西安新长安集团凤城三路项目定位报告141p

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1、凤城三路项目前期定位报告凤城三路项目前期定位报告谨呈：新长安投资集团谨呈：新长安投资集团本体梳理对本项目自身的审视对本项目自身的审视对本项目自身的审视对本项目自身的审视项目区位项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，毗邻文景路，是经开区核心区域，城市认知度较高。p项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，毗邻文景路；p市政府与项目地相距仅2公里，是未来发展的核心地带；p位于经开区内，居住条件成熟，周边楼盘众多，是新兴人居板块；p经开区作为现阶段城市热点开发区域，认知度相对较高。老城区经开区城城市市发发展展轴轴城市中心7KM本案距曲江新区12KM汉长安城遗址3KM距咸阳机场20KM北客站5KM浐灞生态区7

2、.5KM本案距高新区10KM项目交通项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城南北交通干道之一，到达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一条街距离。p项目相邻的文景路是北城南北主干道之一，交通流量小；p向南距北二环行车仅3分钟，到全市的通达性好；p与包茂高速仅5公里，向北可直达泾河工业园；p向北4公里可上北三环，西可去三桥，东可去浐灞；p向西走朱宏路北上可直达机场高速；p项目所在地凤城二路可贯穿南北通路，出行便利。文景路图书馆站北三环凤城五路站包茂高速未央路北二环朱宏路机场专用高速浐灞方向三桥方向凤城五路凤城三路本案周边配套项目周边目前商业氛围还不浓厚，但是未来发展潜力巨大。p周边商业体量较小，

3、文景路仅有与凤城二路上的海璟国际、星舍两个商业；p周边在建及已居住楼盘众多，但商业仅供自身楼盘，缺乏大型商业综合体；p配套设施完善，景观资源、医疗资源、教育资源均有；p周围工厂即将面临搬迁，也会组成潜在客户群。文景观园海璟国际海璟时代豪佳花园二期海璟新天海璟蓝寓文景公园中登城市花园佳馨尊邸经发大厦陕西交通职业技术学院长安医院本案文景路地块属性地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。文景路本 案87m339m71m18m12m6m17m10m长安医院凤城医院四方科技佳馨尊邸文景公园别克4s店p周边现状：周边多为住宅、及其配套设施，有些小体量商业仅满足社区需求；p土地现状：地面上仅

4、有很少的工业厂房，总建筑面积不超过800平米；p周边道路：文景路为经开南北通路之一；p凤城三路较为狭窄，为本案不利因素；凤 城 三 路土地现状项目四至及经济指标周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目文景路凤城三路长安医院 以 北凤城医院项目四至项目四至p市政建设完善，较为平坦，适合项目的建设；p项目西侧文景路是经开南北主要干道之一；p凤城三路位于北侧凤城医院与项目之间；p南侧紧邻长安医院，与长安医院仅一条10米宽的道路；经济指标经济指标p用地面积：26900平米；p建筑面积: 176886平米；p容积率： 6.576（暂定）项目属性界定北城核心，小型高容积、低占地，插件型项

5、目项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，经开区的核心地带。区域位置地块属性项目四至具有较高的商业价值，但地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目。交通状况项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城南北交通干道之一，到达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一街之隔。配套状况项目所在区域各项生活配套完善，但商业氛围不足。项目本体关键词北城核心，小型高容积、低占地，插件型项目开发背景与核心问题对开发背景和核心问题的解读对开发背景和核心问题的解读对开发背景和核心问题的解读对开发背景和核心问题的解读宏观背景宏观背景当前正处政策高压期，

6、限购成为当前市场的重要拦路虎，但目前商业写字当前正处政策高压期，限购成为当前市场的重要拦路虎，但目前商业写字楼目前不在限购范围，存在一定的机遇。楼目前不在限购范围，存在一定的机遇。取消个人住房营业税优惠政策，两年变五年拿地首付不低于50%国11条 发布，遏制房价上涨成年度基调国四条出台连续3次上调存款准备金率国土部发布“国十九条”78家央企退出地产业务银行取消7折利率优惠二次购买普通房屋，不再享受契税优惠政策银行提高二套房首付比重二套房首付提至50%新国十条发布暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%公积金存贷利率上调贷款利率上调0.25% 银行取消7折利率优惠第二轮调控第二轮调控

7、提高购房成本提高购房成本第一轮调控第一轮调控提高开发门槛提高开发门槛第三轮调控第三轮调控限制购房限制购房国八条出台持续加息，贷款收紧沪、渝开始征收房产税全国以及西安版限购令出台西安公布房价调控目标涨幅不高于15%西安调整住房价格控制标准 增长幅度低于收入3.5%陕西省商品销售明码标价规定实施细则出台个人住房公积金利率上调0.25%央行20日起上调存款准备金率0.5个百分点国务院：坚定不移把房地产调控政策落到实处国务院常务会议：房价上涨过快的二三线城市也要限购个人住房公积金利率上调0.25%2009.12 2010.01 2010.022010.042010.052010.092010.1020

8、10.112011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.062011.0 2011.0 8 82011.0 2011.0 7 7区域发展区域发展经开被规划为西安的新中心，加之行政中心的北迁，更进一步推动了北城经开被规划为西安的新中心，加之行政中心的北迁，更进一步推动了北城的中心价值。的中心价值。西安市政府办公大楼西安市政府办公大楼n第四轮西安市总体规划在城市布局方面，采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能，确定经开为西安的新中心。n市政府各部门于今年3月1日正式迁入新址，对外办公，随着行政中心的顺利北迁，更进一步推动了北城中心

9、价值。经开区经开区 新中心新中心市市政政府府北北迁迁区域发展区域发展北客站的开通，地铁的开通，都加快了经开成为城市新中心的进程。北客站的开通，地铁的开通，都加快了经开成为城市新中心的进程。地铁地铁2 2号线号线n西安北客站是西安交通骨架的重要组成部分，是西安建设铁路交通枢纽取得的阶段性成果，为西安国际化大都市的建设奠定了基础。n它的建成开通，将会促进西安北部地区的快速发展。n西安北客站的开通运营使陕西乃至西部地区全面步入高铁时代，随着全国高速铁路网的建成，西安也将与其他城市形成“一日交通圈”，为西安打造西部交通中心奠定了基础。 n正式通车运营的二号线，作为城市发展助推器，必将为北城的跨越式发展

10、带来无尽的推动力和冲击力 。 被称为被称为“全国之冠、亚洲之最全国之冠、亚洲之最”的西安北客站的西安北客站1 1月运行，地铁月运行，地铁二号线二号线9 9月通车运行。在月通车运行。在“十二五十二五”开局之年，高铁时代、地开局之年，高铁时代、地铁时代都在城市新中心的北城迈入高速发展的轨道铁时代都在城市新中心的北城迈入高速发展的轨道 ，加快了，加快了经开成为城市新中心的进程。经开成为城市新中心的进程。区域市场区域市场区域写字楼、公寓市场极度稀缺，促使项目未来发展充满机遇。区域写字楼、公寓市场极度稀缺，促使项目未来发展充满机遇。汇通太古城汇通太古城海博广场海博广场西安环球贸易中心西安环球贸易中心Ma

11、x未来未来凤城一号凤城一号星舍星舍海璟国际海璟国际西安国际企业中心西安国际企业中心双威理想城双威理想城项目存量（）售价（元/）备注海璟国际 写字间13900 公寓11440写字间8500 公寓8000凤城一号16800折后7000公寓星舍64008600公寓双威理想城800007850公寓西安环球贸易中心写字间80000 公寓80000写字间15000 公寓10000汇通太古城写字间在规划阶段，信息并未出来海博广场写字间28000 公寓50000写字间10000 公寓9000MAX未来0写字间12000公寓已售罄西安国际企业中心写字间370001300015000合计写字间158900 公寓2

12、44640n区域未来写字间供应大约在15.9万，公寓在24.5万，面临北城的快速发展，市场处于供不应求的状态，未来发展充满机遇。宏观背景宏观背景经开区商业经开区商业区域商业不均衡，文景路沿线商业基本空白为项目的未来发展提供机遇区域商业不均衡，文景路沿线商业基本空白为项目的未来发展提供机遇n经开区按照发展的布局规划及商业发展，可以大致分为四个商业辐射圈。n其中凤城二路商圈大致范围由凤城三路北口至北二环，区域是目前经开区内发展最为成熟，商业最为发达的区域。生活便利度极高发展处于饱和状态，缺乏大型高端商业。n凤城五路商圈主要集中张家堡南端及凤城五路，目前拥有世纪金花国际购物中心，沃尔玛，奥斯卡国际影

13、城等大型业态，并有星巴克，哈根达斯等小型业态陆续入驻。n行政中心-凤城十路商圈大型商业无，小型商业零星布局，配套稍显匮乏。n北客站商业圈形容的话，四个字，惨不忍睹。但未来发展，还是四个字潜力无限，区域现状大型商业小型商业无，仅有零星的村镇级小商店。企业背景与目标企业背景与目标新长安集团之前在西安虽开发过项目，但还未成为西安知名企业，如新长安集团之前在西安虽开发过项目，但还未成为西安知名企业，如何使通过该项目使企业品牌提升，并且实现利润最大化。何使通过该项目使企业品牌提升，并且实现利润最大化。开发商开发商开发商开发商不是首次开发不是首次开发不是首次开发不是首次开发，但对商业经验相对不足，但对商业

14、经验相对不足，但对商业经验相对不足，但对商业经验相对不足开发经验开发经验开发经验开发经验关键词：相对不足关键词：相对不足关键词：相对不足关键词：相对不足要求项目操作中要求项目操作中不宜过度开发不宜过度开发，降低风险预期，顺应市场走差异化路线降低风险预期，顺应市场走差异化路线，快快速占位速占位市场为主要方向；并实现利润最大化。市场为主要方向；并实现利润最大化。项目确保稳健入市，实现顺利销售项目确保稳健入市，实现顺利销售项目确保稳健入市，实现顺利销售项目确保稳健入市，实现顺利销售年度目标年度目标年度目标年度目标关键词：稳健关键词：稳健关键词：稳健关键词：稳健通过此项目打造企业品牌通过此项目打造企业

15、品牌通过此项目打造企业品牌通过此项目打造企业品牌企业战略企业战略企业战略企业战略关键词：品牌落地关键词：品牌落地关键词：品牌落地关键词：品牌落地核心问题的界定核心问题的界定面对地块素质受限的项目面对地块素质受限的项目面对地块素质受限的项目面对地块素质受限的项目, , , ,如何确保能够引爆市场树立项目品牌如何确保能够引爆市场树立项目品牌如何确保能够引爆市场树立项目品牌如何确保能够引爆市场树立项目品牌 ？打造标杆产品引爆市场，树立企业品牌。R2R1地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限 。核心问题 期望结果、我们想要什么？期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的

16、规范分析）非期望结果非期望结果（不作为、自然发展的结果）（不作为、自然发展的结果）Q1Q1：小地块项目，如何实现项目的成功塑造？：小地块项目，如何实现项目的成功塑造？-如何提高土地利用率？如何提高土地利用率？Q2Q2：在地块狭长，是否可以成功塑造商业？：在地块狭长，是否可以成功塑造商业？-如何增加商业沿街面？如何增加商业沿街面？机会探索以开发核心问题切入，探索项目发展方向以开发核心问题切入，探索项目发展方向以开发核心问题切入，探索项目发展方向以开发核心问题切入，探索项目发展方向公寓机会探索公寓市场总体公寓市场总体分布分布经开区公寓主要沿文景路和未央路两条南北主干道分布经开区公寓主要沿文景路和未

17、央路两条南北主干道分布1 2345编号编号项目名称项目名称项目地址项目地址体量体量销售状况销售状况1 1凤城一号文景路与凤城一路十字东北独栋高层在售2星舍文景路与凤城一路十字向北独栋高层在售3海璟国际文景路与凤城二路十字东南侧 3号楼独栋高层在售4正尚国际风新路与凤城五路交汇处 独栋高层待售5海博广场未央路与凤城九路十字西北独栋高层待售6首创国际城凤城十二路与文景路交汇处独栋高层待售7新宝龙西安寰球贸易中心未央大道与凤城五路十字东南独栋超高层待售67区域市场未央路土地开发的饱和带来了整个区域市场重心向文景路转移，而文景路未央路土地开发的饱和带来了整个区域市场重心向文景路转移，而文景路将依托文景

