酒业有限公司北京分公司3层C05D01-04D05-06D07-09签证中心北京尼太格皮革时装有限公司美亚生物科技公司海沃氏家具（上海）有限公司 北京办事处建筑布局与业态规划酒店(10套带泳池的独立套房) 北京怡亨酒店是香港侨福集团的成员之一，设有 100 间客房和套房，并提供种类繁多的菜式选择。北京怡亨酒店是中国最大的私人达利艺术收藏品家园，拥有艺术家萨尔瓦多.达利，安迪.沃霍尔和许多中国艺术家的作品。北京怡亨酒店是全球小型豪华酒店联盟（Small Luxury Hotels
9、of the World）成员。建筑布局与业态规划酒店客房类型 Category房型No. 数量Room Size (Sq.M.)房间尺寸（平方米）Terrace Size (Sq.M.)露台尺寸（平方米）Price（CNY）价格Deluxe 豪华房4140/1800Deluxe with Terrace 豪华露台房2040252800G. Lux 创意空间433/-Grand Deluxe with Terrace高级豪华露台房10403014800Suite 套房1120/-Suite with Terrace 露台套房66052-Deluxe Pool Suite 豪华泳池套房12100
10、-12080-110-Grand Deluxe Pool Suite高级豪华泳池套房5130-15080-110-Two-Bedroom Pool suite双卧室泳池套房1224124-clat Pool Suite 怡亨泳池套房1145208-clat Presidential Suite 怡亨总统套房1400300-建筑布局与业态规划豪华房 室内面积达40平方米的宽敞豪华客房连落地玻璃窗超舒适的特大双人床配备6款枕头选择，轻柔的鹅被及高级寝具办公桌配备菲利浦斯塔克设计的椅子及高级文书用具 免费无线网络及高速宽带连接松下按摩椅，B&O音响系统，iPod 或 iPhone 插座特大三维立体影
11、像液晶电视，配备蓝光DVD播放机独立的淋浴间，浴缸，及伦敦Miller Harris沐浴用品建筑布局与业态规划豪华套房 室内面积达100平方米或以上的豪华套房至少80平方米户外露台5米 x 2.5米私人喷射式按摩池宽敞客厅连独立饭厅浴室设有特大水疗按摩浴缸专属管家服务建筑布局与业态规划酒店服务 24小时专享行政酒廊免费自助早餐，全日点心及美味丰富的下午甜咸点 免费无线网络及高速宽带连接 松下按摩椅，B&O音响系统，iPod 或 iPhone 插座 特大三维立体影像液晶电视，配备蓝光DVD播放机 图书馆提供的 CD和 DVD影音资料 独立的热带雨林淋浴间，浴缸，及独家的沐浴用品 免费Illy意式
12、特浓胶囊咖啡&Revolution香茶系列 免费享用小型酒吧及品牌矿泉水 私人酒吧，备有多款饮料及精美的奥地利Riedel玻璃酒杯建筑布局与业态规划餐饮设施 大堂吧在浓厚的艺术氛围下享用早餐，香槟下午茶及全天小点。怡亨酒廊免费自助早餐，全天提供各式餐点，下午甜咸点及特设自选餐单。房内点餐24小时提供中西日佳肴，以及精心设计的素食餐单，为贵宾打造别具创意的私人聚会。建筑布局与业态规划购物中心 建筑布局与业态规划购物中心 建筑布局与业态规划购物中心 建筑布局与业态规划停车场 地上车位仅供VIP停靠，地下车位三层，约1000个，公共区域装修较好，有代客泊车服务。建筑布局与业态规划停车场 建筑布局与业
13、态规划停车场 建筑布局与业态规划公共空间 公共空间充满丰富多元的氛围，随处可见艺术小品。将时尚、艺术、高品质融为一体。建筑布局与业态规划公共空间 建筑布局与业态规划公共空间 建筑布局与业态规划公共空间 公共空间服务设施到处体现人性化和设计艺术。建筑布局与业态规划公共空间 目 录建筑、艺术及其他物业服务及相关优惠政策购物中心品牌分析建筑布局与业态规划项目介绍及商业定位购物中心品牌分析LG2 购物中心品牌分析服饰配件生活雅趣美容保养精品超市艺文休闲食酒风尚 CARLO PAZOLINI(04）PORCELAIN(器工坊02)CATALO NATURAL HEALTH FOOD(09）CITYSHO
14、P（城市超市13）LUMIERE PAVILIONS(卢米埃影城）ELEMENT FRESH(新元素01）BURGER BAR(05)GODIVA(06)VIETNAM STATION(越南站餐厅10)SABOTEN(腾博殿12）GREAT FOOD TOWN(好食城15）QUICKIESALAD(快来沙拉18）DIN TAI FUNG(鼎泰丰20）OPERA BOMBANA(21)DE NEUVILLE CHOCOLAT FRANCAIS(22)ONE RED DOT FINE WINES(一点红葡萄美酒窖）ICHIDO（宜芝多24)WONDER HOUSE(万道食家25）RIMOWA(03
15、)GODIVA(06)KATE SPADE(19)购物中心品牌分析LG1 购物中心品牌分析服饰配件手表珠宝美容保养I.T(01)IVANKA TRUMP JEWELRY(23)MTM CUSTOM-BLENDED SKINCARE CENTER(15)GEOX(02)ORA阔时(03)GANT(04)STELLA MCCARTNEY(05)TED BAKER(07)COS(10)GAP(11)TONI&GUY(汤尼英盖17）AMERICAN APPAREL(18)O”QUIREY(19)PULL-IN(22)TOMMY HILFIGER(24)COTERIE(25)KAREN MILLEN(2
