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1、石家庄城市综合体市调报告石家庄城市综合体市调报告目录石家庄商业市场分析已开业项目市场分析未开业项目市场分析我们项目开发综合建议石家庄商业市场分析整体市场分析重点商业圈分析商业分布特点：商业分布特点：“一线多点式商业格局一线多点式商业格局” - - 以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区 城市商业与分布特征多点：逐渐成形的次商圈。金正海悦天地、万象天城、万达商圈、怀特商圈、新火车站商圈。 一线：从新百商场，经过东购到北国商城，再往东延伸至先天下。3三大传统商业区石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商业区：东购商圈、北国商圈、怀特商圈.。其
2、中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段。而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。随着万达广场的开业及新火车站的落成，万达商圈和新火车站商圈将成为未来商业发展的主力军。 城市商业与分布特征4东购东购- -新新百商圈百商圈北国商圈北国商圈怀特怀特商圈商圈万达万达广场广场商圈商圈卓达卓达商圈商圈东购东购- -新新百商圈百商圈北国商圈北国商圈怀特怀特商圈商圈万达万达广场广场商圈商圈卓达卓达商圈商圈新火车站商圈5三大商圈三大商圈n北国商圈北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为
3、主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；n东购东购- -新百商圈新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降；n怀特商圈怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。新兴商圈万达商圈，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局。新火车站商圈，随着新火车站的建成，年吞客近千万，周边即将开发的商业综合体项目近百万平米
4、，未来35年必将成为石家庄商业发展的主力军。卓达商圈，是继东购、北国、怀特之后的第四大商圈，也是当时石家庄最大的单体商业项目。6商圈项目主要预览商圈项目主要预览商圈项目名称位置开业时间 建筑体量（平方米）市场定位北国商圈北国商城中山东路建设大街199653,000中高档西美百货建设南大街6号200012,000中档新天地中山东路建设大街200718,000中低档东尚Mall中山东路269号200850,000中档北国先天下中山东路326号2008120,000高档中心线广安商业街广安大街中山路201033,000中低档新源乐汇城中山东路11号201166,000中高档大洋百货中山路与休门街20
5、1122,000中档勒泰中心中山路长征街2012200,000中高档东购商圈银座mall中山西路83号199655,000中档新百广场中山西路139号200340,000中档天元名品中山西路93号200440,000中低档品汇时代中山西路81号200840,000中低档其它商圈怀特国际商场体育大街育才街2006100,000中档卓达商贸广场翟营南大街2006100,000中低档联邦东方明珠翟营南大街2007100,000中档万象天成裕华路中华大街2009100,000中高档裕华万达广场槐安路建华大街2011200,000中高档金正海悦天地裕华路维明大街2012180,000中档合计1500.0
6、00总结目前石家庄已开业的大型商业总体量约150万平米，其中高档商场一座总面积12万平米，中高档商场5座总面积62万平米占总商业面积的41%，其中单体商业面积在20万平米以上全部定位成中高档商业（万达百货和勒泰中心），中档百货商场8座总面积51万平米占总商业面积的35%，中档商业单体商业面积较小，业态较单一一般业态构成方式为超市和百货，中低档百货主要的业态为时尚、个性的淘宝店和时尚街区店为主,主要集中在东购商圈。未来35年石家庄新建的商业总面积约300万平米，除传统的商业街中山路外，新火车商圈商业供应量是未来商业发展的主力军。我们项目处于新火车站商圈的覆盖范围内，同时处于两条城市主干线的交叉口
