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1、认认 知知 / Cognizance第一部分第一部分区域房地产市场研究区域房地产市场研究 城市概况昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市 。昆山是国际资本投入的高密度地区之一。 昆山是台湾同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一 。房地产投资分析房地产投资分析自1999年起，昆山市的房地产投资市场发展势头迅猛。特别是2002年，房地产投资额达到9.9亿元，同比上年增长幅度达42。2003年全年房地产投资额再次大幅增长，突破10亿达到12.5亿元，显示出区域房地产市场强劲的发展势头。房地产市场分析房地产市场分析商 品 房 销 售 与 开 发 同 步 增 长 ， 全 年
2、 商 品 房 销 售 面 积131万 平 方米，比上年增长48.9%；其中商品住宅销售116万平方米，增长50.6 %。同时，商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。社会人文环境分析社会人文环境分析 旅旅游游资资源源丰丰富富 水水、陆陆交交通通发发达达传传统统与与现现代代有有机机结结合合的的风风貌貌环环境境 区域规划环境分析区域规划环境分析 昆山整体规划分析昆山整体规划分析 昆山特色资源整合正在使昆山城市形成新的发展
3、格局，功能区定位不断明确。目前，城市总体规划将昆山市划分为以下五个层次：中心城区正在不断扩张、做大；以居住生活和度假休闲旅游为主要功能的西部生态生活区已具雏形；东部拓展区正借区位优势逐步成形；沿湖沿沪带状发展框架逐步拉开；周庄、锦溪、千灯、巴城、淀山湖、花桥六个特色镇规划逐渐形成。 周庄规划影响分析周庄规划影响分析 最新的周庄规划主要体现在周庄古镇的保护，并进一步提升到与保护历史文化遗产的国际水平接轨的高度.因此,此次规划的基本点是“充分协调保护与更新改造、开发旅游、改善居民生活之间的关系”；中心主题是“保护祖国优秀的历史文化遗产,保护独具特色的反映明、清及民国初年浓郁的江南水乡风情的风貌景观
4、,充分挖掘古镇文化内涵,使之成为国家历史文化名镇,申报联合国世界文化遗产”. 小结：小结：近几年来，昆山市国内生产总值以及固定资产投资额均保持在两位数的增长，经济发展势头良好。特别是周庄依托其特有的自然资源，大力发展旅游经济，人们的生活水准达到了大幅度的提升；周庄拥有丰富的自然资源、人文资源以及极具优势的地理位置，区域发展潜力巨大；“周庄古镇旅游”声名鹊起，在国内外旅游市场树起了中国江南水乡古镇旅游的崭新理念成为一个受国内外大众钟情的、原汁原味的、富有特色的旅游产品。区域发展热点已然形成；旅游经济的发展带动人气聚集，为房地产市场的发展提供了较大的想像空间。 市场特征市场特征 周庄古镇隶属于昆山
5、市。近年来昆山房地产市场投资总量持续上升、规模不断扩大，竣工面积大幅上升；商品房销售火爆，房价持续上扬；商品房空置面积不断减少。整个昆山房地产市市场呈现出供需两旺，投资与需求同步增长的态势。区域市场供应分析区域市场供应分析开发投资稳步增长开发投资稳步增长2003年，房地产开发完成投资额28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。5.025.776.8912.59.935.80%42.00%19.30%14.00%25.00%0510151999年2000年2001年2002年2003年10.00%20.00%30.00%40.
6、00%50.00%房地产业增加额（亿元）同比增长2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。 开发面积快速扩大开发面积快速扩大 竣工面积大幅上升竣工面积大幅上升商品房持续旺销商品房持续旺销 价格明显上扬价格明显上扬商品房继续保持旺销的势头。现房销售面积173.24万平方米，比上年增长96.3%；合同金额44.11亿元，比上年增长138.3%。随着新开楼盘不断涌现，期房预售也非常火爆。预售面积203.18万平方米31.6651.3758.3771161.
