《哈尔滨商业综合体三马项目定位发展建议方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《哈尔滨商业综合体三马项目定位发展建议方案（173页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1整体物业发展建议整体物业发展建议总体规划理念总体规划理念打造打造“双城双城”地面是高楼林立，熙攘繁华的国际世贸商业中心地下则是躲避严寒，温暖喧哗、热闹非凡的地下城巢穴Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage2整体物业发展建议整体物业发展建议项目定位和城市地位项目定位和城市地位中央大街商中央大街商业街业街中华巴洛克中华巴洛克商业街商业街三期商业开发地块三期商业开发地块本本项目西邻中央大街项目西邻中央大街,东邻中华
2、东邻中华巴洛克商圈巴洛克商圈,为中央大街与中华为中央大街与中华巴洛克商业街相衔接的一个重巴洛克商业街相衔接的一个重要商业节点要商业节点Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage3中央大街中央大街商业街商业街中华巴洛克中华巴洛克商业街商业街三期商业开发三期商业开发地块地块三期商业开发地块周边将新三期商业开发地块周边将新增两条过江隧道增两条过江隧道,从而将本从而将本地块商业与江北紧密相连地块商业与江北紧密相连,成为江北衔接江南的重要商成为江北衔接江南的重要商业节点。业节点。本项目规划不应局限于现有本项目规划不应局限于现有地块地块
3、,应从城市设计的角度应从城市设计的角度出发出发,使本地块的三期商业使本地块的三期商业成为连接道内与道外成为连接道内与道外,江北江北与江南的重要核心区。因此与江南的重要核心区。因此建议将青少年宫建议将青少年宫纳入本地纳入本地块进行改造成为松花江沿岸块进行改造成为松花江沿岸进入本地块的入口。进入本地块的入口。整体物业发展建议整体物业发展建议项目定位和城市地位项目定位和城市地位Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage4整体物业发展建议整体物业发展建议总体规划理念总体规划理念打造打造“双城双城”地面是高楼林立，熙攘繁华的国际世贸商
4、业中心地下则是躲避严寒，温暖喧哗、热闹非凡的地下城巢穴Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage5整体物业发展建议整体物业发展建议总体规划理念总体规划理念地面，长达一千多米的景观大道贯通南北，一切序幕由此展开景观大道示意图高尚住宅购物中心临街商铺高级会所五星级酒店经贸中心中央广场高尚住宅商务公寓甲级办公楼Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage6整体物业发展建议整体物业发展建议总体规划理念总体规划理念一个中心核,给地块带来了极强的向心力,成为故事的高潮广
5、场空间示意图Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage7整体物业发展建议整体物业发展建议总体规划理念总体规划理念一条空间轴线,产生叙事性的街道界面,提供生活的场景,引领人们漫游城市经贸中心街面示意图购物中心街面示意图临街商铺街面示意图Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage8整体物业发展建议整体物业发展建议总体规划理念总体规划理念地下，时空隧道把人带进另一个多元的空间，这里有餐馆，电影院，书店，酒吧，画廊，教堂，让人甚至分不清这里究竟是地面还是地上地下城
6、入口示意图地下城区域示意图Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage9整体物业发展建议整体物业发展建议总体规划理念总体规划理念人们在地下城自由穿梭，感受历史、当代及未来不同时代文化的冲击地下城节点示意图历史历史当代当代未来未来Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage10整体物业发展建议整体物业发展建议整体布局建议整体布局建议规划说明：规划说明：基地所处位置介于道里区与道外区交界处，与基地不到基地所处位置介于道里区与道外区交界处，与基地不到1公里。西侧的中
7、央大公里。西侧的中央大街为哈尔滨市商业最为繁华活跃的商业区域。东侧规划的街为哈尔滨市商业最为繁华活跃的商业区域。东侧规划的“东方巴洛克东方巴洛克”即即将作为道外区商业开发的重头戏即将登场。如何将两大商业片区联系起基地将作为道外区商业开发的重头戏即将登场。如何将两大商业片区联系起基地还需建立新的路网形成一个整体，是将项目商业气氛做活的一项考虑重点。还需建立新的路网形成一个整体，是将项目商业气氛做活的一项考虑重点。因此在基地道路分析上，必须建立东侧南勋街及太古街、承德街交叉路口与因此在基地道路分析上，必须建立东侧南勋街及太古街、承德街交叉路口与道里区的联系。道里区的联系。在现有的交通系统增加南北城
8、市主干道和东西两条支路。新增南北主干道，在现有的交通系统增加南北城市主干道和东西两条支路。新增南北主干道，北起松花江将青少年活动中心一并纳入项目的改造中，南到南马路与开原街北起松花江将青少年活动中心一并纳入项目的改造中，南到南马路与开原街贯通，是项目重要的中轴线。沿路不但有地上的商业街，而且规划一条地下贯通，是项目重要的中轴线。沿路不但有地上的商业街，而且规划一条地下的中央大街，体现项目的中央大街，体现项目“双城双城”的规划理念。将项目南北沿线的商业贯穿。的规划理念。将项目南北沿线的商业贯穿。地下中央大街定位为时空隧道，将体现城市历史、现代、未来三个主题。与地下中央大街定位为时空隧道，将体现城
9、市历史、现代、未来三个主题。与地上的建筑与商业主题呼应。地上的建筑与商业主题呼应。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage11整体物业发展建议整体物业发展建议整体布局建议整体布局建议规划说明：规划说明：从商业人流上分析，除了新增的南北干道和东西支路，要到达基地，最主要的是：从商业人流上分析，除了新增的南北干道和东西支路，要到达基地，最主要的是：通过二环到达大新街；通过二环到达大新街；从一环经过承德街进入景阳街；从一环经过承德街进入景阳街；从道外区过来的人流直接到达景阳街。从道外区过来的人流直接到达景阳街。在现有的道路系统中
10、，景阳街在商业的价值最为重要。在地块价值梯度分析中景阳街在现有的道路系统中，景阳街在商业的价值最为重要。在地块价值梯度分析中景阳街的地块商业价值也是最高的。策划方案考虑将的地块商业价值也是最高的。策划方案考虑将SHOPPINGMALL放于景阳街上，位于放于景阳街上，位于太古街与承德街两路口交汇点，人流最为密集的区域。太古街与承德街两路口交汇点，人流最为密集的区域。北区沿景阳街与新的南北干道地上形成主要的商务区，布置一系列地标性建筑。北区沿景阳街与新的南北干道地上形成主要的商务区，布置一系列地标性建筑。在地块中部的地上设置城市广场，在地块的地下部分地下步行街与在地块中部的地上设置城市广场，在地块
11、的地下部分地下步行街与SHOPPINGMALL的地下空间形成一个节点高潮，打造地下城市广场。的地下空间形成一个节点高潮，打造地下城市广场。南区沿南北干道承接北区与中区的商业商务氛围，其余为住宅。南区沿南北干道承接北区与中区的商业商务氛围，其余为住宅。北区西侧二线临江地块临高铁，适合开发商住产品。在沿街可布局裙楼商业。北区西侧二线临江地块临高铁，适合开发商住产品。在沿街可布局裙楼商业。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage12规划现状条件规划现状条件剖面图剖面图屋顶平面图屋顶平面图地块交通设计地块交通设计南北方向设置一条宽
12、达六十米的景观道，将人流从松花江沿岸直接引入基地；东西向两条道路将到道里区与道外区两大商业地段相连，将商业人流带入基地基地支路系统增加了大量的临街商业界面，为设置临街商铺提供了前提条件通过设置地下商业街，运用合理的立体交通解决方式，将地面各部分功能进行有效串联，增加了可达性Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage13整体物业发展建议整体物业发展建议整体布局建议整体布局建议商务公寓商务公寓购物中心购物中心世贸中心世贸中心二期住宅二期住宅一期住宅一期住宅酒店式公寓酒店式公寓高级会所高级会所五星级酒店五星级酒店中央步行街中央步行
13、街体量说明体量说明物业名称面积（万）世贸中心商城20商务公寓19.8酒店式公寓8写字楼10五星级酒店6购物中心8高级会所3.8地下商业街8.2住宅165.2主题酒店1产权酒店4临街底商6合计260甲级写字楼甲级写字楼Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage14东面天际线东面天际线有如龙脊般的天际轮廓线有如龙脊般的天际轮廓线西面天际线西面天际线Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage15北面天际线北面天际线有如龙脊般的天际轮廓线有如龙脊般的天际轮廓线南面
14、天际线南面天际线Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage16各地块物业布局充分考虑商业、办公、住宅的交通流线组织，根据各物业特性合理布局；强调功能空间的合理划分，合理组织各种人流动线，实现多种功能空间的和谐统一；根据每个地块功能形成有自身特点的街区空间，同时满足城市轮廓线的要求交通人车分流，做好办公、商业、住宅的人流区 原有保护建筑可通过建筑手段平移至中心广场，由此将打造出具有浓厚历史文化底蕴的商业购物中心氛围商业街分成若干节点，将每个节点赋予一个特定的哈尔滨传统文化元素，打造成新时代的文化商业街强调利用景观设计手法和建筑
15、设计手法对地块周边的高架道路进行阻隔，最大限度的减少对物业价值造成的不良影响；通过无障碍设计、舒适的休憩空间、多样化的灰空间、自然地过渡空间的设计，处处体现人性化原则。整体物业发展建议整体物业发展建议项目整体规划与建筑设计要点项目整体规划与建筑设计要点Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage17把本项目的地下商业街打造为哈尔滨市第二条地下的“中央大街”地上商业街与地下商业街均应分段设计,建议在地下商业街设四个节点, 每个节点赋予一定的含义,如历史,当代与未来。它们与地上建筑分别对应的关系如下表所示:整体物业发展建议整体物业
