保利中山林语营销提案

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1、“撬动一个市场，开创一种模式撬动一个市场，开创一种模式” 保利中山林语保利中山林语2011年度营销提案年度营销提案I、了解市场：、了解市场：充分挖潜区域潜力，深度了解中山价值充分挖潜区域潜力，深度了解中山价值II、找寻客户：、找寻客户：分析区域客户来源，挖掘目标客户分析区域客户来源，挖掘目标客户III、审视自身：审视自身：剖析项目难题，对症下药剖析项目难题，对症下药IV、突破困境：、突破困境：于困难发掘机遇，突破市场困境于困难发掘机遇，突破市场困境V、精准发动：、精准发动：找准客户，精确发动，一击即中找准客户，精确发动，一击即中本案思路本案思路区域市场基本情况区域市场基本情况n区域发展分析n区

2、域市场分析n竞争项目分析区域市场基本情况区域市场基本情况n区域发展分析n区域市场分析n竞争项目分析产业发展利好：东区与火炬开发区产业资源存互补，二、产业发展利好：东区与火炬开发区产业资源存互补，二、三产整合势在必行！有效提升中山市整体经济实力三产整合势在必行！有效提升中山市整体经济实力!数据来源：中山统计局网站2004200920042009年中山市东区年中山市东区GDPGDP占比情况占比情况（亿元）（亿元）2004200920042009年中山市火炬区年中山市火炬区GDPGDP占比情况占比情况（亿元）（亿元）n在04-09年度东区第三产业GDP占比逐步增加，而第二产业GDP呈逐步缩减的趋势；

3、n在04-09年度火炬区第二产业与总值占比保持稳定增长，火炬区第二产业对经济的贡献比例较重；n东区、火炬区二、三产业实力强劲，经济融合的基础要好于周边区域。伴随着东部新城的建设，东区与火炬区也将实现二、三产业资源互补，增强中山经济实力。区域规划利好：东区将实现与东部新城的融合，也区域规划利好：东区将实现与东部新城的融合，也将加快项目所在区域的发展将加快项目所在区域的发展n中山市城市总体规划（20052020）纲要通过，提出中山中心城区的未来城市结构为“单核双城多片区结构”。其中：围绕五桂山生态保护区形成城市的生态绿核；主城区（及其周边地区）、东部新城构成中心城区的“双城”，共同承担城市中心职能

4、。其中，东部新城以高新技术研发、制造、科研教育、居住职能为主，培育成为中山城市的副中心。包括以下片区：火炬区、南朗片区、马鞍岛、翠亨片区。建设“东部新城”是本次总体规划提出的未来中山城市建设以及城市空间拓展的战略重点。东部新城作为重中之重：在建设标准上要与国际一流水准的新城看齐，建设一个生活就业均衡、环境优美和设施齐备的新城。中山主城区东部新城项目项目东区东区火炬区火炬区五五桂桂山山中山港中山港张家边张家边濠头濠头项目位于城市居住区向东发项目位于城市居住区向东发展的桥头堡，与东区联系较展的桥头堡，与东区联系较为紧密。为紧密。但目前区域成熟度但目前区域成熟度不高，配套不完善，迫使该不高，配套不完

5、善，迫使该区域居民会前往东区消费。区域居民会前往东区消费。项目地处火炬开发区，但与项目地处火炬开发区，但与火炬区的成熟区（张家边、火炬区的成熟区（张家边、濠头、中山港）距离较远，濠头、中山港）距离较远，紧密度较低。紧密度较低。城市居住区东拓的桥头堡，与东区联系紧密城市居住区东拓的桥头堡，与东区联系紧密轻轨中山站轻轨中山站轻轨的开通，将提升区域的成熟度，并将轻轨的开通，将提升区域的成熟度，并将有利吸引跨城、跨区域置业有利吸引跨城、跨区域置业n广珠轻轨及快速道路建设将大大缩短中山与广州、珠三角区域内各重要经济节点距离，使中山区位优势不断提升，必将拉动周边物业价值的提升（目前中山站附近的物业只需广州

6、1/3的价格。）n中山和广州具有相同的广府文化的背景，多年发展和历史沉淀，从心理、生活方式等早显融合之势，随着交通日益便捷，跨区、跨城置业趋势将更明显中山站广州车程车程25分钟分钟轻轨中山站片区规划轻轨中山站片区规划项目轻轨站n中山站的建设中山站的建设也加快了周边也加快了周边路网建设，将路网建设，将提升项目所在提升项目所在区域的成熟度。区域的成熟度。车程车程10分钟分钟邻长江水库、群山环绕，邻长江水库、群山环绕，难得山水相间之地，环境难得山水相间之地，环境优越优越，空气质量高，吸引，空气质量高，吸引城区及周边中高端客户转城区及周边中高端客户转移置业；移置业；项目周边大交通网络密集，项目周边大交

7、通网络密集，通过博爱路、南外环通过博爱路、南外环,5分分钟便捷到达东区钟便捷到达东区;而京珠高而京珠高速就在家门口，便捷到达速就在家门口，便捷到达珠三角各个区域。珠三角各个区域。项目项目博爱路博爱路京珠高速京珠高速南外环南外环长江水库长江水库高尔夫球高尔夫球场场中山泛城区绝版生态资源，吸引城区及周边客户转移置业中山泛城区绝版生态资源，吸引城区及周边客户转移置业居住区初具规模，打造中山泛城区生态居住新城居住区初具规模，打造中山泛城区生态居住新城区域内聚集了凯茵新城、实地璟湖城、聚豪园等中大型项目。居住区环区域内聚集了凯茵新城、实地璟湖城、聚豪园等中大型项目。居住区环境优越，居住品质高，境优越，居

8、住品质高，目前已经聚集一定人气，配套也逐步完善，生态目前已经聚集一定人气，配套也逐步完善，生态居住新城正逐步发展起来。居住新城正逐步发展起来。从区域现状来看，区域成熟度尚有待提高，但伴从区域现状来看，区域成熟度尚有待提高，但伴随着区域的发展利好，有理由相信将吸引更加广泛的随着区域的发展利好，有理由相信将吸引更加广泛的客户群置业。客户群置业。区域总结区域总结区域市场基本情况区域市场基本情况n区域发展分析n区域市场分析东区板块市场分析火炬区板块市场分析n竞争项目分析n根据2010年中山各镇区的成交量统计，东区和火炬区的成交量分别是5120套和4740套，分列第三、第四，月均消化套数分别是427套和

9、395套，市场成交量相对活跃。中山市场总体中山市场总体供应格局供应格局数据来源：中山国土资源网n2010年东区商品房累计签约5120套，面积62.49万方，新增供应5327套，供求比为104/100，全年供需基本平衡。整体销量位居全市第三。东区供应充足、各类型楼盘云集，成交均价全市最高的情况下，成交量仍然为城区第一，反映东区仍然是城区及泛城区置业的首选区域。东区市场分析东区市场分析供应层面供应层面n消化分析小结：消化分析小结：东区东区2010年下半年年下半年120-144方方3-4房、房、144-180方方4-5房产品的供应、房产品的供应、消化率较为持衡，是市场最主力产品。而消化率较为持衡，是

10、市场最主力产品。而100-120方产品供应量小、消化率高达方产品供应量小、消化率高达61%。项目而言，成交主要以远洋城、朗晴假日等楼盘为主。数据来自：中山国土资源网面积段面积段6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上以上合计合计供应量52846764373335210927296285172成交量1421262282462134903921712008消化率27%27%35%34%61%45%54%27%39%东区市场分析东区市场分析供销层面供销层面n存货分析小结：截止存货分析小结：截止2010年底，由于城东名门等小规模楼盘的集中入市，年底，由于

11、城东名门等小规模楼盘的集中入市，中小户型的中小户型的集中供应，东区市场由原先的中大户型供应为主，变成市场存量面积段分布均衡。集中供应，东区市场由原先的中大户型供应为主，变成市场存量面积段分布均衡。数据来自：中山国土资源网东区市场分析东区市场分析存量层面存量层面面积段面积段0-600-6060-8060-8080-9080-9090-10090-100100-120100-120120-144120-144144-180144-180180180以上以上合计合计套数4773555275312245554444633576比例13%10%15%15%6%16%12%13%100%东区市场分析东区市

12、场分析未来供应层面未来供应层面楼盘楼盘板块板块推货形式推货形式货量货量产品情况产品情况推出时间推出时间远洋城东区博爱路新货1200138-185方预计4月份紫园东区长江新货100335-513方别墅预计5月份万科朗润园东区库充旧货新推、新货600108-161方预计上半年朗晴假日东区旧货新推、新货60085-180方预计上半年豪逸御华庭东区新货100095-185方预计上半年合计3500远洋城远洋城紫园紫园万科朗润园万科朗润园朗晴假日朗晴假日豪逸御华庭豪逸御华庭2011年东区约有年东区约有3500套新货入市，供应同比减少套新货入市，供应同比减少主要新入市项目包括远洋城世界观、紫园。旧盘新货上市

13、项目：万科朗润园、朗晴假日、豪逸御华庭。以上新货预计会在上半年全部上市。东区房地产市场总结东区房地产市场总结东区近半年120-144方3-4房、144-180方4-5房产品的供应、消化率较为持衡，是市场最主力产品。而100-120方产品供应量小、消化率高达61%。中大户型为市场主力产品中大户型为市场主力产品市场不同面积存货表现均衡，大户型产品存量进一步减少市场不同面积存货表现均衡，大户型产品存量进一步减少截止2010年底，东区市场表现的分面积段存量分布较为均衡，东区市场以中大户型供应为主的局面被减弱，大户型产品存量进一步减少。2011年东区供应同比减少，加剧供应紧张局面，区域内客户年东区供应同

14、比减少，加剧供应紧张局面，区域内客户将外溢将外溢2011年东区约有3500套新货入市，供应同比减少。主要新入市项目包括远洋城世界观、紫园。旧盘新货上市项目：万科朗润园、朗晴假日、豪逸御华庭。以上新货预计会在上半年全部上市。n2010年火炬区累计签约4740套，面积57.20万方，新增供应3955套，供求比为83/100,全年的供应量稍显不足，价格受个盘供货的影响较大。上半年，多个项目无新货供应，9月后，金华园、健康花城、尚城新增集中入市。火炬区市场分析火炬区市场分析供销层面供销层面n结合供应、消化率分析：火炬区火炬区2010年下半年以年下半年以120-144方方3房、房、80-90方方2房、房

15、、90-100方方3房为市场最主力产品。房为市场最主力产品。100-120方普通方普通3房产品供应量大，但消化率较低。房产品供应量大，但消化率较低。项目而言，成交主要以凯茵新城、金华花园、健康花城、实地璟湖城、聚豪园等楼盘为主。数据来自：中山国土资源网面积段面积段6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上以上合计合计供应量374219433400100411913454844450成交量551212282503626541511601981消化率15%55%53%63%36%55%44%33%45%火炬区市场分析火炬区市场分析供销层面供销层面n存货

16、分析小结：截止存货分析小结：截止2010年底，火炬开发区年底，火炬开发区存量较多的面积段为存量较多的面积段为100-120（586套）、套）、120-144(833套套)。数据来自：中山国土资源网火炬区市场分析火炬区市场分析存量层面存量层面面积段面积段6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上以上合计合计套数292731181175868331423702531比例12%3%5%5%23%33%6%15%100%2011年火炬区有大量新货上市，市场竞争较为激烈年火炬区有大量新货上市，市场竞争较为激烈n2011年火炬区预计新货量达5683套，新增供应

17、将集中在上半年入市，其中，雅居乐两盘（雅湖半岛、张家边项目）将占据新供应的半壁江山。n伴随着我们项目的入市，博爱东货量将更加充足，竞争将较为激烈伴随着我们项目的入市，博爱东货量将更加充足，竞争将较为激烈。火炬区市场分析火炬区市场分析未来供应层面未来供应层面楼盘楼盘板块板块推货形式推货形式货量货量产品情况产品情况推出时间推出时间雅居乐雅湖半岛博爱东新货220096-170方、220-370方三错层预计4月份实地璟湖城博爱东旧货新推、新货60075-200方预计上半年雅居乐张家边张家边新货100080-160方预计下半年花语心岸中山港新货20075-130方预计上半年尚城孙文东旧货新推、新货500

18、105-145方预计上半年健康花城科技新城新货50085-157方预计上半年汇景东方轻轨站点区域新货233230-380方的联排别墅预计上半年450待定预计下半年合计5683金华花园金华花园凯茵新城凯茵新城雅居乐张家边雅居乐张家边聚豪园聚豪园尚城尚城科技新城科技新城健康花城健康花城 项项 目目花语心岸花语心岸汇景东方汇景东方火炬区房地产市场总结火炬区房地产市场总结火炬区近半年以120-144方3房、80-90方2房、90-100方3房为市场最主力产品。100-120方普通3房产品供应量大，但消化率较低。项目而言，成交主要以凯茵新城、金华花园、健康花城、实地璟湖城、聚豪园等楼盘为主。 截止201

