08房地产开发项目可行性研究

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1、房地产房地产开发与经营开发与经营2第八章第八章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目社会影响分析房地产开发项目社会影响分析23第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述u基本含义基本含义u作用和依据作用和依据u编制单位及人员构成编制单位及人员构成u工作阶段工作阶段u质量、时间、费用质量、时间、费用u主要内容主要内容34一、基本含义一、基本含义最初是美国最初是美国3

2、030年代为开发田纳西河流域而采用。年代为开发田纳西河流域而采用。对对开开发发项项目目的的必必要要性性、实实施施项项目目的的外外部部条条件件，项项目目选选址址、规规模模、企企业业的的投投资资能能力力、项项目目实实施施方方式式、生生产产经经营营周周期期、项项目目的的效效益益等等，都都需需要要进进行行周周密密的的调调查查研研究究和和分分析析，这这一一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。45二、作用和依据二、作用和依据v作用作用n项目投资决策的重要依据；项目投资决策的重要依据；n申请有关建设许可文件的依据；申请有关建设许可文件的依据；n项目申请金融信贷

3、的依据；项目申请金融信贷的依据；n指导规划设计工作的依据。指导规划设计工作的依据。56二、作用和依据二、作用和依据v依据依据n国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；n批准的项目建议书和同等效力的文件；批准的项目建议书和同等效力的文件；n国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划；施规划；n自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；n有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；n国家

4、所规定的经济参数和指标；国家所规定的经济参数和指标；n开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。选规划设计方案。67三、编制单位及人员构成三、编制单位及人员构成v编制单位编制单位n开发商自行编制开发商自行编制n委托具有相应资质的工程咨询机构编制委托具有相应资质的工程咨询机构编制v人员构成人员构成n注册房地产估价师；造价工程师；市场调查和分析人员；注册房地产估价师；造价工程师；市场调查和分析人员；经济分析专家；制作人员；社会学、环境科学专家经济分析专家；制作人员；社会学、环境科学专家 78四、工作阶段四、工作阶段v机会研究

5、阶段机会研究阶段v初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段v可行性研究阶段可行性研究阶段891.1.机会研究阶段机会研究阶段机会研究是通过对房地产开发项目的背景、趋势、基础机会研究是通过对房地产开发项目的背景、趋势、基础和条件等方面的研究，来鉴别项目的投资机会的大小和确和条件等方面的研究，来鉴别项目的投资机会的大小和确定可能的投资方向，同时，对项目的成本效益进行粗略的定可能的投资方向，同时，对项目的成本效益进行粗略的估计。估计。9102.2.初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段对房地产开发项目的方案进行初步的技术经济分析。主对房地产开发项目的方案进行初步的技术经济分析。主要解决两个问题：要解决两个

6、问题：n拟议中的项目是否真的具有很大的开发前景，是否值得进拟议中的项目是否真的具有很大的开发前景，是否值得进一步进行可行性研究；一步进行可行性研究；n对拟议项目的关键性问题需要进行专门的调查和研究，并对拟议项目的关键性问题需要进行专门的调查和研究，并取得准确的数据和资料。取得准确的数据和资料。10113.3.可行性研究阶段可行性研究阶段要进行多方案的选择对比，并选出最佳方案。要进行多方案的选择对比，并选出最佳方案。1112五、质量、时间、费用五、质量、时间、费用v质量质量n可行性研究的质量反映在研究的最终结果上，即可行性研可行性研究的质量反映在研究的最终结果上，即可行性研究报告结论中。究报告结

7、论中。 n针对可行性研究的不同研究深度，即机会研究、初步可行针对可行性研究的不同研究深度，即机会研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究结果质量要求也是不同的，通性研究和可行性研究，其研究结果质量要求也是不同的，通常的质量要求：常的质量要求：机会研究：机会研究：30%30%；初步可行性研究：初步可行性研究：20%20%；可行性研究：可行性研究：10%10%。1213五、质量、时间、费用五、质量、时间、费用v时间时间与研究深度和建设规模有关与研究深度和建设规模有关n一一般般小小型型项项目目1-21-2个个月月，甚甚至至2-32-3个个星星期期；中中型型项项目目8-98-9个个月；大型项目月；大型

8、项目1.5-21.5-2年或更长。年或更长。n从从整整个个建建设设工工程程看看，前前期期可可行行性性研研究究占占1/31/3，工工程程规规划划设设计准备占计准备占1/31/3，施工建设占，施工建设占1/31/3。1314五、质量、时间、费用五、质量、时间、费用v费用费用与规模、研究深度成正比与规模、研究深度成正比一般占投资总额的比例：一般占投资总额的比例：n机会研究：机会研究：0.2-1.0%0.2-1.0%n初步可行性研究：初步可行性研究：0.25-1.5%0.25-1.5%n可行性研究：大型项目可行性研究：大型项目0.2-1.0%0.2-1.0%；小型项目；小型项目1.0-3.0%1.0-

9、3.0%1415六、主要内容六、主要内容v项目概况项目概况n开发项目现状调查开发项目现状调查v市场研究市场研究v项目开发方案项目开发方案n建设条件与资源供给分析、规划方案、开发进度、市场营销策略、建设条件与资源供给分析、规划方案、开发进度、市场营销策略、环境影响分析、开发组织机构环境影响分析、开发组织机构v项目经济评价项目经济评价n投资与收入估算、资金安排、经济参数确定、财务评价、风险与投资与收入估算、资金安排、经济参数确定、财务评价、风险与不确定性分析、国民经济评价不确定性分析、国民经济评价v社会影响分析社会影响分析v结论及建议结论及建议1516项目建议书项目建议书了解有关部门与委托单位对建

