博思堂张家港光里程全案营销推广的方案

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1、20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/阳光里程全案营销推广方案阳光里程全案营销推广方案博思堂地产综合服务股份有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1983年，金厦房产成立，一段地产先驱者的“新里程”就此开始。1986年9月16日，国务院批准撤销沙洲县，设立张家港市。开启了张家港现代文明的“新里程”。2009年，金厦置业的企业转型，开

2、始一个企业的“新里程”。2010年3月，博思堂开展金厦两个项目的顾问报告工作，一段博思堂与金厦，博思堂与张家港的“新里程”开始2011年，阳光里程上市，开启张家港商品房市场的“新里程”。一切从“新”开始。现在，让我们进入本次方案的“新里程”！20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/面对新的市场，我们如何分析和应对？核心价值、营销体系一切从何开始？如何打造全新的产品体系来提升项目？如何助推品牌走向“新里程”？如何传播和推广“新里程”？如何表现“新里程”？20132013房地产营销策划大

3、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位定位“新里程新里程”探寻探寻“新里程新里程”营销营销“新里程新里程”产品产品“新里程新里程”品牌品牌“新里程新里程”20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/探寻新里程面对新的市场，我们如何分析和应对？面对新的市场，我们如何分析和应对？第一章：宏观环境综述第一章：宏观环境综述第二章：房地产市场环境第二章：房地产市场环境第三章：地块价值剖析第三章：地块价值剖析第四章

4、：竞争环境研究第四章：竞争环境研究第五章：项目核心问题及策略第五章：项目核心问题及策略第六章：项目发展定位第六章：项目发展定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、区域规划背景、区域规划背景2 2、城市经济研究、城市经济研究第一章第一章宏观环境综述宏观环境综述1 1、经济政策环境、经济政策环境20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、国内宏观经济背景、国内宏

5、观经济背景国内经济保持稳定增长，外需市场保持快速国内经济保持稳定增长，外需市场保持快速回升态势，国内经济基础进一步得到稳固；通胀预期增加，房地产保值回升态势，国内经济基础进一步得到稳固；通胀预期增加，房地产保值功能将进一步得到提升。功能将进一步得到提升。p2009年国内经济依然保持较高增速，尽管增幅有所放缓，但依然保持在8%以上，房地产发展的经济基础房地产发展的经济基础良好；良好；p进出口高于此前市场的普遍预期，并创2008年10月份以来的17个月新高，外需对出口的恢复性拉动非常外需对出口的恢复性拉动非常明显，也直接促进中小企业主购买力的恢复；明显，也直接促进中小企业主购买力的恢复；pCPI和

6、PPI呈继续上涨趋势，全年通胀预期加剧，房地产保值功能将进一步得到体现，鉴于港城房地产需鉴于港城房地产需求的动因中房地产保值为重要购买目的，其对全市房求的动因中房地产保值为重要购买目的，其对全市房地产市场的促进作用将逐步显现。地产市场的促进作用将逐步显现。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、政策背景、政策背景近期楼市政策回顾近期楼市政策回顾09.5.2509.12.1009.12.1409.12.1710.1.10国务院发布通知指出，必须深化房地产税制改革，研究开征物业税

7、，抑制投资性炒房卷土重来。银监会下发通知，明确提出三个“不得”来进行二套住房的政策收紧。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策不变按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。明确开发商以后拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。09.6.22国务院办公厅发布通知要求，对对已利用贷款购买已利用贷款购买住房、又申请购住房、又申请购买第二套买第二套(含含

8、)以以上住房的家庭，上住房的家庭，贷款首付款比例贷款首付款比例不得低于不得低于40%，贷款利率严格按贷款利率严格按照风险定价。照风险定价。调控政策出台的一系列信号铺垫，实现政策趋紧的渐进性。调控政策出台的一系列信号铺垫，实现政策趋紧的渐进性。p实质性的进行调控预警信号的落脚，通实质性的进行调控预警信号的落脚，通过国务院主体的发布，一方面旨在稳定市过国务院主体的发布，一方面旨在稳定市场高预期，另一方面旨在加强落实后续的场高预期，另一方面旨在加强落实后续的执行力度；执行力度；p国家在房产调控初期呈现松紧有度的特国家在房产调控初期呈现松紧有度的特征，避免政策带来硬着陆；后续从紧政策征，避免政策带来硬

9、着陆；后续从紧政策的出台已经成为必然。的出台已经成为必然。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/pp2010201020102010年的宏观走势特征：机遇与风险并存！年的宏观走势特征：机遇与风险并存！年的宏观走势特征：机遇与风险并存！年的宏观走势特征：机遇与风险并存！uu“机遇机遇机遇机遇”：经济层面实体经济筑底尚未完成，国家需要将保经济放在头等位置进行，故对房地产等投经济层面实体经济筑底尚未完成，国家需要将保经济放在头等位置进行，故对房地产等投资行业不会采用雪霜式打压；资行业不会

10、采用雪霜式打压；通胀压力持续加大，保值心理仍将主导今年市场；通胀压力持续加大，保值心理仍将主导今年市场；整体经济及就业形整体经济及就业形势的持续向好，丰足了市场中的实际购买力。势的持续向好，丰足了市场中的实际购买力。uu“风险风险风险风险”：政策年成为：政策年成为：政策年成为：政策年成为2010201020102010年楼市最大的风险点！年楼市最大的风险点！年楼市最大的风险点！年楼市最大的风险点！政策调控将呈现连环炮形式，预期整体调控步调为：政策收紧政策调控将呈现连环炮形式，预期整体调控步调为：政策收紧加强监管、金融杠杆等加强监管、金融杠杆等加强政策加强政策落实执行的力度落实执行的力度实质性政

11、策出台。实质性政策出台。预计上半年港城市场仍有较大概率的改善型和高端需求集中爆发，下半预计上半年港城市场仍有较大概率的改善型和高端需求集中爆发，下半年放缓但减幅不大，政策上年放缓但减幅不大，政策上2010-20112010-2011年的调控将成为一种常态，项目年的调控将成为一种常态，项目入市面临一定政策风险。入市面临一定政策风险。 3 3、20102010年房地产市场整体预测年房地产市场整体预测背景：现象一：央行表示，在没有确定经济不会出现W形的复苏，即经历当前的反弹后经济增长再度放缓，刺激政策不轻言退出现象二：房价成为今年两会的焦点，几乎所有和地方经济发展有关的、和民生有关的议案和提案中，几

12、乎都涉及到了房价和住房保障的问题。现象三：实体经济恢复尚未真正筑底，整体经济运行尚不硬实，国家全年仍将保经济放在首要任务，实体经济恢复尚未真正筑底，整体经济运行尚不硬实，国家全年仍将保经济放在首要任务，因此国家在房产因此国家在房产调控上将呈现松紧有度的特征。调控上将呈现松紧有度的特征。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、区域规划背景、区域规划背景2 2、城市经济研究、城市经济研究第一章第一章宏观环境综述宏观环境综述1 1、经济政策环境、经济政策环境20132013房地产营

13、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、张家港经济、张家港经济城市经济快速增长，城市经济快速增长，GDPGDP增速维持在增速维持在19%19%以上，二产运以上，二产运行平稳，经济抗风险能力较强，行平稳，经济抗风险能力较强， 房地产中高端核心客源基础稳固。房地产中高端核心客源基础稳固。p大产品、大企业、大产业，这是张家港工业的典型特征。纺织、化工、钢铁等传统行业形成张家港的主导产业，而贸易、金融、运输等服务行业也逐渐进入快速发展通道，城市财富阶层逐渐扩大；城市财富阶层逐渐扩大；p张家港GDP逐年上升，

14、近几年都维持在每年1919以上的增长率，城市经济竞争力城市经济竞争力非常强劲；非常强劲；p第二产业仍占据经济主导，且每年保持平稳增长，08年受整体大环境影响较小，经济抗风险能力较强经济抗风险能力较强；p私营业主作为经济快速增长的直接受益私营业主作为经济快速增长的直接受益者，其快速增长的收入为中高端房地产市者，其快速增长的收入为中高端房地产市场提供强有力的客源支撑。场提供强有力的客源支撑。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/金港：金港：重点发重点发展物流、展物流、化工等化工等临港型

15、临港型产业产业锦丰：锦丰：现代现代“钢城钢城”，冶金、电力、，冶金、电力、建材建材杨舍：杨舍：生活、生生活、生产服务中产服务中心，高新心，高新技术产业技术产业基地基地乐余：乐余：生态型农业生态型农业及其服务业、及其服务业、一般加工业、一般加工业、旅游服务业旅游服务业塘桥：塘桥：现代现代“纺织纺织城城”，纺织、，纺织、轻工、出口轻工、出口加工业加工业2 2、张家港产业结构、张家港产业结构以传统行业为产业核心，形成冶金和纺织为两大以传统行业为产业核心，形成冶金和纺织为两大支柱产业，也成为港城高端客源的主要来源行业支柱产业，也成为港城高端客源的主要来源行业p杨舍城区：全市行政、经济、文化中心，全市生

16、活、生产服务中心，高新技术产业基地。p金港城区：长江重要港口，长江三角洲物流中心之一，大型化工基地。重点发展物流、化工等临港型产业。p锦丰片区：现代“钢城”，重点发展冶金、建材、电力等资金、技术密集型产业。p塘桥片区：现代“纺织城”，轻工、纺织、劳动密集型加工业基地。重点发展纺织、出口加工业。p乐余片区：生态水乡，东部生态保护区，主要发展生态型农业及其服务业、一般加工业、旅游服务业等。冶金、纺织、机电、化工、粮油食品、建材等重点行业形成了张家港工业的绝对基础20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:

17、/http:/p城市经济保持增长，但受大环境影响，近两年涨幅有所下降，但整体经济增速仍然达到14%;p张家港人均GDP在苏州各区域中仅次于昆山，位居第二p城镇居民人均可支配收入逐年增加，居民消费实力大大增强，2009年底达到2.75万元;p社会零售总额逐年攀升，居民消费意识较强，消费市场活跃。2 2、城市购买力、城市购买力人均人均GDPGDP和人均可支配收入稳定持续增长，城镇居和人均可支配收入稳定持续增长，城镇居民富裕度高，消费能力和意识较强。民富裕度高，消费能力和意识较强。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘

18、宝店铺：http:/http:/3 3、中高端购买力研判、中高端购买力研判规模企业数量可观，形成张家港高端客源市场规模企业数量可观，形成张家港高端客源市场的主要来源；私家车保有量的持续稳定增加，港城财富阶层持续扩大的主要来源；私家车保有量的持续稳定增加，港城财富阶层持续扩大p截止08年末张家港私营企业数量为17132家，其中制造业占据半壁江山；p张家港钢铁业和纺织业为支柱产业的区域GDP占据份额较高。p按户籍计算，平均每平均每平均每平均每4 4 4 4户就有一辆私家车户就有一辆私家车户就有一辆私家车户就有一辆私家车，同时按照增长速度计算，每天张家港新增私家车约60辆。张家港居民的富裕程度较高，

19、高端购买力强张家港居民的富裕程度较高，高端购买力强张家港居民的富裕程度较高，高端购买力强张家港居民的富裕程度较高，高端购买力强劲劲劲劲销售超百亿元企业销售超百亿元企业中国企业中国企业500强强上市企业上市企业沙钢集团沙钢集团沙钢集团沙钢集团华昌化工华昌化工国泰集团国泰集团华芳集团华芳集团澳洋科技澳洋科技东海粮油东海粮油国泰集团国泰集团华芳纺织华芳纺织华芳集团华芳集团丰立集团丰立集团江苏宏宝江苏宏宝永钢集团永钢集团江苏国泰江苏国泰张家港部分企业名录张家港部分企业名录2008200820082008年销售超亿元的企业达到年销售超亿元的企业达到年销售超亿元的企业达到年销售超亿元的企业达到263263

20、263263家，年销售超百亿元的企业家，年销售超百亿元的企业家，年销售超百亿元的企业家，年销售超百亿元的企业7 7 7 7家，家，家，家，4 4 4 4家企业入围家企业入围家企业入围家企业入围“ “中国企业中国企业中国企业中国企业500500500500强强强强” ”；截止截止截止截止2008200820082008年底张家港上市企业共年底张家港上市企业共年底张家港上市企业共年底张家港上市企业共有有有有12121212家。家。家。家。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、区

21、域规划背景、区域规划背景2 2、城市经济研究、城市经济研究第一章第一章宏观环境综述宏观环境综述1 1、经济政策环境、经济政策环境20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2006年以来，张家港市按照“一城、双核、一城、双核、五片五片 ”的框架进行城市的新一轮规划及城市发展 。p城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市。p城市定位：长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。1 1、城市整体规划、城市整体规划定位为制造业基地、省滨江工业基地、苏

22、锡常都定位为制造业基地、省滨江工业基地、苏锡常都市圈内保税物流中心，总体规划成市圈内保税物流中心，总体规划成“一城、双核、五片一城、双核、五片”。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。“一城一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。“双核双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。“五片五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p功能定位：功能定位：杨舍镇、为张家港

23、全市行政、经济、文化中心，全市生活、生产服务中心，高新技术产业基地。p片区规划：片区规划：杨舍镇共分为7大功能片区。核心区核心区:全市政治、经济、商务、综合办公、商业金融体育中心，以及富有张家港特色的高度现代化城市中心区核心组团。城市商业中心；城西新区：集居住、教城西新区：集居住、教城西新区：集居住、教城西新区：集居住、教育、商业、办公为一体的城市新育、商业、办公为一体的城市新育、商业、办公为一体的城市新育、商业、办公为一体的城市新区。城市商业副中心区。城市商业副中心区。城市商业副中心区。城市商业副中心；暨阳湖生暨阳湖生态区态区：商务办公与高档居住相结合的生态休闲区；城东区域城东区域：以居住、

24、物流和生态公园为主的新区；城北区域城北区域：远期规划中的中高档住宅区；开发区开发区：南区北区以深加工和高新产业为主导，成为与城市总体功能布局相协调的现代化工业园区。（工业、物流、居住）城西新区城西新区 城北住宅区城北住宅区城北开发区城北开发区核心区核心区东部物流区东部物流区暨阳湖暨阳湖生态区生态区城南开发区城南开发区（娱乐休闲、高尚住宅、会议度假）（居住、教育、商业、办公）（行政办公、金融商业、体育娱乐）（物流、居住）（居住、商务办公、商业金融、科研）（工业、科技）2 2、城市功能及发展方向、城市功能及发展方向城区总体格局较小，工业南北两头发展，城区总体格局较小，工业南北两头发展，城市房地产发

25、展目前主要集中于城西新区和暨阳湖生态区城市房地产发展目前主要集中于城西新区和暨阳湖生态区p最新一轮城市总体规划确定中心城区以原有老城区即核心区为基础，向向北、西、东三个方向拓展，形成城北、北、西、东三个方向拓展，形成城北、城西、城东三个新的以生活居住为主城西、城东三个新的以生活居住为主的片区的片区目前城区整体以现状建成区为中心，目前城区整体以现状建成区为中心，居住主要向西和向东发展，随着城居住主要向西和向东发展，随着城西土地供应的减少，未来城西物业西土地供应的减少，未来城西物业将愈加稀缺，其区域和物业价值将将愈加稀缺，其区域和物业价值将随之得到大幅提升，成为市场稀缺随之得到大幅提升，成为市场稀

26、缺产品，项目溢价空间充裕产品，项目溢价空间充裕20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、城西区域规划、城西区域规划项目区域定位主要功能以居住为主，兼有城市商项目区域定位主要功能以居住为主，兼有城市商业次中心功能业次中心功能 ，形成多种功能集聚形成的复合型宜居新社区，未来将成，形成多种功能集聚形成的复合型宜居新社区，未来将成为张家港城市新的形象标志区域。为张家港城市新的形象标志区域。规划目标规划目标：中心城区人口和产业疏散的空间；城市结构整合和功能完善的新区建设空间；城市生态环境

27、建设和生态平衡保护的空间；农村产业化集聚发展空间；新的城乡居民公共活动空间。功能定位功能定位：以购物公园及其功能延伸区域共同构筑休闲活力源，由居住、以购物公园及其功能延伸区域共同构筑休闲活力源，由居住、职教、商业、文化、商务、产业等多种功能集聚形成的复合型宜居新社职教、商业、文化、商务、产业等多种功能集聚形成的复合型宜居新社区。区。布局结构布局结构：结合现状条件，规划采用“核心培育、以点带面、轴带相依”的空间发展模式，构筑城西片区“一核、一廊、七轴、五区”的空间结构。以购物公园为核心的城市商业次中心，复以购物公园为核心的城市商业次中心，复合型宜居新社区的区域定位为项目区域展合型宜居新社区的区域

28、定位为项目区域展示了最好的价值诠释，也赋予项目前景无示了最好的价值诠释，也赋予项目前景无限的想象空间。限的想象空间。购物公园购物公园规划引导城市商业中心沿沙洲西路向西延规划引导城市商业中心沿沙洲西路向西延伸，形成新区中心伸，形成新区中心购物公园，将项目购物公园，将项目区域建设成未来张家港市城市新的形象标区域建设成未来张家港市城市新的形象标志区域。志区域。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4 4、城西道路规划、城西道路规划整体形成整体形成“五纵十横五纵十横”的新区城市道路体系的新

29、区城市道路体系 ，城，城市区域间联动将更加便捷，居住价值亦在交通利好下得到进一步体现。市区域间联动将更加便捷，居住价值亦在交通利好下得到进一步体现。交通性干道交通性干道城市主干道城市主干道城市次干道城市次干道城市支路城市支路在对现状道路进行合理梳理的基础上，高标准规划了新在对现状道路进行合理梳理的基础上，高标准规划了新区道路，形成区道路，形成“五纵十横五纵十横”的新区城市道路体系。的新区城市道路体系。交通性干道交通性干道2 2条，条，规划控制道路红线50米，采用双向六车道形式，纵向有张杨公路，横向有西二环路；城市主干道城市主干道7 7条，条，规划控制道路红线45.5米，采用双向六车道形式，纵向

30、有国泰路、港城大道，横向有人民路、暨阳路、沙洲路、小河坝路、长安路；城市次干道城市次干道3 3条，条，规划控制道路红线3236米，采用双向四车道形式，纵向有百桥路、永安路，横向有泗杨路；城市支路城市支路3 3条，条，规划控制道路红线26米，采用双向四车道形式，横向有梁丰路、白鹿路、西湖苑路。“五纵十横五纵十横”的新的新区城市道路体系区城市道路体系城西高标准的交通规划直接提升了区域的居住和工作便利性，也带动了区域热度的提升，区域间联动性得到加强，房地产客源广泛性增强20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：ht