19、0年底，火炬开发区存量较多的面积段为100-120（586套）、120-144(833套)。100-120方消化压力较大。火炬区以紧凑型火炬区以紧凑型2-3房、舒适型房、舒适型3房为市场主力房为市场主力火炬区火炬区100-120方方3房存量大，后续压力较大房存量大，后续压力较大未来火炬区新增供应较为充足，而更强的价格竞争力和性未来火炬区新增供应较为充足，而更强的价格竞争力和性价比，区域将吸纳东区以及更加广泛的客户价比，区域将吸纳东区以及更加广泛的客户2011年火炬区预计新货量达5683套，区域整体供应充足。n区域发展分析n区域市场分析n竞争项目分析竞争项目分析在售竞争项目分析在售竞争项目分析区

20、域市场基本情况区域市场基本情况项目竞争主要是凯茵新城、实地璟湖城、聚豪园、远洋城项目项目竞争主要是凯茵新城、实地璟湖城、聚豪园、远洋城项目n火炬区市场主要分3大板块：以凯茵新城、实地璟湖城为主的博爱东板块，以尚城、金华花园为主的孙文东、张家边板块，以健康花城、科技新城为主的科技新城板块。各板块的楼盘竞争较弱。n项目位于火炬区南部的博爱东板块，生态环境优越，大交通便利，吸引了城区及周边的中高端客户置业。区域内项目更多吸引东区客户置业。与孙文东、张家边、科技新城板块的竞争相对较弱，n区域内楼盘价格不等，凯茵新城毛坯均价6500-12000元/m2，实地璟湖城均价6500元/m2(带1200元/装修

21、），聚豪园均价4500元/m2。市场竞争格局市场竞争格局金华花园金华花园凯茵新城凯茵新城实地璟湖城实地璟湖城聚豪园聚豪园尚城尚城科技新城科技新城健康花城健康花城科技新城板块科技新城板块孙文东、张家边板块孙文东、张家边板块 项项 目目远洋城远洋城博爱东板块博爱东板块开发商中山市凯茵豪园房地产开发有限公司楼盘地址中山市长江区旅游风景区 占地面积2,000,000平米推售户型2011年将主推雅湖半岛洋房组团，产品面积95、108、125、148、170方销售均价前期天誉产品均价6500-12000元/m2，雅湖半岛价格待定客户来源主要是中山本地中、高端客户，以东区为主。主要卖点优越生态景观资源、景观

22、视野开阔、高尔夫景观、中山最大规模楼盘、雅居乐品牌力作凯茵新城凯茵新城超大型生态人居大盘超大型生态人居大盘凯茵新城产品结构分析凯茵新城产品结构分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。户型1房2房3房4房5房复式合计供应量34279019851799437365389成交量3417861975169239055189消化率100%99%99%94%89%14%96%凯茵新城以凯茵新城以3-4房为供应主力，其次为房为供应主力，其次为2房产品。房产品。凯茵新城凯茵新城1-2房面积段分析房面积段分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。户型1房2房面积60

23、-6570-7575-8080-8585-9090-95105-110供应量3420892127033188成交量3410892117032888消化率100%0%100%100%100%99%100%凯茵新城凯茵新城2房产品以房产品以80-85方、方、90-95方为主。方为主。1房为房为60-65方舒适性高球公寓，多为高尔夫球客户投资或度假居住。方舒适性高球公寓，多为高尔夫球客户投资或度假居住。凯茵新城凯茵新城3房面积段分析房面积段分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。户型3房面积85-9090-9595-100100-110110-120120-130130-14

24、0140-150150-160160-170供应量0241178224626611433668120成交量0238178214626511433663120消化率0%99%100%95%100%100%100%100%99%100%凯茵新城凯茵新城3房产品线丰富。按货量依次为房产品线丰富。按货量依次为140-170方的大方的大3房、房、90-100方紧凑型方紧凑型3房、房、120-130方普通方普通3房。房。凯茵新城凯茵新城4房面积段分析房面积段分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。户型4房面积100-120120-130130-140160-170170-18018

25、0-190190以上供应量2213456684472301220成交量2213456283454217220消化率100%100%99%99%96%72%100%凯茵新城凯茵新城4房以房以170方以上为主，其次为方以上为主，其次为130-140方普通方普通4房。房。凯茵新城凯茵新城5房、复式面积段分析房、复式面积段分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。户型5房复式面积170-180200-220220以上200以上供应量529329236成交量7922915消化率13%99%100%14%凯茵新城凯茵新城5房集中在房集中在220方以上，复式整体销售情况并不理想，更多客

26、户会选择方以上，复式整体销售情况并不理想，更多客户会选择小别墅。小别墅。凯茵新城凯茵新城2011年产品结构分析年产品结构分析凯茵新城雅湖半岛洋房预计将在今年凯茵新城雅湖半岛洋房预计将在今年4月面市，产品以月面市，产品以95方两房、方两房、105-110方小方小三房、三房、120-130方舒适三房、方舒适三房、145-150方四房为主。方四房为主。面积面积9595105-105-110110120-120-130130145-145-150150170170220220371371合计合计预计供应量43242542356430040322216比例19%19%19%25%14%2%1%100%凯

27、茵新城热销产品分析凯茵新城热销产品分析建筑面积：建筑面积：约122m2，三房二厅格局户型亮点：户型亮点：1、户型方正实用，朝南向阳，景观较好；2、赠送超大空中花园；3、主人房套间设计，并享270度转角大飘窗；4、每个房间都是朝南，且均带大飘窗；5、双阳台设计，同时景观阳台较大气，总体附加值较高，比较受中山本地人士欢迎；建筑面积：建筑面积：约171-173m2，四房二厅格局户型亮点：户型亮点：1、并享270度L型大飘窗，视野非常开阔；2、双景观阳台设计，较受中山本地人士喜爱；3、厅宽4.2米，搭配大阳台，感觉比较大气，总体附加值较高。凯茵新城产品总结和竞争预测凯茵新城产品总结和竞争预测p凯茵新城

28、供应以凯茵新城供应以3-4房为供应主力，其次为房为供应主力，其次为2房产品；房产品；产品更多强调舒适性；产品更多强调舒适性；2房产品以80-85方、90-95方为主。3房产品线丰富。按货量依次为140-170方的大3房、90-100方紧凑型3房、120-130方普通3房。4房以170方以上为主，其次为130-140方普通4房。5房集中在220方以上，复式整体销售情况并不理想。p未来产品以未来产品以95方两房、方两房、105-110方小三房、方小三房、120-130方舒适三房、方舒适三房、145-150方四房为主，产品侧重舒适性。方四房为主，产品侧重舒适性。开发商中山实地地产楼盘地址东区博爱七路

29、景观路口占地面积105323平米推售户型2010下半年主推组团【观澜】79方2房、95方3房、109-111方3房、124-136方3房、166方4房销售均价5800-6500元/m2（带1500-2000元/m2装修）客户来源周边火炬区客户和东区置业者，首次置业者为主，部分投资客主要卖点产品户型适中、带精装修、优越的自然环境、人工湖景观、高尔夫景观（部分楼栋可望见）实地璟湖城实地璟湖城精装花园大社区精装花园大社区实地璟湖城产品结构分析实地璟湖城产品结构分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。户型2房3房4房5房合计供应量24065223201124成交量1884761

30、950859消化率78%73%84%0%76%实地璟湖城产品供应以实地璟湖城产品供应以3房为主，占房为主，占58%；2房与房与4房相当，各占房相当，各占21%。目前目前4房的消化率较高，主要是产品消化时间长。房的消化率较高，主要是产品消化时间长。实地璟湖城实地璟湖城2房面积段分析房面积段分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。户型2房面积70-7575-8080-8585-90供应量130393833成交量130161527消化率100%41%39%82%实地璟湖城实地璟湖城2房以房以70-75方紧凑型方紧凑型2房户型为主，占房户型为主，占54%，目前该产品已售罄。，目

31、前该产品已售罄。实地璟湖城实地璟湖城3房面积段分析房面积段分析数据来源：以上数据来源于中山国土网，为2007年至今的数据。实地璟湖城实地璟湖城3房产品线较为丰富，以房产品线较为丰富，以90-100方紧凑型方紧凑型3房、房、130-140方舒适性方舒适性3房房供应为主，共占供应为主，共占61%。户型3房面积85-9090-100110-115115-125130-140140-145150以上供应量2121381681875824成交量2114742631255523消化率100%69%52%93%67%95%96%实地璟湖城实地璟湖城4房面积段分析房面积段分析数据来源：以上数据来源于中山国土网

32、，为2007年至今的数据。实地璟湖城实地璟湖城4房产品以房产品以140-150居多。居多。比较畅销的比较畅销的4房产品为房产品为110-115方、方、140-150方方4房。房。户型4房面积110-115140-150165-170185-190200以上供应量4482344824成交量4379272224消化率98%96%79%46%100%实地璟湖城实地璟湖城2011供应结构分析供应结构分析实地璟湖城未来供应以实地璟湖城未来供应以3房为主，产品结构与之前相仿。房为主，产品结构与之前相仿。户型2房3房4房5房合计面积75-9090-120130-140140-180180方以上预计供应量90

33、200805030450供应比例20%44%18%11%7%100%建筑面积：建筑面积：约80.m2，2房2厅1卫户型亮点：户型亮点：1、户型方正实用，朝南向阳，景观较好；2、赠送超大空中花园；3、双阳台设计，同时景观阳台较大气，总体附加值较高，比较受中山本地人士欢迎；4.餐厅和客厅打通连体，宽敞明亮建筑面积：建筑面积：约95m23房2厅1卫户型亮点：户型亮点：1、主人房270度转角大飘窗窗，视野非常开阔；2、超大入户花园和赠送超大景观阳台；3、餐厅和客厅打通连体，宽敞明亮4、干湿分区，动静分离实地璟湖城热销户型分析：实地璟湖城热销户型分析：实地璟湖城产品总结和竞争预测实地璟湖城产品总结和竞争

34、预测p实地璟湖城产品供应以实地璟湖城产品供应以3房为主，其次为房为主，其次为2房、房、4房产品；房产品；紧凑型户型走俏；紧凑型户型走俏；项目除了精装修外，紧凑型户型设计也是项目销售一大突破口。项目除了精装修外，紧凑型户型设计也是项目销售一大突破口。70-75方紧凑型方紧凑型2房为房为2房供应主力，较为走俏；房供应主力，较为走俏；3房产品线丰富，房产品线丰富，90-100方紧凑型方紧凑型3房、房、130-140方舒适性方舒适性3房供应为主力，房供应为主力，但部分补充性产品（但部分补充性产品（85-90方）销售情况较好。方）销售情况较好。实地璟湖城实地璟湖城4房产品以房产品以140-150居多。居

35、多。p未来产品供应结构没有太大变化，以未来产品供应结构没有太大变化，以3房供应为主。房供应为主。开发商远洋地产（中山）楼盘地址中山市博爱六路紫马岭南片区占地面积占地面积：1500亩推售户型：世界观美域、荣域125-165方销售均价：前期产品：美域5000-5500元/m2，荣域7000-7500元/m2。世界观价格待定客户来源主要是中山本地中高端客户，以东区为主，看重居住档次主要卖点半山资源、东区最大规模楼盘、高潜力城市地段、一梯两户设计、规划配套完善远洋城远洋城东区核心地段品质大盘东区核心地段品质大盘2010年远洋城供销情况年远洋城供销情况以上数据采集自中山市房地产信息发布网面积段100-1

36、20120-144144-180180以上合计供应5602369631084销售446029756862消化率80%76%80%89%80%供销分析：项目供应量集中在供销分析：项目供应量集中在135-165方，目前整体消化情况较为理想。方，目前整体消化情况较为理想。远洋城荣域热销产品分析远洋城荣域热销产品分析户型亮点：户型亮点：1、空中花园赠送一半面积，可以改成书房或者卧室2、超大阳台，给生活更多空间小高层户型小高层户型品峰户型品峰户型143145135143165户型亮点：户型亮点：1、产品方正好用2、附送入户花园可改书房偷面积3、全南设计，三面单边，每房都有南向窗户4、超大阳台，给生活更多

37、空间开发商广东永怡集团股份有限公司楼盘地址东区博爱七路景观路口占地面积660000平米推售户型东铂世纪组团80-852房，95-1203房，少部分130方产品销售均价4500元/m2左右客户来源火炬区、东区客户首次置业客居多主要卖点自然景观优越、产品户型紧凑实用，产品价格优势明显聚豪园聚豪园生态社区，中低价位走货盘生态社区，中低价位走货盘2010年聚豪园供销情况：年聚豪园供销情况：n供应与销售情况分析：供应与销售情况分析：主要供应户型为80-902房，100-1203房，所占比例最大。产品价格低、面积适中，吸引了首次置业者的需求。面积80-9090-100100-120120-144144-1

38、80180以上合计供应量102631803420381销售量97601673010355销售率95%95%93%88%50%0%93%聚豪园热销户型分析：聚豪园热销户型分析：建筑面积：建筑面积：约86m22房2厅1卫户型亮点：户型亮点： 1、格局宽敞，使用率高 2、合理布局，通风采光 3、干湿分区，动静分离 建筑面积：建筑面积：约80.m2，2房2厅1卫户型亮点：户型亮点： 1、户型方正实用，朝南向阳，景观较好； 2、大景观阳台 3、干湿分区，动静分离 热销产品分析：准确定位，实现突破热销产品分析：准确定位，实现突破实地璟湖城实地璟湖城劣势：地段偏远、生活不方便劣势：地段偏远、生活不方便优势：