10、设项目的设想了解有关部门与委托单位对建设项目的设想开发地点选择开发地点选择资源调查资源调查市场调查市场调查确定建设规模、项目构成、人员配置、组织结构确定建设规模、项目构成、人员配置、组织结构征求有关部门与委托单位对方案的初步意见征求有关部门与委托单位对方案的初步意见财务评价财务评价国民经济评价国民经济评价提出可行性研究报告提出可行性研究报告项目初步设计及编制建设总进度项目初步设计及编制建设总进度决策部门决策决策部门决策研究项目的必研究项目的必要性和现实性要性和现实性方案论证、比较研究方案论证、比较研究技术上的可能性技术上的可能性研究经济上研究经济上的合理性的合理性研究实施办法研究实施办法得出结

11、论与建议得出结论与建议1617第二节第二节 项目投资与收入估算项目投资与收入估算u房地产开发项目投资估算房地产开发项目投资估算u房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算1718一、房地产开发项目投资估算一、房地产开发项目投资估算v开发直接费开发直接费v开发间接费开发间接费18191.1.开发直接费开发直接费v土地费用土地费用v前期工程费前期工程费v房屋开发费房屋开发费1920(1)(1)土地费用土地费用v划拨用地划拨用地n生地：农村土地征收拆迁安置补偿费生地：农村土地征收拆迁安置补偿费n毛地：城镇土地拆迁安置补偿费以及视开发程度而定的土地开发毛地：城镇土地拆迁安置补偿费以及视开发程度而定的

12、土地开发成本成本2021(1)(1)土地费用土地费用v出让用地出让用地n毛地：土地出让金城市基础设施建设费毛地：土地出让金城市基础设施建设费n熟地：土地出让金拆迁安置补偿费城市基础设施建设费熟地：土地出让金拆迁安置补偿费城市基础设施建设费v转让用地转让用地n参考市场价格参考市场价格v合作用地合作用地n参考市场价格参考市场价格2122(2)(2)前期工程费前期工程费v规划设计费规划设计费v可行性研究费可行性研究费v水文、地质勘探费水文、地质勘探费v“三通一平三通一平”等土地等土地前期前期开发费用开发费用2223(3)(3)房屋开发费房屋开发费v基础设施建设费基础设施建设费v建安工程费建安工程费v

13、公共配套设施建设费公共配套设施建设费2324基础设施建设费基础设施建设费v概念概念n又称又称室外工程费室外工程费，是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内，是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。用等。v构成构成n供水、排水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程费用；供水、排水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程费用；n上述设施与市政管网的接口费用；上述设施与市政管网的接口费用；n道路、绿化、供电、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设道路、绿化、供电、路灯、围墙、环卫、安防

14、等设施的工程建设费用。费用。2425建安工程费建安工程费v概念概念n是指直接用于工程建设的总成本费用。是指直接用于工程建设的总成本费用。v构成构成n建筑工程费建筑工程费：结构、建筑、特殊装修工程费结构、建筑、特殊装修工程费n设备及安装工程费设备及安装工程费：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其它设备及安装等弱电设备及安装、电梯及其安装、其它设备及安装等n室内装饰家居费室内装饰家居费2526建安工程费建安工程费v估算方法估算方法n单元估算法：单元估算法：是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目是指以基本建设单元的综合投

15、资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。或单项工程总投资的估算方法。n单位指标估算法：单位指标估算法：是指单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程是指单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。投资的估算方法。n工程量近似匡算法：工程量近似匡算法：采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。n概算指标法：概算指标法：采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。指标

16、计算整个工程费用。直接费直接费= =每平方米造价指标每平方米造价指标建筑面积建筑面积主要材料消耗量主要材料消耗量= =每平方米材料消耗量指标每平方米材料消耗量指标建筑面积建筑面积2627公共配套设施建设费公共配套设施建设费v概念概念n又称又称附属工程费附属工程费，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。营利性的公共配套设施的建设费用。v构成构成n居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。27282.2.开发间接费开发间接费v管理费管理费v销售费用销售费用v财务

17、费用财务费用v其它费用其它费用v不可预见费不可预见费v税费税费2829(1)(1)管理费管理费v概念概念n房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。活动而发生的各项费用。v构成构成n人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、费、待业保险费、法律咨询费、审计费、诉

18、讼费、排污费、绿化费、技术开发费、无形资产摊销等。技术开发费、无形资产摊销等。n项目投资的项目投资的2%2%4%4%2930(2)(2)销售费用销售费用v概念概念n房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。设销售机构或委托销售代理的各项费用。v构成构成n销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、代理费、销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、代理费、销售服务费、销售许可证费、销售机构的折旧费、修理费等。销售服务费、销售许可证费、销售机构的折旧费、修理费等。n销售收入的销售收入

19、的3%3%5%5%3031(3)(3)财务费用财务费用v概念概念n房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。v构成构成n借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其它财务费用。费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其它财务费用。3132(4)(4)其它费用其它费用包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底便直费、工程合包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底便直费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施同预算或标底审查费

20、、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。一般按当地有关部门规定的费率估算。费、保险费等杂项费用。一般按当地有关部门规定的费率估算。3233(5)(5)不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的费用的2%2%5%5%估算。估算。3334(6)(6)税费税费v概念概念n项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。项目所负担的各种税金和地方政府或有关部

21、门征收的费用。v构成构成n固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费等。用设施建设费、绿化建设费等。3435二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算租售方案的制定租售方案的制定n确定租售方式确定租售方式n确定可租售面积及可分摊建筑面积确定可租售面积及可分摊建筑面积n安排租售进度安排租售进度n确定售价（租金）水平确定售价（租金）水平n编制租售计划表编制租售计划表销售（出租）面积和收入实现计划销售（出租）面积和收入实现计划3536第三节第三节 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价u财务