7、（建设南大街和塔北路）及地铁3号线。未来商业氛围及交通条件为占据了商业的发展先天条件，由于周边商业氛围及常驻人口比较薄弱，对我们既是机遇又是挑战，在整体商业大发展的进程中，要保证商业在市场运营中保持较好较稳的增长，项目的前期定位是重中之重，必须打造出项目自己的独立特色和产品的核心竞争力，同时开发周期对我们商业的发展也起到至关重要的作用。已开业项目市场分析万达广场新源乐汇城北国先天下怀特国际商城万象天城北国先天下地理位置中山东路326号（临近育才街）发展商北人集团开业时间2008年商业建筑面颊120,000平方米，百货部分（除分租区）营业额约8亿元业态分布B1：北国超市L1：国际名品、珠宝、化妆
8、品L2：职业服饰、鞋类L3：休闲服饰L4：运动服饰L5：家具、儿童用品、家电L6：中西餐厅、电玩城品牌举例分析评价目前石家庄档次定位最高的商场，集中诸多国际一线品牌。自08年开业以来，逐渐受到当地消费者的青睐。09年下半年Gucci正式入驻先天下，开业以来保持约100万的月均营业额。1F国际时空2F名流世界3F品质世界北国先天下4F动感地带5F生活美苑6F美食娱乐广场北国先天下情况说明北国先天下购物广场商业面积12万平方米，地上六层、地下一层。是目前石家庄商业定位最高，环境最好、品类最全的高档商场，拥有600余个国际著名和国内知名服装、服饰、生活用品品牌，1个现代生活超级市场，30余个餐饮、美
9、体美发、电子娱乐、电影院等专业服务休闲项目，全方位的购物生活体验、国际化的环境设施享受、殷勤挚真的服务满足让消费者愉悦体会先天下奢华与时尚。规模：183万M2容积率：商业4.0物业类别：26.4万M2购物中心，10.5万M2商业街。产品组合：集中性商业、住宅底商：120-300M2车位配比：1：1.5建筑层高：底商4.5M物业费：商业4元开业日期：2011年9月23日总投资：80亿元石家庄裕华万达广场13商业：购物中心20万M2，拥有3万M2的万千百货，1.7万平米娱乐广场及4.85万M2商业步行街；住宅底商2层面积120300M2，共计700套，价格预计2-5.2万元/M2；入驻品牌：万千百
10、货、IMAX国际影院、大歌星KTV、华润万家、西班牙ZARA、优衣库、国美电器、屈臣氏、必胜客等项目点评：成熟的一线地产品牌，完善的商业配套，强大的自营和运营能力，实现了高价高量的市场效应。石家庄裕华万达广场14情况说明万达广场共斥资80亿元，建筑面积183万平方米，商业20万平米是。集大型购物中心、连锁超市、5A写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际公寓、住宅为一体的城市商业广场。包括了万千百货、万达影城IMAX、华润万家、国美电器、大歌星KTV、大玩家等13大主力店及室内外商业步行街，万达广场体量大、业态全，品类丰富，首次进入石家庄的品牌就达到30多个，C&A、丝芙兰、SASA、ZARA、H
11、&M、MOTIVI、星巴克、哈根达斯、银鲨渔鲜自助、汉拿山等多个业态的多个国际知名品牌，吸引了广大消费者的目光。开业当天客流量超过40万人次，裕华万达广场的开业，无疑将提升石家庄商业的整体水平，让石家庄真正迎来购物中心时代。这不仅仅是因为万达广场带来了更多更好的品牌，还因为它所带来的一站式的生活体验。同时万达广场的开业将改变石家庄裕华区缺乏大型商业配套的格局，进一步扩充城市商业容量，对提升石家庄省会形象起到了推动作用，目前石家庄第二个万达广场落户新华区，预计2016年开业。规模：18万M2商业建筑面积：6.6万M2容积率：3.5产品组合：1-6层集中商业建筑层高：商业4.1M价格：公寓1200
12、0元/M物业费：2元/M2车位配比：地下二层、三层均为立体停车场（近千余个）装修：公共部分精装修新源乐汇城16商业：总面积6.6万M2，15层商业，统一管理招租，B1引进沃尔玛；商业含零售45%，餐饮30%，休闲娱乐15%，服务10%；引入品牌：APPLE，沃尔玛，H&M，奥斯卡国际影城，连卡佛，PHLIPS租金模式：大商场已开业，租金联营模式项目点评：城市核心位置，定位高端，产品的合理全方位覆盖，卖场营销、包装展示系统良好，赢得了市场震撼力，是石家庄最具期待的商业综合体之一。新源乐汇城17入驻品牌百货类品牌餐饮类品牌项目特点细节表现1、石家庄首个室内音乐喷泉，每天定点播放音乐，喷泉随着音乐的
