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1、东方渔人码头市场策划报告东方渔人码头市场策划报告 第第 2 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司东东方方渔渔人人码码头头20102010年年上上海海世世博博会会最最重重要要的的配配套套设施之设施之，“东外滩东外滩”第一重大工程项目；第一重大工程项目；从政府的支持力度、项目功能定位以及规划形象来从政府的支持力度、项目功能定位以及规划形象来看，自身是看，自身是城市顶级物业城市顶级物业我们的产品物业类型？我们的产品物业类型？我们的市场定位方向？我们的市场定位方向？我们的的市场瓶颈是什么，如何相对应解决？我们的的市场瓶颈是什么，如何相对应解决？我们的价格及客源定位？我们的价
2、格及客源定位？第第 3 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司解决问题一：办公还是住宅类产品？解决问题一：办公还是住宅类产品？第第 4 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司区域属区域属性性未来商务、居住属性共同发展未来商务、居住属性共同发展项目名称：复兴岛功能定位：世界级居住博览岛功能定位：世界级居住博览岛以体育竞技、国际金融机构和跨国公司CEO俱乐部、国际著名大学校长论坛与学术交流等功能为主的，面向社会开放的特色功能区 项目名称：东方渔人码头功能定位：为上海航运中心开展配套服务的国际采购中心功能定位：为上海航运中心开展配套服务的国际采购中
3、心 集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅游、居住于一体的特色区域 ；东外滩：居住商务同属城市顶级区位条东外滩：居住商务同属城市顶级区位条件。件。项目名称：秦皇岛路侯船楼项目性质：集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅游、居住于一体的特色综合服务区目前功能：世博水门未未来来定定位位：滨滨江江高高端端商商业业、时时尚尚平平台台；游船会所游船会所杨浦大桥杨浦大桥南浦大桥南浦大桥东外滩东外滩第第 5 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司宏观供宏观供求求住宅供求环境好于办公住宅供求环境好于办公办公市场常年供大于求办公市场常年供大于求住宅市场供求相对平衡住宅市场供求相对平衡年平均供求比1
4、.28无论是政策年，还是市场火爆年，一直处于供大于求的态势；年平均供求比1.00政策年需求萎缩，出现供大于求；市场火爆年，需求旺盛，供不应求；数据来源：佑威系统、网上房地产第第 6 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司溢价空溢价空间间住宅类溢价空间大于办公住宅类溢价空间大于办公宏观价值涨幅：宏观价值涨幅：办公市场仅8%的年均涨幅住宅市场17%的年均涨幅微观价值涨幅：微观价值涨幅：办公性质个案价值平稳，09年市场利好下涨幅仅33%；豪宅性质个案溢价空间大，09年市场利好下涨幅达133%，升值潜力、溢价空间远大于同区域办公市场；数据来源：佑威系统、网上房地产办公：8%年
5、涨幅住宅：17%年涨幅白金湾府邸上海国际第第 7 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司杨浦宏观市杨浦宏观市场场区域住宅供求环境同样好于办公区域住宅供求环境同样好于办公数据来源：佑威系统、网上房地产办公市场明显供大于求办公市场明显供大于求住宅市场供不应求住宅市场供不应求年平均供求比1.70杨浦办公市场供求严重失衡，长期供大于求导致办公市场价值释放有限；年平均供求比0.83历年供应量跟不上市场需求，长期处于供小于求；第第 8 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司杨浦微观市杨浦微观市场场区域住宅资金回笼速度、价值释放好于办公区域住宅资金回笼速度
6、、价值释放好于办公物物业业类类型型销销售售状状态态项目名称项目名称推盘时间推盘时间对外报价对外报价（元（元/ /）所推体所推体量量（套）（套）销售销售量量（奥）（奥）销售率销售率户型面户型面积积（）（）月均去化月均去化量量（万方）（万方）办公在售财富国际广场2010.05.10240005249418%40-700.5（强销期）天科国际大厦2009.03.122800013311284%36-980.05未售五角丰达预计5月底开盘23000-25000214-138-178-北美广场预计5月底开盘35000-40000207-78-252-住宅在售橡树湾2010.03.1842000精装404
7、0100%（当月售馨）170-1800.7未售滨江经典预计5、6月份30000138-90-175-办公类：五角场板块23000-25000元/；东外滩板块价格落差大，无轨道、无江景28000元/；北美广场临近北外滩、江景、轨道交通支撑，价格最高35000-40000元/；项目项目财富国际广场财富国际广场2400024000五角丰达五角丰达23000-2500023000-25000天科国际大厦天科国际大厦2800028000北美广场北美广场35000-4000035000-40000滨江经典滨江经典3000030000橡树湾橡树湾4200042000（精装）（精装）住宅类：东外滩、无江景房市
8、场价30000元/；新江湾城依托稀缺资源市场价已运作42000元/（精装），去化快速；数据来源：佑威系统、网上房地产住宅销售周期优于办公、价值释放同样优于办住宅销售周期优于办公、价值释放同样优于办公。公。第第 9 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司宏观供求：住宅供求环境明显好于办公；宏观供求：住宅供求环境明显好于办公；宏观价值：住宅类价值爆发力大于办公市场，尤其是豪宅；宏观价值：住宅类价值爆发力大于办公市场，尤其是豪宅；微微观观市市场场：区区域域住住宅宅价价值值释释放放强强于于办办公公，销销售售周周期期快快于于办办公；公； 从供求环境、升值潜力及去化速度分析，居住
9、类产品更具市场运从供求环境、升值潜力及去化速度分析，居住类产品更具市场运作空间。作空间。解决问题一：居住类产品解决问题一：居住类产品聚仁理解的物业定位聚仁理解的物业定位第第 10 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司解决问题二：如何塑造居住类产品？解决问题二：如何塑造居住类产品？1 1、什么级别的居住类产品？、什么级别的居住类产品？第第 11 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司价值传价值传承承外滩价值外溢、未来同样是滨江豪宅指标区域外滩价值外溢、未来同样是滨江豪宅指标区域本案本案白金湾府邸汤臣一品财富海景世茂滨江绿城黄浦湾华润九里外滩尚