16、发展建议项目整体规划亮点一：第二条项目整体规划亮点一：第二条“中央大街中央大街”地上青少年活动中心世贸中心shoppingmall高端会所核心商务区地下文化艺术主题商业街(书街,艺术品市场,书吧,陶瓷吧)一站式特产主题的特色商业街(特色小商品,机电,设备,刀具等)集中餐饮,休闲,娱乐的综合性地下商城主题沙龙或夜总会,洗浴城,酒吧,雪茄吧,高级私人派对等动漫电子高科技商城（网络实体店，游戏产品,手机，数码体验店,冰酒吧等）当代当代未来之一未来之一:体体验式消费验式消费历史历史未来之二未来之二:高端高端国际化消费国际化消费未来之三未来之三:高科高科技技Copyright 2008 Taskin w
17、orldwide. All Rights Reservedpage18整体物业发展建议整体物业发展建议青少年活动中心世贸中心高端会所核心商务区购物中心地上及地下节点项目整体规划亮点一：第二条项目整体规划亮点一：第二条“中央大街中央大街”Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage19地下街设计结合情境式主题,如深圳市丰盛町商业步行街整体物业发展建议整体物业发展建议项目整体规划亮点二项目整体规划亮点二Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage20项目整体规划亮
18、点二：地下商业街规划设计建议项目整体规划亮点二：地下商业街规划设计建议物业分项发展建议物业分项发展建议酒吧街设置在地下，不但能减少对外界的声音干扰，还能容易运用灯光的效果酒吧街设置在地下，不但能减少对外界的声音干扰，还能容易运用灯光的效果制造特定的氛围，营造制造特定的氛围，营造“归巢归巢”的感觉的感觉Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage21地下商业街规划设计建议地下商业街规划设计建议物业分项发展建议物业分项发展建议设置反斗城、多媒体谷、太空仓等娱乐设置反斗城、多媒体谷、太空仓等娱乐设施，能吸引大量年轻消费人群；夸张设施
19、，能吸引大量年轻消费人群；夸张的色彩则是消除地下感最好的方法之一的色彩则是消除地下感最好的方法之一Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage22地下商业街规划设计建议地下商业街规划设计建议物业分项发展建议物业分项发展建议设置地下书城，可以增加地下街的设置地下书城，可以增加地下街的文化气息，带来更为广泛的人群文化气息，带来更为广泛的人群Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage23整体物业发展建议整体物业发展建议整体规划亮点三：地面核心节点规划设计建议整体规
20、划亮点三：地面核心节点规划设计建议一个中心核,给地块带来了极强的向心力,成为故事的高潮广场空间示意图Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage24项目整体规划亮点三：地下商业街与项目整体规划亮点三：地下商业街与SHOPPINGMALL衔接节点规划设计建议衔接节点规划设计建议物业分项发展建议物业分项发展建议开阔的购物空间消除地下空间的压抑感，创造令人震撼的视觉效果开阔的购物空间消除地下空间的压抑感，创造令人震撼的视觉效果Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpa
21、ge25整体形象风格建议整体形象风格建议整体建筑风格应该以简洁大气为主，体现哈尔滨当地的文化特征和地域的建筑形式语言，建整体建筑风格应该以简洁大气为主，体现哈尔滨当地的文化特征和地域的建筑形式语言，建筑形体简洁明快，以方正为基本形式通过体块组合穿插，创造灵活多变的建筑体量，建筑立面以筑形体简洁明快，以方正为基本形式通过体块组合穿插，创造灵活多变的建筑体量，建筑立面以石墙开窗为主，外墙材料运用石材金属板作为装饰面，体现高档次的建筑品质。石墙开窗为主，外墙材料运用石材金属板作为装饰面，体现高档次的建筑品质。项目中心位置设立最高的建筑，通过一定地特异化建筑造型处理，将其塑造成最为标志性的项目中心位置
22、设立最高的建筑，通过一定地特异化建筑造型处理，将其塑造成最为标志性的建筑，统领全局。处理超高层建筑形体上，我们建议建筑形体应该饱满有张力，在高度上从下往建筑，统领全局。处理超高层建筑形体上，我们建议建筑形体应该饱满有张力，在高度上从下往上应有一定的收分，通过处理在视觉上营造出整个建筑还有继续往高空发展之势。上应有一定的收分，通过处理在视觉上营造出整个建筑还有继续往高空发展之势。处理超高层建筑立面风格问题上，我们建议外立面应在材料上尽量简洁，如全玻璃幕墙。采处理超高层建筑立面风格问题上，我们建议外立面应在材料上尽量简洁，如全玻璃幕墙。采用考究的立面材料突出建筑品质档次，立面处理因强调建筑本身体型
23、线条的美，不可浮夸做作。用考究的立面材料突出建筑品质档次，立面处理因强调建筑本身体型线条的美，不可浮夸做作。在处理高层和裙房问题建议将两者处理为一个整体建筑群，将形式多样，需要灵活空间的功在处理高层和裙房问题建议将两者处理为一个整体建筑群，将形式多样，需要灵活空间的功能结合裙房安排。通过两者的紧密结合，在整体气势上会比比单栋塔楼具有明显优势，建筑风格能结合裙房安排。通过两者的紧密结合，在整体气势上会比比单栋塔楼具有明显优势，建筑风格上应保持线条和形式干练，体现简洁现代的特点。上应保持线条和形式干练，体现简洁现代的特点。对于会展经贸中心这样的大体量和有内部大空间需求的建筑，内部空间可以做到满足多
24、种使对于会展经贸中心这样的大体量和有内部大空间需求的建筑，内部空间可以做到满足多种使用需求，内部的立面也可以做到丰富多彩，外立面也可以采用较时尚的元素，如像素化和异型网用需求，内部的立面也可以做到丰富多彩，外立面也可以采用较时尚的元素，如像素化和异型网格等处理手法但在建筑形体和立面设计手法和设计元素运用上要与其他类型的建筑保持一定的呼格等处理手法但在建筑形体和立面设计手法和设计元素运用上要与其他类型的建筑保持一定的呼应。应。建筑整体风格建议建筑整体风格建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage26深圳华润中心深圳华润中心
25、 建筑立面处理上，裙房以商业建筑为主，采取灵活多样化的立面处理方式，通过大建筑立面处理上，裙房以商业建筑为主，采取灵活多样化的立面处理方式，通过大幅的广告和局部大面积的色彩体块作为立面处理的点缀，营造轻松愉快的购物环境。办公幅的广告和局部大面积的色彩体块作为立面处理的点缀，营造轻松愉快的购物环境。办公塔楼立面采用干挂灰色花岗岩配合高透的节能玻璃显得高贵典雅，建筑形体自下而上有节塔楼立面采用干挂灰色花岗岩配合高透的节能玻璃显得高贵典雅，建筑形体自下而上有节奏的收分，体现出古典美学对形式美的定义。住宅以暖色调为主，表面以高档瓷砖饰面，奏的收分，体现出古典美学对形式美的定义。住宅以暖色调为主，表面以
26、高档瓷砖饰面，外墙窗同样选用节能玻璃体现建筑档次。酒店则以白色调为主，以浅绿色的透明玻璃在形外墙窗同样选用节能玻璃体现建筑档次。酒店则以白色调为主，以浅绿色的透明玻璃在形体上塑造具有视觉冲击力的建筑外观。体上塑造具有视觉冲击力的建筑外观。 在规划建筑布局在规划建筑布局上体现另外一种态度，上体现另外一种态度，在开发强度大，用地面在开发强度大，用地面积不算富裕的情况下，积不算富裕的情况下，是采取将建筑满满布置是采取将建筑满满布置在全部场地上，还是提在全部场地上，还是提高建筑用地部分的密度，高建筑用地部分的密度，提高建筑高度，将建筑提高建筑高度，将建筑尽量集中在一定区域，尽量集中在一定区域，腾出一些
27、空地留给景观腾出一些空地留给景观绿化。万象城采取的是绿化。万象城采取的是后一种处理方法。这种后一种处理方法。这种城市留白的手段，对于城市留白的手段，对于集约化利用土地，改变集约化利用土地，改变一成不变的传统规划布一成不变的传统规划布局方式，创造出具有生局方式，创造出具有生气灵活的空间场所是十气灵活的空间场所是十分有益的。分有益的。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage27新加坡新达城新加坡新达城整体布局上将会展中心，整体布局上将会展中心，文化演艺中心等具有较强文化演艺中心等具有较强识别力的大型公建布置在识别力的大型公建布
28、置在临海一面及主干道一侧，临海一面及主干道一侧，增加了可视效果。建筑高增加了可视效果。建筑高度走势以临海向后方逐渐度走势以临海向后方逐渐变高之势。建筑形式上，变高之势。建筑形式上，会展、演艺中心及酒店由会展、演艺中心及酒店由于其功能使用上的特殊性，于其功能使用上的特殊性，如大空间的需求，使其形如大空间的需求，使其形体具有独立的自我个性。体具有独立的自我个性。但每个建筑还是遵循形式但每个建筑还是遵循形式跟随功能的原则作为立面跟随功能的原则作为立面设计出发点，呈现出一种设计出发点，呈现出一种内在的逻辑性。其它办公内在的逻辑性。其它办公建筑同样以白色调为主色建筑同样以白色调为主色调，立面以实墙开窗为
29、主，调，立面以实墙开窗为主，体现办公建筑的单元化的体现办公建筑的单元化的特点。整体高层超高层风特点。整体高层超高层风格统一中有一定的变化，格统一中有一定的变化，体现建筑组群优势。体现建筑组群优势。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage28伦敦码头区再造项目（伦敦码头区再造项目（LondonDocklands，19811998）典型的典型的CBD城市布局，城市布局，建筑形体以方正为主，建筑形体以方正为主，体现办公建筑追求高体现办公建筑追求高效适用的原则，整体效适用的原则，整体立面风格统一，以水立面风格统一，以水平线条和垂直
30、线条为平线条和垂直线条为主，以玻璃、石材、主，以玻璃、石材、金属板作为立面装饰金属板作为立面装饰的主要材料。整体颜的主要材料。整体颜色倾向冷灰色调，强色倾向冷灰色调，强调出建筑的次序性和调出建筑的次序性和规律性。规律性。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage29特色形象风格建议特色形象风格建议利用一条很强空间轴线将整体区域联系起来，两侧的建筑不做过多的特利用一条很强空间轴线将整体区域联系起来，两侧的建筑不做过多的特异化处理，保证这条轴线和在轴线上的德方斯大厦的主导地位，做到有异化处理，保证这条轴线和在轴线上的德方斯大厦的
