安徽滁州商业市场调研报告(61页）

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1、 滁州滁州(招商招商)市场调研报告市场调研报告一九一二集团一九一二集团一九一二集团一九一二集团商务资源部商务资源部商务资源部商务资源部赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ 录录第一部分第一部分第一部分第一部分- - - -城市商业分析城市商业分析城市商业分析城市商业分析第二部分第二部分第二部分第二部分- - - -商业项目分析商业项目分析商业项目分析商业项目分析第三部分第三部分第三部分第三部分- - - -项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析第四部分

2、第四部分第四部分第四部分- - - -商业经营客户分析商业经营客户分析商业经营客户分析商业经营客户分析前言前言- -市场调研分析目的市场调研分析目的 通过对项目所在城市的商圈，商业项目，项目辐射范围消费者分析、商业经营客户分析，为项目定位、业态定位、客群定位、辐射区域、功能分区、业态规划、以及销售提供参考依据。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 第一部分第一部分 城市商圈分析城市商圈分析 通过对城市商圈调研分析，了解商圈目前落位的企业和经营现况、判断未来商圈的发展方向、发展中心、发展趋势，同时通过政府对商业企业落位布局获悉政府商业

3、规划（政府规划的导向性非常重要），结合1912项目所处商圈分析利弊，便于我们在项目运作的过程怎样扬长避短，以及如何实现项目经济效益、品牌效益、社会效益。城城城城 市市市市 功功功功 能能能能 规规规规 划划划划承接产业转移的重要阵地2008年以前的滁州主要市域国家级AAAA级风景旅游区2008年以后大力发展的区域依托京沪高铁发展，尚未成型老城核心商圈城南新区商圈工业园区商圈高铁站前商圈本案商圈现状老城核心商圈形成已久，提档升级中城南新区商圈快速规划建设中工业园区商圈规划建设中高铁站前商圈规划中滁州1912城城城城 市市市市 商商商商 圈圈圈圈 规规规规 划划划划老老 城城 核核 心心 商商 圈

4、圈 的的 范范 围围 界定界定 天长路与南谯北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为天长路与南谯北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为龙头形成了老城核心商圈；龙头形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围滁州滁州滁州滁州19121912老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成- -已经开业运营的已经开业运营的已经开业运营的已经开业运营的 正在经营中的中大型商业项目基本是以超市为主力店而延生的百货业态为主，经营面积约为30万平米。主要商家规模经营内容水石购物

5、广场4.3万乐天玛特综合购物超市、中都百货、国美电器、数码广场、影院、健身、KFC金光大道广场3.5万苏果综合购物超市、时尚服饰街区、连锁餐饮、KTV白云商厦（已迁入中环）2.1万中高端百货商之都2.5万中端百货五星电器2万家电、数码、麦当劳国美电器2万家电、数码苏宁电器2万家电、数码、KTV、会所天长路服饰街以服饰为主的综合商业街宋城美食街餐饮与娱乐为主（酒吧、西餐以及特色中餐）同乐坊1万高端餐饮、休闲、娱乐街区老老 城城 核核 心心 商商 圈圈 已已 开开 业业 主主 要要 商商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面积建筑面积项目定位项目定位 业态业态租金或扣点租金或扣点开业日期开业日

6、期水石广场 4.3万中端购物广场超市、百货、数码电器、餐饮、娱乐租金：4.5元/平/天-5.5元/平/天（超市外租区）已开业金光大道 3.5万中高端百货超市、零售、餐饮、娱乐租金：5-8元/平/天（内铺小铺位），12元/平/天（临街小铺）已开业白云商厦2.1万中高端百货服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品扣点： 17%-25% 2011年10月1日新开业商之都 2.5万中端百货服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品扣点：17%-22%已开业宋城美食街2.4万中低端餐饮、酒吧租金：1-1.5元/平/天已开业同乐坊1万中高端餐饮、水疗、夜总会租金：0.8-1.3元/平/天2011年11月25日新开业北大荒 12

7、00中低端百货男装扣点：17%-22%已开业合计15.92万 在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业. 面积约为面积约为30万平方米，规模较大，引进的万平方米，规模较大，引进的品牌及业态组合更加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内品牌及业态组合更加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内传统的商业形态。传统的商业形态。主要商家规模开业日期经营内容泰鑫中环国际广场（白云商厦已运营）12.6万2014年前整体开业沃尔玛、白云商厦、大地影院、美食广场、大玩家电玩、KTV、儿童乐园、名店街、KFC泰鑫现代