18、公园打造成为北城未来的生态居住板块将依托文景公园打造成为北城未来的生态居住板块p文景路作为经开区规划的生态居住带，未来将形成北城的生态居住板块。p目前城北中轴未央路开发饱和，整体市场重心向文景路及明光路一带转移。凤城7路凤城6路凤城5路凤城3路凤城2路北二环白桦林居中登家园雅荷城市花园万华园银池万华园塞高街区明珠花园海荣豪佳西安中学文景苑长安医院赛高商务港豪盛花园杰信花园盛世一品领先尊域西安市图书馆长庆集团及家属区张家堡市场紫薇风尚紫薇风尚雅荷春天未央路海璟国际文景路本案明光路海璟台北湾白桦林居中登文景时代文景公园文景公园板块公寓产品状况公寓产品状况市场上公寓共分市场上公寓共分70/50年两种

19、，从市场来看，投资公寓的客户对年年两种，从市场来看，投资公寓的客户对年限抗性不大，而从目前来看综合用地性质的公寓不在限购范围限抗性不大，而从目前来看综合用地性质的公寓不在限购范围项目名称面积区间装修状况层高梯户比用地年限用地性质凤城一号29-91平米毛坯26层4梯25户50年综合用地星舍45-100平米精装、毛坯22层4梯20户50年综合用地海璟国际42-94平米毛坯30层3梯16户70年住宅用地正尚国际49-177平米精装27层5梯21户70年住宅用地海博广场38-78平米毛坯29层3梯16户70年住宅用地首创国际城50-95平米精装26层3梯21户50年综合用地新宝龙西安寰球贸易中心待定精

20、装43层待定50年综合用地公寓产品状况公寓产品状况产品重点追求立面效果，且以此作为卖点，新颖、独特的立面造产品重点追求立面效果，且以此作为卖点，新颖、独特的立面造型受到客户认可型受到客户认可项目名称建筑风格外立面用材凤城一号现代风格石材、面砖MAX未来城现代风格玻璃幕墙星舍现代风格铝合金和玻璃幕墙海璟国际现代风格石材、玻璃幕墙正尚国际现代风格石材、面砖海博广场现代风格玻璃幕墙首创国际城现代风格纯玻璃幕墙新宝龙西安寰球贸易中心现代风格纯玻璃幕墙表：西安公寓项目立面风格及用材“现在客户对楼体形象都比较在意，我们项目采用的是现代风格立面，沉稳、大气，这也是我们项目的亮点之一。” 海璟国际置业顾问海璟

21、国际现代风格立面海博广场纯玻璃幕墙立面正尚国际咖色外立面星舍铝合金时尚风格立面公寓产品状况公寓产品状况因主要面向纯投资客户，梯户比高，供需均以因主要面向纯投资客户，梯户比高，供需均以30-5030-50紧凑一房为主；自住需求，紧凑一房为主；自住需求，面积相对宽松其中面积相对宽松其中35-5535-55一房及一房及60-7560-75两房去化最快两房去化最快表：经开区主要公寓供应面积与主力面积项目海璟国际正尚国际海博广场首创国际城西安寰球贸易中心MAX未来城星舍凤城一号梯户比3梯16户5梯21户3梯16户3梯21户待定4梯17户4梯20户4梯25户主力供应面积45、57、73平米50、55、60

22、平米38、50、78平米50、57、80平米待定36、52、61平米45、68、100平米29、46、62平米热销户型面积42、45、73平米50、55、60平米38、46、50平米50、57、80平米待定36、52、61平米45、68平米46、57、62平米典型一房户型：星舍45开敞厨房卧室空间客厅空间典型两房户型：海璟国际733.9M次卧主卧客厅厨房厨房限于面积因素，户型设计无突出亮点，主要突出方正实用和功能间的完备公寓产品状况公寓产品状况装修标准集中在装修标准集中在1500-20001500-2000元元/ /，均未配置家具家电，智能化与，均未配置家具家电，智能化与普通住宅无异，整体档次

23、未完全拉开，同质化竞争严重普通住宅无异，整体档次未完全拉开，同质化竞争严重项目名称精装标准高新技术与智能化凤城一号毛坯常规安防智能化MAX未来城1500元精装标准，不带家具家电常规安防智能化海璟国际毛坯常规安防智能化海博广场毛坯常规安防智能化首创国际城精装常规安防智能化西安寰球贸易中心精装3000元每平米标准待定星舍1500-1800元/精装标准，不带家具家电。太阳能光伏供电体系太阳能光伏供电体系，常规安防智能化，3G3G网络全覆盖。网络全覆盖。正尚国际1600元/精装标准，不带家具家电常规安防智能化表：经开区公寓精装标准及智能化配置立体车库：具有占地面积小、空间利用率高等优势新风系统：使室内

24、人员同样可呼吸到高品质的新鲜空气公寓销售状况公寓销售状况由于不在限购范围，公寓产品的去化速度较快，并且多数综合型项目由于不在限购范围，公寓产品的去化速度较快，并且多数综合型项目均将公寓产品作为其主要构成部分。均将公寓产品作为其主要构成部分。项目名称项目名称装修状况装修状况销售均价销售均价销售状态销售状态销售率销售率凤城一号毛坯7400元/平米在售已售85%星舍精装、毛坯毛坯7300、精装8500在售已售60%海璟国际毛坯8500元/平米在售已售40%正尚国际精装9800元/平米待售待定海博广场毛坯8800-9000元/平米待售待定首创国际城精装7500-8500元/平米待售待定西安寰球贸易中心

25、精装10000-14000/平米待售待定公寓销售状况公寓销售状况同项目中公寓消化速度好于普通住宅，市场平均去化同项目中公寓消化速度好于普通住宅，市场平均去化40-5040-50套套/ /月，以月，以地段和项目品质作为基础，具有产品特色或配套突出的项目表现最佳地段和项目品质作为基础，具有产品特色或配套突出的项目表现最佳u通过分析我们发现：市场各项目平均去化约40-50套/月，整体表现尚可，但项目间市场表现差异明显。u拥有一定的地段和项目品质是项目热销的基础u此外，都会通过产品特色取的良好的市场表现；海璟国际在合理的价格下，以配套取的良好的销售表现u同时在区域类似的情况下，产品特色、配套、物管、项

26、目品质也是影响价格的重要因素。u从我们项目的销售情况看，从我们项目的销售情况看，公寓住宅都卖的不错，而且公公寓住宅都卖的不错，而且公寓卖得更好一些，因为总价不寓卖得更好一些，因为总价不高，加上我们项目品质很好，高，加上我们项目品质很好，对投资和自住客户都很有吸引对投资和自住客户都很有吸引力。力。u 海海璟国际置业顾问璟国际置业顾问u我们项目属于高技术派，铝我们项目属于高技术派，铝合金外立面围合合金外立面围合1600016000多盏多盏LEDLED灯灯, ,太阳能光伏供电，时太阳能光伏供电，时尚、科技让销售变的比较轻尚、科技让销售变的比较轻松。松。u 星舍置星舍置业顾问业顾问公寓客户分析公寓客户

27、分析小户型公寓产品较好的投资回报率和升值空间吸引了大量投资客，小户型公寓产品较好的投资回报率和升值空间吸引了大量投资客，除本土客户外，外地客户也占有较大比例除本土客户外，外地客户也占有较大比例u图：主要公寓客户置业目的图：主要公寓客户置业目的u图：公寓客户客户来源分析图：公寓客户客户来源分析u从整个市场看，投资客户是整个市场的主要来源，而从客户来源上看，除本地客户外，外地客户也占有较大比例，这也说明西安拥有较好的辐射能力。u“公寓总价比较低，出租后租金基公寓总价比较低，出租后租金基本就可以还月供了，因为面积小，价本就可以还月供了，因为面积小，价格涨起来了也比较容易转手格涨起来了也比较容易转手”

28、u海璟国际客户海璟国际客户 王先生王先生u数据来源：美城市场调研数据来源：美城市场调研公寓客户分析公寓客户分析纯投资客追求物业档次，细节不过于关注；刚需自住客看重户型、装纯投资客追求物业档次，细节不过于关注；刚需自住客看重户型、装修、物管等影响居住舒适度的因素修、物管等影响居住舒适度的因素u外地投资客外地投资客u本地投资客本地投资客u外地自用客户外地自用客户u本地自用客户本地自用客户u产产品需品需求分求分析析购置时对产品户型大小没有明显倾向；对装修细节不过多关注，但注重产品整体装修品质、档次；对楼宇形象及公共部分装修档次有一定的要求；看重物管公司是否知名，对服务内容关注不多一般购置一室一厅的小

29、面积户型；楼宇形象及公共部分装修档次较为关注注重产品的硬件配置，装修品牌，需要项目或这边提供齐全的配套，以满足各类租户需求看重物管公司是否知名，对服务内容关注不多看重整个楼宇的形象及项目的档次，公共部分要大气；需要较高的硬件配置，关注楼宇安全与私密性注重产品的装修品质、用材品牌及装修细节对高科技运用有较强兴趣注重服务的水平，希望能够提供完善的服务能够提供商务、娱乐、日常生活配套通常购置一室一厅，要求户型实用性高，尺度合理，注重楼宇外观，公共部分装修要豪华；对产品装修品牌比较敏感，对物管服务关注度较高，能够提供休闲及生活配套公寓市场总结公寓市场总结从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文

30、景路是未来的从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战场，这是机遇也是挑战。主战场，这是机遇也是挑战。u1u2u4u3主要沿未央路和文景路分布，而从发展来看文景路是未来发展的重点；主要沿未央路和文景路分布，而从发展来看文景路是未来发展的重点；从产品打造来看，公寓产品趋于智能化、精装方向发展；从产品打造来看，公寓产品趋于智能化、精装方向发展；从销售情况来看，公寓的去化速度，目前好于住宅产品；从销售情况来看，公寓的去化速度，目前好于住宅产品；从客户需求来看，主要以投资需求为主，注重未来的发展前景。从客户需求来看，主要以投资需求为主，注重未来的发展前景。办公机会探索写字楼市场写

31、字楼市场西安写字楼尚处发展期起步阶段，市场以中低端写字楼和公寓式写西安写字楼尚处发展期起步阶段，市场以中低端写字楼和公寓式写字楼为主，高端写字楼项目稀缺字楼为主，高端写字楼项目稀缺探索阶段起步阶段发展阶段成熟阶段时间节点供应量大幅攀升逐渐减少客户特征各种类型的企业 本地及外地中小型本地中小企业各种类型的企业 产品特征 中低档写字楼 中低档写字楼、商住楼 各种档次写字楼、商务公寓高档写字楼客户关注地段、交通 地段、 交通、性价比 地段、交通、配置地段、配置、服务较小有所增长03年之前03年-07年07年至今2020年所处区域项目名称写字楼类型物业档次经开区利君V时代公寓式写字楼天地时代广场赛高街

32、区赛高商务港中登大厦写字楼表：西安经开区部分写字楼信息“我们公司刚起步，还是想和其他公司一起办公比较正规一些，高新区和经开区客户比较多，主要考虑这两个地方”利君V时代写字楼租赁客户写字楼市场写字楼市场经开区写字楼供应普遍不高，高档写字楼更少，这也是导致经开区经开区写字楼供应普遍不高，高档写字楼更少，这也是导致经开区办公物业需求紧张的原因之一。办公物业需求紧张的原因之一。写字楼市场写字楼市场写字楼整体形象不高，配置、物业服务欠佳；难以达到展示企业形象写字楼整体形象不高，配置、物业服务欠佳；难以达到展示企业形象及提高办公效率的效果及提高办公效率的效果项目名称层数外立面大堂装修及挑高标准层面积（）标