31、主导地位，做到有主有次，项目也应该建立合理的主次关系才能突出重点主有次，项目也应该建立合理的主次关系才能突出重点Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage30特色形象风格建议特色形象风格建议对于大型的购物中心，为创造丰富的购物空间和奇特的视觉效果，可以利用围合式的建筑对于大型的购物中心，为创造丰富的购物空间和奇特的视觉效果，可以利用围合式的建筑布局方式，把热闹场景在内部发挥，而外立面还应该与周边建筑风格以及环境氛围保持协布局方式，把热闹场景在内部发挥，而外立面还应该与周边建筑风格以及环境氛围保持协调统一调统一Copyrigh
32、t 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage31特色形象风格建议特色形象风格建议例如德国柏林波茨坦广场，整体风例如德国柏林波茨坦广场，整体风格和谐统一，包括建筑高度，立面格和谐统一，包括建筑高度，立面风格和建筑平面布局等方面。通过风格和建筑平面布局等方面。通过缜密的规划加上重点的突出转角和缜密的规划加上重点的突出转角和面相广场开阔地带的建筑体量。内面相广场开阔地带的建筑体量。内敛而整体的建筑风格使得整个开发敛而整体的建筑风格使得整个开发区块带给体验者的影响是宏大的，区块带给体验者的影响是宏大的，这种效果非做一两栋特异建筑所能这种效果非做一两栋
33、特异建筑所能比拟的，因此在本项目上除有重点比拟的，因此在本项目上除有重点的突出核心地标项目外，在建筑风的突出核心地标项目外，在建筑风格上还应该以大气统一为主格上还应该以大气统一为主Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage32项项目分物目分物目分物目分物业业物物物物业发业发展建展建展建展建议议3 3Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage331. 酒店物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Re
34、servedpage34酒店物业发展建议酒店物业发展建议规划设计建议规划设计建议由于本酒店、写字楼位于项目的核心区，且一栋400米左右的超高层，近期主要客户以旅游为主，远期还要考虑到区内产业发展后带来的商务人士的需要，因此设计须具有一定的前瞻性及标志性建议酒店位于写字楼的上面。面对松花江一面可以做成江景客房，塔楼主要设置配套设施（大堂、多功能厅、餐饮等）酒店地下直接连接地下商业街一直通向shopingmall，利用地块综合性的旅游购物资源，可以吸引相当的旅游购物人流入住酒店，并且周边办公可以为酒店带来相当的商务人流 .酒店与甲级写字楼相连的裙房作为酒店相应的配套用房加以利用，并且在酒店的西侧，
35、布置了综合性的大型会所，能为住酒店的旅客提供更方便更高档次一站式服务，提升酒店档次。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage35酒店建筑风格应与本项目建筑相协调体现标志性与现代简洁相结合的风格立面造型及元素韵律感强 控制玻璃幕墙的数量，尽量做到生态环保酒店风格建议酒店风格建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage36建议酒店设置从12m的三层高大堂空间，布置垂直电梯和扶手电梯方便酒店客户进出，同时体现酒店品质感。建议大
36、堂设计切合酒店风格主题，空间高度保证在12m以上，面积不低于300。建议客房标准层净高为2.6-2.8m，柱距建议为7.27.5m。客房层走廊净宽度不小于2.2m，净高度不低于2.8m。电梯设置国际经验通常是按0.7部/100间客房，实际工程中可按照3-6部分组布置在电梯厅两侧。建议选用国际一线品牌电梯，轿厢为2x1.5m的宽扁轿厢。建议采用VAV分户调节中央空调系统。酒店物业发展建议酒店物业发展建议建筑设计建议建筑设计建议大堂示意图一大堂示意图一电梯厅示意图一电梯厅示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights
37、Reservedpage37酒店客房套内面积与配比酒店客房套内面积与配比户型面积范围（）套数套数比例高级客房303628070%豪华客房36487218%套房50684812%酒店物业发展建议酒店物业发展建议客房建议客房建议1）套间比例套间比例通常五星级酒店套房数量应不少于客房总数的10%（不包括连通房）。10%-18%是是个参考值。结合项目的客户定位，我们建议这个值应为个参考值。结合项目的客户定位，我们建议这个值应为12%2%。2）客房面积客房面积国际品牌酒店管理公司对五星级酒店的客房，通常要求客房套内面积不小于30，装修后的层高不少于2.8米。结结合合行行业业规规定定、从从业业人人士士的的
38、意意见见、目目前前市市场场上上的的酒酒店店规规格格及及未未来来趋趋势势分分析析，我我们们建建议议项项目目酒酒店店客客房房面面积积应应至至少少达达到到30；如如果果必必要要，则则可以达到可以达到40。客房示意图一客房示意图一客房示意图二客房示意图二客房示意图三客房示意图三Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage38酒店物业发展建议酒店物业发展建议其他配套设施建议其他配套设施建议1）会议设施会议设施五星级酒店的会议设施要求至少应有容纳200人的专用会议厅，通常面积不小于200，小会议室不小于2个。未未来来项项目目周周边边龙龙头
39、头企企业业的的引引入入和和产产业业的的发发展展将将会会产产生生一一定定的的对对会会议议设设施施的的需需求求，建建议议本本项项目目酒酒店店设设置置300的的专专用用会会议议厅厅和和4个个面面积积不不小小于于60标标准准会议室。多功能厅要求净高不少于会议室。多功能厅要求净高不少于7m，结构上必须采用无柱化处理。，结构上必须采用无柱化处理。2）餐饮设施餐饮设施五星级酒店通常要求有净高度不小于5m、至少容纳400人（面积不小于400）的宴会厅，有至少1个中餐厅，1个正规西餐厅，有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅（或简易西餐厅），有专门的酒吧或茶室。考考虑虑到到本本项项目目位位于于机机场场核核心心区
40、区，且且客客户户以以旅旅客客和和区区内内相相关关产产业业的的商商务务人人士士为为主主，建建议议本本项项目目设设置置包包括括中中餐餐馆馆、西西餐餐厅厅和和咖咖啡啡厅的餐饮设施。厅的餐饮设施。3）其他个性化配套设施其他个性化配套设施建议本项目酒店还配备康体中心、商务中心、水疗中心等个性化服务设施，提升酒店竞争力。会议室示意会议室示意商务中心示意商务中心示意中餐厅示意中餐厅示意西餐厅示意西餐厅示意康体中心示意康体中心示意水疗中心示意水疗中心示意Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage39酒店物业发展建议酒店物业发展建议Copyr
41、ight 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage40酒店在前期设计中就必须请国际知名酒店管理公司参与，并请国际知名酒店管理公司提供管理和服务。物业管理建议物业管理建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage412. 写字楼物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage42写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼风格及立面建议写字楼风格及立面建议写字楼定位于现代
42、风格，但是要与其它功能建筑的建筑色调统一，建议在幕墙设计上使用刚挂石材和玻璃幕墙相结合幕墙设计风格；并适当加入本土地域文化元素在建筑设计中 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage43写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议规划设计建议规划设计建议大堂示意大堂示意大堂和次大堂建议：办公建筑大堂是进入建筑后第一个内部形象展示面，在设计上要作为重点修饰对象，其大堂的开间及进深要和大楼整体形象成正比。功能分区要得当，配有大堂接待处，大楼信息中心，各种商务配套及大堂物业管理中心。大堂要有主入口和次入口，要有次入与都市综合体其他功能建筑
43、区衔接。建议本项目在大堂设计时考虑融合企业文化和本土地域文化，且大堂空间高度保证在15米以上。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage44建议本项目按照国际A级标准建设，部分设置根据国人习惯及深圳的发展趋势适当将指数调高，与国际接轨。标准层办公空间可自由分割，进深在10-12m之间，保证客户自然采光。办公区围合形成内天井，作为内庭院，打造绿化生态休憩空间，提升项目品质。建议标准层净高2.8-3.0m，柱距在8.2m8.8m之间。预设网络地板，高度在10cm左右。电梯配置上建议4500-5500一台，电梯速度在3.5-5m/
44、秒之间，推荐采用西子奥的斯或迅达。建议采用VAV分户计量中央空调系统，如考虑造价等因素，可采用VRV变频中央空调系统。大堂空间高度保证在12m以上。停车为设计满足办公需要，停车场设在4.4m层，与办公楼层分开。写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议建筑设计建议建筑设计建议电梯间示意电梯间示意办公空间示意办公空间示意Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage45写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议内部配套设施建议内部配套设施建议1）洗手间洗手间标准层卫生间装修要有自己的装修格调，要确保空气清新。建议本项目写字楼的标准层洗手间除通
45、常的功能外，应尽量使用自动感应、自动清新空气、自动冲洗等现代科技的应用。另外,建议适当设置带有独立卫生间的办公套房。营造高度舒适的办公环境的同时，全面满足商务生活的人性化需要。卫生洁具数量应符合下列规定： 男卫生间每40人设大便器一具，每30人设小便器一具(小便槽按每0.60m长度相当一具小便器计算)； 女卫生间每20人设大便器一具； 洗手盆每40人设一具，每间厕所大便器三具以上者，其中一具宜设坐式大便器，设有大会议室的楼层应相应增加厕位，专用卫生间可只设坐式大便器、洗手盆和面镜。 为满足外资企业的需求，在每个标准层核心筒两侧各设置一个茶水间，面积在35平m，配备上下水及冷热水（可与高级行政人
