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1、装修房项目装修房项目 施工质量保证与验收控施工质量保证与验收控制制 万科集团北京区域全装修管理培训课程系列万科集团北京区域全装修管理培训课程系列【2008200820082008年年年年12121212月月月月】第2页组织组织保障保障制度制度保障保障措施措施保障保障三大核心内容三大核心内容课程目标课程目标课程目标课程目标第3页质量保证与验收控制的关注点工程质量工程质量第4页1、 组织保障组织保障第5页装修房施工质量管理组织保障组组 织织 保保 障障没有完美的个人，只有完美的团队没有完美的个人，只有完美的团队 齐整 到位 严格把控合作方的组织架构和人员配备严格把控合作方的组织架构和人员配备第6页
2、装修房总包组织架构（示例）材材料料员员设设计计师师造造价价员员档档案案员员质质检检员员安安全全员员土建水电土建水电工程师工程师施工员施工员木工工长木工工长油工工长油工工长瓦工工长瓦工工长水电工工长水电工工长总包装修总包装修项目经理项目经理主体主体项目经理项目经理甲委单位甲委单位销售经理销售经理甲委单位甲委单位项目经理项目经理第7页专职专职总监总监安全安全监理监理土建土建监理监理装修装修监理监理水监理水监理电监理电监理总监总监代表代表资料员资料员装修房监理组织架构（示例）第8页装修房项目部组织架构（示例）第9页装修房现场理想管理模式（示例）建设单位建设单位总包单位总包单位甲分包单位甲分包单位监理
3、单位监理单位总承包模式&大监理模式第10页问题思考问题思考问题思考问题思考如何挑选好的合作方?总包监理甲委甲供第11页组织保障精选合作方采购牵头，项目部采购牵头，项目部主动配合主动配合以选择总包为例第12页组织保障有效管理合作方 重视重视获获取取全全力力支支持持认认可可万万科科理理念念 意识意识完完备备的的培培训训详详实实的的交交底底第13页 管理人员的“到位”做好一切工作的根本保证 从始至终都要与合作方高层建立良好的沟通机制兵书秘籍组织保障第14页兵书秘籍组织保障（续） 定期项目评比 与监理平行办公第15页2、 制度保障制度保障第16页装修房施工质量管理制度保障会议制度会议制度进度管理进度管
4、理质量管理质量管理人员及劳动力管理人员及劳动力管理投资控制投资控制安全文明施工安全文明施工成品保护成品保护文件资料管理文件资料管理完善的现场管理制度是施工质量管理的切实保障完善的现场管理制度是施工质量管理的切实保障第17页制度保障会议制度（摘要）高层协调会（每月一次）监理例会（每周一次）设计、技术，专业协调会（解决和澄清施工中存在的技术问题，明确施工当中的具体技术要求）质量专题会（每月两次）其它会议第18页制度保障会议制度摘要（续） 参与本工程建设的各单位相关人员应按规定参加由甲方、监理、总包等单位组织召开的监理例会、设计、技术、专业协调会、质量专题会、现场安全文明会等各种工地会议。 会议召集
5、单位负责记录、整理会议纪要（非定期会议由召集单位提前书面通知参会各方），并于会后3日内将参会各方签认后的会议纪要发给参会单位。 会议中所确定的决议事项，会后各方应遵照执行，对所确定的决议事项连续三次未能解决的执行单位，业主有权根据其完成情况给予一定的经济处罚。 第19页制度保障进度管理（摘要）1 1、进度计划的编制与修订、进度计划的编制与修订 包括：目标控制计划；总控计划；月度计划；周计划。目标控制计划由甲方制订，每月根据实际需要修订一次；总控计划由总包根据甲方制订的目标控制计划编制，经监理审校、甲方批准后执行。每月根据实际需要修订一次；总包单位根据目标控制计划和总控计划的要求编制相应配套的月