13、节拍尽情的挥洒，孩子随着音乐的跳动嬉戏在水中，同时这里也是演出，新品发布、明星见面会的平台，多功能于一体的室内展示空间，不仅给消费者带来了视觉和听觉上的享受同时也提高了项目的亮点和品质。2、乐汇城定位石家庄首家剧场式购物场所，全年365天都为消费者准备了精彩的舞台演出，杂技、模仿秀、舞蹈、演唱等一系列的演出为消费者打造一个尽情享受惬意生活的消费空间，同时乐汇城把艺术融入到商业规划与运营中，打造了一个城市时尚艺术的基地，飞天梯、LED显示屏幕、空中廊桥等都是项目的亮点项目特点细节表现3、乐汇城公共走廊根据业态的不同每层地面和顶面设计各不相同，百货区地面以简约的大理石铺设，儿童娱乐区，地面多种石材
14、铺设走在马赛克铺设的石材上就像踩在海边的贝壳，不规则的吊顶造型像绚丽的天空带给孩子无限的遐想，中庭遮阳顶使用可移动的帆布以及可移动玻璃，不仅起到了遮阳、环保的作用，更重要体现项目高科技含量和价值。4、乐汇城的公共休息区的设计体现了开发商的人性化和细致性，百货区公共休息区简约的木质搭配绿植，让人们在休息的同时感受绿色带来的舒畅，餐饮区公共休息区，以水母为核心，不论是等待朋友还是用餐等位，让人们在欣赏海洋生物神奇魅力的同时感觉时间过得如此的飞快。项目特点绚丽的室内空中花园错落有致的交通动线和连廊清晰简单的导视系统火爆的餐饮项目特点情况说明新源乐汇城总建筑面积44.2万平方米，商业16万平米，目前开
15、业的为一期6.6万平米，项目总投资30亿元，集5A甲级写字楼，SHOPPINGMALL、精装LOFT公寓于一体，是一座兼具休闲、购物、餐饮、娱乐、休闲、观光等业态的国际化SHOPPINGMALL项目主题定位是“国际时尚体验型SHOPPINGMALL”。主要品牌有美国沃尔玛超市；全球时尚快销品牌瑞典H&M、荷兰C&A、WE；全球化妆品零售权威，路易威登旗下的丝芙兰(SEPHORA)；亚洲家居巨头日本的MUJI；国际著名的咖啡连锁品牌美国的星巴克；台湾最大的室内电玩品牌汤姆熊娱乐世界；河北省首家苹果旗舰店；中国五星级奥斯卡院线；同时入驻乐汇城的还有著名快餐肯德基、吧台式涮锅呷哺呷哺、台湾时尚餐饮8
16、5度C、著名餐饮川人百味、韩式烤肉汉拿山、牛仔巨头李维斯等众多国内外知名的服饰、餐饮、娱乐品牌。作为省会首家剧场式购物场所，新源乐汇城全年365天都为石家庄人们准备了精彩的舞台演出，为省会人们打造一个尽情享受闲逸轻松生活的消费空间，同时乐汇城把艺术融入到商业规划与运营中，打造了一个城市时尚艺术的基地，飞天梯、LED显示屏幕、剧场型中庭、空中廊桥等都是项目的亮点怀特国际商城地理位置东靠体育大街，西临育才街发展商河北怀特集团股份有限公司开业时间2006年商业建筑面颊100,000平方米，其中百货部分50,000平方米营业额2亿（百货部分）业态分布B1：北国超市、电玩城L1：男鞋、女鞋、箱包、珠宝L
17、2：男装、运动、休闲L3：女装、健身L4：童装、美食广场、大型餐饮品牌举例分析评价继中山路核心商圈之后，石家庄最早兴起的新兴商圈，由怀特集团开发。由专业市场，逐步引入品牌商业，包括购物、餐饮、娱乐等，但整体定位中偏低。目前一楼店铺租金约5元/平方米天业态商业名称规模(m2)档次消费人群经营情况百货商场怀特商城10万中高档裕华中高收入运营5年目前经营状况趋稳，已有固定客源。怀特家居城11万中高档裕华中高收入200多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的商业中心。怀特餐饮一条街6万中高档全市燕春集团、怀特烧鹅仔美食城、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中
18、心之称。专业市场怀特建材装饰城3万中高档区域人群经营状况良好海鲜副食城3万中等区域人群经营状况良好花鸟市场1万中低档区域人群经营状况良好配套商业业态怀特大厦3万高档三星级涉外酒店怀特商圈基本情况25q怀特商圈怀特商圈保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目。其它餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世界、河北人家、大宅门等也引人关注。大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，将使这里成为最具潜力和商业价值最高的区域。 城市商业与分布特征26 万象天成地理位置裕华路中华大街发展商河北天成企业集团开业时间2009年商业建筑面颊100,000平方米，百盛（B