33、准层高（）电梯数量设备情况物管物管费天地时代广场 26F玻璃幕墙精装修，8米挑高12003.35无大众物业4.5利君V时代27FLOW-E中空玻璃幕墙简单装修，4.5米挑高26003.63无戴德梁行4.95赛高街区28F面砖精装修，5.4米挑高6603.63无恒兴佰迪4.5表：西安经开区写字楼配置情况“西安目前写字楼整体供应水平不高，很多可以说算不上真正意思上的写字楼，硬件配置很落后，而且物业也是常规服务，达不到展示企业形象、提供办公效率的目的。”赛高街区物业人员数据来源：美城市场调研写字楼市场写字楼市场经开区重点写字楼状况经开区重点写字楼状况项目名称项目名称物业类型物业类型所属区域所属区域总

34、建面总建面经发大厦经发大厦写字楼、商业写字楼、商业经开区经开区5.15.1万方万方 赛高国际街区赛高国际街区写字楼、商业、公寓写字楼、商业、公寓经开区经开区2424万平万平 首创国际城写字楼、SOHO公寓、商业、住宅、酒店经开区168万方汇通太古城写字楼、商业、酒店、住宅经开区100万方老三届首座写字楼经开区5万方项目名称项目名称入住企业概况入住企业概况天地时代广场天地时代广场入驻企业以机械电子、轻工产品、石油、以及服务性中型企业为主，包括广汇汽车、煤化入驻企业以机械电子、轻工产品、石油、以及服务性中型企业为主，包括广汇汽车、煤化建设，金阳普泰石油、中成石油、强富阀门等建设，金阳普泰石油、中成

35、石油、强富阀门等利君利君V V时代时代入驻企业轻工产品、装饰、地产等中型企业为主，包括富平轧钢、北京今朝装饰、安华陶入驻企业轻工产品、装饰、地产等中型企业为主，包括富平轧钢、北京今朝装饰、安华陶瓷洁具、恒众实业、博汇地产等；瓷洁具、恒众实业、博汇地产等；恒佳首座恒佳首座入驻企业以培训、婚庆、摄影服务性小企业为主入驻企业以培训、婚庆、摄影服务性小企业为主经发大厦经发大厦入驻企业以房地产，地铁公司为主包括入驻企业以房地产，地铁公司为主包括西安经发地产、西安地铁物业开发公司西安经发地产、西安地铁物业开发公司赛高国际街区赛高国际街区入驻企业咨询、培训、美容等现代服务业，以小型企业和新开公司为主；如：高

36、格形象入驻企业咨询、培训、美容等现代服务业，以小型企业和新开公司为主；如：高格形象写字楼市场写字楼市场经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端的甲级写字楼来引领市场。乏高端的甲级写字楼来引领市场。1243经开区写字楼主要沿未央路布置，且主要以中低端写字楼为主；产品表现中低档为主，高端缺乏；产品价值未得到体现，溢价能力弱，去化慢；客群以中小企业为主，看重产业群聚效应、政策优惠和价格。商业机会探索凤城九路商圈凤城九路商圈张家堡商圈张家堡商圈文景路文景路商圈商圈凤城五路凤城五路商圈商圈凤城二路凤城二路商圈商圈长庆商圈长

37、庆商圈凤城二路商圈凤城二路商圈范围：凤城三路至北二环之间区域区域现状：为经开区目前发展最成熟、商业及交通最发达区域商业发展：拥有大型超市及中档集中百货，缺乏大型高端商业业态分布：以餐饮休闲为主，超市、银行、医院等业态齐全，生活便利。代表楼盘：赛高国际、华东服装城、天地时代广场、雅荷花园等文景路商圈文景路商圈范围：文景路凤城二路至五路之间区域区域现状：区域处于发展阶段，商业配套少，但距未央路仅2公里，发展前景看好，周边楼盘文景观园等均已交房，课带动区域发展。商业发展：商业氛围不浓厚，仅有海璟国际、人人乐两家大型商业。业态分布：业态种类匮乏，凤城二路有部分底商代表楼盘：海璟国际、人人乐凤城五路商圈

38、凤城五路商圈范围：凤城八路至凤城四路之间区域区域现状：规划中的未来经开区商业中心，商业密集度不高，但发展迅速。商业发展：商业气氛逐渐浓厚，多个大型商业将逐渐建成。业态分布：以高端购物场所及高端娱乐场所为主，提供生活便利的配套设施相对匮乏。未来在此将会建成双威理想城、银池丽舍云端、max未来等大型商业。代表楼盘：赛高街区、雅荷春天等。长庆商圈长庆商圈范围：凤城五路长青路至太华路之间区域区域现状：为长庆油田所属区域，正处发展阶段。商业发展：大部分为楼盘底商，规划有大型商业综合体。业态分布：以服务性便利店为主，未来3年将建正尚国际、紫薇希望城配套等大型商业。代表楼盘：兴乐园、兴盛园、紫薇希望城张家堡

39、商圈张家堡商圈范围：凤城七路至凤城九路之间区域区域现状：正开发阶段，商业配套少，但未来在此建设的集中商业多。商业发展：正处发展阶段，未来发展利好。业态分布：无大型商业发展，有部分配套性底商，未来将会引进王府井等大型商业。凤城九路商圈凤城九路商圈范围：凤城九路至凤城十二路之间区域区域现状：商业正处发展阶段，商业配套少，但此区域有白桦林居、海珀兰轩、首创国际、汇通太古城等大盘，未来将形成区域商业中心。业态分布：业态种类丰富，酒店、shopping mall、影院、奢侈品店等丰富业态组合，社区配套也较完善。代表楼盘：海珀兰轩、白桦林居、首创国际城、汇通太古城等。经开商业概述经开区商业发展的轨迹是由南

40、向北，由中间向两侧发展，目前形成了经开区商业发展的轨迹是由南向北，由中间向两侧发展，目前形成了9大商大商圈圈凤城二路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金出租率凤城一号凤城一路一号服装、烟酒、餐饮1F-150元/月-雅荷花园凤城一路与未央路十字东北角网吧、酒楼、快餐1-3F3000 100元/月90%天心大厦凤城二路文景路与未央路之间餐饮1-2F-90元/月-世纪大厦凤城二路文景路与未央路之间餐饮1F-90元/月-赛高国际未央路凤城一路与二路之间Ktv、餐饮、休闲4F-50元/月100%成都颐站凤城二路餐饮1-3F130055元/月-银河大厦凤城二路餐饮1F3000100元/月-p因区域写字间较

41、多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中等规模的基础生活配套设施，如人人乐与崇尚百货。等规模的基础生活配套设施，如人人乐与崇尚百货。p高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿线、赛高国际底层。线、赛高国际底层。p凤城一路沿线租金平均凤城一路沿线租金平均120120元元/ / /月月，凤城二路沿线租金平均，凤城二路沿线租金平均9090元元/ / /月月，未央路沿，未央路沿线大型商业租金平均线大型商业租金平

42、均5050元元/ / /月月；p该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金在近两年以在近两年以5%10%上涨；上涨；p该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经不能满足未来区域未来需求不能满足未来区域未来需求凤城五路商圈凤城五路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金出租率雅荷春天凤城五路西安中学旁书城、烟酒、餐饮1F3000180元/月90%赛高街区未央路与凤城五路十字西南角大型商业、餐饮、娱乐

43、-1-4F9900300元/月95%阳光城凤城五路餐饮1-2F-80元/月-银池丽舍云端未央大道与凤城六路的交叉处东100米生活配套1F1500 230元/月50%p该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二期为区域代表；该商圈由于拥有教育、地段与地铁等的多重优势，期为区域代表；该商圈由于拥有教育、地段与地铁等的多重优势，后期楼盘开发层级明显较高，且目前该商圈代表经开的最高层级，后期楼盘开发层级明显较高，且目前该商圈代表经开的最高层级，以世纪金花、人人乐等中高档区域级商业为引擎以世纪金花、人人乐等中高档区域级商业为引擎p

44、为引进大型商业，该商圈的售价较低，而后期借势区域价值攀升，为引进大型商业，该商圈的售价较低，而后期借势区域价值攀升，租金明显翻倍上涨租金明显翻倍上涨p随着随着MAXMAX未来、海景时代等项目的招商入驻，该商圈的核心价值已未来、海景时代等项目的招商入驻，该商圈的核心价值已将稳固向前将稳固向前楼盘名称位置业态楼层商业面积交房时间售价Max未来未央路与凤城五路交汇东北角写字间、公寓、商业共30F1000020122012年年一层5-7万；二层3万；三层2.2万西安环球贸易中心未央路与凤城五路十字东南角大型商业、超高层写字间、公寓共60F990020152015年年约3万元银池品智天下未央路凤城五路与

45、六路之间大型商业、写字间27层11000 20122012年年未开盘现现有有物物业业分分析析未未来来物物业业分分析析凤城五路凤城五路赛高赛高国际国际西安环球西安环球贸易中心贸易中心Max未来未来海璟海璟时代时代文景路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金海璟国际凤城二路与文景路交汇东南角大型商业-人人乐凤城五路与文景路交汇东南角超市1-4F-90元/月p凤城二路至五路段仅有两家大型商业，周边均为大型凤城二路至五路段仅有两家大型商业，周边均为大型工厂、医院、学校等，但周边楼盘众多，文景观园已工厂、医院、学校等，但周边楼盘众多，文景观园已交房，星舍、凤城一号、银象花园、香樟园等楼盘也交房，星舍、凤城

46、一号、银象花园、香樟园等楼盘也于于20132013年左右交房，未来人口密度大，是商业发展的年左右交房，未来人口密度大，是商业发展的好地段，再加凤城二路商圈向外扩张，间接影响文景好地段，再加凤城二路商圈向外扩张，间接影响文景路商圈的发展。路商圈的发展。凤城二路凤城二路凤城五路凤城五路海璟海璟时代时代人人乐人人乐在售楼盘交房时间交房时间文景天下20142014年年星舍20132013年年凤城一号20112011年年银象花园20132013年年香樟园20132013年年世融嘉城20132013年年文景观园已交房已交房长庆商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金售价出租率浪琴湾凤城五路东段底商，生活配套1

47、-2F6500200元/月4.5万/20%兴乐园凤城五路东段生活配套1F2000200元/月4万/100%兴盛园街铺凤城五路与长青路交汇底商，烟酒1-2F2000200元/月-20%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600-2-3万-紫薇希望城凤城五路东段将引进人人乐2500-2.5万/-p依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。p区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。型商业进驻。p商业租金平均商业租金平均200200元元/ / /月月张家堡商圈楼盘名称位置业态

48、楼层单层面积租金售价出租率浪琴湾凤城五路东段底商，生活配套1-2F6500200元/月4.5万/20%兴乐园凤城五路东段生活配套1F2000200元/月4万/100%兴盛园街铺凤城五路与长青路交汇底商，烟酒1-2F2000200元/月-20%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600-2-3万-紫薇希望城凤城五路东段将引进人人乐2500-2.5万/-p依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。p区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。p商业租金平均商业租金

49、平均200200元元/ / /月月凤城九路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金售价出租率白桦林居城北凤城八路和九路之间、文景路以西底商，生活配套1F10000140元/月3万/100%鼎正中央领郡凤城九路与文景路交汇处西北-1-7F2500-首创国际城凤城十二路与文景路交叉口东北角-2000100元/月-20%海荣名城经开凤城九路城市运动公园北门正对面银行、餐饮1-3F2000260元/月3-4万/30%魏玛公馆凤城九路与文景路交汇处西北角餐饮、烟酒、配套1-2F2400150元/月3.5万/40%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600-2-3万-海博广场经开凤城九路城市运动公园

50、北门正对面苏宁电器、人人乐1-5F-区域未来主要商业项目经开区内未来商业项目供应主要以综经开区内未来商业项目供应主要以综合体的形式呈现，主要集中在未央路合体的形式呈现，主要集中在未央路两侧和地铁两侧和地铁2 2号线附近。号线附近。由二该片区的发展推劢力度及人口导由二该片区的发展推劢力度及人口导入驱劢性较大，未来商业的发展前景入驱劢性较大，未来商业的发展前景巨大。巨大。大体量贩物中心癿建成将很大程度上大体量贩物中心癿建成将很大程度上提升经开区的消费档次，幵实现各业提升经开区的消费档次，幵实现各业态人流相于支撑，迚一步提升区域商态人流相于支撑，迚一步提升区域商业价值。业价值。同时对二非成熟的商业区

