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1、2007年2月城市综合体开发战略城市综合体开发战略宝城宝城2222区项目分期开发探讨区项目分期开发探讨1深圳中原深圳中原事业四部事业四部 经过与发展商的深入沟通，已在项目总体定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。 前言2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:690317892深圳中原深圳中原事业四部事业四部项目整体开发战略地缘分析项目整体及各地块定性分析开发谋略形象定位一期各类物业的
2、指标分配完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓）90/70适用整体或一期的户型配置主要内容2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:690317893深圳中原深圳中原事业四部事业四部第一部分：项目整体开发战略第一部分：项目整体开发战略2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:690317894深圳中原深圳中原事业四部事业四部地缘分析位置特性宝安新中心区宝安新中心区灵芝公园灵芝公园 新安公园新安公园 创业路创业路 广深高速广深
3、高速新安路新安路 本案宝安公园宝安公园 公园路公园路 商业中心非房地产热点区域老区商业中心一级辐射第一批旧改核心区占据公园稀缺资源周边配套成熟交通通达性高根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求 ，未来的25、26区将定位成宝安旧城的商业中心区，将出现建筑面积约为50万平米的商业建筑群；与中心区的商业中心现代化、高档化的定位有所不同，老城的商业中心更加强调大众化、生活化。 5深圳中原深圳中原事业四部事业四部地缘分析26区旧改中中洲洲地地块块长长城城地地块块本本 案案6深圳中原深圳中原事业四部事业四部 依据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划，将23、25、26、27、22工业区改变为
4、商业、居住和配套设施用地。 本案为公共设施配套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主，建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。 区域性泵站加油站邮政设施小学、幼儿园大型超市地缘分析规划方向7深圳中原深圳中原事业四部事业四部地缘分析双地铁口（规划）地铁地铁5 5号线站号线站（规划）（规划）地铁地铁1010号线站号线站（内部消息）（内部消息）本案规划中的双地铁站点将极大的提高本项目的居住和商业价值。因具体位置暂不确定，规划时应充分考虑适应的灵活性。就开通的深圳地铁1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流。8深圳中原深圳中原事业四部事业
5、四部地缘分析道路及公园改造（规划）2222区周边道路改造：区周边道路改造：根据深圳市宝安区新安旧城BA102-04片区控制性详细规划灵芝公园改造灵芝公园改造：（根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求 ） 根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设球馆和其它健身场地。在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”，游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。9深圳中原深圳中原事业四部事业四部项目整体分析经
6、济指标总占地：20.7万M2总容积率：3.8总建面：76万M2其中： 商住混和建面61.6万M2 配套共建等3.03万M2 其他不确定11.37万M2一期：总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2 商业5万M2 办公2万M2 配套1.2万M2 公建1万M2容积率5.4,建筑面积11.3万M2容积率4.3,建筑面积2.2万M2容积率5.2,建筑面积12万M2容积率0.4,建筑面积1万M2容积率0.1,建筑面积0.03万M2容积率0.4,建筑面积0.9万M2容积率0.9,建筑面积0.3万M2容积率0.8,建筑面积0.8万M2容积率1.9建筑面积2.3万M2容积率2.2
7、,建筑面积2.5万M2容积率5.7,建筑面积33.8万M210深圳中原深圳中原事业四部事业四部项目分析人流/车流人流车流商业旺角商业价值带11深圳中原深圳中原事业四部事业四部一等住宅景观佳视野阔二等住宅内部景观视野开扬三等住宅噪音较大景观待改善视野一般商务氛围指数好各区资源评判住宅综合素质：二期最佳一期A+B居中三期略差商业商务氛围：D地块比较理想二期原新一佳形成的氛围应重视12深圳中原深圳中原事业四部事业四部开发谋略打造城市综合体将灵芝公园作为私藏（景观天桥连接）教育作为卖点经营（引入名校/与B区同期开发/教育带动社区）以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓（打造城市综合体，尽量用项目
8、整体90/70指标规划1期住宅）强化社区的整合性（各期之间的融合/各地块开发的配合）13深圳中原深圳中原事业四部事业四部项目整体布局建议人行主入口车行主入口景观天桥集中式商业，2层，共6000M2集中式商业，2层，共2万M2上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右特色精品公园一街单间100M2左右单层6米高街铺，共6000M2双层街铺，共5000M2社区商业街，单间60M2左右单层6米高街铺，共2000M2一期另余约4000M2商铺，建议入沿创业路地下一层成双面街与双地铁站接驳，提升整体商业价值其余部分为高尚舒适性住宅14深圳中原深圳中原事业四部事业四部关于三期