22、评价的基础知识财务评价的基础知识u财务评价的基本概念和指标体系财务评价的基本概念和指标体系u财务评价的主要技术经济指标财务评价的主要技术经济指标u财务评价的基本程序财务评价的基本程序u财务评价报表财务评价报表3637一、一、基础知识基础知识v资金的时间价值资金的时间价值v资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式37381.1.资金的时间价值资金的时间价值v含义含义n资金随时间的延续而变化，其变化的幅度就叫资金的时间资金随时间的延续而变化，其变化的幅度就叫资金的时间价值。价值。即同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。即同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。v资金价值变化的原因资金价值

23、变化的原因n通货膨胀通货膨胀n承担风险承担风险n货币增值货币增值38391.1.资金的时间价值资金的时间价值v利息利息n单利单利只对本金计算利息，而对每期本金所产生的利息只对本金计算利息，而对每期本金所产生的利息不再计算利息，从而使每期的利息固定不变。用不再计算利息，从而使每期的利息固定不变。用P P表示本金表示本金的数额，的数额，n n表示计息周期数，表示计息周期数，i i表示利率，表示利率，I I表示利息数额，表示利息数额，F F表示本利和，则表示本利和，则n复利复利借款人在每个计息期末不支付利息，而将该期利借款人在每个计息期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，下期再按本利和的总额计

24、算，即不但本息转为下期的本金，下期再按本利和的总额计算，即不但本金产生利息，利息部分也产生利息。金产生利息，利息部分也产生利息。3940举例举例某公司以单利方式借款某公司以单利方式借款10001000万元，规定年利率为万元，规定年利率为6%6%，则在第一年末，则在第一年末利息应为：利息应为：I=100016%=60I=100016%=60（万元），（万元），本利和为：本利和为：F=1060F=1060（万元）（万元）当借入资金的期间等于几个计息周期时，例如上述款项共借当借入资金的期间等于几个计息周期时，例如上述款项共借4 4年，年，则偿还情况：则偿还情况：年次年次年初欠款额年初欠款额年末应付利

25、息年末应付利息年末欠款额年末欠款额年末偿还额年末偿还额1 1100010006060106010600 02 2106010606060112011200 03 3112011206060118011800 04 41180118060601240124012401240单位：万元单位：万元4041例题例题如果按照如果按照6%6%复利计息，其偿还情况如表所示：复利计息，其偿还情况如表所示：年次年次 年初年初欠款额欠款额年末应付利息年末应付利息年末欠款额年末欠款额 年末年末偿还额偿还额1 11000100010000.06=6010000.06=601000+60=10601000+60=106

26、00 02 21060106010600.06=63.610600.06=63.61060+63.6=1123.61060+63.6=1123.60 03 31123.61123.61123.60.06=67.421123.60.06=67.421123.6+67.42 =1191.021123.6+67.42 =1191.020 04 41191.021191.021191.020.06=71.461191.020.06=71.461191.02+71.46=1262.481191.02+71.46=1262.481262.481262.48单位：万元单位：万元41421.1.资金的时间价值

27、资金的时间价值v利率：利率：在一定时间内所得到利息额与借贷资金（本金）之比。在一定时间内所得到利息额与借贷资金（本金）之比。n计息周期：用于表示计算利息的时间单位（我国以月为单位）。计息周期：用于表示计算利息的时间单位（我国以月为单位）。n付息周期：在计息基础上支付利息的时间单位（一般以年为单位）。付息周期：在计息基础上支付利息的时间单位（一般以年为单位）。计息周期与付息周期不一致产生名义与实际利率的问题。计息周期与付息周期不一致产生名义与实际利率的问题。名义利率名义利率(r)(r)计息周期利率和付息周期内的计息周期数的乘积计息周期利率和付息周期内的计息周期数的乘积实际利率实际利率(i)(i)

28、把付息周期内的利息再生因素考虑在内把付息周期内的利息再生因素考虑在内4243例题例题1.1.某房地产投资商从甲银行取得贷款，年利率为某房地产投资商从甲银行取得贷款，年利率为18%18%，按年复利计算；，按年复利计算；从乙银行取得贷款，年利率为从乙银行取得贷款，年利率为17%17%，按月复利计算，试比较向谁贷款，按月复利计算，试比较向谁贷款有利。有利。2.2.某房地产企业为建一酒店向银行贷款，分三次进行，每两次贷款某房地产企业为建一酒店向银行贷款，分三次进行，每两次贷款之间为一年，第一次贷款之间为一年，第一次贷款100100万元，第二、三次贷款均为万元，第二、三次贷款均为8080元，贷款元，贷款

29、发生在各年的年初，如果年名义利率为发生在各年的年初，如果年名义利率为6%6%，要求每半年复利一次，问，要求每半年复利一次，问三年后，该企业应偿还银行多少钱？三年后，该企业应偿还银行多少钱？43441.1.资金的时间价值资金的时间价值v现金流量现金流量n拟建的房地产项目在整个项目计算期内各个时点上实际所拟建的房地产项目在整个项目计算期内各个时点上实际所发生的发生的现金流入现金流入、现金流出现金流出以及以及流入与流出的差额流入与流出的差额（又称为（又称为净现金流量）净现金流量）n现金流量表现金流量表通过列表的方式将投资项目建设经营期间的现金流入、通过列表的方式将投资项目建设经营期间的现金流入、现金

30、流出及净现金流量的数量和时间体现出来。现金流出及净现金流量的数量和时间体现出来。4445现金流量表现金流量表序号序号项目项目合计合计（万元）（万元）建设期建设期经营期经营期1 12 23 34 45 56 6 1 1现金流入现金流入1.11.1售房收入售房收入 小计小计2 2现金流出现金流出2.12.1建安成本建安成本 小计小计3 3净现金流量净现金流量4 4累计净现金流量累计净现金流量5 5净现值净现值6 6累计净现值累计净现值45461.1.资金的时间价值资金的时间价值n现金流量图现金流量图（三要素：大小、方向、时间）（三要素：大小、方向、时间）0 0n-n-1 11 1n n46472.