6、、周计划。计划横道图应以PROJECT软件编制。 2 2、 进度计划的报批进度计划的报批总控计划由总包单位向监理和甲方报批；周计划编入工程周报。3 3、 进度计划的执行与监督进度计划的执行与监督月、周计划编制要求全面、具体，要有针对性、严肃性和可执行性，应在计划中明确关键项目和重点项目。进度计划经批准后，由总包负责落实和执行，监理负责对计划的执行情况进行监督和检查。监理在其监理月报中应对各专业的月施工进度情况进行报告和分析。总承包单位对本工程的工期管理负主要责任。总包因自身生产安排、施工组织等问题造成连续3周未能按时完成周计划的85%，业主将根据合同有关条款内容给予一定的经济处罚。合同中没有规
7、定的情况，视其对工程的影响大小，由业主同监理协商进行处罚。4 4、 工程的延期管理工程的延期管理总包和各甲委单位因各种原因造成工程延期，总包和各甲委单位必须于延期发生时向监理、甲方提交工程延期意向报告。延期事件发生过程中，总包和各甲委单位须每日向监理和甲方提交过程报告，同时监理负责收集有关资料并记录详细的延期过程。延期事件结束，总包和各精装单位提交工程延期申请表上报监理，进入报批程序。第20页制度保障质量管理（摘要）1、工程出现质量问题，发现人应及时通知及时通知总包、监理或甲方相关专业工程师，得到通知者应随即通知另外两方专业人员一起到现场检查，并分别做好做好记录、拍照等取证证工作。三方人员应通
8、过协商确定属于一般质量问题还是严重质量问题，并会签形成记录。会签形成记录。2、对于通过局部返修可以弥补的质量缺陷，按一般质量问题处理，监理应责成施工单位写出质量问题调查报告，提出处理方案报监理、甲方（必要时报设计单位）审批。处理方案经监理和甲方（设计单位）批准后交由施工单位处理并重新履行验收手续。3、对需要大量返工处理的质量问题，按严重质量问题处理。监理公司应向相关施工单位发出工程部分暂停指令并抄送总包和甲方，由施工单位写出事故报告和整改措施报甲方和监理审批。整改措施经甲方批准后，施工单位应积极组织落实，完成后重新报验。4、对因施工方责任造成的质量问题，工期不予顺延不予顺延。5、对连续整改仍不
9、能达到要求者，甲方将根据有关合同条文对其处以经济处罚、索赔、直至清经济处罚、索赔、直至清退出场退出场等措施。第21页制度保障人员及劳动力管理制度（摘要）施工单位进场前，应针对本项目情况设计合理的项目管理体系，并将项目管理体系图分别报总包、监理和甲方。施工单位进场后，如需对其主要管理人员进行调整，须事先书面通知监理和甲方，在未得到甲方批复前不得更换。 项目经理和技术负责人等主要管理人员如临时有事需离开工地3日以上，须书面通知总包、监理和甲方并指定代理人。如需离开工地7日以上，应报请甲方批准。 第22页用好用好“经济杠杆经济杠杆”奖优惩劣奖优惩劣 机会 池兵书秘籍制度保障第23页 3、措施保障、措
10、施保障 关键阶段关键阶段 要点控制要点控制第24页质量保证与验收的关键阶段竣工交付竣工交付土土建建主主体体预预控控界面移交界面移交大大面面积积装装修修施施工工第25页土建主体预控控制要点 类 天棚、墙地面尺差 洞口尺寸 外窗 类 墙地面平整度 空鼓、裂缝 类 厨卫渗漏 水电安装位置第26页土建主体预控管理办法 以装修要求为主导，土建围绕装饰进行以装修要求为主导，土建围绕装饰进行提供可量化的土建条件标准验收前置2、装修分项提前介入落实分项工程技术措施1、 提前介入图纸会审第27页 在土建施工阶段要充分考虑不同材质装饰面层的施工厚度与几个不同功能间之间的标高的相互关系，要形成统一的标高体系土建和装