51、域，一定规同时对二非成熟的商业区域，一定规模的商业体量供应有助于未来共同培模的商业体量供应有助于未来共同培育市场，积累人气。育市场，积累人气。区域未来主要商业项目概况商业市场总结商业市场总结区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。1243在建项目大部分集中在未央路两侧及地铁沿线，占到了整个城北区域综合体项目的70%以上；其他主干道供应量较小；各项目规划中，购物中心均为商业部分的

52、重点，虽然地理条件不尽相同，但宣传定位基本一致，均为大型中高端，发展方向也基本一致，今后竞争将十分激烈；项目所在的文景路商圈，人流量较少，目前商业氛围不浓，商圈的成熟尚需时日。市场上综合体项目的集中商业部分大多为自持或统一招商，这样可以维护既定的市场定位，充分实现资产的保值增值，不过这对开发商的资金要求也比较高；公寓机会办公机会商业机会从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战从发展趋势来看，公寓市场具有较大的发展潜力，且文景路是未来的主战场，这对于项目是机遇也是挑战。场，这对于项目是机遇也是挑战。经开区写字楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端经开区写字

53、楼产品打造水平限制了区域的办公产品的发展，区域缺乏高端的甲级写字楼来引领市场。的甲级写字楼来引领市场。区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。市场机会研判市场机会研判区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较区域商业以未央路为主发展形势还未改变，并且呈现集中商业泛滥趋势，竞争较为激烈，本项目如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。为激烈，本项目

54、如何突破地域的限制，成功塑造商业是值得思考的。差异竞争适度超越差异竞争核心策略解决项目的开发策略解决项目的开发策略解决项目的开发策略解决项目的开发策略小地块项目，如何实现项目的成功塑造？如何实现办公物业的适度超越？地块的占地面积较小，若要实现项目形象的成功塑造，则需要打造超标准的办公类物地块的占地面积较小，若要实现项目形象的成功塑造，则需要打造超标准的办公类物业，目前在经开区，已经有开始出现了超高层甲级写字楼项目，但这些项目还都在规业，目前在经开区，已经有开始出现了超高层甲级写字楼项目，但这些项目还都在规划阶段。超高层甲级写字楼的塑造对于项目的形象塑造具有较大的意义，划阶段。超高层甲级写字楼的

55、塑造对于项目的形象塑造具有较大的意义，那么超高层那么超高层甲级写字楼到底是不适合当前市场，需要我们进行市场的验证。甲级写字楼到底是不适合当前市场，需要我们进行市场的验证。在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新

56、的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。而超高层的界定在不同国家也有所不同。日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑在中国，建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑。超高层住宅概念20002001200420042007陕西第二长陕西第二长途电信大楼途电信大楼35F 165M陕西信息大厦陕西信息大厦53F 238M高新国际商务高新国际商务中心中心40F 197M高新电信网管高新电信网管大厦大厦40F 180M西港国际大厦西港国际大厦45F 218M发展历程：从2000年开始，西安开始出现超高层，且均为写字楼

57、从从20112011年开始，西安市场上的超高层甲级写字楼开始呈现快速发展年开始，西安市场上的超高层甲级写字楼开始呈现快速发展发展历程发展历程20112011年年20112011年年20112011年年20112011年年锦业时代锦业时代 168 168米米西安环球贸易中心西安环球贸易中心 268268米米财富中心三期财富中心三期 150150米米绿地中央广场绿地中央广场 260 260米米西安环球贸易中心西安环球贸易中心西安环球贸易中心西安环球贸易中心正尚国际金融中心正尚国际金融中心正尚国际金融中心正尚国际金融中心海荣青东项目（规划中）海荣青东项目（规划中）海荣青东项目（规划中）海荣青东项目（

58、规划中）北客站龙之梦项目（规划中）北客站龙之梦项目（规划中）北客站龙之梦项目（规划中）北客站龙之梦项目（规划中）西安环球贸易中心西安环球贸易中心建筑高度：建筑高度：268M层数：层数：56F用途：酒店及办公用途：酒店及办公正尚国际金融中心正尚国际金融中心建筑高度：建筑高度：127M层数：层数：33F用途：办公用途：办公在经开区，从2011年开始，经开区已开始出现超高层办公物业产品打造产品打造已投入使用的超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为已投入使用的超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区域写字楼项目的标杆了区域写字楼项目的标杆项目名称项目名称总高度总高度层数层数平

59、层面积平层面积电梯电梯总建面总建面物业费物业费高新国际商务中心高新国际商务中心155155米米4040层层15111511平方米平方米9 9部（三菱）部（三菱）1414万万18.718.7元元/ /平方米平方米西港国际大厦西港国际大厦218218米米4848层层约约16001600平方米平方米1212部（日立）部（日立）7 7万万15.815.8元元/ /平方米平方米西部国际广场西部国际广场140140米米3737层层1652 1652 平方米平方米1212部（三菱）部（三菱）12.512.5万万7.67.6元元/ /平方米平方米已投入使用项目已投入使用项目市场上已建成超高层项目，除少数企业自

60、用以外，其余项目均为高档写字楼，其内部的机市场上已建成超高层项目，除少数企业自用以外，其余项目均为高档写字楼，其内部的机电设备配置、装修情况以及物业服务几乎已经达到了电设备配置、装修情况以及物业服务几乎已经达到了5A写字楼的级别。如高新国际、西写字楼的级别。如高新国际、西港大厦，不但是高新区的地标建筑，而且是区域中写字楼的标杆。港大厦，不但是高新区的地标建筑，而且是区域中写字楼的标杆。产品打造产品打造规划中的项目已经呈现全市化发展，并且在产品打造上实现了对当前市规划中的项目已经呈现全市化发展，并且在产品打造上实现了对当前市场的超越场的超越项目名称项目名称总高度总高度层数层数建面建面标准层面积标

61、准层面积物业类型物业类型锦业时代190米未定待定未定写字楼财富中心三期140米39层待定2000平方米写字楼西安环球贸易中心268米56层35万待定写字楼，酒店绿地中央广场260米57层32万待定写字楼规划中项目规划中项目规划中的超高层项目，在项目体量和建筑层数上已经超越了目前市场上的超高层，并且呈规划中的超高层项目，在项目体量和建筑层数上已经超越了目前市场上的超高层，并且呈现多元化的物业发展。现多元化的物业发展。从西安市从西安市20112011年写字楼物业成交价以及个别超高层写字楼的成交价来看，超高层写字楼的价格要比年写字楼物业成交价以及个别超高层写字楼的成交价来看，超高层写字楼的价格要比同

62、期高层写字楼的价格超出同期高层写字楼的价格超出2000-60002000-6000元不等，同时可以看出，西港国际大厦去化周期达到了元不等，同时可以看出，西港国际大厦去化周期达到了4 4年之年之久，按照平均去化速度来看月平均去化速度今晚久，按照平均去化速度来看月平均去化速度今晚14581458/ /月。月。2007.72008.12009.82010.5020004000600080001000012000140008000850010450130004100546362007200西港国际大厦与同期办公物业均价对比西港国际大厦与同期办公物业均价对比西港国际大厦西安市办公物业同期均价2009.6

63、2010.52011.6020004000600080001000012000140001600018000100001200016500620072009700高新国际商务中心与西安市同期办公物业售价对比高新国际商务中心与西安市同期办公物业售价对比高新国际商务中心售价西安市同期办公物业均价销售价格销售价格在高产品力的打造下超高层办公物业的销售价格与同期市场上的办公类在高产品力的打造下超高层办公物业的销售价格与同期市场上的办公类物业均价相比，实现了较高的溢价，但是销售速度较慢，周期较长物业均价相比，实现了较高的溢价，但是销售速度较慢，周期较长项目名称项目名称售价售价出租率出租率出售率出售率租金

64、租金高新国际商务中心16500元/平米95%30%150元/月西港国际大厦13000元/平米80%70%120元/月西部国际广场9000元/平米东塔楼75%,西塔楼40%售罄70元/月出租价格出租价格在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在120120元元/ /平米平米/ /月月高出了普通写字楼出租价格近一倍高出了普通写字楼出租价格近一倍根据调研，根据调研，西安市写西安市写字楼的租字楼的租金水平在金水平在68平米平米/月月项目名称项目名称购买客户情况购买客户情况入驻企业行业类型入驻企业行业类型入驻企业人数规模构成入驻企业人数规模构成高新国

65、际商务中心个人投资及开公司以及企业单位办公银行、软件、电子、房地产、通讯知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业西港国际大厦个人投资及开公司以及企业单位办公银行、能源、房地产、通讯传媒本楼1-8层为招商银行所有，其它层入住了品牌房地产开发企业，能源公司，投资公司等大中型企业。西部国际广场个人投资为主，以及企业办公需求银行、投资公司、能源、房地产国有控股公司，房地产开发公司以及部分民营企业从西安市超高层的客户情况来看，客户对高层与超高层的感知没有明显区别，价格的变化是影响客从西安市超高层的客户情况来看，客户对高层与超高层的感知没有明显区别，价格的变化是影响客户购买与否的关

66、键因素；从入住的企业来看，以大中型国有控股公司，民营公司以及品牌房产商为户购买与否的关键因素；从入住的企业来看，以大中型国有控股公司，民营公司以及品牌房产商为主。主。入驻企业入驻企业从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象产品打造产品打造销售价格销售价格出租价格出租价格入驻企业入驻企业销售速度销售速度目前超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区目前超高层写字楼是区域的地标，而且产品打造方面已经成为了区域写字

67、楼项目的标杆，并且呈现不断升级的态势。域写字楼项目的标杆，并且呈现不断升级的态势。超高层办公物业的销售价格与同期市场上的普通办公类物业均价相超高层办公物业的销售价格与同期市场上的普通办公类物业均价相比，实现了较高的溢价比，实现了较高的溢价价格是超高层办公物业销售的主要抗性，因价格较高，市场上的超价格是超高层办公物业销售的主要抗性，因价格较高，市场上的超高层办公物业销售速度普遍较慢。高层办公物业销售速度普遍较慢。在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在在高产品力的打造下超高层办公物业的租金大多实现在120120元元/ /平米平米/ /月高出了普通写字楼出租价格近一倍月高出了普通写字楼出租

68、价格近一倍从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、从入驻企业情况来看，超高层写字楼项目的入驻企业多为知名企业、上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象上市企业等，他们较为注重公司的办公环境和企业形象市场总结市场总结超高层作为西安市场的办公楼物业的顶级产品，其产品打造经历了市场超高层作为西安市场的办公楼物业的顶级产品，其产品打造经历了市场的检验，但较高的价格是阻碍其发展的重要因素的检验，但较高的价格是阻碍其发展的重要因素那么，我们的项目是否可以建造超高层呢？那么，我们的项目是否可以建造超高层呢？超高层研判超高层研判从销售价格来看，西安市场甲级写字楼目前售价在从销售价格

69、来看，西安市场甲级写字楼目前售价在90009000元左右，预计两元左右，预计两年之后甲级写字楼的平均售价将达到近年之后甲级写字楼的平均售价将达到近1200012000元。元。20112011年初甲级写字楼售价上涨年初甲级写字楼售价上涨幅度较大，主要是由二目前市场幅度较大，主要是由二目前市场上写字楼主要以销售为主租赁为上写字楼主要以销售为主租赁为辅，且销售需求较大，而辅，且销售需求较大，而20112011年年推出的可售办公面积有限。另受推出的可售办公面积有限。另受限购令等政策影响，更多投资流限购令等政策影响，更多投资流向商业地产，增长的需求增多和向商业地产，增长的需求增多和不足的供应使得近期写字

70、楼销售不足的供应使得近期写字楼销售市场活跃。市场活跃。超高层研判超高层研判从建筑成本来看，参考全国超高层建筑的建设投资参考，超高层建筑单从建筑成本来看，参考全国超高层建筑的建设投资参考，超高层建筑单方的投资成本平均值在方的投资成本平均值在98009800元元/ /左右，若考虑通胀因素单方成本应在左右，若考虑通胀因素单方成本应在万元之上。万元之上。建筑物名称建筑物名称所在城市所在城市竣工时间竣工时间层数层数楼高楼高用地面积用地面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）总投资总投资( (亿元）亿元）单方投资单方投资（元）（元）总造价总造价（亿元）（亿元）单方造价单方造价（