31、2.资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式v概念概念n在时间因素的作用下，绝对值不等的资金在不同时点上可在时间因素的作用下，绝对值不等的资金在不同时点上可能具有相同的价值。能具有相同的价值。v影响资金等值的因素影响资金等值的因素n金额发生的时间金额发生的时间n利率（折现率）的大小利率（折现率）的大小关键关键n金额的大小金额的大小47482.2.资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式v资金等值计算的相关概念资金等值计算的相关概念n折现折现: :把将来某一时点的金额换算成与现在某一时点相等值的金额，把将来某一时点的金额换算成与现在某一时点相等值的金额，这一过程称为这一过程称为“折现折现”，或，

32、或“贴现贴现”。n利率利率i i（折现率）（折现率）: :根据房地产项目未来的现金流量求现在的现金流量根据房地产项目未来的现金流量求现在的现金流量时所使用的利率称为折现率。一般指年利率。时所使用的利率称为折现率。一般指年利率。n计息次数计息次数n:n:指房地产项目在从开始投入资金（开始建设）到项目的寿指房地产项目在从开始投入资金（开始建设）到项目的寿命周期终结为止的整个期限内，计算利息的次数通常以命周期终结为止的整个期限内，计算利息的次数通常以“年年”为单位。为单位。n现值现值P:P:表示资金发生在某一特定时间序列始点上的价值。表示资金发生在某一特定时间序列始点上的价值。n终值终值F:F:表示

33、资金发生在某一特定时间序列终点上的价值。表示资金发生在某一特定时间序列终点上的价值。n年金年金A:A:是指各年等额收入或支付的金额，通常以等额序列表示，即在是指各年等额收入或支付的金额，通常以等额序列表示，即在某一特定时间序列期内，每隔相同时间其收支的金额相等某一特定时间序列期内，每隔相同时间其收支的金额相等48492.2.资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式v资金等值计算的基本公式资金等值计算的基本公式n整付情况下的等值运算整付情况下的等值运算n等额年金情况下的等值运算等额年金情况下的等值运算n等差收付情况下的等值运算等差收付情况下的等值运算n等比收付情况下的等值运算等比收付情况下的等值

34、运算4950整付情况下的等值运算整付情况下的等值运算v一次支付终值公式一次支付终值公式如果有一笔资金如果有一笔资金P P，按年利率，按年利率i i进行投资，进行投资，n n年以后本利和：年以后本利和：例：有一房地产项目，向银行贷款例：有一房地产项目，向银行贷款10001000万元，年利率万元，年利率10%10%，5 5年末年末还清，按复利计算偿还本利共多少？还清，按复利计算偿还本利共多少？v一次支付现值公式一次支付现值公式例：某房地产公司对报酬率为例：某房地产公司对报酬率为10%10%的项目进行投资，欲的项目进行投资，欲8 8年后得到年后得到20002000万元，现在应投资多少？万元，现在应投

35、资多少？5051等额年金情况下的等值运算等额年金情况下的等值运算v等额支付序列年金终值公式等额支付序列年金终值公式例：某房地产项目建设期为例：某房地产项目建设期为5 5年，每年年末向银行借款年，每年年末向银行借款100100万元，万元，利率利率8%8%，建成时一次偿还，问第，建成时一次偿还，问第5 5年末共应支付多少？年末共应支付多少？v偿债基金公式偿债基金公式例：如果在例：如果在5 5年之后得到资金年之后得到资金586.66586.66万元，按年利率万元，按年利率8%8%计算，从计算，从现在起连续现在起连续5 5年每年年末必须存储多少万元？年每年年末必须存储多少万元？5152等额年金情况下的

36、等值运算等额年金情况下的等值运算v资金回收公式资金回收公式某人以年利率某人以年利率i i存入一项资金存入一项资金P P，希望在今后，希望在今后n n年内把本利和在每年内把本利和在每年年末以等额资金年年末以等额资金A A的方式取出（已知的方式取出（已知P,i,nP,i,n求求A A）。）。例：例：某房地产企业获贷款额某房地产企业获贷款额100100万元，利率万元，利率10%10%，分，分5 5期于每年末期于每年末等额偿还，求每期的偿还值。等额偿还，求每期的偿还值。v年金现值公式年金现值公式例：某项目例：某项目1515年中每年应支付物业管理费年中每年应支付物业管理费3535万元，利率万元，利率12

37、%12%，现，现在应存入多少钱？在应存入多少钱？5253等差收付情况下的等值运算等差收付情况下的等值运算v等差收付现值公式等差收付现值公式v等差收付年值公式等差收付年值公式5354等比收付情况下的等值运算等比收付情况下的等值运算v等比收付现值公式等比收付现值公式v等比收付年值公式等比收付年值公式5455例题例题1.1.某开发商获得某开发商获得1010万元贷款，偿还期万元贷款，偿还期5 5年，年利率年，年利率1010，试比较以下，试比较以下四种还款方式的还款总额及还款额的现值：四种还款方式的还款总额及还款额的现值：(1)(1)每年末还每年末还2 2万本金及所欠利息；万本金及所欠利息；(2)(2)

38、每年末只还所欠利息，本金在每年末只还所欠利息，本金在5 5年末一次还清；年末一次还清；(3)(3)每年末等额偿还本金和利息每年末等额偿还本金和利息(26379.75(26379.75元）；元）；(4)(4)第五年末一次还清本金和利息。第五年末一次还清本金和利息。5556例题例题2.2.某企业拟购买土地，土地转让价格为某企业拟购买土地，土地转让价格为500500万元，有两种方式可以万元，有两种方式可以选择：选择：(1)(1)一次性付款，优惠一次性付款，优惠1212；(2)(2)分期付款，不享受优惠，首付分期付款，不享受优惠，首付4040，第，第1 1年末付年末付3030，第，第2 2年末付年末付

