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1、枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme20092009枫韵枫韵蓝湾蓝湾商业商业整合推广方整合推广方案案Marketing Integrated Marketing Integrated PopularizinPopularizin 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme观其色观其色枫韵枫韵蓝湾商
2、业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme局部细局部细观观纵纵观观全局全局枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme纵纵观观全局全局枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Sche
3、me纵观纵观0808年楼市，年初观望，年中恐慌，年尾经危年楼市，年初观望，年中恐慌，年尾经危0707年楼市年楼市火爆异常火爆异常0808年楼市冷淡年楼市冷淡客群持币观望客群持币观望遭遇金融危机遭遇金融危机投资客群萎缩投资客群萎缩纵观纵观全局全局年度特征年度特征枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme纵观纵观全局全局商业特征商业特征2008 2008 年年 1-12 1-12 月西安商业成交量为月西安商业成交量为 381636 381636 ，环比
4、，环比 07 07 年下降年下降 68001 68001 。 2008 2008 年西安商业市场发展逐渐趋于饱和，纯商业的项目开发相对较少，年西安商业市场发展逐渐趋于饱和，纯商业的项目开发相对较少，住宅项目所附带的底商及商业街部分成为主要的商业开发形式。住宅项目所附带的底商及商业街部分成为主要的商业开发形式。 08 08 年全市商业典型特征为旧商圈改造，新商圈营造，年全市商业典型特征为旧商圈改造，新商圈营造， 新兴的商圈规模较小，并且以底商为主，难以形成对趋于市场有决定性影新兴的商圈规模较小，并且以底商为主，难以形成对趋于市场有决定性影响的标杆项目，这也反映出西安商业市场的局限性，住宅项目所附
5、带的商业部响的标杆项目，这也反映出西安商业市场的局限性，住宅项目所附带的商业部分作为内部配套，基本以满足本项目居民的商业消费需求为主，辐射范围有限。分作为内部配套，基本以满足本项目居民的商业消费需求为主，辐射范围有限。 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme纵观纵观全局全局商业供应商业供应西安市商业地产供应呈以下特征：西安市商业地产供应呈以下特征： 老项目焕发新活力，一些较旧的商圈局部进行改造，有效地改善了局部的老项目焕发新活力，一些较旧的商圈
6、局部进行改造，有效地改善了局部的商业环境；商业环境； 区域供应冷暖不均，如城内区受到市政规划的限制，新增供应项目减少。区域供应冷暖不均，如城内区受到市政规划的限制，新增供应项目减少。但预计东大街和解放路及民乐园区域改造完成后，这一局面会有所改善；但预计东大街和解放路及民乐园区域改造完成后，这一局面会有所改善； 得益于城市骨架外阔和新城区人口导入，新兴区域的配套商业供应增长较快，得益于城市骨架外阔和新城区人口导入，新兴区域的配套商业供应增长较快，主要表现在城南和高新区。主要表现在城南和高新区。旧商圈改造提速，老项目焕发活力，区域供应冷暖不均，新兴区域商业供应旧商圈改造提速，老项目焕发活力，区域供
7、应冷暖不均，新兴区域商业供应增长较快增长较快 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme纵观纵观全局全局商业成交商业成交二季度成交量明显高于其他时间段，成交量合计达到二季度成交量明显高于其他时间段，成交量合计达到 161823 161823 ，三季度成交，三季度成交98738 98738 是第二个高峰期。而一、四季度成交低迷与节日及气候影响有关。是第二个高峰期。而一、四季度成交低迷与节日及气候影响有关。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方