31、tp:/http:/4 4、城西公共服务设施布局、城西公共服务设施布局教育、医疗、商业、文化娱乐等公共服教育、医疗、商业、文化娱乐等公共服务设施一应俱全，形成了完整的居住生活配套链务设施一应俱全，形成了完整的居住生活配套链（一）教学设施（一）教学设施城西新区共规划一所高等职业技术学校职教中心、一所中等职业技术学校商业学校、一所高级中学梁丰高级中学、一所初级中学、三所小学。（二）医疗服务设施（二）医疗服务设施城西新区共规划医疗设施两处，第一人民医院和泗港医院。（三）商业服务设施（三）商业服务设施城西新区的商业服务设施主要集中布置在购物公园。购物公园是城西新区的商业主中心，同时也是整个杨舍城区的商

32、业次中心。购物公园从公园出发，集购物、休闲、娱乐、居住、商务于一体，内容包括住宅、SOHO、酒店式公寓；欧陆风情步行街；温泉式酒店；观景塔；商业系列广场；阳光餐饮娱乐中心；水晶宫购物中心；（四）文化娱乐、体育设施（四）文化娱乐、体育设施城西新区规划的文化娱乐、体育设施主要分布在：1、文化广场（包括博物馆、少年宫）：2、购物公园：购物公园中文化、休闲、娱乐设施约占建筑总量的1/6，主要集中在欧陆风情步行街、温泉式酒店、阳光餐饮娱乐中心等区域3、河南禅院：为仿明清风格的佛教建筑4、职教中心南侧体育公园体育公园体育公园购物公园购物公园张家港第一人民医院张家港第一人民医院梁丰高级中学梁丰高级中学全方位

33、的配套设施对区域居住功能的导向性全方位的配套设施对区域居住功能的导向性非常明显，也为项目提供了充足的溢价空间非常明显，也为项目提供了充足的溢价空间20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4 4、区域价值、区域价值城西新城，唯一性和不可复制性城西新城，唯一性和不可复制性城市价值城市价值经济基础雄厚，城市蕴含巨大消费潜能经济基础雄厚，城市蕴含巨大消费潜能 区域价值区域价值城市次中心，复合型宜居新区城市次中心，复合型宜居新区潜力空间潜力空间城西新城的稀缺性和不可复制性城西新城的稀缺性和不可

34、复制性项目地段具有高稀缺性项目地段具有高稀缺性未来具备高成长性未来具备高成长性交通配套价值交通配套价值交通通达性极佳，配套完善交通通达性极佳，配套完善20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第二章第二章房地产市场分析房地产市场分析3 3、港城房地产需求特征、港城房地产需求特征2 2、二级市场供销走势、二级市场供销走势1 1、一级市场概况、一级市场概况4 4、港城房地产整体特征、港城房地产整体特征5 5、港城房地产格局及趋势、港城房地产格局及趋势20132013房地产营销策划大全震撼升

35、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、土地成交分析、土地成交分析土地市场受整体房地产环境影响较大，二级市土地市场受整体房地产环境影响较大，二级市场成交热潮向一级市场传导，土地市场再攀新高场成交热潮向一级市场传导，土地市场再攀新高69倍住宅用地成交增长走势住宅用地成交增长走势p土地市场成交创下历年之最，住宅用地相比08年更是增长69倍，超过06年以来的住宅土地总和；p张家港06-08年土地市场主角一直为商业用地，09年住宅用地独占鳌头，住宅市场的成交热潮向土地市场的传导效应显著；p商业用地亦不甘示弱，成交量也是一路

36、高攀，整体土地市场火爆。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、房地产供销及价格分析、房地产供销及价格分析成交走势受大势影响较大，总体开发量成交走势受大势影响较大，总体开发量保持总量增长态势，近期区域市场处于高速去化阶段；价格呈快速增长保持总量增长态势，近期区域市场处于高速去化阶段；价格呈快速增长走势。走势。p09年全年成交达到123.96万平米，张家港市场再次进入去化高峰期；p固定资产投资额稳步增加，08年达到363.51亿元，使得公建基础设施得到大力发展，一系列配套设施得

37、到完善；p受2008年商品房销售萎靡的影响，导致房地产开发投资一直处于低位运行状态，下半年随着商品房销售的回暖，投资额虽然扭转了下降趋势，降幅逐月减小，但直至年底，全年投资额仍呈下降的态势。p房地产投资稳步增加，主要由于前期土地的高成交，造成08年房地产整体投资增加。p进入06年之后，市场价格处于高速发展期，09年成交均价达到6354元/平米，涨幅超过40%；41.4%20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、市场成交及需求特征、市场成交及需求特征典型的封闭内需型市场，内生性强

38、，本地典型的封闭内需型市场，内生性强，本地自住性需求为主，外来投资较少自住性需求为主，外来投资较少p140平米以上大户型的成交量占优，其次为110140的产品，改善型、舒适型的自用性改善型、舒适型的自用性改善型、舒适型的自用性改善型、舒适型的自用性市场特征明显。市场特征明显。市场特征明显。市场特征明显。p改善自住型消费需求与资产保值功能占一半比例，子女教育和为子女购房也占有一定比例，投资仅占约5%.p本地人口仍为购房人群的绝对主力，外来人口购房比例稍有上升，但占据份额依然较小。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，

39、淘宝店铺：http:/http:/4 4、张家港房地产整体开发、张家港房地产整体开发张家港房地产整体开发水平上升较快，张家港房地产整体开发水平上升较快，高品质已经成为港城房地产市场的一张名片，而客群喜好和接受度亦高品质已经成为港城房地产市场的一张名片，而客群喜好和接受度亦明显偏好于中高端高品质楼盘明显偏好于中高端高品质楼盘项目项目容积率容积率产品形态产品形态建筑风格建筑风格暨阳湖壹号暨阳湖壹号0.60.6双拼、联排、叠加别墅双拼、联排、叠加别墅西班牙西班牙暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠2.332.33高层高层新古典主义新古典主义置地甲江南置地甲江南1.491.49小高层、高层、联排、叠加别墅小高层、高层

40、、联排、叠加别墅现代现代中联皇冠中联皇冠1.91.9小高层、别墅小高层、别墅欧式欧式汇景豪苑汇景豪苑1.361.36小高层、多层、花园洋房小高层、多层、花园洋房法式法式帝景豪园帝景豪园1.361.36多层、小高层、高层、联排、双拼、独栋别多层、小高层、高层、联排、双拼、独栋别墅墅欧式简约欧式简约湖滨国际湖滨国际1.6小高层、高层、独幢、联排、叠加别墅小高层、高层、独幢、联排、叠加别墅地中海地中海皇家首座皇家首座1.71.7小高层小高层欧式欧式多数项目容积率中等，物业形态多以公多数项目容积率中等，物业形态多以公寓寓+别墅的组合产品，整体小区档次较别墅的组合产品，整体小区档次较高高项目以欧式建筑风

41、格为主，且开发项目以欧式建筑风格为主，且开发品质较高，已经接近甚至超越主流品质较高，已经接近甚至超越主流城市，整体开发水平较高城市，整体开发水平较高众多高品质项目的打造促进了港城市场整体开发水平的提升，也成为众多高品质项目的打造促进了港城市场整体开发水平的提升，也成为城市房地产发展的主要特征之一；而从销售角度看，主流购房者也多城市房地产发展的主要特征之一；而从销售角度看，主流购房者也多倾向于这种融合高品质与高档次的产品。倾向于这种融合高品质与高档次的产品。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/

42、http:/5 5、张家港房地产格局及趋势、张家港房地产格局及趋势以城中板块为核心向周边扩散，总体以城中板块为核心向周边扩散，总体形成五大板块，城西和城南是目前发展的重点，随着二环线内城西土地形成五大板块，城西和城南是目前发展的重点，随着二环线内城西土地逐渐绝版，整体城西价值将有较大的提升空间。逐渐绝版，整体城西价值将有较大的提升空间。板块划分：板块划分：张家港房地产市场经过几年的发展，已形成自身的发展格局，根据规划和各区域房地产发展情况不同，可将张家港市区划分为五大板块 中心板块：中心板块：区域土地日益稀缺，在售楼盘越来越少，相对来说，楼盘的规模、体量都比较小城西板块：城西板块：张家港楼市主

43、战场，客源购房主要区域，但后期供应量趋于减少城东板块：城东板块：该板块房地产市场相对而言较其它区域较为落后，目前在建在售楼盘较少，后期潜力较大城南板块：城南板块：高尚生态居住区，板块住宅以高档产品为主，张家港房地产市场的标杆之地；城北板块：城北板块：目前该区域除较早开发的少数楼盘外，基本没有在开发新的楼盘 ，港城楼市价格洼地。城中板块城中板块城西板块城西板块城北板块城北板块城南板块城南板块城东板块城东板块购物公园购物公园城市核心区城市核心区次级商务中心次级商务中心新兴区域新兴区域20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新

44、，淘宝店铺：http:/http:/6 6、张家港房地产市场总结、张家港房地产市场总结增速平稳，开发水平较高，封闭内需型增速平稳，开发水平较高，封闭内需型市场市场p09年一二级市场成交量均呈快速增长态势，市场需求强劲p09年房地产价格呈爆发增长p张家港属于典型的封闭内需型市场，外来投资较少，以消化本地需求为主p大户型高品质的欧式风格建筑是市场主流，高水平的开发已经成为港城楼市的一张名片张家港房地产市场现状总结张家港房地产市场现状总结对片区及项目的影响对片区及项目的影响房地产市场的稳定增长为项目提供了持续发展的市场环境；整体高品质的开发水平及客群的喜欢与本项目未来走向契合，项目与市场需求倾向一致

45、；以张家港本地客户改善性需求为绝对主流，项目在产品细节打造与营销推广上如何契合本地需求特征成为未来项目发展的重点之一。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、项目配套分析、项目配套分析3 3、项目地块四至分析、项目地块四至分析1 1、项目区位交通分析、项目区位交通分析第三章第三章地块价值剖析地块价值剖析4 4、项目产品分析、项目产品分析5 5、项目价值提炼、项目价值提炼20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月

46、免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、地块区位交通、地块区位交通地处城西新城中央，未来港城的主力发展轴向，地处城西新城中央，未来港城的主力发展轴向，项目交通通达性极佳，距市中心和暨阳湖生态园仅需项目交通通达性极佳，距市中心和暨阳湖生态园仅需5 5分钟车程，城市分钟车程，城市地域界限被最大模糊地域界限被最大模糊市中心市中心项目位置：项目位置：项目位于城西中央，为城西新城的核心位置，也是区域最后仅有的绝佳居住用地，地地段价值凸显。段价值凸显。区位属性：区位属性：城西定位为城西定位为以购物公园及其功能延伸区域共同构筑休闲活力源，由居住、职教、商业、文化、商务、产业等多种功能集多种功能集

47、聚形成的复合型宜居新社区聚形成的复合型宜居新社区，项目区域价值不言而喻区位交通区位交通: :项目周边由白鹿路、百桥路、小河坝路和西二环路形成完整的道路交通系统完整的道路交通系统，而整体城西道路交通形成“五纵十横”的新区城市道路体系,与市区其他与市区其他核心区域车程控制在核心区域车程控制在5 5分钟左右，分钟左右，项目交通通达性极佳。项目交通通达性极佳。本案本案暨阳湖生态园城西：城西：城市发展方向城市发展方向5 5分钟城市生活圈分钟城市生活圈关键词：关键词：核心区域位置核心区域位置交通通达便利交通通达便利20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震

48、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、项目配套、项目配套项目在购物公园辐射圈内，生活配套完善，周边梁丰项目在购物公园辐射圈内，生活配套完善，周边梁丰高级中学等教育设施齐全，项目居住价值极高高级中学等教育设施齐全，项目居住价值极高123456123456白鹿幼儿园本项目本项目白鹿小学梁丰高级中学张家港购物公园杨舍镇政府（在建）体育公园张家港购物公园张家港购物公园梁丰高级中学梁丰高级中学白鹿幼儿园白鹿幼儿园项目距离张家港市最大的购物平台购物公园仅在咫尺，生活居住极为便利；生活居住极为便利；项目周边白鹿小学、幼儿园等教育设施齐全，特别是省重点中学梁丰高级中学与项目紧邻，

49、学学区效应将成为项目未来一大卖点；区效应将成为项目未来一大卖点；总体而言，项目配套极为完善，随着周边居住氛围的进一步提升，项目的价值势必得到市场的最大认可。张家港公园张家港公园20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、项目四至、项目四至周边配套齐全，交通便捷，规划河道景观已成形周边配套齐全，交通便捷，规划河道景观已成形白鹿小学河道景观道路通达居住氛围20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

50、ttp:/http:/4 4、项目产品分析、项目产品分析项目规划设计方面与周边项目形成了明显的区隔，项目规划设计方面与周边项目形成了明显的区隔，也具备了较强的竞争力，项目产品占位市场的核心价值得到一定彰显。也具备了较强的竞争力，项目产品占位市场的核心价值得到一定彰显。房型房型面积（）面积（）比例比例3-2-13-2-1113-124113-12425%25%3-2-23-2-2124-142124-14250%50%4-2-24-2-2177-183177-18315%15%5-2-25-2-2171-174171-1743%3%5-2-35-2-3198-262198-2627%7%p物业形

51、态：物业形态：项目全部为小高层产品，居住纯粹；p产品面积：以124-142的三房两厅两卫为主力面积区间。p景观特色：景观特色：项目以打造以溪谷为景观主题，通过人车分流、人工造坡，下沉空间塑造地形、以及多样化的地表径流，打造住区景观生态特征；p建筑风格：建筑风格：采用新古典主义风格；p外立面建材：外立面建材：主体为浅色面砖为饰面，住宅基座饰以石材，色彩以暖调的褐色为基调 。关键词：关键词：小高层小高层三房户型三房户型溪谷溪谷新古典主义新古典主义浅色面砖浅色面砖20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:

52、/http:/5 5、项目核心价值提炼、项目核心价值提炼新兴热点区域，各项配套逐渐趋于成熟，区新兴热点区域，各项配套逐渐趋于成熟，区域价值依然有较大的上升空间域价值依然有较大的上升空间区位价值区位价值产品价值产品价值四至价值四至价值配套资源配套资源城西新城核心，坐拥港城城市发展轴向城西新城核心，坐拥港城城市发展轴向高品质小高层、景观规划，户型贴合港城需求实际高品质小高层、景观规划，户型贴合港城需求实际周边中高端居住氛围成熟，学校体育公园等一应俱全周边中高端居住氛围成熟，学校体育公园等一应俱全购物公园、幼儿园、小区、重点中学环绕，配套资源强势购物公园、幼儿园、小区、重点中学环绕，配套资源强势核心

53、成熟地段、购物公园、教育资源核心成熟地段、购物公园、教育资源20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/热点区域热点区域购物公园购物公园教育资源教育资源 高品质产品高品质产品对比区域房地产项目地理分布，本项目四大优质战略定位资源：在区域内不具有排他性在区域内不具有排他性在港城内不具有唯一性在港城内不具有唯一性6 6、结合地块内外部现状，我们认为本项目具有众多可供战略定位的资、结合地块内外部现状，我们认为本项目具有众多可供战略定位的资源源房地产成熟城西板块，房地产成熟城西板块，港城最具居住

54、价值区域港城最具居住价值区域张家港购物公园，城西张家港购物公园，城西商业主中心商业主中心重点学校配套齐全，教重点学校配套齐全，教育资源完善育资源完善高品质产品打造，引领高品质产品打造，引领城西乃至港城居住理念城西乃至港城居住理念20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、重点竞争个案、重点竞争个案3 3、项目竞争总结、项目竞争总结1 1、竞争市场综述、竞争市场综述第四章第四章竞争环境研究竞争环境研究20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销

55、策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、竞争界定、竞争界定区域内房地产开发较为成熟，部分项目趋于尾声，在区域内房地产开发较为成熟，部分项目趋于尾声，在售项目较少，客源的地域模糊性和覆盖面的广泛性使得项目竞争具有售项目较少，客源的地域模糊性和覆盖面的广泛性使得项目竞争具有较大的发散性较大的发散性考虑因素:p城东板块在售项目的有限性及其自身的局限性p私有汽车增多、城市交通建设的快速发展，使得城市各区域之间距离更加模糊，工作、居住和休闲之间的界限已经抹平。p结合项目的特性，我们认为本项目的竞争格局将划分为地缘性区域和城市生活方式辐射区域。主要面临城西板块内城西板

56、块内部，城中，城东和暨阳湖生态区等项目部，城中，城东和暨阳湖生态区等项目竞争威胁。竞争威胁。项目的竞争资源及本身条件将以区域的高度辐射整个城区，根据项目优势与客户价值体系的互补需求，项目将立足板块内部整个港城区域，从区域客户着手辐射吸纳全市客户，竞争由区域内部再扩至区域以外，因此，本项目竞争区域及楼盘是放眼港城全市20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城西城西城中城中城南城南城东城东41532本案本案6123546汇景豪苑汇景豪苑甲江南甲江南暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠江南首座江南首座帝景

57、豪园帝景豪园2 2、竞争分布、竞争分布项目主要分布于城西、城南、城东和城中四个板块，市项目主要分布于城西、城南、城东和城中四个板块，市区规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源存在重叠，板块间替代区规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源存在重叠，板块间替代性强性强p张家港房地产市场整体开发趋于成熟，但市场的迅速去化使得在售项目较少，且有部分项目已经是尾盘，整体市场供应不多。p按照项目档次及辐射范围，项目竞品主要是城西、城东和城中项目，也是未来截取本项目客源的主要竞争区域本项目最直接本项目最直接竞争区域竞争区域中联皇冠中联皇冠20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店

58、铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、公寓产品及面积分析、公寓产品及面积分析目前在售公寓市场物业形态丰富，多层、目前在售公寓市场物业形态丰富，多层、小高层和高层都有供应，但整体以小高层为主，面积方面以小高层和高层都有供应，但整体以小高层为主，面积方面以120-180120-180的三房四房为主力供应区间，与本项目存在较大重叠性的三房四房为主力供应区间，与本项目存在较大重叠性90120140160面积（）甲江南中联皇冠 汇豪景苑 皇家首座物业形态以小高物业形态以小高层为主，主力面层为主，主力面积区间为积区间为120-160180项目项目公寓产