39、自然和人造环境优越、紧靠博爱路交通便捷优势：自然和人造环境优越、紧靠博爱路交通便捷热销原因：热销原因：以精装中小户型，吸引东区、火炬区客户投资置业以精装中小户型，吸引东区、火炬区客户投资置业聚豪园聚豪园劣势：地段偏远、生活配套薄弱劣势：地段偏远、生活配套薄弱优势：优越环境、人工湖景观、紧靠博爱路交通便捷优势：优越环境、人工湖景观、紧靠博爱路交通便捷热销原因：热销原因：以中小紧凑型户型、低总价实现销售突破，比以中小紧凑型户型、低总价实现销售突破，比同区产品低同区产品低1000-3000元元/m2凯茵新城凯茵新城劣势：区域整体成熟度不高劣势：区域整体成熟度不高优势：生态人居大城、雅居乐品牌力作优势

40、：生态人居大城、雅居乐品牌力作热销原因：热销原因：占据泛城区绝版生态资源，打造人居品质占据泛城区绝版生态资源，打造人居品质远洋城远洋城劣势：物管水平差、生活配套弱劣势：物管水平差、生活配套弱优势：地处东区高潜力地段、半山资源、规划配套完善优势：地处东区高潜力地段、半山资源、规划配套完善热销原因：热销原因：一梯两户设计、赠送面积多、产品价格适中一梯两户设计、赠送面积多、产品价格适中充分利用生态资源，打充分利用生态资源，打造新的人居标杆，吸引造新的人居标杆，吸引中高端客户置业。中高端客户置业。 产产品以舒适性品以舒适性3-43-4房为主，房为主，注重空间的合理把握，注重空间的合理把握，适当赠送一定

41、面积适当赠送一定面积以精装修紧凑型以精装修紧凑型2-32-3房、房、舒适型舒适型3 3房，吸引更加房，吸引更加广泛的大众客户群转移广泛的大众客户群转移置业，以品牌、物管、置业，以品牌、物管、打造力区隔竞争打造力区隔竞争注：以颜色深浅代表销售快慢注：以颜色深浅代表销售快慢项目产品面积段界定项目产品面积段界定有效区隔远洋城、凯茵新城：有效区隔远洋城、凯茵新城：充分利用生态资源，打造新的人居标杆，吸引中高端客户置业。产品充分利用生态资源，打造新的人居标杆，吸引中高端客户置业。产品以舒适性以舒适性3-4房为主，注重空间的合理把握，适当赠送一定面积房为主，注重空间的合理把握，适当赠送一定面积3房4房凯茵

42、新城90-100120-130140-170130-140170方以上远洋城135-145145-165125-140125-140方方3 3房房140-170140-170方方4 4房房项目热销产品分面积统计表项目热销产品分面积统计表注：以颜色深浅代表销售快慢注：以颜色深浅代表销售快慢项目产品面积段界定项目产品面积段界定70-8570-85方方2 2房房85-9085-90、90-12090-120方方3 3房房项目热销产品分面积统计表项目热销产品分面积统计表有效区隔实地璟湖城、聚豪园：有效区隔实地璟湖城、聚豪园：以精装修紧凑型以精装修紧凑型2-3房、舒适型房、舒适型3房，吸引更加广泛的大众

43、客户群转房，吸引更加广泛的大众客户群转移置业，以品牌、物管、打造力区隔竞争移置业，以品牌、物管、打造力区隔竞争2房3房实地璟湖城70-7585-9090-100130-140聚豪园80-90100-120户型结构建议户型结构建议项目产品面积段建议项目产品面积段建议总结：总结：产品以产品以125-140方方3房、房、150-170方方4房供应为主；产品面积比凯茵新城、房供应为主；产品面积比凯茵新城、远洋城略小，在空间使用情况相差不大的情况下，占据总价优势；远洋城略小，在空间使用情况相差不大的情况下，占据总价优势；同时，项目也将供应同时，项目也将供应2-3房紧凑型户型，以吸纳周边更加广泛置业的需求

44、。房紧凑型户型，以吸纳周边更加广泛置业的需求。户型户型2房房3房房4房房合计合计面积面积70-8080-8585-9090-120125-140140-150150-170套数套数60030080050020004008005400比例比例7%4%11%8%41%9%20%100% 在决定了我们的产品定位的同时，我在决定了我们的产品定位的同时，我们的产品是卖给谁？们的产品是卖给谁？ 从周边竞争项目的业主入手从周边竞争项目的业主入手实地璟湖城成交客户分析实地璟湖城成交客户分析居住区域、职业情况居住区域、职业情况客户主要来自东区，占客户主要来自东区，占43%。其次为火炬区、石岐区，各占。其次为火炬

45、区、石岐区，各占24%和和13%。客户职业以教师、公司职员、公务员为主，各占客户职业以教师、公司职员、公务员为主，各占32%、28%和和17%。以上数据为项目2009年数据凯茵新城成交客户分析凯茵新城成交客户分析居住区域、职业情况居住区域、职业情况客户主要来自中山泛城区客户（东区客户主要来自中山泛城区客户（东区25%、石岐区、石岐区10%、火炬区、火炬区8%）、港澳台、外市客户。）、港澳台、外市客户。客户职业以公司职员、私企老板、企业高管为主，其次为个体户、公客户职业以公司职员、私企老板、企业高管为主，其次为个体户、公务员。务员。以上数据为项目2008-2009年数据区域客户特征：客户多来自东

46、区，部分火炬区客户，区域客户特征：客户多来自东区，部分火炬区客户，不同品质楼盘客户差异明显不同品质楼盘客户差异明显目前周边区域在售楼盘的置业人群项目项目置业人群置业人群实地璟湖城东区、火炬区、石岐区自住性、投资性客户，注重环境，层次明显高于聚豪园聚豪园东区、火炬区首次自住性客户，注重性价比和环境凯茵新城泛城区中高端换房客为主、本地和外地投资客户远洋城东区中高端客户为主博爱博爱路路火炬工业火炬工业区区轻轨 中山站东区客户为主，部东区客户为主，部分的火炬区客户分的火炬区客户东区东区项项目目核心客户访谈核心客户访谈针对凯茵新城、实地璟湖城、远洋城等共100位业主进行深入访问。凯茵新城濮小姐13823

47、9978XX中医院主任医师洪先生138096887XX国际贸易生意张先生137025262XX火炬区开模具厂陈先生139029132XX做油漆生意方先生136203918XX广州军区军人朱先生130255299XX香港生意人程小姐139245138XX公务员实地璟湖城朱晓梦138026574XX利得纸箱厂郑小姐159000588XX中山职院老师甘先生134245349XX中山职院老师张先生139245097XX中国移动陈先生139253835XX火炬区职员杨小姐134214826XX公务员朱晓梦138026574XX私企业主黄健15976096567博文学校老师实地璟湖城成交客户实地璟湖城成交

48、客户中山职业技术学院中山职业技术学院客户访谈语录：客户访谈语录：“房子距离学校不远，中午还可以回家睡个午觉，虽然这边房子距离学校不远，中午还可以回家睡个午觉，虽然这边配套不配套不足足，但是我们自己，但是我们自己有车，不会觉得不方便有车，不会觉得不方便，而且这边居住环境挺好，而且这边居住环境挺好的的” “平常周末喜欢去东区购物消费平常周末喜欢去东区购物消费。”关键词：距离，居住环境关键词：距离，居住环境（郑老师，（郑老师，2727岁，认购物业：岁，认购物业：130130、大三房，总价：、大三房，总价：6060万）万）实地璟湖城成交客户实地璟湖城成交客户东区利得纸箱厂东区利得纸箱厂客户访谈语录：客

49、户访谈语录：“和老公都是外省人，来中山工作十几年了，两个孩子，本来想在靠和老公都是外省人，来中山工作十几年了，两个孩子，本来想在靠近东区买的，但是考虑后觉得这边性价比更高，在近东区买的，但是考虑后觉得这边性价比更高，在这里买了还可以买这里买了还可以买台车台车，综合一下就买了这里，综合一下就买了这里”关键词：价格、性价比关键词：价格、性价比（朱小姐，（朱小姐，3535岁，一家四口，认购物业：岁，一家四口，认购物业：140140方方 三房，总价：三房，总价：7070万）万）凯茵新城成交客户凯茵新城成交客户火炬区模具厂火炬区模具厂客户访谈语录：客户访谈语录：“选择在凯茵新城是因为这里选择在凯茵新城是

50、因为这里居住环境舒适，离我自己的工厂近居住环境舒适，离我自己的工厂近；但；但是这边唯一不太好的因素就是是这边唯一不太好的因素就是购物、吃饭不方便购物、吃饭不方便，如果旁边有多一些，如果旁边有多一些的生活配套就好了的生活配套就好了”关键词：距离、居住环境关键词：距离、居住环境（张先生，（张先生，4242岁，一家三口，认购物业：岁，一家三口，认购物业：140140方方 三房，总价：三房，总价：9090万）万）凯茵新城成交客户凯茵新城成交客户中医院医生中医院医生客户访谈语录：客户访谈语录：“凯茵凯茵距离市区很近距离市区很近，十分钟而已吧；住在凯茵新城，十分钟而已吧；住在凯茵新城，每一天都像在度假；这

51、每一天都像在度假；这里的环境非常舒适里的环境非常舒适，这也是我当初选择这里的初衷，我和其他几位主任医师都，这也是我当初选择这里的初衷，我和其他几位主任医师都住在这里住在这里” 希望今后这里配套能够更加完善点希望今后这里配套能够更加完善点就好了，生活还是不够方便。就好了，生活还是不够方便。关键词：度假式生活、环境关键词：度假式生活、环境（濮小姐，（濮小姐，3636岁，一家四口，认购物业：岁，一家四口，认购物业：140140方方 三房，总价：三房，总价：7070万）万）远洋城成交客户远洋城成交客户广州军区军人广州军区军人客户访谈语录：客户访谈语录：“其实当时购买远洋城，主要是看中它这边比较稀缺的资

52、源了，而且距离中山其实当时购买远洋城，主要是看中它这边比较稀缺的资源了，而且距离中山市区也不会太远，算是市区也不会太远，算是投资投资吧，因为毕竟目前房子没人住吧，因为毕竟目前房子没人住” “但好像这几年也不够其他城市的物业涨得快，但但好像这几年也不够其他城市的物业涨得快，但相信有稀缺资源的物业不愁相信有稀缺资源的物业不愁涨不起来涨不起来。关键词：投资、稀缺资源关键词：投资、稀缺资源（方先生，（方先生，4242岁，认购物业：岁，认购物业：120120方方 三房，总价：三房，总价：8080万）万）u目标客户群认同的价值：交通距离并不远（有车一族）、居住目标客户群认同的价值：交通距离并不远（有车一族

53、）、居住环境好、生活质量高、性价比高、稀缺物业的投资价值高；环境好、生活质量高、性价比高、稀缺物业的投资价值高；u等待改善的价值：生活便利度有待提高、小交通尚有待改善。等待改善的价值：生活便利度有待提高、小交通尚有待改善。核心客户访谈小结核心客户访谈小结偶得客户偶得客户目标客户群定位目标客户群定位东区、火炬区东区、火炬区(60%)刚性需求者（首次、二次改善型置业为主）取向：品质、性价比、生活便利度、居住环境结合市场客户分布情况，我们认为本项目的客户结构应为：重要客户重要客户核心客户核心客户中山其余城区、部分镇区客户中山其余城区、部分镇区客户(25%)刚性需求者（首次、二次改善型置业为主）取向：

54、配套、生活便利度、居住档次和环境港澳、广州等珠三角区域港澳、广州等珠三角区域(15%)投资为主投资为主取向：投资门槛低，投资潜力大我们的客户是什么人？我们的客户是什么人？核心客户群：核心客户群：东区、火炬东区、火炬区客户区客户个体、私营业主个体、私营业主政府、企事业政府、企事业单位职工单位职工工厂中、高层工厂中、高层管理管理写字楼白领写字楼白领个体私营业主，对于城区的房价比较难接受，纷纷走向城区周边置业东区云集了中山中高端写字楼及企业，精英人士是项目核心客户群之一东区是市政府等多个部门的聚集地，针对该类客户宣传可有效带动项目成交火炬区国家级高新技术园区，聚集了众多的工厂，而工厂中高层管理也是目

55、标客户群之一知己知彼方能百战百胜，了解自身才能知己知彼方能百战百胜，了解自身才能更进一步更进一步项目优势优越的生态资源项目优势优越的生态资源n项目周边山体资源丰富，将项目周边山体资源丰富，将呈现呈现立体化的坡地景观立体化的坡地景观；n周边无建筑遮挡，周边无建筑遮挡，景观视野景观视野十分开阔；十分开阔；n周边天然植被茂盛，周边天然植被茂盛，构建高构建高密度的天然负离子氧吧密度的天然负离子氧吧，提供，提供自然绿色纯氧空间。自然绿色纯氧空间。天然氧吧、立体化坡地景观、开阔的景观视野天然氧吧、立体化坡地景观、开阔的景观视野项目优势构建中山超大型生态居住新城项目优势构建中山超大型生态居住新城n目前区域内