10、海湾豪庭海珀日晖丰盛皇朝第一承脉第一承脉东外滩东外滩南、北外滩：尚海湾、海珀日晖、白金湾南、北外滩：尚海湾、海珀日晖、白金湾60000-100000元元/浦西外滩滨江：绿城黄浦湾、华润外滩九里浦西外滩滨江：绿城黄浦湾、华润外滩九里70000-100000元元/浦东陆家嘴：汤臣一品、财富海景、世茂滨江浦东陆家嘴：汤臣一品、财富海景、世茂滨江80000-140000元元/第二承脉第二承脉第三承脉第三承脉第四承脉第四承脉外滩价值不断外溢延伸，东外滩同样将成为未来外滩价值不断外溢延伸，东外滩同样将成为未来滨江豪宅的指标区域。滨江豪宅的指标区域。第第 12 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时
11、代市场研究有限公司未来形未来形象象价值、形象将看齐滨江成熟区价值、形象将看齐滨江成熟区陆家嘴陆家嘴外滩外滩外滩外滩源源世博园世博园区区南外南外滩滩本本案案北外北外滩滩东外东外滩滩南外滩南外滩外滩源外滩源北外滩北外滩东外滩东外滩文化底蕴文化底蕴区域背景区域背景政府规划政府规划发展趋势发展趋势背靠卢湾成熟区域背靠卢湾成熟区域 依托外滩成熟区域依托外滩成熟区域改革开放改革开放2020年年推动浦东陆推动浦东陆家嘴的崛起家嘴的崛起20102010世博会世博会催生浦西卢催生浦西卢湾滨江裂变湾滨江裂变虹口区旧城改造虹口区旧城改造国际航运中国际航运中心心形成虹口北形成虹口北外滩形象巨外滩形象巨变变杨浦区旧城改
12、造杨浦区旧城改造滨水滨水“东大东大门门”促使杨浦东促使杨浦东外滩形象提外滩形象提升升东外滩，同级别于南、北外滩形象的城市滨江区东外滩，同级别于南、北外滩形象的城市滨江区域域文化底蕴突出、价值提升潜力最大文化底蕴突出、价值提升潜力最大现代文化现代文化世博园区世博园区百年外滩百年外滩海派文化海派文化-百年教育、百年教育、百年市政、百年市政、百年工业百年工业百年海派历百年海派历史文化史文化目前价值目前价值8-148-14万万6-106-10万万6-106-10万万-功能定位功能定位世博园区世博园区国际金融中国际金融中心心国际航运中国际航运中心心国际金融、国际金融、航运、会议航运、会议配套中心配套中心
13、第第 13 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司自身形自身形象象东外滩代表性形象工程东外滩代表性形象工程北外滩东外滩项目名称：东方渔人码头项目规模：占地250亩（一期80亩）、拥有700米黄浦江岸线建筑高度：162米，隶属东外滩第一高楼工程定位：东外滩滨江岸线开发第一重大工程 东外滩第一高楼、第一重大工程东外滩第一高楼、第一重大工程有机会成为城市标杆项目有机会成为城市标杆项目第第 14 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司自身条件：仅凭自身条件：仅凭“滨江滨江”，足以联想到，足以联想到“豪宅豪宅”; ;自身形象：东外滩代表性个案；自身形象
14、：东外滩代表性个案； 区区域域形形象象：传传承承外外滩滩价价值值，同同级级别别于于其其他他外外滩滩价价值值的的滨滨江江豪豪宅宅指标区域；指标区域；项目是沿承滨江豪宅价值、代表东外滩居住形象的全市型顶级居项目是沿承滨江豪宅价值、代表东外滩居住形象的全市型顶级居住产品住产品解决问题二：全市性、顶级居住类产品（第二集团）解决问题二：全市性、顶级居住类产品（第二集团）聚仁理解的项目级别聚仁理解的项目级别第第 15 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司解决问题三：办公类性质豪宅的市场瓶颈、如何突破？解决问题三：办公类性质豪宅的市场瓶颈、如何突破？面面对对项项目目单单体体式式，
15、同同时时又又是是办办公公性性质质的的豪豪宅宅，是是否否能能打打造造顶顶级级居住产品？居住产品？第第 16 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司豪宅类豪宅类别别内环土地稀缺、单体式豪宅发展趋势明显内环土地稀缺、单体式豪宅发展趋势明显财富海景汤臣一品白金湾府邸尚海湾豪庭绿城黄埔湾嘉里华庭济南路8号翠湖天地静安寺静安寺华山路华山路新天地新天地御华山海珀日晖华润外滩九里项目类型类型属性特征属性特征项目名称项目名称性质性质社区型豪宅社区型豪宅传统市中心地传统市中心地段段滨江稀缺资源滨江稀缺资源嘉里华庭嘉里华庭住宅住宅翠湖天地翠湖天地住宅住宅尚海湾豪庭尚海湾豪庭住宅住宅华润外滩
16、九华润外滩九里里住宅住宅绿城黄浦湾绿城黄浦湾住宅住宅财富海景财富海景住宅住宅汤臣一品汤臣一品住宅住宅单体式豪宅单体式豪宅传统市中心地传统市中心地段段滨江稀缺资源滨江稀缺资源济南路济南路8 8号号办公办公御华山御华山办公办公海珀日晖海珀日晖住宅住宅白金湾府邸白金湾府邸住宅住宅第一类：传统社区型豪宅（依托核心地段、滨江第一类：传统社区型豪宅（依托核心地段、滨江资源）资源）第二类：单体式豪宅（依托核心地段、滨江资源）第二类：单体式豪宅（依托核心地段、滨江资源）第第 17 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司价值对价值对比比单体办公性质豪宅价值运作不低于传统豪宅单体办公性质
17、豪宅价值运作不低于传统豪宅类型类型项目名称项目名称性质性质目前对外报价目前对外报价（元（元/ /）0707年成交均价年成交均价（元（元/ /）0808年成交均价年成交均价（元（元/ /）0909年成交均价年成交均价（元（元/ /）1010年成交均价年成交均价（元（元/ /）年均涨幅年均涨幅社区型豪宅嘉里华庭住宅90000-81142852435%翠湖天地嘉苑住宅120000-840857082711713722%尚海湾豪庭住宅600002735930362423115714227%华润外滩九里住宅100000-63291687109%绿城黄浦湾住宅-527508267057%财富海景住宅-37
18、64450841521746091915%汤臣一品住宅140000142199-10729715863812%单体式豪宅济南路8号办公80000-90000-87841-御华山办公100000-626646928011%海珀日晖住宅100000-670237427511%白金湾府邸住宅60000-120000-395365817110460041%单体办公性质豪宅价格、价值涨幅同样可以运作一线豪宅价单体办公性质豪宅价格、价值涨幅同样可以运作一线豪宅价值表现。值表现。第第 18 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司去化对去化对比比单体办公性质豪宅去化略慢于传统豪宅单体
19、办公性质豪宅去化略慢于传统豪宅类型类型项目名称项目名称性质性质推盘日期推盘日期推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化套数月均去化套数社区型豪宅嘉里华庭住宅2009.08603558%3.5翠湖天地嘉苑住宅2009.08938389%8.3尚海湾豪庭住宅2009.1018315183%19华润外滩九里住宅2009.10948489%10绿城黄浦湾住宅2009.088888100%（2010.04售馨）9.7汤臣一品住宅2008.051384936%2.0单体式豪宅济南路8号办公2010.04182105%5.0御华山办公2009.08521529%1.5海珀日晖住宅2009.096