11、修边界条件的确认兵书秘籍土建主体预控第28页界面移交移交难点土建与装修工作面移交“整个装修房管理精力的1/3花在交接工作上了”“整个交接工作要用2个月时间” 扯皮扯皮 移交天地墙平整度和空鼓、墙面阴阳角、水电预留位置及畅通冲突点冲突点第29页问题思考问题思考问题思考问题思考 界面移交的标准/大面积室内装修的条件是什么?第30页界面移交/大面积装修施工的基面标准进入大面积施工整改未完全通过 大面积施工土建工程土建工程（装饰放线、室内防水、管道等完成）水暖工程水暖工程（室内水暖管道铺设及保护层完成）电气工程电气工程（室内穿线完成）安装工程安装工程（入户门及塑钢门窗安装完）第31页界面移交验收装修界
12、面验收内容 洞口尺寸 房间尺寸 墙地棚面质量 水电位位置 以每户为单位第32页 大总包模式 装修总包模式：明确移交标准，在土建、精装合同中有明确清晰的责任划分 甲委甲供介入，四方确认兵书秘籍界面移交第33页大面积装修施工大面积装修施工A 关注严控项目关注严控项目B 控制工序质量控制工序质量C 设置停点验收设置停点验收第34页大面积装修严控项目 根据项目的质量特性对工程质量的影响程度确定依据涵盖内容 分析质量问题及隐患产生的原因，给出预防对策目的作用 为保证工程质量而需要强化管理的重点第35页严控项目控制要点工作做得越细，问题才能出得越少工作做得越细，问题才能出得越少按照严控项目逐项检查做好详细
13、的交底培训分房间部位逐条配图片讲解通过样板间施工总结第36页大面积装修控制工序质量p七字诀 严把 关 需报验（此项重点工序要做） 工前技术要交底 走在前 要统一 工后及时来验收 做到位 工序质量有保证第37页控制工序质量材料进场供货产品、数量材料进场计划（供货、发货时间）供货地点将材料设备以实楼样板间形式封样特殊材料还应在材料库有材料封样 管理 管理 管理三方现场签收确认供方备齐合格证等资料交货后，总包方总负责第38页材料进场验收材料进场验收内容编号号分分类材料材料设备名称名称验收内容收内容1乙供石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木方等；玻璃胶、水泥、粘结剂；质量数据指标检测、污染物检测；设备
14、使用说明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金件等、龙头等、橱房电器；3甲指乙供（甲委）地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体、集成吊顶； 规格、样式、数量 质量物理数据指标 污染物检测第39页材料进场控制要点控制要点控制要点材料进场计划管理货要对版进场检测入库管理证件齐全第40页 辅料指定品牌 尽量多地将甲供材料变为甲指材料（集团集中采购除外） 集团采购产品需尽早签订合同兵书秘籍材料进场第41页控制工序质量技术交底交底工作包括哪些内容？监理方施工单位技术负责人班组长施工人员交交底底监监督督项目部合同交底图纸交底施工流程交底质量控制交底工程
15、进度交底成品保护交底安全文明交底供方评估交底作业指引交底第42页控制工序质量工后验收/过程验收过程验收内容 成品保护 工序验收 单项装修工程以户为单位第43页过程验收工具保障p检验工具的换代检验距离尺寸：钢尺-红外线检测仪检验阴阳角方正：20CM直尺-1M边长直角尺检验阴阳角顺直：铅垂线-红外线经纬仪p检验方法的革新检验墙面平整度：4米以上墙面用通线检验第44页工具保障房间方正（示例）红外线测距仪红外线1010mm红外线990mm红外线水准仪角尺测量方正第45页过程验收实施保障自检互检专检上道工序不合格不准进入下道三检制三结合施工单位自检与总包定期审核相结合总包定审与监理日常监督相结合重点专项