7、4%62.3%34.9%18.8%50.6%0204060801001201401999年2000年2001年2002年2003年0%10%20%30%40%50%60%70%商品房销售面积（万平方米）同比增长比上年增长146.6%；合同金额56.50亿元。商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上 年 增 长10.3%、28.0%、38.9%。 期 房 平 均 售 价2781元 。空置面积下降空置面积下降由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止12月底，全
8、市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。地理位置地理位置本项目地块位于周庄镇东南角，周庄镇则同村南侧。地块特质分析地块特质分析地块四至地块四至 东临则洞江，隔江与上海青浦区商榻镇相邻；南临急水港；西临北白荡（湖）；北临周商公路，隔路为则同村；从上海沿周商路进入周庄首先经过本地块，从地理意义上理解，这块地可以理解为周庄的缘起。优势分析：优势分析： 地块地块SWOTSWOT分析分析位于上海进入周庄的入口处，地理位置显著。由自然水系封闭围合，周围水网发达，内部水系丰富。占地面积较大，规模效应显著。项目地块靠近规划的
9、工业开发区。外延道路有限，交通受到一定限制。周边基础配套设施较少，生活条件有待改善。临近药厂，可能造成污染。劣势分析：劣势分析：机会分析：机会分析： 周庄地区目前没有在售别墅楼盘项目。国家停止别墅性质地块批租，市场供应减少 。威胁分析：威胁分析：城市发展水平不快，居民消费水平较低 。周庄房地产市场发展单一，产品结构性矛盾突出 。 第二部分：第二部分：旅游市场研究旅游市场研究 周庄镇现状和基础研究周庄镇现状和基础研究 周庄镇现状城镇结构形态基本可以描述为：“古镇区古镇区+ +古镇新区古镇新区+ +新镇区新镇区”周庄古镇区周庄古镇区保护规划保护规划老区：老区：传统街区商业中心；传统街区商业中心；新
10、区一行政中心；新区一行政中心；急水港以北地段一工业区急水港以北地段一工业区。昆山旅游市场研究昆山旅游市场研究旅游产品类型旅游产品类型目前，昆山旅游产业结构合理，产品构成丰富，适合不同消费层次需求。以周庄为代表的水乡古镇水乡古镇旅游产品；以旭宝高尔夫俱乐部、大上海高尔夫俱乐部为代表的高尔夫康体高尔夫康体旅游产品；以丹桂园、昆山国家农业示范园为代表的现代农业观光休闲旅游产品；以巴城阳澄湖、淀山湖为代表的休闲度假旅游产品；以云海度假村为代表的餐饮住宿设施完善的宾馆饭店业旅游配套产品。由上海青浦、松江和昆山周庄所组成的上海远郊短上海远郊短期都市旅游圈期都市旅游圈已基本形成，周庄以 “中国第一水乡中国第
11、一水乡”的市场形象，于“江南六镇”中处于绝对的领跑位置，同时成为该旅游圈中的重要核心。周庄的周庄的“保护和发展并举保护和发展并举”的经营模式也可圈可点。不存在脱离了“发展”理念的单纯意义上的保护, ,同样也不可同样也不可能存在脱离了能存在脱离了“保护保护”的单纯意义上的发展的单纯意义上的发展, ,“保护和发保护和发展并举展并举”的崭新思路成为古镇发展的样板。的崭新思路成为古镇发展的样板。 第三部分：第三部分：旅游地产市场研究旅游地产市场研究旅游地产的概念旅游地产的概念 广义地解释旅游地产：广义地解释旅游地产：包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。在国内也有
12、把旅游地产称为旅游景观房地产，它是指依托周边丰富旅游资源（包括自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源），借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。旅游地产的价值诉求旅游地产的价值诉求 城界湮灭城界湮灭 随着城际间的交通网络化、公交化，投资区域的地理界投资区域的地理界限逐步湮灭限逐步湮灭，加上服务区域的地域突破，地区保护主义逐步走向消亡，旅游地产面临着更大的市场空间与机会，区域资源开发将被置于更大的地域范围内进行优化配置，从而发挥出更大的系统化价值。综上所述，我们可以清晰的看到，本项目从客观地理环境、周遍基础设施、综合配套环境、同质开
