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1、大中华金沙地块定位报告大中华金沙地块定位报告成都传媒集团 先锋地产系 世家机构 商旅事务中心主客观条件分析主客观条件分析项目定位项目定位产品设计建议产品设计建议总体收益测算总体收益测算目录目录第一部分 主客观条件分析u 项目地块条件概况项目地块条件概况u 地块周边情况分析地块周边情况分析项目地块条件分析n项目地块位置项目地块位置l项目位于成都著名的金沙遗址公园旁。北临金凤路、东临金沙遗址路，南接天韵金沙的商业，西接成都公安局消防支队，项目地块方正，处于城西餐饮中心区。金沙遗址路金沙遗址路本案本案金阳路金阳路消防支队天韵金沙商业天韵金沙商业项目定位前提条件n项目既定条件项目既定条件用地强度用地强
2、度容积率不大于1.2建筑密度不大于40% 土地性质土地性质商业用地 停车场停车场0.8个车位/100建筑要求建筑要求高度不大于12米净用地面积2230平米基底面积892平米地块周边情况分析n区域人口状况区域人口状况l根据金沙街道办提供的数据：区域内总户数约17723户，常住人口超过9万人，流动人口超过5万人；l区域内楼盘多为中高档住宅，均价在6000元/以上，为成都楼市中上水平;l区域内基础设施、公共配套设施完善，商业配套成熟，周边高端住宅小区林立，有齐力花园、金沙园 、成都花园、中华家园、优品道、博瑞都市花园、金沙西园、蜀风花园城、雍景湾、潮蓉花园、武侯别墅 、格林花园、天韵金沙、米兰香洲等
3、大规模高品质社区，入住人群收入高、消费能力强。地块周边情况分析n项目周边环境项目周边环境l项目紧邻著名的金沙遗址公园，与之接壤的天韵金沙商业部分“金沙生活广场”，总面积约2.5万平方米的1至4层临街商业，入住有皇城老妈 、银滩鲍鱼、德远福酒楼、东京人、渝富桥、天上人间 、蔓珠沙花、纳百川 、百度烧烤、龙隐宫等高端知名品牌商家，已初步形成以川西建筑风格为特色的集餐饮、娱乐、休闲为一体的金沙片区的生活中心。l从区域发展规划来看，本项目处于金沙片区的中心位置，周边无商业用地，今后片区内的开发项目最多只能为底商，均不可能再有独栋商业可以做餐饮娱乐等业态。地块周边情况分析n项目周边规划项目周边规划l金牛
4、区围绕金沙遗址博物馆创建国家4A级旅游景区，通过规划建设金沙旅游一条街（“古蜀金沙文化城”、“古蜀金沙文化街”）着力打造“金沙遗址”旅游经济圈。 l以“太阳神鸟”为元素的旅游形象标识，以“漫步时空隧道，体验金沙文化”为主题，打响“金沙”品牌，拓展国际旅游营销。 l区域内已集中了高端餐饮品牌。皇城老妈皇城老妈金沙元年金沙元年金沙遗址金沙遗址德远福德远福消防中队消防中队银滩鲍鱼银滩鲍鱼金沙生活广场金沙生活广场本案金沙旅游一条街金沙旅游一条街地块周边情况分析n小结小结l区域内大规模高档住宅小区，众多的常住人口拥有相当的消费需求和消费力；项目同时也处于城西餐饮中心区，常年能吸引众多高端消费群体。 l政
5、府着力打造的金沙旅游经济圈，使本片区已逐渐形成让成都市民与外地游客体验古今交融的蜀文化、集居住、旅游、以及餐饮娱乐休闲于一体的特色商业中心。l项目周边已初步形成了区域性高档餐饮聚集地。u SWOTSWOT分析分析u 前期资源对接情况前期资源对接情况u 项目定位项目定位第二部分 定位的提出与推导SWOT分析SWOT分析分析 地块占地面积以及用地强度较小，本案难以自成规模效益。 区域内，商业物业体量较大，品牌商家云集，竞争激烈。 地处金沙旅游经济圈，口岸成熟、商业氛围浓厚；项目周边高档楼盘林立，消费人群众多，消费力强；可建成独栋商业，适合大型餐饮；道路等级较高，交通便利，通达性好。 政府着力打造“