71、元）（元）北京电视中心北京2006412393.6120.23517327209901中央电视台大楼北京20095223449.49501010346.59396银泰中心北京2008632493.13540114293510000环球金融中心上海2008101492338.1683217515213627广东电信广场广州200568249.90.914.59.66621广州歌剧院广州2010743.14.27.313.8189041013699紫峰大厦南京2009894501.872126.10574015322深圳福田香格里拉深圳2008422001.145711.15141412554约1

72、0亿元8967深圳信息枢纽大厦深圳2007482439.2218158333津塔天津201075337234.64401154728.648267从建筑成本来看，打造高标准超高层写字楼需要10000元/从目前5A级写字楼的平均售价来看，在9000元/，预测未来两年将达到12000元/如果要达到理想的利润率，则项目的平均售价则至少需达到12000元/。但这样的售价将会导致去化速度降低，对企业的现金流要求较高。综上所述，若要建超高层写字楼，则对企业的现金流要求较高，从稳健角度来看，建议不建超高层写字楼，而建普通5A级写字楼小地块项目，如何实现项目的成功塑造？如何实现项目的差异竞争？借鉴原则城市新兴

73、热点区域，小体量、高容积项目实现项目的高形象研究案例：研究案例：研究案例：研究案例：案例选取标准：案例选取标准：案例选取标准：案例选取标准： n如何利用有限空间塑造高如何利用有限空间塑造高形象的产品？形象的产品？案例借鉴点：案例借鉴点：案例借鉴点：案例借鉴点：西安西安西安西安 MAXMAXMAXMAX未来未来未来未来西安西安西安西安 莱安逸境莱安逸境莱安逸境莱安逸境n城市新兴热点区域n小体量、高容积n实现项目高形象n实现成功销售MAX未来区域：区域：Max未来位于常青二路与未央路交汇处东南角，基本脱离现阶未来位于常青二路与未央路交汇处东南角，基本脱离现阶段经开区商业中心辐射，属于商业新区段经开

74、区商业中心辐射，属于商业新区凤二商凤二商业集中业集中区区凤城五路凤城五路凤城四路凤城四路凤城三路凤城三路凤城二路凤城二路凤城一路凤城一路常青二路常青二路常青二路常青二路未未未未央央央央路路路路项目脱离现阶段经开区商业中心辐射项目脱离现阶段经开区商业中心辐射项目脱离现阶段经开区商业中心辐射项目脱离现阶段经开区商业中心辐射n经开区现阶段商业中心位于凤城二路与未央路十字，由于业态构成及消费人群支撑等原因，呈小幅中心辐射状小幅中心辐射状；n本项目位于常青二路与未央路交汇处东南角，临近商业中心赛高国际街区，周边拥有较多底商，但均处于未发售或者发售但尚未开业的阶段，商业发展处于初期发展处于初期，已经脱离现

75、阶段凤城二路商业中心的辐射范围。MAX未来规划特色：规划特色：项目为典型小体量、高密度项目，但在规划上通过变化的项目为典型小体量、高密度项目，但在规划上通过变化的“L L”型空间布置，使公寓、写字楼、商业三者有效结合一起。型空间布置，使公寓、写字楼、商业三者有效结合一起。项目整体建面为项目整体建面为项目整体建面为项目整体建面为5.25.25.25.2万（不计地下），住宅户数万（不计地下），住宅户数万（不计地下），住宅户数万（不计地下），住宅户数441441441441户，属于小体量，高密项目户，属于小体量，高密项目户，属于小体量，高密项目户，属于小体量，高密项目集中商业集中商业商业内街商业内街

76、写字间写字间公寓公寓项目在规划上采用了“L”型的空间排布，将公寓与写字间实现了最大面积；底层的商业，采用了集中商业与街区商业相结合的方式，有效的增加了沿街面，且对集中商业不造成影响；内街入口内街入口MAX未来商业空间：商业空间：项目沿主干道未央路展示面严重不足，但是通过商业内街项目沿主干道未央路展示面严重不足，但是通过商业内街的形式将人流引导只内部，使独立商铺和集中商业能充分发挥效力的形式将人流引导只内部，使独立商铺和集中商业能充分发挥效力未未未未央央央央路路路路主主主主干干干干道道道道可可可可展展展展示示示示面面面面不不不不足足足足30303030米米米米常青二路：支路展示面常青二路：支路展

77、示面常青二路：支路展示面常青二路：支路展示面70-8070-8070-8070-80米米米米商业内街商业内街商业内街商业内街商业销售情况商业销售情况仅剩二层商业未售，其余商业已售罄。商业一层价格：57万/；二层-三层2.2万/ ；4、5层开发商自行招商。复式公寓复式公寓商务区的小复式，与城市融为一体；赠送四大落地窗，更好观赏美景；动静分区，休闲娱乐两不误；布局紧密，充分利用每一方地。复式公寓复式结构，增强空间利用；半赠送景观阳台与厨房，掏一分钱享两份福；全赠送落地飘窗，欣赏城市美景；动静分区，休闲娱乐两不误；半赠送全赠送落地窗圆角客厅落地窗写字间点式结构，可任意分割；落地窗，闲暇之余欣赏窗外美

78、景；户型方正，充分利用每一份空间。MAX未来产品打造：产品打造：项目公寓产品面积控制紧凑，且加入了赠送面积，性价比项目公寓产品面积控制紧凑，且加入了赠送面积，性价比较高，办公产品可自由分割，灵活度较大。较高，办公产品可自由分割，灵活度较大。户型设计灵活多变，有赠送亮点，性价比高户型设计灵活多变，有赠送亮点，性价比高办公产品可自由分割，灵活度大办公产品可自由分割，灵活度大MAX未来标签营造：标签营造：时尚现代外立面，智能建筑、光合建筑等高科技引入。时尚现代外立面，智能建筑、光合建筑等高科技引入。现代感极强的外立面设计现代感极强的外立面设计智能建筑引入：智能建筑引入： 环境方面 ： 1 舒适性；2

79、 高效性；3适应性；4 安全性；5 方便性；6 可靠性功能方面 ： 智能建筑八大系统 1综合布线；2楼宇自控；3智能家居；4照明系统；5门禁系统；6楼宇对讲；7监控系统；8防盗报警。 “光合建筑光合建筑”技术引入技术引入“房子像植物一样发生光合作用。” 即充分利用阳光、空气和水三大生命要素，满足健康、舒适、节能环保的绿色人居需求。规划规划规划规划“L L”型布置型布置利用有限土地，出更多面积利用有限土地，出更多面积商业商业商业商业集中集中+ +街区街区内街型商业的特色与自我价值实现内街型商业的特色与自我价值实现产品产品产品产品高性价比产品高性价比产品带赠送的公寓，可自由分割的写字间带赠送的公寓

80、，可自由分割的写字间标签标签标签标签现代感高科技现代感高科技时尚现代外立面，智能建筑、光合建筑等高科技引入时尚现代外立面，智能建筑、光合建筑等高科技引入MAX未来MAX未来形成热销的四大关键未来形成热销的四大关键高新核心区域，地块受限，高容积项目，如何实现价值标杆？u区位与板块项目地址唐延路与南二环交汇处东南角所属片区城西所属板块高新u经济技术指标占地面积61亩建筑面积15万容积率3.7绿化率38.2%建筑形态32层高层建筑规模共6栋建筑风格现代规划户数车位配比1401个1#3#2A#2B#6#5B#5A#紧抓主流消费群的精神标签紧抓主流消费群的精神标签莱安逸境以15万平米的中等规模和超过4的

81、高容积率，却能超过融侨城，成为高新区域的绝对领袖项目，其原因在于无与伦比的设计感，为高新大量的年轻群体提供了名副其实的、情境感十足的“锋线生活”。客群分析：n客户来源：高新、城西、及部分外地客群；n客户构成：高新。城西的青年置业者；部分投资客n客户年龄：26-50岁n购买因素：产品、规划、地段、配套莱安逸境置业顾问莱安逸境建筑设计扭转体形，琴体立面，打造城市新地标琴体立面琴体立面立面之于建筑，折射身份，催生荣耀。莱安逸境以琴体造型面对波澜壮阔的城市繁华，在繁华的城市环境中弹奏优雅动人的建筑乐章，灵动气韵，扑面而来。材质材质&美学美学以沉稳细腻的建筑材质雕刻尊雅生活蓝本，立面镀膜双层中空LOW-

82、E玻璃、楼面造型穿孔板、亚光陶瓷面砖将材质与美学融合，在琴体造型与赭石色泽的灵感呼应中使建筑美感达到灿烂顶峰。扭转体型扭转体型设计师充分考虑每户业主的景观朝向，以住区内部景观与城市公园景观为建筑设计目及点，将建筑体形做扭转变化，自然环绕，美不胜收。莱安逸境规划与景观立体台地景观&亨利摩尔风格雕塑，脱颖而出3M3M落差落差&立体台地景观立体台地景观3M落差台地景观设计，以意大利台地园林为规划雏形，以“都市画卷”为核心理念，将奢华风格与诗意景观的大气风范融为一体，自上而下借势造景，形成CBD罕有的立体台地园林景观。设计以四季为主题，布置多重园林树阵，并运用园中园的景观手法，使不同的植物搭配叠次呈现

83、，人文与自然艺术交融，形成颇具气势的景观意境。5M5M层高层高&架空层泛会所架空层泛会所架空层泛会所5M层高，创造了舒适的空间体验高度，并完成有绿植铺进的架空层景观铺垫，与立体台地景观自然融合，浑然一体。亨利摩尔风格亨利摩尔风格&雕塑雕塑亨利摩尔风格主义现代雕塑错落有致地分布余社区，生活交融于艺术，自然流露出非凡的艺术鉴赏力与对生活的强列感知力，创造出生活的华丽升级。运动休闲运动休闲&景观互动景观互动景观设计兼具观赏性与参与性，设计师在景观布置、空间区分等各个方面匠心独运，道路伸展自如，宽窄有变，自势造形，因形成景，或自然悠闲晨练慢跑、夕阳漫步、嬉戏玩耍，或在篮球、羽毛球等运动场地尽情挥洒激情

84、的汗水。莱安逸境以线性商业街和集中主力店相结合，主力打造区域级配套以线性商业街和集中主力店相结合，主力打造区域级配套让建筑最终让建筑最终成为城市地标成为城市地标天幕艺术会所恒温有氧泳池下沉式情景广场国际健身会所500M线性商业街架空层泛会所莱安逸境深圳财富广场深圳财富广场未来形成热销的四大关键深圳财富广场未来形成热销的四大关键建筑立面建筑立面建筑立面建筑立面建筑设计建筑设计扭转体形，琴体立面扭转体形，琴体立面规划与景观规划与景观规划与景观规划与景观规划与景观规划与景观立体台地景观立体台地景观& &亨利摩尔风格雕塑亨利摩尔风格雕塑商业空间商业空间商业空间商业空间复合商业复合商业以线性商业街和集中

85、主力店相结合，主力打造区域级以线性商业街和集中主力店相结合，主力打造区域级配套让建筑最终成为城市地标配套让建筑最终成为城市地标产品打造产品打造产品打造产品打造精装精装超值单价，附带装修，户设置独立中央空调，节省物业费超值单价，附带装修，户设置独立中央空调，节省物业费案例对本项目的启示业态布置业态布置：以街区服务型商业代替大型集中商业，对区域商业进行补足；以街区服务型商业代替大型集中商业，对区域商业进行补足；规划布置规划布置：有效的利用空间，通过多样化的街区设置来改变沿街面的不足有效的利用空间，通过多样化的街区设置来改变沿街面的不足商业空间商业空间：引入内街或线性商业，克服主干道沿街面的不足；引

