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1、2024/8/19电影整合营销资料简介 2008年好莱坞海外票房未受经济危机影响，全年海外票房收入高达创纪录的99亿美元，比2007年增长4 。 据国家广播电影电视总局电影局统计：2008年中国国内电影市场票房总收入(不含农村市场)达到创纪录的42.15亿元人民币，比2007年增长了8.88亿元，跻身全球电影市场前10名。 由于中国电影市场的持续升温，银幕数量相应递增。 2008年，中国新增银幕1200块，银幕总数突破4000块。过去年间，中国共增加了1591块银幕。 宝马、东芝、摩托罗拉、诺基亚、中国移动、联想、方正、厦华、中石化、 中国银行等等国际、国内各大知名品牌，抓住电影市场快速发展的
2、时机，针对目标群体进行电影娱乐行销。中国电影市场被国际品牌认同整体优势我们可以成就的整合最具文化色彩的媒体资源媒体资源最高端文化/时尚强势品牌强势品牌版权版权深度互动焦点效应延续瞄准高品位优质的受众群体受众群体品牌利益点品牌利益点a.具有超强购买力b.广告接受度高 c.主动传播意识强他们他们, , 20-3520-35岁之间岁之间, ,收入和受教育水平较高收入和受教育水平较高, ,年轻的中产阶级年轻的中产阶级. .追求时尚追求时尚, ,思想活跃思想活跃. .高价值的受众群体高价值的受众群体最优质的受众a.具有超强购买力电影观众有较高的经济基础与极高的消费欲望，具有相当强的购买力！消费力旺盛认为
3、认为“会花钱比会挣钱更重要会花钱比会挣钱更重要”的电影观众的电影观众TGITGI指数高于社会指数高于社会总体总体18.918.9点点电影观众的平均年龄为电影观众的平均年龄为2626岁，岁，其中其中20352035岁群体占岁群体占75%75%年轻65% 65% 的电影观众具有稳定的收的电影观众具有稳定的收入，月均收入高于社会总体水平入，月均收入高于社会总体水平 53%53%高收入媒体优势一2024/8/19电影观众最容易被广告打动，向他们传播广告信息，效果最佳！电影观众年轻、时尚，喜欢关注时髦、新电影观众年轻、时尚，喜欢关注时髦、新奇的事物，更乐于购买最新产品。奇的事物，更乐于购买最新产品。追求
4、时尚流行他们主动关注广告，喜欢通过广告了解最他们主动关注广告，喜欢通过广告了解最 新潮流，认为新潮流，认为“广告在生活中不可缺少广告在生活中不可缺少”的的TGITGI指数高于社会总体指数高于社会总体10.610.6点点广告依赖性强喜爱电影广告 78.4% 78.4%的电影观众喜爱电影广告，因为他的电影观众喜爱电影广告，因为他们观看时心情愉悦、放松，广告画面色彩们观看时心情愉悦、放松，广告画面色彩鲜亮、并且利于消遣等待时间。鲜亮、并且利于消遣等待时间。b.广告接受度高媒体优势一最优质的受众2024/8/19电影观众愿意把喜爱的品牌传播给更多的人，带来口口相传的效果！钟爱品牌消费电影受众是重品质、
5、轻价格型消费群体，喜电影受众是重品质、轻价格型消费群体，喜欢名牌，更愿意购买在广告中看见过的品牌，欢名牌，更愿意购买在广告中看见过的品牌，其其TGITGI指数高出社会总体指数高出社会总体39.439.4点点 。强烈意见领袖电影受众通常自认为创新能力较强，经常电影受众通常自认为创新能力较强，经常为别人提供建议，其意见领袖为别人提供建议，其意见领袖TGITGI指数超过指数超过社会总体社会总体2020个点！个点！主动传播电影观众喜欢社交，并且常常将自己喜爱的电影观众喜欢社交，并且常常将自己喜爱的产品或品牌推荐给身边的朋友，其产品或品牌推荐给身边的朋友，其TGITGI指数高指数高于社会总体于社会总体2
6、2.422.4点。点。c.主动传播意识强媒体优势一最优质的受众2024/8/19最深刻的广告印象高覆盖率高覆盖率直接覆盖高消费目标受众群体直接覆盖高消费目标受众群体高到达率高到达率无干扰，确保有效到达率无干扰，确保有效到达率( (超过超过90%,90%,是电视的是电视的6-86-8倍倍) )高影响力高影响力直面拥有最活跃消费力的群体，最精确触动消费神经直面拥有最活跃消费力的群体，最精确触动消费神经超强视觉冲击力超强视觉冲击力超级清晰、超级视听、产品质感、色彩逼真超级清晰、超级视听、产品质感、色彩逼真品牌效应品牌效应与电影本身文化主题契合，为商家品牌溶入时尚气息与电影本身文化主题契合，为商家品牌
