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1、 第十一章第十一章 城市房地产管理法城市房地产管理法第一节第一节 城市房地产管理法概述城市房地产管理法概述w一、城市房地产的概念w（一）房地产的一般含义w 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。w（二）城市房地产法所调整的房地产范围w 第2条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 w1、适用于城市规划区内的国有土地及其定着物；w2、房地产法的调整对象w(1)房地产开
2、发关系；w(2)房地产交易关系；w(3)物业管理关系；w(4)房地产行政管理关系；w二、房地产法概述w 是调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。w 房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。 第二节第二节 房地产开发用地房地产开发用地 w一、房地产开发用地概述w 第2条规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 w（一）用于
3、房地产开发的土地范围w1、仅指国有土地，不包括集体所有的土地；w2、只有城镇国有土地才可用于房地产开发w（二）房地产开发土地的用途w 从事房地产开发，必须遵循所开发土地的用途，城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途，一般分为10类：w1、居住用地2、行政办公用地3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿地9、特殊用地10、水域和其他用地。w二、房地产开发用地取得的方式w（一）土地使用权出让w1、土地使用权出让的概念w 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。w（1）、土
4、地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权； w（2）、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。w（3）、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。w w（4）、集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让；w（5）、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权力义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。 w*土地使用权出让与转让的区别w土地使用权
5、出让指土地使用者向国家交付土地使用权出让金，国家将国有土地使有权在一定年限内让与土地使用者的行为；w土地使用权转让是指土地使用者以出售，赠与，交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位或个人的行为。w土地使用权出让是国家将使用权人让与给土地使用者，是土地一级市场的转让行为，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订；w土地使用权转让是土地使用者将土地使用权移转给其他的单位或个人，是土地二级市场转让行为w2、土地使用权出让的方式 w土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招
6、标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。w4、土地使用权出让合同w是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。w（1）土地使用权出让的最高年限w居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地五十年；综合或者其他人用地五十年w（2）合同的解除w 一方不提供土地或对方不支付出让金，解除后可追究违约责任w2000年12月，重庆A公司通过出让方式，以140万元取得了重庆渝北区鸳鸯镇金钱村五社43.3亩两块地使用权。2001年，新组建的
7、重庆经济技术开发区从渝北区政府手中接过鸳鸯镇的管辖权，同时要求A公司退还土地。 由于土地迅速升值，A公司自然不给，双方僵持到2003年初。经开区以重庆市政府2003年117号文件批复，以修建公益设施为名再次提出将A公司的两宗土地收回。 2003年9月23日，A公司被迫将土地交回经开区，2003年9月23日，A公司与经开区签定交地协议，除去退还土地出让金外，政府方按照公益标准2.5万/亩给付A公司总计100余万元的补偿金。 然而50天后，经开区将该宗土地以每亩48万元的价格卖给从事房地产开发的公司重庆嘉新集团，用于房地产开发。A公司不服，遂提起诉讼w重庆渝北区人民法院判决经开区按照当时拍卖成交价
8、，合计作出1525.25万元的赔偿支付。w（3）因土地使用权出让合同发生的争议应适用民事诉讼程序w国家在某地新设立了一个事业单位，该单位为了建设办公楼和家属楼,向县政府申请了20亩土地，县政府土地管理部门与之签订了土地使用权出让合同，并收取了土地出让金之后，为该单位办理了土地使用权证。今年，土地管理部门对土地使用权证进行年审时，重新丈量这块土地，发现少了800多平方米，于是要修改土地使用权证上这块土地的面积。由于已经不可能补给土地，所以该单位要求土地管理部门退回相应的土地出让金。土地管理部门说这800多平方米属于去年测量时的合理误差，因此不愿意退款。现在该单位起诉，索要多交的土地出让金。w（二
9、）土地使用权划拨w土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用行为 第三节房地产开发第三节房地产开发 w一、房地产开发概述w（一）房地产开发的概念w1、概念w 指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。w2、类型w（1）土地开发w新区土地开发w旧城区改造或二次开发w（2）房屋开发w 一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。w二、房地产开发企业w（一）房地
10、产开发企业的概念w房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。w(1)有自己的名称和组织机构。 w(2)有固定的经营场所。 w (3)有符合国务院规定的注册资本。w (4)有足够的专业技术人员。w(5)法律、行政法规规定的其他条件。 w（二）房地产开发企业的资质评定制度w房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。w1、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。w2、二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖
11、市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。第四节第四节 房地产交易房地产交易 w一、房地产交易概述w（一）房地产交易的内涵w1、概念w 房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。 房地产交易是一种极其专业性的交易，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。房地产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。w2、房地产交易应遵循的一般规则房地一体主义w房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”（ 房地一体主义）。w（二）房地