13、发壁垒等方面看，存在巨大的市场风险：从现状看：从现状看：位于二级城镇交通动线上，但“前不着村，后不着店前不着村，后不着店”，生活配套缺乏；区域旅游地产市场的投资热潮尚未真正形成；房地产市场需求面窄，投资品种主要局限在商业物业商业物业；距上海60公里，当天可以来回，区域集客能力集客能力不强；发展商在品牌上无优势，无法通过品牌效应在树立独特的市场形象。认知总结认知总结从未来看：从未来看：随着招商进程的推进，不排除地块北侧的周庄开发周庄开发区区将严重影响严重影响本案区域的整体环境；区域规划前景不明朗不明朗。因此，从满足消费者的需求，从产品入手，于规划，建筑，景观，户型及公共空间形成有效的市场区隔市场
14、区隔，以全新的市场形象入市我们对本项目的表象认知是：我们对本项目的表象认知是：地表环境现状天生丽质，但区域发展态势不明朗，地表环境现状天生丽质，但区域发展态势不明朗，采用传统房地产以及商业地产开发模式，采用传统房地产以及商业地产开发模式，市场风险较大，采用用非传统思维方式进行定位市场风险较大，采用用非传统思维方式进行定位顺应市场需求，立足于可操作性顺应市场需求，立足于可操作性以前瞻眼光倡导全新生活方式以前瞻眼光倡导全新生活方式组合多元化地产运营模式组合多元化地产运营模式将与周遍项目形成清晰错位将与周遍项目形成清晰错位依托得天独厚的地理环境优势和自然风土文脉依托得天独厚的地理环境优势和自然风土文
15、脉系统整合旅游、休闲、渡假、商务、商业和投资资源系统整合旅游、休闲、渡假、商务、商业和投资资源突出重围，形成置之死地而后生的巨大收获。突出重围，形成置之死地而后生的巨大收获。定定 位位 / Positioning第一部分第一部分：项目总体概念定位项目总体概念定位江南液上海周庄源“未来水乡概念”复合型旅游休闲港湾“液体周庄-未来水乡”市民郊游度假基地水乡生活体验基地 第二部分：第二部分：定位依据定位依据依据一：依据一：项目自身优越的地表自然生态条件项目自身优越的地表自然生态条件依据二：依据二：周边业已经成熟的旅游圈周边业已经成熟的旅游圈依据三：依据三：拉长产品线，争取更多客源，稀释市场风险拉长产
16、品线，争取更多客源，稀释市场风险 依据四：依据四：契合品牌战略，利于契合品牌战略，利于“旅游地产旅游地产”品牌的建立品牌的建立 第三部分：第三部分：功能定位功能定位复合型旅游休闲港湾复合型旅游休闲港湾其功能主要集中在“休闲”上，满足“在家度假”的生活梦想。以“液态生活”为主题，将原汁原味水乡生活以原生态的景观加以升华。为了满足不同层面客群的需求，设置多层次产品，但拥有是一样的舒畅度假生活。市民郊游度假基地和市民郊游度假基地和水乡生活体验基地水乡生活体验基地其功能主要集中在“体验”上，营造休闲的氛围，形成与都市截然不同的生活意境。商业部分也是“体验”的一部分，以源于江南社会传统素材而又经过现代创
17、意而成的“新江南商业系统”，创造一种江南文化的现代体验。周庄源未来水乡 度假居住系统 体验商业系统 户外商务系统私家 景观 特色 沿水 沿路 企业 特色别墅 公寓 酒店 商店 商店 会所 会议 围绕围绕水休闲/水娱乐/水享受/水生活设计理念和功能导向而建立的综合配套设施系统 第四部分：第四部分：客群定位客群定位购买动机购买动机投资为唯一目的投资为唯一目的的客户群体，以转卖或出租为投资途径。商务需求为主商务需求为主的自用客户群体，属大型公司或集团的不动产置业行为，其中也包含一定的投资成分。其需求除了商务为主之外，员工福利休养场所、员工培训基地等功能也将得以实现。购买动机购买动机以家庭，朋友的度假
18、需求为主以家庭，朋友的度假需求为主的自用客户群体，是个人的置业行为，也隐含一定的投资成分。投资自用兼有投资自用兼有的客户群体。极少量的日常居住极少量的日常居住客户群体。由于距城市中心地带较远，一般家庭在此居住将会觉得不方便，日常购物等一系列问题很难得到较好的解决。所以真正选择日常居住的应为极少数。客源区域客源区域 最大的客户群体来自上海上海，其次是浙江浙江，再其次是苏南及周边地区苏南及周边地区。上海将成为最大的客户群体，这主要是因为其巨大的市场需求面，业已形成的投资置业观和强大的购买力决定的。浙江属于“全民投资全民投资”的集群式房地产消费力，其敏锐的投资嗅觉和与生俱来的投资意识一直处于是全国的