19、2F4），包括超市及百货业态分布B2：电影院、美食广场B1：电影院、电玩城，休闲快餐F1：国际一二线品牌F2：服饰（女装为主）F3：服饰（女装为主）L4：儿童用品、家居品牌举例分析评价马来西亚百货品牌百盛作为主力店入驻本项目，经营面积近三万平方米，从负二到四层，囊括百货和超市。项目形态为购物中心，目前除百盛、保利博纳影院及部分休闲餐饮入驻外，快餐和时尚餐饮及娱乐设施较少。目前已开业，整体定位为中高端服饰品牌。主力店百盛楼层楼层业态业态 4F男装 3F职业女装 2F时尚女装 1F化妆品 B1鞋类 B2精品超市、运动装营业面积30,000平方米（B24F）楼层分布楼层分布情况说明万象天成总占地40
20、亩，总建筑面积16万平米，建筑总高度为99.7米，由三座塔楼和一座裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约10万平米的精品购物中心，其余地下两层为车库。“万象天成”定位于时尚精品购物中心，满足现代人购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、服务、观光旅游一站式消费的新生活模式。目前，已入驻“万象天成购物中心”的百盛百货、博纳五星级影城、新加坡面包新语等国内外知名品牌。由于项目餐饮和娱乐设施定位和经营不是很理想，交通动线又因立交桥的建设而改变，从而导致整个项目的客流量较小。租金及扣点信息汇总项目名称项目名称租金及扣点租金及扣点北国商
21、城北国商城扣点：18-25北国先天下北国先天下扣点：18东方城市购物广场东方城市购物广场扣点：化妆品27，服装23，饰品30世贸名品世贸名品扣点：25万象天成万象天成负一楼5-12元/平方米天一楼服饰8-15元/平方米天东尚东尚Mall一楼服饰8-10元/平方米天怀特国际商城怀特国际商城一楼2.5-4元/平方米天卓达商贸广场卓达商贸广场一楼3-4元/平方米天二楼2-2.5元/平方米天保龙仓谈固店（分租店铺）保龙仓谈固店（分租店铺）一楼5-6元/平方米天工农路街铺工农路街铺一楼4-6元/平方米天二楼2.5元/平方米天中心线地下商业街中心线地下商业街3-6元/平方米天整体商业市场小结u目前石家庄核
22、心商圈主要集中在中山路沿线，以北国、东购为代表的核心商圈集中了大部分商家，也成为了零售品牌进入石家庄或进一步拓展的首选区域。u目前石家庄商业模式逐渐以传统百货向现代化的综合购物中心发展，不在以满足购物为目的，现代化的综合购物中心主要以体验式消费和精神享受为消费者带来购物的无限乐趣。u随着万达广场的开业及新火车站商圈的兴起，石家庄商业格局出现了一定的变化，形成了核心商圈为主，外围商圈协同发展的商业格局，未来石家庄的商业格局将形成一线多面的商业发展趋势。u随着石家庄旧城改造力度的加大，未来商业项目将出现放量供应的态势，包括勒泰中心及金正海悦天地、祥云国际、塔谈商贸城，以及我们项目等在内的大型综合体
23、项目，商业体量均在20万平方米以上。这些品牌开发商的入驻，给石家庄整个商业升级提供了不错的契机，但同时较大的供应量也给未来商业市场带来不小的压力。而北国商城也正在规划由百货商场向周边拓张成为购物中心。u虽然石家庄外来品牌进入石家庄的速度开始加快，但相比其他同类城市，石家庄商业市场的发展尚处于起步阶段。像海底捞、俏江南等知名品牌餐饮虽然在未来2-3年已有计划向石家庄拓展，但是众多的项目也使得这些品牌企业有了宽松的选址环境。32在建商业市场分析祥云国际金正海悦天地勒泰中心塔谈国际商贸城华强广场规模：62.36万M2商业建筑面积：约20万M2容积率：6.5产品组合：6层的商业裙楼，地下超市立面材料及