8、城约4万2014年开业室外步行街，汇集美食、休闲、运动、时尚、文化、品牌等；新百百货、星光珠宝泰鑫城市星座（基本运营）2.5万已开业苏果社区超市、星座商城、苏宁电器、KFC、大型连锁餐饮第五大道（嘉宇万豪名苑）4万2013年10月交房名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街，其中包括1.6万平米新概念特色室内步行街及主力旗舰精品店合计23.1万老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成- - - -正在建设的正在建设的正在建设的正在建设的老老 城城 核核 心心 商商 圈圈 在在 建建 商商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面建筑面积积项目定位项目定

9、位 业态业态商铺售价商铺售价租金或扣点租金或扣点开业日期开业日期泰鑫中环国际广场（白云商厦已运营）12.6万中高端购物广场超市、百货、数码电器、餐饮、娱乐一楼：3-4万/平二楼：2-3万/平三楼：1-2万/平租金均价：1.2元/平/天-3元/平/天主力百货已开业，其他预计2014年前全部开业泰鑫现代城约4万中高端购物广场中高端百货+室外步行街（餐饮、休闲、零售）2-5万/平租金未定预计开业时间2014年泰鑫城市星座2.5万超市+高端百货超市、餐饮、服装、鞋帽、儿童游乐、母婴用品等4.5万/平扣点： 20% 左右已试营业第五大道（嘉宇万豪名苑）4万中高端商业街区酒吧、餐饮、特色零售2-5万/平租

10、金未定预计开业时间2014年老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结 目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中环国际广场、泰鑫现代城、泰鑫城市星座、第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3万/平。城城 南南 新新 区区 商商 圈圈 的的 范范 围围 界界 定定 以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射

11、整个新区及全椒县。业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。城城 南南 新新 区区类别数量面积开业日期主要商家综合体3142万平方2014年-2016年世贸广场、中普城市广场、港汇中心城购物广场211万平方2014年-2016年金鹏99城市广场、世贸中心专业市场17万平方已开业长江商贸城商业街12014年-2016年龙蟠大道综合商业街合计160160万万城南新区商圈内商业构成城南新区商圈内商业构成城南新区商圈内商业构成城南新区商圈内商业构成- - - -正在建设的正在建设的正在建设的正在建设的 滁州城南新区商业主要以城市综合体滁州城南新区商业主要以城市综合体+

12、+综合商业街综合商业街+ +社区配套商业的模式，社区配套商业的模式，形成区域性商圈，辐射整个城南新区。形成区域性商圈，辐射整个城南新区。城城 南南 核核 心心 商商 圈圈 在在 建建 商商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面积建筑面积项目定位项目定位 业态业态商铺售价商铺售价租金或扣点租金或扣点开业日期开业日期世贸广场55万中端城市综合体星级酒店、超市、影院、餐饮、娱乐、零售等未定租金：未定预计2014年-2016年港汇中心19万中高端城市综合体百货店、折扣店、超市、餐饮、休闲、娱乐、溜冰场、大型卖场未定未定预计2015年01月01日中普城市广场 55万中高端城市综合体超市、影院、餐饮、

13、娱乐、零售等未定租金：未定预计2014年-2016年世贸中心2.8万中高端城市综合体影院、家具博览中心、步行街、餐饮、娱乐、零售等未定租金：未定预计2014年-2016年金鹏99城市广场 11万中高端购物中心超市、影院、餐饮、娱乐、零售等未定（预计均价3万/平）租金：未定预计2014年左右开业长江商贸城7万专业市场家居、建材、五金等/已开业合计合计149.8149.8万万城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结 目前城南核心商圈主要在建商业有一家：金鹏99城市广场；规划中未动工商业有四家：世贸广场、中普城市广场、世贸中心、港汇中心。其中进度最快的金鹏99城市广场

14、目前售价还未完全确定，预计售价均价3万/平。工工 业业 园园 区区 商商 圈圈 的的 范范 围围 界界 定定 琅琊区工业园区分南北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；琅琊区工业园区分南北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪仪邦

15、广场，其他商业在规划中。邦广场，其他商业在规划中。工工 业业 园园 区区 北北 区区工工 业业 园园 区区 南南 区区工工 业业 园园 区区 商商 圈圈 商商 业业 构构 成成- - - -滁州国际商城滁州国际商城滁州国际商城滁州国际商城 琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。p项目位置：滁州市上海北路611号p开