46、员洗手间合并考虑）。2）会议空间会议空间会议空间根据具体市场定位确定其商务配套的数量及容量。根据定位要求有条件可以设置的配套功能有：容纳5070人的多媒体会议室四间；1520人的会议室（可合并为大会议室）四间。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage46写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议智能化与生态化建议智能化与生态化建议5A5A智能化智能化OA（办公智能化）（办公智能化）BA（楼宇自动化）（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）（通讯传输智能化）FA（消防智能化）（消防智能化）SA（安保智能化）（安保智能化）智能化已成为写
47、字楼的必备条件，智能化生态化的产品将成为本项目的核心竞争力之一。智能化已成为写字楼的必备条件，智能化生态化的产品将成为本项目的核心竞争力之一。&5O5O生态化生态化oxygen（氧气）（氧气）officepark（花园办公）（花园办公）open（开放而自由）（开放而自由）own（独立私家电梯（独立私家电梯/空调）空调）opportunity(发展前景发展前景)&智能、便捷、高效智能、便捷、高效生态、自由、前景生态、自由、前景Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage47写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议智能化与生态化建议智
48、能化与生态化建议智能化重点：建筑自动感应和远程控制、节能环保、安防、综合布线系统，且加强系统的协作性和开放性。办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。本本项项目目写写字字楼楼定定位位为为甲甲级级写写字字楼楼，根根据据市市
49、场场发发展展趋趋势势和和建建筑筑设设计计要要求求，建建议议设设计计成成5A智智能能化化建筑。建筑。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage48写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议智能化与生态化建议智能化与生态化建议1）四季大堂与生态庭院四季大堂与生态庭院生态大厅，种植四季常青植物花卉，创造有氧空间；每两层设置空中花园、最大程度保证每层享受生态空间。2）中央新风系统中央新风系统 四季大堂示意 空中花园示意汉唐大厦外遮阳设施在隔绝外界噪音的情况下也能呼吸到室外空气；系统通过智能化控制系统自动调节引入新风量优化空调能耗；全热交换
50、系列新风系统还可以通过高效热回收达到节能效果 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage49写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议智能化与生态化建议智能化与生态化建议3）隔音玻璃隔音玻璃中空LOWE玻璃是将两片以上的平板玻璃用铝制空心边框框住，用胶结或焊接密封，中间形成自由空间，并充入惰性气体（氮气），具有隔热、隔音、防霜、防结露等优良性能。能使传热系数降低60，而遮阳系数却上升50 。4）外遮阳措施外遮阳措施直接将80%的太阳辐射热量挡于室外，降低空调负荷，节约能量；配备光、温感元件及电动执行机构，实现全自动控制。 汉唐大厦
51、外遮阳设施Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage50建议本项目写字楼物业管理可聘请国际知名物业管理公司作顾问，自有物管公司管理；或者请国际知名物管公司管理。物业管理建议物业管理建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage513. 商务公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage52M Multifunctional:ultifunc
52、tional:多功能的多功能的 O Office ffice ：办公办公 HOHOuse use ：居所居所物业定位物业定位中高档现代风格中高档现代风格MOHOMOHO精品公寓精品公寓公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage53公寓物业发展建议公寓物业发展建议建议本项目公寓定位为酒店式公寓。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务。兼具酒店管理与物业管理的互
53、补性，设施齐备、服务高档。在项目户型、配套设施、装修、物业服务管理等方面，将根据定位和客户需求进行针对性考虑。根据市场经验和中国的传统文化，多层住宅适宜布局成院落式，独立而又有围合感，以利于营造居住氛围，利于提高产品档次。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage54建筑风格及立面建议建筑风格及立面建议大堂示意图一大堂示意图一电梯厅示意图一电梯厅示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一将传统建筑元素加以提炼，结合现代将传统建筑元素加以提炼，结合现代的建筑材料和现代设计手法处理，建的建筑材料和现代设计手法处理，建筑空间结构和细
54、部，较为简洁，且形筑空间结构和细部，较为简洁，且形式清晰明了式清晰明了公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage55三大方向三大方向n公共空间、户型与其他硬件配置；公共空间、户型与其他硬件配置；n服务建议；服务建议；n样板房引导样板房引导原则及思路原则及思路公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage56现代、雕塑感、城市地标现代、雕塑感、城市地标色调色调：主色调为时尚大气的灰色系时尚大气的灰色
55、系，同时增加少量亮色少量亮色格栅以增加活力，但忌色调多而杂造型造型：根据户型拼合实际情况，外立面造型上可具雕塑感或丰富感雕塑感或丰富感敞开空间敞开空间：务必有外露开敞以便通风采光晾晒外露开敞以便通风采光晾晒衣物的露台或阳台衣物的露台或阳台，同时该部分功能空间还可增加外立面的丰富与曲线感外立面建议外立面建议宜商宜住型宜商宜住型公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage57现代、挺拔、商务感、城市地标现代、挺拔、商务感、城市地标外立面建议外立面建议纯商务型纯商务型共建元素与公寓完美结合，建筑风格统
56、一，挺拔、俊朗。理性的回归，注重功能的实用性 。高新技术材料的运用、时尚、品质感强。新现代主义直观地体现，简约、效益、大气 。公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage58价值缘于可变价值缘于可变LOFTLOFT或局部或局部LOFTLOFT户型户型优质户型建议优质户型建议公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage59通过不计面积的落地飘窗以及不计面积的凸窗形式打造超高使用率户型优质户型建议优质
57、户型建议价值缘于可变价值缘于可变凸窗与露台凸窗与露台公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage60优质户型建议优质户型建议价值缘于可变价值缘于可变以大阳台或双层高大露台形式赠送公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage61公寓物业发展建议公寓物业发展建议户型建议户型建议公寓户型面积及配比公寓户型面积及配比户型面积范围（）套数比例单身公寓30-3515%一室一厅45-5060%两室一厅55-60
58、20%两室一厅+功能房65-705%1）面积及配比面积及配比综合考虑客户需求和深圳市场相似案例的市场情况，建议本项目公寓户型以4050的一室一厅为主，具体户型面积及配比如下：2）户型功能空间户型功能空间做到空间功能利用的重叠性、合一性和开放性餐厅与客厅一般按统厅设计，或把厨房与餐厅进行整体设计厨房面积应在整体布局中面积偏小，主要能放置组合橱柜、冰箱、洗衣机即可为了建筑立面的完整，整体风格统一，建议不设开敞阳台，并且设计隐蔽空调位洗手间、卫生间自然采光，卧室、客厅应都保证适用的开间注重家庭的居家布局和私密特质的生活氛围一室一厅经典户型示意Copyright 2008 Taskin worldwi
59、de. All Rights Reservedpage62公寓物业发展建议公寓物业发展建议装修及配套建议装修及配套建议1）公共空间公共空间立面：住宅风格+酒店、公建元素；大堂：偏向精致高雅型的酒店大堂风格；标准层电梯间与走廊：酒店装饰风格，讲究电梯出口的对景，楼道能够自然采光，注重温馨的灯光设计。内部配套设施内部配套设施厨房冰箱、微波炉、抽油烟机、电子炉灶、免费餐厨具客厅电视机、写字桌、双人沙发、分户计量中央空调、餐桌椅卧室衣柜、床头柜、标准双人床、灯具等洗手间洗衣机、热水器、卫生洁具三件套软装饰窗帘、地毯、装饰品等2）套内配套套内配套精装修出租，风格简洁大气、雅致温馨，具有家居氛围。公寓大堂
60、示意公寓大堂示意电梯厅示意电梯厅示意套内空间示意套内空间示意套内空间示意套内空间示意套内空间示意套内空间示意Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage63公寓物业发展建议公寓物业发展建议基础设施指标建议基础设施指标建议项目要求外立面与写字楼立面保持统一、协调。以简约、现代为主的风格公共走廊宽度不低于1.5m，净高度不低于2.7m使用率不低于75%标准层单层净高在2.8-3.0m供电系统整个项目双回路供应，并配备职能化控制的后备电源电梯建 议 按 6500-7500 /台 的 标 准 配 备 ， 采 用 轿 箱 内 尺 寸2.