20、04473%4.8白金湾府邸住宅2008.051365238%2.2单体式豪宅去化率、速度要相对慢于传统豪宅类产品。单体式豪宅去化率、速度要相对慢于传统豪宅类产品。第第 19 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司项目介绍项目介绍体量体量占地5838建面25000总户数52户立面立面超现代风格玻璃幕墙国际时尚物业类型物业类型一栋办公性质高层户型面积户型面积7-29层：一层两户；327、407 （46套） 30-35层：一层一户；737（6套）装修情况装修情况毛坯会所功能会所功能2000 LOUNGE BAR、专用御厨水晶宴会厅、日式料理烧烤宴会厅、恒温泳池、SPA水疗
21、物业管理物业管理上海鼎固物业物业服务物业服务专属性物业配套服务（如预订上海顶级厨师等）市场表现市场表现开盘日期开盘日期2009.08（办公性质）推盘套数推盘套数52去化套数去化套数15去化率去化率29%月均去化套数月均去化套数1.5套市场报价市场报价100000元/成交均价成交均价69280元/407407327327案例分案例分析析御华山御华山问题问题：面积段单一、分割相对偏大；：面积段单一、分割相对偏大；问题问题：不做精装修交房、内部自行：不做精装修交房、内部自行分割；分割；问题问题：办公性质、限制外籍人士购：办公性质、限制外籍人士购买；买；导致市场去化缓慢。导致市场去化缓慢。启示：启示：
22、项目面积分割不宜过大项目面积分割不宜过大 项目应精装交房、体现豪宅项目应精装交房、体现豪宅第第 20 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司项目介绍项目介绍体量体量占地17567建面65000总户数308户立面立面超现代风格石材、玻璃幕墙国际时尚物业类型物业类型两栋点式高层（一栋住宅、一栋办公）户型面积户型面积3-27层：一、两房82-147 （175套） 28-30层：300-510 （6套）顶层：805（1套）装修情况装修情况2200美金/（硬装+软装）会所功能会所功能温泉、健身会所物业管理物业管理雅诗阁国际管理物业服务物业服务家政、客房服务、24小时大堂经理、专
23、业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、全面的物业维护工作市场表现市场表现开盘日期开盘日期2010.04（办公类）推盘套数推盘套数182去化套数去化套数10去化率去化率5%月均去化套数月均去化套数5市场报价市场报价80000-90000成交均价成交均价87841元/案例分案例分析析济南路济南路8 8号号问题问题：普通住宅面积段，欠缺豪华：普通住宅面积段，欠缺豪华度度问题问题：办公性质、限制外籍人士购：办公性质、限制外籍人士购买买第第 21 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司项目对于同类产品的优势：项目对于同类产品的优势：相对御华山、济南路相对御华山、济南路8 8号，项目
24、优势：号，项目优势： 拥有一线滨江景观；拥有一线滨江景观； 拥有高端酒店配套；拥有高端酒店配套；第第 22 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司市场机会：办公性质的豪宅价值被市场认可的，具备一线豪宅的价市场机会：办公性质的豪宅价值被市场认可的，具备一线豪宅的价值运作空间；值运作空间；市场瓶颈：办公对外籍客的限制、市场面积段分割不合理，导致去市场瓶颈：办公对外籍客的限制、市场面积段分割不合理，导致去化相对缓慢；化相对缓慢；聚仁理解的市场环境聚仁理解的市场环境解解决决问问题题三三：应应合合理理面面积积分分割割，并并以以配配套套、精精装装建建议议整整体体提提升升顶顶级级豪
25、豪宅宅居居住住品品质质，同同时时结结合合项项目目自自身身优优势势体体现现市市场场独独有有个个性性的豪宅形象。的豪宅形象。第第 23 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司项目产品建议项目产品建议第一：面积段分割配第一：面积段分割配比比第二：会所、物业建第二：会所、物业建议议第三：装修、风格建第三：装修、风格建议议第第 24 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司一、面积段分割建议一、面积段分割建议 顺应顺应主力市场的发展及需求主力市场的发展及需求第第 25 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司从面积看，豪宅以三房和
26、四房为主力，三房占到从面积看，豪宅以三房和四房为主力，三房占到29%29%，四房占到，四房占到47%47%；三房面积一般在；三房面积一般在250-300250-300左右，四房面积左右，四房面积控制在控制在250-350250-350。项目名称项目名称两房及以下两房及以下三房三房四房四房五房及以上五房及以上面积面积供应供应比例比例去化去化去化去化率率面积面积供应供应比例比例去化去化去化去化率率面积面积供应供应比例比例去化去化去化去化率率面积面积供应供应比例比例去化去化去化去化率率新华路1号/250-34060100%2440%/嘉里华庭/240-24562100%3150%/绿地海珀日晖240
27、1828.6%1055.6%290-3101828.6%1688.9%480-6182742.8%1451.9%/华润外滩九里/186-2469149.7%2527.5%186-2779250.3%5964.1%/黄浦湾公寓/278-40216897.7%10663.1%481-68542.3%250%尚海湾豪庭65-1346126.8%1321.3%165-1759240.4%2830.4%2003013.1%1240%504-5604519.7%00白金湾府邸1282216.4%1986.4%240-3008261.1%2125.6%3603022.4%1136.7%/兰馨公寓293224
28、2.3%2090.9%3502650%2076.9%/521-68547.7%250%翠湖天地三期 127-1558686.9%86100%2351313.1%13100%/御华山/327-4074688%1478%737612%117%合计合计/ /20920919%19%14314368%68%/ /32232229%29%12312338%38%/ /51551547%47%27127153%53%/ /59595%5%5 58%8%豪宅户型配豪宅户型配比比三房三房250-300250-300、四房、四房250-350250-350为主力为主力数据来源：佑威系统、网上房地产第第 26 页