16、6)购物中心品牌分析L1 购物中心品牌分析服饰配件手表珠宝生活雅趣美容保养食酒风尚I.T(01)IWC(14)TESLA(20)PERSONAL CARE(10）MY HUMBLE HOUSE(寒舍羲和12）CAMILE FOURNET(03)NETIGER(04)AGENT PROVOCATEUR(05)STELLA MCCARTNEY(06)TIMOTHY OULTON(23)PIERRE BALMAIN(07)MULBERRY(13)ALFIE”S（22）TADASHI SHOJI(15)CLASS ROBETO CAVALLI(16)VAN CLEEF&ARPELSNEIL BARRE
17、TT(17)LA PERLA(18)P-PLUS(19)购物中心品牌分析L2 购物中心品牌分析服饰配件手表珠宝生活雅趣艺文休闲食酒风尚I.T(04)MASTERPIECE BY KING FOOK 景福艺门（01）ZEISS BETTER VISION CENTRE蔡司优视力概念店（18）VALEDUCTORIAN(08)PARVIEW GREEN ART芳草地画廊（27）ESPRESSAMENTE ILLY(意曼多咖啡05)VALEDICTORIAN(06)ROGER DUBUIS(02)KENT&CURWEN(09)WEMPE(10)GIEVES&HAWKES(14)CARRERAY CA
18、RWEN(11)CERRUTI 1881(15)IWC(13)MY HUMBLE HOUSE(寒舍羲和12)D”URBAN(17)BREITLING(22)E-LAU(20)CHOPARD(23)中国珠宝(24)ALFRED DUNHILL(21)SLYDE(25)U-BOAT(26)购物中心品牌分析品牌特征 精品购物和餐饮娱乐成为整个购物中心主要构成品牌，此外，也包含部分奢侈品和艺术类生活品牌，且占据较好位置。品牌多为时尚类、艺术类中高端品牌，多为在国内较少的欧美稀缺品牌，顶级奢侈品品牌较少。主力店包含： i.t. ，梵克雅宝，好食城，卢米埃影城，城市超市，IWC，STELLA MCCART
19、NEY等。购物中心品牌分析餐饮 层数商铺序号品牌类型人均消费（元）LG201Element Fresh 新元素西式简餐13705Burger Bar美式西餐10910越南站餐厅越南菜9712Saboten 腾博殿寿司、简餐9713City Shop Supermarket 城市超市超市、便利店7415Great Food Town 好食城大成家中式快餐35元将军牛肉饭寿喜烧日式快餐30锆京港式车仔面港式茶餐厅35米尼亚奇小铁板日式铁板烧35蜀辣香城麻辣香锅60韩寿源韩式快餐80Crepanini 可百尼尼法式甜点48The Peak 峯港粤菜62度小月台湾菜6217Quickie Salad
20、快来沙拉小吃4920Din Tai Fung 鼎泰丰淮扬菜11221Opera Bombana意大利菜53322Chocolat de Neuvill甜品3023ORD Fine Wines 一点红酒窖酒吧7324Ichido 宜芝多面包西点2725Wonder House 万道食家家常菜33L102Green Bean Cafe咖啡简餐5012My Humble House 寒舍義合新式中餐20722Alfies Beijing英伦餐厅55025ITO SAN 伊藤家日本料理110L205Espressamente illy EXPRESS 意曼多咖啡咖啡厅、简餐48购物中心品牌分析主力店（
21、i.t. ，梵克雅宝，好食城，卢米埃影城，城市超市，IWC，STELLA MCCARTNEY等） 购物中心品牌分析主力店（i.t. ，梵克雅宝，好食城，卢米埃影城，城市超市，IWC，STELLA MCCARTNEY） 购物中心品牌分析主力店（i.t. ，梵克雅宝，好食城，卢米埃影城，城市超市，IWC，STELLA MCCARTNEY） 购物中心品牌分析主力店（i.t. ，梵克雅宝，好食城，卢米埃影城，城市超市，IWC，STELLA MCCARTNEY） 目 录建筑、艺术及其他物业服务及相关优惠政策购物中心品牌分析建筑布局与业态规划项目介绍及商业定位物业服务及相关优惠政策服务 购物中心来宾服务：
22、 咨询引导 失物招领 顾客意见处理 婴儿车&轮椅租借 简易伤口包扎 外语沟通协助 爱心伞租借 馆内活动查询 上映电影查询 礼品包装物业服务及相关优惠政策收费标准 写字楼物业管理费：30元/平米月购物中心物业管理费： 100元/平米月停车服务： 月租：1700-2000元/月 时租：7:00-21:00 1.5元/15分钟 21:00-7:00 2.5元/30分钟 优惠活动：消费满200元免1小时停车费，当日每车最多兑换4小时； 会员积分200分兑换1小时停车费，当日每车最多兑换4小时； 菁英会员每日可兑换免费2小时，无限会员每日可兑换免费3小时。物业服务及相关优惠政策近期活动及优惠政策 购物中