6、金沙”品牌，拓展国际旅游市场；著名的金沙遗址，使区域内有着丰富的自然资源，积淀着深厚的古蜀文化。资源对接情况意向商家联系情况表名称业态经营档次备注 大蓉和酒楼餐饮一流餐饮企业有意向，春节之后详细洽谈红杏酒楼餐饮一流餐饮企业有意向，但面积偏小味漫江湖菜餐饮中挡餐饮有意向，面积需求1500公馆菜餐饮高档餐饮有意向，面积需求500-800味志道餐饮餐饮高档餐饮有意向，面积需求1500第四城花园餐厅一流餐饮企业有意向，春节后详细洽谈金都银杏餐饮高档餐饮有意向，先了解项目详细情况陶然居餐饮中挡餐饮有意向，面积需求2000 ，春节之后详细洽谈味道江湖菜餐饮中高档餐饮企业有意向，先了解项目详细情况柴门河鲜馆
7、餐饮高档餐饮有意向，进一步商谈之中九尺赵老四火锅餐饮中挡餐饮有意向，面积需求1000 以内怡都休闲会所会所高档休闲有意向，先了解项目详细情况味道江湖餐饮中档餐饮有意向，先了解项目详细情况洗浴中心茶楼、洗浴中高档休闲有意向，面积需求2000 定位依据l顺应区域发展l地块价值最大化l商家需求导向项目定位的提出独栋式高档餐饮独栋式高档餐饮基于项目条件，以及商家资源的意向，我司提出项目定位：基于项目条件，以及商家资源的意向，我司提出项目定位：第三部分 产品建议用地条件分析n规划设计指标规划设计指标净用地面积（净用地面积（ ）容积率容积率建筑密度建筑密度地上建筑面积地上建筑面积（ ）地下建筑面积（地下建
8、筑面积（ ）建筑高度建筑高度(m(m）2236.981.240%2684.376601.312n规划设计指标分析规划设计指标分析按照规划设计指标，我们可以看出：p本案最大建筑占地面积约为895；p建筑高度12米，按照常规性的商业建筑层高，可实现建筑层数为三层；p按照规划设计条件通知书规定本案拟配置的停车位数量约为21辆，地面停车数 量为不超过4辆，地下停车位数量为17辆。但根据本案的定位我司认为应在此基础上尽可能增加停车位数量，以满足本案的停车需求。（以下测算按甲方给出的既定地下面积1700计算）建筑设计建议n本案建筑单体设计原则本案建筑单体设计原则根据地块的开发条件及规划指标，我们认为，本案
9、在设计中应遵循以下原则：在满足规划设计条件的情况下，用足容积率，保证本案使用价值的最大化；在地块规模受限，因满足高档餐饮使用需求所导致停车位不足的情况下，应充分利用地块的既有条件，提供更多的机动车停车位；建筑主体采用钢结构设计，最大程度的增加层高和使用面积。建筑设计建议n本案主体建筑验收后，尽量增加地面停车位，有助于项目停车能力的提升本案主体建筑验收后，尽量增加地面停车位，有助于项目停车能力的提升本案业态定位为高档餐饮，满足规划设计要求所配置的21个停车位并不能完全解决停车使用的需要，因此，我们需要另辟蹊径，为项目合理扩大停车位数量：地块在满足建筑退距要求后，建筑体四周与用地红线间拥有68米的
10、距离。建议本案经政府部门验收后，在保证4米的单边循环交通道路情况下，将剩余部分设置为机动车停车位，停车方式与道路成角度或平行停放。因此，本案除建筑所占用地外，其余宜采用硬质铺装，有利于今后机动车的停放。车辆出口车辆出口机动车停车位机动车停车位区域区域车辆入口车辆入口门厅门厅观光观光电梯电梯门厅门厅观光观光电梯电梯建筑设计建议金凤路与金沙遗址路路交汇处展示面佳，建议在此位置设置电梯一部，在有条件的情况下，采用观光电梯的方式。n在金凤路与金沙遗址路交叉口处，观光电梯在金凤路与金沙遗址路交叉口处，观光电梯门厅门厅观光观光电梯电梯建筑设计建议在功能分区上，应做到服务区与就餐区相对分离，包含但不限于以下
11、几个方面：第一，一层设置门厅、厨房、大厅就餐区、工作间与服务人员办公休息区，二层、三层设置包间。包间自带卫生间，面积以30-50平方米为宜；第二，设置专门的卸货通道和入口，并与客区入口分离；第三，利用消防楼梯作为员工上下的专用通道；第四，在厨房区域内，设置两至三部传菜电梯。n建筑单体功能要求建筑单体功能要求建筑产品建议n建筑主体采用钢结构设计，最大程度的增加层高和使用面积。建筑主体采用钢结构设计，最大程度的增加层高和使用面积。使用钢结构代替普通混凝土框架结构，提升净层高及项目价值：第一，在楼层高度相同的情况下,采用钢结构代替普通混凝土框架结构，提高项目的层间净高；第二，钢结构能够实现自由、灵活