16、发 商：滁州中州置业有限公司p总建筑面积： 约68万p项目简介：位于城东工业园区，位置较偏远，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、装饰专业市场。 项目由 ABC三区构成，A区已开业、B区招商中，预计2014年开业、C区规划中。 在售B区28-38栋两层，26/间商铺，1F层高5.6米，2F层高5.4米。 1F 临街约7000-9000元/ 。2F3000-6000元/ 。滁州19125.25.2公里公里滁州国际商城滁州国际商城工工 业业 园园 区区 商商 圈圈 商商 业业 构构 成成- - - -仪仪 邦邦 广广 场场 琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材

17、专业批发零售市琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。滁州19124.94.9公里公里p项目位置：上海北路585号 p开 发 商：滁州仪邦置业有限公司 p占地面积： 186亩 p总建筑面积： 182000 p商业建筑面积：74000 p项目信息： 项目包含住宅7万平米（均价3000-4000元），酒店式公寓3.6万平米，公建配套0.2万平米，商业7.4万平米，打造集休闲、娱乐、办公、购物、于一体的

18、品牌广场。商业为2层底商，打造大滁城奥莱城。销售和商业招商状况不理想，目前已是二次招商，预计开业时间2014年左右。仪邦广场仪邦广场城城 东东 工工 业业 园园 区区 商商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面积建筑面积项目定位项目定位 业态业态商铺售价商铺售价租金或扣租金或扣点点开业日期开业日期滁州国际商城 68万专业市场家居、建材、五金等批发零售市场一楼：7000元-9000元/平；二楼3000元-6000元/平 租金：未定一期已开业，二期在建中，预计2014年左右开业仪 邦 广 场 7.4万购物广场休闲、娱乐、办公、购物未定租金：未定预计2014年-2016年合计75.4万城东工业园

19、区主要商业在售商铺价格小结城东工业园区主要商业在售商铺价格小结 目前城东工业园区主要在建商业只有两家：滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家：红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售，售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000元/平-6000元/平。高高 铁铁 站站 前前 商商 圈圈 的的 范范 围围 界界 定定 高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至

20、丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为用地规模为821.5821.5公顷，规划人口容量约为公顷，规划人口容量约为1414万人。万人。商商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.0229.02公顷。公顷。高高 铁铁 站站 前前 商商 圈圈 内内 商商 业业 构构 成成- - - -正在规划中的正在规划中的正在规划中的正在规划中的 滁州市高铁站前区总规划，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中滁州市高铁站前区总规划，集交通、商贸、

21、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.0229.02公顷，预计公顷，预计20162016年左右完成商业落定开业时间可能要到年左右完成商业落定开业时间可能要到20182018年。年。 城市商圈分析小结城市商圈分析小结商圈商圈已运行商已运行商业面积业面积在建商业在建商

22、业面积面积合计合计在建预计在建预计开业时间开业时间预计售价（万预计售价（万元元/平米）平米）老城核心商圈15.92万23.1万39.02万2014年街铺：2.5-5万内铺：1-3万城南商圈160万149.8万309.8万2014-2016年均价：3万元工业园商圈少量75.4万76万2014年均价：9000元高铁站前商圈规划中，总用地面积：29.02公顷2018年规划中合计175.92万248.3万424.82万2014年居多不含高铁商圈说明：未来，尤其在2014年，尤其在城南商圈，将会有大量商业用房上市，在商户和消费者方面对我项目产生的竞争影响不容小觑。 随着建设大滁城的步伐进一步加快未来滁州

23、将实现南接全椒、北连来安和天长，整个滁州市的商业格局也将发生变化，城南商圈对老城商圈的影响不可小视。一、老城核心商圈一、老城核心商圈 以天长路和南桥北路交汇处的成熟商圈为中心，周边三公里范围为半径的辐射范围，构成了目前滁州最为繁华的核心商业中心，经营中成熟商业体量预计达30万方，在建新型商业体量达23.万方。二、城南新区商圈二、城南新区商圈 随着新市政府的南迁，城南新区吸引了一批较为有实力的商业地产投资开发者，集中在以新市政府为中心，龙蟠大道为主轴的周围区域，如世贸中心、喜来登中心城、中普城市广场、金鹏99城市广场等，未来将成为城南新区的商业、行政、商务中心，逐步形成城南核心商圈，辐射整个城南

24、新区及全椒。三、工业园商圈三、工业园商圈 城东工业园区的打造也是大滁城建设的一个重要组成部分，其中配套的工业园商业中心，主要是以专业批发零售市场为主，如五金建材批发市场、红星美凯龙家居等。四、四、高铁站前商圈：高铁站前商圈：目前处于规划阶段城市商圈分析小结城市商圈分析小结第二部分第二部分 滁州市商业项目分析滁州市商业项目分析 通过对城市商业项目的调研分析，了解目前商业项目的经营面积、经营定位、业态定位、客群定位、招商情况、销售情况、连锁品牌入驻情况、经营情况。 根据商业项目调研分析的结论，结合项目所处区位、目前及未来的消费客群数量和结构、有针对性规划具有市场竞争的商业业态，以准确的商业定位实现