86、入内街或线性商业，克服主干道沿街面的不足；标签营造标签营造：标签化的建筑外立面设计和高科技住宅的引入标签化的建筑外立面设计和高科技住宅的引入, ,软性的物业服务；软性的物业服务；项目整体定位思路项目整体定位思路Q1Q1：小地块项目，如何实现项目：小地块项目，如何实现项目的成功塑造？的成功塑造？-如何提高土如何提高土地利用率？地利用率？Q2Q2：在地块狭长，是否可以成功：在地块狭长，是否可以成功塑造商业？塑造商业？-如何增加商业如何增加商业沿街面？沿街面？项目整体诉求项目初步设想打造超高层写字楼打造主题型box商业超高层不可行，超高层不可行，建议普通建议普通5A可行可行打造主题型box商业+普通

87、5A写字楼从从西安经开区现有觃划以及未来几年区域市场发展趋势来看，建议以下业态：项目周边为大片高档住宅，为项目商业提供强大人口支撑，潜在消费需求旺盛。 经开区整体未来商业供应巨大，且多为持有性质的大型购物中心。本项目可仍商业形态上迚行区隔。酒店、办公公寓、公寓、soho商业各个功能各个功能业态属性属性项目整体定位思路项目整体定位思路 酒店部分起到提升项目整体形象，分担单一功能业态开发的市场风险，创造物业未来转售资产增值空间，同时多样化综合体项目的业态种类，为其他业态创造溢价，树立项目标杆性意义集中打造高端甲级写字楼产品，有助于适合区域商务CBD发展规划方向销售型产品可快速回笼资金基于成功案例的

88、借鉴，本项目价值打造标准基于成功案例的借鉴，本项目价值打造标准有效利用地块优势，将项目分为：形象核、现金核和驱动核三大组成部分。规划布局商业空间产品打造标签营造将商业分为集中商业和街区商业两大部分，不同空间承载不同价值办公、公寓、soho、酒店、四大物业形态社区通过标签建筑形态、标签服务、标签科技三大方面营造项目的标签感项目核心KPI体系物业建议以开发策略来制定项目发展方向以开发策略来制定项目发展方向以开发策略来制定项目发展方向以开发策略来制定项目发展方向项目整体定位： 经开双核驱动首席智尚综合体双核驱动：都市新核，公园新核智商综合体：智能建筑多种建筑形态的城市综合体基于核心价值之下，针对几大

89、类客群的需求，项目的物业形态选择及其基于核心价值之下，针对几大类客群的需求，项目的物业形态选择及其所承担的价值所承担的价值驱动类型驱动类型物业类型物业类型对位客户对位客户驱动核驱动核商业商业以品牌商业招商为主以品牌商业招商为主形象核形象核酒店、写字楼酒店、写字楼投资型客户投资型客户/ /企业自用企业自用现金核现金核SOHO StudioSOHO Studio投资型客户投资型客户/ /创业型客户创业型客户精装公寓精装公寓投资客户投资客户/ /自由职业者自由职业者/ /自住型客户自住型客户项目规划的出发点整体规划思路凤城三路凤城三路文文景景路路项目东西深长，南北短，导致了沿文景路主干道街面有限，可

90、能会影响商业的价值；项目东西深长，南北短，导致了沿文景路主干道街面有限，可能会影响商业的价值；那么如何将临街面的价值导入到社区内部？那么如何将临街面的价值导入到社区内部？项目西侧文景路未来将是经开区主要景观道路，如何规划才能最大化的体现出项目的项目西侧文景路未来将是经开区主要景观道路，如何规划才能最大化的体现出项目的形象价值？形象价值？ 地块现状东西长，南北短地块现状东西长，南北短放弃集中商业以BOX随意堆放的独立商铺为主的商业体规划理念一酒店酒店办公办公精精装装公公寓寓SOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHO城市广场城市广场创业广场创业广场凤城三路凤城三路文文景景路路

91、企业总部区企业总部区形象与驱动核形象与驱动核创业区创业区现金核现金核矩阵式的建筑规划排布，满足了建筑的独立性与景观的通透性“L”型的公寓的最大化的利用土地。Soho底层的架空连廊设置将商业有效的结合一起矩阵式的BOX独栋商业体，具有极强的昭示性经开辐射圈经开辐射圈未央辐射圈未央辐射圈西安市核心辐射圈西安市核心辐射圈本项目临近经开区的核心区域，经开区居住和工作的人群均在本项目的辐射范围内经开区处于未央区的核心区域，但未央区较大，因此项目对未央区的辐射有限经开未来将成为城市的新核心，因此对全市部分人群具有一定的辐射商业体量测算标准辐射范围辐射范围居住人口居住人口工作人口工作人口渗透率渗透率辐射人群

92、辐射人群经开区辐射圈14.6万12万75%20万未央区辐射圈125万25%31万西安市辐射圈204万15%31万本项目辐射总人口本项目辐射总人口8282万万【本项目未来辐射人口】【本项目未来辐射人口】8282万人万人 * * 【西安人均商业面积】【西安人均商业面积】1 1平米平米/ /人人 = = 【本项目所在匙域所需商业体量】【本项目所在匙域所需商业体量】8282万平米万平米【本项目所在【本项目所在区域区域所需商业体量】所需商业体量】8282平米平米- -【经开匙现有及未来商业体量】【经开匙现有及未来商业体量】7676万平斱米万平斱米 = =【本项目所需开【本项目所需开发发商业体商业体量】量

93、】6 6万平米万平米项目商业体量最大不能超过6万平米项目未来辐项目未来辐射人口射人口西安市人均西安市人均商业面积商业面积1 1/ /人人项目所在区项目所在区域所需商业域所需商业体量体量项目未来辐项目未来辐射人口射人口经开区现有经开区现有及未来商业及未来商业体量体量项目需开发项目需开发的最大商业的最大商业体量体量商业空间商业广场项目的形象，具有极大的昭示性商业广场1、商业广场具有极强的昭示性，可以将更多的人流导入内街；2、商业广场可以为各商家提供一个举办各类活动的场地，具有极大的实用性；商业BOX商业，以随意堆放的方式，即时尚又满足通透性商业空间BOXBOX商业商业STREETMALL（景观型购

94、物中心）成功案例借鉴上海海上海1、按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域；营造5种不同的生活场景；2、不同的区域进驻不同的商业业态（休闲/原创/体验）3、独栋商业共分四组，单层面积150-380不等。“StreetMall”设计理念与传统的ShoppingMall不同，并非由大型的百货主导，而是由一系列解构的盒子组成，形成商业街的形式。划整铺为街铺，空间丰富多变，使用灵活，营造富有特色极具吸引力的商业空间。并在人流导入口设置小型广场，以聚集人气。“3+2”组合：底部三层布局，廊桥空间两层。小资生活-以星巴克，休闲西餐为主餐饮彰显小资阶层的品位生活品牌旗舰店-施华洛世奇

95、、香奈儿、阿迪达斯的旗舰店富有高端感和昭示性施华洛世奇旗舰店施华洛世奇旗舰店阿迪达斯旗舰店阿迪达斯旗舰店香奈儿旗舰店香奈儿旗舰店时尚餐饮店-以必胜客、和风创作料理店为主的时尚餐饮数字生活店-以苹果、索尼、佳能的数码体验中心为主保留集中商业，在创业广场处设置少量box商业规划理念二酒店酒店集中集中商业商业精装公寓精装公寓SOHOSOHOSOHOSOHO城市广场城市广场创业广场创业广场凤城三路凤城三路文文景景路路企业总部区企业总部区形象与驱动核形象与驱动核创业区创业区现金核现金核矩阵式的BOX独栋商业体，具有极强的昭示性“i”型的公寓的最大化的利用土地。Soho底层的架空连廊设置将商业有效的结合一

96、起办公办公集中商业一二层商业主要为中端服饰精品店集中商业三层时尚餐饮集中商业四层之量贩式KTV，大众消费的娱乐乐园集中商业四层之奥斯卡影城，青年群体的时尚乐园第99页写字楼写字楼的细节打造写字楼的细节打造生生态健康健康主主题目前甲级写字楼更关注硬件品质及形象，而随着人们对自我健康保护意识的不断提高，写字楼如何应对健康问题将重规，此时对于健康主题的定位及宣传将收到亊半功倍的效果。采用先迚空前净化装置，增加新风供应量，新风严格过滤，设置过滤装置为商务精英度为商务精英度身打造的绿色身打造的绿色工作环境工作环境绿色景绿色景观主题观主题人性化设人性化设计主题计主题充分利用裙房屋顶空间，充分利用裙房屋顶空

97、间，布置绿化景观，创造独特布置绿化景观，创造独特的的“空中花园空中花园”景观：为景观：为本项目写字楼客户创造景本项目写字楼客户创造景观，改善环境，制造卖点，观，改善环境，制造卖点，合时强化前述合时强化前述“生态、健生态、健康康”的主题的主题预留办公室内部上下水预留办公室内部上下水管、预留内部楼梯、预管、预留内部楼梯、预留弱电容量等，体现以留弱电容量等，体现以客户需求为先的人性化客户需求为先的人性化主题。主题。在便捷高效的甲级写字楼办公环境在便捷高效的甲级写字楼办公环境中，也能呼吸到中央公园里新鲜空中，也能呼吸到中央公园里新鲜空气，也能观赏到绿色的公园景观气，也能观赏到绿色的公园景观甲级写字楼主

98、题定位一线城市现有供应参考一线城市现有供应参考一线城市目前甲级写字楼平均水平，其产品特点，建筑局高平均在4.02 米，室内净高平均达到2.76 米；西安现有供应及需求西安现有供应及需求西安甲级写字楼市场租赁客户对本项目区域内写字楼标准局净要求集中在2.5-2.8米的范畴内考虑到市场发展对二物业品质需求的提升，建议本项目写字楼层高为4.20米，室内净高为2.80米 甲级写字楼硬件指标建议层高建议4.2米甲级写字楼硬件指标建议标准局面积在2500左右现有供应：现有供应：参考目前一线城市甲级写字楼平均标准局面积，主要集中在参考目前一线城市甲级写字楼平均标准局面积，主要集中在2,200 2,200 M

99、2 M2 左右；左右；西安现有供应及需求：西安现有供应及需求：考虑到租户现状和现有甲级写字楼硬件标准，基本在考虑到租户现状和现有甲级写字楼硬件标准，基本在1,500-2,500 1,500-2,500 M2 M2 范围内，丌合行业需求略有不同范围内，丌合行业需求略有不同客户整局面积需求：客户整局面积需求：通过分析一线城市及甲级写字楼内的大型企业，发现国际通过分析一线城市及甲级写字楼内的大型企业，发现国际500500强企业强企业的需求面积集中在的需求面积集中在2,000-2,500M22,000-2,500M2，金融，高科技及地产类客户则比，金融，高科技及地产类客户则比较倾向于较倾向于1,200

100、-2,000M2 1,200-2,000M2 。项目的开发具有一定前瞻性，预计未来本项目写字楼标准局面积在项目的开发具有一定前瞻性，预计未来本项目写字楼标准局面积在2500M22500M2左右。采用无中柱大开间，标准方正楼层核心筒平面设计提升左右。采用无中柱大开间，标准方正楼层核心筒平面设计提升项目整体利用率项目整体利用率甲级写字楼硬件指标建议大堂高度大于12米宽敞通透高档次的写字楼大堂，可以为本项目写字楼提供较佳的商务形象；宽敞通透高档次的写字楼大堂，可以为本项目写字楼提供较佳的商务形象；同时，建议本项目写字楼在大堂入口处，点缀艺术品，借此营造高尚氛围，提升写字楼档次。同时，建议本项目写字楼

101、在大堂入口处，点缀艺术品，借此营造高尚氛围，提升写字楼档次。甲级写字楼硬件指标建议电梯每部服务面积5000目前市场上现有甲级写字楼单部客梯服务办公面积平均接近目前市场上现有甲级写字楼单部客梯服务办公面积平均接近5,000M2 5,000M2 ；而西安市场上现有甲级写字楼客梯服务办公面积平均接近而西安市场上现有甲级写字楼客梯服务办公面积平均接近1000010000平斱米，许多稍微老旧的写字楼都出现了客梯严重平斱米，许多稍微老旧的写字楼都出现了客梯严重不够的情况不够的情况考虑到本项目定位为高端甲级写字楼，建议本项目单部客梯服务办公面积为考虑到本项目定位为高端甲级写字楼，建议本项目单部客梯服务办公面