56、目前区域内集中了众多大型的集中了众多大型的生态居住社区生态居住社区，将构建中山超大将构建中山超大型的生态居住新城，目前已现具型的生态居住新城，目前已现具备相当规模备相当规模；n良好的环境、便利的大交通、良好的环境、便利的大交通、成熟的居住社区，也吸引了众多成熟的居住社区，也吸引了众多高端客户的青睐高端客户的青睐；n区域内的生态大盘：凯茵新城、区域内的生态大盘：凯茵新城、远洋城、实地璟湖城、聚豪园等。远洋城、实地璟湖城、聚豪园等。未来将会出现更多的生态社区未来将会出现更多的生态社区。超大规模的生态社区群，未来居住潜力无限超大规模的生态社区群，未来居住潜力无限项目优势日趋成熟的高档休闲、教育设施项

57、目优势日趋成熟的高档休闲、教育设施 周边拥有周边拥有高尔夫球场高尔夫球场、长江游乐场长江游乐场、星级酒店星级酒店、高档教育等配套高档教育等配套，满足高，满足高端客户的休闲、娱乐、子端客户的休闲、娱乐、子女教育的需求。女教育的需求。高档休闲、娱乐、教育一体化高档休闲、娱乐、教育一体化高尔夫高尔夫博文博文学校学校凯茵凯茵新城新城高尔夫球场高尔夫球场高尔高尔夫球夫球场场长江高尔夫长江高尔夫酒店酒店聚豪园酒店聚豪园酒店 （尚未使用）（尚未使用）三之三三之三幼儿园幼儿园纪中三鑫纪中三鑫双语学校双语学校长江游乐场长江游乐场项目优势与快速城际交通项目优势与快速城际交通0距离距离n项目项目毗邻广珠轻轨中山站，

58、毗邻广珠轻轨中山站，仅仅5分钟车程分钟车程；n紧邻京珠高速出入口、南外紧邻京珠高速出入口、南外环环，便捷到达珠三角各大城市。，便捷到达珠三角各大城市。n对外交通十分便利。对外交通十分便利。轻轨、高速路就在轻轨、高速路就在“家门口家门口”项目优势区域珍稀别墅产品，市场空白项目优势区域珍稀别墅产品，市场空白n项目的别墅是项目的别墅是同区现时最稀缺的产同区现时最稀缺的产品品；n远洋城及凯茵新城已炒热区域别墅远洋城及凯茵新城已炒热区域别墅市场，市场，该区域别墅产品是最受客户追该区域别墅产品是最受客户追捧的户型捧的户型。n目前竞争对手短期内已无别墅供应，目前竞争对手短期内已无别墅供应，项目可抢占市场空白

59、项目可抢占市场空白。珍稀别墅抢占市场空白珍稀别墅抢占市场空白林语项目拥有众多优势，那我们面临的难题又是什么呢？项目地段项目地段n项目位于火炬区西南部区域，项目位于火炬区西南部区域，距离周边生活区距离较远（至距离周边生活区距离较远（至少在少在2.5公里以上），生活便利公里以上），生活便利度差，度差，外出必须行车或楼巴外出必须行车或楼巴，产品受众人群受限（部分首次产品受众人群受限（部分首次置业人群受限）置业人群受限）n目前目前地块与周边的交通线未地块与周边的交通线未实现接驳，便捷性较差。实现接驳，便捷性较差。本项目地段偏远、小区对外道路不顺畅本项目地段偏远、小区对外道路不顺畅距离张家边生活区2.5

60、公里公里距离科技新城生活区4.5公里公里距离东区生活区6.5公里公里噪音、视觉景观受限影响噪音、视觉景观受限影响n项目紧靠京珠高速（中山城区往珠海项目紧靠京珠高速（中山城区往珠海方向），是方向），是广州通往珠海、澳门的要广州通往珠海、澳门的要道，车流量较大道，车流量较大。南外环车流目前虽。南外环车流目前虽然不大，但间断性噪音依然存在，未然不大，但间断性噪音依然存在，未来车流量增加也是必然的。来车流量增加也是必然的。n轻轨的噪音影响在轻轨的噪音影响在20-30分钟一次分钟一次，一天下来影响也是非常惊人。一天下来影响也是非常惊人。n高速穿梭的车辆产生强烈的噪音，影高速穿梭的车辆产生强烈的噪音，影响

61、了居民的生活。同时，轻轨穿过项响了居民的生活。同时，轻轨穿过项目，也破坏了项目的整体性，视觉景目，也破坏了项目的整体性，视觉景观受限。观受限。本项目受高速路、南外环、轻轨的不利影响大本项目受高速路、南外环、轻轨的不利影响大京珠高速京珠高速广珠轻轨广珠轻轨南外环南外环地块被交通线分割地块被交通线分割n项目项目地块被轻轨线分割明显，地块被轻轨线分割明显，小区欠缺整体性小区欠缺整体性，各地块被分，各地块被分割开，紧密度较差。割开，紧密度较差。n项目地块的私密度较差，对项目地块的私密度较差，对产品品质走高带来困难。产品品质走高带来困难。京珠高速京珠高速南外环南外环广珠轻轨广珠轻轨市政路市政路地块缺乏完

62、整性，社区私密度降低地块缺乏完整性，社区私密度降低项目周边及自身配套项目周边及自身配套n在项目在项目周边周边2公里生活圈内，公里生活圈内，能够满能够满足日常生活的超市、银行、餐饮等足日常生活的超市、银行、餐饮等配配套设施极少。套设施极少。n并且并且仅有的几家基本都是位于南面仅有的几家基本都是位于南面的凯茵新城内部的凯茵新城内部。n将来小区的业主在极大程度上要依将来小区的业主在极大程度上要依赖于小区内部自带的配套赖于小区内部自带的配套。n而项目地块内的配套较少（由于主而项目地块内的配套较少（由于主要配套均在雅居乐地块内，要配套均在雅居乐地块内，雅居乐开雅居乐开放的不确定性也将影响我们客户的购放的

63、不确定性也将影响我们客户的购买信心买信心）雅居乐地块保利地块项目周边配套薄弱，自身配套不足项目周边配套薄弱，自身配套不足品牌号召力品牌号召力城市中心先行者：城市中心先行者：保利地产扎根广州18年，从海珠区红棉花园到珠江新城保利香槟花园，成为城市中心先行者。但是但是中山人多拥有多套物业，对住房苛求的中山人，强调“眼见为实眼见为实”。在中山，口碑的传承比品牌传播更有说服力口碑的传承比品牌传播更有说服力。中山人对保利品牌的认知十分有限中山人对保利品牌的认知十分有限，需要用产品品质来说服中山人。品牌初入中山，号召力尚有待挖掘品牌初入中山，号召力尚有待挖掘总结：总结：周边项目已经发展成型，具备一定配套规

64、模，且各成体系。项目优周边项目已经发展成型，具备一定配套规模，且各成体系。项目优势与周边竞争对手相比，缺乏出众亮点。竞争较为恶劣，需要通过势与周边竞争对手相比，缺乏出众亮点。竞争较为恶劣，需要通过有效的推广方法、从产品角度进行内部挖掘。有效的推广方法、从产品角度进行内部挖掘。保利地产首次踏足中山，如何竖立品牌？如何竖立品牌？在众强环绕下，林语项目要如何突破？要如何突破？在众多不利因素下要成功一炮而红，靠的是什么？靠的是什么？保利地块保利地块博爱路京珠高速广珠轻轨南外环凯茵新城山林交通交通：项目位处凯茵新城东北面，周边交通不便，给予客户偏僻的感觉给予客户偏僻的感觉；轻轨、高速轻轨、高速：项目靠近

65、广珠轻轨和京珠高速，噪音和共振影响极大噪音和共振影响极大；景观景观：项目周边虽拥有山景，但并无出众景观，对于附近项目更是处于绝对劣势对于附近项目更是处于绝对劣势；配套配套：项目所处区域尚待发展，自身配套设施掌握在雅居乐地块上，无法在销售前期给无法在销售前期给予客户自给自足的大盘感受予客户自给自足的大盘感受；项目面临的严峻考验项目面临的严峻考验炒片区？毗邻两大巨头，处于劣势地位炒片区？毗邻两大巨头，处于劣势地位雅居乐经营中山十多年，其品质和知名度早已深入民心，凯雅居乐经营中山十多年，其品质和知名度早已深入民心，凯茵新城更是其崛起的象征，茵新城更是其崛起的象征，“买房要买雅居乐买房要买雅居乐”已经

66、是中山已经是中山人心理的第一印象；在山林中建造了一座人心理的第一印象；在山林中建造了一座3000亩大城，完亩大城，完全的自给自足，让无数投资型买家和度假型买家蜂拥而至；全的自给自足，让无数投资型买家和度假型买家蜂拥而至；远洋城踏入中山远洋城踏入中山10年，虽然前期不被客户接受，但凭借成熟的配年，虽然前期不被客户接受，但凭借成熟的配套和大型社区，逐步适应中山人的需求，建立起自身的美誉度，套和大型社区，逐步适应中山人的需求，建立起自身的美誉度，作为中山最知名项目之一，品牌号召力和产品打动力毋庸置疑；作为中山最知名项目之一，品牌号召力和产品打动力毋庸置疑；林语项目毗邻两大巨头，无论从任何角度相比均林

67、语项目毗邻两大巨头，无论从任何角度相比均处于绝对劣势处于绝对劣势，纵然营销推广再出色纵然营销推广再出色，但先入为主的客户观念亦让他们，但先入为主的客户观念亦让他们宁愿选择宁愿选择远洋城或凯茵新城远洋城或凯茵新城；说价值？与对手相比无出众优势说价值？与对手相比无出众优势保利是国家首屈一指的大型发展商，但对于较为固步自封保利是国家首屈一指的大型发展商，但对于较为固步自封的中山人来说，保利仅仅只是一个外来者，的中山人来说，保利仅仅只是一个外来者，无法在短时间无法在短时间内让客户接受和认可保利品牌内让客户接受和认可保利品牌；品牌品牌景观景观配套配套林语项目虽然周边群山围绕，但实际景观并不出众，且受林语

68、项目虽然周边群山围绕，但实际景观并不出众，且受轻轨影响，完整性不足，无法形成景观资源优势，轻轨影响，完整性不足，无法形成景观资源优势，和凯茵和凯茵新城的水库、山景、湖心等景观相比处于绝对劣势新城的水库、山景、湖心等景观相比处于绝对劣势；林语项目所处区域发展尚未成熟，周边较为荒凉，配套设林语项目所处区域发展尚未成熟，周边较为荒凉，配套设施严重不足，唯一依靠的自建配套却全部位于雅居乐地块施严重不足，唯一依靠的自建配套却全部位于雅居乐地块上，上，无法在销售期给予客户信心和自给自足的感觉无法在销售期给予客户信心和自给自足的感觉；讲价格？便宜才是硬道理，却并不可行讲价格？便宜才是硬道理，却并不可行用更低

69、的价格，更超值的优惠，更具性价比用更低的价格，更超值的优惠，更具性价比的房子或许可以吸引客户，但是这样做无疑的房子或许可以吸引客户，但是这样做无疑对项目是毁灭性的打击，林语项目是保利进对项目是毁灭性的打击，林语项目是保利进驻中山的桥头堡，驻中山的桥头堡，担当着树品牌，升价值，担当着树品牌，升价值，展品质的重要作用展品质的重要作用，低价固然可保证项目销，低价固然可保证项目销售速度，但对于售速度，但对于项目和品牌的整体形象却会项目和品牌的整体形象却会造成重大打击造成重大打击，故讲价格并不适合本项目使故讲价格并不适合本项目使用用；谈发动？客户资源丰富，但容易沦为嫁衣谈发动？客户资源丰富，但容易沦为嫁

70、衣保利拥有众多客户资源，业主群体分布珠三保利拥有众多客户资源，业主群体分布珠三角，众多追随者和追捧者固然会因应保利的角，众多追随者和追捧者固然会因应保利的号召而慕名而来，同时借助代理公司客户资号召而慕名而来，同时借助代理公司客户资源和一二手联动等发动模式固然能在短时间源和一二手联动等发动模式固然能在短时间带来大量来访客户，带来大量来访客户，不过在并无解决核心价不过在并无解决核心价值问题的情况下，再多客户到访亦可能导致值问题的情况下，再多客户到访亦可能导致他们购买竞争项目的产品而非林语项目他们购买竞争项目的产品而非林语项目；论景观、配套：难以与凯茵新城比较论社区、成熟：比不过远洋城论交通、位置：

71、不如实地景湖城凯茵和远洋已深入中山人的心，要突破需凯茵和远洋已深入中山人的心，要突破需凯茵和远洋已深入中山人的心，要突破需凯茵和远洋已深入中山人的心，要突破需撬动一个全新市场撬动一个全新市场撬动一个全新市场撬动一个全新市场而要扭转项目自身劣势，需从自身产品出发，而要扭转项目自身劣势，需从自身产品出发，而要扭转项目自身劣势，需从自身产品出发，而要扭转项目自身劣势，需从自身产品出发，开创一种全新模式开创一种全新模式开创一种全新模式开创一种全新模式，为客户，为客户，为客户，为客户定制不一样的生活定制不一样的生活定制不一样的生活定制不一样的生活定制定制精准精准三维合力精准发动一击即中私属定制私属定制品