25、项目成功招商、以成功的招商和良性的项目运营带动项目的销售、最终实现开发商、运营商、投资客户、经营客户共赢的目的。传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析商商商商 之之之之 都都都都 商商商商 厦厦厦厦安徽商之都滁州商厦，位于天长东路；主要经营范围：服装鞋帽,日用百货,针纺织品,皮革制品,烟酒,副食,钟表,照相器材,文体用品,玩具等；商之都立足当地市场，提供高、中、低各档商品。经营模式为合作抽成，无保底或反保底，扣点数17%-25%17%-25%滁州1912传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分

26、分分分 析析析析金金金金 光光光光 大大大大 道道道道 购购购购 物物物物 广广广广 场场场场金光大道购物广场：位于天长东路。主力店为嘉美时尚街区、苏果超市经营档次较低，为分割式商铺，售后返租，主营服饰，租金内铺5-85-8元元/ / /天天（小面积铺位），临街商铺1212元元/ / /天天（小面积铺位），生意一般，商家更换率较高。金光大道购物广场的嘉美时尚街区面向的顾客是滁州16-24岁的年轻人。滁州1912传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析滁滁滁滁 州州州州 白白白白 云云云云 商商商商 厦厦厦厦白云商厦是目前滁州装修最新、档

27、次最高的百货商场，位于滁州市南谯北路，是中环国际广场主力店为自持物业。经营范围：服装、鞋帽、化妆品、珠宝首饰、儿童百货等传统百货零售。经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-25%17%-25%主要的消费群体：面向的主要是具有一定购买力、追求品位和个性的消费群体。滁州1912传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析北北北北 大大大大 荒荒荒荒 商商商商 都都都都北大荒商都目前是滁州核心商圈中档次比较低的一家百货商店，经营面积1200平左右，主要面对28-45岁之间的成年男女消费者。经营范围：经营范围：男女正装、男女商务休闲服饰。经营模式

28、：经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-22%北大荒商都现有四家分店：北大荒商都（位于南谯北路）小型服装商场，女人世界（位于滁州市南谯北路）专业女装商场，北大荒新天地（位于滁州市琅琊东路）中高档专业服饰商场，来安北大荒服饰广场专业服饰商场。滁州19121912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 型型型型 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析宋宋宋宋 城城城城 美美美美 食食食食 街街街街项目基础信项目基础信息息项目名称项目名称宋城路美食街所属区域所属区域琅琊区楼盘地址楼盘地址宋城路开发开发/ /投资商投资商滁州市住建局产权总占地面积总占地面积20000容积率容积率1.2总建

29、筑面积总建筑面积24000交付标准交付标准毛坯产权年限产权年限开盘时间开盘时间楼宇规划楼宇规划周边市政配套周边市政配套 南谯路商业街 自身配套设施自身配套设施酒吧、餐饮、美容美发、零售、足浴、按摩项目销售信项目销售信息息在售物业类型在售物业类型租金1-1.5元/天主力户型面积沿街门面，30平方米-500平方米，两层价格情况价格情况项目总评项目总评1.宋城路美食街部分房屋为市住建局产权，部分为个人产权，沿湖而建，外街以中小型中餐正餐为主的美食街区，内街以酒吧、异国料理为主时尚消费定位（2家慢摇吧、一家静吧、两家异国料理）。2. 无统一物业管理，经营档次较一般，餐饮类人均消费20-80元，除晚餐时

30、间段人气较旺，其他时间段均比较清淡；夜间酒吧人气一般，主要以18-30岁之间年轻客群为主，消费力较弱。1912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 型型型型 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析第第第第 五五五五 大大大大 道道道道商业街名称：第五大道项目位置：丰乐大道与天长西路交汇处开 发 商：滁州市嘉宇房地产开发有限公司总占地面积： 118.83亩总建筑面积：270000 商业建筑面积： 40000 项目简介：4万平米商业（名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街），机动车位1208辆。外商业街长约600M,为10栋独立2或3层，平均2000 /栋建筑。目前尚未开盘，2013年1

