房地产运营管理教程

《房地产运营管理教程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产运营管理教程（79页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产运营管理教程房地产运营管理教程内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理2在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度领导忙策划看领导规划等策划报建待图纸工程量清单编制和目标成本等图纸审核招投标等工程量清单和目标成本项目等招标定标和材料采购说法一：或者我们不能按时完成进度、或者我们虽然完成了进度，但是用日夜赶工换来的、或者我们虽然按时完工了，可是留下了很多隐患说法二：在进度和质量、成本的选择中，我优先考虑的一定是进度3为

2、什么房地产企业会关注进度？为什么房地产企业会关注进度？-进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大进度时间，决定管理费和财务费用的增加“一天一辆奥迪？”影响公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金地测算低于15%的不考虑拿地，万科测算要求16以上，龙湖测算低于19%不考虑拿地；所以三边工程是一个常态内外部接口多，“协同”与“协调”非常复杂计划管理是管理人员的必备工具4产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已5进度本质上是现金流的问题进度本质

3、上是现金流的问题从碧桂园的选择中看到的从碧桂园的选择中看到的：代表关键里程碑：代表关键里程碑：代代表表某某个个阶阶段段的的主主导导的的专专业业任任务务，即即其其输输出出会会成成为为本本阶阶段段其其他他专专业业开开展展活活动动的输入条件。的输入条件。：配合专业的任务。：配合专业的任务。项项目目论论证证阶阶段段项项目目策策划划阶阶段段设计管理阶段设计管理阶段工程管理阶段工程管理阶段项目立项项目立项主主体体结结构构开开工工开盘销售开盘销售入伙入伙竣工竣工销售管理阶段销售管理阶段客客户户关关系系管管理理阶段阶段拓拓展展营营销销设设计计工工程程组组织织项项目目论论证证初初步步产产品品定定位位规规划划要要

4、点点/规规划划草草案案组组织织项项目目策策划划/产产品品、市市场场及及客户定位研究客户定位研究概概念念规规划划设设计计营营销销策策划划、项项目目推推广广方方案案策策划划、项项目目前前期期推推广广及销售前准备及销售前准备方案设计方案设计扩扩 初初 设设计计施施工工图图设设计计设设计计配配合合、供供应应商商考考察察及及招招标标、施工准备及桩基等工程施工施工准备及桩基等工程施工主主体体结结构构施施工工至至具具备备预预售售条条件件工工程程施施工工至至竣竣工工验验收收销售及入伙配合销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销销售售事事务务管管理理成成本本估算估算测算测

5、算预预算算、标标底底、合合同同价价进进度度款款、工工程程变变更更、招招标标采采购购 结算结算入伙事务管理入伙事务管理客客服服报报建建建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、签订土地使用合同签订土地使用合同设设计计方方案案及及施施工工图图报报建建、初初步步设计报建、基础提前开工报建设计报建、基础提前开工报建 办办理理房房地地产产预预售许可证售许可证产产 权权 初初始登记始登记合合同同备备案案、按揭办理按揭办理工工程程施施工工配配合合设计配合设计配合销售配合销售配合采购管理采购管理土土 地地 获获取取6进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题提速带来的价值提速带来的价值内部收益率提高内部收

6、益率提高5 5个百分点个百分点，销售净利率提高，销售净利率提高0.70.7个百分点个百分点集团净资产每年多周转集团净资产每年多周转0.20.2次次，净资产收益率提高，净资产收益率提高3 3个百分点个百分点同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高20%20%项目平均占用降低项目平均占用降低25%25%，资金成本降低，资金成本降低6060元元/ /平米平米某公司提速某公司提速6 6个月带来的收益个月带来的收益7然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题l从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题从

7、战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题l计划本身不能解决业务模式和流程的问题计划本身不能解决业务模式和流程的问题l影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因l计划解决不了激励的问题计划解决不了激励的问题l。8所以，更多的企业开始关注综合运营管理所以，更多的企业开始关注综合运营管理l世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理l龙湖：最早提出运营概念之一的企业龙湖：最早提出运营概念之一的企业l万科：总经办最