102、积为5000M2 5000M2 建议将此类建议将此类租户排布在租户排布在写字楼中区写字楼中区建议将此类建议将此类租户排布在租户排布在写字楼高区写字楼高区建议将此类建议将此类租户排布在租户排布在写字楼低区写字楼低区此类租户往此类租户往往存在客流往存在客流较大问题易较大问题易影响大楼垂影响大楼垂直交通直交通甲级写字楼目标租赁客群定位通过选取租金承受能力，面积贡献率两大要素对细分目标租赁客户加以筛选，并结合其未来发展潜力，有通过选取租金承受能力，面积贡献率两大要素对细分目标租赁客户加以筛选，并结合其未来发展潜力，有三类客户将会是中央公园写字楼部分需密切关注的目标租赁客群三类客户将会是中央公园写字楼部

103、分需密切关注的目标租赁客群甲级写字楼产品建议租售策略目前西安甲级写字楼一般以打散销售为主，售后由小业主自用或对外出租，小业主一般以购买自目前西安甲级写字楼一般以打散销售为主，售后由小业主自用或对外出租，小业主一般以购买自用为主，在租赁的情况下，一般委托大楼物业管理公司代为出租，但租约由小业主和承租方签订。用为主，在租赁的情况下，一般委托大楼物业管理公司代为出租，但租约由小业主和承租方签订。市场现状分析：市场现状分析：存在问题分析：存在问题分析：目前西安甲级写字楼中纯租赁的写字楼非常有限，且性价比相对打散销售的写字楼较低，造成一目前西安甲级写字楼中纯租赁的写字楼非常有限，且性价比相对打散销售的写

104、字楼较低，造成一定数量的高品质租户在权衡利弊的情况下，选择以较低的租金在享有合等的硬件条件下，租赁小定数量的高品质租户在权衡利弊的情况下，选择以较低的租金在享有合等的硬件条件下，租赁小业主的物业。业主的物业。项目甲级写字楼以出售为主，配备市场领先的硬件条件和精装标准，不需要对外出租的投资类项目甲级写字楼以出售为主，配备市场领先的硬件条件和精装标准，不需要对外出租的投资类买家签订委托协议，由物业管理公司于潜在承租斱签订租赁协议，免除承租方的后顾之忧。做买家签订委托协议，由物业管理公司于潜在承租斱签订租赁协议，免除承租方的后顾之忧。做到产品硬件配置与软件服务的兼顾。到产品硬件配置与软件服务的兼顾。

105、解决之道：租约销售解决之道：租约销售酒店酒店的细节打造酒店的细节打造酒店定位依据目前西安市场主要五星级酒店项目以商目前西安市场主要五星级酒店项目以商务型为主，而经开区现在并没有真正意义务型为主，而经开区现在并没有真正意义上的五星级酒店。因此，本项目定位应找上的五星级酒店。因此，本项目定位应找到市场空白点，与竞争项目进行错位竞争。到市场空白点，与竞争项目进行错位竞争。根据市场调研的结果，我们总结出以下根据市场调研的结果，我们总结出以下三个市场空白点：三个市场空白点： 市场空白点市场空白点1 1度假为主商务为辅的国际品度假为主商务为辅的国际品牌五星级酒店牌五星级酒店 市场空白点市场空白点2 2中高

106、端商务型精品酒店中高端商务型精品酒店 市场空白点市场空白点3 3经济型酒店经济型酒店酒店开发机遇评估因素（标准） 权重方案一：度假为主的国际品牌无星级酒店评级方案事：中高端商务精品酒店评级方案三：经济型酒店评级该等级酒店市场业绩市场规模/ 深度（市场渗透机会）未来竞争性项目25%25%25%目前西安主要国际品牉五星级酒店项目经营状况良好，项目平均入驻率维持在60%至65%，西安五星级酒店历史数据平均房价在600元左右，与全国五星级酒店的平均水平（650元）相比存存在一定差距。仍目前五星级酒店的有限数量和高入驻率水平来看，市场规模/需求较大。西安旅渤资源丰富，而目前经开区内暂无度假为主癿高星级酒

107、店。威胁度较低- 今后几年五星级酒店供应将有一定增长，有经开匙未来将有5家亏星级酒庖，国际品牉亏星级酒庖间在经开匙有一定开収空间就现有项目客源市场而言，散客占35%，团队旅游占26%，会议、商务和培训30%。中高端商务精品酒店平均房价在550-650元之间西安目前中高端商务类酒店主要出现在高新区和经开区，在经开匙已经有几家准五星、四星级的中高端商务酒店。威胁度一般- 威胁主要来自距离地块较近的周边待建星级酒店，可通过独特的定位和定价实现错位竞争一般 - 入驻率高（2009年80%），平均房价较低（184元），比全国三星级酒店平均水平低（279元*）。市场规模大/需求高西安的经济型酒店的平均需求

108、量超过6,800间（晚）/天。经开区目前有3-4家经济型酒店，可以看出该区域对此类产品存在需求。但是，经济型的定位可能无法满足区域内相对旺盛的需求。威胁度一般-经开区目前已经有3-4家经济型酒店，因此本项目若打造经济型酒店将存在一定竞争一般3高4威胁度一般3高4一般3威胁度一般3一般3一般3威胁度一般3三种酒店类型对比根据经验，以团队客源居多的纯度假型酒店在平均房价上不具备优势，往往使用牺牲房价的方式提高入住率。而酒根据经验，以团队客源居多的纯度假型酒店在平均房价上不具备优势，往往使用牺牲房价的方式提高入住率。而酒店在竞争较激烈的环境下容易形成店在竞争较激烈的环境下容易形成“价格战价格战”的不

109、利局面。酒店降低价格后，很难再将房价提升到原有水平。为了的不利局面。酒店降低价格后，很难再将房价提升到原有水平。为了保持本项目拟建酒店的档次，保持本项目拟建酒店的档次，我们建议本项目打造以度假为主商务及会务功能为辅的国际品牌五星级酒店。在吸引我们建议本项目打造以度假为主商务及会务功能为辅的国际品牌五星级酒店。在吸引度假客源的同时，兼顾商务和会展客源的需求。度假客源的同时，兼顾商务和会展客源的需求。鲜明的主题定位鲜明的主题定位通过精致的设施和优雅通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位的环境塑造出尊贵品位和独特设计氛围。和独特设计氛围。独具特色的功能独具特色的功能挖掘并满趍度假客群的挖掘并满趍度

110、假客群的需求，同时兼顾商务及需求，同时兼顾商务及会展客源的需求，仍而会展客源的需求，仍而打造成以度假为主的高打造成以度假为主的高端酒店端酒店酒店定位评估酒店档次及特色个性化需求服务个性化需求服务提供高品质个性化朋务，提供高品质个性化朋务，周到的管家式朋务，营周到的管家式朋务，营造出一种惬意舒适的感造出一种惬意舒适的感官体验官体验l不同于传统星级酒店的标准不同于传统星级酒店的标准化消费。化消费。l提供一种非大众化高端度假提供一种非大众化高端度假体验消费。体验消费。l打造城打造城市市中中的世的世外桃源。外桃源。质：装修奢华考究，标准可超五星级质：装修奢华考究，标准可超五星级量：规模适中，客房数量适

111、中量：规模适中，客房数量适中专：面向高端人群，提供管家式服务专：面向高端人群，提供管家式服务特：主题鲜明，个性迥异特：主题鲜明，个性迥异酒店定位评估酒店规模350间客房酒店规模定位依据酒店规模定位依据中国及国际商务人士对五星级酒店的认识是“气派而现代”，特别是在国际化大城市中，一个体量适中的商务度假型酒店比一个超大规模的星级酒店更容易吸引高端人士。对于高端酒店管理公司管理的高端酒店，若客房数少二300间，则不利于酒店有效运营，因为此类酒店固定的人力成本和中夬营销成本较高。300间以内的客房数可以有效的支撑一个提供全面朋务的顶级酒店的运营。目前大部分西安五星级酒店的客房数在300-600间左右，

112、平均入驻率维持在60%-65%左右；同时项目所处的经开区未来将有至少5-6家五星级酒店入市，从市场的经营数据来看，不适宜建造特大的酒店。如果拟建酒店的规模过大（比如说500间以上客房），势必要求市场需求量的相应上升。酒店规模定位酒店规模定位综上所述，在分析了旅游、酒店市场及投资风险之后，我们认为建一个拥有综上所述，在分析了旅游、酒店市场及投资风险之后，我们认为建一个拥有350350间客房间客房的度假为主的度假为主五星级酒店是可靠的选择，这将使该徃建酒店在未来市场上处于更有竞争力的位置。五星级酒店是可靠的选择，这将使该徃建酒店在未来市场上处于更有竞争力的位置。酒店定位评估客户群细分公寓与SOHO

113、公寓与公寓与SOHO的细节打造的细节打造酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO商务公寓户型创新既要满足商务办公，又要能实现居家生活的功能高商务公寓主要是针对级白领，发展初期的小型非实业公司（如广告公司，设计公司等）、外地或外资大型商业机构的临时办事处、部分个体职业者，如艺员、艺术工作者等，外国人士等。因此，空间的设计不可过大，控制在50平米-130平米之间。户型具有可变性，满足业主居家办公、STUDIO工作室需求。北京建外北京建外SOHO通通风风采光采光绿绿化化将空中花园与中庭结合，实现立体多向送风和采光功能。酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO公寓配套展示：

114、空中花园奢享空间酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO 提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位，户型要注重功能的完善性和空间的可变性。万科万科蚂蚁工坊工坊香港香港设计师套内套内32 独独创多空多空间通过墙体镶嵌的柜式墙面所具备的不同功能，在加装轨道后，可以随意的进行更换，使一室户房间达到多种功能酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO掀开布帘，即可见到高达天花板的收纳柜，这里简直是书和CD的天下，占满了好几面墙。衣物与其他杂物都收罗在封闭式的柜中。即使在卫生间洗手，一转头还可以看到大屏幕的家庭影院，

115、它是跟卫生间遥遥相望的侧墙；吃喝玩乐、读书写字、休息工作均在这个大空间里进行，真是自由自在、无遮无览！酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO空间本来就不大，如果再有层层隔墙，不仅减少了实用面积，而且在视觉上总会显得压抑。而敞开式的空间则比较实用，而且容易施展个性。在这间小屋里，沙发可变睡床，窗帘可成电影屏幕，所有家具都具有可移动性，可以随时组合，几乎所有的靠墙的地方，都被设计成收纳空间，所有的家具、洁具、布艺等全都采用了白色调。白色调与整个空间统一，放在哪里都是一副与世无争的样子，典型的单身贵族气派！酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO公摊率极低，得房率超高1

116、9%总户数降低，居住舒适度高四重“魔幻”空间挑空可搭板阳台可封闭飘窗可拆板花池可拓展互扣式跃层通过空间变幻，户型使用空间最大可增加50%酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO互扣式跃层通过空间变幻，户型使用空间最大可增加50%酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO互扣式跃层通过空间变幻，户型使用空间最大可增加50%酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO基本的居住基本的居住/ /办办公空公空间间多功能多功能办办公空公空间间多功能会多功能会议议室室u框架的结构更有利于多功能的空间的创造u根据不同使用功能需求，分隔出理想空间u框架结构，8.1米的开间创

117、造无限空间扩张扩张回回归归发发散散居住型MAX新奢领寓多功能户型体验酒店式公寓酒店式公寓CEO国国际商商务公寓公寓SOHO感谢您的聆听附件：超高层办公案例研究地址地址高新西安高新产业开发区科技路高新西安高新产业开发区科技路物业类别物业类别写字楼写字楼开发商开发商天地源股份有限公司天地源股份有限公司占地面积占地面积2200022000平方米平方米总建面积总建面积140000140000平方米平方米总高总高155.4155.4米米平层面积平层面积1511.441511.44层数层数4040层层车位车位420420个个外立面外立面 外墙采用淡红色的仿花岗岩墙砖，配衬淡蓝色玻璃大窗，外墙采用淡红色的仿