31、0月交付。第五大道第五大道滁州19121912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析同同同同 乐乐乐乐 坊坊坊坊区位：琅琊山风景区入口，琅琊古道旁体量：共三期，一期1万，二期、三期将近7万建筑风格：徽派复古项目简介：以欧阳修醉翁亭记“与民同乐” 理念， 打造一个古典与现代相结合的高档餐饮休闲街区项目定位：类1912餐饮休闲娱乐街区。一期以高档餐饮、 休闲为主，二期以时尚娱乐为主招商情况：目前一期已开业商家有粤鸿禾、喜福会、玄水 SPA、鼎阁夜总会、港汇豆捞，目前仍属于培育期租金为0.8-1.3元/天开街日期：2011年10月开街同乐坊同乐坊滁

32、州19121912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析同同同同 乐乐乐乐 坊坊坊坊 优势优势地处琅琊古道，紧邻琅琊山，环境幽静，山清水秀，具有绝佳的风景和文化氛围远离城区，营造私密空间，对高档消费起到促进作用项目目前一期已开业4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效应 劣势劣势项目定位过于高端，还需要较长一段时期的培育期滁州当地缺乏足够的消费支撑，可能会导致商家“养不活”项目位置过于偏远，属于明显的目的性消费，但因体量较小，开业商家较少，聚客效应不明显项目所属铜矿企业在周边的商铺并不成功，租金在0.51元/天，且经营情况较差，项目获利空间比较

33、有限商商 业业 项项 目目 分分 析析 小小 结结 从目前的商业项目来看，正在经营的零售项目还停留传统的百货商场和以超市为主力店而延生的传统购物商场为主，正在建设的商业项目正在向购物中心和商业综合体过度且有向南延伸的势头，未来对1912项目零售业态的销售、招商、运营的影响不可小视。 同类项目勉强来说目前只有“同乐坊”、“宋城美食街”两个项目。“同乐坊”因开业项目地理位置较偏，且商业体量较小业态单一聚客能力弱，目前整体经营情况不好对1912项目不构成威胁。商务餐饮生意较好但客单价不高基本在100-250元之间。“宋城美食街”项目在1912项目西侧，因部分物业已经售后自营，无法实现统一的业态规划、

34、宣传推广和运营管理造成项目经营品质较差未能吸引城市高端消费客群，经营客户经营利润有限，对1912项目也不会形成威胁。第三部分第三部分 项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析 通过对目标消费客群的调研，了解项目所处区域的消费客户的结构和层次，便于寻找市场供需关系，便于项目经营定位，同于也利于项目进入运营阶段的吸引消费者的推广途径。项项项项 目目目目 辐辐辐辐 射射射射 范范范范 围围围围 消消消消 费费费费 者者者者 分分分分 析析析析政政政政 府府府府 机机机机 关关关关 客客客客 群群群群A.A.滁州市公证处滁州市公证处B.B.滁州市农业委员会滁州市农业委员会C.C.滁州市产权交易所滁

35、州市产权交易所D.D.滁州市审计局滁州市审计局E.E.滁州市水利局滁州市水利局F.F.江淮船舶检验局滁江淮船舶检验局滁州办事处州办事处G.G.滁州市农学会滁州市农学会H.H.滁州市民委滁州市民委I.I.滁州市残联滁州市残联滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析政政政政 府府府府 机机机机 关关关关 客客客客 群群群群A.A.滁州市劳动和社会保障滁州市劳动和社会保障局局B.B.滁州市南谯区劳动和社滁州市南谯区劳动和社会保障局会保障局C.C.滁州市司法局滁州市司法局D.D.滁州市畜牧兽医局滁州市畜牧兽医局E.E.滁州市审计局滁州市审计局F. F.滁州老市政府滁

36、州老市政府G.G.滁州市总工会滁州市总工会H.H.滁州市农机局滁州市农机局I. I.滁州市琅琊区文化教育滁州市琅琊区文化教育局局J. J.滁州市公路运输管理处滁州市公路运输管理处滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析企企企企 事事事事 业业业业 单单单单 位位位位 客客客客 群群群群A.A.滁州市琅琊区中滁州市琅琊区中小企业服务中心小企业服务中心B.B.滁州市防汛抗旱滁州市防汛抗旱指挥部指挥部C.C.滁州市琅琊区城滁州市琅琊区城管四大队管四大队D.D.中共恒泰公司中共恒泰公司E.E.滁州市南谯区防滁州市南谯区防汛抗旱指挥部汛抗旱指挥部F.F.建设工程管理处

37、建设工程管理处滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.丰乐花园丰乐花园B.B.新兴花园新兴花园C.C.龙兴花园龙兴花园D.D.荷花居荷花居E.E.南湖花园南湖花园F. F.南湖山庄南湖山庄G.G.北湖小区北湖小区H.H.绿源新村绿源新村I. I.家园小区家园小区J. J.汽运小区汽运小区滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.南湖新村南湖新村B.B.兴隆小区兴隆小区C.C.兴隆花园兴隆花园D.