59、品形公寓产品形态态主力面积主力面积（）（）帝景豪园帝景豪园多层、小高多层、小高层、高层层、高层131-170131-170暨阳湖皇暨阳湖皇冠冠高层高层80-28080-280置地甲江置地甲江南南小高层、高小高层、高层层130-160130-160中联皇冠中联皇冠小高层小高层120-180120-180汇景豪苑汇景豪苑小高层、多小高层、多层、花园洋层、花园洋房房98-18098-180皇家首座皇家首座小高层小高层首批首批89-16089-160p公寓市场涵盖洋房、普通多层、小高层和高层的各种物业形态，但在售市场小高层占据比例最大，为公寓市场主力产品。p在售公寓市场以小高层为主，面积以120-18

60、0的三房四房为主，多层和中小户型的两房属市场空白。帝景豪园 暨阳湖皇冠28020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/80100120140总价（万）甲江南中联皇冠汇豪景苑皇家首座160项目项目均价均价主力总价主力总价（万）（万）帝景豪帝景豪园园95009500124-161124-161暨阳湖暨阳湖皇冠皇冠2000020000160-600160-600置地甲置地甲江南江南小高层销售小高层销售期期 85008500110-136110-136中联皇中联皇冠冠1000010000120

61、-180120-180汇景豪汇景豪苑苑9000900088-16288-162皇家首皇家首座座1500015000133-240133-240帝景豪园 暨阳湖皇冠200500主力总价在主力总价在120-120-200200万元左右万元左右4 4、公寓价格分析、公寓价格分析在售公寓主力均价在在售公寓主力均价在90009000元元/ /左右左右，主力总价在主力总价在120-200120-200万，整体市场价格半年涨幅达万，整体市场价格半年涨幅达10001000元元/ /，价格上升力度充足，价格上升力度充足p在售公寓市场产品主力均价在9000元/左右，稀缺地段和资源项目单价可达15000-20000

62、，主力总价则在120-200万左右，高端豪宅可达六百万，市场整体均价处于高位。2009年8月均价：80008000元元/ /2010年3月均价：90009000元元/ /10001000元元/ /20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/5 5、竞品去化分析、竞品去化分析在售项目月均去化在售项目月均去化30-6030-60套左右，主要为大户型套左右，主要为大户型公寓产品，项目所在板块平稳走量，市场需求强劲，板块价值及项目公寓产品，项目所在板块平稳走量，市场需求强劲，板块价值及项目产品力

63、成为快速去化的核心因素。产品力成为快速去化的核心因素。p在售项目的热销说明整体市场需求较为强劲，市场呈现“不愁卖而愁没房子卖”的火爆态势，项目整体房产环境较佳。p区域项目去化速度在整个张家港房地产市场处于较快平稳的态势，板块及项目价值被认可是其最重要的核心因素，本项目未来产品力的打造将是实现价值的核心驱动力。项目项目量体（万）量体（万）开盘时间开盘时间去化面积去化面积（万）（万）去化套数去化套数去化率去化率去化速度去化速度帝景豪园帝景豪园30302008.82008.818.818.81032103262.67%62.67%5454套套/ /月月暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠9.79.72010.1.3

64、02010.1.300.470.4735354.85%4.85%1717套套/ /月月置地甲江南置地甲江南24.924.92008.12008.110.510.566066042.17%42.17%3030套套/ /月月中联皇冠中联皇冠23232008.72008.712.612.666966954.78%54.78%3434套套/ /月月汇景豪苑汇景豪苑23.823.82007.112007.1123.823.813321332100%100%4545套套/ /月月皇家首座皇家首座22222010.32010.31.91.91611618.64%8.64%160160套套/ /月月合计合计1

65、33.4133.468.0768.073889388920132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/6 6、在售存量及未来供应分析、在售存量及未来供应分析截止截止20102010年年3 3月主要竞品存量在月主要竞品存量在6868万万左右，消化周期在左右，消化周期在1-21-2年，且多以小高层为主，多数项目发力点选择在年，且多以小高层为主，多数项目发力点选择在20102010年年9 9月份月份-2011-2011年上半年，与项目形成正面冲突年上半年，与项目形成正面冲突市场尽管存量达到近市场尽

66、管存量达到近市场尽管存量达到近市场尽管存量达到近70707070万，但多数项目近期内未有大批量推盘万，但多数项目近期内未有大批量推盘万，但多数项目近期内未有大批量推盘万，但多数项目近期内未有大批量推盘计划，市场可售极为有限，短暂的市场断档已经不可避免，而其计划，市场可售极为有限，短暂的市场断档已经不可避免，而其计划，市场可售极为有限，短暂的市场断档已经不可避免，而其计划，市场可售极为有限，短暂的市场断档已经不可避免，而其预计的推售高潮与项目入市产生直接交锋预计的推售高潮与项目入市产生直接交锋预计的推售高潮与项目入市产生直接交锋预计的推售高潮与项目入市产生直接交锋项目项目量体（万）量体（万）去化

67、面积（万）去化面积（万）剩余量体（万）剩余量体（万）剩余产品形态及销售期剩余产品形态及销售期帝景豪园帝景豪园303018.818.811.211.2以叠加和少量独栋别墅为主，销以叠加和少量独栋别墅为主，销售周期约售周期约1 1年年暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠9.79.70.470.479.239.23高层产品，销售周期约高层产品，销售周期约1.5-21.5-2年年置地甲江南置地甲江南24.924.910.510.514.414.4以小高层、高层为主，销售周期以小高层、高层为主，销售周期约约1.5-21.5-2年年中联皇冠中联皇冠232312.612.610.410.4全部为公寓产品，销售周期约全部为公

68、寓产品，销售周期约1 1年年汇景豪苑汇景豪苑23.823.823.823.80 0皇家首座皇家首座22221.91.920.120.1全部小高层，预计年底入市，销全部小高层，预计年底入市，销售周期约售周期约1.5-21.5-2年年合计合计133.4133.468.0768.0765.3365.3320132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地块编号地块编号土地座落土地座落土地面积（）土地面积（）规划用途规划用途成交总价（万元）成交总价（万元）容积率容积率交易日期交易日期受让单位受让单位2

69、008-A012008-A01百桥路东侧百桥路东侧52305.852305.8商业商业 住宅住宅12767127671.181.182 2月月2 2日日天港房地产天港房地产2004-A412004-A41市区河东路东市区河东路东侧侧89178.889178.8商业商业 住宅住宅48158481581.71.77 7月月2828日日新城置业新城置业2007-B342007-B34老张扬公路北老张扬公路北6887.16887.1住宅住宅4564561.41.47 7月月1414日日杨舍镇开发建杨舍镇开发建设设2008-B152008-B15省开发区新丰省开发区新丰路南侧路南侧21702170商业住

70、宅商业住宅4504501.61.69 9月月3 3日日江苏澳洋置业江苏澳洋置业2006-B202006-B20杨舍镇乘航东杨舍镇乘航东苑路南侧苑路南侧17215.817215.8商业住宅商业住宅219621961.31.31212月月3131日日骏马房地产骏马房地产2007-A022007-A02暨阳东路北侧暨阳东路北侧44023.344023.3商业住宅商业住宅11754.22111754.2211.71.75 5月月5 5日日陶建浩陶建浩2007-A292007-A29市港城大道东市港城大道东侧侧48392.348392.3商业住宅商业住宅13865138652.02.09 9月月2 2日

71、日城投公司城投公司2006-A342006-A34杨舍西街南侧杨舍西街南侧2672.62672.6商业住宅商业住宅4417.80784417.80781.2 1.2 9 9月月1 1日日步步高房产步步高房产2008-A04-2008-A04-C C谷渎港西侧谷渎港西侧19897.519897.5商业住宅商业住宅14923.12514923.1251.61.69 9月月1 1日日林如纳林如纳2006-A072006-A07新沙河东侧新沙河东侧53849.453849.4商业住宅商业住宅24313.00424313.0041.91.99 9月月3 3日日南城房地产南城房地产2005-A052005

72、-A05白鹿路南侧白鹿路南侧116940.2116940.2住宅住宅63147.70863147.7081.81.89 9月月3 3日日金厦房产金厦房产2008-A052008-A05南苑东路南侧南苑东路南侧90533.690533.6商业住宅商业住宅55542.36455542.3641.11.19 9月月2525日日张家港市中昊张家港市中昊房地产房地产2005-A30-2005-A30-C C市东苑路西侧市东苑路西侧111478.5111478.5商业住宅商业住宅64211.61664211.6162.32.31212月月1010日日张家港市新城张家港市新城置业置业2007-A102007

73、-A10市人民西路南市人民西路南侧侧23888.223888.2商业、住宅商业、住宅20460.243320460.24332.02.01 1月月1313日日中联置业中联置业7 7、0808年以来市区住宅土地储备一览年以来市区住宅土地储备一览城西仅有三块商品住宅用地，城西仅有三块商品住宅用地，无论从项目规模还是地段价值上看，本项目将成为城西最后绝版。无论从项目规模还是地段价值上看，本项目将成为城西最后绝版。2008年2009年2010年20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/8 8、

74、未来供应分析、未来供应分析据据0808以来土地供应来看，量体供应在以来土地供应来看，量体供应在129129万左右，万左右，而公寓产品预计超过而公寓产品预计超过120120万，且多为小高层以上产品为主，其中万，且多为小高层以上产品为主，其中0909年新年新拍土地入市与本项目入市期产生重叠，市场可选择性增大，项目面临市拍土地入市与本项目入市期产生重叠，市场可选择性增大，项目面临市场大规模考验场大规模考验根据张家港市场特点及项目自身指标判断：土地座落土地座落（容积率）（容积率）建筑面积（）建筑面积（）预计入市时间预计入市时间未来产品预计未来产品预计百桥路东侧百桥路东侧1.181.1862000620

75、0020102010年上半年年上半年公寓约占公寓约占40%40%市区河东路东侧市区河东路东侧1.71.7151602.6151602.620102010年下半年年下半年公寓约占公寓约占90%90%老张扬公路北老张扬公路北1.41.498009800公寓约占公寓约占80%80%省开发区新丰路南省开发区新丰路南侧侧1.61.635003500公寓约占公寓约占90%90%杨舍镇乘航东苑路杨舍镇乘航东苑路南侧南侧1.31.322380.5422380.54公寓约占公寓约占80%80%暨阳东路北侧暨阳东路北侧1.71.774839.6174839.6120112011年上半年年上半年公寓约在公寓约在90

76、%90%，别墅在，别墅在10%10%左右左右市港城大道东侧市港城大道东侧2.02.096784.696784.6预计全部为公寓产品预计全部为公寓产品杨舍西街南侧杨舍西街南侧1.2 1.2 3207.123207.12公寓约占公寓约占80%80%，别墅约，别墅约20%20%谷渎港西侧谷渎港西侧1.61.63183631836公寓约在公寓约在85%85%，别墅在，别墅在15%15%左右左右新沙河东侧新沙河东侧1.91.9102313.9102313.9公寓约在公寓约在95%95%白鹿路南侧白鹿路南侧1.81.8210492.4210492.4公寓约在公寓约在90%90%以上，别墅在以上，别墅在10

77、%10%以下以下南苑东路南侧南苑东路南侧1.11.19958799587小高层约占小高层约占20%20%，其余为别墅，其余为别墅华昌路北侧华昌路北侧A3.8A3.8B2.2B2.2122972.5122972.5预计全部为公寓产品预计全部为公寓产品东苑路西侧东苑路西侧2.32.325640125640120112011年下半年年下半年-2012-2012年年上半年上半年公寓公寓市人民西路南侧市人民西路南侧2.02.047776.447776.4公寓公寓合计合计1295493.671295493.67公寓产品约占公寓产品约占120120万万入市冲突入市冲突20132013房地产营销策划大全震撼升

78、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/9 9、未来竞品总体销售周期分析、未来竞品总体销售周期分析在售项目销售周期预计在两年半左右，在售项目销售周期预计在两年半左右，新推土地未来销售周期将与本项目重合；项目未来入市半年内将达到市新推土地未来销售周期将与本项目重合；项目未来入市半年内将达到市场竞争峰点，且主要以小高层产品为主场竞争峰点，且主要以小高层产品为主未来项目主要竞争个案的预计入市时间节点：201020102011201120092009帝景豪园帝景豪园4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度

79、季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度2 2季度季度本项目预计入市时间及销售期本项目预计入市时间及销售期1 1季度季度20122012暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠置地甲江南置地甲江南中联皇冠中联皇冠皇家首座皇家首座预计项目入市初始竞争尤其预计项目入市初始竞争尤其预计项目入市初始竞争尤其预计项目入市初始竞争尤其是与在销售项目较为激烈，是与在销售项目较为激烈，是与在销售项目较为激烈，是与在销售项目较为激烈，主要面临相类似产品竞争，主要面临相类似产品竞争，主要面临相类似产品竞争，主要面临相类似产品竞争，08年拍卖土地预计入市时间年拍卖土地预计入市时间09年新拍土地预计入市时间年新拍土地

80、预计入市时间20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目项目产品形态产品形态建筑风格建筑风格暨阳湖皇暨阳湖皇冠冠高层高层新古典主新古典主义义湖滨国际湖滨国际别墅、小高层、别墅、小高层、高层高层 地中海地中海置地甲江置地甲江南南小高层、高层、小高层、高层、别墅别墅现代现代中联皇冠中联皇冠小高层、别墅小高层、别墅欧式欧式汇景豪苑汇景豪苑小高层、多层、小高层、多层、洋房洋房法式法式皇家首座皇家首座小高层小高层欧式欧式汇景豪苑汇景豪苑皇家首座皇家首座中联皇冠中联皇冠暨阳湖一号暨阳湖一号101

81、0、建筑风格评析、建筑风格评析区域市场显以典型的欧式建筑风格，现状港城客区域市场显以典型的欧式建筑风格，现状港城客户对这一风格接受度较高，本项目新古典主义风格与其他项目形成区隔，户对这一风格接受度较高，本项目新古典主义风格与其他项目形成区隔，市场占位主动性增强市场占位主动性增强湖滨国际湖滨国际20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1111、重点个案、重点个案1 1：中联皇冠，城西片区在售较高档项目，本案直接竞品中联皇冠，城西片区在售较高档项目，本案直接竞品之一，配套及地段等资源与本

82、项目不相伯仲之一，配套及地段等资源与本项目不相伯仲产品产品小高层、别墅小高层、别墅面积面积公寓公寓120-180120-180均价均价1000010000元元/ /量体量体2424万万/1060/1060套套容积率容积率1.491.49位置位置购物公园南侧、国泰购物公园南侧、国泰南路西侧南路西侧开发企开发企业业张家港中联置业张家港中联置业项目开发及销售动态项目开发及销售动态p在售二期全部小高层，目前均价在在售二期全部小高层，目前均价在1000010000元元/ /左右，相比去年年中涨幅超过左右，相比去年年中涨幅超过15001500元元/ /p项目推量较为有限，且以少量多推方式促进项目去化，增加

83、溢价空间，项目三期价格上项目推量较为有限，且以少量多推方式促进项目去化，增加溢价空间，项目三期价格上升空间较大。升空间较大。在售二期在售二期20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/景观及建筑风格景观及建筑风格项目以自然水系分割社区从而形成的岛居设计是亮项目以自然水系分割社区从而形成的岛居设计是亮点之一，建筑风格上采用现代欧式建筑，小区整体大气流畅点之一，建筑风格上采用现代欧式建筑，小区整体大气流畅p项目岛居设计是亮项目岛居设计是亮点之一，以自然水点之一，以自然水系分割社区，形成系分割

84、社区，形成独立而相互联系的独立而相互联系的小岛小岛p中联皇冠还引入了中联皇冠还引入了先进的智能化小区先进的智能化小区管理，并在小区内管理，并在小区内实现真正的人车分实现真正的人车分流。流。p楼盘采用现代欧式楼盘采用现代欧式风格，整体简洁线风格，整体简洁线条分明。条分明。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目核心竞争力及启示：项目核心竞争力及启示：区域区域产品产品人文人文服务服务客客观观性性主主观观性性被动式被动式主动式主动式地产项目的核心竞争力矩阵地产项目的核心竞争力矩阵中联皇

85、冠中联皇冠主要卖点：主要卖点：pp购物公园、城西体育公园购物公园、城西体育公园购物公园、城西体育公园购物公园、城西体育公园pp白鹿小学、幼儿园，梁丰高级中白鹿小学、幼儿园，梁丰高级中白鹿小学、幼儿园，梁丰高级中白鹿小学、幼儿园，梁丰高级中学学学学pp24242424万大规模社区万大规模社区万大规模社区万大规模社区pp智能化物管智能化物管智能化物管智能化物管pp小区人车分流小区人车分流小区人车分流小区人车分流推广语：推广语：湾流而居，公园里的璀璨生活湾流而居，公园里的璀璨生活湾流而居，公园里的璀璨生活湾流而居，公园里的璀璨生活项目针对性分析：p该项目无论产品或地段配套等，该项目无论产品或地段配套

86、等，都与本项目有极大的相似性，未来都与本项目有极大的相似性，未来市场的直接对话将成为必然市场的直接对话将成为必然p产品品质，包括建筑风格、园林产品品质，包括建筑风格、园林景观和营销服务等都是本项目的关景观和营销服务等都是本项目的关键发力点，同时在项目推案上的灵键发力点，同时在项目推案上的灵活把握亦能促进项目的快速去化。活把握亦能促进项目的快速去化。“区域区域+产品产品”的客观性模式，体现项的客观性模式，体现项目地段价值和产品价值目地段价值和产品价值20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http

87、:/1212、重点个案、重点个案2 2：皇家首座，城中板块新开中高端项目，典型核心地段皇家首座，城中板块新开中高端项目，典型核心地段驱动型项目，去化快速，引领港城楼市驱动型项目，去化快速，引领港城楼市产品产品小高层、别墅小高层、别墅面积面积公寓公寓75-18075-180均价均价1500015000元元/ /量体量体2222万万容积率容积率1.71.7位置位置河东路东河东路东开发企开发企业业张家港新城、步步高张家港新城、步步高房地产房地产项目开发及销售动态项目开发及销售动态p项目项目3 3月月1313日开盘，推出产品包括住宅和商铺，其中住宅推出日开盘，推出产品包括住宅和商铺，其中住宅推出200

88、200套，靠近东环路的套，靠近东环路的5 5幢，主力户型幢，主力户型7575101101，大户型，大户型180180；商铺；商铺7777家，面积家，面积3030和和5050，4 4米挑高。米挑高。p项目属于城中稀缺项目，核心地段和稀缺性使得其去化快速，目前推盘销售率超过项目属于城中稀缺项目，核心地段和稀缺性使得其去化快速，目前推盘销售率超过80%80%。在售20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/景观及建筑风格景观及建筑风格以简约欧式建筑风格为主调，配以多种欧式元素；以简约欧式建筑风