61、0m1.5m3.0m（净高）的国际一线品牌电梯。（电梯载重量为1350kg；电梯的速度在2.55 m/s，垂直加速度在0.91.5m/s2）。空调各户设独立分体空调软性配套电话、网络设施、卫星电视、智能对讲系统基础设施建议基础设施建议本项目公寓定位为服务式公寓，根据市场发展趋势和本项目实际情况，建议基础设施指标如下：Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage64大堂大堂大堂面积不低于250平米，高度不低于10米；装修风格也为现代简约风格。 公共空间公共空间公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Task
62、in worldwide. All Rights Reservedpage65公共走廊、电梯间宽度不低于1.5米，净高度不低于2.8米。 公共空间公共空间公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage66办公空间和休憩生态空间 “空中花园”改善了商务公寓的办公环境，使得办公场所更具有人性化，许多项目的“空中花园”几乎都是可赠送面积。这种不计入公摊面积，有能提升商务楼 宇品质的标配，会很快得到业界的响应和采用。每几层设计一个不计面积的共用的生态休憩露台。 空中花园、复式结构的屋厅花园公共空间公共空间
63、公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage67标准层层高：标准层层高：标准层高复式层高不低于6米，上下进行分割后，每层层高不低于2.8米，单层层高在3.43.8米。双回路供应：双回路供应：整个项目双回路供应，并配备职能化控制的后备电源 电梯：电梯：建议按6500-7500平方米/台的标准配备，采用轿箱内尺寸2.0米1.5米3.0米（净高）的国际一线品牌电梯。（电梯载重量为1350kg，电梯的速度在2.55 m/s，垂直加速度在0.9.5m/s2）。空调：空调：建议商务公寓建议采用户式分体空调，
64、或户式小型中央空调，空调应设自然换气装置；电梯厅与公共走廊设置的空调，应可根据自然气候的变化（如冬季、夜晚等），选择自然通风或空调送风。其他硬件建议其他硬件建议公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage68三大方向三大方向n公共空间、户型与其他硬件配置；公共空间、户型与其他硬件配置；n服务建议；服务建议；n样板房引导样板房引导原则及思路原则及思路公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage69餐
65、宴服务1、市内各大食肆、餐厅定位服务3、代订、代办豪华家庭宴会服务2、代购及速购食物服务4、筹备家庭聚会、协办喜事庆典服务房屋维护服务1、业主家庭花木养护服务3、家具、电器维修保养服务2、定期检查及维护水、电、煤气设施服务4、代订家私搬运服务智能保安服务1、一站式多元化服务11、入户门磁感报警系统2、一呼通便捷服务12、户内紧急求助按扭系统3、一卡通消费便利服务13、车辆出入与停车IC卡管理4、3分钟应急服务14、智能化电梯远程监视系统5、24小时保安系统15、消防管理服务系统6、智能化自动呼叫系统16、煤气泄露控制系统7、24小时闭路电视监控系统17、智能化消防火灾报警系统8、电子巡逻系统1
66、8、节假日房屋特约安全巡视9、出入口管理和可视对讲系统19、信息发布系统10、一卡通系统 红外线控制系统20、塔楼周界防越报警 商务公寓物业服务与物业管理建议商务公寓物业服务与物业管理建议建议物业服务项目参照酒店式公寓，并且设有商务中心，提供传真、打印、装订、送递、礼仪、邮政等服务。根据本项目情况，商务公寓建议聘请国际知名物业管理公司作为顾问，由自有物管公司管理。服务建议服务建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage70三大方向三大方向n公共空间、户型与其他硬件配置；公共空间、户型与其他硬件配置；n服务建议；服务建议；n
67、样板房引导样板房引导原则及思路原则及思路公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage71SOHOSOHO型型 公寓卧室效果图示 公寓书房 公共空间样板房引导样板房引导公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage72 公寓内部复式空间图示 公寓开放式厨房图示 内部空间示意SOHOSOHO型型样板房引导样板房引导公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwi
68、de. All Rights Reservedpage73居家型居家型 样板房引导样板房引导房间小就必然要打破房和厅的界限限制房间小就必然要打破房和厅的界限限制房与厅之间用镜面推拉门相隔，拉阔空间的视觉感受房与厅之间用镜面推拉门相隔，拉阔空间的视觉感受上网、打游戏、看书，吃饭。上网、打游戏、看书，吃饭。奢华大客厅奢华大客厅 公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage74收纳空间保持客厅永远干净整齐。收纳空间保持客厅永远干净整齐。居家型居家型 样板房引导样板房引导奢华大客厅奢华大客厅 公寓物业发
69、展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage75小家里的奢华衣帽间小家里的奢华衣帽间 居家型居家型 样板房引导样板房引导公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage76地台抽屉可以放置过季的衣物和棉被。地台抽屉可以放置过季的衣物和棉被。收纳空间收纳空间居家型居家型 样板房引导样板房引导抬高地台可以避免灰尘被带进卧室抬高地台可以避免灰尘被带进卧室下面还有储物空间下面还有储物空间公寓物业发展建议公寓物业发展建议
70、Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage77一平米厨房！一平米厨房！三眼灶三眼灶电烤炉电烤炉电饭煲电饭煲微波炉微波炉碗碟干燥机碗碟干燥机超大储物拉篮超大储物拉篮功能空间的高度集约化功能空间的高度集约化居家型居家型 样板房引导样板房引导公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage78 LOFT实用空间示意商务型商务型 样板房引导样板房引导公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwi
71、de. All Rights Reservedpage79三层的空间，在别墅里是司空见惯的事，但出现在办公室里，将会引起少见多怪的咤异！一套复式LOFT，和其上的平层物业打通形成三层空间LOFT 。三层空间，别墅级办公商务型商务型 样板房引导样板房引导Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage80弹性空间，双拼户型商务型商务型 样板房引导样板房引导公寓物业发展建议公寓物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage81购物中心物业发展建议Copyri
72、ght 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage82购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议建筑风格及立面建议建筑风格及立面建议大堂示意图一大堂示意图一电梯厅示意图一电梯厅示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一在商业空间遵循以下几个原则：在商业空间遵循以下几个原则：商业空间步行化商业空间步行化商业空间室内化商业空间室内化公共空间社会化公共空间社会化有限空间利益最大化有限空间利益最大化商业空间的休闲化商业空间的休闲化商业环境的个性化商业环境的个性化Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Rese
73、rvedpage83购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议建筑设计建议建筑设计建议总平面布置应按使用功能组织各种流线，主要客流、流、服务流及工作人员入口，避免相互干扰。同时应进行无障碍设计，方便残疾人行走。总平设计应满足防火安全疏散及防火扑救的消防设计规范要求。公共空间应特别重视各功能空间的连接、过渡及公共环境空间的设计。 功能性要求：公共空间由中庭结合主街构成，并沿主街设若干功能节点（即设置供顾客观赏、休息及方便人流交通疏导的前厅、绿地、广场等空间）。此外，还应设盲道、残疾人轮椅坡道、扶梯和升降梯、公共卫生间、公共电话及儿童活动区域、顾客接待处（如图）等人性化空间。 Copyright 2
74、008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage84购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议建筑设计建议建筑设计建议主题及造型要求：公共空间应以前卫、时尚、具冲击力的设计为主题。香港朗豪坊和日本横滨皇后广场（见下图）的主题空间值得参考，可考虑在中庭设置由一层主题空间直通四层娱乐空间的通天电梯。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage85购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议建筑设计建议建筑设计建议各功能系统设计：购物中心的设计中各功能之间应有明确的层次关系，以便于整体地考虑问题和
75、应用计算机进行现代化管理。 客流、货流、服务流的组织： 购物中心顾客的竖向交通，应以自动扶梯为主，楼梯和电梯为辅。自动扶梯设置可结合中庭各层错开形成立体交叉（如下图），主题空间设置观景电梯；为避免顾客主要流向线与货物运输流向线交叉混杂，营业面积应与辅助面积分区明确，顾客通道与辅助通道（货物与内部后台业务）分开设置。在避免不了顾客主要流向线与货物运输流向线交叉时，应设立过厅、加宽通道以疏通空间，并在使用时间上错开，减少混乱现象。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage86购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议建筑设计建议建
76、筑设计建议营业区域平面设计应在购物中心各层分段设置顾客休息角，在中庭及其他休闲节点位置，结合特定的灯光、绿化，设置小景和集中休息区，如咖啡厅、冷热饮室、快餐厅、幼儿托管处、吸烟区等附属服务项目，供前来休闲购物的人休息、小座、品饮Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage87购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议建筑设计建议建筑设计建议营业区在非营业时间内，应与其他商业空间如餐厅、舞厅等隔开，以便于管理。纯营业面积应达到购物中心总面积的60%以上，同时还应留出供12天营业之用的少量库房面积。营业区的基本尺度：柱距7.88.4
77、米（目前概念设计的柱网太大，致使店铺面积过大，建议缩小柱网，以增加5070平米的小面积店铺），底层层高5.46.0米，楼层层高4.55.4米，最小净高2.60米。影城及游戏城层高要求较高，可两层连通考虑。个别主力旗舰店可设计为店中店，连通一至二层或一至三层，以独立的建筑造型、个性化的室内风格形式表现。运动馆、游戏城、影城、KTV等可强调情景空间（序厅）的引导。 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage88购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议购物中心区位购物中心区位购物中心选址在地块商业价值最高的位置，在外部英重点考虑与
78、周边物业间的联系，对人流动线要求较高，注重于与其他物业间的互通。购物中心三个中庭一层中庭面宽45米，进深20米，面积900地下一层两个中庭，面宽均为31.8米，进深20米，面积600Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage89购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议次主力店餐饮餐饮品牌精品店品牌精品店品牌精品店品牌精品店品牌精品店品牌精品店一层：门厅面宽18米，进深20米，面积360走道5米品牌店铺有三种1面宽79.6米，进深20米，面积140192，此类型有12间2面宽915米，进深1014米，面积90210，此类型有9