29、页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司豪宅面积豪宅面积段段市场市场220-360220-360/ /套的接受度相对普遍套的接受度相对普遍排序排序项目名称项目名称成交套数成交套数（套）（套）成交面积成交面积（）（）成交总价成交总价（万元）（万元）成交均价成交均价（元（元/ /）套均总价套均总价（万（万/ /套）套）套均面积套均面积（/ /套）套）1翠湖天地嘉苑286591922234937798311641492汤臣一品大厦229264827634012053457574773鹏利海景公寓215886623759911006335993274华润外滩九里182498212
30、49536847015232225星河湾荟苑1435441974286787723763506海珀日晖1254237940527499125413387黄浦湾公寓935431773268267024943018尚海湾豪庭855020724318471936214279嘉里华庭8454356909381733197424110兰馨公寓83682364159766692789363数据来源：佑威系统、网上房地产2009.05-2010.052009.05-2010.05上海豪宅市场成交排名（按成交面积、均价上海豪宅市场成交排名（按成交面积、均价6000060000元元/ /以上）以上）成交量排名前
31、十豪宅中，成交量排名前十豪宅中，70%70%套均面积在套均面积在220-360220-360之间。之间。第第 27 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司 市市场场主主流流考考虑虑：主主流流面面积积段段三三房房250-300250-300、四四房房250-350250-350； 市市场场去去化化考考虑虑：面面积积段段在在220-360220-360之之间间最最具具市市场场去去化支撑；化支撑；建建议议项项目目主主力力面面积积段段200-360200-360之之间间，符符合合目目前前市市场场主主流豪宅面积，同时具备去化支撑；流豪宅面积，同时具备去化支撑；同同时时考考虑虑项
32、项目目自自身身形形态态、景景观观因因素素，高高楼楼层层适适当当分分割割相对较大的户型，体现独尊感；相对较大的户型，体现独尊感； 面积段建议面积段建议第第 28 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司设备用房户型分割一户型分割一18-2418-24层（一层六户）层（一层六户）总套数：总套数：4242套套标准层标准层面积面积约约18001800平米平米得房率约得房率约70-73%70-73%户型面积分割户型面积分割剪刀梯第第 29 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司设备用房户型分割二户型分割二25-2825-28层（一层四户）层（一层四户）总
33、套数：总套数：1616套套标准层标准层面积面积约约16661666平米平米得房率约得房率约70-73%70-73%随着建筑造型的逐层退减，随着建筑造型的逐层退减，南向两户面积会有所减少，南向两户面积会有所减少，（490-460490-460平米）平米）剪刀梯主仆分梯，独立进出通道第第 30 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司户型分割三户型分割三29-3129-31层（一层二户）层（一层二户）总套数：总套数：6 6套套标准层标准层面积面积约约13301330平米平米得房率约得房率约70-73%70-73%第第 31 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市
34、场研究有限公司面积配比表面积配比表面积段面积段200-300200-300340-360340-360500500左右左右650-700650-700总计总计套数套数28套22套8套6套64套配比配比44%34%13%9%100%层数层数18-2418-24；25-2825-2829-31200-360200-360占总体量的占总体量的78%78%。第第 32 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司二、会所建议二、会所建议 首座最顶级、最专首座最顶级、最专业的空中江景会所业的空中江景会所第第 33 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司首个首
35、个屋顶星空江景泳池首个首个世界顶级西餐厅首个首个悦榕庄顶级SPA会馆建筑面积：约建筑面积：约30003000方方分布位置：分布位置：32-3332-33层层会所会所第第 34 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司会所顶级配套一：会所顶级配套一：首个浦江屋顶星空泳池首个浦江屋顶星空泳池第第 35 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司世界顶级餐厅世界顶级餐厅米芝莲米芝莲Robuchon a GeleraRobuchon a Gelera法国餐厅法国餐厅迄今为止，全球仅迄今为止，全球仅4545家餐厅荣膺米芝莲家餐厅荣膺米芝莲Robuchon a
36、 GeleraRobuchon a Gelera法国餐厅目前大陆地区还未引进法国餐厅目前大陆地区还未引进餐厅最大特色：餐厅最大特色：配备超大型酒窖，储存配备超大型酒窖，储存50005000多瓶产自多瓶产自BORDEAUXBORDEAUX、BURGUNDYBURGUNDY及及ALSACEALSACE的著名的法国葡萄酒的著名的法国葡萄酒享受最原汁原味的法式大餐享受最原汁原味的法式大餐会所顶级配套二：会所顶级配套二：首个空中江景西餐首个空中江景西餐厅厅建议引进同等级特色西餐厅建议引进同等级特色西餐厅第第 36 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司SPASPA专业特色：专业
37、特色：将泰国普吉岛的将泰国普吉岛的SPASPA特色移植到上海特色移植到上海设置特有的春、夏、秋、冬护理疗程设置特有的春、夏、秋、冬护理疗程, ,天地五行天地五行( (土土, , 金金, , 水水, , 火火, , 木木) )护肤疗程相结合护肤疗程相结合特色特色“热桂石按摩热桂石按摩” ，用从香格里拉空运而来的，雕，用从香格里拉空运而来的，雕有西藏佛教神圣有西藏佛教神圣mantrasmantras及及8 8种吉祥物的热桂石进行按种吉祥物的热桂石进行按摩摩悦榕庄悦榕庄会所顶级配套三：会所顶级配套三：首个空中江景首个空中江景SPASPA会馆会馆我们的项目管理服务在管理服务方面我们是专业的。在管理服务
38、方面我们是专业的。 聘请国际知名物业公司聘请国际知名物业公司+ +五星级酒店管理公司五星级酒店管理公司戴德粱行为物业顾问美国科尔为物业顾问第一太平戴维斯物业 豪宅项目，自然要聘请国际知名的物业公司进行管理服务，体现整体小区的高品质服务系统。仲量联行物业顾问 24小时全天候管家式服务 ，“一站式”服务、商务秘书服务、私家助理服务、生活套餐等物业管理服务上。 第第 38 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司三、装修、风格建议三、装修、风格建议1.1.大师级精装交房大师级精装交房2.2.首座奢华共享大厅首座奢华共享大厅第第 39 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡
39、康时代市场研究有限公司5000-60005000-6000元元/ /的豪华装修标准的豪华装修标准塑造一个奢华的顶级品牌公寓1 1、大师级设计超豪华精装交房、大师级设计超豪华精装交房第第 40 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司室内设计事务所室内设计事务所 香港高文安设计事务所香港高文安设计事务所高文安是香港第一位由建筑师转行做室内设计师的，在近30年的室内设计生涯里，高文安设计了超过1000个室内设计项目，被誉为“香港室内设计之父”。作为一位热爱中国文化和亚洲文化的明星级设计师，高文安先生设计作品中不乏中式家具、泰国和越南的手工制品，还有日本庭园的意象等等，他希望
40、透过室内设计的管道，将亚洲文化推展到全世界。 大师级室内设计大师级室内设计借鉴香港借鉴香港“天玺天玺”的设计团队的设计团队盛装米兰盛装米兰显赫曼哈顿显赫曼哈顿第第 42 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司盛装米兰盛装米兰第第 43 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司第第 44 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司显赫曼哈顿第第 45 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司第第 46 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司第第 47 页页北京中怡康时代市场研
41、究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司1.1.家具家具-MICHAEL AMINI-MICHAEL AMINI公司专门定制公司专门定制2.2.照明系统照明系统-意大利灯饰意大利灯饰MASIERO STILEMASIERO STILE （客厅豪华水景吊灯等）（客厅豪华水景吊灯等）3.3.家电系列家电系列-Gaggenau-Gaggenau等品牌的嵌入式豪华家电、以及等品牌的嵌入式豪华家电、以及4747寸液晶电视等寸液晶电视等4.4.厨房厨房德国德国BULTHAUPBULTHAUP厨房整体橱柜厨房整体橱柜特色菜单式装修服务特色菜单式装修服务-买家更可从清单中挑选自己喜好的产品，从买家更可从清单中
42、挑选自己喜好的产品，从FretteFrette限量版埃及限量版埃及棉质床单到棉质床单到HermesHermes皮革制品和家居用品，多个世界级奢华家居品牌提供的值得珍藏皮革制品和家居用品，多个世界级奢华家居品牌提供的值得珍藏的商品。的商品。全石材、配置奢华品牌家具及软装饰品、顶级家电设施，烘托钻石级品质装修亮点建议装修亮点建议第第 48 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司美国一线家具品牌MICHAELAMINI大导演斯蒂芬大导演斯蒂芬 斯皮尔伯格、影星达斯汀斯皮尔伯格、影星达斯汀 霍夫曼的选择霍夫曼的选择 第第 49 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代
43、市场研究有限公司意大利灯饰MASIEROSTILE影星格温妮丝影星格温妮丝 帕特洛的选择帕特洛的选择 第第 50 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司德国BULTHAUP厨房整体橱柜英国女王伊丽莎白二世、影星布拉德英国女王伊丽莎白二世、影星布拉德 皮特的选择皮特的选择 第第 51 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司首个最奢华共享大厅首个最奢华共享大厅每三层一个共享大厅，约5个第第 52 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司奢华酒店式大堂奢华酒店式大堂大堂酒廊大堂酒廊第第 53 页页北京中怡康时代市场研究有限公
44、司北京中怡康时代市场研究有限公司奢华的酒店梯厅奢华的酒店梯厅第第 54 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司项目价值、客源定位项目价值、客源定位第第 55 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司一、价格建议一、价格建议第第 56 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司区域价区域价值值跳脱区域、价值标杆跳脱区域、价值标杆项目名称项目名称推盘时间推盘时间对外报价对外报价（元（元/ /）所推体量所推体量（套）（套）销售量销售量（奥）（奥）销售率销售率滨江经典预计5、6月份30000138-合生高尔夫2009.06.203
45、300012011596%新城御景2010.03.133500012811892%橡树湾2010.03.1842000（精装）4040100%（当月售馨）杨浦目前普通住宅（无滨江景观）第一集团价格在杨浦目前普通住宅（无滨江景观）第一集团价格在30000-4200030000-42000元元/ /；项目一线滨江、区域标杆的豪宅形象，完全具备跳脱市场最高价条件；项目一线滨江、区域标杆的豪宅形象，完全具备跳脱市场最高价条件；区域最高价（区域最高价（4200042000元元/ /）应是项目的底线。）应是项目的底线。项目项目滨江经典滨江经典3000030000橡树湾橡树湾4200042000（精装）（精
46、装）合生高尔夫合生高尔夫3300033000新城御景新城御景3500035000（精装）（精装）第第 57 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司财富海景汤臣一品白金湾府邸尚海湾豪庭绿城黄埔湾嘉里华庭济南路8号翠湖天地静安寺静安寺华山路华山路新天地新天地御华山海珀日晖华润外滩九里项目华府天地城市豪城市豪宅宅一线一线10-1410-14万万/ /、二线、二线6-96-9万万/ /类型类型项目名称项目名称性质性质价值表现价值表现一线豪宅一线豪宅汤臣一品汤臣一品住宅住宅140000140000翠湖天地嘉苑翠湖天地嘉苑住宅住宅120000120000白金湾府邸白金湾府邸（高层