89、格为主调，配以多种欧式元素；法式风情园林设计，架空云中庭为项目创新亮点法式风情园林设计，架空云中庭为项目创新亮点p建筑风格：建筑风格：简约欧式建筑风格，八角窗，红色屋瓦，米黄色外墙以及棕色天然石材的建筑底部凸显整体风格基调。 p景观设计：景观设计：“架空云中庭” 是皇家首座最为创新的亮点。 法式风情园林设计， “二层类地面”规划，结合简欧式弧形建筑排列及空中花园，以法式浪漫、欧陆风光为底蕴，巧妙的将传统园林景观，架空抬高。在高空中设景组团，铺架层层绿意诗性空间，打造空中庭院盛景，而将预留出的地面面积，规划成绿意盎然的地面停车场，如此巧构而成的“云中庭”20132013房地产营销策划大全震撼升级

90、上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目核心竞争力及启示：项目核心竞争力及启示：地段地段产品产品人文人文服务服务客客观观性性主主观观性性被动式被动式主动式主动式地产项目的核心竞争力矩阵地产项目的核心竞争力矩阵皇家首座皇家首座主要卖点：主要卖点：pp市中心核心地段，步行街商圈市中心核心地段，步行街商圈市中心核心地段，步行街商圈市中心核心地段，步行街商圈pp国际购物中心、兴发家具城、国国际购物中心、兴发家具城、国国际购物中心、兴发家具城、国国际购物中心、兴发家具城、国美电器、宏泰时代广场、中美电器、宏泰时代广场、中美电器、宏

91、泰时代广场、中美电器、宏泰时代广场、中心广场等大型商业心广场等大型商业心广场等大型商业心广场等大型商业pp22222222万大规模社区万大规模社区万大规模社区万大规模社区推广语：推广语：收藏一座市中心收藏一座市中心收藏一座市中心收藏一座市中心项目针对性分析：p该项目市中心地段对本项目该项目市中心地段对本项目有绝对优势，项目需要采取差有绝对优势，项目需要采取差异化竞争策略异化竞争策略p项目的主要诉求应着眼于区项目的主要诉求应着眼于区域成长性和产品差异上，同时域成长性和产品差异上，同时在项目推案上亦要灵活把握。在项目推案上亦要灵活把握。“地段地段+产品产品”的客观性模式，体现项的客观性模式，体现项

92、目地段价值和产品价值目地段价值和产品价值20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1313、资源对比、资源对比项目突破口在产品和附加值的塑造上项目突破口在产品和附加值的塑造上项目项目地段地段生活配套生活配套教育资源教育资源产品形态产品形态产品品质产品品质建筑风格建筑风格景观景观核心诉求核心诉求中联皇冠中联皇冠城西核心城西核心购物公园购物公园梁丰高中、梁丰高中、白鹿小学、白鹿小学、幼儿园幼儿园小高层、小高层、别墅别墅较高较高欧式欧式自然水系自然水系分割、岛分割、岛居设计居设计城西高端城西

93、高端项目项目甲江南甲江南城西城西购物公园购物公园梁丰高中、梁丰高中、白鹿小学、白鹿小学、幼儿园幼儿园小高层、小高层、别墅别墅一般一般现代现代一般一般城西区域城西区域暨阳湖皇暨阳湖皇冠冠城南暨阳城南暨阳湖畔湖畔依靠市区依靠市区市区辐射市区辐射高层高层高高新古典主新古典主义义暨阳湖一暨阳湖一线湖景线湖景湖景湖景帝景豪园帝景豪园梁丰生态梁丰生态园园依靠市区依靠市区试验小屋、试验小屋、高级中学、高级中学、外国语学外国语学校校别墅、小别墅、小高层高层较高较高欧式欧式梁丰生态梁丰生态园景观园景观湖景湖景皇家首座皇家首座市中心核市中心核心圈心圈市中心商市中心商圈圈实验小学、实验小学、市一中市一中小高层小高层

94、较高较高简约欧式简约欧式架空云中架空云中庭、法式庭、法式园林园林地段地段本项目本项目城西城西购物公园购物公园梁丰高中、梁丰高中、白鹿小学、白鹿小学、幼儿园幼儿园小高层小高层？新古典主新古典主义义溪谷、溪谷、？强势强势强势强势强势强势强势强势？相似相似无明显优势20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1414、竞争总结、竞争总结p项目入市期间面临市场同类型产品的大规模竞争，在项目战略项目入市期间面临市场同类型产品的大规模竞争，在项目战略资源上，外部竞争力较弱，内部竞争力的塑造成为唯一突

95、破口资源上，外部竞争力较弱，内部竞争力的塑造成为唯一突破口p依附于附加值的高品质产品力和高水准营销力成为项目未来占依附于附加值的高品质产品力和高水准营销力成为项目未来占位市场的关键位市场的关键p竞争销售期上而言，竞争销售期上而言，2011年上半年项目入市面临较大规模项目年上半年项目入市面临较大规模项目的销售重叠期，项目宜根据竞争态势结合经济形势和市场走势，的销售重叠期，项目宜根据竞争态势结合经济形势和市场走势，避开竞品的强势期，选择最利于项目的时间节点避开竞品的强势期，选择最利于项目的时间节点20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市

96、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、项目核心竞争策略、项目核心竞争策略1 1、项目核心问题、项目核心问题第五章第五章项目核心问题及策略项目核心问题及策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、项目核心问题、项目核心问题本项目本项目城西项目城西项目其他区域项目其他区域项目地段地段优于本项目优于本项目各有优势各有优势景观景观资源皆可借用，非排他性明显资源皆可借用，非排他性明显暨阳湖暨阳湖梁丰生态园梁丰生态园配套配套城中项目优势显著城中项目优势显著对比发现：项

97、目地段在区域内不具备优势，景观资源上相比城南和城东对比发现：项目地段在区域内不具备优势，景观资源上相比城南和城东对比发现：项目地段在区域内不具备优势，景观资源上相比城南和城东对比发现：项目地段在区域内不具备优势，景观资源上相比城南和城东板块亦可谓无优势，外部竞争资源上显以典型的比上不足比下有余板块亦可谓无优势，外部竞争资源上显以典型的比上不足比下有余板块亦可谓无优势，外部竞争资源上显以典型的比上不足比下有余板块亦可谓无优势，外部竞争资源上显以典型的比上不足比下有余区域、地段配套皆无法提炼核心竞争力，项目区域、地段配套皆无法提炼核心竞争力，项目需要寻找高战略性竞争驱动需要寻找高战略性竞争驱动核心

98、问题：核心问题：20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、核心竞争策略、核心竞争策略产品的竞争差异化、精细化，高水准的营销推广产品的竞争差异化、精细化，高水准的营销推广区域价值区域价值产品价值产品价值营销价值营销价值对城西以外的项目，本项目具备区域价值上的极大竞对城西以外的项目，本项目具备区域价值上的极大竞争力，区域价值放大和推广是项目推向市场重点策略争力，区域价值放大和推广是项目推向市场重点策略之一。之一。对同区域项目来讲，项目产品的差异化成为产品核心对同区域项目来讲，项目产

99、品的差异化成为产品核心策略；策略；住宅产品的精细化包括建材、景观、会所住宅产品的精细化包括建材、景观、会所，这也，这也是项目未来建立市场口碑的关键。是项目未来建立市场口碑的关键。在项目区域价值和产品价值都具备相当市场竞争力时，在项目区域价值和产品价值都具备相当市场竞争力时，项目营销如战场直接交锋，营销水平的高低将直接影项目营销如战场直接交锋，营销水平的高低将直接影响项目去化的速度和溢价空间响项目去化的速度和溢价空间营销价值上的彰显可操作空间大，对市场的把握较易。营销价值上的彰显可操作空间大，对市场的把握较易。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划

100、大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/n本项目n全市其他项目区域具备优势地段优势不明显城西项目具备一定的地段优势城南借助湖景优势城中地段优势明显产品同质化，品质较高产品逐渐陷入审美疲劳产品创新满足居住需求产品创新突出性价比产品创新作为核心驱动力地段、湖景作为核心驱动力关键词：关键词：产品全面领先型的差异化产品全面领先型的差异化3 3、核心竞争策略、核心竞争策略产品全面领先型的差异化和创新化产品全面领先型的差异化和创新化20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:

101、/2 2、项目整体发展战略、项目整体发展战略1 1、项目、项目SWOTSWOT分析分析第六章第六章项目发展定位项目发展定位4 4、项目客户定位、项目客户定位5 5、项目价格建议、项目价格建议3 3、项目整体定位、项目整体定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/SWOT SWOT 优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak城市重点发展区域，未来升值潜力巨城市重点发展区域，未来升值潜力巨大；大；配套、教育资源等利好，利于吸引广配套、教育资源等利好，利于吸引广

102、泛客源；泛客源；项目产品的差异化、精细化项目产品的差异化、精细化项目与区域其他项目比区位无明项目与区域其他项目比区位无明显优势显优势居住人气目前不是很成熟居住人气目前不是很成熟机会机会 OpportunityOpportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势政府重点打造的规划居住区政府重点打造的规划居住区域；域；城市居住方向；城市居住方向；城西住宅用地的稀缺；城西住宅用地的稀缺；利用项目地段价值，有效整合各项资利用项目地段价值，有效整合各项资源利好因素，提升项目的竞争力与影源利好

103、因素，提升项目的竞争力与影响力；响力；同时发挥项目产品力，占位市场高度同时发挥项目产品力，占位市场高度利用城市规划的导向性，放大项利用城市规划的导向性，放大项目区位价值和稀缺感目区位价值和稀缺感威胁威胁 ThreatenThreaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁周边项目的竞争；周边项目的竞争；市场政策的不确定性；市场政策的不确定性；利用项目定位产品上的明显区隔突破利用项目定位产品上的明显区隔突破市场竞争，增强项目自身的主导性市场竞争，增强项目自身的主导性市场产品的选择；市场产品

104、的选择；以区域扩大客户层面，以产品细以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。分市场客户。项目项目SWOTSWOT分析分析强化区域居住价值和规划升值潜力；实行产品的创强化区域居住价值和规划升值潜力；实行产品的创新，形成差异化，从而扩大客户层面。新，形成差异化，从而扩大客户层面。通过通过SWOT分析梳理本项目可以抓住的机会点分析梳理本项目可以抓住的机会点20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、项目整体发展战略、项目整体发展战略1 1、项目、项目SWOTSWOT分析分析第六章第六章

105、项目发展定位项目发展定位4 4、项目客户定位、项目客户定位5 5、项目价格建议、项目价格建议3 3、项目整体定位、项目整体定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p项目核心问题项目核心问题项目价值的充分溢价项目价值的充分溢价p项目竞争策略项目竞争策略大势溢价大势溢价区域溢价区域溢价产品溢价产品溢价营销溢价营销溢价p项目发展方向项目发展方向大势稳健，中短期内大势稳健，中短期内市场均价仍有上升空间市场均价仍有上升空间区域价值愈加显现，区域价值愈加显现，借势区域发展借势区域发展产品创新

106、有较大的可产品创新有较大的可突破空间；突破空间；树立项目的高端精品树立项目的高端精品形象形象发展战略的提出发展战略的提出基于市场机会，项目核心问题在战略层面的突破，基于市场机会，项目核心问题在战略层面的突破，概括项目发展方向概括项目发展方向20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/借势区域发展产品创新溢价的开发模式营销价值+产品价值树立项目高端形象搭便车搭便车开发模式开发模式核心驱动核心驱动项目形象项目形象项目发展战略项目发展战略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费

107、更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、项目整体发展战略、项目整体发展战略1 1、项目、项目SWOTSWOT分析分析第六章第六章项目发展定位项目发展定位4 4、项目客户定位、项目客户定位5 5、项目价格建议、项目价格建议3 3、项目整体定位、项目整体定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位诠释定位诠释整体定位原则整体定位原则整体定位原则整体定位原则我们在城市发展方向我们在城市发展方向我们是城西最后的绝版高品质居住

108、区我们是城西最后的绝版高品质居住区在这里能体验到崭新的生活新方式，能满足高端客户对于在这里能体验到崭新的生活新方式，能满足高端客户对于高品质、具备国际水准的舒适生活的追求高品质、具备国际水准的舒适生活的追求城市发展轴向、绝版宝地、国际标准、高品质城市发展轴向、绝版宝地、国际标准、高品质城市发展轴向、绝版宝地、国际标准、高品质城市发展轴向、绝版宝地、国际标准、高品质城市轴向城市轴向城市轴向城市轴向 城西绝版城西绝版城西绝版城西绝版 国际人居住区国际人居住区国际人居住区国际人居住区形象元素形象元素符合项目整体战略对应目标消费群的价值取向与市场形成差异化与本区域的整体规划和形象相匹配本项目整体定位方

109、向诠释本项目整体定位方向诠释整体定位方向整体定位方向20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、项目整体发展战略、项目整体发展战略1 1、项目、项目SWOTSWOT分析分析第六章第六章项目发展定位项目发展定位4 4、项目客户定位、项目客户定位5 5、项目价格建议、项目价格建议3 3、项目整体定位、项目整体定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、中联皇冠成交客

110、户分析、中联皇冠成交客户分析成交客户以杨舍工作的私营业主、公务成交客户以杨舍工作的私营业主、公务员和企业高管为主；客户普遍认同城西价值，多次置业。员和企业高管为主；客户普遍认同城西价值，多次置业。p成交客户有四成来自杨舍城区，而锦丰、塘桥等亦占据相当比例；p客户以私营业私营业主为绝对主力，主为绝对主力，而公务员、企业而公务员、企业高管和事业单位高管和事业单位则成为重要辅助客源；p成交客户近一半为三次以上置业。区域客户研究区域客户研究20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、汇景

111、豪苑成交客户分析、汇景豪苑成交客户分析成交客户主要以贸易、钢铁、机械和公成交客户主要以贸易、钢铁、机械和公务员等行业为主，年龄务员等行业为主，年龄30-4530-45岁，事业正处于上升期岁，事业正处于上升期p成交客户中杨舍客户超过一半，各乡镇比例差异较小p从事贸易、电子、公务员、事业单位客户为成交主力，钢铁、纺织等传统行业客户亦占据较大比例；成交客户近一半为三次以上置业。p业主年龄集中在30-45岁之间，年龄层较为年轻。客户事业正处于上升期，追求一定的客户事业正处于上升期，追求一定的品味和时尚，对都市感的生活较为看品味和时尚，对都市感的生活较为看重。重。20132013房地产营销策划大全震撼升

112、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、甲江南成交客户分析、甲江南成交客户分析热衷居住新兴城市中心区，对区域配套、热衷居住新兴城市中心区，对区域配套、教育资源等较为认可，追求居住的舒适度和便利性，认同城西的发展价教育资源等较为认可，追求居住的舒适度和便利性，认同城西的发展价值。值。客户客户1 1：38岁，家住金港，有一个儿子，刚上初中，从事外贸生意，明确表示是为将来小孩考进梁丰高级中学而买房准备，地段、配套对其相对次要。客户客户2 2：43岁，杨舍公务员，看重城西的规划和配套，认可区域价值，原杨舍城区有一套较陈旧三

113、房，现主要为改善居住环境而置业客户客户3 3：34岁，塘桥人，家里开工厂，现居住塘桥，向往都市生活，且对塘桥居住环境不满意，看重该项目的地段和配套，交通也较为便利，价格适中，舒适型较佳。核心关注点依然集中于城西的生活核心关注点依然集中于城西的生活配套、教育资源和地段价值上。配套、教育资源和地段价值上。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4 4、客户共性分析、客户共性分析客户分类客户分类分类分类分布分布生活状况生活状况置业需求置业需求特征描述特征描述企业老企业老板、生板、生意人意人

114、机械、纺织、机械、纺织、钢铁等行业钢铁等行业年收入在年收入在30万以上万以上多拥有不止一套住房多拥有不止一套住房舒适的大户型，或具有资舒适的大户型，或具有资产保值增值的物业产保值增值的物业见识广，交际广泛，低调，信息见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际渠道多，重实际公务员、公务员、事业单事业单位客户位客户政府机关政府机关医院医院学校学校通讯、电力系通讯、电力系统统家庭月收入家庭月收入5500-10000已经有过置业行为已经有过置业行为年轻人偏向三房年轻人偏向三房30-45岁者改善生活，偏岁者改善生活，偏向四房以上向四房以上少量官商一体偏向于保值少量官商一体偏向于保值升值升值素质较高，内敛

115、，低调，不显富，素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体多，社会强势群体企业中企业中高层高层贸易贸易机械制造机械制造服务服务冶金冶金家庭月收入在家庭月收入在5000-8000元左右元左右不愿居住于老的集资房不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居中，但喜欢聚居换房需求者倾向于三房或换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和四房，期望有好的配套和教育环境教育环境年轻人偏向于经济的二房年轻人偏向于经济的二房三房三房素质较高，视野较广，信息渠道素质较高，视野较广，信息渠道多，乐于接受新鲜事物多，乐于接受新鲜事物“望子望子成龙成龙”系系全市全市

116、倾向于学校附近置业倾向于学校附近置业主要为子女教育置业主要为子女教育置业地段最重要地段最重要20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/5 5、客户购房动机驱动因素、客户购房动机驱动因素多次置业换房、重复购买、改善性居住，多次置业换房、重复购买、改善性居住，子女教育，追求都市生活、主动城市化子女教育，追求都市生活、主动城市化准备结婚，购置婚房其他原因想和父母分开居住想满足某些特殊爱好，如书房、健身房等想把父母接到一起住方便照顾为了子女后代购房就近工作地点追随亲戚朋友购买值得投资具有较大增

117、值空间，同时可以保值为了孩子的成长教育家庭人口增加，原有住房面积太小想有好的小区环境和周边环境想有更好的生活配套、方便居住提高居住档次追求更好的居住环境0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%3%5%6%5%11%14%16%22%25%19%22%47%38%60%77%客户购房动机驱动因素主力驱动因素主力驱动因素20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品品质成为开发商竞争的利器便捷程度及成熟度客户的主要关注点甲江南中联皇冠汇景豪苑生活配套是否成熟及对中年客户影

118、响较大各项目推广范围广，推广手段多元，但对客户购买影响力较大开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，成为客户购买的重要考量因素，价格高企需要有相应的产品品质与之相匹配城西板块在售代表性项目6 6、客户价值驱动、客户价值驱动本区域现状客户购买因素排序：本区域现状客户购买因素排序： 项目区位产品项目区位产品品质配套价格推广因素等品质配套价格推广因素等配套产品区位推广价格品牌20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/7 7、客户共性分析、客户共性分析随着城市土地资