72、质保证品质保证品牌竖立品牌竖立引入保利品牌概念让客户了解实力竖立形象以私属定制为口号为客户定制独一无二的世界级生活以世界级的品质打造项目设施和产品加强客户对品牌信心与世界级私属生活的向往要做就做最好的，要卖就卖没有的！要做就做最好的，要卖就卖没有的！要有效吸引客户，在推广前期即能引发客户期待，我们觉得有主题才有生命，有形象才有灵魂保利中山林语保利中山林语保利中山林语保利中山林语于山林中领悟私属世界于山林中领悟私属世界于山林中领悟私属世界于山林中领悟私属世界山林山林山林山林私属私属私属私属世界世界世界世界项目核心价值项目核心价值项目核心价值项目核心价值世界级的享受世界级的享受世界级的享受世界级的

73、享受私属的世界私属的世界私属的世界私属的世界给予客户定制生活给予客户定制生活给予客户定制生活给予客户定制生活在山林细语中领悟私属享受！在一样的地域，定制不一样的人生保利中山林语为您定制不一样的世界级生活在不利环境中在不利环境中发掘全新市场发掘全新市场，定制林语定制林语私属生活私属生活定制市场定制市场定制产品定制产品定制品牌定制品牌在一样的地域定制不一样的产品在一样的地域定制不一样的产品，搭配，搭配专属服务吸引客户购买专属服务吸引客户购买剖析其他知名品牌落地案例，剖析其他知名品牌落地案例，定制保利定制保利自身世界级发展商形象自身世界级发展商形象定制项目定制项目针对项目所遇难题，给予最有效的解决方

74、针对项目所遇难题，给予最有效的解决方法，法，化腐朽为神奇化腐朽为神奇定制项目定制项目针对项目所遇难题，给予最有效的解决方针对项目所遇难题，给予最有效的解决方法，法，化腐朽为神奇化腐朽为神奇保利地块保利地块保利地块保利地块博爱路博爱路京珠高速京珠高速广珠轻轨广珠轻轨南外环南外环凯茵新城凯茵新城保利私家路保利私家路山山林林n打造私家路：u项目三面环山，仅一条泥土小路通往外界，交通十分不发达，因此建议开凿项目自身的私家路；u项目左、下侧为山林及凯茵新城，从开发成本及项目竞争的角度考虑，建议项目私家路穿建议项目私家路穿过神涌村连接博爱路过神涌村连接博爱路保利大道保利大道定制项目打造私属大道，解决交通不

75、利定制项目打造私属大道，解决交通不利n打造入口处：地标性建筑地标性建筑u保利大道接博爱路交汇路口直保利大道接博爱路交汇路口直接决定接决定：客户能否找到项目？客户第一眼感受？路人会不会上门因此建议路口设立：地标性建筑；u地标：一个区域的代表，一个让一个区域的代表，一个让客户记住保利林语的最好方法客户记住保利林语的最好方法定制项目打造地标性建筑，加深客户印象定制项目打造地标性建筑，加深客户印象项目受两条干道影响，但我们可以：化腐朽为神奇化腐朽为神奇n时尚隔音墙：很优雅、很线条很优雅、很线条定制项目让轻轨成为我们的风景线定制项目让轻轨成为我们的风景线很环保、很美丽很环保、很美丽n桉树隔离带：n高速桥

76、墩：世界艺术殿堂世界艺术殿堂u邀请浮雕艺术者在桥墩上施展手脚，将桥墩变成一件件：艺术品艺术品定制项目让桥墩成为艺术的殿堂定制项目让桥墩成为艺术的殿堂n打造私家路：【笔直大道、中间雕塑、两侧大灯旗笔直大道、中间雕塑、两侧大灯旗】定制项目打造尊贵感，私属生活由此开始定制项目打造尊贵感，私属生活由此开始n打造项目大门：u项目的入口影响客户对项目认知度，代表着项目的形象：因此一定要有特色；【印象深刻印象深刻】 定制项目私属印象定制项目私属印象u配合项目形象：保利林语作为40万方的大型项目，销售中心一定够大才能配合项目的形象u项目现场环境：C、D地块被轻轨及京珠高速围合，因此在两地块建销售中心，噪音影响

77、大；u销售角度：增长销售通道，可给予销售人员与客户交谈的时间，对销售角度更有利；u地块用途：本项目H地块将来作为项目会所在地，如果选址于此，项目售罄后可继续作为会所使用；u综合考虑，项目组认为销售中心的建设应选址在A或B地块内，同时如果工程进度允许，建议建设H地块会所作为销售中心使用； n销售中心：挑选大道旁建设大型销售中心，突显气派和品质销售中心销售中心定制项目销售中心，气派之地定制项目销售中心，气派之地u销售中心分成不同国度风格装修u一个VIP室一种国度u不同区域，礼仪不同u销售人员身穿各国服装 n销售中心：体验异域风情定制项目领略不同的风情定制项目领略不同的风情u销售人员手持ipad介绍

78、u触摸屏自助看楼u3D动向体验馆u光影沙盘 n销售中心：体验领先科技 定制项目以科技创造品质定制项目以科技创造品质n工地围板、看楼通道：【做法更新颖、内容更丰富做法更新颖、内容更丰富】 定制项目欣赏项目，欣赏艺术定制项目欣赏项目，欣赏艺术让销售变成一种艺术更能全方位增强客户信心和购买意欲；让缺点转变成优点，全面建造自身标的，定制不一样的项目！生活，原来处处流露私属艺术气息！解决自身问题，进而标榜品牌解决自身问题，进而标榜品牌定制品牌定制品牌剖析其他知名品牌落地案例，剖析其他知名品牌落地案例，定制保利定制保利自身世界级发展商形象自身世界级发展商形象在决定如何宣扬品牌之前，我们先剖析一下其他知名品

79、牌的经历和成功之道2003年万科正式进入中山中山万科大事记u2003年6月中山市万科房地产有限公司成立。u2004年3月万科城市风景花园项目正式启动。u2004年3月中山万客会正式成立。u2004年6月城市风景花园项目在“创新风暴2004中国优秀住宅推介”活动中荣获“中国创新示范住宅“奖项。u2004年10月城市风景花园项目首次开盘。u2005年5月城市风景花园首次交付客户。u2006年3月城市风景项目二期7组团获中山市双优工程荣誉。u2006年8月城市风景项目二期7组团获中山市优良样板工程荣誉。u2007年1月城市风景项目二期TH组团荣获中山市优良样板工地荣誉。摘自：万科集团中山分公司简介摘

80、自：万科集团中山分公司简介知名品牌落地案例u缺乏品牌导入2003年万科进入中山至2004年城市风景项目开售，除了成立中山万客会，并无其他品牌导入行为；u缺乏区位价值提高策略目前城市风景片区仍然处于城市边沿的地位；u首推低端产品入市未能占据市场高位，为后续高端产品入市带来压力中山万科旗下在售项目2个：项目规模开售时间现状万科城市风景34.82004年10月项目经历7年开发，目前已经开发至最后一期，预计5月开售万科朗润园7.62010年9月中山万科2010年最值得期待的项目，但市场反应平平，销售平平知名品牌落地案例知名品牌落地案例知名品牌落地案例u前期缺乏品牌的导入：“守旧”的中山人对品牌认知度低

81、；u缺乏对土地价值的提升策略：区域认同度低，导致项目认同度低u首推低端产品入市：对后期产品品质认同度低总结：总结：2007年时代地产正式进入中山10年09年l利用户外广告大范围占领进入中山的高速公路出入口，高调入市引起市场轰动。l报纸、电视、网络媒体进行地块炒作l冠名赞助澳门马会贺岁杯l以欧洲第一高峰【白朗峰】命名的楼盘，高价格带领中山房价进入万元时代l中、港、澳星级酒店进行项目巡展l于项目内举办高端圈层联谊活动，让客户体验项目全新生活模式l5城盛大发售，邀请明星助兴l五一黄金周，邀请刘谦到访项目，现场表演l广、中、珠3地客户专车接送客户到现场看房时代地产进入中山市场品牌之路时代地产进入中山市

82、场品牌之路海、陆、空密集轰炸：知名品牌落地案例知名品牌落地案例目标：项目品牌形象拉动企业品牌形象目标：项目品牌形象拉动企业品牌形象获取高端圈层的认知获取高端圈层的认知时代白朗峰冠名赞助澳门马会时代白朗峰冠名赞助澳门马会社会影响社会影响联合赛马会，活动高端化，让更多的媒介参与的焦点引导；营造高品质生活理念客户拓展客户拓展立体渠道推广，让更多的人群知道；联合赛马会、澳门名流，扩大影响力；知名品牌落地案例目标：拔高项目形象目标：拔高项目形象制造市场热点制造市场热点时代白朗峰时代白朗峰“闻所未见，见证奇迹闻所未见，见证奇迹”刘谦现场表演刘谦现场表演影响力：影响力：超过2000人到场观看表演；中山市主要

83、领导、商会会长、时代地产业主以及珠三角各主流媒体受邀参观项目成为了珠三角的热门话题，更受到深圳、香港、澳门等地购房者的追捧知名品牌落地案例10年09年项目拉动企业品牌项目拉动企业品牌l利用户外广告大范围占领进入中山的高速公路出入口，高调入市引起市场轰动。l报纸、电视、网络媒体进行地块炒作拔高品牌拔高品牌l冠名赞助澳门马会贺岁杯l以欧洲第一高峰【白朗峰】命名的楼盘，高价格带领中山房价进入万元时代 扩大影响范围扩大影响范围l中、港、澳星级酒店进行项目巡展l于项目内举办高端圈层联谊活动，让客户体验项目全新生活模式品质见证品质见证l5城盛大发售，邀请明星助兴l五一黄金周，邀请刘谦到访项目，现场表演l广

84、、中、珠3地客户专车接送客户到现场看房效效果果l制造影响力，引起市场轰动。l短时间内引起大范围的影响力l确立高端定位l与高端圈层接触，广纳客源l建立中山地产市场的先驱者的形象l扩大销售版图，多渠道广纳客源l品牌主张与圈层生活接轨l制造明星效应l确立项目立足中山影响珠三角的战略l品牌知名度再度拔高知名品牌落地案例知名品牌落地案例总结：知名品牌落地案例知名品牌落地案例白朗峰的项目品牌无疑是成功的，但是我们有限的记忆中能记住的是：白朗峰白朗峰=中山第一豪宅中山第一豪宅但是：但是：时代地产时代地产=无人了解无人了解2006年远洋地产正式进入中山08年09年10年07年l“中山名流招待酒会”l“远洋地产

85、舞动世界2007中国巡演”l主流媒体跟踪报道线下活动l远洋城VIPCLUB导入l“远洋城新品发布会”l远洋城“博览中心板块”研讨会l邀请”李云迪“借助名人效应举办“远洋杯”青少年艺术钢琴邀请赛。l远洋城业主才艺大赛知名品牌落地案例知名品牌落地案例l企业诚信保证业主赔偿计划l中山万人行公益互动远洋地产远洋地产舞动世界舞动世界舞动中山舞动中山联合主流媒体举办“远洋地产舞动世界2007中国巡演”由50多名优秀的舞蹈艺术家参与演出，表演来自英国、法国、德国、非洲等国家的舞蹈。猫、雨中即景、男式探戈等十九支精彩舞蹈。目标：目标：“宣传企业、宏扬品牌、树立形象、展示国际视野宣传企业、宏扬品牌、树立形象、展

86、示国际视野”手法：通过与主流媒体合作举办大型公关活动，与目标圈层深度沟通手法：通过与主流媒体合作举办大型公关活动，与目标圈层深度沟通名流酒会名流酒会“中山名流招待酒会”重点宣传企业发展情况，展示了企业业绩及主办过的各项文化公益活动。知名品牌落地案例知名品牌落地案例远洋会远洋会VIPCLUB导入导入为广大客户及业主提供互动分享、沟通交流的平台，广泛联系各界人士，共同参与创建优质生活。目标：取得广泛的品牌认知，项目品牌导入目标：取得广泛的品牌认知，项目品牌导入手法：远洋会的导入、项目地块炒作手法：远洋会的导入、项目地块炒作远洋城新品发布会远洋城新品发布会邀请专家举办举办“博览中心板块”研讨会，并且

87、举行项目新品发布会远洋城远洋城新品发布会新品发布会知名品牌落地案例知名品牌落地案例目标：持续的市场影响力和关注度对销售业绩的直接促进，通过目标：持续的市场影响力和关注度对销售业绩的直接促进，通过国际人文社区的打造体现企业责任感，实现品牌价值积累国际人文社区的打造体现企业责任感，实现品牌价值积累李云迪李云迪“远洋杯远洋杯”青少年艺术钢琴邀请赛青少年艺术钢琴邀请赛社会影响社会影响联合政府机构，活动公益化，让更多的媒介参与的焦点引导；利用”李云迪“名人效应，掀起舆论的魅力，引发广泛的关注；结合“肖邦100年诞辰“，制造更多便于大众接触的视角。口碑传播口碑传播营造国际人文社区氛围，增强业主向心力；提高