8、早设立运营管理岗万科：总经办最早设立运营管理岗l更多中小企业开始关注运营更多中小企业开始关注运营l。9所以，更多的企业开始关注综合运营管理所以，更多的企业开始关注综合运营管理计划管理体系计划管理管理型运营体系营运绩效管理运营计划管理阶段成果管理关键决策管理信息与知识管理流程管理专业型运营体系投资决策管理运营绩效管理运营计划管理阶段成果管理关键决策管理资金预算管理目标成本管理信息与知识管理流程管理1410内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理11影响公司快速周

9、转的因素影响公司快速周转的因素组织组织与与项项目管理模式目管理模式-决策速度与决策方式是影响效率的关决策速度与决策方式是影响效率的关键键因素因素业务业务流程的合理性流程的合理性-是否高效合理的主流程、部是否高效合理的主流程、部门间门间接口是否清晰、作接口是否清晰、作业标业标准准是否明确决定工作的是否明确决定工作的质质量；量；计计划运划运营营体系体系产产品与管理的品与管理的标标准化程度准化程度项项目本身的因素目本身的因素-政府关系、政府关系、项项目自然条件和主目自然条件和主动动性的政府博弈（性的政府博弈（偷偷面面积积、改、改规规划）划）是否是否业绩导业绩导向的文化与有无清晰的向的文化与有无清晰的

10、责责任机制任机制12案例：客观原因背后的因素案例：客观原因背后的因素案例：某案例：某项项目目A A区区桩桩基基础选础选型与施工型与施工某某项项目目A A区区别别墅去年墅去年1212月开始招月开始招标标，基，基础础形式（形式（设计设计定）定）钻钻孔孔桩桩3 3月份初施工月份初施工单单位位进场进场施工施工发现钻发现钻孔孔桩桩做不了，做不了，应该应该改成冲孔改成冲孔桩桩但是但是设计设计建建议议尽量不改，成本会增加尽量不改，成本会增加60%60%，但由于无法施工，但由于无法施工，经经成控部成控部门门同意同意3 3月底改成用冲孔月底改成用冲孔桩桩，其他，其他边边坡的地方就用人工挖孔坡的地方就用人工挖孔桩

11、桩，（，（2 2周周时间时间，成控才同意），成控才同意）4 4月份已月份已经经开始施工开始施工4 4月月底底发发现现有有4 4栋栋别别墅墅土土质质特特殊殊，无无法法进进行行人人工工开开挖挖，其其他他器器械械（冲冲孔孔、钻钻孔孔）也也不不行行，后后来来就就改改成成钢钢管管桩桩（设设计计要重新出施工要重新出施工图图，用了，用了1 1个月的个月的时间时间），招），招标标又用了又用了1 1个月的个月的时间时间7 7月份开始月份开始进场进场，采用的，采用的钢钢管比管比较较特殊，要重新特殊，要重新订货订货（2020天）天）9 9月份月份设计设计增加增加800800多米多米钢钢管，完成了管，完成了钢钢管管桩

12、桩部分的施工部分的施工另另外外3 3栋栋别别墅墅，原原设设计计是是天天然然基基础础（直直接接做做在在土土上上），5 5月月份份开开挖挖后后土土质质达达不不到到设设计计要要求求，改改成成了了人人工工挖挖孔孔桩桩，6 6月月又遇到与又遇到与刚刚才才4 4栋栋一一样样的情况，的情况，3 3栋栋楼楼讨论讨论到到现现在在还还没有确定最没有确定最终终的施工方案，的施工方案，6 6月月份份开开始始讨讨论论方方案案，反反复复试试用用钢钢护护筒筒、水水泥泥管管护护筒筒、绣绣阀阀管管加加固固、悬悬喷喷桩桩加加固固等等方方案案，8 8月月份份最最终终确确定定此此部部分分桩桩采采用用绣绣阀阀管管加加固固后后再再开开挖