119、源的稀缺，敏锐的中高端客户愈随着城市土地资源的稀缺，敏锐的中高端客户愈加关注城市核心的中高端物业。加关注城市核心的中高端物业。城市高端客户语录：这种地块的价值和城市资源一样很难被复制未来前景看好，经济活跃，城市新兴区域在五年前是不可想象的，不过硬件和配套还可以在有提升个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市边缘，估计五年内我还很难去城西居住城西这边最大的价值就是方便，小孩上学，交通、购物都比较方便实现工作与生活的同步，效率更高，但物业服务要好，建议采用香港市的物业管理服务现在城西房子就跟奢侈品一样，最大的特点就是保值，买地段好的房子，就像买黄金一样城西区域现状客户关注点：城西区域

120、现状客户关注点：其核心关注的真正要素是地标符号、地段价值、城市资源、完善的配套、其核心关注的真正要素是地标符号、地段价值、城市资源、完善的配套、高品质服务等；高品质服务等；除此之外的产品上的高舒适型和附加值，目前区域市场并无一骑绝尘者出除此之外的产品上的高舒适型和附加值，目前区域市场并无一骑绝尘者出现，市场呈现一定的同质化现象。现，市场呈现一定的同质化现象。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、关于建筑形态、关于建筑形态：偏爱多层，其次小高层，偏爱多层，其次小高层，1818

121、层以上高层抗性较大；层以上高层抗性较大；2 2、关于建筑风格：、关于建筑风格：偏爱欧式风格建筑，要求建筑立面风格新颖、亮丽偏爱欧式风格建筑，要求建筑立面风格新颖、亮丽；3 3、关于景观：、关于景观：偏爱有大栋距的社区，景观要有亮点；偏爱有大栋距的社区，景观要有亮点；4 4、关于户型：、关于户型：港城购房者主力需求是三房，面积在港城购房者主力需求是三房，面积在130-140130-140平方米，高端客源对面积需平方米，高端客源对面积需求更大；求更大；5 5、关于楼栋朝向：、关于楼栋朝向：港城购房者基本偏爱正南北朝向住宅，港城购房者基本偏爱正南北朝向住宅，住宅角度偏差不能超过住宅角度偏差不能超过1

122、515度度；关于房屋朝向偏好：港城购房者一般关于房屋朝向偏好：港城购房者一般偏爱东西端头户型，其中以东端头最受青睐偏爱东西端头户型，其中以东端头最受青睐，因为，因为东端户型喻意东端户型喻意“紫气东来紫气东来”，而这点，而这点对于港城最主要的高端客源的私营业主最为看中对于港城最主要的高端客源的私营业主最为看中，而而端头户型往往因为有较好的端头户型往往因为有较好的 外部景观及户型亮点而更受青睐；外部景观及户型亮点而更受青睐；6 6、关于偏好楼层：、关于偏好楼层：在多层和小高层高层楼栋中，在多层和小高层高层楼栋中，偏好中间楼层；偏好中间楼层；7 7、关于区域认可度：、关于区域认可度：目前张家港主要热

123、点板块是城南板块和城西板块，是目前张家港购目前张家港主要热点板块是城南板块和城西板块，是目前张家港购房者最青睐的区域，相对而言，房者最青睐的区域，相对而言，城西板块更受自住性购房者青睐，城西板块更受自住性购房者青睐，而城南板块因为受暨而城南板块因为受暨阳湖景观辐射效应，相对而言，客源实力更胜一筹，是目前张家港新兴的高端板块；阳湖景观辐射效应，相对而言，客源实力更胜一筹，是目前张家港新兴的高端板块；8 8、关于会所功能、关于会所功能：在港城，会所包装的好对销售有加分，港城消费者对会所认识有限，在港城，会所包装的好对销售有加分，港城消费者对会所认识有限，有待引导；有待引导；8 8、区域客户购房偏好

124、总结、区域客户购房偏好总结20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/9 9、关于购买习惯：、关于购买习惯：以私营业主为代表的中高端客源在购房习惯上偏好聚居以私营业主为代表的中高端客源在购房习惯上偏好聚居，往往一个，往往一个购房者可以带动亲朋好友及周围人群在一个小区内置业聚居；购房者可以带动亲朋好友及周围人群在一个小区内置业聚居；1010、关于为父母置业：、关于为父母置业：港城购房者中有部分往往会港城购房者中有部分往往会在自己置业的社区为父母购置一套中在自己置业的社区为父母购置一套中小户

125、型；小户型；1111、关于风水：、关于风水：港城私营业主阶层购房港城私营业主阶层购房笃信风水笃信风水，往往会带风水先生前往售楼处进行建，往往会带风水先生前往售楼处进行建议；议；1212、关于购房者实力：、关于购房者实力：在港城高档楼盘的主要客源中，以私营业主为代表的主要客源在港城高档楼盘的主要客源中，以私营业主为代表的主要客源身身价往往起码都是房价的价往往起码都是房价的2 2倍以上，倍以上，更多的深不可测，即使这样，这些客源也往往更多的深不可测，即使这样，这些客源也往往青睐利青睐利用贷款置业；用贷款置业；1313、关于物业管理：、关于物业管理：港城置业者对物业管理费追求实惠，对于港城置业者对物

126、业管理费追求实惠，对于物业管理的高档还未有概物业管理的高档还未有概念念；1414、关于户型结构：、关于户型结构：港城购房者港城购房者对复式公寓这类有内部楼梯的上下两层的户型情有独钟，对复式公寓这类有内部楼梯的上下两层的户型情有独钟，这类户型往往因有类别墅概念而青睐；这类户型往往因有类别墅概念而青睐；1515、关于开发商品牌：、关于开发商品牌：港城购房者港城购房者对于开发商品牌认可度较低，对于开发商品牌认可度较低，主要本地也缺乏全国知主要本地也缺乏全国知名的发展商，目前在港城项目的口碑比开发商品牌更有影响力；名的发展商，目前在港城项目的口碑比开发商品牌更有影响力；9 9、区域客户购房偏好总结、区

127、域客户购房偏好总结20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/年份年份20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年销售收入销售收入亿元以上亿元以上企业数企业数（家）（家）119119213213235235263263民营企业民营企业数（家）数（家）1.341.34万万1.541.54万万1.61.6万万1.81.8万万2.052.05万万个体工商个体工商户数（家）户数（家）2.782.78万万3.163.16万万3.53.5万万4

128、.724.72万万5.035.03万万p张家港民营经济随着国有企业及集体企业的改制，涌现出大量有实力的本地私营业主，而这些私营业主也是张家港高端市场的消费主体；p截止2008年年底张家港销售收入亿元以上企业数达到263家，而目前民营企业数达到2.05万家，这部分企业主的个人资产多数达到五百万以上，且每年正在逐步增加中，这部分客群也是张家港本地高端物业的核心客源。1 1、中高端客户来源分析、中高端客户来源分析张家港企业研究张家港企业研究项目客户来源研究项目客户来源研究20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

129、ttp:/http:/2 2、中高端客户研究分析、中高端客户研究分析张家港上市企业客群研究张家港上市企业客群研究企业名称企业名称上市日期上市日期注册资本（元）注册资本（元）所属行业所属行业华昌化工华昌化工2008-9-2520113万万化学原料及化学制品化学原料及化学制品制造业制造业澳洋科技澳洋科技2007-9-215000万万化学纤维制造业化学纤维制造业保税科技保税科技1997-03-065608万万造纸及纸制品业造纸及纸制品业华芳纺织华芳纺织2003-6-2731500万万纺织业纺织业海陆重工海陆重工2008-6-2512910万万普通机械制造业普通机械制造业江苏宏宝江苏宏宝2006-10

130、-1212268万万金属制品业金属制品业ST张铜张铜2006-10-2510800万万有色金属压延加工业有色金属压延加工业江苏国泰江苏国泰2006-12-089600万万商业经纪与代理业商业经纪与代理业张家港现有上市公司12家，近两年，张家港上市公司数量飞速增加，也造就了一批新的财富群体。这部分客群的本身数量绝对值较小，但高端消费能力强，加上本身的人脉关系，裙带消费，群居习惯，使他们成为本地高端消费的主流客源之一。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/财富阶层财富阶层财智阶层财智阶

131、层中产阶级中产阶级白领阶层白领阶层工薪阶层工薪阶层豪宅：豪宅：暨阳湖皇冠等暨阳湖皇冠等普通白领阶层：普通白领阶层： 兴华豪苑兴华豪苑/公园八号等公园八号等普通工薪阶层：普通工薪阶层：部分拆迁小区部分拆迁小区/二环线以外小区等二环线以外小区等 城市高尚住宅：城市高尚住宅： 中联皇冠中联皇冠/汇景豪苑等汇景豪苑等稀缺资源稀缺资源/产品：产品：帝景豪园帝景豪园/湖滨国际等湖滨国际等100-150100-150万万120-180120-180万万300300万以上万以上70-9070-90万万6060万以下万以下总价总价物业类型物业类型客户类型客户类型准财富阶层准财富阶层3 3、客户细分金字塔、客户细

132、分金字塔项目客户占位定义项目客户占位定义20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/类别类别核心客户群核心客户群重点客户重点客户游离客户游离客户偶得客户偶得客户居住地点居住地点杨舍市区、塘桥、金港、锦杨舍市区、塘桥、金港、锦丰、乐余、开发区等丰、乐余、开发区等杨舍、金港杨舍、金港江阴、常熟江阴、常熟上海、浙江上海、浙江工作地点工作地点张家港、长三角乃至全国张家港、长三角乃至全国杨舍、金港杨舍、金港江阴、常熟江阴、常熟长三角长三角购买因素购买因素自住、投资自住、投资自住为主自住为主投资投资

133、投资投资职业职业贸易、纺织、物流、制造业贸易、纺织、物流、制造业等私营业主等私营业主公务员、企业中高层公务员、企业中高层政商阶层政商阶层核心客户核心客户重点客户重点客户客户来源：pp核心客群为分布全市的核心客群为分布全市的核心客群为分布全市的核心客群为分布全市的大量私营业主大量私营业主大量私营业主大量私营业主pp其次是城区的公务员和其次是城区的公务员和其次是城区的公务员和其次是城区的公务员和大型企业的中高层管理者大型企业的中高层管理者大型企业的中高层管理者大型企业的中高层管理者为我们项目的重点客群为我们项目的重点客群为我们项目的重点客群为我们项目的重点客群pp而游离型和偶然性的客而游离型和偶然

134、性的客而游离型和偶然性的客而游离型和偶然性的客户如江阴、常熟、长三角户如江阴、常熟、长三角户如江阴、常熟、长三角户如江阴、常熟、长三角等其他城市则可以作为我等其他城市则可以作为我等其他城市则可以作为我等其他城市则可以作为我们的补充客户们的补充客户们的补充客户们的补充客户4 4、项目目标客户锁定、项目目标客户锁定金港预计金港预计15%锦丰预计锦丰预计15%乐余预计乐余预计10%塘桥预计塘桥预计15%杨舍预计杨舍预计40%江阴常熟预计江阴常熟预计5%20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:

135、/5 5、客户特征总结、客户特征总结属于城市先富阶层和中坚、有地位和影响力属于城市先富阶层和中坚、有地位和影响力, ,追求追求尊贵品位生活尊贵品位生活, ,需要被高度认可。需要被高度认可。他们有着幸福美满的家庭，有责任心，希望给与家人更舒适的居住环境；他们有着幸福美满的家庭，有责任心，希望给与家人更舒适的居住环境；他们可能是企业老板，可能是企业中高层他们可能是企业老板，可能是企业中高层, ,可能是政府官员可能是政府官员, ,可能是高技能人才；但他可能是高技能人才；但他们必定是事业有成有钱；们必定是事业有成有钱； 他们有影响力他们有影响力, ,有地位有地位, ,追求尊贵和品位，视野开阔，敢于创新

136、，他们追求卓越追求尊贵和品位，视野开阔，敢于创新，他们追求卓越, ,对事物要求很高；对事物要求很高；他们有文明的教养和冷静的思辨能力他们有文明的教养和冷静的思辨能力, ,对中国文化有着深厚的欣赏和认可；对中国文化有着深厚的欣赏和认可；他们有一个属于成功阶层的生活圈子，有着共同的追求和生活主张；他们有一个属于成功阶层的生活圈子，有着共同的追求和生活主张；他们有着长远的打算，希望儿女能够有好的发展前景，注重儿女的教育和培养他们有着长远的打算，希望儿女能够有好的发展前景，注重儿女的教育和培养. .财富阶层财富阶层追求地位追求地位重视家庭重视家庭城市鉴赏家：城市鉴赏家：城市鉴赏家：城市鉴赏家：有品位，

137、追求时尚都市生活的城市中坚、需要被高度认可、有长远的眼有品位，追求时尚都市生活的城市中坚、需要被高度认可、有长远的眼有品位，追求时尚都市生活的城市中坚、需要被高度认可、有长远的眼有品位，追求时尚都市生活的城市中坚、需要被高度认可、有长远的眼光注重资产保值和子女教育光注重资产保值和子女教育光注重资产保值和子女教育光注重资产保值和子女教育20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/6 6、项目客户定位结论、项目客户定位结论结合前面的客户研究，我们将其定义为结合前面的客户研究，我们将其定义为：

138、核心客源区域：核心客源区域：以杨舍、锦丰、金港和塘桥为核心，辐射张家港全市，以杨舍、锦丰、金港和塘桥为核心，辐射张家港全市，以杨舍、锦丰、金港和塘桥为核心，辐射张家港全市，以杨舍、锦丰、金港和塘桥为核心，辐射张家港全市，吸纳江阴、常熟的中高端财富阶层吸纳江阴、常熟的中高端财富阶层吸纳江阴、常熟的中高端财富阶层吸纳江阴、常熟的中高端财富阶层核心职业属性：核心职业属性：以冶金、纺织和机械制造私营业主为核心，以冶金、纺织和机械制造私营业主为核心，以冶金、纺织和机械制造私营业主为核心，以冶金、纺织和机械制造私营业主为核心，涵盖公务员、事业单位和企业高管的重点客户群为主要阶层属性涵盖公务员、事业单位和企

139、业高管的重点客户群为主要阶层属性涵盖公务员、事业单位和企业高管的重点客户群为主要阶层属性涵盖公务员、事业单位和企业高管的重点客户群为主要阶层属性客源购买目的属性：客源购买目的属性：以改善居住环境、资产保值和子女教育为三大核心目的属性以改善居住环境、资产保值和子女教育为三大核心目的属性以改善居住环境、资产保值和子女教育为三大核心目的属性以改善居住环境、资产保值和子女教育为三大核心目的属性20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/7 7、项目客户资产属性研判、项目客户资产属性研判客户资产客

140、户资产物业数物业数置业目的置业目的预计比例预计比例100100万以下万以下0 0首次置业型首次置业型（结婚）（结婚）5%5%100-300100-300万万1-21-2套套享受使用型享受使用型20%20%300300万万-600-600万万2-32-3套套享受使用型、享受使用型、子女教育子女教育30%30%600600万万-2000-2000万万3 3套以上套以上享受使用、享受使用、资产持有资产持有（为主）（为主）35%35%20002000万以上万以上3 3套（包含别墅）以套（包含别墅）以上上资产持有型资产持有型10%10%其中项目核心客源资产以300-2000万，住房3套以上者为主力客群2

141、0132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、项目整体发展战略、项目整体发展战略1 1、项目、项目SWOTSWOT分析分析第六章第六章项目发展定位项目发展定位4 4、项目客户定位、项目客户定位5 5、项目价格建议、项目价格建议3 3、项目形象定位、项目形象定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/动态价格动态价格= =静态比准价静态比准价+ +溢价空间溢价空间市场比市场比

142、较，确较，确定权重，定权重，加权平加权平均均市市场场增增长长溢溢价价规规划划利利好好溢溢价价营营销销措措施施溢溢价价外部溢价因素外部溢价因素内部溢价因素内部溢价因素项目项目成熟成熟溢价溢价产品产品领先领先溢价溢价品品牌牌信信誉誉溢溢价价目前阶段可根据市场增长平均走势、分期开发案例总结来估计本项目溢价空间，目前阶段可根据市场增长平均走势、分期开发案例总结来估计本项目溢价空间，其余因素仅能根据经验估算。其余因素仅能根据经验估算。1 1、项目定价方式、项目定价方式20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:

143、/http:/2 2、静态比准价计算、静态比准价计算小高层小高层根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格通过静态比准价的测算，项目小高层静态比准价为通过静态比准价的测算，项目小高层静态比准价为96119611元元/ /平米平米考量因素考量因素甲江南甲江南汇景豪苑汇景豪苑中联皇冠中联皇冠本案本案交通交通(20%)(20%)9 99 99 99 9周边环

144、境周边环境(20%)(20%)8.58.58.58.58.58.58.58.5配套设施配套设施(20%)(20%)9 99 99 99 9硬件品质硬件品质(40%)(40%)8 88.58.59 99.59.5综合得分综合得分8.6258.6258.758.758.8758.8759 9销售价格销售价格(p)(p)90009000900090001000010000修正后价格修正后价格(p(p) )9391.3043489391.3043489257.1428579257.14285710140.8450710140.84507权重权重(w(w) )33%33%32%32%35%35%本案售价

145、本案售价P=pP=pw w3099.1304353099.1304352962.2857142962.2857143549.2957753549.2957759610.7119249610.71192420132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M 地段价值地段价

146、值 圈层：面子圈层：面子 产品价值产品价值品牌：担当城市发展的责任品牌：担当城市发展的责任者者环境：形神兼具的实用主义环境：形神兼具的实用主义精工湛艺精工湛艺上层诱惑上层诱惑 品质引领品质引领富裕住区富裕住区概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/为什么对客户来说是上层诱惑为什么对客户来说是上层诱惑在这里，将对客层做一个补充说明在这里，将对客层做一个补充说明概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升

147、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/根据09年最新阶层报告，将中国社会划分为7个大等级顶层及最上层顶层及最上层 (0.001%)(0.001%)上层上层（0.05%0.05%）中上层中上层（0.5%0.5%）中层中层 (4.5%)(4.5%)中下层中下层 (15%)(15%)下层下层 (35%)(35%)底层底层 (45%)(45%)政治资源掌握者：正县处级政治资源掌握者：正县处级( (含含) )在职官员，副市厅级在职官员，副市厅级( (含含) )退职官员退职官员经济资源掌握者：经济资源掌握者：资产资产2000-5002000-500万元万元 或或 年收入年收入150-30