88、客户满意度，建立良好口碑传播；扩大老带新，增加上门量，促进销售。知名品牌落地案例知名品牌落地案例08年09年10年07年企业品牌导入企业品牌导入l“中山名流招待酒会”l“远洋地产舞动世界2007中国巡演”l主流媒体跟踪报道线下活动项目品牌铺垫项目品牌铺垫l远洋城VIPCLUB导入l“远洋城新品发布会”l远洋城“博览中心板块”研讨会品牌诚信建立品牌诚信建立项目品牌深化项目品牌深化l邀请”李云迪“借助名人效应举办“远洋杯”青少年艺术钢琴邀请赛。l远洋城业主才艺大赛知名品牌落地案例知名品牌落地案例效效果果l展现企业实力，宣扬品牌理念l与高端圈层首道接触l广纳客源，与客户深度沟通。l炒作项目板块，宣扬

89、项目发展方向。l制造社会话题l企业诚信保证业主赔偿计划l中山万人行公益互动l建立诚信口碑。l建立健康公益品牌形象。l制造社会话题l多渠道广纳客源l展现社区业主高品位生活氛围l达到销售业绩高峰l制造社会话题知名品牌落地案例u远洋地产通过前期导入品牌宣传为主，配合大量公益或主题活动，令众多客户了解远洋品牌，并借助自身产品打造赢得客户口碑，成功将品牌导入产品价值，成为中山外来地产品牌最成功的案例；总结：总结：保利地产保利地产如何于中山市场宣传品牌？如何于中山市场宣传品牌？品牌价值导入思考品牌价值导入思考品牌并非单纯的商标、名称、广告语，它是消费者一个立体的感知过品牌并非单纯的商标、名称、广告语，它是

90、消费者一个立体的感知过程，我们必须通过多种渠道让市场去体验保利的品牌价值程，我们必须通过多种渠道让市场去体验保利的品牌价值中山市场对保利品牌认知度不高中山市场对保利品牌认知度不高通过对以上品牌发展商案例分析，可借鉴远洋地产前期品牌入通过对以上品牌发展商案例分析，可借鉴远洋地产前期品牌入市模式市模式企业品牌带领项目品牌入市企业品牌带领项目品牌入市项目形象高于产品项目形象高于产品打造差异化产品，全面领先市场打造差异化产品，全面领先市场保利品牌导入策略保利品牌导入策略:4步走步走+5大策略大策略7月8月9-10月5-6月企业品牌导入企业品牌导入与政府合作举办城市化发展论坛，提高企业品牌形象保利地产品

91、牌项目巡展，让市场认知企业实力 赞助目标客户到保利知名项目旅游，体验保利地产生活理念项目品牌铺垫项目品牌铺垫项目创新产品发布会结合主流媒体进行项目开发理念炒作宣传项目品牌定位合富客户资源发动项目价值演示项目价值演示邀请国际知名建筑师、设计师召开研讨会活动营销，与圈层深度沟通针对性进行外展分展场产品价值见证产品价值见证国际大师级艺术品展览与样板房开放同步进行项目正式发售保利地产品牌落地中山市保利地产品牌落地中山市“4步走步走”宣扬企业品牌主张体验保利产品魅力制造市场热点展现中山项目崭新理念与目标客户群接触扩大营销范围与客户交流项目居住理念拉高项目形象品牌知名度再度拔高形成良好的口碑效果和谐、舒适

92、和谐、舒适 企业品牌主张关键字企业品牌主张关键字企业品牌价值切入企业品牌价值切入-和谐和谐和谐代表不同事物之间相辅相成、互助合作、互利互惠、互促互补、和谐代表不同事物之间相辅相成、互助合作、互利互惠、互促互补、共同发展的关系。共同发展的关系。 和谐和谐-站在房地产发展角度，除项目发展以外，更应该参与城市化发展站在房地产发展角度，除项目发展以外，更应该参与城市化发展及片区发展，项目与片区、城市共同发展及片区发展，项目与片区、城市共同发展 建议通过与政府联手举办城市发展高峰论坛、参与公益活动，建立消建议通过与政府联手举办城市发展高峰论坛、参与公益活动，建立消费者心目中的高端发展商形象费者心目中的高

93、端发展商形象企业品牌价值切入企业品牌价值切入-舒适舒适舒适是一种对项目及产品方面的体验过程，并非自吹自擂舒适是一种对项目及产品方面的体验过程，并非自吹自擂建议通过老业主口碑传播、目标客户群亲身体验保利星级名盘，达成建议通过老业主口碑传播、目标客户群亲身体验保利星级名盘，达成品牌价值导入品牌价值导入保利与政府公关联盟，塑造片区全新形象保利与政府公关联盟，塑造片区全新形象公关活动造势“和谐中山、国际人居和谐中山、国际人居”价值高峰论坛价值高峰论坛活动时间：2011年5月活动地点：中山星级酒店活动要点：邀请城市知名经济学家、城市规划专家、政府部门领导参与。中山城市人居规划打造解读，保利等企业在这样的

94、规中山城市人居规划打造解读，保利等企业在这样的规划中的企业使命，划中的企业使命，保利品牌在中山各区的发展战略新闻媒体炒作配合软文炒作主题方向：软文炒作主题方向：保利和谐中山造城计划保利和谐中山造城计划策略一策略一保利名盘中山巡展保利名盘中山巡展公关活动造势保利保利“和谐人居和谐人居”全国名盘巡回展览全国名盘巡回展览活动时间：2011年5月活动地点：中山星级酒店、各大购物中心活动要点：展示保利全国名盘，展示企业实力及带动城市发展案例。与消费者深度沟通，了解客户意向，检验发展目标与消费者深度沟通，了解客户意向，检验发展目标配合建筑师、设计师论坛进行新闻媒体炒作配合软文炒作主题方向：软文炒作主题方向

95、：保利和谐人居，筑建全国保利和谐人居，筑建全国策略二策略二保利品牌项目保利品牌项目“舒适舒适”体验体验让目标客户群亲身体验保利地产品牌内涵及企业实力；让目标客户群亲身体验保利地产品牌内涵及企业实力；通过抽奖或业主意见领袖邀约形式，发动品牌体验活动；通过抽奖或业主意见领袖邀约形式，发动品牌体验活动；策略三策略三保利珠三角业主答谢晚宴暨新品发布会保利珠三角业主答谢晚宴暨新品发布会在发布项目信息的同时，对珠三角的业主及客户进行发动；在发布项目信息的同时，对珠三角的业主及客户进行发动；利用保利品牌在中山地区较高的知名度发动当地业主及客户利用保利品牌在中山地区较高的知名度发动当地业主及客户活动内容：活动

96、内容：在市内某五星级酒店内举办业主答谢晚宴，邀请珠三角保利高端业主出席，在市内某五星级酒店内举办业主答谢晚宴，邀请珠三角保利高端业主出席，在晚宴上发布项目信息。在晚宴上发布项目信息。活动目的：活动目的：策略四策略四保利国际品质见证保利国际品质见证借借“生活体验馆生活体验馆”的揭幕仪式，召集目标客户群及诚的揭幕仪式，召集目标客户群及诚意客户，制作现场热销气氛进行项目的公开发售。意客户，制作现场热销气氛进行项目的公开发售。活动内容：样板房开放活动内容：样板房开放举办“生活体验馆”揭幕仪式，邀请国际艺术家进行现场才艺展示，作品通过抽奖即场送出。邀请前期登记客户、诚意客户、周边原居民出席，在活动过程中

97、发布项目销售信息在活动过程中发布项目销售信息活动目的：活动目的：策略五策略五通过前期品牌竖立，让更多中山人了解项目和保利品牌价值，更借助“同一个区域，不同的私属世界享受”主题宣传炒作私属定制概念，引发客户期待；定制产品定制产品在一样的地域定制不一样的产品在一样的地域定制不一样的产品，吸引，吸引客户购买客户购买外部资源不利的情况下，以以“林语林语”，为标记打造自身优势体系，为标记打造自身优势体系，建设同区稀罕的高品质社区，定制另类亮点！建设同区稀罕的高品质社区，定制另类亮点！休闲之林休闲之林养生之林养生之林山峰之林山峰之林居住之林居住之林打造项目内部自身园林景观，并以养生为主题贴合整体形象宣传，

98、突出林语项目的“幽幽”借助周边山体资源，打造林语项目私属山顶公园，彰显景色之“美美”在项目园林中建设各种休闲配套，增加项目生活气息和环境的“闲闲”以林为主题，规划和打造项目各大组团，通过园林通道搭建各组团之间淡化劣势突显居住之“居居”林语林语“幽、美、幽、美、闲、居闲、居”六大养生园林体系六大养生园林体系只为达到人舒适感受的极致只为达到人舒适感受的极致养生之林六大养生园林体系突显养生之林六大养生园林体系突显“幽幽”1、园林按风水布局园林按风水布局打造风水养生体系打造风水养生体系园林打造注重“天人合一”的自然景观2、植物按四季均衡分布、植物按四季均衡分布打造视觉养生体系打造视觉养生体系园林植物的

99、景色随季节而有变化，可分区分段配置，使每个分区或地段突出一个季节植物景观主题，在统一中求变化。在重点地区，应使四季皆有景可赏，即使一季节景观为主的地段也应点缀其它季节的植物，否则一季过后，就显得单调六大养生园林体系六大养生园林体系养生之林风水园林，四季花园养生之林风水园林，四季花园3、打造音疗养生体系、打造音疗养生体系柔美的背景音乐与自然园林完美融合，使人心情舒畅、身心舒缓，营造闲适、舒畅、恬静的公共园林空间4、智能化自动渗灌、智能化自动渗灌打造园林自体水疗体系打造园林自体水疗体系系统根据园林中的土壤湿度传感器，自动判断园林土壤的湿度，根据水份的变化，自动开启浇灌系统，浇灌草坪及植物六大养生园

100、林体系六大养生园林体系只为达到人舒适感受的极致只为达到人舒适感受的极致养生之林音疗养生，智能灌溉养生之林音疗养生，智能灌溉5、打造植物净水体系、打造植物净水体系将物理、生物、化学三种技术方法组合，埋在草坪下的净水装置先将混浊的水吸进去，经过微生物和过滤装置净化后，再流回池中。而在整个水循环系统的各个池边水中都种上净化水的植物6、打造自然节能光体系、打造自然节能光体系l智能化感应灯光系统-对灯光的自动化控制。根据行人步履远近或多少而开关的感应灯光照明系统，实现灯光感应控制并可创造任意的环境氛围和灯光场景。l太阳能路灯-利用太阳能既可节约能源六大养生园林体系六大养生园林体系只为达到人舒适感受的极致

101、只为达到人舒适感受的极致养生之林植物净水，节能光体系养生之林植物净水，节能光体系山峰之林私家山顶公园突显山峰之林私家山顶公园突显“美美”租用项目周边山头，打造私属山顶公园，让项目业主可通过私家道路到达，让山顶公园变让山顶公园变成业主们的私属后花园成业主们的私属后花园。休闲之林增加项目生活气息突显休闲之林增加项目生活气息突显“闲闲”在项目公共空间和架空层内打造多点休闲设施和儿童娱乐设施等，让业主们可以享受恬静和让业主们可以享受恬静和“闲闲”生活生活；n整体设计项目现状地形条件以山体和鱼塘、水池为主，是原生态的自然景观资源，在园林设计上应充分利用优越的自然资源，分山体景观、水体景观、风格园林细部三

102、种空间层次打造山水鸟语的品质园林空间。山体水体风格园林细部居住之林打造林语项目居住之林打造林语项目“居居”之林之林n特色风格自然风格园林地块A、B地形以山地为主，配合个性的定制别墅和度假风情的洋房建筑，建议打造自然风格园林；利用自然的地形高差，对山体、小山丘进行园林景观设计，设置跌水景观、坡地栈道、山地植被等，营造丛林鸟语花香的生态社区空间。居住之林打造林语项目居住之林打造林语项目“居居”之林之林n特色风格现代风格园林地块C、D现状有大量水池、鱼塘，在法式建筑风情的主调下，打造现代风格的景观水系轴线，作为贯穿南北地块的视觉延伸，形成整体、丰富的园林空间。居住之林打造林语项目居住之林打造林语项目

103、“居居”之林之林n特色风格现代风格园林采用现代设计手法，简洁明快的线条、精致的园林基建小品，注重景观的品质感和空间的序列感。居住之林打造林语项目居住之林打造林语项目“居居”之林之林居住之林打造林语项目居住之林打造林语项目“居居”之林之林根据项目各组团建造特色来命名组团名称，如“亲子林”，“花语林”，“艺术林”等贴合项目形象，赋赋予各组团主题与生命；予各组团主题与生命；没有最好的，只有最适合自己的，让客户自己定制自己的家居；没有最好的，只有最适合自己的，让客户自己定制自己的家居；私属独一无二的产品才最能打动客户私属独一无二的产品才最能打动客户；把别墅区划分三大把别墅区划分三大板块，按面积段划板块