12、的立面造型和空间布置；第三，钢结构具有空间跨度大的特点，可满足建筑大开间的需要。同时，在建筑面积相同的情况下，常规性的钢结构建筑的使用面积比钢筋混凝土建筑提高4左右；第四，建筑主体采用钢结构，虽然初期投入成本稍高，但钢材可以回收，建造和拆除时对环境污染较少，建筑体的保有价值较高。建筑设计建议n中式风格的建筑体，与周边环境、氛围和谐，中式风格的建筑体，与周边环境、氛围和谐，共融，共同打造中式风情的餐饮集群。共融，共同打造中式风情的餐饮集群。第四部分 总体收益测算u 租金与售价预估租金与售价预估u 收益测算收益测算租金与售价预估n项目价格参考因素l区域内开发商拿地时间多为2006-2007年楼市快
13、速发展期，平均楼面地价达3126元/平米；l据调查，区域住宅均价07年底为6231元/平米，08年底受市场大势影响跌至5317元/平米；l项目紧邻的天韵金沙商业用房1至4层销售价格从22800元/平米 - 8000元/平米，目前剩余3楼、4楼共5间商铺，销售价格9000元/平米 - 8000元/平米（带租约销售，租金单价50元/月- 40元/月不等）；l08年成都五城区商业用房成交均价为11337 元/平米。租金与售价预估n抽样调查皇城老妈皇城老妈金沙遗址金沙遗址德远福德远福 金沙生活广场金沙生活广场本案 金阳路商业金阳路商业银滩鲍鱼银滩鲍鱼 租金与售价预估商家名称租金单价元/.月销售均价元/
14、建筑面积备注皇城老妈110001600 1-2层，整售银滩鲍鱼70130007001-2层，分割销售德远福酒楼651300012001-2层，分割销售金阳路商业一层851002280050-978 特色餐饮休闲街 商业氛围浓厚。二层455011000三层35459000四层30408000n抽样调查租金与售价预估n抽样商业物业概况商家名称物业类型图片备注皇城老妈2层临街，内部独立动线物业2005年物业，品质高销售期07年-08年德远福酒楼2层临街，内部独立动线物业2005年物业，品质高销售期07年-08年金阳路4层临街物业2005年物业，业态较杂乱，品质不高销售期06年-08年租金与售价预估l
15、基于本案定位“独栋式高档餐饮”，根据既定的建筑规划指标，本案地上建筑为3层2676平方米的独栋物业l依据前述理由，本案可支撑较高的租金单价，建议租金：70元/月l按区域内可接受的年回报率6%8%计算，销售均价：14000 / 10500元/n 小结小结收益测算l基于本案的建筑体量与建筑形式，适宜由一家优质品牌商家整体规划与经基于本案的建筑体量与建筑形式，适宜由一家优质品牌商家整体规划与经营，因此，可以考虑定制整售的方式；营，因此，可以考虑定制整售的方式；l则方案一按全部出售测算。则方案一按全部出售测算。（备注：销售周期预估1年内完成，销售价格取中间值12250元/）收益测算方案一：全部出售序号
16、项目数值单位1净用地面积2230 2总建筑面积4376 2.1地上建筑物面积2676商业26762.2地下车库17003车位个4容积率1.20 n基本经济技术指标基本经济技术指标收益测算方案一：全部出售投资依据参考成都市相关技术管理规定及我司市场经验。该地块合计投资约1423万元,按地上建筑面积测算单方成本为5319元/,按总建筑面积测算单方成本为3253元/ 。序号项目数量单价合计（万元）一土地费用2676.00 1100.00 元/294.36 二项目报建费4376.00 152.50 元/66.73 三前期工程费4376.00 150.00 元/65.64 四建安、装饰费775.401商