148、0150-300万万或或政治资源掌握者：副县处级政治资源掌握者：副县处级( (含含) )在职官员，正县处级在职官员，正县处级( (含含) )退职官员退职官员经济资源掌握者：经济资源掌握者：资产资产1000-20001000-2000万元万元 或或 年收入年收入80-15080-150万万多为创业新贵和大型外企高层，少数黑金人士，演艺体育人士、部多为创业新贵和大型外企高层，少数黑金人士，演艺体育人士、部分大型国企、大型外企中高层，中型外企、民营企业高层，上市公分大型国企、大型外企中高层，中型外企、民营企业高层，上市公司享有股权激励的中高层、少数高薪行业专业人士司享有股权激励的中高层、少数高薪行业

149、专业人士 政治资源掌握者：正科级政治资源掌握者：正科级( (含含) )在职官员，副县处级在职官员，副县处级( (含含) )退职官员退职官员经济资源掌握者：经济资源掌握者：资产资产500-1000500-1000万元万元 或或 年收入年收入50-8050-80万万或或政治资源掌握者：副科级政治资源掌握者：副科级( (含含) )在职官员，正科级在职官员，正科级( (含含) )退职官员退职官员经济资源掌握者：经济资源掌握者：资产资产150-500150-500万元万元 或或 年收入年收入15-5015-50万万科级公务员、军队人员、高级白领及知识精英多属于本阶层，部分科级公务员、军队人员、高级白领及

150、知识精英多属于本阶层，部分成功的个体经营者、成功的个体经营者、SOHOSOHO人士、二三线演艺、体育人士等人士、二三线演艺、体育人士等主主力力客客群群概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/经由权威报告可以看出：本目标客户主要集中在社会中上层及中层人士，大部分人处于职场稳步上升阶段也就是所谓的“新富人群”“进入上层进入上层”正是他们孜孜不倦的努力方向！正是他们孜孜不倦的努力方向！概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房

151、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/根据对“新富阶层调查研究”：越来越多的新富阶层开始注重审美意识与向上的生活方式，对他们来说，真正的真正的“奢奢侈侈”氛围氛围并非来源于经济富裕的优越感，而是来源于对理想的生活方式的追求来源于对理想的生活方式的追求。 我们要做的，便是从我们要做的，便是从4 4因素出发因素出发寻找最适合他们的理想的生活寻找最适合他们的理想的生活概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/环境：新兴富裕区新新产品：精

152、工湛艺圈层：上层诱惑品牌：社会的使命者新品质体验新富层理想新 生活引 导者4 4因素关系图因素关系图概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/切入点：新新 与以往兼不同； 从关注华丽外表，转而关注价值内涵 全新的开发商品牌团队，全新的居住方式，引导一种全新理念 阳光里程，本身就代表着“新” 阳光每天都是清新的，里程更是一个新的开始概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺

153、：http:/http:/从“新新”出发，我们将做到：以产品价值领衔地段价值，引导客层对“真正上层”的向往，我们需要制造一种新标准。在策略组合成功运用后，它必然将成为港城、乃至整个长三角的高档精品的一种新秩序。核心理念：新里程新里程概念体系概念体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发商品牌的新里程“新里程新里程”延展延展阳光品质倡导者溪谷坡地工艺泛会所生活新兴富裕区住区品质的新里程精神享受的新里程城西居住方式的新里程新古典主义风格建筑风景的新里程概念体系概念体系2013201

154、3房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位定位“新里程新里程”探寻探寻“新里程新里程”营销营销“新里程新里程”产品产品“新里程新里程”品牌品牌“新里程新里程”20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品新里程核心价值、营销体系一切从何开始？核心价值、营销体系一切从何开始？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新

155、，淘宝店铺：http:/http:/产品核心策略产品核心策略产品体系产品体系互动体验式产品互动体验式产品全面打造港城创新型产品全面打造港城创新型产品邻里交流互动邻里交流互动 景观生活氛围景观生活氛围 居住舒适体验居住舒适体验承上，从以上分析篇得到的结论而知：项目要想创造高附加值，提高销售速度，在总价竞争中赢得不败之地，必须在产品上再做精深，百尺竿头更进一步！差异化产品体系差异化产品体系营造！营造！20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/新里程产品附加值体系图新里程产品附加值体系图核核

156、心心附附加加值值营营造造景观展示景观展示会所打造会所打造物业服务物业服务新视野：全龄化景观空间新体验：港城首席泛会所新服务：金厦社区服务体系科技建材科技建材新技术：以人为本科技服务高附加值高附加值居住享受居住享受赢赢得得市市场场产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目均为小高层，建筑形态单一，景观空间密度高，因此在景观布局上营采用立体景观和集中景观布局形式；总体布局比较图案化，既要满足近处观赏也要注意向下俯瞰的景观艺术效果。鉴于项目坡地地形的考虑，在景观竖向处理上

157、，通过多层次的地形塑造来增加绿视率。提升手段提升手段融入张家港城市人文内涵，延续周边环境。自然生态与人造景观交相辉映。视野焦点集中，景观立体化、生动化。功能性与观赏性兼备，体现健康休闲理念。立足于当地的大盘手法，高于竞争者嫁接后面的会所建议，配合景观空间打造基本原则基本原则张家港首个全龄化景观空间概念张家港首个全龄化景观空间概念生态、开放、共享、融合生态、开放、共享、融合产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/立体绿化立体绿化景观配套景观配套景观节点景观节点全全龄龄化

158、化景景观观空空间间0-99岁年龄段都能充分、开放、互岁年龄段都能充分、开放、互动得享受及融入景观空间动得享受及融入景观空间景观配套框架景观配套框架产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/景观配套景观配套户外花园户外花园户外种植园户外种植园老年人景观配套区老年人景观配套区老年人活动广场老年人活动广场产品体系产品体系休闲交流区休闲交流区午后红茶吧午后红茶吧女性景观配套区女性景观配套区20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全

159、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/景观配套景观配套户外乒乓球户外乒乓球青少年景观配套区青少年景观配套区网球场网球场羽毛球场羽毛球场产品体系产品体系运动主题区运动主题区沙坑滑梯沙坑滑梯游乐主题区游乐主题区儿童景观配套区儿童景观配套区20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/空中绿化、屋顶绿化、功能区（如停车场）整体绿化，提高项目整体绿化率。结合坡地地形，地面可以用大小乔木、灌木来体现层次感立体绿化立体绿化产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升

160、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/有画面感的道路、几何对称的草坪在集中水系的处理中，同样建议采用自然式的驳岸处理方式，部分区域可使用木栈道的形式，增加整体的亲水性。并通过喷泉来增加水景的趣味。汇聚视觉的焦点映衬鲜花与绿水赋予景观人文内涵道路道路花架装饰物花架装饰物水系景观水系景观强调互动性安全性和趣味性相统一娱乐设施娱乐设施景观节点景观节点产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/n本项目定位

161、于港城高端楼盘，客户基本为本地中高端客户，在功能上应相对高端并具有一定的封闭性。n突出会所特色，成为支撑项目销售的主要卖点之一。n考虑到项目的规模以及真正满足住户需求，会所的设立应该考虑到其可长期经营性。提升手段提升手段树立卖点，精品意识。港城首席主题会所、泛会所概念港城首席主题会所、泛会所概念基本原则基本原则产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/n泛会所：高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所;模糊空间界限、倡导人居交流。n会所建筑面积

162、约1700，加上中央景观用地，另辟会所顶楼铺绿草坪，增加功能面积，以及建议各幢建筑楼下架空，除了车位物业配套等设施，还可以建立公共互动区域，形成泛会所框架。n室内和室外用绿色景观相连，自然过渡。n泛会所使用最多的人群是大多数时间在家的老人、小孩和家庭主妇，他们也是会所的重要服务对象。建议以老人、孩子以及家庭妇女为主要使用对象，每幢楼做成不同主题风格的泛会所。会所功能区框架会所功能区框架泛会所概念框架泛会所概念框架会所空间会所空间架空层架空层景观会所景观会所港港城城首首席席精精英英休休闲闲会会所所模糊空间界限、倡导人居交流模糊空间界限、倡导人居交流产品体系产品体系20132013房地产营销策划大

163、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/会所空间风格会所空间风格会所主题会所主题沙发吧（沙发吧（Lounge barLounge bar）弛放、自在、悠闲，以lounge music&巴萨诺瓦音乐为主线，舒适的沙发，与蓝天白云相容，强调海滩元素。对自然环境的奢侈自然环境的奢侈享受。五感体验五感体验闻香闻香品味品味聆音聆音炫目炫目舒适舒适产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/儿童智能训练区

164、儿童智能训练区健身会所健身会所SPASPA馆馆女子悠闲区女子悠闲区孔祥东音乐艺术中心孔祥东音乐艺术中心精英奢华休闲沙龙精英奢华休闲沙龙Lounge bar Lounge bar 辅助功能区辅助功能区：会所室内部分区域会所室内部分区域主要功能区：主要功能区：产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/架空层主题区域架空层主题区域棋牌室、品茗茶座棋牌室、品茗茶座产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上

165、市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/游乐场、书屋游乐场、书屋舞蹈广角、休闲区舞蹈广角、休闲区架空层主题区域架空层主题区域产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/迷你高尔夫球俱乐部迷你高尔夫球俱乐部MINIMINI高尔夫球场高尔夫球场会所室外景观功能区域会所室外景观功能区域 项目坡地地形，为MINI高尔夫球场创造天然条件。MINI高尔夫占地小，品质高，门槛低，老少皆宜，强调邻里互动，适合全家参与。可以为项目会所品质感提升，创造最有利的功能基础。产品体系产

166、品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/n确立物业服务基本内容n提供物业服务附加值n细分服务类型，提供一对一特色服务n引进高端物业顾问咨询n智能化安防武装提升手段提升手段提出首个“金厦社区服务体系金厦社区服务体系”概念概念基本原则基本原则金厦社区服务体系金厦社区服务体系服务细分服务细分 价值升级价值升级产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/物业体系核

167、心构成物业体系核心构成社区服务社区服务教育服务教育服务医疗服务医疗服务物业服务体系物业服务体系安防智能化安防智能化专业顾问公司专业顾问公司金厦社区服务体系金厦社区服务体系从传统的对“物”的管理逐渐转向对“人”的关怀和服务，可以从价值理念、公司资源和园区硬件配套三个角度支撑这一体系的运营。在普通物业管理和社区服务基础上，提出创新的：金厦社区社区服务体系，服务体系，凭借这样的体系，可以有效的形成在社区服务上的重大差异化竞争，形成项目竞争的独特优势。产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http

168、:/http:/物业体系物业体系社区服务社区服务居家服务居家服务：住户居家保修、家庭清洁/家务助理/绿化服务（不间断环境清洁，季节性绿化养护） 、叫车/租车服务、代缴费用、订花/牛奶、小件物品寄存、雨伞临时借用等等；住户可于酒店式柜台接收留言口讯；干湿洗熨服务；筹办宴会服务；物业服务物业服务：物业租、售代理服务；空屋管理服务；商务服务商务服务：中央商务中心提供报纸订阅、订票、邮政快递、传真、打印、复印、互联网等服务；信息服务信息服务：天气、医疗、旅游、运动、购物、培训、饮食信息；安全服务安全服务：24小时专业保安闭路电视系统服务；24小时安全保卫，24小时车辆管理；社区文化服务社区文化服务：文

169、艺团体建设、体育/文化节；多内容的文艺活动，互动式交流活动；交通旅游服务交通旅游服务：社区巴士服务；提供车辆租赁服务；代订旅行社及导游预约服务等；产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/物业体系物业体系教育、医疗服务教育、医疗服务教育人文服务教育人文服务：作为学区项目，建议项目与周边的梁丰高级中学等学校进行嫁接合作，为客户提供广泛的教育服务。如：成立业主基金会运作，邀请学校老师做兴趣培训班，代接孩子上下学服务；定期举办儿童课外兴趣比赛；定期举办讲座。让客户的孩子赢在起

170、点。医护健康服务医护健康服务：建立客户社区健康档案；家庭备用药箱上门服务、紧急救助服务；与港城第一人民医院合作，设健康咨询定点机构产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1、电子监控系统2、防盗报警系统3、门禁管理系统4、巡更管理系统人性化的安防服务，使小区内外防范天衣无缝小区各出入口及主要区域均设置训练有素的专业安保人员，并可应业主的要求，提供多重、私人保镖式安防服务，并训练其针对业主需求的相关专业技能。并聘请经过专项培训的保安人员实施对物业管理区域内各出入口、道路

171、要塞、围墙栏杆等处的全天候、全方位监控。同时配置有巡逻保安加强社区外围周界的巡逻监视，形成具有深度和厚度的安全防范措施，加强对火灾防范的应急处理的预案演练。安防智能化系统安防智能化系统物业服务智能化物业服务智能化产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一太平戴维斯对社区物业服务进行顾问，促进物业档次服务提升第一太平戴维斯对社区物业服务进行顾问，促进物业档次服务提升前前期期咨咨询询后后期期运运营营项目前期工程管理顾问服务 物业竣工验收证核发前之管理顾问服务配合物业施工

172、跟进及质量管理顾问服务物业落成交收用户搬迁期及装修期之管理顾问服务物业运作筹备管理顾问有限服务订定管理守则及条款；提供停车场的管理建议；制定管理处人员的招聘及培训计划；制定社区设备维修保养计划；设定移交单元与租用户之程序；制定用户搬迁及装修程序检讨及制定日常物业管理工作；物业保险事宜；接收楼宇之程序保安服务安排；清洁服务之程序；维护保养服务之安排财务管理之程序；财务预算；处理租用户投诉之程序园艺保养及节日布置之安排；用户联系及管理报告之安排产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/

173、http:/n空气处理舒适n水处理优化n家庭建材升级n家庭智能系统安装提升手段提升手段以人为本、改善生活健康舒适度基本原则基本原则 以人为本科技建材以人为本科技建材家庭智能整体解决方案家庭智能整体解决方案产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/建材升级建材升级空气处理空气处理家庭智能系统家庭智能系统以人为本科技建材以人为本科技建材科技建材智能化框架科技建材智能化框架家庭智能化整体解决方案家庭智能化整体解决方案水处理水处理产品体系产品体系20132013房地产营销策划大

174、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/建材提升建材提升指纹密码锁指纹密码锁多向开启窗户多向开启窗户入户电梯精装修入户电梯精装修产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/科技提升科技提升在项目前期建筑设计与施工阶段，引入专业舒适家居系统解决机构，提前考虑与解决后期客户入住之后需要安装的中央空调、新风、供暖、水处理、中央吸尘、家居智能、太阳能等独立的或集成的多个系统所带来的管道、布线、布局等问

175、题，将室内环境优化方案提前植入。甚至于在销售阶段或者可能考虑培养部分智能家居系统，增加产品性价比。五星控股集团旗下专业从事舒适家居系统咨询、设计、销售、安装及售后服务，为客户提供专业的智能家居系统集成解决方案。产品体系产品体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位定位“新里程新里程”探寻探寻“新里程新里程”营销营销“新里程新里程”产品产品“新里程新里程”品牌品牌“新里程新里程”20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市

176、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌新里程如何助推品牌走向如何助推品牌走向“新里程新里程”？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇品牌提炼品牌提炼金厦房产具备什么样的品牌气质和条件？金厦房产具备什么样的品牌气质和条件？张家港市金厦房地产开发公司成立于1983年12月，是张家港市最早成立的房地产企业之一，国家房地产开发二级资质，属国有全资企业。金厦房产先后开发了暨阳、龙潭、花园浜、云盘、城北、南苑、园林、万红等市区各主要居民小区，完成了西门南村、杨舍西街

177、、市体育场等旧城改造工程，开发了商品房阳光水岸、帝景豪园、金城花园等累计开发面积超过300万平方米。 历史历史：300万方，27年开发，悠久的开发历史锤炼了金厦人的专业品牌和成功经验。未来未来，积淀是为了更好的爆发，27年的开发经验和实力的积累将在未来的开发过程中不断爆发，给予广大客户更多期待和更多人居住宅的期许。特性特性：金厦房产作为国产全资企业，尽管追求利润是企业的必然，但是对利润的追求是建立在公益和社会责任感与利润平衡的基础上因此，金厦品牌兼具着强烈社会责任感和使命感。金厦品牌兼具着强烈社会责任感和使命感。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销

178、策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客源分析知名度知名度客客 源源 分分 析析目前，开发商品牌和项目品牌均属于品牌形成期，需要重点的后续培育目前，开发商品牌和项目品牌均属于品牌形成期，需要重点的后续培育美誉度美誉度品牌具备一定的知名度，仍需进一步扩大客户认知品牌的重点培育过程，客户对品牌有认可和美誉品牌价值成熟，进入受益期，形成忠诚的客户追随者品牌篇品牌篇品牌价值品牌价值三段论三段论忠诚度忠诚度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇品牌

179、品牌金厦品牌的表象价值金厦品牌的表象价值1、尽管深耕张家港27年，但是作为国有企业的金厦，一直低调而沉稳，在已购群体和圈内有一定知名度，但是还没有形成独特的品牌战略和优势，短期内没有形成诸多的品牌追随客户。2、金厦开发了诸多项目，项目品牌与发展商品牌还缺少融合，很多项目做的非常好，但是品牌价值没有深度挖掘，客户了解项目却对发展商品牌知之甚少。品牌品牌金厦品牌的深度价值金厦品牌的深度价值1、拥有自己唯一、独特的品牌文化，深耕张家港，立足区域，打造精品2、迅速形成品牌影响力，形成成功品牌项目的复制，项目品牌和发展商品牌互相促进知名度知名度美誉度美誉度忠诚度忠诚度20132013房地产营销策划大全震

180、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇品牌提炼品牌提炼核心价值以产品价值为核心创造美好生活以产品价值为核心创造美好生活项目组成开发理念品牌特点服务理念创造价值生活空间强烈的社会责任感和使命感贴心佑护，创造价值品牌历程27年，300万方开发面积阳光系列产品等阳光系列产品等我司建议发展商品牌可以嫁接阳光系列产品进行定位我司建议发展商品牌可以嫁接阳光系列产品进行定位提升和挖掘发展商深度价值提升和挖掘发展商深度价值20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上

181、市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/金厦房产金厦房产阳光生活缔造者阳光生活缔造者品牌内涵：品牌内涵：为社会，为城市播撒阳光、价值的社会形象为企业，塑造透明、正直、责任的企业形象为客户，营造光明、品质、舒适的生活空间品牌篇品牌篇品牌定位品牌定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇品牌体系品牌体系品品 质质 落落 地地开发理念：开发理念：创造价值生活空间创造价值生活空间服务理念：贴心护佑，创造服务理念：贴心护佑，创造价值价值阳光生活缔造者阳光生活缔造者扎根