104、，按面积段划分各类别墅，每种分各类别墅，每种面积段提供三种不面积段提供三种不同建筑风格，客户同建筑风格，客户可自行挑选，让每可自行挑选，让每一套别墅均是独一一套别墅均是独一无二的无二的别墅：邀请世界名别墅：邀请世界名师设计，客户可根师设计，客户可根据自身要求提出修据自身要求提出修改，全面定制私属改，全面定制私属生活；生活；洋房：名师设计三洋房：名师设计三种不同风格装修，种不同风格装修，客户可自行挑选客户可自行挑选充分利用地下水资充分利用地下水资源打造自身景观体源打造自身景观体系，别墅客户更可系，别墅客户更可私属定制自己的园私属定制自己的园林；项目给予客户林；项目给予客户世界级的服务享受，世界级

105、的服务享受，充分体现私属生活充分体现私属生活因应地块划分成小因应地块划分成小高层，高层，情景高层，高层，情景洋房三类，利用同洋房三类，利用同种风格不同建筑的种风格不同建筑的手法，每个组团自手法，每个组团自成一景，独具匠心成一景，独具匠心别墅定制别墅定制洋房定制洋房定制装修定制装修定制园林定制园林定制服务定制服务定制每套别墅均独一无二每套别墅均独一无二一种风格多种建筑一种风格多种建筑名师定制私属风格名师定制私属风格世界级私属服务世界级私属服务n别墅区选址项目建议选取地块A为别墅区；地块A现状地形主要为自然山体和水系，且地势绵延起伏，空间层次丰富，适合打造尊贵定制的独栋和联排别墅；此外，该处拥有丰

106、富的地下水地下水资源，其珍稀性、独特性为定制别墅提供更高的产品价值。地块A地形别墅定制私属别墅别墅定制私属别墅n独立别墅定制设计项目将邀请当代国内外著名的建筑设计师、艺术大师专业定制多套的别墅设计方案供业主挑选，每一套方案设计都是为尊贵的客户量身定制，凸显独特的香山文化艺术府邸。别墅定制独立风情别墅定制独立风情n联排别墅定制设计客户可随个人喜好，在多个名师定制方案中挑选喜欢的设计方案，并且能够依据客户要求，在设计细节上稍作调整，定制真正独一无二的专属“艺术家”。别墅定制同体风格别墅定制同体风格n洋房区选址除地块A外，其余地块B、C、D均设置洋房物业。地块B地形较复杂，山体多且分布少量水体，建议

107、打造度假风情洋房，营造自然休闲的山地度假氛围；地块D、C拥有大量水体资源，视野开阔，建议打造浪漫的法式风情洋房。地块B、C、D地形地块B地块C地块D洋房定制同种风格，不同建筑洋房定制同种风格，不同建筑nB区情景洋房现代度假风格衬托自然山水园林，休闲自得的艺术情操洋房定制情景洋房洋房定制情景洋房nC、D区风情洋房法式风格浪漫的异域风情，欧式艺术社区同风格，异建筑每个组团采用不同建筑手法，自成一景，整体小区由于风格一样，更彰显私属及和谐；洋房定制风情洋房洋房定制风情洋房n洋房组团高智能家居采用高科技家居融入项目产品，将双层隔音玻璃，全屋换气系统，空气清新系统，太阳能热水器等做为便准配制，加强项目品

108、质感和生活舒适感洋房定制高智能家居洋房定制高智能家居著名室内设计师：李益中著名室内设计师：李益中著名别墅设计师：陈德伦著名别墅设计师：陈德伦装修定制私属世界级装修设计装修定制私属世界级装修设计邀请著名设计师设计项目产品装修，让客户可以自行选择喜让客户可以自行选择喜欢的装修欢的装修，或者由发展商出设计费，设计师根据客户喜好制设计师根据客户喜好制定专属装修定专属装修，以超前的设计带给客户世界级的享受别墅客户可选择自行打造园林，或由发展商邀请知名设计师按客户要求打造私属园林，畅享属于自己世界级的顶级远离。服务定制别墅私属世界园林服务定制别墅私属世界园林服务定制世界级管家服务定制世界级管家要习惯要习惯

109、 任何时候总是被人服侍任何时候总是被人服侍要习惯要习惯 任何时候总是被人保护任何时候总是被人保护n接送专车： 开通项目接送专车不单可方便客户随时到访项目，更可借助车身包装做移动宣传工具，接送车以后可包装成业主专用车，降低客户对项目偏远的负面影响； 保利林语项目楼巴建议线路时间班次项目-假日广场9:00-18：00暂定每半小时一班项目-益华百货9:00-18：00项目-吉之岛9:00-18：00服务定制轻松往返服务定制轻松往返独一无二的定制别墅，市场稀缺的情景洋房，搭配浪漫法式洋房，加上私属定制的服务，在同样的区域，由保利打造的品质社区将献给客户不一样的世界级私属生活不一样的世界级私属生活；用品

110、质打动客户，引发市场期待，用品质打动客户，引发市场期待，定制定制林语私属生活林语私属生活定制市场定制市场要先声夺人，首推洋房组团明显无法满足要求，更无法诠释私属和定制的概念，为了抢占市场空白，同时打响项目知名度和美誉度，首推单位应以A区别墅为先，加上私属定制生活的演绎，引发客户对项目的期待，印证项目的品质和对未来生活美好愿景；定制市场别墅先行，先声夺人定制市场别墅先行，先声夺人产品提升，实现定制生活产品提升，实现定制生活高调亮相，引发关注高调亮相，引发关注高调亮相，引发关注高调亮相，引发关注准确把握，精准发动准确把握，精准发动准确把握，精准发动准确把握，精准发动成就项目，制造热销成就项目，制造

111、热销成就项目，制造热销成就项目，制造热销成就项目，制造热销成就项目，制造热销精准发动精准发动除了发动中山本地客户，更应借助外来客户压迫本地客户，引发抢除了发动中山本地客户，更应借助外来客户压迫本地客户，引发抢购热潮；购热潮；立足中山，辐射广深，吸纳全国立足中山，辐射广深，吸纳全国；合富辉煌专业地产代理商合富辉煌中山资源合富辉煌外区发动雍泉度假山庄雍泉度假山庄海尚绿洲海尚绿洲神州湾畔神州湾畔大信芊翠家园大信芊翠家园大信海岸家园大信海岸家园时代白朗峰时代白朗峰大信新家园大信新家园滨江一号滨江一号水岸花都水岸花都粤海丽江国际粤海丽江国际万科城市风景万科城市风景万科朗润园万科朗润园阜丰豪庭阜丰豪庭南桂

112、园南桂园锦绣东方锦绣东方合富辉煌5年中山市场份额第一目前在售代理项目超15个曾服务项目超30个客户储备超10万雍泉度假山庄雍泉度假山庄18000元元/M2大信海岸家园大信海岸家园6800元元/M2时代白朗峰时代白朗峰18000元元/M2滨江一号滨江一号14000元元/M2万科城市风景万科城市风景6800元元/M2合富辉煌中山合富辉煌中山区域区域天价缔造者天价缔造者合富辉煌专业地产代理商合富辉煌中山资源合富辉煌外区发动整合整合资源资源全国十佳客服中心全国十佳客服中心全国十佳客服中心全国十佳客服中心40088337334008833733合富辉煌合富辉煌“六大板块六大板块”资源整合模式：资源整合模

113、式：光大榕岸光大榕岸凯旋会旋会保利保利康康桥碧海湾碧海湾珠江广珠江广场利雅湾利雅湾二沙二沙岛滨江江1933蓝色康苑色康苑南国花园南国花园金雅苑金雅苑浪琴居浪琴居丽景湾景湾江畔江畔华庭庭恒荔湾畔恒荔湾畔君君临天下天下天誉花园天誉花园汇景新城景新城翡翠翡翠绿州州竹竹韵韵山山庄庄 光大光大蓝山山别墅墅名名门大厦大厦凯旋新世界旋新世界天天伦花园花园新城市新城市玥秀玥秀光大四季花城光大四季花城之水岸之水岸蓝城城江江南南世世家家金地荔金地荔湖城湖城半山半山E墅墅托斯卡托斯卡纳洛可可洛可可黄圃花园黄圃花园辉煌大厦煌大厦滨江江1933恒荔湾畔恒荔湾畔蓝色康苑色康苑保利保利康康桥金雅苑金雅苑中信君庭中信君庭中信

114、君庭中信君庭丽景湾景湾珠江广珠江广场浪琴居浪琴居江畔江畔华庭庭利雅湾利雅湾富基广富基广场星城格星城格调森森语星园星园雅致花园雅致花园江南花园江南花园金盛大厦金盛大厦塞塞纳森晴森晴会展星城会展星城雅郡花园雅郡花园盛大盛大蓝庭庭印象印象东山山东鸣轩纵横横滨城城汇桥新城新城倾城城时代代美林湖畔美林湖畔新恒基御品新恒基御品嘉城国嘉城国际公寓公寓文景文景阁隽园隽园南国嘉园南国嘉园中海康城中海康城荔湾广荔湾广场保利紫薇保利紫薇元邦航空元邦航空金沙花园金沙花园宏景台宏景台香堤雅境香堤雅境保利丰保利丰兴名雅花园名雅花园中海名都中海名都金地荔金地荔湖城湖城天誉花园天誉花园倾城城时代代半山半山E墅墅汇景新城景新城

115、君君临天下天下翡翠翡翠绿州州凯旋新世界旋新世界名名门大厦大厦新城市新城市玥秀玥秀托斯卡托斯卡纳洛可可洛可可光大四季花城光大四季花城之水岸之水岸蓝城城荔湾广荔湾广场天天伦花园花园江江南南世世家家光大光大蓝山山别墅墅光大榕岸光大榕岸竹竹韵韵山山庄庄滨江江1933凯旋会旋会保利保利康康桥丽景湾景湾江畔江畔华庭庭浪琴居浪琴居利雅湾利雅湾珠江广珠江广场金雅苑金雅苑蓝色康苑色康苑南国花园南国花园碧海湾碧海湾碧海湾碧海湾中信君庭中信君庭南国花园南国花园光大榕岸光大榕岸凯旋会旋会恒荔湾畔恒荔湾畔都市晴川都市晴川环城商夏城商夏丰隆丰隆阁怡雅苑怡雅苑南沙奥园南沙奥园高端高端项目目高端江景高端江景项目目凯旋新世界旋

116、新世界合富合富15年，年，在广州超在广州超260个个高端项目，高端项目，120万台万台客户，客户，中高端市场中高端市场绝对占有率达绝对占有率达90%以上以上一手客户资源一手客户资源二手客户资源合富辉煌在广州地铺超200间客户储备超百万全国27家分公司，客户资源遍及全国；大珠三角地区6家分公司，客户覆盖大珠三角9大城市；5间关联子公司的高端客户资源，包括保来理财、邦华投资等。广州广州上海上海北京北京强大的客户资源网络强大的房王网网络营销平台强大的房王网网络营销平台房王网是合富辉煌集团巨资打造的专业房地产交易平台，目前已成为国内最具影响力的房地产专业网站之一，为各大发展商和项目提供了强大的项目形象

117、展示与销售的网络营销平台。全国十佳客户服务中心全国十佳客户服务中心合富辉煌拥有房地产界唯一一个全国十佳客户服务中心，1个热线电话，60条线，24小时无间断电话服务，为客户提供快捷的个性化咨询服务。24小小时客客户服服务专线：4008 833 73338场场全国巡讲共发动全国巡讲共发动6000名员工名员工实现全民营销实现全民营销系统培训，系统培训，介绍项目整体情况及核介绍项目整体情况及核心价值点；亚运城投资利好分析。心价值点；亚运城投资利好分析。外外区区发发动动案案例例亚亚运运城城率先组织率先组织“亚运城万人看房团亚运城万人看房团”看楼专巴看楼专巴共发共发500班次，乘载超过班次，乘载超过200

118、00人次人次外外区区发发动动案案例例亚亚运运城城外外区区发发动动案案例例亚亚运运城城成都香格里拉大酒店天津莱佛士酒店长沙皇冠假日酒店南京维景国际大酒店 珠海德翰酒店中山喜来登大酒店佛山财神酒店 香港JW万豪酒店深圳丽思卡尔顿大酒店东莞旗峰山铂尔曼酒店汕头帝豪大酒店惠州康帝酒店全国路演12城市500网点同步发售掀起十二城认购高潮，全国关注！掀起十二城认购高潮，全国关注！外外区区发发动动案案例例亚亚运运城城13天天冲刺冲刺看楼人次看楼人次突破突破5万人万人黄金周黄金周7天成交天成交850套套总成交总成交2300套，套，总金额总金额27亿亿亚运城亚运城我们有丰富的客户资源，成熟的操作经验，定能在短时

119、间内引发市场轰动，为项目热销奠下最稳固的基石。阶段阶段1阶段阶段2阶段阶段3造势造势入市入市抢市抢市4月月-6月月7月月-9月月10-12月月精准营销策略精准营销策略线上推广、线下公关活动、立体户外广告线上推广、线下公关活动、立体户外广告将是主要营销手段。将是主要营销手段。精准发动阶段一造势阶段二入市阶段三抢市营销计划表炒作方向：保利：中山，抱歉！我现在才来！保利品牌巡展，人群蜂拥！大型公益活动，彰显央企责任！n线上炒作：连续性软文性炒作，结合线下品牌活动输出，扩大影响力媒体组合：报纸、网络、电视媒体媒体组合：报纸、网络、电视媒体中国房地产行业持续领跑者央企+保利是城市开拓者、城市经营者=购买