17、业2676.00 1500.00 元/401.40 2地下车库1700.00 2200.00 元/374.00 五环境配套费2676.00 200.00 元/53.52 六维修基金4376.00 45.50 元/19.91 七管理费1061.48 万元2.00%21.23 八销售费用104.90 1广告及市场推广费3278.10 万元2.00%65.56 2销售代理费3278.10 万元1.20%39.34 九不可预见费775.40 万元3.00%23.26 合计1423.35n开发成本概算开发成本概算收益测算方案一：全部出售 项目开发税后成本利润率达项目开发税后成本利润率达62.88%62.
18、88%，开发净利润约，开发净利润约895895万元。万元。序号项目合计（万元）一销售总收入3278二总成本费用423三营业税及附加192四土地增值税470五营业利润1193六所得税298七净利润895销售收益表损益表项目销售面积()价格（元/）销售总额（万元）商业2676 122503278合计3278n 小结小结收益测算方案二：全面出租序号项目数值单位1净用地面积2230.00 2总建筑面积4376.00 2.1地上建筑物面积2676.00 商业26762.2地下车库17003车位个4容积率1.20 n基本经济技术指标基本经济技术指标收益测算方案二：全面出租投资依据参考成都市相关技术管理规定
19、及我司市场经验。该地块合计投资约1421万元,按地上建筑面积测算单方成本为4997元/,按总建筑面积测算单方成本为3056元/ 。序号项目数量单价合计（万元）一土地费用2676.00 1100.00 元/294.36 二项目报建费4376.00 152.50 元/66.73 三前期工程费4376.00 150.00 元/65.64 四建安、装饰费775.401商业2676.00 1500.00 元/401.40 6地下车库1700.00 2200.00 元/374.00 五环境配套费2676.00 200.00 元/53.52 六维修基金4376.00 45.50 元/19.91 七管理费10
20、61.48 万元2.00%21.23 八招商费用18.73万元18.73九不可预见费775.40 万元3.00%23.26 合计1337n开发成本概算开发成本概算收益测算方案二：全面出租n现金流量表现金流量表项目开发并运营项目开发并运营1010年后年后FNPVFNPV为为194.98194.98万元，万元，FIRRFIRR为为10.38%10.38%。项目静态回收期为。项目静态回收期为9.129.12年，动态回收期为年，动态回收期为9.729.72年（如不考虑固定资产价值余值回收，回收期将延长）。年（如不考虑固定资产价值余值回收，回收期将延长）。序号项目012345678910一现金流入0 0
21、 225 225 225 236 236 236 248 248 1585 1销售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2租金收入225 225 225 236 236 236 248 248 248 3回收固定资产余值1337 二现金流出294 1043 86 86 86 91 91 91 95 95 95 1总投资294 1043 0 0 0 0 0 0 0 2营业税金及附加13 13 13 14 14 14 14 14 14 3房产税及附加27 27 27 28 28 28 30 30 30 4所得税0 46 46 46 48 48 48 51 51 51 三现金流量1净现金流量-294 -1043 138 138 138 145 145 145 153 153 1490 2累计净现金流量-294 -1337 -1199 -1060 -922 -776 -631 -485 -333 -180 1310 3折现现金流量-294 -966 119 110 102 99 92 85 82 76 690 4累计折现现金流量-294 -1260 -1141 -1031 -929 -830 -739 -654 -572 -495 195
