光谷工业地产项目调研课件

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1、光谷项目周边工业地产项目调研报告光谷项目周边工业地产项目调研报告目 录一、项目区位二、项目竞项调研三、项目价格预期四、总结光谷总部国际光谷总部国际光谷金融港光谷金融港光谷芯中心光谷芯中心光谷国际企业中心光谷国际企业中心光谷创新天地光谷创新天地本案本案一、项目区位一、光谷总部国际一、光谷总部国际二、项目竞项调研项目地址项目地址洪山光谷大道与南湖大道交汇处洪山光谷大道与南湖大道交汇处 占地面积占地面积89944.5089944.50 优惠信息优惠信息均价均价72007200元元/ /，5 5万抵万抵1010万（万（2 2期）期）建筑形态建筑形态小高层、多层小高层、多层总体经济指标总体经济指标建筑面

2、积约建筑面积约2121万，公共部分精致装修，客万，公共部分精致装修，客梯梯6 6部，货梯部，货梯3 3部，得房率部，得房率70%70%。一期一期6 6栋多层及栋多层及3 3栋高层组成，一栋为红桃栋高层组成，一栋为红桃K K定制厂房，地上停车位定制厂房，地上停车位12001200个；（已售罄）个；（已售罄）目前目前2 2期销售中，期销售中， 由由2 2栋高层、栋高层、6 6栋小高层组栋小高层组成，单铺面积成，单铺面积220-1000220-1000。开盘时间开盘时间20142014年年4 4月二期开盘月二期开盘目前均价目前均价( (元元/m)/m)72007200元元/ /, ,物业费物业费2.

3、602.60元元/ / /月月一期平面图（已售罄）一期平面图（已售罄）A户型 46.72B户型 38.4C户型 30D户型 56.21二期楼层平面图（在销售）二期楼层平面图（在销售）柱距8 M临街高层（临街高层（2栋）：栋）：一、单层面积约1000平米，分3个铺面；二、层高3.6米，标准柱距8米三、无设备层，空调外挂1.8 M小高层（小高层（4栋）：栋）：一、单层面积约600平米，分3个铺面；二、可灵活分割，相邻铺面可一起打包出售三、无设备层，空调外挂进深10 M光谷总部国际小结光谷总部国际小结一、一期产品域2012年1月售罄且已交付使用，销售均价为5100元/。二、一期产品面积段为90240

4、，而且户与户之间可自由打通。三、二期产品面积段为2001000，总套数为400套。认筹价钱为均价7200元/，目前剩余24套。将于6月份开盘。二、光谷金融港二、光谷金融港 项目地址项目地址光谷大道光谷大道77号号占地面积占地面积16001600亩亩优惠信息优惠信息均价均价72007200元元/ /，5 5万抵万抵1010万（万（2 2期）期）建筑形态建筑形态小高层、多层小高层、多层总体经济指标总体经济指标建筑面积约建筑面积约160160万，容积率万，容积率1.661.66，停，停车位车位83508350个。个。光谷金融港规划有倒班公寓和青年公光谷金融港规划有倒班公寓和青年公寓，一期倒班公寓已建

5、成，总面积寓，一期倒班公寓已建成，总面积90009000左右，共计左右，共计300300余套，套内面积余套，套内面积约为约为2222。装修完毕后将优惠租赁给。装修完毕后将优惠租赁给入园企业使用。入园企业使用。开盘时间开盘时间20142014年年4 4月二期开盘月二期开盘目前均价目前均价( (元元/m)/m)70007000元元/ /, ,物业费物业费21.5-821.5-8元元/ / /月月规划简介规划简介: : 项目分为综合后台服务区、研发培训服务区、配套服务区等多个功能区域,建成后将能满足8-10家金融机构设立综合性后台中心、30家专业后台中心、100家配套服务外包企业的空间需求,新增10