79、间3面宽1113米，进深12米，面积132156，此类型有8间次主力店面积2845，面宽94米，进深35米餐饮有两间，620/间，面宽20米，进深33米购物中心业态布局购物中心业态布局Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage90购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议次主力店餐饮餐饮商铺商铺商铺商铺商铺二层：品牌店铺有四种1、此类型与一层相同，面宽79.6米，进深20米，面积140192，有14间2、此类型与一层相同，面宽915米，进深1014米，面积90210，有9间3、此类型与一层相同，面宽1113米，进深12米，面积
80、132156，有9间4、面宽18米，进深10米，面积180，此类型有4间次主力店面积1510,面宽80米，进深20米走道5米，中庭连廊3米33米购物中心业态布局购物中心业态布局Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage91购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议次主力店餐饮餐饮商铺商铺商铺商铺商铺三层： 与二层相同，不同在于把两间餐饮划分为四间店铺，面宽10米，进深33米，面积330/间购物中心业态布局购物中心业态布局Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpa
81、ge92购物中心物业发展建议购物中心物业发展建议书吧影城书吧儿童品牌反斗城商铺商铺商铺四层：休闲购物店铺有两种1、此类型与一层相同，面宽79.6米，进深20米，面积140192，有14间2、面宽1226米，进深1014米，面积120360,有6间书吧有两间，620/间，面宽20米，进深33米影城面积2381,长边面宽90米，进深30米反斗城面积720，长边面宽58米，进深12.9米儿童品牌面积577，长边面宽46米，进深12.9米购物中心业态布局购物中心业态布局Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage93购物中心物业发展建
82、议购物中心物业发展建议餐饮餐饮餐饮休闲餐饮特色体育一条街休闲餐饮水吧反斗城五层：分为四种类型1、面宽3033米，进深20米，面积6006602、面宽2530米，进深10米，面积2503003、与儿童品牌及反斗城相同4、与书吧相同，620/间，面宽20米，进深33米购物中心业态布局购物中心业态布局Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage94主题主题名称名称层数层数形式形式国际名品店国际名品汇1专卖顶级时尚店流行绚彩街2专卖及敞开专柜精品超市生活有你更精彩1主力店生活来自于自然自然空间（休闲类品牌专卖）3专卖及敞开专柜生活如此
83、精彩影院、反斗城、书吧、spa、美发沙龙2、3、4主力店科技源于生活数码主力店3主力店有你、有我、有他餐饮休闲广场5品牌餐饮及美食广场运动健康运动元素5主题式专卖儿童主题明天还有你（品牌专卖）5专卖美食大都会品牌餐饮1、2、5品牌独立式都市之外水吧、咖啡、面包屋3、4、5特色餐饮小计15-19主题商业业态划分主题商业业态划分购物中心业态布局购物中心业态布局Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage95主题商业业态划分主题商业业态划分购物中心招商经营管理购物中心招商经营管理招商： 聘请国内知名顾问公司进行委托招商，保证招商的质
84、量及品质租售模式： 只租不售经营管理： 组建自己的经营管理公司团队，聘请知名商业管理公司进行顾问协作，为后续项目奠定良好基础。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage96经贸中心物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage97经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议建筑风格及立面建议建筑风格及立面建议大堂示意图一大堂示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一体现大体量、大尺度，体现大体量、大尺度，标准化等特点；标准化等特点；形体简洁而有力度，适形
85、体简洁而有力度，适当运用一些工业化的元当运用一些工业化的元素加以点缀素加以点缀Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage98经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议内部布局内部布局大堂示意图一大堂示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一以展示平台为主导，注重与空间以展示平台为主导，注重与空间感，装修风格应将现代化、科技感，装修风格应将现代化、科技感为主感为主Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage99经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议物流建议物流建
86、议大堂示意图一大堂示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一物流应向地下发展，可采取物流应向地下发展，可采取地下物流运输方式，确保地地下物流运输方式，确保地面的整齐性、交通组织立体面的整齐性、交通组织立体化化Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage100经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议区域位置说明区域位置说明大堂示意图一大堂示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一鉴于保留建筑（辰能五金城）的区位不利于其他业态的发展，建议将经贸中心设置在次位置通过现有专业市场的业态种类，将所业态区别划分为以下四种功能分区：皮草专业市场
87、灯具专业市场轻纺专业市场装饰材料专业市场Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage101经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议功能布局功能布局大堂示意图一大堂示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一皮草专业市场轻纺专业市场装饰材料专业市场灯具专业市场世贸中心一层平面皮草专业市场中庭745门厅面宽16米，进深24米走道4米标准商铺面宽8米，进深8米，面积64较大商铺面宽912米，进深12米，面积108144灯具专业市场中庭面积330门厅面宽8米，进深24米，面积192走道4米标准商铺面宽8米，进深812米，面积6496Cop
88、yright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage102经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议功能布局功能布局大堂示意图一大堂示意图一电梯厅示意图一电梯厅示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一世贸中心二至五层平面皮草专业市场轻纺专业市场装饰材料专业市场灯具专业市场轻纺专业市场中庭面宽32米，进深16米，面积512门厅面宽12米，进深28米，面积336走道4米标准商铺面宽8米，进深810米，面积6480装饰材料专业市场中庭面宽32米，进深16米，面积512门厅面宽12米，进深28米，面积336走道4米标准商铺面宽8米，进深810米，面积
89、6480Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage103经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议经营模式建议经营模式建议大堂示意图一大堂示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一区别于一般专卖市场的经营模式，启用现代化经营管理模式，系统的对经贸中心进行管理，展示平台、信息平台、物流平台、营销平台等多元化组合方式Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage104经贸中心物业发展建议经贸中心物业发展建议经营模式及招商管理经营模式及招商管理电梯厅示意图一电梯厅示意图
90、一客房走廊示意图一客房走廊示意图一建议采取租赁模式，确保了经营管理的统一性招商方面，应聘请专业公司配合，确保项目的招商成功经营管理应与国内外知名公司合作，避免经验的缺乏，从而达到经济最大化Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1051. 商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage106物业分项发展建议物业分项发展建议地上商业街规划建议地上商业街规划建议利用大尺度的构筑物，创造热闹活利用大尺度的构筑物，创造热闹活跃的购物环境跃的购物环境
91、商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage107规划设计建议规划设计建议加入人文景观与异域景观元素加入人文景观与异域景观元素商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage108地上商业街规划建议地上商业街规划建议创造丰富多彩的街道环境创造丰富多彩的街道环境商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserv
92、edpage109局部放大的街角创造特别的小广场环境局部放大的街角创造特别的小广场环境地上商业街规划建议地上商业街规划建议商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage110绿化景观广场建议绿化景观广场建议分区设置，营造多样化文化广场景观，分区设置，营造多样化文化广场景观，体系人性关怀体系人性关怀商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage111地上商业街区位图地上商业街区位图地上商业街区位
93、及功能地上商业街区位及功能商业街物业发展建议商业街物业发展建议位于项目中轴线，打造全新的步行商业位于项目中轴线，打造全新的步行商业街，与地下商业街相互引导，贯穿了整街，与地下商业街相互引导，贯穿了整个项目，营造了浓厚的商业氛围。个项目，营造了浓厚的商业氛围。地上商业街功能以多样式、专卖店的形地上商业街功能以多样式、专卖店的形式出现，与传统商业街区别开来，主题式出现，与传统商业街区别开来，主题性体验式消费为主。性体验式消费为主。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage112商业街物业发展建议商业街物业发展建议地上商业街区位及
94、功能地上商业街区位及功能Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage113地上商业街区铺位划分地上商业街区铺位划分商业街物业发展建议商业街物业发展建议底商商业街铺面面积划分为三种形式：底商商业街铺面面积划分为三种形式：普通型：普通型：4090/间间中型：中型：100200/间间大型：大型：200500/间间Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage114地上商业街经营模式地上商业街经营模式商业街物业发展建议商业街物业发展建议建议全部销售，由统一商业物业管建议
95、全部销售，由统一商业物业管理公司统一管理，有利于商业的持理公司统一管理，有利于商业的持久发展及商业品质的保证久发展及商业品质的保证Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage115地下商业街规划设计建议地下商业街规划设计建议开阔的购物空间消除地下空间的压抑感，创造令人震撼的视觉效果开阔的购物空间消除地下空间的压抑感，创造令人震撼的视觉效果商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage116地下商业街规划设计建议地下商业街规划设
96、计建议酒吧街设置在地下，不但能减少对外界的声音干扰，还能容易运用灯光的效果酒吧街设置在地下，不但能减少对外界的声音干扰，还能容易运用灯光的效果制造特定的氛围，营造制造特定的氛围，营造“归巢归巢”的感觉的感觉商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage117地下商业街规划设计建议地下商业街规划设计建议设置反斗城、多媒体谷、太空仓等娱乐设置反斗城、多媒体谷、太空仓等娱乐设施，能吸引大量年轻消费人群；夸张设施，能吸引大量年轻消费人群；夸张的色彩则是消除地下感最好的方法之一的色彩则是消除地下感最好的