19、前列。因为地缘关系，苏南及周边的广大区域也将是以上两股客源的有益补充。其实本案的客源区域是广域广域的概念，在“长三角”的向心力和凝聚力不断增强的今天，我们完全有理由相信，本项目的客源是来自全国各地的，特别是生活环境相对较差的东北，山西东北，山西等省份。产品产品 / Production 第一部分：第一部分：地块认知地块认知 地块的最大优势在于三面临水三面临水，内部有纵横的天然河道，如何处理好不同块面水体与陆地，建筑，景观，室内多者之间的关系是本项目得以发展的根本。因此，我们将水体分为三部分：湖面水体湖面水体急水江和北白荡急水江和北白荡河面水体河面水体则洞江则洞江内部水体内部水体地块东侧内部河流
20、地块东侧内部河流其次，我们认为对于商周公路商周公路的处理也十分重要。其可能（若先后开发两块土地）成为横穿本项目的一条动线，这就需要充分考虑两地块之间的衔接关系和内部通道。本项目对于商周公路的城市界面对于商周公路的城市界面将是有说服力的形象窗口，树立个性化且具地标意义的物业形象，将完美地表征项目特质，成为经过人群心目中的瞩目点瞩目点。 第二部分：第二部分：开发策略开发策略地块选择地块选择整个地块被商周公路分为两块，先期开发位于商周公路以南地块，对于商周公路以北地块持慎重态度。这主要是因为：这主要是因为：毗邻商周公路进深小，易受噪音，尘土影响；地块被规划路切分，形态畸零，可利用性下降；两地块受由于
21、商周公路的阻隔，会给管理和出入联系带来一定的难度；未来，不排除商周公路以北地块受北侧的周庄开发区影响较大，至少将形成一定的心理抗性，拉低物业的整体档次。但是，我们也要考虑该地块若被另一发展商取得，若不能和本项目物业形象协调一致或基本匹配，那么这一片区的整体形象将失去控制，可能对本项目将产生一定的负面影响。开发节奏开发节奏西侧地块最先取得，同时也适于最先开发。西侧地块最先取得，同时也适于最先开发。我们建议以开发低密度中间产品为主，一方面利用相对有利的设计条件以产品效果塑造出地点形象，另一方面也为后期的开发策略与产品延伸提供市场测试。东侧地块属于最优质的，建议在最终进行开发东侧地块属于最优质的，建
22、议在最终进行开发。当本项目积累了一定量的目标客源，且树立了良好的物业形象，目标客源的期待心理急速形成时，可视市场条件开发高阶的低密度产品。商业物业的推案是集聚人气的重要手段，但对于整盘形象起到稀释作用，住宅的物业属性将会在短期内有所弱化，市场形象模糊。通常我们认为应商业物业最先开发并上市，但这无法在本项目实现，我们建议二期进行开发，但上市时间视情况再定。我们将进一步关注跟进本项目的地块获取进程，及时对开发节奏提出相我们将进一步关注跟进本项目的地块获取进程，及时对开发节奏提出相关建议。关建议。 第三部分：第三部分：规划布局及物业配比规划布局及物业配比物业类型物业类型容积率容积率占地面积（占地面积
23、（m2m2）占地面积（亩）占地面积（亩）建筑面积（建筑面积（m2m2）联体别墅联体别墅0.663663.18395.4938197.9098商业及配套商业及配套2.322314.44933.4751323.2327酒店式度假公寓酒店式度假公寓1.841768.75562.6575183.759普通度假公寓普通度假公寓1.6558809.60788.2197035.85155独立别墅独立别墅0.35117152.524175.7241003.3834合计合计0.996825303708.518455.54302744.1365普通度假公寓联体别墅商业及配套酒店式度假公寓独立别墅 第四部分：第四部
24、分：建筑风格建筑风格我们认为：旅游度假物业如果再去模仿看似有地脉关联的江南建筑风格或是某种异域建筑风格都是不明智的选择。因为旅游度假者需要的是一种“别样体验别样体验”和“异样观感异样观感”，需要的是区别于现有各建筑风格的一次突破和创新。只有这样，其在度假时才能产生前所未有的感受，激发更多的生活激情。而不是感觉去了一个以前似曾相识的地域。我们就得出以下结论：江南传统的陌生化处理江南传统的陌生化处理我们的要求就集中在以下几点：配合周边不同水体带来的空间感，用合适的尺度表现相互关系；契合度假生活“恬静、舒畅、慵懒”的弛放状态，令人产生放松、愉悦和满足感；满足度假生活的基本功能需要。留给建筑师明确的命