38、D.清水湾清水湾E.E.城中花园城中花园F. F.怡景源小区怡景源小区G.G.肉厂小区肉厂小区H.H.维也纳春天维也纳春天I. I.天龙花园小天龙花园小区区J. J.水泥厂小区水泥厂小区滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.古胜小区古胜小区B.B.机关南苑小区机关南苑小区C.C.亚龙名城亚龙名城D.D.水石嘉园水石嘉园E.E.鼓楼花园鼓楼花园F. F.水石嘉园东区水石嘉园东区G.G.金光大道小区金光大道小区H.H.交通花苑交通花苑I. I.市直机关花苑小区市直机关花苑小区J. J.机关北苑小

39、区机关北苑小区滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.安邦花园安邦花园小区小区B.B.静心花园静心花园C.C.丰乐园小丰乐园小区区D.D.家园公寓家园公寓E.E.滁州市公滁州市公安住宅区安住宅区F.F.东苑小区东苑小区G.G.瑞景熙园瑞景熙园H.H.宝塔花园宝塔花园I.I.振兴小区振兴小区J.J.顺风小区顺风小区滁州1912城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研- -琅琊区琅琊区表一：政府、机关表一：政府、机关 序号序号名称名称行政行政级别级别1滁州市公证处市级2滁州市农业委员会市级3滁州市

40、产权交易所市级4滁州市审计局市级5滁州市水利局市级6江淮船舶检验局滁州办事处市级7滁州市农学会市级8滁州市民委市级9滁州市残联市级10滁州市劳动和社会保障局市级城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研- -琅琊区琅琊区表一：政府、机关表一：政府、机关 序号序号名称名称行政行政级别级别1滁州市南谯区劳动和社会保障局区级2滁州市司法局市级3滁州市畜牧兽医局市级4滁州市总工会市级5滁州市农机局市级6滁州市琅琊区文化教育局市级7滁州市公路运输管理处市级城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研- -琅琊区琅琊区表一：政府、机关表一：政府、机关序号序号名称名称行政行政级别级别1滁州市琅琊区中小企业服务中心

41、区级2滁州市防汛抗旱指挥部市级3滁州市琅琊区城管四大队区级4中共恒泰公司 区级5滁州市南谯区防汛抗旱指挥部 区级6建设工程管理处 区级城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研- -工业园区工业园区序号序号名称名称企企业业性性质质1银鹭食品有限公司民企2杰事杰新材料有限公司民企3西门子电子外企4康佳电子民企5扬子集团有限公司民企6奥博新材料有限公司民企7长电科技民企8格兰仕电子民企9长丰汽车民企10天威集团民企项项 目目 周周 边边 消消 费费 者者 小小 结结 政府机关客群：政府机关客群：项目三公里内有政府、机关单位23个； 工业企业客群：工业企业客群：城东工业园区知名企业单位18个； 居民客

42、群：居民客群：项目周边三公里内有40个小区，总人口15万左右； 通过调研可以看出，目前项目周边消费客群已政府机关单位和居民为主，开业后的1-2年内项目主要的消费客群为，项目周边的居民的家庭消费和政府政务消费为主企业的商务宴请为辅。第四部分第四部分 商业经营客户分析商业经营客户分析 通过对城市商业经营客户调研分析，了目前经营经营模式、经营业态、经营面积、经营菜系、消费客群的结构、消费客群的来源、经营状况以及拓展需求。 根据商业经营企业调研分析的结论，为项目业态规划、业态组合、物业面积切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依据。商业经营企业调研商业经营企业调研名称名称所所处处商圈商圈面面

43、积积（平方米）（平方米）客客单单价（元）价（元）开店区域和数量开店区域和数量菜系菜系主要消主要消费费客群及客群及来源来源金座酒店 经济开发区8000100-120滁州一家粤菜、徽菜为主政府、企业君家酒店经济开发区1.5万100-150滁州一家 粤菜、徽菜为主政府、企业喜福会、渔人庄 琅琊区3000100-150滁州两家粤菜、徽菜为主政府、企业粤鸿禾 琅琊区3500 300-400滁州一家粤菜、徽菜为主政府、企业金满楼森源国际大酒店 琅琊区5000100滁州一家粤菜、海鲜、徽菜为主政府、居民、企业一品海鲜琅琊区60080滁州一家海鲜政府、企业、居民金穗大酒店 经济开发区3500100滁州一家海鲜