16、审核与项目部抽检相结合第46页过程验收实施保障（续）专项工作组封闭培训学习AB固化为日常工作D档案存放与填写C每户质量档案第47页课堂思考验收实施保障看图说话抢答题：看图说话抢答题：看图说话抢答题：看图说话抢答题： 这组图片描述了一个验收实施控制的好方法，您看出来了吗？ 讲师点评、经验分享讲师点评、经验分享第48页 把握节奏先紧后松，持续关注 工序验收前置预控 验收监控用数据和事实说话 严格执行隐蔽工程验收兵书秘籍过程验收第49页大面积装修停歇验收点下道工序需要设置停点验收的工序第50页问题思考问题思考问题思考问题思考 您知道我们都需要设置哪些停歇验收点么?第51页停点验收工程质量停歇报监理验
17、收点毛坯房 、门窗 验收厨房、卫生间、阳台管线 试验。 防水层盛水试验。煤气支管 验收。木质材料的 措施、 验收。 完成后验收。给水支管线 验收。吊顶龙骨安装验收。 安装验收。卫生洁具的 验收。 验收。 措施验收。物业 检查验收。 移交物业验收。第52页停点验收单项装修工程验收一闭水试验二电气测试三通球试验四打压测试五外窗淋水第53页 “三阶段”样板间兵书秘籍停点验收界面移交阶段样板湿作业完成样板竣工交付样板第54页兵书秘籍三阶段样板间（续）界面移交样板让施工单位、监理和土建工程师了解一套房子做到什么标准就可以开始装修了湿作业完成样板让施工单位、监理和土建工程师了解一套房子做到什么标准就可以开
18、始安装部品了交工标准样板让施工单位、监理和土建工程师了解完工验收标准第55页兵书秘籍三阶段样板间（续）毛坯与装修交接面的样板毛坯与装修交接面的样板湿作业完成的样板湿作业完成的样板部品安装完成后的样板部品安装完成后的样板大规模交界面验收大规模交界面验收大规模湿作业工程大规模湿作业工程大规模部品安装工程大规模部品安装工程装修工程竣工验收装修工程竣工验收湿作业完工停点验收湿作业完工停点验收指导验收指导验收指导验收指导验收指导验收指导验收工人培训、指导施工工人培训、指导施工工人培训、指导施工工人培训、指导施工土建工程土建工程交付交付工人培训、指导施工工人培训、指导施工第56页竣工交付竣工验收内容竣工交
19、付验收内容 观感项 功能项 公共部位以每户为单位 验收为主，避免验收过程中的人为破坏验收为主，避免验收过程中的人为破坏第57页竣工验收分户交付验收流程图第58页竣工验收实施保障p 六级质量管理体系自检体系自检体系施工施工单位单位总包总包单位单位监理监理单位单位质量验收质量验收管理分包管理分包抽检体系抽检体系项目管项目管理部理部客户体验客户体验客户客户细部验收细部验收客服客服物业物业第59页课堂讨论竣工验收实施保障分组讨论并展示：分组讨论并展示：分组讨论并展示：分组讨论并展示： 请各组脑力激荡分别给出两个具体的验收实施保障的好方法并分享展示。 （讨论时间8分钟，每组展示时间2分钟）专家点评、经验
20、分享专家点评、经验分享专家点评、经验分享专家点评、经验分享 第60页竣工交付验收控制要点1审核结果与相关方经济责任挂钩，奖惩兑现。2量化分解问题，对重复出现的不合格项重点跟踪闭合。3验收员严格把关、注重业务能力的培训和考核。第61页竣工交付整改控制要点有效整改有效整改第62页 施工单位竣工交付报验一定要在自检整改完成后，对报验后的交付验收中出现的大范围通性问题要重罚 影像记录，便于后期整改和复检 开荒保洁：规范保洁工具、清洁剂、成品保护兵书秘籍竣工交付第63页施工质量保证与验收体系总结p关键阶段p 质量保证 土建主体预控土建主体预控 界面移交界面移交 装修大面积施工装修大面积施工 竣工交付竣工交付 组织保障组织保障-岗位齐整岗位齐整 人员到位人员到位 制度保障制度保障-严格遵照规定执行严格遵照规定执行 措施保障措施保障-关键阶段关键阶段 要点控制要点控制感谢聆听感谢聆听感谢聆听感谢聆听