25、题但并不局限创造空间，提供创造新江南建筑的设计条件。建筑风格参考建筑风格参考FISHER ISLAND (美国美国 迈迈阿密阿密)地中海风格的低密度集地中海风格的低密度集合度假公寓合度假公寓建筑风格参考建筑风格参考FISHER ISLAND (美国美国 迈迈阿密阿密)地中海风格的低密度集地中海风格的低密度集合度假公寓合度假公寓建筑风格参考建筑风格参考FISHER ISLAND (美国美国 迈迈阿密阿密)地中海风格的低密度集地中海风格的低密度集合度假公寓合度假公寓蓝色海岸别墅蓝色海岸别墅 (中国中国 海南海南 博鳌博鳌)新亚洲风格的中密度联体别墅新亚洲风格的中密度联体别墅 蓝色海岸别墅蓝色海岸别
26、墅 (中国中国 海南海南 博鳌博鳌)新亚洲风格的中密度联体别墅新亚洲风格的中密度联体别墅 蓝色海岸别墅蓝色海岸别墅 (中国中国 海南海南 博鳌博鳌)新亚洲风格的中密度联体别墅新亚洲风格的中密度联体别墅 涵碧楼涵碧楼 (中国中国 台湾台湾 日月潭日月潭)低层别墅的亲水庭院低层别墅的亲水庭院建筑与外部自然景观建筑与外部自然景观的处理方法参考的处理方法参考: :涵碧楼涵碧楼 (中国中国 台湾台湾 日月潭日月潭)高层景观建筑的反射池高层景观建筑的反射池第五部分：第五部分：户型户型 物业类型物业类型户型建筑面积户型建筑面积（m2m2）户数户数建筑面积建筑面积（m2m2）总建筑面积总建筑面积（m2m2）联
27、体别墅联体别墅1752183815038150酒店式度假公寓酒店式度假公寓5070035000752507057540250普通度假公寓普通度假公寓605003000097100804803840010028728700独立别墅独立别墅2808824640411403005516500合计合计2903251640251640室内配置参考意向：室内配置参考意向：室内配置参考意向：室内配置参考意向：室内配置参考意向：室内配置参考意向： 第六部分：第六部分：景观及公共空间景观及公共空间景观主题景观主题 群岛群岛+ +坡景水景坡景水景群岛群岛会产生领地感和归属感，依托基地原有地貌，将其塑造成四周环水的
28、景观视觉焦点.以草草坡坡整合场地高差，造就类似丘陵的地貌，构成多样的室外空间。提高了社区的绿化效率，增加了绿地的展开面积。坡地在产生层次感的同时，也制造神秘感和好奇心，较契合度假的生活需求。同时,坡坡地地的形态也利于 设 立 人 车 分 流 的地地 下下 车车 库库waterfallwaterfall水生活水生活瀑布水景以钢化为材质，结合小型喷泉，达到小型瀑布的景观效果。可采用以下三种小型水景形式：瀑布水景瀑布水景+ +溪流水景溪流水景+ +莲花池塘水景莲花池塘水景streamstream小溪步道，小溪步道，溪流水景以蜿蜒的小溪为景观主体，结合鹅卵石步道，完成此兼具功能性和景观性的环境小品。l
29、otuslotus莲花水景，莲花水景，莲花池塘水景以静态的莲花池为主景，配合一些关联性植物，创造富有诗情画意的个性水景。 会所建筑本身就是景观会所建筑本身就是景观会所建筑形态本身就是构造空间的一个载体，可正如庭院的景观一样，需要强烈的文化和个性。以通过玻璃、框架、青砖等材质处理建筑界面，既有能流露的是一种深赋底蕴的情结，又具有时代的特征。 第七部分：第七部分：商业空间商业空间商业主题商业主题由沿路商街和船概念水街构成。沿路商街沿路商街的主题为：渔人码头渔人码头 边际商街主要经营:特色餐饮（水产品为主，通过对传统菜式的改良，融入新的创意，形成“新派江南菜”）；手工艺品（以非批量生产的手工艺品为主
30、，不一定要精致，但要洋溢着浓厚的生活气息，与目前市面上“千人一面”的旅游工艺品产生深刻反差，形成市场区隔）；江南古董店（收集农村的近现代特色物品，在展示的同时达成销售）。在水一坊在水一坊核心水街主要经营：茶坊、咖啡店等软餐饮(可以喝的水)；鱼、蟹、虾等江南特色水产品（水里长大的动物）；菱角等江南特色水生植物（水里长大的植物）；船概念水街船概念水街的主题为：原生态垂钓园原生态垂钓园于项目适当位置，设立不同形态的钓鱼场所，如：沙溪沙溪 ( (溪流区）、溪流区）、半亩塘半亩塘 ( (水塘区）、水塘区）、独钓江独钓江 ( (河流区河流区) )等。场地紧密联系场地紧密联系起来，于不知不觉中愉悦了身心，也