182、港城，雄厚的媒体、商家合作单位资源影响力接触、了解金厦的数以万计的客户群体开发商历程：27年，300万方的开发经验和实证项目品牌实证支撑：阳光系列产品项目的品牌体系如何落地？项目的品牌体系如何落地？强烈的社会责任感和使命感强烈的社会责任感和使命感20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客源分析客客 源源 分分 析析品牌篇品牌篇品牌落地品牌落地品牌策略品牌策略在品牌落地的过程中，如何做才能嫁接产品、客户、服务、发展商这几大要素？并且将我们的品牌体系传达给客户？我司认为：发展商成立客户会

183、，以客户会的成立、维护、运营为项目落地的核心品牌策略发展商成立客户会，以客户会的成立、维护、运营为项目落地的核心品牌策略，客户会我们可以命名为：客户会我们可以命名为： 金厦金厦. .阳光会阳光会金厦金厦.阳光会，缔造华彩人生阳光会，缔造华彩人生20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客源分析品牌篇品牌篇品牌落地品牌落地一个核心，六大执行战术一个核心，六大执行战术张家港首个品牌展示馆张家港首个品牌展示馆嫁接产品的阳光系列活动嫁接产品的阳光系列活动金厦商家战略联盟金厦商家战略联盟金厦客户

184、会系列维护活动金厦客户会系列维护活动发展商品牌系列活动发展商品牌系列活动整合项目整合项目品牌落地品牌落地与项目品牌联动推广与项目品牌联动推广以金厦阳光会为核心，围绕这一核心，打造六大执行战术，保障品牌落地20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇1 1、金厦品牌展示馆、金厦品牌展示馆建议建立时间：2010年5月份地点：张家港市中心地段作用：展示金厦的品牌历程和旗下所有项目，可以嫁接阳光绿城等项目进行项目展示2 2、金厦与项目品牌结合如、金厦与项目品牌结合如“金厦金厦. .阳

185、光绿城阳光绿城”建议时间：2010年4-5月份伴随项目启动推广开始，建议金厦旗下所有项目都以此为范本。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇3 3、金厦阳光会成立暨阳光系列活动开启、金厦阳光会成立暨阳光系列活动开启阳光系列活动开启居住阳光之旅开幕活动一：金厦阳光宣言开幕活动一：金厦阳光宣言- -宣誓启动活动宣誓启动活动金厦房产以阳光产品、阳光价格、阳光服务回馈建议启动时间：2010年5月中旬-6月地点可选择在市区品牌展示馆活动二：金厦阳光会正式成立剪彩活动二：金厦阳光会

186、正式成立剪彩邀请客户代表参与剪彩，并且将项目的品牌展示馆作为暂时会址，以后会所成立后形成永久会址。活动三：全市范围内的活动三：全市范围内的“阳光大使阳光大使”海选海选建议启动时间：2010年7月针对全市范围进行“阳光大使”海选，建议嫁接阳光绿城项目的推广，邀请章奔奔参与。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇4 4、金厦阳光会、金厦阳光会- -阳光会运作和战略商家联盟阳光会运作和战略商家联盟A A：阳光会运作：阳光会运作阳光会员识别系统，用设计精美纪念章来取代传统的会员

187、卡阳光会会刊刊登项目、开发商最新信息，体现品牌文化和客户之间的交流，建议以双月刊形式印刷，寄送给业主B B：战略商家联盟：战略商家联盟整合张家港各种商家资源，为阳光会客户提供更多便利，如整合商家优惠：休闲、娱乐、餐饮等。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇5 5、金厦阳光会、金厦阳光会- -客户维系活动客户维系活动在阳光会客户成立后，可以由开发商牵头，针对客户做系列的维系活动，以小型活动为主，主要增进客户之间的沟通交流和忠诚度、美誉度提升。A A：1010元看大片元看

188、大片建议将该维系活动作为主打活动，与电影院形成战略合作，设置金厦阳光会专场，无论何片全部10元观看，给客户切实的优惠B B：出游、晚会、烧烤等：出游、晚会、烧烤等相对常规的小型维系活动，由发展商组织进行，出行不宜太远，晚会、烧烤等可在会所举办。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇6 6、金厦业主基金会、金厦业主基金会根据业主的需求成立业主基金会，基金可以基金可以从销售总价中计算，如每一平米拿出从销售总价中计算，如每一平米拿出5050元业元业主基金。主基金。可以集中这些

189、资金举办一些业主活动，同时也可用来进行专项活动，比如“学习基金”“健康基金”等。成立这个基金会可以嫁接里程项目周围学区众多的特点，让基金会与学校形成合作。7 7、金厦业主购房无忧保障计划、金厦业主购房无忧保障计划主要针对销售后的服务，对消费者做出承诺和保障，在交房、入住后的维修、服务、管理上提供无忧保障计划。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌篇品牌篇品牌落地品牌落地成长阶段成长阶段8 8、金厦参与角逐地产业内品牌大奖、金厦参与角逐地产业内品牌大奖作为区域内的实力开发企业，建

190、议金厦集团参与一些重大奖项的评比，我司认为可以匹配张家港获得的“联合国首个最佳人居奖”来角逐参选相关的人居、品质奖项。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20102010年年5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月品牌展示馆落成品牌展示馆落成6月客户会成立月客户会成立阳光系列活动开启阳光系列活动开启10月开盘后的客户月开盘后的客户维系活动维系活动一大核心、六大执行要素一大核心、六大执行要素品牌篇品牌篇金厦战略商家联盟成立金厦战略商家联

191、盟成立阳光系列活动结束，结合阳光系列活动结束，结合开盘节点开盘节点金厦业主基金会成立金厦业主基金会成立金厦品牌一直贯穿在阳光绿城、里程等项目销售、推广线中金厦品牌一直贯穿在阳光绿城、里程等项目销售、推广线中品牌线品牌线销售线销售线20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位定位“新里程新里程”探寻探寻“新里程新里程”营销营销“新里程新里程”产品产品“新里程新里程”品牌品牌“新里程新里程”20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级

192、上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销新里程如何传播和推广如何传播和推广“新里程新里程”？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销方案整合营销方案营销推营销推广策略广策略销售推销售推案策略案策略企划推企划推广策略广策略阶段推阶段推广执行广执行20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/结合项目客户定位、产品品质、消费习惯等结论，坚持企业品牌与产品双线

193、传播的原则项目前期企业品牌导入时间节点，恰逢阳光绿城项目启动入市之机，通过金厦房地产品牌导入活动，联动阳光绿城及阳光里程两个项目，使得企业品牌与项目形象互相辉映。1、总体营销思路、总体营销思路20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/新尚活动圈层主力客群，引领全城话题热点新尚活动圈层主力客群，引领全城话题热点新尚活动圈层主力客群，引领全城话题热点新尚活动圈层主力客群，引领全城话题热点通过全城参与的活动，引爆全城话题；通过新颖独特、贴切项目风格的活动，精准搜索目标人群；通过精致风格活动，

194、稳步扩大同质客户阶层。金厦品牌活动的传播一定要以效果好、传播影响大、高度高为核心目标。项目入市期的活动表现亲民形象，也是重点打造的活动。项目销售期以体现产品品质、促进销售为目的，强调精准、直接。整合营销整合营销活动策略活动策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“挑战新里程挑战新里程 新奢华新奢华心跳战心跳战”港城全民大挑战港城全民大挑战活动以轰动全城为主要目的，引领全城关注，使目标客户熟悉项目形象，非目标客户议论项目，产生项目光环效应，让购买者有被全城瞩目的感觉。智力闯关类活动

195、，这一两年成为各地方的高人气项目。代表为湖南卫视为的”智勇大冲关“。本案可以参照此节目闯关内容，嫁接项目新奢华元素，在炎炎夏日，展现浓烈阳光、挑战里程的阳光品牌及项目形象。力争与张家港电视台或苏州电视台联系，争取达到双赢的效果。整合营销整合营销活动策略活动策略时间：时间：2010年年9月月-10月月地点：张家港公园地点：张家港公园20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“人居新里程人居新里程新奢华新奢华新体验新体验”欧陆风情演绎展欧陆风情演绎展通过在张家港人气聚焦的步行街做活动，聚集

196、群众目光，锁定目标客户。并联动现场售楼处，直接把兴趣客户转化成项目意向客户。在港城步行街进行欧陆风情月连展，每周一个活动主题，宣扬欧陆风情文化（美食音乐节、服饰艺术节等）为项目造势。并设现场售楼处为接待场，意向客户可到售楼处感受更纯粹的欧陆体验。整合营销整合营销活动策略活动策略时间：时间：2010年年11月月地点：张家港市步行街地点：张家港市步行街20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“盛宴新里程盛宴新里程 新奢华新奢华嘉年华嘉年华”业主晚宴业主晚宴活动主要为积累客户，强调产品工艺

197、及服务。通过会所的建立，围绕会所开展一系列展示品质工艺及答谢客户的活动，强势积累客户口碑，为以后的老带新打基础。项目欧式复兴主义风格显著，定期举办西式晚宴（自助餐OR酒会形式），以西方主要节日为活动节点（万圣节、复活节)或移植西方著名地方节日(如慕尼黑啤酒节），配以项目会所设施、欧陆风格表演、名车美女等主题元素，维护客户关系，强化项目新里程品质。整合营销整合营销活动策略活动策略时间：时间：2011年年1月月-2011年年3月月地点：售楼处现场地点：售楼处现场20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:

198、/http:/大众媒体形象宣传，小众媒体创意营销大众媒体形象宣传，小众媒体创意营销城镇用户对于大众媒体信任度较高，特别是在前期品牌形象建立期间，在电视、报纸、户外、电台进行项目形象宣传。考虑到城镇用户主要靠活动营销、体验营销进行推广拉动，所以在大众媒体投入方面应花费较少。后期营销带动以老带新为主要手段，在项目后期以网络、短信做锁定客户的主要精准媒体，宣传产品营销信息即可。整合营销整合营销媒体策略媒体策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 争取与张家港电视媒体建立战略合作伙伴关系

199、，金厦提供热点话题素材，争取与张家港电视媒体建立战略合作伙伴关系，金厦提供热点话题素材，张家港电视台提供传播平台，共同举办人气聚焦的活动，达到共赢的效果。张家港电视台提供传播平台，共同举办人气聚焦的活动，达到共赢的效果。整合营销整合营销媒体策略媒体策略电视媒体电视媒体投放时间：品牌形象导入期投放时间：品牌形象导入期投放目标：形象轰动全城投放目标：形象轰动全城合作模式：共同举办，互利共赢合作模式：共同举办，互利共赢/活动冠名活动冠名20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 硬广树立品牌

200、形象，软文传播图文并茂。软文版面争取放在社会新闻版硬广树立品牌形象，软文传播图文并茂。软文版面争取放在社会新闻版或财经版本。适当创意版式，如竖通栏、天地版、跨版。或财经版本。适当创意版式，如竖通栏、天地版、跨版。整合营销整合营销媒体策略媒体策略报纸媒体报纸媒体投放时间：品牌入市期，销售期投放时间：品牌入市期，销售期投放目标：树形象、促销售投放目标：树形象、促销售投放模式：软文、硬广投放模式：软文、硬广20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 随着私家车车主数量的提高，电台正在逐渐成为

201、主流媒体中性价比最高随着私家车车主数量的提高，电台正在逐渐成为主流媒体中性价比最高的传播平台，建议广告集中投放上下班高峰时期，主媒体（张家港音乐台）的传播平台，建议广告集中投放上下班高峰时期，主媒体（张家港音乐台）多频次覆盖，以创意广告拔高产品形象。多频次覆盖，以创意广告拔高产品形象。 项目周边高炮、看板全覆盖，打击周边竞争对手；布局加油站、高端会项目周边高炮、看板全覆盖，打击周边竞争对手；布局加油站、高端会所等节点，树品牌形象。所等节点，树品牌形象。整合营销整合营销媒体策略媒体策略电台及户外媒体电台及户外媒体电台策略电台策略户外策略户外策略投放时间：销售期投放时间：销售期投放目标：促销售投放

202、目标：促销售投放模式：黄金时段主媒体多频次投放模式：黄金时段主媒体多频次投放时间：品牌期、形象期投放时间：品牌期、形象期投放目标：促销售投放目标：促销售投放模式：主干道、公交线投放投放模式：主干道、公交线投放20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 开辟港城高端项目网页。宣传项目信息，提供服务信息，景观图片，活动开辟港城高端项目网页。宣传项目信息，提供服务信息，景观图片，活动介绍，时尚论坛等分页。介绍，时尚论坛等分页。整合营销整合营销媒体策略媒体策略网络媒体网络媒体投放时间：全期投放

203、时间：全期投放目标：树品牌，促销售投放目标：树品牌，促销售投放模式：重创意，聚人气投放模式：重创意，聚人气20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/渠道策略渠道策略精准深度渠道挖掘精准深度渠道挖掘20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/搭建全新客户平台体验，感受搭建全新客户平台体验，感受搭建全新客户平台体验，感受搭建全新客户平台体验，感受“ “新里程新里程新里程新里程” ”氛

204、围氛围氛围氛围会所先行，做为售楼处功能的同时，开辟一定区域做为展示未来会所风格的区域，并长期对外开放。景观带选取会所西面景观位置，开辟会所空间，形成泛会所体验，整体风格与会所保持一致。样板房彰显新奢华风格，以欧式风格装修、实用简约主义为主。并通过选拔模特进入样板房展示居住体验，可以全程网络直播，充分表现样板房空间功能及带来的享受细节。整合营销整合营销现场策略现场策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销整合营销现场策略体系现场策略体系六大体验营销体系，现场服务沟通细致入微六

205、大体验营销体系，现场服务沟通细致入微20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销整合营销展示策略展示策略要点：要点：中央展示轴线中央展示轴线主战场：会所、水主战场：会所、水景、样板区景、样板区划定统一的参观路划定统一的参观路线，工地围挡、道路线，工地围挡、道路绿化到位绿化到位注意细节：建筑材注意细节：建筑材料和元素，园林等细料和元素，园林等细部处理。部处理。思路思路：本项目处于期房阶段时期，项目的特色和品质不能直观了解。通过中央展示可以利用来访者的自主推理，映射出社区的个性和品质

206、，树立项目形象。关键行动：按照现代风格进行设计进而建造中央展示流线关键行动：按照现代风格进行设计进而建造中央展示流线1234大门景观大门景观样板房样板房/ /售楼售楼处处围挡围挡景观样板区景观样板区20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销整合营销展示策略展示策略现场围板现场围板建议建成时间：项目品牌概念期建议建成时间：项目品牌概念期/2010年年6月月展示未来新里程生活体验形象展示未来新里程生活体验形象20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房

207、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销整合营销展示策略展示策略现场售楼处现场售楼处现场售现场售楼处展楼处展示风格示风格功能分功能分区：需区：需要建立要建立工法房工法房及儿童及儿童区区建议建成时间：项目形象期建议建成时间：项目形象期/2010年年10月月20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销整合营销展示策略展示策略售楼处售楼处材料和工艺做法展示材料和工艺做法展示20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店

208、铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销整合营销展示策略展示策略样板房样板房简欧风格简欧风格建议建成时间：项目品质期建议建成时间：项目品质期/2010年年12月月20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销整合营销展示策略展示策略中央景观带中央景观带建议建成时间：建议建成时间：2011年下半年年下半年20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

209、ttp:/http:/整合营销方案整合营销方案营销推营销推广策略广策略销售推销售推案策略案策略企划推企划推广策略广策略阶段推阶段推广执行广执行20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/小量推盘小量推盘小量推盘小量推盘 平开高走平开高走平开高走平开高走 实现口碑利润双赢实现口碑利润双赢实现口碑利润双赢实现口碑利润双赢1、整体推案策略、整体推案策略整个整个20112011年以高端产品的形象在市场上进行占位；年以高端产品的形象在市场上进行占位；在工期可实现的前提下，样板段呈现之后以相对优势的

210、产品首先引爆市场；在工期可实现的前提下，样板段呈现之后以相对优势的产品首先引爆市场；项目形象高度和价值高度树立后，再逐步推出其他房源。项目形象高度和价值高度树立后，再逐步推出其他房源。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2、项目入市原则、项目入市原则l根据工程进度，预计取得预售证时间l前期的包装到位，推广时间充分l意向客户的积累量达到一定的量体l选择在销售旺季公开l根据项目整体发展目标计划根据本案实际情况，建议入市时间为：根据本案实际情况，建议入市时间为：20112011年年3

211、3月月20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3、总体价格策略、总体价格策略项目共分为二期开发，销售周期预测项目共分为二期开发，销售周期预测20112011年中年中-2014-2014年中，为保证一年中，为保证一期开盘的热销造势，同时营造项目高端感受，期开盘的热销造势，同时营造项目高端感受，建议项目整体价格走势：建议项目整体价格走势：平开高走平开高走 ，稳步上升稳步上升20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新

212、，淘宝店铺：http:/http:/一期一期二期二期为减少分期施工对于后期居民生活的影响，建议一期开发南面的组团，二期开发北面组团。一期交付时，会所成形可供使用。一期约12万方2010年8月份2012年5月二期约13万方2012年5月-2014年12月4、项目开发顺序、项目开发顺序20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/6、现场客户满意度提升策略、现场客户满意度提升策略“100%100%客户满意客户满意” 服务体系服务体系整体服务体系的原则：整体服务体系的原则：1 1、树立区别于一般

213、项目的高端标准化服务流程、树立区别于一般项目的高端标准化服务流程2 2、从硬件和软件、从硬件和软件2 2个方面体现高端服务个方面体现高端服务20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 100%100%客户满意服务体系客户满意服务体系销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务硬件部分硬件部分服饰标准和品牌：西装、衬衫、佩饰、鞋款、手表、皮带、香水，选购如安娜苏、服饰标准和品牌：西装、衬衫、佩饰、鞋款、手表、皮带、香水，选购如安娜苏、DIORDIOR、

214、卡地亚等高端品牌、卡地亚等高端品牌高端销售道具：资料夹、钢笔、名片、名片夹从质感上打造高端品质高端销售道具：资料夹、钢笔、名片、名片夹从质感上打造高端品质软件部分软件部分p高端客户接待礼仪培训高端客户接待礼仪培训邀请五星级酒店客户经理培训邀请五星级酒店客户经理培训p化妆及整体装扮培训课程化妆及整体装扮培训课程 美伊娜多知名美容机构化妆师、造型师专业讲解美伊娜多知名美容机构化妆师、造型师专业讲解p高端奢侈品牌知识培训高端奢侈品牌知识培训卡地亚、卡地亚、GucciGucci、CHANELCHANEL、宝马等奢侈品品牌部门合作、宝马等奢侈品品牌部门合作p金融理财知识培训金融理财知识培训与证券中心、银