13、挖的的方方案案，1010月月初初绣绣阀阀管管施施工工完完毕毕，挖挖孔孔桩桩进进场场继继续续开开挖挖，但但是是桩桩内内土土质质仍仍达达不不到到预预想想效效果果本来今年希望今年年底达到本来今年希望今年年底达到预预售条件，但由于以上售条件，但由于以上问题问题，也只能拖到明年开售，竣工也只能到明年年底。，也只能拖到明年开售，竣工也只能到明年年底。13从万科均好中加速所看到的难的不是快，而是又快又好从万科均好中加速所看到的难的不是快，而是又快又好案例：万科案例：万科“在均好中加速在均好中加速”14我们为什么有流程还是会效率低？我们为什么有流程还是会效率低？公司流程框架业务模型人力资源策划定位规划设计工程

14、管理营销管理客户服务业务主流程及子流程操作指导及表格概念设计方案设计初步设计施工图设计施工过程配合主流程:一级子流程:二级流程:行政财务主流程决定总体效率主流程决定总体效率部门流程决定协同效率部门流程决定协同效率作业标准决定工作质量作业标准决定工作质量15首先应关注公司的整体业务流程的效率，它关系到资产周转率首先应关注公司的整体业务流程的效率，它关系到资产周转率某公司专业某公司专业集成流程图集成流程图16建设工程施工许可证建设工程施工许可证方案报建方案报建营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念

15、设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证开工开工销售许可证销售许可证第二阶段第二阶段:开发决策开发决策 ？月？月技术决策技术决策 ？月？月第一阶段第一阶段:土地决策土地决策第三阶段第三阶段:技术实施技术实施 ？月？月生产施工生产施工 ？月？月总总周周期期？月月自自有有资资金金银银行行贷贷款款17某公司示范区加速某公司示范区加速18其次关注业务流程的协调性，这是影响流程效率的

16、第二个关键因素其次关注业务流程的协调性，这是影响流程效率的第二个关键因素很多时候，我们只关注业务流程的审批顺序，往往忽略业务流程间的协调性很多时候，我们只关注业务流程的审批顺序，往往忽略业务流程间的协调性19案例：某项目标高错误的产生和业务流程的关注点案例：某项目标高错误的产生和业务流程的关注点场地竖向标高设计场地竖向标高设计原因分析原因分析: : 土建设计、市政设计与景观设计土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控工以最后的景观设计为依据进行控制标高。制标高。经验及教训：经验及教训： 各专业设计提前介入是好事，各专

17、业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评审。严格的综合评审。如何避免？如何避免？20如何确保业务流程完成节点的质量，这也是影响流程效率的重要原因之一如何确保业务流程完成节点的质量，这也是影响流程效率的重要原因之一由于时间比较紧和人员熟练程度等原因，节点质量达不到要求返工而导由于时间比较紧和人员熟练程度等原因，节点质量达不到要求返工而导致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素21能否快速决策和在合适的时间决策是快速运营的关键能否快速决策和在

18、合适的时间决策是快速运营的关键22内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理23计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管战略型集团总部战略型集团总部万科万科24计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管地区地区PMOPMO型型龙湖龙湖25计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管权威推动型权威推动型金地金地26计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管职能型职能型-中小企业中小企业总经理总经理财务副总财务管理部运营发展部人力资源

19、部工程副总设计副总设计管理部工程管理部董事长董事长营销管理部合同预算部景观装饰部材料设备部投资副总会计核算税务筹划审计监察财务分析投资融资战略规划报批报建项目拓展法律事务人力资源企业文化行政后勤客户服务营销策划产品定位销售管理高高层层部部门门主主要要职职能能合同管理商务谈判甲供材料分包总包景观设计景观施工成本管理计划运营资产运营部资产管理招商运营产品研究市场研究市场策划品牌管理营销副总行政管理部行政副总人事行政27目的：1 1、及时和充分掌握集团所属项目的动态运行状况；、及时和充分掌握集团所属项目的动态运行状况；2 2、及早判断公司及项目运行的风险和影响，提前做出相关预警和应对策略；、及早判断