9、和新圳河因开发周期较晚，尚有很多未确定指标等因素，建议发展方向，为纯粹的高尚住宅区，尽量少配置商业，以提升住宅价值及前两期商业价值。新圳河的改建，如加盖或仅为清理整治，对项目整体价值的提升影响较大。确定时间约晚，价值提升约小，即仅能对后售的单位价格提升有帮助，不能追溯既往。建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改建。15深圳中原深圳中原事业四部事业四部西岸唯一西岸唯一 76 76万公园大城万公园大城u西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。u唯一76万 ： 强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！u公园： 是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。u大城 气势磅礴之城邦，来
10、则震撼！项目物业定位2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:6903178916深圳中原深圳中原事业四部事业四部城中央 阔生活u城市中央：城市中央： 本项目位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升项目价值。u阔景：阔景： 一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰”体现客户为高收入成功人士。亦有“阔景”本项目紧临灵芝公园，小区内有大面积的园林，业主可以在家看到“满目苍翠”。u生活：生活： 周边配套成熟，小区内配有大型会所、商业、名校、幼儿园，生活极其便利。项目形象定位17深圳中原深圳中原事业四部事业四部
11、公园一品公园一品或或“公园公园1号号”公园：公园：项目西侧紧邻总面积项目西侧紧邻总面积1313万平方万平方米的灵芝公园。米的灵芝公园。占据城市永久性稀缺资源；占据城市永久性稀缺资源；是城市的天然氧吧，空气质量好；是城市的天然氧吧，空气质量好；永久性无遮挡景观；永久性无遮挡景观；具有可参与性，是本项目的后花园。具有可参与性，是本项目的后花园。一品：一品：本项目体量为本项目体量为7676万平方米，是西万平方米，是西岸唯一超级大盘，同时也是旧改岸唯一超级大盘，同时也是旧改第一盘。第一盘。“一品一品”体现项目综合体现项目综合素质最优，非常大气。素质最优，非常大气。项目案名建议18深圳中原深圳中原事业四
12、部事业四部项目案名备选灵芝公馆公园城邦园城 /都城 /蔚城宝郡新都天城 /公园天城贡院1号19深圳中原深圳中原事业四部事业四部p考虑建筑与灵芝公园及周围环境的融合，以“景观、朝向、健康”为主题，整体感觉美观、大方、新颖，有强有强烈的视觉冲击力。烈的视觉冲击力。p建筑风格统一协调，运用明快、简洁的建筑外立面。外立面建议20深圳中原深圳中原事业四部事业四部公园路一层商业氛围、景桥与住宅的衔接参考21深圳中原深圳中原事业四部事业四部城市综合体之住宅与商业的衔接处理参考22深圳中原深圳中原事业四部事业四部住宅沿创业路主入口与商业的衔接示意参考图23深圳中原深圳中原事业四部事业四部社区正对学校内步行街面
13、与招牌示意参考24深圳中原深圳中原事业四部事业四部创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考25深圳中原深圳中原事业四部事业四部公园路特色街标志性包装参考26深圳中原深圳中原事业四部事业四部第二部分：一期各类物业的指标分配第二部分：一期各类物业的指标分配27深圳中原深圳中原事业四部事业四部各物业指标分配总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2 商业5万M2 办公2万M2 配套1.2万M2 公建1万M2总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2 大型集中式商业：2万M2 中型商业2个：0.6万M2 街铺及公建：0.9万M2 地下室(预留商业
14、): 0.4万M2 办公1栋：2.2万M2 酒店式公寓1栋：1.92万M2 配套1.2万M228深圳中原深圳中原事业四部事业四部地块景观价值分析：区域景观价值判断打分10分A可观部分中心园林，其他景观基本无。5B可观部分中心园林及城市景观。6C尽揽小区中心园林景观。8D可观部分小区中心园林景观相对较好。7E靠近公园、景观较为优越。10B BE EC CA AD D小学小学幼儿幼儿园园灵芝公园灵芝公园学学校校写字楼写字楼城城市市干干道道二期项目二期项目一期内部资源分析景观/噪音29深圳中原深圳中原事业四部事业四部地块噪音影响分析：B BE EC CD D区域噪音价值判断打分10分A临近小学和商业
15、中心、噪音较大。5 5B临近创业路，车流较大，噪音较为明显。4 4C小区中心、基本无噪音9 9D临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。6 6E靠近公园，噪音较小。8 8小学小学幼儿幼儿园园灵芝公园灵芝公园学学校校城城市市干干道道写字楼写字楼A A二期项目二期项目一期内部资源分析景观/噪音30深圳中原深圳中原事业四部事业四部B BE EC CA AD D小学小学幼儿幼儿园园灵芝公园灵芝公园学学校校城城市市干干道道写字楼写字楼地块景观噪音综合得分权重70%30%A555B645.4C898.3D766.7E1089.4通过对地块景观及噪音方面的通过对地块景观及噪音方面的比较分析表明地块内各区域的比较