215、行理财中心合作，周期性讲解专业知识与证券中心、银行理财中心合作，周期性讲解专业知识p项目基础内容培训，包含项目介绍、客户接待说辞等项目基础内容培训，包含项目介绍、客户接待说辞等（以上均邀请专业内人士，定制菜单式培训课程，销售人员需要通过考核才能开始接（以上均邀请专业内人士，定制菜单式培训课程，销售人员需要通过考核才能开始接待客户）待客户）现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制目的目的从物质和精神双层层面，增加销售人员对客户说服力。从物质和精神双层层面，增加销售人员对客户说服力。现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地

216、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1、在感官上享受现场带来的全方位服务：浓醇咖啡、细致的问候、唯美的音乐2、在样板房体验中可以产生关联想象：以后自己的生活场景和空间利用3、在情感上认同小区打造的人文精神和生活态度4、行动起来，跟随我们的现场人员亲自走一走，摸一摸，看一看现场的水系、小品5、思考每一处产品细节的用意和典故，了解产品的同时也形成了自身对产品的看法。客户五觉体验之旅客户五觉体验之旅视觉、味觉、触觉、听觉、嗅觉视觉、味觉、触觉、听觉、嗅觉心动接触点对应心动接触点对应 100%100%客户满意服务体系客户满意服务体系销售人员标准销售人员标准现场客

217、户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/嗅觉：嗅觉：售楼处、样板间内鲜花，每周定期更换售楼处、样板间内鲜花，每周定期更换销售人员香水使用销售人员香水使用听觉：听觉：设立背景音乐资料库，设立背景音乐资料库，如钢琴曲、小提琴曲。如钢琴曲、小提琴曲。现场考虑设计钢琴，请现场考虑设计钢琴，请专人专时演奏专人专时演奏 味觉：味觉：管家式服务，提供管家式服务，提供咖啡

218、、茶点、水果咖啡、茶点、水果视觉及触觉视觉及触觉名师名画装饰、古董摆设名师名画装饰、古董摆设嗅觉：现场禁烟，为吸烟嗅觉：现场禁烟，为吸烟者设立专门雪茄区者设立专门雪茄区现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/国国宾宾级级规规格格体体验验地地段段潜潜力力化化包包装装形形象象品品质质化化体体验验产产品品文文化化体体验验会会所所魅魅力力化化充充实实项项目目安安全全性性体体验验项项目目私私密密性性体体验验服服务务极极致致化化体体验验电话预约看房电话预约看房入口保安

219、及停车服务入口保安及停车服务至入口处迎接客户至入口处迎接客户样板区体验样板区体验售楼处体验售楼处体验VIPVIP洽谈体验洽谈体验送客户送客户 100%100%客户满意服务体系客户满意服务体系专人专属，一对一全程接待服务专人专属，一对一全程接待服务销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/电话预约看房电话预约看房 前期预约客户需要

220、验证相关信息，以便能够前期预约客户需要验证相关信息，以便能够更准确的抓住客户信息，参观现场更可以通过完更准确的抓住客户信息，参观现场更可以通过完善的客户系统，提供高品质精致的服务，最终能善的客户系统，提供高品质精致的服务，最终能够和客户形成近距离的交流，提高效率。够和客户形成近距离的交流，提高效率。尊敬的先生尊敬的先生/ /女士您好：女士您好： 感谢您对感谢您对项目的青睐，为了给您提供优质和顺畅的参观服务，打扰您在百忙中确认以项目的青睐，为了给您提供优质和顺畅的参观服务，打扰您在百忙中确认以下相关信息：下相关信息： 先生先生/ /女士女士 联系电话联系电话 预约时间预约时间 参观人数参观人数

221、您希望接待您的业务人员性别您希望接待您的业务人员性别: : 男男 女女 无所谓无所谓 您是否吸烟您是否吸烟: :是是 否否 您所习惯的烟品您所习惯的烟品: :苏烟苏烟 中华中华 熊猫熊猫 其他其他 您习惯的饮品您习惯的饮品: :茶茶 咖啡咖啡 果汁果汁 碳酸饮料碳酸饮料 其他其他 您能抽出的参观时间为您能抽出的参观时间为:1:1小时内小时内 1- 21- 2小时小时 无所谓无所谓 项目力求给您提供最完善的服务，尽情期待您的光临！项目力求给您提供最完善的服务，尽情期待您的光临！现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震

222、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/入口保安及停车服务入口保安及停车服务p 保安客户迎宾敬礼服务保安客户迎宾敬礼服务p 保安代客泊车服务保安代客泊车服务p 尊贵门童式服务尊贵门童式服务p 客户私家车遮阳车贴服务客户私家车遮阳车贴服务p 保安贴身雨伞遮阳伞接送服务保安贴身雨伞遮阳伞接送服务现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 100%100%客户满意服务体系客户满意服务体系每一组来访客户，建立客户专属档案，详细记录客户资料，其中包

223、含每一组来访客户，建立客户专属档案，详细记录客户资料，其中包含客户基本信息客户基本信息年龄、生日、家人组成、个人休闲娱乐、品牌爱好等年龄、生日、家人组成、个人休闲娱乐、品牌爱好等建立高端客户私密档案，同时赠送客户建立高端客户私密档案，同时赠送客户“客户档案至客户档案至尊白金卡尊白金卡”，在客户生日或者结婚纪念日给客户寄送，在客户生日或者结婚纪念日给客户寄送贺卡、祝福短信、生日蛋糕等等。贺卡、祝福短信、生日蛋糕等等。销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产

224、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/提供预约上门提供预约上门式售后服务式售后服务多对一的专项多对一的专项 增值服务增值服务信息查询服务信息查询服务家居设计顾问家居设计顾问高阶品味沙龙高阶品味沙龙 100%100%客户满意服务体系客户满意服务体系a a销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制外区域投资顾问外区域投资顾问现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店

225、铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 100%100%客户满意服务体系客户满意服务体系销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制p预警机制预警机制项目经理客户抽样回访项目经理客户抽样回访针对销售人员的销售客户日志，项目经理每周抽样回访，测试客户满意度，对一些不针对销售人员的销售客户日志，项目经理每周抽样回访，测试客户满意度，对一些不足地方及时弥补和更正。足地方及时弥补和更正。p监控机制监控机制“神秘人神秘人”现场暗访现场暗访由公司相关部门派出专人，每周由公司

226、相关部门派出专人，每周1212次到售楼处现场进行暗访，体验销售人员全程次到售楼处现场进行暗访，体验销售人员全程服务，同时作出满意度调查结果报告。客户不满意处及时反馈项目经理做出整改。服务，同时作出满意度调查结果报告。客户不满意处及时反馈项目经理做出整改。现场客户满意度现场客户满意度20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销方案整合营销方案营销推营销推广策略广策略销售推销售推案策略案策略企划推企划推广策略广策略阶段推阶段推广执行广执行20132013房地产营销策划大全震撼升级上市

227、！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/新品质体验新品质体验新富人阶层新富人阶层 新生活引导新生活引导新富裕住区新富裕住区新新传播基石思想核心新里新里程程策略核心 ？传播调性20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/传播调性这一调性源自新富阶层的普遍心理特质也源自于项目注重自身品质的超前理念新奢华新奢华20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘

228、宝店铺：http:/http:/什么是新奢华？什么是新奢华？新奢侈主义，一些产品和服务，具有更高的服务质量和品位，更让消费者心驰神往提供给消费者所渴求的情感价值，具备自己的独特品牌个性价格不菲，但是还不至于昂贵到可望不可即传统奢奢华新奢新奢华思思维模式模式面向面向过去去延延续老的价老的价值趋向向面向未来面向未来创造新的价造新的价值和和风格格价价值观重在展示重在展示表表现地位与威望，地位与威望，强强调“持有持有”本身本身展展现自我自我强强调奢奢华与适用的双重价与适用的双重价值，开启新的文化，开启新的文化构成元素构成元素援引已有典据援引已有典据如如历史、史、资源、源、权利等利等深入体深入体验本身本

229、身强强调生活方式、服生活方式、服务价价值、自我、自我满足足20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/传统奢华传统奢华新奢华新奢华20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/情感因素是新奢侈品牌区别于一般品牌和传统奢侈品牌最重要的特性情感因素是新奢侈品牌区别于一般品牌和传统奢侈品牌最重要的特性 1.1.“关爱我关爱我”（Taking Care of MeTaking Care of

230、 Me） 新奢华品牌能帮助消费者消除生活的紧张压力，是他们成功时的奖励品或失意时的慰藉。 2.2.联系纽带（联系纽带（ConnectingConnecting） 新奢华品牌有助于帮助消费者建立、维系、加强他们与朋友、工作伙伴、家人、情人之间的关系。 3.3.探索追求（探索追求（QuestingQuesting） 一些新奢华品牌提供的产品和服务，能让消费者尝试新的体验，学习更多文化和思想，扩大他们的视野。 4.4.个人风格（个人风格（Individual StyleIndividual Style） 通过将消费者和品牌价值联系起来，表达消费者的个人风格，彰显个人兴趣，引发他人的崇拜和羡慕。 20

231、132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定 位城西新城城西新城新古典主义新古典主义圈层住区圈层住区直接凸显区域价值以风格切入项目的包容度以人为目标才是居住的最本质20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Slogen新，是项目展现的核心新的居住，新的观念，新的里程碑展现于公众眼前的正是阳光般新鲜的生活方式革新、创新、颠覆，直到树立新的秩序真正的奢华正是如此：永远遵从内心的需要，而

232、非单单炫耀于外是新富阶层最好的美德调性关键词：领衔、仰望、理智的高调领衔、仰望、理智的高调新于外，奢华于心新于外，奢华于心 20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/秀稿展示秀稿展示1 120132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:

233、/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/h

234、ttp:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt

235、p:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺

236、：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/秀稿展示秀稿展示2 220132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升

237、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大

238、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营

239、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：

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241、宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费

242、更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！

243、每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整合营销方案整合营销方案营销推营销推广策略广策略销售推销售推案策略案策略企划推企划推广策略广策略阶段推阶段推广执行广执行20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：

244、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/细化：传播线的阶段执行细化：传播线的阶段执行四线统一四线统一+体验营销体验营销四线：品牌、环境、产品、圈层四线：品牌、环境、产品、圈层主线：分节点层层推进的公关活动主线：分节点层层推进的公关活动辅线：媒体组合立体覆盖有效人群辅线：媒体组合立体覆盖有效人群视觉：集中式现场立体形象包装视觉：集中式现场立体形象包装渠道：精准渠道开拓需求客户渠道：精准渠道开拓需求客户阶段执行阶段执行20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/h

245、ttp:/销售线销售线&品牌传播品牌传播项目传播线线项目传播线线10.5-6月品牌导入10.6-7月了解里程开盘前欣赏里程10.7-10月喜爱里程10.1-11.5月期待里程锁定高端客户，宣传金厦企业品牌、彰显企业背景和实力重点宣传地段和周边配套，以及项目自身理念通过一系列形象广告软文烘托项目高端形象前期高端口碑积累集中释放，通过一系列为民活动，迅速将项目形象深入港城人心借助售楼处建成及景观带初现契机、展示现场产品品质，进行体验式营销，并开始预约客户发售VIP卡，媒体集中发布开盘信息，释放需求品牌理念导入里程形象导入产品品质导入一期销售开始销售队伍培训售楼处完工、开始接待客户一期开盘轰轰动动拔

246、拔高高拔拔高高深深入入项目动工一期框架、售楼处建成中央景观带建成一期封顶、竣工整合营销整合营销推广主线推广主线20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/发展商品牌理念面世 大牌思路、理念/品牌关键词关键词：整合营销整合营销推广执行推广执行第一阶段第一阶段推广主题推广主题：推广周期：推广周期：2010年5月2010年9月推广战术推广战术：阳光会、海选、展示馆推广目的推广目的：树立公司大品牌形象、后期导入项目新里程理念20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：

247、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品牌理念导入品牌理念导入媒体媒体活动活动现场现场整合营销整合营销推广执行推广执行企业品牌理念导入企业品牌理念导入1.1.发展商与项目品牌结合发展商与项目品牌结合“金厦金厦. .阳光里程阳光里程”2.2.金厦阳光会成立暨阳光系列活动开启金厦阳光会成立暨阳光系列活动开启金厦阳光宣言金厦阳光宣言- -宣誓启动活动宣誓启动活动金厦阳光会正式成立剪彩金厦阳光会正式成立剪彩全市范围内的全市范围内的“阳光大使阳光大使”海选海选20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！

248、每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/活动活动媒体媒体现场现场媒体形式媒体形式具体媒体具体媒体诉求重点诉求重点软文、硬广软文、硬广张家港日报张家港日报企业实力软文炒作、活动信息告知企业实力软文炒作、活动信息告知电视电视张家港新闻张家港新闻活动信息报道活动信息报道DMDM、短信、短信已购客户邀约已购客户邀约活动信息告知活动信息告知整合营销整合营销推广执行推广执行企业品牌理念导入企业品牌理念导入20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/活动活动现场现场媒体媒体整合营销整合营销推广

249、执行推广执行企业品牌理念导入企业品牌理念导入金厦品牌展示馆金厦品牌展示馆阳光会馆阳光会馆建议建立时间：2010年5月份地点：张家港市中心地段作用：展示金厦的品牌历程和旗下所有项目，可以嫁接阳光绿城等项目进行项目展示20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/新里程品牌形象呈现金域自贵、形象/文化关键词关键词：整合营销整合营销推广执行推广执行第二阶段第二阶段推广主题推广主题：推广周期：推广周期：2010年9月-12月推广战术推广战术：主流媒体配合，进行项目地段炒作、形象树立、轰动全城推广目

250、的推广目的：炒作配套资源、树立金域自贵的地段价值、积聚全城人气20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/媒体媒体活动活动现场现场整合营销整合营销推广执行推广执行形象拔高形象拔高1. “挑战新里程 新奢华心跳战”港城全民大挑战（9月10月）2.“文化新里程新奢华新体验”欧陆风情演绎秀（11月）金厦阳光会-阳光会运作和战略商家联盟A：阳光会运作B：战略商家联盟项目形象项目形象企业品牌企业品牌20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上

251、市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/活动活动媒体媒体现场现场媒体形式媒体形式具体媒体具体媒体诉求重点诉求重点户外户外城西看板、项目至市城西看板、项目至市中心公交看台广告中心公交看台广告“新里程地产新里程地产” 形象形象软文软文张家港日报、现代快张家港日报、现代快报、扬子晚报报、扬子晚报活动信息炒作；软硬结合突出产品金域自贵的形象活动信息炒作；软硬结合突出产品金域自贵的形象网络网络自建网站自建网站活动信息炒作；品牌专栏活动信息炒作；品牌专栏电视电视张家港电视台张家港电视台活动信息新闻报道活动信息新闻报道整合营销整合营销推广执行推广执行形象拔高形象拔高20132013房地产营销策划

252、大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/里程品牌导入里程品牌导入10.6-10.7月月里程品牌导入里程品牌导入10.6-10.7月月活动活动现场现场媒体媒体展示内容展示内容要求要求工地围板工地围板“新里程地产新里程地产” 项项目形象目形象产品、品牌、环境、圈层四篇产品、品牌、环境、圈层四篇售楼处售楼处会所风格展示会所风格展示1010月之前完成月之前完成物业物业入驻入驻高调亮相高调亮相工法房、样工法房、样板房板房展示产品建筑工艺、展示产品建筑工艺、样板房建成样板房建成在售楼处内部展示在售楼处内部展示整合营销整合营销

253、推广执行推广执行形象拔高形象拔高20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/新里程产品体系展示 同质而居、品质/服务关键词关键词：推广执行推广执行第三阶段第三阶段推广主题推广主题：推广周期：推广周期：2011年1月2011年3月推广战术推广战术：现场实景体验，服务功能升级、大范围全覆盖推广产品信息推广目的推广目的：通过现场体验营销，展示项目品质及服务，为销售开盘积累客源整合营销整合营销20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！

254、每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/媒体媒体活动活动活动内容活动内容活动内容活动内容活动目的活动目的感恩业主活感恩业主活动动项目每销售项目每销售5050套，就套，就捐出捐出2 2万元提升基金万元提升基金强化港城第一会所的形象强化港城第一会所的形象会所晚宴活会所晚宴活动系列动系列根据西方时间节日节根据西方时间节日节点，确定表演主题点，确定表演主题圈层，给客户同质而居的感觉，并强化欧式新奢侈圈层，给客户同质而居的感觉，并强化欧式新奢侈风情风情低碳与风水低碳与风水讲座讲座介绍人居科普知识介绍人居科普知识充分介绍项目景观、科技运用及户型充分介绍项目景观、科技运用及户型MiniMini高尔夫

255、高尔夫大奖赛大奖赛在项目重点打造的会在项目重点打造的会所景观区域进行所景观区域进行展示项目绿化、自然坡地展示项目绿化、自然坡地老带新优惠老带新优惠送汽油费或购物优惠送汽油费或购物优惠券等券等保持项目口碑传播保持项目口碑传播现场现场推广执行推广执行品质深入品质深入整合营销整合营销项目形象项目形象20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/媒体媒体活动活动现场现场推广执行推广执行品质深入品质深入整合营销整合营销企业品牌企业品牌金厦阳光会金厦阳光会- -客户维系活动客户维系活动A A：1010

256、元看大片元看大片B B：出游、晚会、烧烤等：出游、晚会、烧烤等金厦业主基金会金厦业主基金会金厦业主购房无忧保障计划金厦业主购房无忧保障计划金厦参与角逐地产业内品牌大奖金厦参与角逐地产业内品牌大奖20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/活动活动媒体媒体媒体形式媒体形式具体媒体具体媒体诉求重点诉求重点户外户外城西看板、项目至公城西看板、项目至公园公交站台园公交站台“新里程品质新里程品质” 项目形象项目形象报纸报纸张家港日报、现代快张家港日报、现代快报、扬子晚报报、扬子晚报项目形象及开盘信

257、息为主项目形象及开盘信息为主网络网络自建网站自建网站品牌开盘信息，业主论坛打造品牌开盘信息，业主论坛打造电台电台张家港音乐广播张家港音乐广播产品品质形象及开盘信息产品品质形象及开盘信息短信短信港城国企、私企老板、港城国企、私企老板、事业单位员工事业单位员工开盘及预约信息开盘及预约信息现场现场推广执行推广执行品质深入品质深入整合营销整合营销20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品品质导入产品品质导入10年年10月月-11年年3月月媒体媒体现场现场活动活动展示内容展示内容要求要求中央景观带中央景观带中央景观带景观中央景观带景观泛会所部分空间完成泛会所部分空间完成样板房样板房一期推出户型公开一期推出户型公开硬装、软装硬装、软装推广执行推广执行品质升入品质升入整合营销整合营销20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/