47、）（高层）住宅住宅120000120000华润九里外滩华润九里外滩住宅住宅100000100000海珀日晖海珀日晖办公、住宅办公、住宅100000100000御华山御华山办公办公100000100000二线豪宅二线豪宅嘉里华庭嘉里华庭住宅住宅9000090000济南路济南路8 8号号办公办公80000-80000-9000090000白金湾府邸白金湾府邸住宅住宅6000060000尚海湾国际尚海湾国际住宅住宅6000060000一线豪宅一线豪宅100000-140000100000-140000元元/ /；二线豪宅二线豪宅60000-9000060000-90000元元/ /；第第 58 页页
48、北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司相对豪宅市场，项目目前区位所对应豪宅属性偏弱，应属二线豪宅相对豪宅市场，项目目前区位所对应豪宅属性偏弱，应属二线豪宅（60000-9000060000-90000）；）；相对区域市场，一线滨江、标杆形象，应高于区域最高价（相对区域市场，一线滨江、标杆形象，应高于区域最高价（4200042000）；）；二线豪宅底价：二线豪宅底价：6000060000元元/ /考虑项目居住类产品处于考虑项目居住类产品处于1818层以上、户户可看一线江景；层以上、户户可看一线江景；白金湾府邸高层（白金湾府邸高层（15-3215-32层）均价层）均价1212
49、万，底楼层（万，底楼层（4-144-14层）层）6 6万，均价万，均价差一倍；差一倍；高层滨江景观、价格合理高层滨江景观、价格合理放大放大项目静态价预估项目静态价预估65000-7000065000-70000元元/ /（带（带5000-60005000-6000元装修）元装修）项目价格建项目价格建议议第第 59 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司二、客源定位二、客源定位第第 60 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司客户定客户定位位客户来源分析客户来源分析物业物业项目名称项目名称上海上海浙江浙江中国其他中国其他港澳台港澳台海外海外滨江
50、豪宅华润外滩九里51%21%23%-5%（美国、澳大利亚）白金湾府邸33%13%40%（江苏为主）-14%（美国、新加坡）绿城黄浦湾49%39%4%7%1%（美国）尚海湾豪庭42%30%25%（江苏为主）1%2%（美国、日本）（数据采样：优威系统 2009.012010.05成交客源情况）第第 61 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司项目办公性质，限制了港澳台、外籍人士的主力购买力；项目办公性质，限制了港澳台、外籍人士的主力购买力；更更多多面面对对的的是是上上海海本本地地、长长期期居居住住于于上上海海的的外外地地人人士士；以以及及江江浙浙一一带带为为主主的的作作为
51、为第二居所、兼顾投资的外地客。第二居所、兼顾投资的外地客。客户定客户定位位目标客户区域分布目标客户区域分布目前客源目前客源区域分布区域分布客户类型客户类型区域区域比例比例本地客户上海（定居上海）45%国内富豪浙江30%国内富豪其他城市（江苏为主）25%第第 62 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司价值对价值对接接客户为什么会选择我们项目？客群属性是什么客户为什么会选择我们项目？客群属性是什么？户型面积户型面积对应总价对应总价( (万万/ /套套) )针对人群针对人群置业需求置业需求类似总价段类似总价段所能购置豪宅所能购置豪宅本案价值本案价值客群特征客群特征200-
52、3001300-2000中大型企业国际贸易类企业主外贸生产型企业主自住、兼顾投资一线江景低楼层房源社区内部无江景房源目前总价相对便宜的全江景房、性价比高同时未来升值潜力大中高端豪宅置业者预算相对有限，看中项目较高的性价比及未来升值潜力340-3602200-25005003500顶级企业主投资，珍藏一线江景高层、但面积段相对较小的房源（320-400左右）最高端最具特色的产品力巨大的升值潜力高端豪宅置业者看中项目次顶层、顶层房源的独尊感，同时看中升值珍藏价值650-7005000第第 63 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司报告结语报告结语项项目目本本身身具具有有
53、一一线线滨滨江江资资源源、东东外外滩滩代代表表形形象象的的第第一一个个案案，城城市市顶顶级物业；级物业；通通过过建建议议的的顶顶级级物物业业配配套套、顶顶级级会会所所及及大大师师级级装装修修的的包包装装，打打造造超超越越济济南南路路8 8号号、御御华华山山，更更适适合合居居住住的的顶顶级级产产品品，更更具具专专属属性性、传传承承、收收藏藏价价值值的的城城市市公公馆馆；同同时时控控制制面面积积段段迎迎合合市市场场主主流流需需求求，达达到到相相对较快去化；对较快去化；提升企业顶级豪宅产品品牌形象提升企业顶级豪宅产品品牌形象报告结束报告结束 敬请指教敬请指教附件上海豪宅“地理区位地理区位”及及“景观
54、区位景观区位”的唯一性的唯一性n全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。n方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。n360无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。n项目名称：汤臣一品 开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计：台湾GDG建筑设计 物业管理：上海大峰物业管理精装修精装修“豪华空中别墅豪华空中别墅”n专属电梯，掌纹门禁，一层一户“家”就是220个独立王国。n上海最大面积的公寓4061240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。n总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。n11.2米进深，18.6米弧长
55、的奢华会客厅。n3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。n奢华主卧套，100平米私密 空间，拥有全景景观视野。全套进口厨房设备全套进口厨房设备n德国POGGEN POHL厨房用具n德国GAGGENAU厨房电器n德国当代DORNBRACHT五金龙头n意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸n德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组n挪威耐克森NEXANS地坪加热系统n德国威宝VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品全套进口卫生设备全套进口卫生设备配备当今配备当今世界最顶级世界最顶级的建材设施的建材设施公共部分公共部分建材设建材设施施大厦外墙大厦外墙进口石灰岩（13层），