16、分析表明地块内各区域的综合素质排位：综合素质排位：E C E C D D B B A A第一集团第一集团第二集团第二集团第三集团第三集团二期项目二期项目一期内部资源分析景观/噪音31深圳中原深圳中原事业四部事业四部E E 1600016000C C1450014500A A 1080010800小学小学幼儿幼儿园园灵芝公园灵芝公园二期项目二期项目学学校校城城市市干干道道写字楼写字楼D D1300013000B B1200012000200720072008200820092009成长期成长期二级市场价格走势三级市场价格走势2006200610800价格价格时间时间13000A AB BC CD
17、 DE E120001450016000第一集团第一集团第二集团第二集团第三集团第三集团四房四房五房为主五房为主三房为主三房为主小三房小三房二房为主二房为主E C E C D D B B A A一期内部资源分析景观/视野/噪音32深圳中原深圳中原事业四部事业四部住宅户型配置整个项目满足90/70将90平方米以上户型尽量布置在一期。二、三期户型全部为90M2以下户型。其中二期的景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 本项目住宅总建筑面积约为58.87万M2 ，根据9070政策，90 M2以上户型面积为17.66万M2。一期住宅总建筑面积为25.38万M2，则90 M2以上户型占一
18、期住宅面积比例为70%， 90 M2以下户型占一期住宅面积比例为30%。33深圳中原深圳中原事业四部事业四部l90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下户型面积比为30%。主要分布在A区朝创业路位置、B区较差位置、和D区朝向写字楼位置。l110-125平方米三房和135-170平方米四房为主力户型，面积比分别为40%、25%。分布在A区、B区朝向灵芝公园、小区园景位置。l180-220平方米五房为本项目中平面最大面积，全部位于A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最佳位置，面积比为5%。一期户型定位和分布说明稀缺舒适型大户型社区34深圳中原深圳中原事业四部事业四部户 型面积(M2)主力面积(M
19、2)面积比套数套数比二房二厅78-858020.00%20.00%635 27.67%27.67%三房二厅85-908810.00%50.00%288 12.58%51.00%100-11010815.00%353 15.37%115-12512025.00%529 23.06%四房二厅135-14314015.00%25.00%272 11.86%18.56%160-17016510.00%154 6.71%五房二厅180-2202005.00%5.00%63 2.77%2.77%一期总体户型比例35深圳中原深圳中原事业四部事业四部红色为二房红色为二房蓝色为蓝色为85-90M285-90M2
20、三房三房绿色为绿色为100-125M2100-125M2三房三房黑色为四房黑色为四房黄色为五房黄色为五房ADCB一期一期二期二期户型分布示意图初步预估：初步预估：需需1414个单元，建议为个单元，建议为A:4*1A:4*1栋栋+6*6+6*6栋栋B:3*1B:3*1栋栋+4*1+4*1栋栋+6*4+6*4栋栋D:3*1D:3*1栋栋36深圳中原深圳中原事业四部事业四部住宅户型配置一期满足90/70l严格根据90/70政策，则90平方米以上户型占一期住宅面积比例为30%， 90平方米以下户型占一期住宅面积比例为70%。l景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。l四房、五房的面积比方
21、案一相对缩小，以增加大户型的套数。组合方式实现舒适型大户型社区37深圳中原深圳中原事业四部事业四部实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过1 1个个8585+75+75单位单位的组合，实现的组合，实现160 的大户型的大户型; 1个个75+65 单位的组合，实现单位的组合，实现140 的大户型，丰富产品的多样的大户型，丰富产品的多样性。性。 针对本项目，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素针对本项目，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质等的各项差异，结合本项目定位，本项目一期户型配比如下：质等的各项差异，结合本项目定
22、位，本项目一期户型配比如下：一期户型配比38深圳中原深圳中原事业四部事业四部一期户型配比（报批用）户型面积（ ）主力面积（）面积比套数套数比套数合计一房1*2*140-48455%70305 10%10%二房2*2*163-68657%272 9%51%2*2*272-787510%351 11%2*2*270-797520%677 22%2*2*278-828010%305 10%三房3*2*180-89853%79 3%39%3*2*180-898515%448 14%3*2*2105-11511030%30692 22%39深圳中原深圳中原事业四部事业四部ADCB一期一期二期二期红色为二
23、房红色为二房蓝色为蓝色为85-90M285-90M2三房三房绿色为绿色为100-125M2100-125M2三房三房黑色为四房黑色为四房黄色为五房黄色为五房户型分布示意图初步预估（按组合后）：初步预估（按组合后）：需需1515个单元，建议为个单元，建议为A:4*1A:4*1栋栋+6*6+6*6栋栋B:5*1B:5*1栋栋+6*6+6*6栋栋D:3*1D:3*1栋栋40深圳中原深圳中原事业四部事业四部关于一期地下室建议设2层，即“半地下室地下室”：按照商业0.6个/100M2、住宅1户1个，估算车位数在3000-3600个，须地下室面积在10-12万M2，一层较难完成。建筑首层整体抬高，满足半地下室要求。部分地下室为商业预留面积。考虑未来的发展趋势，本项目地处商业中心区一级辐射带，车位价值增值较大。41深圳中原深圳中原事业四部事业四部深圳中原宝安深圳中原宝安2222区项目专组区项目专组20072007年年2 2月月 汇报完毕，谢谢大家！42