24、风格：玻璃幕墙，现代简约车位配比：地下停车位3250个，摩托车及自行车停车位约5000辆销售均价（公寓和写字楼）18000元/装修：公公共部分精装修开业时间：2013年6月14日总投资：30多亿33勒泰中心商业：租售结合，商业裙楼总建面20.13万M2，超市位于地下一层租金模式：纯租金，保底加流水倒扣，流水倒扣入驻商业：沃尔玛、肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、星美院线、艾斯特真冰场等停机坪：将设两个直升飞机停机坪，打破石家庄建筑无直升飞机停机坪的历史。项目点评：城市核心位置，定位高端，产品的合理全方位覆盖，卖场营销、包装展示系统良好，赢得了市场震撼力，是石家庄最具期待的商业综合体之一。34勒泰
25、中心情况说明项目由地下4层、地上六层商业裙楼和四栋超高层建筑组成。总建筑面积62万平方米，汇聚45层甲级写字楼、LOFT灵动创意大厦、五星大厦、水疗主题假日酒店、购物中心、餐饮中心、国际影院等丰富业态。并配置2600个标准车位。商业总面积23万和1万的风情庄里街，（购物中心14万，地下一层地上三层，餐饮3.5万，地上4、5层，空中娱乐设施2.5万）高档购物中心、精品旗舰专卖店、主题生活馆、餐饮、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰场、电玩、洗浴中心等。一至二层临街商铺规划为特色庄里街，打造极富特色的餐饮、酒吧、娱乐不夜城。此外，项目还配有1个直升飞机停机坪。目前已签约的主力店品：美国万豪酒店
26、、奥地利艾斯特真冰场、法国家乐福超市、香港UME影院、苏宁电器(精品)、美国会所美洲会、健身连锁一兆韦德、香港名店莎莎。餐饮：金钱豹，小南国、鹿港小镇、一茶一坐、星巴克、HARDROCK酒吧等。服装品牌：VEROMODA、ONLY、VILA、OBJECT、PHINKINDUSTRIES、运动100、博士蛙、ASOBIO、ZARA、依恋、周大福、百丽等国内外300余品牌。目前项目已全部封顶，外立面正在施工中预计年底完工，小区裙楼预计今年年底开业，大商业预计明年中旬全部开业.祥云国际祥云国际项目，由联邦伟业耗资170亿倾力打造，总建筑面积450万平米，商业70万平米集合特色主题公园、大型特色商业、
27、星级豪华酒店、快捷酒店、高端商务办公、旅游文化、休闲娱乐、生态居住为一体的特色旅游城市综合体，被誉为“东方威尼斯，世界水公园”，项目总占地1800余亩，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的低密度超大型水景高端居住社区；北部为占地426亩华北首席“吃遍中国”水上乐享主题公园。情况说明整体规划：由两大部分组成，南部为占地1300余亩低密度超大型水景高端住宅，北部为占地426亩“购遍全球、玩遍世界、吃遍中国”都市旅游景区文化主题公园商铺面积15-200平米，折后起价16000元/平米。住宅均价7300元/平米，在售房源为140平米以上户型。情况说明主题概念：“吃遍中国、玩遍世界、购遍全球
28、”，32万平方米的“购遍全球”位于下沉商业广场的一层和二层定位是一站式购物中心，主力店奥特莱斯由北国大西洋公司集团负责招商运营管理，1860余米长的地下异域风情水街贯穿其中。情况说明地下是11万平米的“玩遍世界”主题娱乐公园。地上是27万平米的“吃遍中国”特色餐饮街，中间围合地上部分是甜蜜湖公园，在购物的同时就能“吃遍中国”美食。规模：66万M2商业建筑面积：约11万M2容积率：3.75产品组合：商业地下一层，地上六层建筑立面：欧式皇家风格，干挂石材车位配比：1:1.1，车位12万/个，车库26万/个建筑层高：商业1层6.4M，二层3.85M物业费：1.2元/M2*月配套：2000M2会所，含
29、泳池、健身房开盘日期：集中型商业部分均价4.5万价格：商铺：24000-44000元/写字楼：13000元/40金正海悦天地意大利风情建筑水上商都n商业部分糅合意大利风情元素，全景呈现威尼斯风情180米大运河水街n“浓情欧罗巴”风情商街融合意大利风情元素，分为四条街区-帝景大道、普罗旺斯特色美食街、波尔多酒吧街、爱琴海风情街水上商都水上商都n n 建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格商业：13层百货，4层威尼斯水街，5层大型餐饮、KTV，B1沃尔玛、商铺、B1 商业在售，面积控制：16-100 M2;项目点评： 项目定位于高端项目，通过欧式石材立面和园林细节的打造创造项目的高端形象，产品主力主要锁