39、2020，第，第3 3年末付年末付1010。若用自有。若用自有资金，自有资金的机会成本为资金，自有资金的机会成本为1010，应选择哪种付款方式？若用借贷，应选择哪种付款方式？若用借贷资金，借款利率为资金，借款利率为1616，应选择哪种付款方式？，应选择哪种付款方式？3.3.某投资者购买一房产，预计可以出租某投资者购买一房产，预计可以出租5 5年，在出租期内每年可产年，在出租期内每年可产生纯收益生纯收益6.56.5万元，若企业要求的最低投资收益率为万元，若企业要求的最低投资收益率为1515，问该企业，问该企业可接受的房产价格为多少？可接受的房产价格为多少？4.4.某家庭欲购买一套某家庭欲购买一套

40、8080平方米的经济适用房，单价为平方米的经济适用房，单价为35003500元元/ /平方平方米，首付米，首付2525，其余申请公积金和商业组合抵押贷款，两者的利率分，其余申请公积金和商业组合抵押贷款，两者的利率分别为别为4.24.2和和6.66.6，期限均为，期限均为1515年，公积金贷款的最高限额为年，公积金贷款的最高限额为1010万元。万元。问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？5657习题习题1.1.某公司欲购买一转让地块，对方提出两种付款方式：某公司欲购买一转让地块，对方提出两种付款方式： (1)(1)一次支付一次支付2525万美元；

41、万美元； (2)(2)签约时付费签约时付费5 5万美元，两年地块开发完成万美元，两年地块开发完成后，按租金收入后，按租金收入6060万美元的万美元的6 6提成（从第三年末到第十二年末），提成（从第三年末到第十二年末），如果资金利率为如果资金利率为1010，那么从经济角度应选择哪种付款方式？，那么从经济角度应选择哪种付款方式？2.2.某家庭以某家庭以40004000元元/ /平方米的价格购买了一套建筑面积为平方米的价格购买了一套建筑面积为120120平方米的平方米的住宅，银行为其提供了住宅，银行为其提供了1515年期的住房抵押贷款，年利率为年期的住房抵押贷款，年利率为6 6，抵押贷，抵押贷款价值

42、比例为款价值比例为7070。如果该家庭在按月等额还款。如果该家庭在按月等额还款5 5年后于第年后于第6 6年初一次性年初一次性提前偿还了贷款本金提前偿还了贷款本金8 8万元，问从第万元，问从第6 6年起的贷款抵押月还款额是多少？年起的贷款抵押月还款额是多少？5758二、二、财务评价的基本概念和指标体系财务评价的基本概念和指标体系v基本概念基本概念n根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状

43、况，据察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。以判别项目的财务可行性。v指标体系指标体系n价值型、比率型、时间型价值型、比率型、时间型n盈利能力、清偿能力盈利能力、清偿能力n静态、动态静态、动态5859财务评价指标体系财务评价指标体系财务分析财务分析基本报表基本报表财务评价指标财务评价指标静态指标静态指标动态指标动态指标盈利能力盈利能力分析分析项目投资项目投资现金流量表现金流量表投资回收期投资回收期投资回收期投资回收期财务净现值财务净现值财务内部收益率财务内部收益率项目资本金项目资本金现金流量表现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务净现值财务内部收益率

44、财务内部收益率损益表损益表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率清偿能力清偿能力分析分析资金来源与运用表资金来源与运用表借款偿还期借款偿还期资产负债表资产负债表资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率5960三、三、财务评价的主要技术经济指标财务评价的主要技术经济指标v盈利能力分析盈利能力分析v清偿能力分析清偿能力分析60611.1.盈利能力分析盈利能力分析v静态指标静态指标n静态投资回收期静态投资回收期n成本利润率成本利润率n投资利润率投资利润率v动态指标动态指标n财务净现值财务净现值n财务内部收益率财务内部收益率n动态投资回收期动态投资回收期6162(

45、1)(1)静态投资回收期静态投资回收期(Pt)(Pt)概念：概念：在不考虑资金时间价值的条件下，以房地产项目的净收在不考虑资金时间价值的条件下，以房地产项目的净收益抵偿其全部投资所需要的时间。益抵偿其全部投资所需要的时间。计算公式：计算公式：判别准则：判别准则：设基准投资回收期为设基准投资回收期为PcPc，PtPtPcPc时，时，项目可以考项目可以考虑接受。虑接受。6263(1)(1)静态投资回收期静态投资回收期(Pt)(Pt)实例：实例：某房地产公司投资一写字楼，总投资为某房地产公司投资一写字楼，总投资为10001000万元，投资建设期万元，投资建设期2 2年，假设投资为均匀投入，项目经营期

46、为年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8 8年，每年的净利润为年，每年的净利润为200200万元，万元，项目折旧为每年项目折旧为每年125125万元，确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的万元，确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为投资回收期一般为8 8年，试对该项目的投资效果进行评价。年，试对该项目的投资效果进行评价。投资阶段投资阶段投资建设期投资建设期项目经营期项目经营期时间时间1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010现金流量现金流量-500-500-500-500325325325325 325325 325325 325325 325325 3

47、25325325325累计现金流量累计现金流量 -500-500 -1000-1000 -675-675 -350-350 -25-25 300300 625625 950950 12751275 16001600单位：万元单位：万元6364(1)(1)静态投资回收期静态投资回收期(Pt)(Pt)指标评价：指标评价： 优点：意义明确、直观、计算方便优点：意义明确、直观、计算方便 缺点：缺点：只考虑投资回收之前的情况，不能反映投资回收之只考虑投资回收之前的情况，不能反映投资回收之后的效果；后的效果； 没有考虑资金的时间价值，无法正确辨识房地产项没有考虑资金的时间价值，无法正确辨识房地产项目的优劣