20、公司及项目运行的风险和影响，提前做出相关预警和应对策略；2 2、有效提高公司资金、资产的运行效率；、有效提高公司资金、资产的运行效率；4 4、为集团的绩效考核提供依据、为集团的绩效考核提供依据5 5、推进业务流程的实施，提高集团精细化管理水平。、推进业务流程的实施，提高集团精细化管理水平。管理对象：针对集团下属的所有项目针对集团下属的所有项目管理方式：以目标管理为工具，以动态监控手段，并通过结果评价体系，有效将运营管控纳入绩效考核体系，以目标管理为工具，以动态监控手段，并通过结果评价体系，有效将运营管控纳入绩效考核体系，使得整体的管控方案有据、有察、有效。使得整体的管控方案有据、有察、有效。计

21、划运营管理的架构计划运营管理的架构-如何管如何管(整体思路）整体思路）28一体化运营的概念一体化运营的概念系统的一体化 一体化的运营管理是一个完整的系统，包含目标设定、过程监控、结果评估，形成一个一体化的运营管理是一个完整的系统，包含目标设定、过程监控、结果评估，形成一个 PDCAPDCA的有效循环体系；的有效循环体系；专业的一体化 一体化的运营管理涵盖了项目运营管理的各个重要专业环节，保证集团对各项目动态一体化的运营管理涵盖了项目运营管理的各个重要专业环节，保证集团对各项目动态监控的全面性和科学性，并且能够通过报表管理系统地反映项目的重要经营指标；监控的全面性和科学性，并且能够通过报表管理系

22、统地反映项目的重要经营指标；管理的一体化 一体化的运营管理通过与考核的有效链接，运营管理将纳入公司绩效考核体系，使得一体化的运营管理通过与考核的有效链接，运营管理将纳入公司绩效考核体系，使得运营管理和人力资源形成良好的互动，实现的管理的一体化，使得运营管理有效可控；运营管理和人力资源形成良好的互动，实现的管理的一体化，使得运营管理有效可控；29通过目标规划、过程监控、结果评价紧密整合，形成一套全面科学的管控体系通过目标规划、过程监控、结果评价紧密整合，形成一套全面科学的管控体系运营目标运营目标设定设定计划管理计划管理成果管理成果管理决策管理决策管理目标规划目标规划过程监控过程监控结果评价结果评

23、价项目项目评估评估成本管理成本管理资金预算管理资金预算管理知识管理知识管理信息报表管理信息报表管理30目标管理是保证公司目标实现的全程工具目标管理是保证公司目标实现的全程工具收益目标收益目标进度目标进度目标成本目标成本目标成果跟踪表成果跟踪表计划跟踪表计划跟踪表动态成本表动态成本表滚动资金计划表滚动资金计划表季度评估季度评估年度评估年度评估项目周期评估项目周期评估目标设定目标设定运营监控运营监控结果评估结果评估通过表单对目标及成果进行跟踪通过表单对目标及成果进行跟踪 设计基于关键目标的评估体系，设计基于关键目标的评估体系，优化评估结果的应用方式优化评估结果的应用方式31运营目标设定为明确了项目

24、开发的方向运营目标设定为明确了项目开发的方向项目运营目标项目运营目标战略目标战略目标品牌目标品牌目标经营目标经营目标进度目标进度目标土地、合作方及可持续发展土地、合作方及可持续发展具体对项目开发周期等的要求具体对项目开发周期等的要求品牌承担在细分市场地位的责任品牌承担在细分市场地位的责任对现金流和利润的取舍和要求等对现金流和利润的取舍和要求等32过程监控包含计划管理、成本管理、资金管理、知识信息管理四条主线过程监控包含计划管理、成本管理、资金管理、知识信息管理四条主线计划管理计划管理（计划编制及跟踪监督、动态调整）（计划编制及跟踪监督、动态调整）成果管理成果管理（关键成果管理）（关键成果管理）

25、决策管理决策管理（决策会议管理）（决策会议管理）成本管理成本管理（目标成本、动态成本管理）（目标成本、动态成本管理）资金预算管理资金预算管理（预算编制及滚动资金计划）（预算编制及滚动资金计划）知识管理知识管理计划管理线计划管理线成本管理线成本管理线知识信息线知识信息线信息报表管理信息报表管理-资金管理线资金管理线33基于基于WBS的计划运营管理思路的计划运营管理思路计划管理指导思想：基于业务活动分析，以目标结果位导向计划管理指导思想：基于业务活动分析，以目标结果位导向WBS分析分析计划计划管理管理成果成果管理管理决策决策管理管理基于WBS的计划运营管理：逻辑严密：逻辑严密：依靠一套严谨的分析方