30、定高端改善型客群需求，实现了较高的单总价水平，整体溢价水平较好。 42金正海悦天地43金正海悦天地(B区商业)：15万威尼斯购物中心4S商业战舰：超市、商场、商业街、专卖店 超市超市 婚庆孕婴儿童专区婚庆孕婴儿童专区 时尚动感精品街时尚动感精品街 餐饮餐饮 百货百货 百货百货 百货百货数码电器数码电器数码电器数码电器特色餐饮特色餐饮 百货百货水街休闲餐饮水街休闲餐饮家居家居家居家居家居家居家居家居大型餐大型餐 百货百货 四维动感影院四维动感影院B1F1F2F3F4F5B1：国际“码头”/F1：皇家珍品名店街区/F2：巴黎名媛时尚街区F3：奥林匹克运动街区/F4：威尼斯狂欢游乐场/F5：维多利亚
31、影食天堂 地下停车场地下停车场地下停车场地下停车场B2B3n n 商业规划商业规划商业规划商业规划金正海悦天地(B区商业)：规划总体说明n1层为商场，2层规划一个电器的主力店，4层建有威尼斯风情街180米长，5层主要分四部分，其中两部分是大型餐饮，KTV，左侧有影院，总体层高8.5米，局部6米，配备两部垂直电梯n负一层共设立8个车站，11个景点n采用蒸汽火车头，开放式座椅，轨道长度近800米n建有海洋主题广场，一层到四层有一架飞天梯n街舞区利用跳舞机和街舞区提供给年轻人消费n开心农场展示儿童活动的项目n n 商业规划商业规划商业规划商业规划情况说明项目总建筑面积约30余万平方米，由3栋商务公寓
32、，2栋商务写字楼、1栋五星级酒店及5A级智能写字楼、2万平方米沃尔玛零售大卖场、2万平方米时尚百货及7万平方米体验式休闲娱乐机会构成。商业部分有地下两层，地上六层组成，负二层为地下停车场。商业广场地上部分有室内步行街和室外步行街两部分组成，14层以精品购物为主，5、6层以餐饮、休闲、娱乐为主。目前已引进山姆大叔沃尔玛，餐饮有麦当劳、肯德基，好莱坞超级环球影城。5A写字楼整层出售均价12800元/平米起，现有特惠独立户型出售，100-300平米。地上地下商铺在售，售价24000-44000元/平米。塔谈国际商贸城塔谈旧村改造总建筑面积超过300万平米，（高档住宅占90万平米）、（文体教育医疗设施
33、30万平米）、（商贸批发餐饮娱乐77万平米）、（写字楼和酒店57万平米）、（地下停车场和配送中心45万平米）。该项目定位以经营批发品牌服装、电子产品、文化用品、日化、婚纱、庆典礼品等数十万种国际国内畅销产品的大型主题专业批发商城。采用“统一规划、统一管理、统一推广、统一培训”的原则，预计该项目于2014年底投入使用后，可实现年交易额达六百亿元，创利税逾三亿元，解决就业五万余人。塔坛投资集团自持商业物业建筑面积将超过100万平米，华强广场石家庄华强广场项目位于民族路商业街西段北侧，东邻颐高数码广场，西侧为金圆大厦，总建筑面积30万平米，由深圳华强集团投资兴建，预计总投资33亿元，计划将于2013
34、年底前落成项目以高端电子信息展销中心为依托，囊括电子专业卖场、5栋精品公寓和1栋38层5A国际智能写字楼7.5万平米的专业电子卖场，项目建成后将成为石家庄规模最大、种类最全、档次最高的电子专业卖场，公寓目前销售均价9000元/平米，已售80%。建筑面积（）产品组合配比序号项目名称总建面写字楼商业酒店公寓商业总计住宅住宅公寓写字楼酒店纯商业1金正海悦天地66万约4万约19万 约2万 约5万29万37万56%7%6%3%28%2中宏汇景国际52万5万9万15万30万23万44%29%10%17%3万达广场157万20万28.5万 4.2万26万 78.7万80万43.70%14.20%10.90%
35、2.30%15.60%4万象天成17.5万2.6万8万2.4万2.5万 17.5万14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42万8万22万30万12万29%19%52%6 开元环球中心17万7万2.5万6万1.5万17万9%41%35%5%7中央悦城20万约4万9万13万约7万35%2%45%8勒泰中心62.36万10万25.8万6万6万47.8万 约15万23%10%16%10%41%l住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约45%或以上上，体量超过20万甚至更多；是以住宅为主导的综合体项目。l商业比例：万象天成、先天下所占比例在50%左右，是以商业为主导的综合体项目。综合体项目产