7、溶入时尚气息2024/8/19电影广告效果相当于电影广告效果相当于 3 3倍倍 的电视广告效果！的电视广告效果！在电影院内看过的广告一次就能记住，而在电视上看过的广告，看过3次以上才能记住与电视广告相比，电影院内的广告产品更高档电影院内播放的贴片广告都是高端产品在公共场所播放，产品的可信度更高在电影院内播放的广告画面更漂亮、色彩更鲜艳2.953.133.313.323.61a.贴片广告记忆深刻媒体优势二2024/8/19电影媒体广告到达率高达电影媒体广告到达率高达 94%94%，保障了您的品牌有效到达优质受众，保障了您的品牌有效到达优质受众! !% %没看过银幕映前广告看过银幕映前广告9494
8、939396969494929267468合计北京上海广州深圳媒体优势二b.广告到达率极高2024/8/19整合最具文化、时尚色彩的强势媒体资源.为品牌量身定制娱乐营销盛事.结合电影推广,赢取无可匹敌的人气和媒体曝光.3共享媒体资源媒体优势三2024/8/19品牌介入电影娱乐行销相当于共享多明星代言4享明星代言媒体优势四2024/8/195提升品牌形象五星级标准的装修设施震撼的杜比声效系统色彩饱和的胶片制式超大视频表现力媒体环境优良知名品牌同台媒体优势五2024/8/19电影具备元素电影具备元素最火的明星 StarStar 淋漓尽致的媒体炒作MediaMedia受大众关心的焦点话题focusf
9、ocus影院观影拥有优质受众Audience品牌所需要的元素品牌所需要的元素有号召力的品牌代言人 spokesmanspokesman媒体曝光度 exposureexposure品牌发展切合社会潮流 fashionfashion品牌目标人群 people成就高端强势品牌2024/8/19NOW请联络我们请联络我们我们会提供最优质的资源与服务我们会提供最优质的资源与服务项目介绍：项目介绍：1、贴片广告、贴片广告2、植入广告、植入广告3、影院阵地宣传、影院阵地宣传4、地区新闻发布会、地区新闻发布会、明星见面会、首映礼明星见面会、首映礼5、电影形象授权、电影形象授权6、电影场景还原、电影场景还原7、
10、全案首映式、全案首映式8、新片超前点映明星、新片超前点映明星见面会见面会9、电影衍生产片开发、电影衍生产片开发与授权与授权10、艺人代言、艺人代言2024/8/19一、电影贴片广告一、电影贴片广告项目项目单价单价数量数量报价报价规格规格说明说明截止时间截止时间全国全国3030秒贴片广告秒贴片广告60元/场不少于40000场240万胶片在全国35余条院线、近1000家影院上映影片公映前1个月区域区域3030秒贴片广告秒贴片广告60元/场各地1000-4000场不等6-24万胶片灵活选择不同省、市区域投放贴片广告，如京沪穗浙苏粤鄂川鲁湘等发达地区影片公映前15天影院电视墙影院电视墙/ /大屏幕大屏
11、幕播播放电影预告片花广放电影预告片花广告告500家影院全国所有电视屏幕影院(预计500家)15万元DVD/VCD6分钟影片花+5秒广告在影院宣传周期为30天；影片公映前30天DVD/VCDDVD/VCD贴片广告贴片广告15-30万元/条一般不少于200-300万张30-90万数字在影片全国上映15天后全国销售,最优势的位置,片方权利影片公映前15天2024/8/19贴片形式贴片形式2024/8/19二、植入广告二、植入广告产品植入属硬性广告，无法删除。产品植入属硬性广告，无法删除。 电影拍摄制作时，电影拍摄制作时，企业品牌企业品牌LOGO及产品的及产品的植入式合作植入式合作理念植入：高级的主题
12、式植入理念植入：高级的主题式植入 以影片主题、内涵主张客户品牌理念。以影片主题、内涵主张客户品牌理念。 特别修订、定制剧本，完整表达品牌的价值等特别修订、定制剧本，完整表达品牌的价值等 在剧情中自然而明显地道出客户品牌诉求理念。在剧情中自然而明显地道出客户品牌诉求理念。剧情植入：常规的经典式植入剧情植入：常规的经典式植入 以某一段剧情发展为诉求，表达客户品牌主张以某一段剧情发展为诉求，表达客户品牌主张背景植入：传统的露出式植入背景植入：传统的露出式植入你知道动感地带吗？你知道动感地带吗？你知道动感地带吗？你知道动感地带吗？道具使用道具使用天下无贼天下无贼剧情设计剧情设计天下无贼天下无贼对白设计