26、法， 而不是靠“经验”收集；系统解决：系统解决：基于一个内核构建项目计划运 营管理的各个体系，以保证各个体系 的系统性和匹配性个性定制个性定制：基于上述两个个条件，才可 以保证“针对公司个性，量身定制， 并且符合行业规律”；34四大要素的设定是计划运营管理的核心四大要素的设定是计划运营管理的核心 （流程总图）梳理项目从获取到竣工交付过程中关键活动环节，通过合理搭接和工作前置，提高了项目开发的总体效率；（提炼企业覆盖企业全业务的流程清单）流程策划流程策划计划管理设定关键活动环节的标准工期，提高项目管理计划的可控及可实施性，同时通过标准工期设定，也便于多项目及异地项目管控变得有效；计划管理计划管理

27、计划管理通过关键活动环节的成果标准统一化，评价运营质量，标志阶段完成，提高会议决策效率，积累管理经验 ；关键活动环节的成果决策方式标准化，明确决策层级，降低决策风险，提高侧决策效率成果管理成果管理决策会议管理决策会议管理关联任务关联任务工作周期工作周期确认方式确认方式输出成果输出成果35一体化运营管理体系搭建思路一体化运营管理体系搭建思路36根据企业需求及关注点，一般将项目开发阶段划分为根据企业需求及关注点，一般将项目开发阶段划分为5-8个个STEP1划分项目开发阶段某标杆企业划分方案：1、土地投资分析阶段；2、项目启动阶段；3、方案设计及初设指导阶段；4、初设验算及施工图指导阶段；5、施工准

28、备阶段；6、营销开盘阶段；7、竣工交房阶段；8、项目后评估阶段；37根据企业项目特点建立分级计划管理体系根据企业项目特点建立分级计划管理体系38里程碑节点计划里程碑节点计划项目开发及产品化1.项目获取2.项目策划5.项目销售3.项目设计4. 工程建设6.产品交付立项可研报告项目取得项目定位规划方案单体方案初步设计施工图设计总包/监理开工达预售条件结构封顶竣工集中入住开盘拓展报建营销设计工程采购客服成本运营39没有标准的项目节点，但应该有设置的思路原则和工具没有标准的项目节点，但应该有设置的思路原则和工具项目项目1级节点级节点项目里程碑项目里程碑依据公司依据公司/项目特点的关键活动项目特点的关键

29、活动进度过程控制点投资/财务/资金产品品质客户导向管理精细化40某标杆企业某标杆企业12里程碑里程碑41需要创造哪些价值活动需要创造哪些价值活动42增加的项目节点，体现了项目管理或公司管理的增加的项目节点，体现了项目管理或公司管理的“需求需求”和和“思想思想” 43计划的拆分案例计划的拆分案例44设定标准工期设定标准工期45计划监控与计划预警是计划执行的保证计划监控与计划预警是计划执行的保证46通过明确节点的前置节点、后置节点为编制流程总图提供依据通过明确节点的前置节点、后置节点为编制流程总图提供依据 STEP3 编制项目开发流程总图47流程总图示意流程总图示意48关键成果总图示意关键成果总图

30、示意 STEP4 根据项目开发计划梳理重要节点的关键成果49龙湖节点成果管理体系龙湖节点成果管理体系50项目成果管理是运营管理的主要内容项目成果管理是运营管理的主要内容51项目成果管理是运营管理的主要内容项目成果管理是运营管理的主要内容52关键决策会议示意关键决策会议示意 STEP5 根据关键成果规划项目决策会议体系53内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理54房地产企业的三级计划管理体系房地产企业的三级计划管理体系房地产企业项目管理的三级计划管理体系房地产