56、3层以上“米金色”日本三菱高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能迎宾大堂迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石入口电梯入口电梯大堂大堂墙地面采用进口大理石及木饰面住宅各层住宅各层电梯大堂电梯大堂墙地面采用进口大理石电梯电梯永大日立高速电梯安保及管安保及管理理彩色电视监控系统消防消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱私家私家建材设施建材设施天花和墙身天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆窗户窗户铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘轨道阳台阳台墙面采用进口石灰岩
57、或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆门扇及窗套线门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套分户门分户门德国Noblesse手工雕花铜门室内楼梯室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步空调空调日本大金VRV2户式中央空调厨房厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房电器浴室浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶卫生间卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具私家按摩池私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴组沐浴组
58、德国汉斯格雅HANSGROHE减压阀组减压阀组日本Yoshitake给水泵给水泵日本Ebara净水器净水器开能（Canature）供水供水冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管排水排水采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管热水供应热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉电力供应电力供应法国海格住户配电箱照明调空开关及电动照明调空开关及电动窗帘轨道开关窗帘轨道开关采用德国ABB公司EIB系统中央吸尘中央吸尘美国BEAM中央系统保安系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统n台湾晶华国际酒店集团品牌n以
59、全方位顾客经验（TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越观念村寻将心比心的黄金服务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻完美的管家式服务。220位专业人员服务220户豪宅业主。超五星级专业完美尊崇服务超五星级专业完美尊崇服务第第 78 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司汤臣一品汤臣一品产品主诉求产品主诉求q地段：滨江第一排地段：滨江第一排q奢华：重金打造奢华装修奢华：重金打造奢华装修q服务：五星级酒店管家服务，服务：五星级酒店管家服务，220位管家一对一服务位管家一对一服务LOCATIONLOCATIONn上海城市核心地带，紧临新天地
60、、徐家汇商圈n上海的城市心脏太平桥！n延安高架近在咫尺，出行便捷LOCATIONLOCATIONLOCATIONLOCATION地位和价值不断提升地位和价值不断提升n翠湖天地是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高档住宅项目。占地52公顷的太平桥项目，以太平湖绿地为中心，融合上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六星级酒店、68层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校等多元要素，以国际视野，奢享风尚生活。“地理区位地理区位”及及“文化价值文化价值”的唯一性的唯一性 文化文化外人的眼里 上海的“客厅” 新天地高尚定位高尚定位n项目名称：翠湖天地 发展商：上海复祥房地产有限公司 建筑
61、设计：巴马丹拿国际公司 物业管理：新昌瑞安物业管理 文化文化石库门石库门曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。它盛行于上世纪20年代，因为洋场风情的现代化生活，使源自中国古代的庭院式大家庭传统生活模式被打破，适合单身移民和小家庭居住、并结合了西洋建筑风格的石库门弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。 如同家里的客厅，代表着主人的文化和品位。一个大都市，也总需要有一个表现自己个性的客厅，展示它的传统与品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客厅”。这个开放的公共空间，既是时尚的中心，也展现着城市文化精髓的缩影，还构成了现代商业的特殊形态与休闲生活的新产业。 Casa
62、Lakeville集结了来时世界各地的特色餐厅、酒吧、时尚精品店、画廊、新概念电影中心、购物中心及大型水疗中心等，上演着新意迭出的时尚活动。与新天地相连的时尚中心、顶级时装品牌旗舰店中心和柜机时装设计培训中心落户于Casa Lakeville ，地铁站厅和城市超市相连带来无尽便利。创造出居于Casa Lakeville活于新天地的高尚品味生活空间。时尚不仅是身上的华丽时尚不仅是身上的华丽n从精致坚固的门锁开始，流露顶级国际品质的生活气息。 精装样板房精装样板房时尚不仅是身上的华丽时尚不仅是身上的华丽客厅客厅进户门高级实木防盗门地面天然大理石墙面多乐士等离子电视机松下壁炉开能开关面板西门子（德国
63、）主卫生间主卫生间浴缸Kohler台盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龙头Kohler花洒Kohler五金件Decorlux（英国）LCD电视机Comemom（美国）保姆间保姆间台盆欧诺坐便器欧诺龙头Pronto花洒Pronto五金件Karlux、T.C中央系统中央系统中央空调新风松下智能化智能化可视对讲系统i-home厨房厨房地面玻化砖墙面玻化砖天花白色高级乳胶漆整体橱柜Poggenpohl（德国）料理台可乐丽（日本）抽油烟机Gaggenau双开门冰箱Kuppersbusch电烤箱Gaggenau洗碗机Kuppersbusch电磁炉Gaggenau水槽Frank龙头Kohler微