12、产价格管理制度w1、房地产价格定期确定和公布制度w2、房地产价格评估制度w3、房地产成交价格申报制度 w二、房地产转让 w（一）房地产转让的概念与条件w1、概念w 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他和合法形式将其房地产转移给他人的行为。因土地使用极取得方式的不同，房地产转让包括以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让两种类型。w2、房地产转让的条件（1）以出让方式取得土地使用权的，转让时，应当符合的条件w按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；w按照出让合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以
13、上；w属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已建成的， 还应当持有房屋所有权证书。w（2）、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，应当符合的条件w应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。w有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。w（3）禁止转让的房地产w以出让方式取得的土地使用权，不符合法律规定条件的；w司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其
14、他形式限制房地产权利的；w依法收回土地使用权的；w共有房地产，未经其他共有人书面同意的；w权属有争议的；w未依法登记领取权属证书的；w实践中，如何看待未取得产证进行转让的法律风险w 程某于1999年与卖方私下签订购房协议,当时整个小区1000套住房由于开发商的原因都没有办理房屋产权证，因此房产一直没有过户到程某名下。2003年7月，该小区终于办理了房屋的产权证,这时卖方以当时房屋没有产权证,私下交易不合法为由拒绝过户,并提出原价退还。程某当即予以反对。w 在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效。否则，房屋买卖合同认定无效。w（二）房地产转让合同
15、w1、房地产转让应当签订书面合同，合同中应载明土地出让方式w2、房地产转让后，新的房屋所有权人仍受原出让合同的约束，不得擅自改变土地用途；w2、新所有权人要改变用途的，必须取得原出让方和和规划部门同意；w（三）商品房预售w1、概念w也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 w2、条件w(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证w 书，土地使用权未经抵押。 w(2)持有建设工程规划许可证。w(3)按提
16、供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金w 应达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进w 度和竣工交付时间。 w(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。 w(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，w 取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当w 同时取得向境外销售的批准文件。w3、常见的纠纷w 最常见的是不能交付、不按期交付、房屋质量、不能办理或不能按期办理房产证等w三、房地产抵押w（一）房地产抵押的概念与特征w1、概念w 房地产抵押，是指抵押人用其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地
17、产变卖所得的价款优先受偿。抵押的意义，在于所有权人既能保留财产的使用价值，又能利用其交换价值获得资金，使财产的效用得到充分发挥。w2、特征w(1)房地产抵押是为了担保债权而设定的从合同，其效力随债权的设定，转移、消灭而变化。(2)房地产抵押是一种诺成性合同，一般都不转移占有，只将作抵押的权属证件移交给抵押权人，其抵押房地产仍由抵押人占有和管理。 (3)以自己不享有所有权和土地使用权的房地产作为抵押物，其抵押行为无效，未经抵押权人同意的再抵押行为属于无效。 w(4)抵押物若在抵押权人保管期间灭失、损毁的，抵押权人如有过错，应承担民事责任；抵押物在抵押人保管期间灭失、损毁的，应当认定抵押关系存在，
18、并责定抵押人以其财产代替抵押物。(5)房地产抵押是一种要式法律行为，进行房地产抵押的双方，必须到房地产交易管理部门办理抵押登记手续。w（二）房地产抵押权的设定w1、设定抵押权的范围w(1)抵押人所有的房屋和其他地上附着物。 w(2)抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。w(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。(4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物。w（5）预购商品房w（6）在建工程 w不得设定抵押权的房地产有以下几种： w(1)土地所有权；w(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权(法律允许的除外)；w(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的事
19、业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；w(4)所有权、使用权不明或有争议的房地产；w(5)依法被查封、扣押、监管的房产；w(6)依法不得抵押的其他房地产。w2、房地产抵押合同w房地产抵押必须签订书面抵押合同，通过合同条款明确当事人双方的权利义务；w四、房屋租赁w（一）房屋租赁的概念w（二）房屋租赁的种类w（三）房屋租赁合同的主要条款w（四）房屋租赁合同的终止 第五节第五节 房地产权属登记房地产权属登记 w一、房地产权属登记概述一、房地产权属登记概述w（一）房地产权属登记的概念及功能w1、概念w房地产权属登记，是指由法律规定的管理机关对房地产的权属状况进行确认，并发给土地使用权证书或房屋所有权
20、证书的法律行为 w2、功能w房地产权属登记的确认功能 w房地产权属登记的公示功能 w房地产权属登记的管理功能 w（二）房地产权属登记的方式w1、分别登记制度 w2、统一登记制度 w（三）房地产权属登记的效力w 登记对抗制度 w 登记要件制度 w我国属于登记要件模式，物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。w解读：w（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，才发生效力；未经登记，不发生效力。w（2）在房产转让中，对购房者而言，要注意：w 第一，到法定登记机关也就是房产局调查落实物业的权属登记状态，不要轻信他人；w 第二，务必要及时进行转让登记。w二、国有土地使用权和房屋所有权登记w（一）国有土地使用权登记w（二）房屋所有权登记w（三）房地产变更登记w（四）房地产抵押登记