13、对白设计片尾鸣谢片尾鸣谢植入费用详见客户投资需求植入费用详见客户投资需求2024/8/19色色. .戒戒里的里的 CartierCartier卡地亚钻戒卡地亚钻戒游龍戲鳳游龍戲鳳里的里的CartierCartier卡地亚卡地亚铂金项链、耳环、钻戒铂金项链、耳环、钻戒植入广告植入广告示例示例2024/8/19三、影院阵地宣传三、影院阵地宣传选择重点城市中的选择重点城市中的1-21-2家重点影院家重点影院包装环节：电视幕墙、影院通道、品牌形象门、包装环节：电视幕墙、影院通道、品牌形象门、 品牌路标指引牌等品牌路标指引牌等放置产品展示台，展示产品及服务放置产品展示台，展示产品及服务可配合首映礼、点映
14、、包场等活动可配合首映礼、点映、包场等活动影院大厅影院大厅易拉宝摆放易拉宝摆放影院扶梯包装影院扶梯包装电视幕墙电视幕墙影院通道影院通道2024/8/19影外墙体新片海报海报面积30%10000/月二个月起院院线X展架标准200-800/天指定影城后明确报价阵DM单页派发1家3000/月申报期一周地异型灯箱连排/地钉/厅门25000/季度因地适宜影院阵地刊例影院阵地刊例2024/8/19四、地区新闻发布会、明星见面会、首映礼四、地区新闻发布会、明星见面会、首映礼【示例示例】地区地区首映礼首映礼影院明星见面会发布会一场3万遇大片营销或首映礼详谈我司全年接待近40场电影明星见面会，每场见面会可全冠名
15、给企业做品牌活动，提升新品知名度、为成熟品牌提升市场活跃度。1 会前影院1周造势；2 现场活动背景板独家；3 现场票务50张；4 互动性（娱乐/道具/礼品）议定。说明说明2024/8/19首映礼主舞台首映礼主舞台主创合影主创合影案例案例夜宴夜宴在背景板最易被镜头曝光位置，明显体现赞助企业品牌标识。2024/8/19五、电影形象授权五、电影形象授权联合宣传具体表现联合宣传具体表现2024/8/19. .官方电影海报及电影剧照官方电影海报及电影剧照& & 企业企业联合电影海报联合电影海报. .将植入部分剧照制作成平面广告、并制作联合海报与影片联合宣传将植入部分剧照制作成平面广告、并制作联合海报与影
16、片联合宣传MOTOMOTO手机手机东风日产东风日产 TIIDATIIDA无极无极【案例案例】 创新科技创新科技 &投名奖投名奖电影形象授权电影形象授权2024/8/19电影场景还原1部5万/部展台表现电影场景的现场还原运用在商业路演展台促销中，以娱乐元素吸引眼球，电影场景的现场还原运用在商业路演展台促销中，以娱乐元素吸引眼球，淡化商业广告的平直性。这是大片式营销的核心价值。既满足了消费者的淡化商业广告的平直性。这是大片式营销的核心价值。既满足了消费者的好感、猎奇性，亦能达到商家希望的借电影的势，抓住人气，引人驻足。好感、猎奇性，亦能达到商家希望的借电影的势，抓住人气，引人驻足。 六、电影场景还
17、原六、电影场景还原2024/8/19七、全案首映式七、全案首映式企业选择与自身品牌产品相关联的影片，利用其上映之势，借助电影形象包装卖场并举办“主题 露演”，重点举办若干场该片“首映式”，充分吸引消费眼球，在所有影院终端展示产品品牌1 电影场景还原包装的露演展台一座。（于企业指定活动外场设置，使用次数14天）。2 600张首映票务。（制订为两场首映式活动，用于有奖销售）。3 电影形象使用。（商家销售终端包装、媒体宣传使用）。4 影院造势。（活动影院提前14天的造势宣传“展架，墙体海报，DM单页”）。5 首映式活动策划。（活动时间25分钟：包含开场、互动、影片礼品“剧组现场连线或演员签名，据计划
18、安排”全案首映式30天8万/项形式及内容说明2024/8/19八、新片超前点映明星见面会八、新片超前点映明星见面会电影点映活动是应观众要求在电影未到上映日期之前所进行的小电影点映活动是应观众要求在电影未到上映日期之前所进行的小规模放映活动。通常在某几个城市的几家影院中邀请嘉宾提前观规模放映活动。通常在某几个城市的几家影院中邀请嘉宾提前观赏电影，同时影片主创将会悉数到场与现场嘉宾进行互动，听取赏电影，同时影片主创将会悉数到场与现场嘉宾进行互动，听取嘉宾对影片的看法和意见。事实证明，只要有明星到场，现场气嘉宾对影片的看法和意见。事实证明，只要有明星到场，现场气氛、观众反映、媒体报道都能够充分的调动