44、、徽菜为主政府、周边企业、居民悠仙美地 琅琊区30050-80滁州一家简餐牛排 白领、企业、居民澳门豆捞 琅琊区700-80050滁州三家 火锅周边居民表一：餐饮表一：餐饮 商业经营企业调研商业经营企业调研表二：酒吧表二：酒吧名称名称所所处处商圈商圈 面面积积 （平方米）（平方米）散台、卡座包散台、卡座包间间最低最低消消费费消消费费者主要消者主要消费费的酒水品的酒水品类类月月经营经营收入金收入金额额（元）（元）主要消主要消费费客群客群及来源及来源SOS潮人会琅琊区800卡座20个消费680元散台3个消费200元 60%啤酒、10%红酒、30%洋酒150万周边市民、25-40岁之间醉爱琅琊区50

45、0卡座10个消费280元散台3个消费150元 90%啤酒、10%洋酒90万周边市民、18-30岁之间芭莎琅琊区300卡座12个消费280元散台34个消费150元 90%啤酒、10%洋酒120万周边市民、18-30岁之间 商业经营企业调研商业经营企业调研表三：夜总会表三：夜总会名称名称所处商所处商圈圈面积（平方米）面积（平方米）包间最低消包间最低消（元）（元）消费者主要消消费者主要消费的酒水品类费的酒水品类月经营收入金额月经营收入金额（元）（元）主要消费客群及来源主要消费客群及来源英皇皇家一号琅琊区3000488-880啤酒70%、红酒洋酒30%100万左右政府、外地投资商居多鼎阁会所琅琊区30

46、00680-1088啤酒60%、红酒洋酒40%150万左右政府、外地投资商居多鼎鸿夜总会经济开发区3500680-1088啤酒60%、红酒洋酒40%150万左右政府、外地投资商居多至尊国际会所经济开发区3000580-1088啤酒60%、红酒洋酒40%150万政府、外地投资商居多 商业经营企业调研商业经营企业调研名称名称所所处处商圈商圈面面积积（平方米）（平方米）票价票价影影厅厅数量及座位数数量及座位数月月经营经营收入金收入金额额（元）（元）主要消主要消费费客群及客群及来源来源水石影院琅琊区250040-60元/张 5个厅600个座位800万周边20-33岁之间居民、学生滁州大剧院琅琊区350

47、0 30元/张7个1600个座位700万 周边20-33岁之间居民、学生表四：影院表四：影院表五：超市表五：超市名称名称所所处处商圈商圈面面积积（平方米）（平方米）经营经营定位定位业态业态及及业态业态比例比例日人流量日人流量月月经营经营收入金收入金额额（元）（元）乐天玛特琅琊区 25000超市、百货零售超市60%、零售40%4000-5000人约2500万华润苏果琅琊区25000超市、百货零售超市60%、零售40%6000-7000人约3000万商业经营企业调研商业经营企业调研表六：商务酒店表六：商务酒店名称所处商圈店 址面积（平方米）客房的单价客房的数量月入住率主要消费客群及来源999商务酒

48、店 琅琊区南桥北路740号900023089间90%政府、旅游人群、本地其他一品居商务会所 琅琊区南桥北路白云商厦旁12000280装修中90%政府、旅游人群、本地其他名称名称所所处处商圈商圈开店开店数量数量面面积积 （平方米）（平方米）客房的客房的单单价价客房的数量客房的数量月入住率月入住率月月经营经营收入金收入金额额（元）（元）汉庭快捷滁州火车站旁13000130-219100 95%80万城市之家滁州市52000-300015080-10095%70万表七：快捷酒店表七：快捷酒店商业经营企业调研商业经营企业调研楼楼层层业态业态主要品牌主要品牌经营经营模式（扣点）模式（扣点） 扣点数（扣点

49、数（% %）经营经营状况状况负一层 儿童百货、箱包、家纺爱法贝、富罗迷、芝麻开门、ABC17%-25%才开业处于培育阶段一层化妆品、鞋类、黄金珠宝佰草集、资生堂、泊莱雅、百丽、千百度17%-25%才开业处于培育阶段二层女装玖姿、宣言17%-25%才开业处于培育阶段三层 女装MIDEBRIDGE、言语天堂 17%-25%才开业处于培育阶段四层 男装九牧王、老人头、步森、鳄鱼17%-25%才开业处于培育阶段五层运动休闲户外阿迪、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、骆驼户外17%-25%才开业处于培育阶段表八：零售（白云商厦）表八：零售（白云商厦）商业经营企业调研商业经营企业调研楼楼层层业态业态主要品牌主要品