97、方法之一商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage118地下商业街规划设计建议地下商业街规划设计建议设置地下书城，可以增加地下街的设置地下书城，可以增加地下街的文化气息，带来更为广泛的人群文化气息，带来更为广泛的人群商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage119地下停车规划设计建议地下停车规划设计建议将地下停车库与地下将地下停车库与地下商业街相连，驾车一商业街相连，驾车一族可以无需经
98、过室外族可以无需经过室外直接到达地下街任何直接到达地下街任何一个区域，在寒冷的一个区域，在寒冷的冬天提供最为人性化冬天提供最为人性化的设计的设计商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage120地下街设计结合情境式主题,如深圳市丰盛町商业步行街地下商业街建筑形式地下商业街建筑形式商业街物业发展建议商业街物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage121商业街方位图地下商业街不仅自身价值的重要性，同时承担了连接各物
99、业间的桥梁，使得人流动线立体化，商业价值最大化。商业街物业发展建议商业街物业发展建议地下商业街功能划分地下商业街功能划分地下商业街已“时光通道”为主题分为了三个不同的主题街：过去、现在、未来。Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage122商业街方位图商业街物业发展建议商业街物业发展建议地下商业街功能划分地下商业街功能划分过去：主要以文化类、小商品类、休闲类业态为主现代：以潮流服饰为主未来：以数码产品、游戏竞技类为主Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpag
100、e123地下商业街方案一商业街物业发展建议商业街物业发展建议地下商业街铺位划分地下商业街铺位划分由于地下商业街的长度容易使消费者感觉疲劳，建议每100米设立不同主题的景观，主通道行走变化也减轻消费者逛街的疲劳度，商铺铺位全部为传统地下商业模式单排型，避免了商业死角的产生。铺位划分以：25 60 为主导（便于各种业态的自由组合），部分店铺为100 200Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage124地下商业街方案二商业街物业发展建议商业街物业发展建议地下商业街铺位划分地下商业街铺位划分商铺铺位为双排型，使得空间利用多元化，人
101、流动线多变化，避免死角商业的形成，从而达到商家价值最大化铺位划分以：25 60 为主导（便于各种业态的自由组合），部分店铺为100 200推荐方案二推荐方案二Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage125商业街物业发展建议商业街物业发展建议经营管理建议经营管理建议全部出售全部出售部分出售部分出售全部持有全部持有现金回笼快，但不利于经营管理现金回笼慢，但利于长期发展，且可保证物业的统一性资金回笼快，又利于物业的长期可持续发展推荐方案推荐方案Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights
102、 Reservedpage126会所物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage127会所立面风格建议会所立面风格建议采用钢与玻璃幕墙相结合的手法采用钢与玻璃幕墙相结合的手法, ,凸显现代时尚、高贵、前卫个性气质凸显现代时尚、高贵、前卫个性气质 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage128二层平台的联结形成幽静的内庭院二层平台的联结形成幽静的内庭院Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Rese
103、rvedpage129會所接待前台Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage130黃昏的屋頂露天Party,彩霞滿天令人神往,音樂已經響起,屬於您的夜晚就要開始Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage131会所区位示意会所区位示意会所物业发展建议会所物业发展建议会所区位及功能会所区位及功能会所位于项目最南端，为整条商业街画上了完美的休止符，且与二期住宅的开发起到引导及相互协作的用途会所以生活配套功能为主，强调体验生活、享受生活、感受生活为主题，其业态分为
104、：休闲酒吧类、高档雪茄吧、演艺广场、高端体验式洗浴中心、特色餐饮及多功能厅（健身会所、SPA）Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage132会所物业发展建议会所物业发展建议会所业态布局会所业态布局特色酒吧以休闲音乐静、动吧相结合，分为主题式三家不同风格的酒吧，面积划分为：600/间演艺广场大堂以展示平台为主导，艺术长廊的形式，感受哈尔滨昔日风采，面积为460洗浴中心大堂以贵族、宫殿式表现与众不同的风情，面积为360 会所一层平面会所一层平面酒吧酒吧演艺广演艺广场大堂场大堂洗浴中洗浴中心大堂心大堂酒吧酒吧酒吧酒吧Copyri
105、ght 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage133会所物业发展建议会所物业发展建议会所业态布局会所业态布局特色餐饮以主题式餐饮为主，共面积为：1600(可按照具体招商情况划分)雪茄吧，面积为460 会所二层平面会所二层平面特色餐厅特色餐厅雪茄吧雪茄吧Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage134会所物业发展建议会所物业发展建议会所业态布局会所业态布局会所三层平面会所三层平面特色餐厅雪茄吧特色餐饮以主题式餐饮为主，共面积为：1600(可按照具体招商情况划分)雪茄吧，面积
106、为1000 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage135会所物业发展建议会所物业发展建议会所业态布局会所业态布局会所四层平面会所四层平面演艺中心多功能厅办公演艺中心，平日以娱乐演艺为主题，同时可以作为国内外大型演出团体艺术交流的平台，总面积为：3186多功能厅，面积为3300 办公用房：870Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage136会所物业发展建议会所物业发展建议会所业态布局会所业态布局会所五至六层平面会所五至六层平面洗浴中心洗浴中心后勤洗浴中
107、心：共面积为：6486后勤用房：870Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage137会所物业发展建议会所物业发展建议会所物业经营管理会所物业经营管理会所物业建议持有产权，整体分租形式，洗浴中心及演艺中心自营为佳Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage138 住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage139建筑风格及立面建议建筑风格及立面建议大堂示意图一大堂示意图一电梯
108、厅示意图一电梯厅示意图一客房走廊示意图一客房走廊示意图一建筑风格应该具有较高的文化内涵，吸纳并提升当地的建筑风格特点，建建筑风格应该具有较高的文化内涵，吸纳并提升当地的建筑风格特点，建筑体量应考虑节能的要求，厚重敦实，可处理成具有一定雕塑感立面形式筑体量应考虑节能的要求，厚重敦实，可处理成具有一定雕塑感立面形式住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage140住宅定位住宅定位市场可比项目户型面积配比户型定位户型定位项目项目户型户型客户客户四季上东使用面积为74-227平米的二房至四房主力户型为1
109、17平米的三房；销售最好的也是117平米的三房目前已内部认购300-400套，其中90%的客户为公务员，10%为商人爱建滨江四期盛世江南目前在售房源为建筑面积81.6-239.06平米的一房至四房除89.77-103平米一房稍多外，其他户型比例较为均衡整体销售良好南极国际套内面积为60.08-171.71平米的一房至三房主力户型为60.08-102.12平米的一房、二房及三房主要为道外客户华信恒祥城使用面积为35-120平米的一房至四房主力户型为66-87平米的二房，次主力户型为35-40平米的一房、二房周边的教师、公务员、医生、经商人士辰能溪树庭院高层户型为使用面积65-130平米的二房、三
110、房洋房在售主力户型为110-180平米三房高层客户意向户型多为70-90平米的二房、小三房；洋房客户意向户型多为110平米左右的三房公务员、医生、教师、服装城生意人壹江南132-179平米的三房、四房主力户型为132-179的三房全市的高端客户使用面积为60-90平米的二房、小三房为市场供应与需求的主力户型高端物业中，使用面积为110-140平米的三房是市场供应的主力户型住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage141根据本案的客户定位及市场可比项目户型配置情况，建议本案一期户型配比如下户型定
111、位户型定位户型户型使用面积使用面积套数占比套数占比面积占比面积占比二房二厅68-75平米25%15%三房二厅86-95平米25%21%三房二厅110-120平米20%20%三房二厅130-140平米15%18%高层复式四房及以上150-240平米15%26% 二房、三房为主力户型，小户型需求可以商住两用公寓作补充二房、三房为主力户型，小户型需求可以商住两用公寓作补充住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage142六大方向六大方向n树立高端形象；树立高端形象；n打造优质户型；打造优质户型；n与科
112、技联姻；与科技联姻；n与生态共融；与生态共融；n提升服务品质；提升服务品质；n口碑传播效应口碑传播效应原则及思路原则及思路住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage143现代风格、美观的外立面现代风格、美观的外立面树立高端形象树立高端形象通过公共空间品质的提升，树立项目高端形象通过曲线造型增加外立面的流线感通过色彩适度组合丰富视觉感受，建议采用暖色调。住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage
113、144集多功能于一身：集多功能于一身：餐饮、会议、娱乐、健身同时可作为住宅区入户大堂树立高端形象树立高端形象通过公共空间品质的提升，树立项目高端形象多功能会所多功能会所住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage145树立高端形象树立高端形象通过公共空间品质的提升，树立项目高端形象多大堂设计住户大堂汽车大堂多大堂设计住户大堂汽车大堂楼宇入户大堂：楼宇入户大堂：9米高，超越一般豪宅高度 地下车库大堂：地下车库大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯，地下大堂拥有自然采光，透气等功能住宅物业
114、发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage146高度：高度：9米高，超越一般豪宅高度品品质质环环境境装装修修：建筑陶瓷薄板（板）贴面、鲜花点缀、灯光调和、小水景服务服务：大堂设服务台，摆放休闲座椅，提供轻音乐大堂大堂树立高端形象树立高端形象通过公共空间品质的提升，树立项目高端形象住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage147在泳池边设立水景幕墙，与泳池形成互动，展现情景式游泳体验会所动感水幕泳池会所
115、动感水幕泳池 打造惬意的水世界打造惬意的水世界树立高端形象树立高端形象通过公共空间品质的提升，树立项目高端形象独树一帜的水景小品独树一帜的水景小品水幕水幕住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage148六大方向六大方向n树立高端形象；树立高端形象；n打造优质户型；打造优质户型；n与科技联姻；与科技联姻；n与生态共融；与生态共融；n提升服务品质；提升服务品质；n口碑传播效应口碑传播效应原则及思路原则及思路住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwid
116、e. All Rights Reservedpage149多种形式赠送面积多种形式赠送面积打造优质户型打造优质户型阳台计一半面积，可通过大面积内阳台改房间形式赠送面积。以不计面积的两层高阳台形式进行面积赠送。将局部房间只架梁不搭板，以直接镂空形式进行面积赠送。室内局部空间上下两层交替复式进行面积赠送。方法一方法一方法二方法二方法三方法三方法四方法四住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage150赠送面积3 3房房2 2厅厅2 2卫，带入户花园、储藏间；并多出一间房。卫，带入户花园、储藏间；并多
117、出一间房。三房参考户型：（三房参考户型：（N+1N+1）打造优质户型打造优质户型典型户型示意典型户型示意住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage151高层高、低梯户比、功能空间分布合理高层高、低梯户比、功能空间分布合理打造优质户型打造优质户型中小户型标准层高要达3.1米，中大户型标准层高要达到3.2-3.3米。小户型梯户比为两梯三户与两梯四户，中大户型为一梯一户及两梯两户。客厅、餐厅功能空间要合理、完备，参照市场数据建议如下表。户型户型使用面积使用面积尺度建议尺度建议二房二厅68-75平米客
118、厅：开间3.6-3.8米，面积16平米左右主卧：开间3.0-3.4米，面积15平米左右次卧：开间2.6-3.0米，面积10平米左右三房二厅86-95平米客厅：开间3.8-4.2米，面积20平米左右主卧：开间3.3-3.6米，面积16平米左右次卧：开间2.7-3.3米，面积12平米左右三房二厅110-120平米客厅：开间4.2-4.5米，面积25平米左右主卧：开间3.3-3.8米，面积18平米左右次卧：开间2.7-3.3米，面积15平米左右三房二厅130-140平米客厅：开间4.5-5.1米，面积35平米左右主卧：开间3.6-4.5米，面积20平米左右次卧：开间2.7-3.6米，面积18平米左右
119、高层复式四房及以上150-240平米客厅：开间4.5-7米，面积45平米左右主卧：开间3.8-5米，面积30平米左右次卧：开间2.7-3.6米，面积18平米左右住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage152注重户型改造的弹性设计注重户型改造的弹性设计打造优质户型打造优质户型比如“二房+二房一房+三房” 适用于“父母套房+自住用房”的老少居模式 充分考虑“老少居” 模式的存在，在设计初期就要考虑两个两房、两房与三房之间相互打通并施以改造的可能性。弹性空间，可适度自由组合弹性空间，可适度自由组合
120、住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage153六大方向六大方向n树立高端形象；树立高端形象；n打造优质户型；打造优质户型；n与科技联姻；与科技联姻；n与生态共融；与生态共融；n提升服务品质；提升服务品质；n口碑传播效应口碑传播效应原则及思路原则及思路住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage154与国际接轨，智能化方向演绎建议通过样板房与装修套餐进行引导：浴室电话、厨房可视电话；自动亮起的起
121、夜灯通过售楼部的包装进行展示：墙体上安装二至三台液晶电视，便于销售人员智能化讲解项目特质通过沙盘的独特性进行展示：楼体可剖开看到平面造型产品自身的智能化设施配备：智能化安防、智能物管智能化、资讯、现代化方向智能化、资讯、现代化方向住宅与科技联姻住宅与科技联姻住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage155新材料运用新材料运用门窗型材：门窗型材：采用断热铝合金窗，不变形，不传音，保温、隔热、隔音效果最佳。 窗户玻璃窗户玻璃: :采用采用Low-E玻璃也称为遮阳型LOW-E玻璃，防止阳光直射引起视
122、觉眩目，保证室内私密性及美学性，同时滤过紫外线，防止对家具、衣物的损害。双功能保温隔热LowE中空镀膜玻璃，中间填充导热系数极低的惰性气体。外墙玻璃外墙玻璃：采用镀膜玻璃住宅与科技联姻住宅与科技联姻住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage156垃圾投入垃圾投放口后，靠自身重力到达建筑物底部的垃圾排放阀，当垃圾积累到一定量或一定时间时，主机工作，垃圾水平主管网产生负压，垃圾排放阀打开，垃圾靠气流，经过主管网运达中央垃圾箱。 在建设成本上，应用中央垃圾管道收集系统每平方米要增加100元左右，但从
123、维护成本来看，传统垃圾收集方式与中央垃圾管道收集系统相差无几。 对垃圾的处理对垃圾的处理中央垃圾管道收集系统中央垃圾管道收集系统新技术运用新技术运用住宅与科技联姻住宅与科技联姻住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage157节能技术运用节能技术运用利用太阳能电池或风能发电将白天的太阳能和风能转化为电能由蓄电池储存起来，晚上在放电控制器的控制下释放出来，供室内照明和其他需要 住宅与科技联姻住宅与科技联姻住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide
124、. All Rights Reservedpage158智能化技术运用智能化技术运用从安全角度从安全角度五重安防系统五重安防系统第一重：小区周边的智能探测器第一重：小区周边的智能探测器第二重：大堂门禁识别系统第二重：大堂门禁识别系统第三重：自动识别业主身份电梯第三重：自动识别业主身份电梯第四重：智能门锁第四重：智能门锁第五重：室内防盗防火报警系统第五重：室内防盗防火报警系统 住宅与科技联姻住宅与科技联姻住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage159六大方向六大方向n树立高端形象；树立高端形象
125、；n打造优质户型；打造优质户型；n与科技联姻；与科技联姻；n与生态共融；与生态共融；n提升服务品质；提升服务品质；n口碑传播效应口碑传播效应原则及思路原则及思路住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage160生态价值提升及演绎建议生态价值提升及演绎建议会呼吸的窗复合保温玻璃园林中的太阳能光电系统无污染建材公共空间绿化垂直立体绿化会呼吸的窗健康、节能太阳能灯节能、环保光电热水一体化节能、环保垂直绿化生态、健康住宅与生态共融住宅与生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008
126、 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage161多多住宅与生态共融住宅与生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage162地面园林地面园林: :以树为魂，以水为脉，环境的静雅与灵动以树为魂，以水为脉，环境的静雅与灵动通过不同种类树木的搭配形成不同季节的高低错落，以高大单杆木本科植物为主，搭配系列灌木，体现层次感，空间通透性较强。水系的运用，形成社区观赏性较强的流动水系，同时水系与植物的协调搭配。注重景观中人的参与性，可享性。 住宅与生态共融住宅与
127、生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage163平台花园平台花园: :首创首创“都市农夫都市农夫”自助式园林自助式园林在平台花园建立自助式花园，开辟业主DIY绿色园地、少儿植物普及园地，可由业主自发认领绿色园地 住宅与生态共融住宅与生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage164顶楼花园顶楼花园: :亲近天空的绿意亲近天空的绿意充分利用屋顶进行绿化，真正让项目成为绿色建筑。选择
128、阳性的、耐旱、耐寒的浅根性植物，同时是属低矮、抗风、耐移植品种。住宅与生态共融住宅与生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage165地下车库设计采用局部镂空，增加采光通风，通过绿化加强地下停车库的采光、空间通透感，并增加景观特色导示。阳光花园与生态停车场的结合阳光花园与生态停车场的结合住宅与生态共融住宅与生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage166墙体绿化墙体绿化: :通过
129、墙体立面的绿化，打造诗意清新的生态新气象通过墙体立面的绿化，打造诗意清新的生态新气象住宅与生态共融住宅与生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage167空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园楼体中南北方向交错设置空中花园，可在楼体内增强自然通风和采光，提供人性化的休闲娱乐空间，改善景观环境。住宅与生态共融住宅与生态共融住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 T
130、askin worldwide. All Rights Reservedpage168六大方向六大方向n树立高端形象；树立高端形象；n打造优质户型；打造优质户型；n与科技联姻；与科技联姻；n与生态共融；与生态共融；n提升服务品质；提升服务品质；n口碑传播效应口碑传播效应原则及思路原则及思路住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage169提升服务品质提升服务品质引入国际物管顾问引入国际物管顾问引入世邦魏理仕或戴德梁行物业等品牌物管顾问，提升服务形象住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyrigh
131、t 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage170提升服务品质提升服务品质贴身管家式服务贴身管家式服务1、家居服务：提前预约、代叫出租车服务；代缴各项能源费用；订送水/订牛奶服务；推荐家政服务、洗衣服务（免费上门取衣服）；花卉/绿摆代订服务。2、商务服务：文印/传真服务；收发邮政快递、包裹服务；报刊杂志订阅服务；机票、火车票预定服务；预定宴餐 。3、房内设施设备维修保养服务：空调系统季节性保养、灶具/油烟机保养、电器设备调试服务；电话/电视/网络的安装调试、给排水系统/卫生洁具维护服务； 更换灯泡、灯管、镇流器、八字阀、水龙头，安装排风扇、防
132、盗链、 修补天花板、墙面裂缝、壁纸、疏通下水管、打玻璃胶、 免费挂画、制作电视信号连线、其他一般家庭用品的维护服务。4、家居清洁服务：地毯清洗、大理石抛光、结晶、木地板打蜡、日常房间清洁、卫生间整体清洁厨房整体清洁（不含油烟机）、清洗沙发（单人、双人）、清洗抽油烟机、灶台清洁、提供家务及保洁小时工。 5、保安/消防服务：咨询/引导服务；临时存放物品、失物招领服务；联合工程部提供二次装修跟踪服务；按照国家法律法规对饲养宠物进行严格管理，未登记宠物禁止进入园区，确保宠物饲养人与其他住户的利益。6、交通服务：自行车出租、存放；自行车、三轮车打气、补胎；在小区内外聘无水洗车公司为业主提供洗车服务；电动
133、车充电7、医疗服务：物业提供创可贴、纱布、棉签、胶布、酒精、碘酒、红药水、紫药水、烫伤药、仁丹、清凉油、十滴水、云南白药等药品8、社区服务：重大节日物业牵头在社区组织相关活动；建立老年活动组织，开办老年学习课堂、 利用小区人力资源寒暑假开办学生课堂；组织小区业主开展春游、秋游、采摘等丰富多彩的活动；物业将组织各类社区运动队定期开展活动；为业主提供房屋租赁服务。住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage171六大方向六大方向n树立高端形象；树立高端形象；n打造优质户型；打造优质户型；n与科技联姻
134、；与科技联姻；n与生态共融；与生态共融；n提升服务品质；提升服务品质；n口碑传播效应口碑传播效应原则及思路原则及思路住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage172建立客户会 万科会、招商会等众多的地产企业会员机构为其企业品牌宣传、潜在客户积累作起了非常重要的作用口碑伟播效应口碑伟播效应万科会万科会招商会童子军招商会童子军住宅物业发展建议住宅物业发展建议Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage173Thank you！德思
135、勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视与客户的每一次合作，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。汇报结束，预祝项目取得圆满成功!Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.