31、凸显了项目环境的原生性原生性。 第八部分：第八部分：生活配套设施生活配套设施水岸运动步道水岸运动步道景氧道景氧道沿河岸设置，属于步行系统的一部分。沿线设立相关休憩节点及运动设施，具备观景性和参与性观景性和参与性的双重意义。草地网球场 草上霏草地网球是一种“源自网球，高于网球”的高尚运动。因此， 英国的温布尔顿就成了这项运动的代名词。依托本项目优越的自然条件，我们完全可以给网球爱好者与众不同的新体验新体验，同时提升项目能级，形成市场区隔。SPA SPA 澄思域澄思域SPA可理解为是一种针对人体的治疗方法，也称“水疗法”，即以水作为媒介，利用人与水的接触，使水中含有的一些特殊的对人体的健康或健美有
32、益的成份通过亲和渗透作用进主人体，达到治疗或美容美体的目的。现在的SPA概念又有较广的涉及，因此称其为“五感疗法五感疗法”，即通过人体的五大感观功能：视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉的感知来达到一种身、心、灵皆俱舒畅的感觉。水疗是SPA的最普遍的形式。有害生物传播媒介控制系统有害生物传播媒介控制系统鉴于本项目的周边水体面积较大周边水体面积较大，容易孳生蚊蝇等害虫。建议采用“有害生物传播媒介控制系统”。建设成符合世界卫生组织世界卫生组织(WHO)(WHO) “人类居住环境标准”的社区,蟑螂、老鼠、苍蝇、蚊子等有害生物传染媒介的密度将受到严格的控制和监测,确保创造一个健康、
33、舒适的生态环境,住户免受有害生物的侵扰。但要注意对于一些原生无害小动物原生无害小动物的保护，切勿灭杀无辜 推推 广广 / Promotion 第一部分：第一部分：广告总精神广告总精神湖面,波光粼粼,河水,悄然流淌,原生态的河网密布,蓝天之下,岸上的人享受这别样的舒畅和恬静。在这样的一个午后，和自己最在乎的人一起，什么都可以想，也可以什么都不想。什么都可以做，也可以什么都不做。什么都有，唯独没有压力。什么都没有，唯独有风声。 原乡，源水，缘生活原乡，源水，缘生活 第二部分：第二部分：推广名及推广名及sloganslogan推广名推广名根据本项目物业类型丰富的特征，我们认为应以“周庄周庄未来水乡未
34、来水乡”为主品牌，依不同物业类型推出相应的子品牌。独立别墅：聆岛聆岛联体别墅：岸赏岸赏度假公寓：月伴湾月伴湾特色酒店：温泉域温泉域核心商业：渔人码头渔人码头slogan江南液上海，世纪周庄源江南液上海，世纪周庄源其他被选slogan： 湖光，坡地，岸上无忧的人满足您沉思的欲望 第三部分：第三部分：公关活动公关活动未来水乡产品推荐会未来水乡产品推荐会：于开盘前在上海某知名酒店举行，通过对本项目的产品推荐，形成期待心理，为正式开盘蓄势。周庄水乡悠长假期周庄水乡悠长假期：开盘后举行，以假期旅游的形式吸引客群，于无声无息中渗入本项目的优势和投资价值。吸引客群参观样板示范区，激发购买欲望。水样年华生活赏
35、水样年华生活赏：于首期交付使用后在本项目内举行，以真实的景观和生活场景，刺激客群的购买欲，达成销售。其他活动：上海高档商场巡展、组织温州、宁波看房团等。第四部分：第四部分：品牌推广品牌推广 我们的观点：我们的观点：行为加思想的总和等于品牌。行为加思想的总和等于品牌。如果说产品是一种存在，那么品牌则体现在意识的差异上。如果说产品是一种存在，那么品牌则体现在意识的差异上。品牌的形成，源自用科学的方法，寻找企业和产品中的基因，与竞争品牌的形成，源自用科学的方法，寻找企业和产品中的基因，与竞争者形成差异。者形成差异。未来的地产竞争是以产品为核心的品牌竞争。未来的地产竞争是以产品为核心的品牌竞争。总体定位：品质派旅游地产商总体定位：品质派旅游地产商福运地产将“品质”作为旅游地产品牌的核心，通过提供高品质、高附加值的旅游地产作品、高质量的服务，为顾客创造新的“第二生活空间第二生活空间”。通过与员工的共同发展，为员工创造新的成长空间。通过贡献物质财富和精神财富，为社会创造新的居住空间。谢 谢 观 摩