48、，难免带来不必要的损失。目的优劣，难免带来不必要的损失。6465(2)(2)成本利润率成本利润率(RPC)(RPC)概念：概念：开发利润占总开发成本的比率。开发利润占总开发成本的比率。计算公式：计算公式：判别准则：判别准则：成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济上成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济上是可以接受的。是可以接受的。6566(3)(3)投资利润率投资利润率概念：概念：又称投资收益率或投资效果系数，是指项目经营期内一又称投资收益率或投资效果系数，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。计算公式：计算公式：判别准则

49、：判别准则：投资利润率投资利润率行业平均投资率时，认为项目在经行业平均投资率时，认为项目在经济上是可以接受的。济上是可以接受的。6667(4)(4)财务净现值财务净现值(FNPV)(FNPV)概念：概念：是指某拟开发房地产项目建成后的未来现金流入的现值是指某拟开发房地产项目建成后的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。与未来现金流出的现值之间的差额。计算公式：计算公式：判断规则：判断规则：FNPVFNPV0 0，表示开发项目方案收益率大于或等于基，表示开发项目方案收益率大于或等于基准收益率或折现率所预定的投资水平，即项目可行。准收益率或折现率所预定的投资水平，即项目可行。6768(

50、4)(4)财务净现值财务净现值(FNPV)(FNPV)实例：实例：某房地产项目建设期为某房地产项目建设期为2 2年，第一年投资年，第一年投资15001500万元，第二年万元，第二年投资投资20002000万元，投资均在年初付款，项目第三年全部出租，年租金收万元，投资均在年初付款，项目第三年全部出租，年租金收入（年底付款）为入（年底付款）为1000010000万元，年经营成本为万元，年经营成本为80008000万元，税金为租金万元，税金为租金收入的收入的10%10%。该项目可使用。该项目可使用1515年，年，1515年后有残值年后有残值500500万元，若项目最低万元，若项目最低收益率为收益率为

51、12%12%，试求该项目的净现值并判断项目是否可行。，试求该项目的净现值并判断项目是否可行。6869(4)(4)财务净现值财务净现值(FNPV)(FNPV)指标评价：指标评价： 优点：优点：考虑了资金的时间价值；考虑了资金的时间价值； 对项目的净利润有明确的反映。对项目的净利润有明确的反映。 缺点：缺点：贴现率的确定难度大；贴现率的确定难度大； 没有反映单位投资的经济效益，容易使投资者倾向没有反映单位投资的经济效益，容易使投资者倾向于选择投资大的方案。于选择投资大的方案。6970(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)(FIRR)概念：概念：是在投资活动有效期内，开发项目逐年的现金

52、流入的现是在投资活动有效期内，开发项目逐年的现金流入的现值总和等于现金流出现值的总和，即净现值等于零的折现率。值总和等于现金流出现值的总和，即净现值等于零的折现率。7071(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)(FIRR)计算方法：计算方法：试差法，先进行试算，然后采用插入法求得最终结试差法，先进行试算，然后采用插入法求得最终结果。其具体计算步骤：果。其具体计算步骤：n在计算净现值的基础上，若净现值为正数，则采用比这个净现值在计算净现值的基础上，若净现值为正数，则采用比这个净现值计算中更高的折现率来计算。计算中更高的折现率来计算。n若净现值依然是正数，则继续提高折现率，直到计算的

53、净现值正若净现值依然是正数，则继续提高折现率，直到计算的净现值正数下降到接近于零时为止。数下降到接近于零时为止。n在继续提高折现率，直到计算出来的净现值为负数，而如果负数在继续提高折现率，直到计算出来的净现值为负数，而如果负数过大，就降低折现率一直计算到接近于零的负数。过大，就降低折现率一直计算到接近于零的负数。n根据接近于零的正负两个净现值的折现率，运用插入法求的精确根据接近于零的正负两个净现值的折现率，运用插入法求的精确的财务内部收益率。的财务内部收益率。7172r r1 1: :当项目净现值为接近于零的正值当项目净现值为接近于零的正值时的折现率；时的折现率；r r2 2: :当项目净现值

54、为接近于零的负值当项目净现值为接近于零的负值时的折现率时的折现率; ;FNPV(rFNPV(r1 1):):采用低折现率时净现值的采用低折现率时净现值的正值；正值；FNPV(rFNPV(r2 2):):采用高折现率时净现值的采用高折现率时净现值的负值。负值。注：注：r1r1与与r r2 2之间的差距应在之间的差距应在2 2之内，否则两者之间不一定呈线性关系。之内，否则两者之间不一定呈线性关系。 7273(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)(FIRR)判别准则：判别准则：FIRRFIRR可以反映项目投资所能支付的最高贷款利率，可以反映项目投资所能支付的最高贷款利率，也可以与部门或

55、行业的基准收益率或目标收益率也可以与部门或行业的基准收益率或目标收益率icic进行比较，进行比较，当当FIRRicFIRRic时，则认为项目财务上可行。时，则认为项目财务上可行。实例：实例：某项目的建设期为某项目的建设期为2 2年，经济寿命为年，经济寿命为7 7年。项目第一年年初投年。项目第一年年初投资资25002500万元，第二年年初投资万元，第二年年初投资28002800万元，从第三年起每年可获纯收入万元，从第三年起每年可获纯收入12501250万元。若基准收益率为万元。若基准收益率为9.0%9.0%，试计算该项目的内部收益率并判断，试计算该项目的内部收益率并判断该项目是否可行。该项目是否

56、可行。7374(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)(FIRR)指标评价：指标评价： 优点：优点：反映资金的使用效率及投资方案所做贡献；反映资金的使用效率及投资方案所做贡献； 比较直观，易理解。比较直观，易理解。 缺点：缺点：计算比较复杂，且需要一个财务基准收益率作为判计算比较复杂，且需要一个财务基准收益率作为判别依据；别依据； 收益率大的方案，对于追求利润绝对值最大化的企收益率大的方案，对于追求利润绝对值最大化的企业而言，不一定是最优方案。业而言，不一定是最优方案。7475(6)(6)动态投资回收期动态投资回收期(DDP)(DDP)概念：概念：是指考虑折现因素时，拟投资项目的所