19、起来。每部电影为数氛、观众反映、媒体报道都能够充分的调动起来。每部电影为数不多的明星见面活动，都能造成轰动效应。不多的明星见面活动，都能造成轰动效应。企业邀请嘉宾、客户参加活动影院整体包装，突出宣传企业主创明星到场与嘉宾观众见面互动企业领导上台讲话，宣传企业文化，答谢客户多家媒体到场，视频、网络、广播等媒体渠道强力宣传企业与电影点映合作，能够用低廉的花费，借助电影的娱乐性和强大的社会影响力及明星的号召力达到强宣传力度、大轰动效应。主创明星的到场，使点映效果大大高于同等花费的普通电影包场。嘉宾能够在电影上映之前提前欣赏，并能够与主创明星现场互动，营造出实力雄厚的企业印象并达到特殊的宣传效果。20
20、24/8/19影片超前点映活动示例2024/8/19影片超前点映活动现场布置影片超前点映活动现场布置点映活动流程点映活动流程 (15(15万）万）1.影院宣传挂旗2.现场企业产品展台3.企业宣传、企业资料X展架4.企业宣传易拉宝5.包场影厅门贴6.电影大屏幕上方企业宣传横幅7.主席台企业宣传大拉网展架活动地点：XX影院XX厅活动流程：1.企业嘉宾入场，派发赠品。 2.主持人介绍活动 3.企业领导上台讲话 4.主持人宣布活动开始 5.播放电影 6.电影播放完毕后或开始前影片主创上台答谢观众并与主持人互动。（时间按照制片方行程而定） 影片超前点映明星见面活动2024/8/19九、电影衍生产片开发与
21、授权九、电影衍生产片开发与授权功夫鼠标垫功夫便签纸十面埋伏十面埋伏十面埋伏十面埋伏电影中产品研发销售1项5万/年视产品范围协调授权2024/8/19耐克变形金刚限量版耐克变形金刚限量版Zippo1996Zippo1996年年007007黄金眼系列黄金眼系列九、电影衍生产片开发与授权九、电影衍生产片开发与授权英行推出哈里波特系列邮票英行推出哈里波特系列邮票2024/8/19本公司研发产品与售价本公司研发产品与售价名称：变形金刚名称：变形金刚U盘盘容量：容量：2G材质：锌合金材质：锌合金售价：售价：70元每块元每块2024/8/19十、艺人代言十、艺人代言影视明星代言成为品牌快速推广之路，明星特性
22、以及具有的气质不尽相同，适合的产品适合的明星，也有不同的营销之路。具体代言项目视具体品牌洽谈2024/8/19附：近期影片上映计划11.20熊猫大侠熊猫大侠喜剧喜剧中国中国刘桦刘桦邓家佳邓家佳阿朵阿朵吴佩慈吴佩慈任泉任泉后舍男生后舍男生何炅何炅11.27花木兰花木兰古装古装中国中国赵薇赵薇陈坤陈坤胡军胡军VITAS徐娇徐娇房祖名房祖名12.11风云风云2动作动作中国中国香港香港郑伊健郑伊健郭富城谢霆锋蔡卓妍任达华郭富城谢霆锋蔡卓妍任达华何家劲何家劲12.10三枪拍案惊奇三枪拍案惊奇剧情剧情喜剧喜剧中国中国张艺谋张艺谋孙红雷孙红雷闫妮闫妮赵本山赵本山小沈阳小沈阳倪大宏倪大宏毛毛毛毛12.18十月
23、围城十月围城剧情剧情中国中国陈德森陈德森甄子丹甄子丹黎明黎明谢霆锋谢霆锋梁家辉梁家辉胡军胡军任达华任达华曾志伟曾志伟范冰冰范冰冰王柏杰王柏杰周韵周韵王王学圻学圻李宇春李宇春巴特尔巴特尔李嘉欣李嘉欣12.9刺陵刺陵冒险冒险/中国中国周杰伦周杰伦林志玲林志玲曾志伟曾志伟陈道明陈道明苗圃苗圃黄一飞黄一飞关晓彤关晓彤2024/8/1912.20未来警察未来警察科幻科幻中国中国香香港港刘德华刘德华徐熙媛徐熙媛范冰冰范冰冰贺军贺军翔翔徐娇徐娇02.04孔子孔子历史历史中国中国周润发周润发周迅周迅陈陈建斌建斌贺贺岁岁档档无人区无人区西部西部公公路路片片中国中国余男余男黄渤黄渤徐徐峥峥12月月杜拉拉升杜拉拉升
24、职记职记时尚时尚中国中国徐静蕾徐静蕾莫文蔚莫文蔚黄立行黄立行吴佩吴佩慈慈近期影片上映计划2024/8/19如何进行房地产市场分析2024/8/19学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告2024/8/19市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会
25、，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？2024/8/19什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某
26、种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发
27、展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分第二步：区域经济环境和市场分析析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
28、第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分析环境分析区域房地产区域房地产市场分析市场分析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。2024/8/19房地产市场分
29、析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资（二）基本资料的获得料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房
30、地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和环境和市场分市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）8003000300040004
31、00080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开房地产开发投资发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合
32、理指标为0.1-0.15房地产开房地产开发投资发投资/固定资产固定资产投资投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境
33、和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均
34、可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市场专业市场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供总量、供给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划分）
35、分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产成交结构、产品特点品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结2024/8/19房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市场项目市场分析分析（微观层（微观层面）面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户
36、分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标2024/8/19STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）2024/8/19SWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一
37、个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等2024/8/19O/T（机会（机会/威威胁）的价值要胁）的价值要素素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是
38、我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。2024/8/19SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W2024/8/19进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的
39、应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2024/8/19补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例22024/8/19学习内容 理论部分 案例学习