36、品组合配比q规划分析到2020年，该市将形成1个市级商业中心、3个市级商业次中心、11个区域商业中心、60个居住区商业中心、4条主要商业街。q供应分析整体商业处于集中建设期，商业消费在“大部分新建区”均尚未形成，“新建区”商业地产市场尚处初期阶段。q价格分析核心区域在售商业价格区间：2-4万元/平方米，个别项目销售价格可以达到5万元/平方米。区域成熟商业租赁方式：大型百货商场多以销售额返点为主20-30%，其它多以租赁形式为主平均价格10元/平方米/天。未来商业市场总结49q产品分析未来商业供应量主要以大型建筑群体为主，整体商业面积一般10万平米以上，具有体量大、业态全、多元化经营，但同质性较
37、强，差异化较弱。q业态分析由传统百货经营业态仍趋向多面业态形式发展，业态不仅满足购物的需求，同时满足休闲、娱乐、参观、商务、旅游等多元化需求，以体验式消费，休闲式购物的方式享受商业给人们带来的改变。q发展趋势分析由“点”转换到“面”的发展趋势，形成由传统的三大核心商业区向周边区域扩展态势，并且逐步形成“面式商业区”：-中心商务区商业中心：中山路为核心的中心商务区的商业聚集效应，从而大幅增强吸引高端消费的商务中心区；随着商业的发展，商务中心以逐渐形成。-现代市民消费中心区：由于万达/裕华商圈的建成，多点式面向建设的商务区将形成完善的服务于城市生活的商业体系。区域商业市场总结50未来5-10年内的
38、石家庄城市综合体项目将成泛滥之势，各项目定位规划既形成竞争，又相对互补，既相对集中，又形成割据之势。城市综合体的发展是城市未来的趋势，对商家资源的争夺、对消费者客群的争夺，将会是未来各项目的重点。外来房地产开发名企，本地传统房地产开发企业，都已经卷入这场商业地产的大战中，对商业地产认识的深度，投入力度，对商业运营管理的准备，直接决定了项目的成败。消费者是最终裁判，无论是改变他们还是迎合他们，只有他们的认可，才是项目的成功总结5152我们项目开发综合建议项目定位规划建议项目工作思路项目商业区域概况项目商业区域概况商业地块总规数据商业地块总规数据地块地块用地用地面积面积 （）总建筑面积总建筑面积
39、（）（）地下建筑面积地下建筑面积 （）（）地上建筑面积地上建筑面积 （）（）容积率容积率备注备注2#19346.525 13065043500871504.5052#南拟增加8378.468 5674519000377454.505参照2#6#15020.300 10270030600721004.8007-2#15232.646 12170047700740004.858建设大街地下拟增加2130021300共2层，需论证可行性北区合计北区合计57977.9394330951621002709959-1-2#3700.431 206504000166504.499南区10-2#14742.4
40、36 8640020000664004.504南区南区合计南区合计18442.8671070502400083050总计总计76420.806540145186100354045项目商业区域概况6#7-2#2#AB10-2# 9-1-2#11#项目定位建议一、区域商业核心石家庄城南商业核心，辐射项目周边3公里，针对周边常住居民、高校学生、新车站人群、商务办公群体，打造区域性商业核心区二、中档为主，兼顾两极以大型购物中心为主题，满足人们日常生活购物、娱乐、餐饮、休闲的需求以品牌百货为品质，满足商务白领，追求品质、品味的高收入消费群体以地铁商业为特色，满足商旅人群的快捷生活需求，为低收入群体提供丰
41、富的高性价比商品及服务三、着眼目前，适当超前万达广场、乐汇城等已开业的综合体项目已充分证明各阶层的消费者已经从传统的生活形态转变，更加接受并习惯吃喝玩乐购一体化的消费模式，并更加注重体验性。这就要求大型商业的设计者们在产品的设计上更加注重人性化，舒适的环境、便捷的设施、贴心的服务等等。既要吸取已开业项目的优势为已用，又要能满足未来10-20年、甚至更久的超前规划设计（如不断增长的对停车的需求）项目规划建议6#7-2#2#AB2#+B：购物中心，地下二层，地上4层（局部5层）。自持物业，不做分散销售考虑6#：酒店+精品百货酒店、精品百货可考虑定制发售或联合开发等7-2#：室内步行街，一、二层为连