64、波炉Gaggenau净水器Pentair热水器恒热（澳洲）工作阳台工作阳台洗衣烘干一体机Teka（西班牙）洗涤池闻洲龙头Aoleishi翠湖天地御苑翠湖天地御苑 精装修建材标准精装修建材标准悠享真正生活悠享真正生活极致尊享极致尊享清晨在25米室内恒温泳池或健身中心唤醒沉睡的四肢屋后于咖啡厅享受悠然的阳光、感受闲情逸致随后再商务中西投入工作状态，在雪茄吧尽天下大事晚上尽享经典佳酿，或在桌球棋牌室与有人玩乐 CULB DU CASA 私人会所极致尊享生活服务极致尊享生活服务nCLUB DU CASA 私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。n24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机
65、票预定服务、订餐服务等）n贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）第第 87 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司翠湖天地翠湖天地产品主诉求产品主诉求q地段：新天地地段：新天地q文化：石库门文化：石库门q服务：私人会所，服务：私人会所，24小时贵宾服务小时贵宾服务n项目名称：王子 晶品公寓 发展商：上海裕昌房产开发有限公司 n建筑设计：中船第九设计研究院 物业管理：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司n居中央，绝版华山路人文历史风貌圣地n距高点，鼎立万宝国际广场都会综合体n只限100席的纯粹大宅领地n仅228，530两种大尺度格局n国际设计团队度身定制的空间规
66、划与配置n双管家，双会所的配套物业设施n纯血统，真豪华，手工雕琢，不可复制。“地段区位地段区位”及及“服务管理服务管理”的唯一的唯一王子晶品王子晶品大堂大堂：外挑式精装大堂，五星级酒店标准格局打造。雍容内饰，天然石材精致铺装，整体大气浑然。同时，最大限度引入了室外风景，社区内景相互灵动，大气卓越。花连廊花连廊：为使业主便于使用五星级晶品酒店的服务设施，公寓与酒店之间直接以景观连廊做内部连通，专供业主出入使用。大堂连廊，内外景致顺势流转大堂连廊，内外景致顺势流转双景观电梯双景观电梯：轿箱内饰纯手工雕琢，顶部SWAROVSKI水晶吊灯，底部纯手工镶品石材地坪，边缘手工缝制意大利羊皮扶手。电梯电梯：
67、倍感奢华的天然绿玉石，无缝拼接，花纹处理也十分细心。消防门消防门：讲究视觉隐蔽性，强调空间整体感与装饰性处理。细节处理，精致到位细节处理，精致到位显示器显示器：充分体现出对细节的处理方式，富有创意。墙面墙面：相同材料不同处理，天然与人工加工相结合。大度大度 - - 大宅大宅 - - 大气大气大度大度：288与530两类绝对大宅椭圆房型设计，270度户型景观大窗，室外的光线、景观、被完全纳入视觉观感简约有容，尺度为王。大宅大宅：三梯两户，套房格局完全根据层峰人士的生活习性设置功能空间主人起居与家佣料理由两套不同的独立中央空调系统大器大器：仅100席，华宅纯正血统最大限度保证了业主类型结构的接近与
68、统一，纯粹圈层，大器居境。平层大宅，套房格局平层大宅，套房格局9696席席288288：功能分明，动线流畅，主佣分置，工作服务区工作服务区：厨房保姆房操作键设备房生活服务区生活服务区：门厅客厅餐厅卧室书房功能分明，动线流畅，主佣分置，装饰装饰：颠覆传统豪宅金碧辉煌的固有格局，运用天然石材、纯木机理、等自然材质，灰白与琥珀色交织的晶莹质感，透射隐秘的奢华格调。平层大宅，套房格局平层大宅，套房格局精品卫生精品卫生：由于户型设计上均为套内洗手间，其功能分割明确。主卫配有Sfera双台盆、三件套，德国当代Dornbracht龙头，并镶嵌施华洛世奇限量版水晶手柄，以及高档石材，设计简约。主卫观景浴缸，独
69、立大气。客卫配有液晶电视及Sfera卫浴设备。 洗手间与卧室空间采用玻璃分隔，通透感强，设计具有现代感。全进口橱柜全进口橱柜：中央部分设计“中岛柜”， 含德国Liberheer酒柜，细化厨房功能，创造空间氛围Siemens的全套厨房电器产品，使餐厅不会由于这种半敞开式的设计受到油烟的影响，提升居住品质。此外，厨房装修配置了德国Hacker整体橱柜。顶层复式，空中别墅顶层复式，空中别墅4 4席席530530建筑面积约530的复式空间，仅4席，位于建筑顶层，整个上海中心尽纳眼底。不以孵化张扬取胜，低调沉稳内蕴张力，通过国际著名建筑大师ERIK BROOKE HAYDEN的手笔而更见精髓。王子晶品王
70、子晶品 精装修建材标准精装修建材标准客厅客厅进户门漆面防火防盗门，指纹密码锁地面天然石材墙面天然石材、木漆面主卫生间主卫生间冲淋房组合龙头Dornbracht浴缸Bentley台盆Sfera双台盆坐便器Toto智能花洒Sfera五金件Goldiden毛巾架、手纸架客卫生间客卫生间台盆Sfera坐便器Sfera龙头Dornbracht保姆间保姆间台盆Sfera坐便器Sfera水箱Geberit隐藏型中央系统中央系统空调Daikin VRV新冷媒双独立新风Lifebreath中央控制设备地暖Rehau地采暖管路除尘Beam中央控制设备同层排水Sekisui技术设备厨房厨房地面天然石材墙面大理石、瓷
71、砖天花防潮石膏天花板吊顶整体橱柜Hacker系列抽油烟机西门子双开门冰箱西门子电烤箱西门子洗碗机西门子烹饪炉西门子水槽Frank龙头Frank微波炉西门子洗衣、烘干机西门子酒柜Liebherr智能化智能化电子门禁、周边红外监控、智能卡大门控制晶品无双晶品无双内外、双会所内外、双会所每位业主可享受五星级上海晶品酒店的设施及私人会所的双重礼遇。（温水泳池、SPA水疗馆、视听会议室、中西餐厅、健身会所等）私人会所仅服务于100席业主家庭。（包括红酒坊、雪茄吧、斯诺克、室内高尔夫、图书馆、咖啡吧等）国际、双服务国际、双服务美国纽交所上市的世界五百强 世邦魏理仕携手日航饭店的五星级至尊品牌NIKKO H
72、OTELS提供双重物业管理与酒店式服务双管家服务内容：宾利车队、专属司机、家政处理、24小时大堂经理、私人管家、各类财务保管等n开发商与合力打造的最尊贵的精品酒店,不仅拥有着国际顶尖的服务管理及设备设施，更有最著名的Banyan Tree Spa城市会所相配，入住业主均可以优惠的价格享用到顶级的配套设施及服务。第第 98 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司王子精品王子精品产品主诉求产品主诉求q地段：华山路地段：华山路q文化：老上海文化：老上海q奢华：重金打造奢华装修奢华：重金打造奢华装修q大师：建筑大师明星打造大师：建筑大师明星打造q服务：五星级酒店双管家服务服务：五星级酒店双管家服务第第 99 页页北京中怡康时代市场研究有限公司北京中怡康时代市场研究有限公司上海豪宅的启示上海豪宅的启示1.大堂、电梯、会所、服务、样板、户型等全面进行包装，成功的将项目强调公寓第一居所大堂、电梯、会所、服务、样板、户型等全面进行包装，成功的将项目强调公寓第一居所的居住属性，塑造了项目顶级、奢侈、专属、高高在上的豪宅形象。的居住属性，塑造了项目顶级、奢侈、专属、高高在上的豪宅形象。2.追求地段、文化、服务以及最个性化特色塑造追求地段、文化、服务以及最个性化特色塑造3.大面积定位，支撑豪宅最实际的居住舒适度大面积定位，支撑豪宅最实际的居住舒适度