50、牌经营经营模式（扣点）模式（扣点） 扣点数（扣点数（% %）经营经营状况状况一层化妆品、鞋类佰草集、资生堂、泊莱雅、百丽、千百度、BOSS17%-22%良好二层女装维格拉斯、雅戈尔17%-22%良好三层 男装皮尔卡丹、BOSS、老人头 17%-22%良好四层 运动、厨房电器卡帕、耐克36017%-22%良好表九：零售（商之都）表九：零售（商之都）赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 商业经营企业调研商业经营企业调研楼楼层层业态业态主要品牌主要品牌经营经营模式（扣点）模式（扣点） 扣点数（扣点数（% %）经营经营状况状况负一层 儿童游

51、乐、电器国美电器、淘气堡一般一层电器、服装国美电器、野人岛男装综合店良好二层女装、羽绒依凡、梦燕、雅鹿、波司登17%-22%一般三层 男装雅戈尔、老人头、步森、鳄鱼 17%-22%一般表十：零售（中都百货）表十：零售（中都百货）表十一：零售（北大荒）表十一：零售（北大荒）楼楼层层业态业态主要品牌主要品牌经营经营模式（扣点）模式（扣点） 扣点数（扣点数（% %）经营经营状况状况一层男装步森、老人头、七匹狼17%-21%一般二层男装秋艳、宛玉17%-21%一般商业经营客户调研小结 目前滁州百货零售类业态多为扣点，物业多为自持物业，经营客户主要集中在琅琊区及经济开发区，餐饮、休闲、娱乐业态多基本为租

52、金，物业为租赁和购买，经营客户也主要集中在琅琊区及经济开发区。 目前经营业态比例约为零售50%、餐饮30%、娱乐8%、洗浴5%、其他2%。 目前的消费客群为：政府30%、居民50%、工业企业20%。 滁州项目（招商）调研总结 本次调研共用5天，主要针对滁州城市商圈、滁州市商业项目、项目辐射客群以及商业经营客户进行市场调研。一、政府的商业格局：一、政府的商业格局： 1、市级核心商业以琅琊区天长路与南桥北路交汇处为中心向周边三公里延伸，目前以形成规模（可以等同于南京的新街口）。 2、市级副商圈以新市政府核心，向东侧市级经济开发区延伸，目前周边高端住宅、星级酒店正在积极开发中，新市级政务中心正在建设

53、中（可以等同于南京的河西）。 3、市级专业批发零售市场，依附城东工业园区政府正在积极打造中。（可以等同于南京卡子门家居建材商圈）二、滁州的人口二、滁州的人口 至2010年末滁州市户籍总人口450万，下辖2个市辖区、4个县、2个县级市即琅琊区、南谯区、来安县、全椒县、定远县、凤阳县、天长市和明光市。滁州项目（招商）调研总结三、滁州的消费：三、滁州的消费：中端餐饮、夜总会、量贩式KTV、足疗、洗浴总体经营较好；中低端酒吧娱乐数量较少且经营状况一般，属于消费引导期；中低端百货零售经营较好；四、消费客群四、消费客群 目前项目周边消费客群以一般居民及政府机关单位为主，未来我们要通过商业业态、商业品质以及

54、宣传推广将非项目所处区域的目标客群吸引至项目消费或购买投资。五、租赁情况五、租赁情况 餐饮、娱乐、休闲类租金范围0.8-1.5元、租期基本在5-15年、新项目免租期都在1年以上、租金递增多为前2年不递增、后1-3年递增一次，递增比例多为3%-5%。 百货零售业态多为扣点，租期在1-3年为主，引进的品牌多为国内2-3线品牌。 滁州项目重点关注事项的建议 滁州项目为集团重资产项目，项目正真的收益点在自持物业的升值而非短期的销售收入和租金收益，自持物业的升值收益的实现核心点项目持续健康运营而非短期的销售收入和租金收益滁州项目餐饮、休闲业态的招商、运营难度不大但优势品牌客户要给予较好的招商政策； 酒吧业态招商难度较大,运营难度不大因滁州的酒吧还处于消费引导和发展阶段，建议在招商阶段对于品牌酒吧合作模式需要多元化。 百货零售招商、运营难度较大，所以在建筑规划阶段要多考虑经营、在业态规划阶段要多做分析和思考体现特色化、差异化、品味化、品牌化，在招商阶段的合作模式要多元化，在运营阶段宣传推广方式要多样化、宣传推广的频率要高频率。 以独特建筑形态，合理的业态规划，多元化招商合作模式，灵活多样、高频率的宣传推广和专业化运营管理服务的支撑才能促使百货零售业态多赢。