31、企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划配套工程计划一级计划营销推广计划 施工进度控制计划 承建商、材料进场计划 用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划（比如：精装修）二级计划三级计划35年战略人力资源配置报建计划56施工营销推广计划 计划公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划一级计划承建商、材料分判计划售楼卖场计划各专 二级计划三级计划项目总体开发计划剖析以及建议 1. 项目关键节点计划行业现状分析 2. 房地产项目总体开发计划编制要求 3. 编制建议案例 4. 在不同管控模式下的建议35

32、年战略人力资源配置572010.10版权所有 不得拷贝项目关键节点计划行业现状:在行业中，各个房地产企业因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，对于房地产项目关键节点计划的定义和控制关注点不尽相同，有营销导向型、有法务导向、有承建导向等，各企业也难以统一，因为项目关键节点计划体现的是一个企业的经营思想。项目关键节点计划行业现状分析项目关键节点计划行业现状分析58以营销为导向的计划管理安排1. 土地使用证2. 交地3. 方案4. 初步设计5. 施工图设计6. 开工7. 售楼处、样板房区开放8. 预售许可证9. 开盘10. 完成销售额4511. 完成销售额7012. 完成销售额9513. 景观施工进

33、场14. 竣工15. 交房16. 交房95房地产企业以营销为导向的项目关键节点计划案例房地产企业以营销为导向的项目关键节点计划案例59龙湖：集团关注的关键节点龙湖：集团关注的关键节点14个关键节点：（1）取得国土使用权证（2）交地（3）完成方案设计（4）完成初步设计（5）完成施工图设计（6）取得施工许可证（7）项目开工（8）售楼处、样板区开放（9）取得预售许可证（10）开盘（11）景观施工进场（12）竣工备案（13）交房（14）交房完成率95不影响集团管控的14个关键节点，地区公司可自行调整计划，只需将结果抄送集团运营中心；影响上述14个节点中红色的5个节点，地区总经理应进行书面解释，并经集团

34、总裁审批，以引起关注；剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批；集团只考核项目关键节点的按时达成率。60房地产项目关键节点计划编制要求建议：房地产项目关键节点计划编制要求建议：1.公司经营资金进出关键节点（经营进度）2.项目融资节点（比如:四证）3.考虑各专业关键节点的协调关系4.重大的费用节点5.上市公司的财务节点6.报建法律手续关键节点7.集团对项目专业管理监控点8.人力资源授权管理节点9.适当的时候，要考虑供方资源配置项目总体开发计划体现项目经营思想、统领项目各专业计划，是项目进入实施阶段最核心的计划。房地产项目关键节点计划编制要求房地产项目关键节点计划编制要求61房地产项目总体开发计划

35、房地产项目总体开发计划编制建议案例编制建议案例1. 土地确权（项目第一笔付款） 完善法律手续、重大费用节点2. 场地拆迁完毕 完善法律手续3. 项目经营实施策划报告 经营监控、专业监控与公司授权4. 概念性方案设计任务书 专业节点5. 概念性方案设计任务书集团确认 专业监控与公司授权6. 营销方案专业节点7. 营销方案集团确认专业监控与公司授权8. 项目投资分析模型（概念版） 项目专业风险控制、专业监控与公司授权9. 规划及建筑方案集团确认 专业监控与公司授权10. 详规批复完善法律手续11. 建筑用地规划许可证 完善法律手续12. 土地证 完善法律手续13. 建筑方案征询及批复 完善法律手续

36、14. 园林景观方案设计集团确认专业监控与公司授权15. 扩初征询及批复 完善法律手续16. “示范区 ”策划方案集团确认专业监控与公司授权17. 施工图报建、会审专业节点18. 建设工程规划许可证 完善法律手续19. 签订总承包合同 专业监控与公司授权20. 建筑工程施工许可证 专业节点21. 四证取得融资节点22. 基础工程开工 专业节点23. “示范区 ”完工开放专业节点24. 预售许可证办理 完善法律手续25. 开盘 公司经营资金关键节点26. 完成销售额30 公司经营资金关键节点27. 完成销售额45 公司经营资金关键节点28. 完成销售额70 公司经营资金关键节点29. 完成销售额