6、余万就业岗位. 综合商务配套区占地面积近150亩，集商业服务、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，由酒店公寓、超市、商场、银行、餐饮、健身场馆、酒吧、后勤服务等综合功能组成，可满足园区企业员工不同层次消费需求。楼层平面图项目定位项目定位: : 全国性金融信息服务产业聚集区,具国际竞争力的企业创新之城,可满足呼叫中心、数据中心、档案中心、灾备中心、研发中心、清算中心、票据中心等后台办公及现代服务业发展的空间需求.同时,还将引进企业总部、软件研发与外包、企业研发中心等。 光谷金融港项目小结光谷金融港项目小结一、项目规模体量大，占地1600亩，建面160万。二、项目自身配套齐全，有电影院，员工食堂，

7、员工宿舍，青年公寓等，可以自给自足。三、有政府扶持。四、销售产品最少1000，可定向开发。项目地址项目地址东湖高新光谷大道东湖高新光谷大道111111号（湖北经济学号（湖北经济学院斜对面院斜对面 占地面积占地面积16.516.5万平方米万平方米优惠信息优惠信息均价均价45004500元元/ /（）已售罄（）已售罄建筑形态建筑形态多层多层 地下地下1 1层、地上层、地上6 6层层总体经济指标总体经济指标建筑面积约建筑面积约24.724.7万，停车位万，停车位11721172个。个。光谷芯中心写字楼单铺面积光谷芯中心写字楼单铺面积380.94380.94- -613.16613.16之间，单独之间

8、，单独2 2部电梯。部电梯。开盘时间开盘时间20112011年年6 6月开盘月开盘目前均价目前均价( (元元/m)/m)45004500元元/ /, ,物业费物业费2 2元元/ / /月月三、光谷芯中心三、光谷芯中心规划简介规划简介:该项目是集多层生产研发、独栋办公、高层创该项目是集多层生产研发、独栋办公、高层创新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多种形态为一体的高新技术产业城。为入驻企业种形态为一体的高新技术产业城。为入驻企业提供全方位的办公、生产、生活服务。提供全方位的办公、生产、生活服务。标准层平面图 光谷芯中心项目小结光谷芯中心项目小结优势优势

9、 劣势劣势 四、中国光谷国际企业中心四、中国光谷国际企业中心楼盘地址：洪山光谷关山二路特一号环线位置：二至中环 物业类别：标准写字楼 建筑类别： 多层 总 层 数： 地上5层 开 发 商：武汉东湖高新集团股份有限公司 竣工时间：2008-05-30 物 业 费：1.90元/月 占地面积：330000.00 建筑面积：400000 是否可分割：是 是否涉外：是 电梯数量：客梯2部 空 调：中央空调系统 装修状况：毛坯 层高：3.4-43.4-4米米项目现状：已竣工，已售完本月出售均价：6319元元/项目总规项目总规项目业态配比项目业态配比 中国光谷国际企业中心项目小结中国光谷国际企业中心项目小结

10、一、所有建筑不超过五层，外观方正，立面简洁。二、建筑均呈南北向板式分布，层高3.4-4米，内部为大开间柱网式结构、模块式组合，建筑进深仅为12米，前后均为宽幅落地窗，每栋建筑拥有900平主楼内中庭花园。三、园区集产、研、办、居于一体。五、光谷创新天地（整栋出售）五、光谷创新天地（整栋出售）项目位置：中国光谷大学园路与华师园路交汇处(华工科技园旁)建筑类型：多层物业类别：写字楼户型面积：1000-3000平米开发商：武汉高科控股有限公司物业公司：武汉高科物业有限公司物业费：2.5元/月/平方米楼盘特色：投资地产一期：2010年10月入住时间：一期：2011年1月价格详情：7500元/付款方式：银

11、行按揭贷款,分期付款,一次性付款产权年限：50年产权类型：大产权房竣工时间：2011年容积率：1.1绿化率：40%建筑面积：36636.4平方米占地面积：29816.82平方米建筑楼体外立面楼体外立面入口大堂层高4.2-4.5M户外露台办公区域（大平层）350-500电梯间小套间30-50预留上下水楼层平面布局图楼层平面布局图 光谷创新天地项目小结光谷创新天地项目小结一、一、整个项目容超低积率1.1，绿化率40%。二、项目已由潜江油田等大型企业入驻。三、客户多为大型企业，且项目整栋出售项目名称项目名称位置位置面积区间面积区间销售价格销售价格销售方式销售方式项目特点项目特点光谷总部国际洪山光谷大