57、有投入回收所需是指考虑折现因素时，拟投资项目的所有投入回收所需要的时间。要的时间。计算公式：计算公式：7576习题习题 某投资者以某投资者以600600万元的预售价格购入一商业物业用于出租，该万元的预售价格购入一商业物业用于出租，该投资项目的现金流入、流出量如下表所示设目标收益率为投资项目的现金流入、流出量如下表所示设目标收益率为18%18%，试求该投资项目的净现金流量，计算项目的内部收益率，净现值试求该投资项目的净现金流量，计算项目的内部收益率，净现值和动态投资回收期，并判断该项目的经济可行性。和动态投资回收期，并判断该项目的经济可行性。年份年份0 01 12 23 34 45 56 67

58、78 89 91010购楼投资购楼投资6060180180360360毛租金收入毛租金收入250250250250 250250250250250250250250250250250250经营成本经营成本50505050505050505050505050505050出售收入出售收入800800装修投资装修投资10010016016076772.2.清偿能力分析清偿能力分析v借款偿还期借款偿还期v资产负债率资产负债率v流动比率流动比率v速动比率速动比率7778(1)(1)借款偿还期借款偿还期概念：概念：指在国家财政规定及项目具体财务条件下，以项目投产指在国家财政规定及项目具体财务条件下，以项目

59、投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需要的时间。利息所需要的时间。计算公式：计算公式：7879(2)(2)资产负债率资产负债率概念：概念：又称负债比率，是反映项目各年所面临财务风险程度及又称负债比率，是反映项目各年所面临财务风险程度及长期偿债能力的指标。长期偿债能力的指标。计算公式：计算公式：7980(3)(3)流动比率流动比率概念：概念：是反映项目各年偿付流动负债能力的评价指标。是反映项目各年偿付流动负债能力的评价指标。计算公式：计算公式：8081(4)(4)速动比率速动比率概念：概念：是反映企业快速偿付流动负

60、债能力的指标。是反映企业快速偿付流动负债能力的指标。计算公式：计算公式： 速动资产速动资产= =流动资产流动资产- -存货存货8182四、财务评价的基本程序四、财务评价的基本程序v测算财务基础数据，编制辅助财务报表；测算财务基础数据，编制辅助财务报表；v编制基本财务报表；编制基本财务报表；v财务评价指标的计算与评价；财务评价指标的计算与评价；v不确定性与风险分析。不确定性与风险分析。8283五、五、财务评价报表财务评价报表v财务评价辅助报表财务评价辅助报表v财务评价基本报表财务评价基本报表83841.1.财务评价辅助报表财务评价辅助报表v总投资估算表总投资估算表v销售收入和销售税金及附加表销售

61、收入和销售税金及附加表v投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表84852.2.财务评价基本报表财务评价基本报表v现金流量表现金流量表v损益表损益表v资金来源与应用表资金来源与应用表8586第四节第四节 房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目国民经济评价u国民经济评价的概念国民经济评价的概念u国民经济评价与财务评价的区别国民经济评价与财务评价的区别u国民经济评价的基本步骤国民经济评价的基本步骤8687一、概念一、概念根据国民经济长远发展目标和社会需求，采用根据国民经济长远发展目标和社会需求，采用影子价格、影子影子价格、影子汇率、社会折现率汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察

62、等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。展战略目标的实际贡献。8788二、国民经济评价与财务评价的区别二、国民经济评价与财务评价的区别v评价的角度不同评价的角度不同n财务评价是从企业的角度考察项目的盈利能力和借款偿还能力。财务评价是从企业的角度考察项目的盈利能力和借款偿还能力。国民经济评价是从国民经济和社会需求的角度来考察项目需要社会国民经济评价是从国民经济和社会需求的角度来考察项目需要社会付出的代价和对社会的贡献。付出的代价和对社会的贡献。v计算内容不同计算内容不同

63、n有些在财务评价中属于支出的，在国民经济评价中不属于支出有些在财务评价中属于支出的，在国民经济评价中不属于支出（如税金、国内贷款利息），而在财务分析中不属于支出的，在国（如税金、国内贷款利息），而在财务分析中不属于支出的，在国民经济评价中属于支出（如污染、出口补贴）。民经济评价中属于支出（如污染、出口补贴）。8889二、国民经济评价与财务评价的区别二、国民经济评价与财务评价的区别v评价对象不同评价对象不同n财务评价只考虑直接效益和费用，国民经济评价还要考虑间接效财务评价只考虑直接效益和费用，国民经济评价还要考虑间接效益和费用，即项目的外部效果。益和费用，即项目的外部效果。v评价采用的价格不同评

64、价采用的价格不同n财务评价采用的是现行市场价格，国民经济评价采用的是根据机财务评价采用的是现行市场价格，国民经济评价采用的是根据机会成本和供求关系确定的影子价格。会成本和供求关系确定的影子价格。v评价采用的参数不同评价采用的参数不同n财务评价采用的是现行工资、官方汇率和行业基准收益率等；国财务评价采用的是现行工资、官方汇率和行业基准收益率等；国民经济评价则采用国家统一测定的影子价格、影子汇率和社会折现民经济评价则采用国家统一测定的影子价格、影子汇率和社会折现率等。率等。8990三、基本步骤三、基本步骤v效益和费用范围的调整效益和费用范围的调整v效益和费用数值的调整效益和费用数值的调整v编制表格