37、85 公司经营资金关键节点30. 主体工程结构完工重大费用节点31. 外立面落架 重大费用节点32. 市政配套工程及室外工程 重大费用节点33. 竣工备案完善法律手续34. 交楼入伙专业节点35. 办理房产证 完善法律手续62房地产项目总体开发计划在不同管控模式下的精度建议房地产项目总体开发计划在不同管控模式下的精度建议1.2.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议2030个；区域总部控制项目公司，计划控制节点建议4550个；我们的关键节点控制多少个合适？我们的关键节点控制多少个合适？63项目现金流分析计划剖析及建议承建商、材料进场计划公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划营销推广计划

38、 施工一级计划承建商、材料分判计划售楼卖场计划二级计划三级计划1. 项目现金流分析计划行业现状：此计划各企业都有，但是一般比较粗糙，没有成本部门、工程部门参与，仅仅由财务根据经验估算出来2.建议：对项目前期时间管理、项目工程管理进行优化，有效提高资金利用效率。各专业部门计划 需要的其它计划 35年战略人力资源配置64公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划配套工程计划一级计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划二级计划三级计划营销推广计划 施工进度控制计划 报建计划承建商、材料进场计划施工进度控制计划剖析及建议1. 施工进度控制计2. 施工进度控制行业现状施工进度控制编制要求3.35

39、年战略人力资源配置65房地产项目施工进度控制计划的本质意义房地产项目施工进度控制计划的本质意义经营目标行动计划转化 房地产项目施工进度控制计划的本质意义就是：把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。 这是房地产工程项目管理最关键的计划！66房地产项目施工进度控制计划的现状分析房地产项目施工进度控制计划的现状分析房地产项目施工进度控制计划房地产项目施工进度控制计划疑问疑问? ?此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？此计划由谁编制？什么时候编制？此计划由谁编制？什么时候编制？此计划设置的控制节点多少合适？由

40、什么要素决定？此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？672010.10公司年度经营目标项目总体开发计划项目现金流计划一级计划出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划版权所有 不得拷贝需要的其它计划二级计划三级计划承建商、材料分判计划剖析及建议1.分包模式对经营进度控制的影响节后付款的必要性35年战略人力资源配置2.承销商、材料分判计划68分包模式对经营进度控制的影响分包模式对经营进度控制的影响承建单位和甲供材料招标计划探讨：分判越细，要求甲方介入越深，经营进度的量化可能更难。分判越细，要求甲方介入越深，经营进度的量化可能更难。分判模式的影响要素：公司管理（包括成本和工程）习惯、三边

41、工程分判模式的影响要素：公司管理（包括成本和工程）习惯、三边工程程度、总包选择、供方资源稳定性、当地供方资源质量、甲方管理能程度、总包选择、供方资源稳定性、当地供方资源质量、甲方管理能力配置等。力配置等。工程范围划分探讨工程范围划分探讨分判数量建议。分判数量建议。69 1. 2. 现金流计划配套工程计划出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划三级计划出图、样板封样计划剖析及建议出图、样板封样计划需要前置设计管理程序优化承建商、材料分判计划70施工图出图与样板确认计划分析施工图出图与样板确认计划分析施工图出图与样板确认计划施工图出图与样板确认计划施工图出图与样板确认计划要求：施

42、工图出图与样板确认计划要求：施工图出图与样板确认计划随着设计深入，尽快不断细化；施工图出图与样板确认计划随着设计深入，尽快不断细化；二次委托设计和选材用料，尽量提前；二次委托设计和选材用料，尽量提前；设计部保持与成本部、工程部的及时沟通配合；设计部保持与成本部、工程部的及时沟通配合；关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化71房地产设计管理程序优化：设计前置、售楼卖场争取时间、支持招标采购房地产设计管理程序优化：设计前置、售楼卖场争取时间、支持招标采购土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板概念规划草案概念规划方案施