118、花岗岩墙砖，配衬淡蓝色玻璃大窗，裙楼配以全幅玻璃幕墙裙楼配以全幅玻璃幕墙电梯电梯电梯数电梯数9 9部部品牌品牌三菱三菱开盘时间开盘时间20022002年年7 7月月入住时间入住时间20032003年年1212月月售价售价均价均价1650016500元元/ / 租金租金150150元元/ / /月月物业费物业费18.718.7元元/ /平米平米出租率出租率95%95%超高层项目超高层项目高新国际商务中心高新国际商务中心项目区位图项目区位图项目立面图项目立面图高新国际商务中心高新国际商务中心产品及销售信息产品及销售信息平层图平层图产品统计产品统计面积区间面积区间套数套数占比占比400以下818%4

119、00-6002046%600-800818%1500818%项目简介项目简介销售动态销售动态5-95-9层，每层层，每层4 4个单位个单位10-1410-14层，每层层，每层3 3个单位个单位17-2117-21层，每层层，每层2 2个单位个单位22-3022-30层，平面层，平面高新国际商务中心主楼高新国际商务中心主楼-数码大厦是目前高新区内最高建筑，数码大厦是目前高新区内最高建筑，共共4040层层155.4155.4米，是建设部智能化米，是建设部智能化3 3星示范性写字楼大厦，拥有星示范性写字楼大厦，拥有领先的数字化办公设施，如楼宇智能化系统，新综合布线系统、领先的数字化办公设施，如楼宇智

120、能化系统，新综合布线系统、通讯集团用户网系统、保安监视系统等现代化配套设施，可全通讯集团用户网系统、保安监视系统等现代化配套设施，可全面满足国内外高新科技企业办公需求。国际会议中心拥有高新面满足国内外高新科技企业办公需求。国际会议中心拥有高新区内唯一的资讯科技展览中心和多功能会议中心，能满足各种区内唯一的资讯科技展览中心和多功能会议中心，能满足各种层次的展示需求和会务需求。层次的展示需求和会务需求。 该项目已经入住，租金该项目已经入住，租金150150元元/ /平米，物业公司为仲量联行，写平米，物业公司为仲量联行，写字楼物业费为字楼物业费为18.718.7元元/ /平米，空调费（夏季：平米，空

121、调费（夏季：7.87.8元元/ /平米，冬平米，冬季：季：6 6元元/ /平米）停车费（已购车位：平米）停车费（已购车位：100100元元/ /月月/ /位，租赁车位：位，租赁车位：100100元元/ /月月/ /位位+350+350元元/ /月月/ /位）位）内部配置及入驻企业内部配置及入驻企业外墙巴西香槟金麻花岗岩干挂、铝合金玻璃幕墙、中空LOW-E玻璃（外片为LOW-E玻璃，内片为浮法玻璃）内墙水泥砂浆压光顶棚现浇结构版面地面水泥砂浆刮糙阳台未封闭，地面为水泥砂浆刮糙电梯进口三菱电梯卫生间地面作防水，水泥砂浆刮糙；墙面水泥砂浆刮糙；顶棚现浇结构板面其他配置设集中空调，消防喷淋及消防栓；弱

122、电系统：每层弱电井内预留信息点，按照每平米10平方米2个信息点配置，同时预留有线电视接口，火灾报警系统。入驻企业行业类型银行、软件、电子、房地产、通讯入驻企业人数规模构成知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业地址地址高新南二环高新二路口东南角高新南二环高新二路口东南角物业类别物业类别写字楼写字楼开发商开发商西安亨泰房地产开发有限责任公司西安亨泰房地产开发有限责任公司占地面积占地面积1500015000平方米平方米总建面积总建面积7030370303平方米平方米总高度总高度218218米米总户数总户数3737户户平层面积平层面积约约16001600层数层数地上地上484

123、8层、地下层、地下2 2层层车位车位452452个个车位售价车位售价1515万元万元/ /个个建筑结构建筑结构采用坚如磐石的筒中筒建筑结构采用坚如磐石的筒中筒建筑结构电梯电梯电梯数电梯数1212部（日立）部（日立）开盘时间开盘时间20072007年年7 7月月售价售价1300013000元元/ /平方米平方米物业费物业费15.815.8元元/ /平米平米租金租金120120元元/ / /月月出租率出租率80%80%物业公司物业公司陕西志诚物业陕西志诚物业超高层项目超高层项目西港国际大厦西港国际大厦项目效果图项目效果图项目平层图项目平层图目前均价目前均价1300013000元元/ /平方米平方米

124、20102010年年0505月月0404日日 - - 至今至今1300013000元元/ /平方米平方米20092009年年0909月月2929日日 - 2010- 2010年年0505月月0404日日1075010750元元/ /平方米平方米20092009年年0808月月3131日日 - 2009- 2009年年0909月月2929日日1045010450元元/ /平方米平方米20072007年年1212月月2020日日 - 2009- 2009年年0808月月3131日日85008500元元/ /平方米平方米20072007年年0707月月1919日日 - 2007- 2007年年121

125、2月月2020日日80008000元元/ /平方米平方米西港国际大厦西港国际大厦价格及入驻企业信息价格及入驻企业信息配套设施：金融：中国建设银行、中国工商银行、上海浦发银行、国家开发银行、西安商业银行等酒店：志诚丽柏酒店、志诚商务酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等大学：西北大学、电子科技大学、西北工业大学等商业：世纪金花、金鹰百货、易初莲花、爱家购物、国美电器、正泰家具等公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园等其他：新纪元俱乐部、长安俱乐部、大香港鲍翅酒楼、阿林鲍鱼、机场物流中心等 入驻企业行业类型银行、能源、房地产、通讯传媒入驻企业人数规模构成本楼1-8层为招商银行所有，其它层入住了品牌

126、房地产开发企业，能源公司，投资公司等大中型企业。走廊公共走廊总建总建筑面积筑面积建筑层数建筑层数标准标准层面积层面积标准标准层高度层高度大堂大堂高度高度建筑建筑总高度总高度楼体楼体高度高度停车位停车位广场广场面积面积7030350层约16003.75米13.5米218米185米452个约15000地上48层地下2层接待厅豪华大堂外立面地址地址南二环与高新交汇西南角 物业类别物业类别写字楼开发商开发商西部投资集团 占地面积占地面积9302平方米总建面积总建面积124945.5 平层面积平层面积1652 平方米总高总高140米层数层数38层车位车位420个建筑结构建筑结构框架电梯电梯电梯数12部品

127、牌三菱开盘时间开盘时间2005年初入住时间入住时间2005年12月售价售价9000元/ 租金租金70元/月物业费物业费7.6元/平米车位车位317出租率出租率东塔楼75%,西塔楼40%超高层项目超高层项目西部国际广场西部国际广场项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目实景图项目实景图项目效果图项目效果图内部配置及入驻企业内部配置及入驻企业外墙玻璃幕墙 石材 瓷砖内墙毛墙 水泥压光门窗高级铝合金 镀膜玻璃供电系统双回路供电 自备发电机组燃气系统城市双管路供水供暖系统中央空调 分户自控卫生间墙身及地台铺砌高档瓷砖,高级盥洗设备电梯12部 三菱电梯入驻企业行业类型银行、投资公司、能源、房地产入驻企业人数规模构成国有

128、控股公司，房产开发公司以及大中型民营企业物业公司: 香港戴德梁行 绿化率: 44.5% 车位 数量：317 售价：租(未定) 暖气: 中央空调 分户自控 配套设施：高新门户 紧邻二次创业广场. 交通：216路、 308 、 201、 608 、 29 、 教育专线 . 银行：建设银行 、招行 、 工行 、交行 、 光大、 东亚、 浦东银行农行 . 医院：高新医院学校：高新一中 、西工大、西电 、爱家 、家乐 装修标准装修标准配套信息配套信息项目评价项目评价项目评价项目评价锦业时代项目位于西高新中央商务区域，地处高新锦业路东段，紧邻高新锦业时代项目位于西高新中央商务区域，地处高新锦业路东段，紧邻

129、高新管委会都市之门及笔克国际会展中心，雄据中央商务区最核心地段。管委会都市之门及笔克国际会展中心，雄据中央商务区最核心地段。 有有6 6条公交路到创业新大陆或绿地世纪城站下车；地铁线路：地铁条公交路到创业新大陆或绿地世纪城站下车；地铁线路：地铁6 6号线西万号线西万路口站。路口站。 项目名称项目名称锦业时代开发商开发商陕西南湾房地产开发有限责任公司物业地址物业地址高新高新锦业路东段32号物业类别物业类别住宅、写字楼、商铺占地面积占地面积66亩建筑面积建筑面积34万平米类型比例类型比例公寓 11 万平米写字间 20 万平米商铺 3 万平米物业形态物业形态该项目规划建设1栋150米以上的超高层甲级

130、写字楼、5栋高层写字楼和3栋高层公寓，建成后将是高新中央商务区地标群建筑。并配有商业和高级会所，拥有恒温泳池、健身、EVD影院等。区位图外立面超高层项目超高层项目锦业时代锦业时代锦业时代锦业时代三期超高层写字楼三期超高层写字楼190190米超高层写字楼米超高层写字楼SohoSoho，loftloft办公楼办公楼高层公寓高层公寓高层高层 写字楼写字楼商业商业A1A1A2A2A3A3C2C2C1C1C3C3B3B3B1B1B2B2二期二期锦业时代写字楼三期预计推出2栋Loft办公楼C1，C2，一栋总高190米超高层写字楼（价格、户型、装修标准等信息暂无）。地址地址西安市经济开发区凤城五路与未央大道

131、十字东南角 物业类别物业类别公寓，写字楼，商铺开发商开发商西安新宝龙实业占地面积占地面积28800平方米总建面积总建面积340000平方米容积率容积率9.37层数层数56层层高层高268米车位车位3520个超高层项目超高层项目西安环球贸易中心西安环球贸易中心项目位于未央大道与凤城五路十字东南角，西安新中心核心位置。是集5A级写字间、超五星级豪华酒店、奢华精装公寓、奢侈品大道及IMAX艺术中心组成的高端城市综合体。属经开区中心商圈的地标性建筑。总占地43亩，总建面35万，共计四栋超高层，目前正在接受诚意咨询，1号楼是5A写字楼超5星级酒店，总高268米，预计56层，他的建成，将会成为西安乃至整个

132、西北第一高楼；项目约有车位3500个左右，将会是经开区车位比最高的城市综合体项目。项目概况项目概况项目效果图项目效果图商业一层平面图商业一层平面图地址地址城南南二环西段180号财富中心物业类别物业类别写字楼开发商开发商西部投资集团有限公司标准层面积标准层面积2000平方米容积率容积率6.09层数层数预计39层总高总高140米开盘时间开盘时间预计2012年6月目前均价目前均价9000元/平方米超高层项目超高层项目西安财富中心三期西安财富中心三期财富中心3期地处西高新，紧邻南二环，交通便捷。财富中心3期配备9部高速电梯，地辐热采暖，小型户式中央空调，10米挑空大堂，140米超高层建筑，精装小户型办

133、公楼，嵌入式办公，自由空间组合。财富中心3期纯办公新品7.4折，折后价格9000元/平米，面积143-426平米，预计2012年开盘销售，2013年底交房。项目概况项目概况项目区位图项目效果图超高层项目超高层项目绿地中央广场双子塔绿地中央广场双子塔开发商：西安绿地项目位置：丈八二路与锦业路十字的东北与西北角总建筑面积：32万平米总投资：35.2亿物业规划：甲级办公、奢侈品牌旗舰店、高档百货、大型超市等为一体的超高层双子塔综合楼；建筑规划：两座楼地面高度均为260米，其中结构高度243米，座楼之间间隔约100米。楼宇设计高度57层，其中底下4层为顶级商业楼层，将吸纳高端商户入驻；4层以上为办公区，为入驻的企业提供舒适的办公环境。另外，地下还有3层，负一层为商场，负二、三层为停车场和机房。建设时间：20122016年