65、并计算评价指标编制表格并计算评价指标90911.1.效益和费用范围的调整效益和费用范围的调整v效益的识别效益的识别v费用的识别费用的识别v转移支付转移支付9192(1)(1)效益的识别效益的识别v直接效益直接效益n在房地产项目范围内政府能够得到的收益。在房地产项目范围内政府能够得到的收益。v间接效益间接效益n由房地产项目引起的、在项目直接效益中未得到反映的那由房地产项目引起的、在项目直接效益中未得到反映的那部分效益。部分效益。9293(2)(2)费用的识别费用的识别v直接费用直接费用n在项目范围内政府所花费的投资和经营管理费用。在项目范围内政府所花费的投资和经营管理费用。v间接费用间接费用n由

66、项目引起的、在直接费用中未得到反映的那部分费用。由项目引起的、在直接费用中未得到反映的那部分费用。9394(3)(3)转移支付转移支付货币的所有权在社会内部从一个部门转移到另一部门。货币的所有权在社会内部从一个部门转移到另一部门。n既不需要消耗国民经济资源，又不增加国民经济收入，只是一种既不需要消耗国民经济资源，又不增加国民经济收入，只是一种归属权转让的款项。如国内借款利息、税金、政府补贴等。归属权转让的款项。如国内借款利息、税金、政府补贴等。n应从原效益和费用中剔除其中的转移支付部分。应从原效益和费用中剔除其中的转移支付部分。94952.2.效益和费用数值的调整效益和费用数值的调整v影子价格

67、影子价格v影子汇率影子汇率v社会折现率社会折现率9596(1)(1)影子价格影子价格v概念概念n在完善的市场经济条件下，资源的分配和利用达到最优状在完善的市场经济条件下，资源的分配和利用达到最优状态，即供求均衡时的均衡价格。又称修正价格或经济价格。态，即供求均衡时的均衡价格。又称修正价格或经济价格。v外贸货物外贸货物n房地产项目建设及投入使用过程中直接或间接影响国家进房地产项目建设及投入使用过程中直接或间接影响国家进出口的货物。出口的货物。v非外贸货物非外贸货物n房地产项目建设或投入使用后将不影响国家进出口，只影房地产项目建设或投入使用后将不影响国家进出口，只影响国内供求关系的货物。响国内供求

68、关系的货物。9697(1)(1)影子价格影子价格v特殊投入物特殊投入物n劳动力的影子价格劳动力的影子价格影子工资影子工资影子工资即劳动力的影子价格，是指社会为项目建设使用劳影子工资即劳动力的影子价格，是指社会为项目建设使用劳动力而支付的代价。由两部分组成：一是房地产项目使用劳动动力而支付的代价。由两部分组成：一是房地产项目使用劳动力在别处放弃的边际产出；二是社会为安排劳动力支付的、劳力在别处放弃的边际产出；二是社会为安排劳动力支付的、劳动者本人又未得到的费用。动者本人又未得到的费用。影子工资的确定，应综合考虑劳动力的机会成本、劳动力资影子工资的确定，应综合考虑劳动力的机会成本、劳动力资源、就业

69、状况、熟练劳动与非熟练劳动的结构以及国家对发展源、就业状况、熟练劳动与非熟练劳动的结构以及国家对发展劳动密集型项目与资金密集型项目的宏观意图等因素。劳动密集型项目与资金密集型项目的宏观意图等因素。9798(1)(1)影子价格影子价格n土地的影子价格土地的影子价格概念：国民经济为项目占用土地而付出的代价。概念：国民经济为项目占用土地而付出的代价。土地影子价格土地影子价格= =土地机会成本土地机会成本+ +新增资源消耗费用新增资源消耗费用属于机会成本性质的费用：土地补偿费、青苗补偿费属于机会成本性质的费用：土地补偿费、青苗补偿费新增资源消耗费用：拆迁费用、剩余劳动力安置费、养老保新增资源消耗费用：

70、拆迁费用、剩余劳动力安置费、养老保险费等险费等转移支付：耕地占用税、粮食开发基金等，不计入费用转移支付：耕地占用税、粮食开发基金等，不计入费用9899(2)(2)影子汇率影子汇率外汇的影子价格外汇的影子价格v反映项目的投入或产出所导致的危害减少或增加而给国民经反映项目的投入或产出所导致的危害减少或增加而给国民经济带来的损失或收益。济带来的损失或收益。 影子汇率影子汇率= =官方汇率官方汇率影子汇率换算系数影子汇率换算系数99100(3)(3)社会折现率社会折现率资金的影子利率资金的影子利率v社会对资金时间价值的估值，是国民经济评价中经济内部收社会对资金时间价值的估值，是国民经济评价中经济内部收

71、益率的基准值。益率的基准值。v由国家根据在一定时期内的开发效益水平、资金计划成本、由国家根据在一定时期内的开发效益水平、资金计划成本、资金供求情况、合理开发规模等因素统一测定发布。资金供求情况、合理开发规模等因素统一测定发布。100101第五节第五节 房地产开发项目社会影响分析房地产开发项目社会影响分析u社会影响分析的主要内容社会影响分析的主要内容u社会影响分析的步骤社会影响分析的步骤101102一、一、主要内容主要内容v对区域远景规划的影响对区域远景规划的影响v对区域经济发展的影响对区域经济发展的影响v对提高人民物质文化生活及社会福利的影响对提高人民物质文化生活及社会福利的影响v对区域居民就业的影响对区域居民就业的影响v对区域不同利益群体的影响对区域不同利益群体的影响v对环境保护和生态平衡的影响对环境保护和生态平衡的影响v对区域科技进度的影响对区域科技进度的影响v对区域少数民族风俗习惯和宗教的影响对区域少数民族风俗习惯和宗教的影响102103二、二、步骤步骤v社会调查社会调查v识别社会因素识别社会因素v论证比选方案论证比选方案n确定评价目标与评价范围确定评价目标与评价范围n选择评价指标选择评价指标n确定评价标准确定评价标准n进行项目评价进行项目评价103