120、：购买：保利物业保利物业=信心保障信心保障阶段阶段1造势造势u4月份开始，设立保利地产品牌展示区。通过新闻报导、邀约等方式，吸引客户过来参观，提前预热品牌提前预热品牌、项目。u地点选择：大信新都会、假日广场、吉之岛、京华酒店n品牌巡展：各大型商场巡展，扩大品牌影响力阶段阶段1造势造势各地巡展各地巡展各地巡展各地巡展n品牌巡展：各大型商场巡展，扩大品牌影响力巡展点：吉之岛巡展点：吉之岛时间：时间：4月月4-9日日巡展点：新都会巡展点：新都会时间：时间：4月月10-16日日巡展点：京华酒店巡展点：京华酒店时间：时间：4月月24-30日日巡展点：假日广场巡展点：假日广场时间：时间：4月月17-23日

121、日阶段阶段1造势造势u5月份开始，举行大型公益活动，以慈善及志愿为主题，通过新闻报导联系炒作，树立保利品牌价值n大型公益活动u主题：1+12，贫困山区帮扶计划u形式：社会召集u亮点：期间筹备一次大型义演阶段阶段1造势造势定制推广阶段一造势阶段二入市阶段三抢市营销计划表阶段阶段2入市入市炒作方向：u高峰论坛：中山城市未来发展?u东部新城未来中山城市副中心u风情生活保利杯首届中山拉丁舞大赛n线上炒作：连续性软文性炒作，结合线下品牌活动输出，扩大影响力媒体组合：报纸、网络、电视媒体媒体组合：报纸、网络、电视媒体n中山未来城市发展论坛u活动时间：2011年6月u活动地点：中山香格里拉酒店u活动要点：邀

122、请城市知名经济学家、城市规划专家、政府部门领导参与；中山城市发展解读，东中山城市发展解读，东部新城发展意义，部新城发展意义，保利品牌在中山的发展战略u新闻媒体炒作配合u软文炒作主题方向：软文炒作主题方向：向东走中山城市未来发展?阶段阶段2入市入市根据不同区域和不同层次的客户定制最直接有效的宣传手段，精准发动！政府、企事业单位职工政府、企事业单位职工白领、写字楼精英人士白领、写字楼精英人士pp东区是政府部门、写字楼、高档商场的聚集地，针东区是政府部门、写字楼、高档商场的聚集地，针对该片区进行宣传将能有效打击目标客户群；对该片区进行宣传将能有效打击目标客户群；pp操作方式操作方式：pp外展设立建议

123、在假日广场东门外这里户外展场，外展设立建议在假日广场东门外这里户外展场，吸引周边客户及公务员了解项目，并可设置看楼专吸引周边客户及公务员了解项目，并可设置看楼专车，接待客户即时前往现场观看；车，接待客户即时前往现场观看；pp派单宣传在各大政府机关、写字楼、商场等的停派单宣传在各大政府机关、写字楼、商场等的停车场和周边人流密集地进行派单宣传，拉动客户；车场和周边人流密集地进行派单宣传，拉动客户；pp短信发送利用短信公司资源筛选出公务员和企业短信发送利用短信公司资源筛选出公务员和企业高管、精英进行短信发送，吸引客户到访；高管、精英进行短信发送，吸引客户到访；针对不同客户精准发动针对不同客户精准发动

124、uu联合中山电视台共同举办全民拉丁舞联合中山电视台共同举办全民拉丁舞大赛，能有效制造市场话题，并借助大赛，能有效制造市场话题，并借助媒体宣传提升项目知名度；媒体宣传提升项目知名度；uu持续时间：持续时间：7-97-9月月uu联系中山电视台、市一中、朗晴小学联系中山电视台、市一中、朗晴小学和拉丁舞跳舞班机构等共同举办；和拉丁舞跳舞班机构等共同举办；保利杯中山首届拉丁舞大赛政府、企事业单位职工政府、企事业单位职工白领、写字楼精英人士白领、写字楼精英人士针对不同客户精准发动针对不同客户精准发动高速桥度涂鸦大赛：u活动时间：2011年6月u活动地点：项目地块u活动要点：不回避项目短处，针对目前客户喜好

125、开展活动；u新闻媒体炒作配合u软文炒作主题方向：软文炒作主题方向：保利杯首届中山涂鸦大赛年轻的、首次置业客户年轻的、首次置业客户针对不同客户精准发动针对不同客户精准发动背包客世界环游图片征集：u活动时间：2011年7月u活动地点：项目地块u活动要点：不回避项目短处，通过各种方法化解两条干道对项目的影响u新闻媒体炒作配合u软文炒作主题方向：软文炒作主题方向：保利杯背包客世界环游图片征集年轻的、首次置业客户年轻的、首次置业客户针对不同客户精准发动针对不同客户精准发动组织专业拓展团队，针对周边企事业单位进行拓展企业名称代表人电话号码松强制衣服有限公司谢明辉1372603XXXX昆记日用制品有限公司叶

126、启鸿1365223XXXX威华鞋业有限公司元次宇1345223XXXX纯美照明企业有限公司王以仁1382396XXXX明明铝制品有限公司黄亦福1382473XXXX大兴毛纺织有限公司朱国华1380387XXXX宝元制造厂张世明1380968XXXX佳哲不干胶标唛厂陈同流1382786XXXX立辉金属制品有限公司林志远1342458XXXX火炬区工厂中层管理人员拓展火炬区工厂中层管理人员拓展针对不同客户精准发动针对不同客户精准发动通过对过往拓展经验的总结，我们针对不同类型客户拟定多种拓展方式灵活变通：行动部署专业市市场写字楼写字楼政企政企单位位食肆食肆1.流流动广告广告车2.报纸夹单活活动赞助助

127、食肆食肆优惠惠联动邮件件宣宣传1.派派单2.海海报张贴3.小型展位小型展位X展架展架团购洽洽谈员工工看楼看楼专场针对不同客户精准发动针对不同客户精准发动定制推广阶段一造势阶段二入市阶段三抢市pp举行时间：示范单位展示当天；举行时间：示范单位展示当天；pp举办地点：现场销售中心举办地点：现场销售中心通过举行保利林语新锐概念产品发通过举行保利林语新锐概念产品发通过举行保利林语新锐概念产品发通过举行保利林语新锐概念产品发布会，布会，布会，布会，将项目的产品设计意念、创新点、产品类型、科技含量等实实在在的产品信息灌输给目标受众；邀请媒体、合作伙伴、潜在客户共同见证，并结合媒体宣传让产品意念高调上并结合

128、媒体宣传让产品意念高调上并结合媒体宣传让产品意念高调上并结合媒体宣传让产品意念高调上市，提前形成市场共同期望的效应市，提前形成市场共同期望的效应市，提前形成市场共同期望的效应市，提前形成市场共同期望的效应。并借助情景剧演绎，让客户感受在项并借助情景剧演绎，让客户感受在项目居住的生活舒适性和便利性目居住的生活舒适性和便利性私属生活，定制演绎私属生活，定制演绎n保利林语新品发布会u举办“生活体验馆”揭幕仪式，同时邀请字画名家进行现场才艺展示，作品通过抽奖即场送出。u邀请前期登记客户、诚意客户、周边原居民出席，在活动过程中发布项目在活动过程中发布项目销售信息销售信息n保利林语正式发售仪式专享定制，一

129、炮而红专享定制，一炮而红营销活动计划营销活动计划营销活动营销活动保利保利林语新品发布会林语新品发布会合富辉煌保利合富辉煌保利林语动员大会林语动员大会公开发售活动公开发售活动u11-12月月-持续强销阶段：重点经营老客户，促进旧带新持续强销阶段：重点经营老客户，促进旧带新营销活动营销活动业主答谢晚宴业主答谢晚宴世界环游大抽奖世界环游大抽奖u910月蓄能阶段：形成市场聚焦，蓄能待发月蓄能阶段：形成市场聚焦，蓄能待发u6-9月月-升温阶段：提高项目美誉度，扩大升温阶段：提高项目美誉度，扩大影响力影响力营销活动营销活动-品牌巡展品牌巡展中山首届涂鸦大赛中山首届涂鸦大赛背包客背包客世界环游图片征集世界环

130、游图片征集拉丁舞大赛拉丁舞大赛u3-5月月-品牌导入阶段：导入品牌导入阶段：导入保利项目品牌，打开市场知保利项目品牌，打开市场知名度名度u11月月-引爆阶段：搞活现场气氛，全面引爆市场引爆阶段：搞活现场气氛，全面引爆市场营销活动营销活动饭局营销饭局营销异域风情周活动异域风情周活动营销活动营销活动-品牌巡展品牌巡展大型慈善活动大型慈善活动公开公开发售发售开放销售中心开放销售中心接受诚意登记接受诚意登记3-5月6-9月10月11-12月价格建议推导原则：推导原则：一、确定的价格推导因素主要是区位、社区配套、品牌、其他。由于目前产品尚未成型，因此在产品规划设计部分根据我方预想的产品打造，测算出产品的

131、合理市场毛坯价格；针对区域市场出发，从中筛选出具有竞争性的个盘的售价推导出本项目的合理市场毛坯均价；二、洋房按路边产品占50%、园景产品占50%比例，测算出项目的合理整体毛坯均价；并最终折算成精装均价。别墅则以毛坯定价。洋房价格推导参照项目凯茵新城实地璟湖城远洋城聚豪园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位价值片区形象7%110.77100.7120.84100.7交通状况8%100.8100.8120.96100.8道路状况7%110.77110.77130.91110.77周边环境15%152.25131.95131.95121.8周边配套9%121.08110.9914

132、1.2690.81治安状况6%100.6100.6100.6100.6升值空间5%120.6100.5110.5580.4社区配套社区商业6%110.66110.66110.6690.54学校6%120.72100.6110.6690.54会所5%120.6100.5110.5590.45其他施工质量8%100.8100.8100.880.64物业管理8%100.890.7290.7280.64开发商品牌10%111.190.910180.8总评分（不含产品打造）1011.5510.4911.469.49产品打造加分10.80.50.50.2总评分1112.3510.9911.969.69参照

133、项目毛坯售价（元）8200630078005650折算价格（元）7126560568985279参照权重（%）40%30%20%10%加权后数目（元）285016821380528毛坯价格6839n周边的京珠高速、轻轨线对项目自身定价影响较大，产品将主要分为路边单位、园景单位两种产品进行定价。n按本项目整体均价约为7000元/M2测算出两种产品的各自毛坯销售均价：洋房价格推导洋房价格推导两种产品的最终推导价格两种产品的最终推导价格路边单位：路边单位：7000-5006500元元/M2（毛坯）（毛坯）园景单位：园景单位：7000+5007500元元/M2（毛坯）（毛坯）n根据装修的喜好，建议街景

134、单位和园景单价可选择性带精装修出售（装修标准约800-1000元/M2,对外2000元的装修标准）。n测算出各自均价建议为：洋房价格推导洋房价格推导带精装修的价格带精装修的价格路边单位：路边单位：6500+10007500元元/M2（装修）（装修）园景单位：园景单位：7500+10008500元元/M2（装修）（装修）别墅价格推导参照项目凯茵新城远洋城万科朗润园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位价值片区形象7%110.77100.7120.84交通状况8%100.8100.8120.96道路状况7%110.77110.77130.91周边环境15%152.25131.95131.9

135、5周边配套9%121.08110.99141.26治安状况6%100.6100.6100.6升值空间5%120.6100.5110.55社区配套社区商业6%110.66110.66110.66学校6%120.72100.6110.66会所5%120.6100.5110.55其他施工质量8%100.8100.8100.8物业管理8%100.890.7290.72开发商品牌10%111.190.9101总评分（不含产品打造）1011.5510.4911.46产品打造加分0.80.60.60.3总评分10.812.1511.0911.76参照项目毛坯售价（元）180002000016000折算价格（

136、元）160001947714694参照权重（%）40%40%20%加权后数目（元）640077912939毛坯价格17130推算出别墅的市场合理价格：推算出别墅的市场合理价格：毛坯均价：毛坯均价：约约17000元元/M2豪装均价（带豪装均价（带3000-5000元元/M2豪华装修，装修成本豪华装修，装修成本3000元元/M2）：）：约约20000元元/M2价格走势价格走势价格走势价格走势先以别墅的高姿态入市，建立高端项目形象。并用高性价比先以别墅的高姿态入市，建立高端项目形象。并用高性价比的产品的产品迅速占据市场份额迅速占据市场份额，逐步成为市场的销量领跑者；随，逐步成为市场的销量领跑者；随着项目市场定位的过渡，着项目市场定位的过渡，价格不断走高。价格不断走高。首批别墅首批别墅第二批洋房第二批洋房第三批洋房第三批洋房首批洋房首批洋房项目价格策略项目价格策略低开高走，逐步放量低开高走，逐步放量别墅别墅别墅别墅洋房洋房洋房洋房20000元元/m221000元元/m220000元元/m26000元元/m26200元元/m2第二批别墅第二批别墅7000元元/m2Theend期待与保利共同创造新的辉煌期待与保利共同创造新的辉煌谢谢聆听谢谢聆听