43、工图概念规划草案概念规划方案方案设计施工图设计景观概念方案设计景观施工图设计设备选型 实施方案设计阶段销售配合资料产品、技术创新研发论证阶段拿地节点策划阶段方案报建设计管理阶段扩初设计工程管理景观方案设计销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议施工图设计指引模型研究结构设计建筑平面72一级计划 承建商出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划 需要的其它计划二级计划三级计划35年战略 公司年度经营目标售楼卖场计划剖析及建议 1.售楼卖场计划控制的重要性 2.售楼卖场计划控制建议73售楼卖场计划控制的重要性售楼卖场计划控制的重要性售楼卖场完成实现销售，项目现金流由售楼

44、卖场完成实现销售，项目现金流由 “ “”转转 “ “ ” ”的拐点。一些房地产企业，包的拐点。一些房地产企业，包括资深品牌企业，为了尽快实现卖楼，甚至不惜成本买时间括资深品牌企业，为了尽快实现卖楼，甚至不惜成本买时间 。售楼卖场工程是平衡项目现金流的有效工具。售楼卖场工程是平衡项目现金流的有效工具。做不好售楼卖场工程，房地产项目专业管理水平、项目运营水平，高不了！做不好售楼卖场工程，房地产项目专业管理水平、项目运营水平，高不了！74售楼卖场计划控制建议售楼卖场计划控制建议详细编制各项卖场实施计划，需要跨部门跨专业协调详细编制各项卖场实施计划，需要跨部门跨专业协调卖场工程的总体时间计划卖场工程的

45、总体时间计划卖场工程报建计划卖场工程报建计划卖场工程出图计划卖场工程出图计划卖场工程招标、施工单位进场计划卖场工程招标、施工单位进场计划卖场工程甲供材料进场计划卖场工程甲供材料进场计划卖场工程样板、样品确认计划卖场工程样板、样品确认计划卖场工程家私、家电、饰品、标识系统采买与布置计划卖场工程家私、家电、饰品、标识系统采买与布置计划卖场营销配合计划卖场营销配合计划施工场地阶段性搬迁计划等施工场地阶段性搬迁计划等供方选择及组织措施供方选择及组织措施合理（适度）授权，必要时开设授权合理（适度）授权，必要时开设授权 绿色通道绿色通道现场平面布置图（工程施工平面、示范区平面）现场平面布置图（工程施工平面

46、、示范区平面）技术措施策划技术措施策划应急措施预案应急措施预案75公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划配套工程计划一级计划营销推广计划 施工进度控制计划 报建计划承建商、材料进场计划 用图、样板确认计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划 需要的其它计划，比如：精装修计划二级计划三级计划35年战略人力资源配置房地产项目三级计划管理体系思路小结一级计划管经营；一级计划管经营；二级计划管成果；二级计划管成果；三级计划管过程。三级计划管过程。76房地产项目计划管理体系建议房地产项目计划管理体系建议建立时间计划管理体系建立时间计划管理体系项目开工之前，建立公司经营

47、计划、项目总体开发计划、现金流分析计划、工程实施控制计划、项目开工之前，建立公司经营计划、项目总体开发计划、现金流分析计划、工程实施控制计划、招标计划、出图计划等项目基准控制计划；招标计划、出图计划等项目基准控制计划；月度动态控制与调整；月度动态控制与调整；时间计划编制模板化、套路化，减少人为因素；时间计划编制模板化、套路化，减少人为因素；建立编制、审核、批准、执行、知情、动态控制与调整的计划管理机制建立编制、审核、批准、执行、知情、动态控制与调整的计划管理机制案例分享案例分享77总结总结1.1.计划管理的根本不是计划制订本身而是有效的管理计划管理的根本不是计划制订本身而是有效的管理2.2.分级管理，逐级细分，并且随着时间的顺延，逐步清晰和明确分级管理，逐级细分，并且随着时间的顺延，逐步清晰和明确3.3.节点计划为主线控制点，明确节点成果标准（同样适应于职能计划）节点计划为主线控制点，明确节点成果标准（同样适应于职能计划）4.4.过程预警和监控过程预警和监控5.5.基于结果导向的节点考核驱动基于结果导向的节点考核驱动78谢谢您的聆听！谢谢您的聆听！欢迎就具体问题进行交流！欢迎就具体问题进行交流！联系方式：联系方式：01064405897 13911860690 79