23、心不定期举行各种体验活动，例如芳草地国际学校唱诗班现场表演，吸引很多客户驻足；此外，圣诞临近推出欧洲名品打折活动。同时，消费满888可参与抽奖活动。目 录建筑、艺术及其他物业服务及相关优惠政策购物中心品牌分析建筑布局与业态规划项目介绍及商业定位建筑、艺术及其他绿色建筑 中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合性商业建筑。作为一座智能化建筑，侨福芳草地不仅在外观上引人注目，同时更富有完善的功能性，四座塔楼由巨大金字塔外形的环保罩所覆盖，形成独特的微型气候环境，可保护内部空间不受外部环境侵扰，将科技与环保完美结合，无论在功能上与美学角度都几近完美。建筑、艺术及其他建筑设计 侨福芳草地使用了
24、独特、时尚的金字塔外形，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少了30%能耗。超大中庭广场设计，给客户提供舒适的购物体验和休闲空间，同时为商家提供更多商业展示面，提升商业空间价值。建筑、艺术及其他建筑设计 侨福芳草地项目创新性地设计了国内首座长达二百三十六米的步行桥，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷地行走于四座建筑之间。建筑、艺术及其他交通组织 地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接，充分
25、利用-2层中庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提升功能空间和商业价值。建筑、艺术及其他绿色建筑中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合性商业建筑。建筑物外层覆盖的ETFE透明膜，具有强韧、自清洁、可回收等特性。由四座钢架结构组成的建筑在外罩的保护下，自身便具备了调节微型气候的能力，为商业租户、客户及顾客创造出怡人的室内微气候。独特造型，虽然牺牲了一定使用空间并提高了建筑成本，却可以保证芳草地旁边居民区的日照时间，并比同等的建筑群减少了30%能耗。稳定的内部微循环系统，结合楼群VAV冷水吊顶系统和智能 BMS 系统，可以至少节约60%的能源使用率，最高达到80%的比率。环境设计分析图建
26、筑、艺术及其他艺术空间充分利用公共空间，将艺术与商业紧密结合。侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏地之一。除此之外，内部还展出了包括安迪沃霍和中国当代新锐艺术家的作品，包括曾梵志、陈文令、岳敏君等。建筑、艺术及其他芳草地展览馆和画廊芳草地展览馆位于D座10楼，集当代艺术展览、研究与公众教育等功能于一体的非营利性艺术机构。展览馆共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。展馆内空气质量达到MERV标准的第11级，为不同形式的艺术展提供良好的内部空间，使得艺术品效果得到最充分的体现。芳草地画廊隶属于侨福集团艺术文化部，位于北京侨福芳草地A座二层，总面积达338平方米。小结
27、总结：将人文与艺术完美的融合与城市商业体以人为本的绿色理念 侨福芳草地项目创新性地设计了亚洲首座室内吊桥，其长达236米，横跨在各个建筑复合体之间，让人们可以行走于四座建筑之间。与整个建筑配套的系列观光电梯、直升梯与18座6米长的自动扶梯相配套，可让来访客户和顾客非常方便地到达目的地。从细致入微的绿色科技应用到美国LEED铂金认证荣誉，侨福芳草地将环保与建筑完美结合，刷新了北京地标的新理念。独特、时尚的金字塔环保外罩使用ETFE透明膜材，巧妙地将四座塔楼建筑连接为一体。独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流循环，在节省了空调系统使用的前提下，做到了冬暖夏凉，使人犹如置身于大自然之
28、中。总结：将人文与艺术完美的融合与城市商业体艺术也可以很生活这里拥有500多件艺术作品，其中近40件是艺术大师达利的雕塑，这些作品安静地分散、常驻在购物中心的各个角落。与专业艺术场所不同，侨福芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们与236米国内最长的室内吊桥、2000平方米的公共艺廊一道，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。在侨福芳草地C、D座写字楼10层，还有一个占地4000平方米的私立非营利性展览馆，这里会不定期举办艺术展览。在商场闲逛之余，你可以到展览馆与艺术亲密接触。总结：将人文与艺术完美融合的城市商业体品牌内涵为入住门槛宽广而舒适的公共空间也挤占了侨福芳草地的商户面积，使得其5.6万平方米的购物中心内仅有不足百家的商铺。因为现在的消费者都很注重精神消费，侨福芳草地注重一个品牌的设计理念和文化内涵。他们寻找的是有着相同的理念，可以达成共识的商业品牌。如IWC、Stella McCartney、Chopard、COS等。 汇报完毕，谢谢！