42、体商铺，根据开发节奏与集团资金情况可考虑设计成销售产品。A：建设南大街地下增加开发区域，需要论证其可行性，如可以开发，则地下区域可与2#、7-2#地下区域相接具体各区域单层规划需结合商业顾问公司详细论证，达到商业使用合理化、利益最大化项目规划建议10-2#11#9-1-2#1、建议将11#红色框区域作为补偿孙村的商业面积2、10-2#地块可规划为酒店、娱乐（洗浴、KTV、夜总会等）、大型餐饮3、9-1-2#可规划为快捷酒店南区商业氛围不足，不适合规划为购物各业态。而紧邻的塔谈也定位为国际商贸中心，专做市场业态，所以在此地块的商业定位上建议与其错位，定位为餐饮、娱乐、住宿项目工作思路项目主目主线
43、商商业定定位位规划划商商业建建筑筑设计工程施工程施工工一次装一次装修修二次装二次装修修开开业详细论证商业顾问公司详细论证商业建筑设计公司变更、洽商、沟通会商业装修设计公司商业物业试营业、营运管理商装管理图纸审核开业庆典项目工作思路1、充分认识商业地产的运作规律与盈利模式商业地产不同于传统的房地产，租金收入与资产增值是它的投资目的。它的盈利模式也是持久的、多样的。而开发企业要从传统的物业销售者转变成为物业经营者，也需要在思想和行为上进行彻底的改变。对商业市场的认识和耐心是开发企业最需要具备的。2、做对商业地产的开发步骤和程序传统的房地产开发，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建
44、，建一半甚至建成了再进行商业定位和规划，再进行招商。商家进来一看，物业完全不符合自身的使用需求，要么租金谈不上去、要么根本无法使用，改造物业吧，增加投资成本。造成了很多的烂尾楼。所以做商业地产，非常重要的是做对程序。把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，先做商业定位和规划，再做符合商家需求的商业建筑设计，这样设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金，而且在工程施工中避免了大量的拆改，降低了成本3、建立强大的商业经营管理团队商业经营团队和物业管理团队是商业地产能否保值升值的关键，任何一个项目的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。在经
45、营的过程中，商户需要不断的汰换，经过3年-5年左右的市场培育期，才能达到最稳定、最合理的商业布局。商业物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。需要管理人才既懂商业又懂机电又懂物管，这样的人在全国都很缺，只能通过项目的日常经营来培养项目工作思路4、建立企业的核心竞争力商业地产是企业的核心竞争力，商贸公司就是这一核心竞争力的打造者，从企业文化、管理理念到运营团队，都必须形成合力，了解企业的发展方向，了解企业的发展目标。中国的土地资源紧张，项目有限，各业态的品牌资源也是有限的，任何一个项目都很难在当地形成品牌垄断，所以同质化的品牌，接近的商业物业设计，未来的竞争就是运营团队的管理与服
46、务的竞争。5、承受压力，耐心经营商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。他们都要等渡过培育期，基金只要求3-5%的回报，但必须稳定。开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，业主、商户、消费者的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，前三年不稳定，很麻烦。所以，想从事购物中心这个行业，一定要有足够的心理准备，一定要有承受压力的心理准备，做购物中心是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。6、搭建高效的组织体系与有效的协调机制在商业地产开发中，商管与地产之间的矛盾是存在的，但并不是必然的。住宅开发最终的使用者是业主，商业开发最终的评判者是消费者，而消费者的评判依据是项目中经营的商家与环境。建设的目的和意义明确了，工作的方向也就明确了，各司其职是必须的。同时有效的协调机制也是保证项目顺利开发建设的关键，及时、正确的判断与决策也是项目成功的保障谢 谢