12、道与南湖大道交汇处 200-1000均价7200元/按套销售周边企业多，多为企业上下游单位购买及投资客户，一期项目2012年1月售罄且已交付使用。光谷金融港关山大道1号1000-2000均价7000元/按层销售，最少半层1000规模大，配套全，政府扶持光谷芯中心东湖高新光谷大道111号380.94-613.16均价4500元/按套销售周边企业较少，生活配套缺乏，项目于2011年8月交付使用。光谷国际企业中心洪山光谷关山二路特一号约500/套均价6300元/按套销售格局方正，每栋都有900中庭花园光谷创新天地东湖高新洪山东湖高新开发区光谷大道特一号单层1204.08-1566.86，整栋约700

13、0均价7500元/按栋销售客户群体为大型企业，园区超低容积率。光谷项目调研信息汇总光谷项目调研信息汇总客户群体客户群体中小型企业，个体户大型企业，证券，金融等中小型企业研发型企业大型企业，如潜江油田三、项目价格预期参照项目参照项目 光谷总部国际光谷总部国际光谷金融港光谷金融港光谷芯中心光谷芯中心光谷国际企业中心光谷国际企业中心光谷创新天地光谷创新天地评分指标评分指标 权重权重 评分评分 加权分加权分 评分评分 加权分加权分 评分评分 加权分加权分 评分评分 加权分加权分 评分评分 加权分加权分 规划设规划设计计 总体规划总体规划 10%10%10101 19.59.50.950.958 80.

14、80.88 80.80.810101 1项目规模项目规模 10%10%9 90.90.910101 17 70.70.77 70.70.78 80.80.8园林环境园林环境 10%10%7 70.70.79 90.90.98.58.50.850.8510101 19 90.90.9建筑外观建筑外观 5%5%3.53.50.1750.1755 50.250.254 40.20.23.53.50.1750.1755 50.250.25产品设计产品设计 20%20%18183.63.619193.83.815153 316163.23.215153 3配套配套 电梯电梯5%5%5 50.250.25

15、5 50.250.255 50.250.255 50.250.254 40.20.2交通交通10%10%8 80.80.88 80.80.88 80.80.89 90.90.98 80.80.8生活配套生活配套8%8%7 70.560.567.57.50.60.66 60.480.487.57.50.60.67.57.50.60.6智能化智能化5%5%4.54.50.2250.2255 50.250.254.54.50.2250.2255 50.250.254.54.50.2250.225其他其他 物业管理物业管理 10%10%9.59.50.950.959 90.90.98 80.80.88

16、.58.50.850.856 60.60.6开发商品开发商品牌牌7%7%6 60.420.427 70.490.496 60.420.426 60.420.426 60.420.42参照项目总加权分参照项目总加权分9.589.5810.1910.198.5258.5259.1459.1458.7958.795参照项目均价（元）参照项目均价（元） 7200720072007200450045006300630075007500参照项目除权后基准参照项目除权后基准价格（元）价格（元） 7515.667515.667065.757065.755278.595278.596889.016889.018

17、527.578527.57本项目参照权重（本项目参照权重（% %） 100%100%15%15%15%15%25%25%30%30%15%15%加权后加权后数目数目（元）（元） 1127.35 1127.35 1059.86 1059.86 1319.65 1319.65 2066.70 2066.70 1279.14 1279.14 本项目均价本项目均价 6852.706852.70元元/ / 调研总结调研总结 一、光谷区域工业地产项目以大规模集群为主，如金融港，主要引进金融业上下游企业。 二、依靠政府税费方面政策引导入驻，如金融港。 三、产品多样化，有小面积办公区域，200，有大平层2000。 四、销售方式多样化，有依靠政府招商引资，有面向企业定向开发，也有在售楼处等待客户自然到访。同时销售面积段很广，有单间，有半层，有整层，也有整栋销售。 总结：对于光谷项目，鉴于办公楼可模块组合，且周边企业及生活配套不是十分完善的前提之下，建议办公楼单套面积控制在100至200之间，尽量的扩大可售群体，楼层在3米至4米之间。