8、案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme纵观纵观全局全局区域商业比重区域商业比重传统商业区域在全市成交中所占的比例传统商业区域在全市成交中所占的比例有所减少，有所减少，全市居民消费习惯在短期内难以改变，全市居民消费习惯在短期内难以改变，新的商业项目短期内难以聚集人气。新的商业项目短期内难以聚集人气。高新区、城南区的成交占比较高新区、城南区的成交占比较 08 08 年均年均出现大幅上升，高新环比上升六个百分点，出现大幅上升，高新环比上升六个百分点，城南环比大幅上升八个百分点。这两个区城南环比大
9、幅上升八个百分点。这两个区域内新增住宅项目而导入的旺盛人气对商域内新增住宅项目而导入的旺盛人气对商业气氛提升具有较大的影响力。业气氛提升具有较大的影响力。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme纵观纵观全局全局商业价格商业价格0808年度城西和城东的均价领先全市平均水平主要因个别项目以较高的价格成交，年度城西和城东的均价领先全市平均水平主要因个别项目以较高的价格成交，而这两个区域商业成交量又较小，受到个案波动因素所致。而这两个区域商业成交量又较小
10、，受到个案波动因素所致。城内区各案以超低价大面积成交使其失去了领跑全市商业价格的地位。城内区各案以超低价大面积成交使其失去了领跑全市商业价格的地位。城东、城内和高新区价格高于全市成交均价，而城南、城北和高新价格则较低。城东、城内和高新区价格高于全市成交均价，而城南、城北和高新价格则较低。成交价格最高的城西区和成交价格最低的城北区价差达到成交价格最高的城西区和成交价格最低的城北区价差达到 5141 5141 元元/ /。 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme
11、 Scheme老城区的城市外围的居住集中区域逐渐成熟，对商业的需求也越来越大。老城区的城市外围的居住集中区域逐渐成熟，对商业的需求也越来越大。城南区、城北区和高新区，住宅市场的进一步发展成熟，客观上产生了对商业等城南区、城北区和高新区，住宅市场的进一步发展成熟，客观上产生了对商业等生活配套的不断增长的市场需求，将会在很大程度上推动商业市场的快速发展。生活配套的不断增长的市场需求，将会在很大程度上推动商业市场的快速发展。西安的商业市场将有可能打破三大商圈的既定辐射范围，形成城市副中心级别的西安的商业市场将有可能打破三大商圈的既定辐射范围，形成城市副中心级别的新兴商圈，使得西安商业市场的布局趋于均
12、衡化。新兴商圈，使得西安商业市场的布局趋于均衡化。纵观纵观全局全局商业特征商业特征城内商业光芒依旧，城外区域商业逐渐成熟，副中心级新兴商圈逐渐成形城内商业光芒依旧，城外区域商业逐渐成熟，副中心级新兴商圈逐渐成形 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme局部细观局部细观枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Sc
13、heme纵观高新区商圈纵观高新区商圈 ，以高新路商圈，以高新路商圈为核心，辐射科技路、唐延路两大为核心，辐射科技路、唐延路两大商圈，逐步形成商圈，逐步形成“三足鼎立三足鼎立”的特的特色商业布局色商业布局高新路核心商圈高档业态丰富，终高新路核心商圈高档业态丰富，终端客群消费能力较高，商业氛围浓端客群消费能力较高，商业氛围浓厚厚唐延路商圈、科技路商圈较高新路唐延路商圈、科技路商圈较高新路商圈发较晚，业态虽丰富，但终端商圈发较晚，业态虽丰富，但终端客群消费能力有限，商圈发育较缓客群消费能力有限，商圈发育较缓科技路商圈科技路商圈高高新新路路商商圈圈唐唐延延路路商商圈圈局部细观局部细观商圈特征商圈特征枫
14、韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme局部细观局部细观商圈发展商圈发展享西高新享西高新1414年发展实力，区域业态由无到有，由低端到高端，逐渐聚合，逐年发展实力，区域业态由无到有，由低端到高端，逐渐聚合，逐渐爆发，形成以高新路为中心，辐射周边区域的区域性商圈。渐爆发，形成以高新路为中心，辐射周边区域的区域性商圈。西高新商圈依托其自身高新产业优势，逐步拓展富有区域特色的商业特色，西高新商圈依托其自身高新产业优势，逐步拓展富有区域特色的商业特色，形成
15、酒店、娱乐、购物等多业态互补的商业特征形成酒店、娱乐、购物等多业态互补的商业特征高新区高新区T T字形商圈形态，高等物业云集，金鹰国际、香格里拉大酒店、世纪字形商圈形态，高等物业云集，金鹰国际、香格里拉大酒店、世纪金花等名店云集，金花等名店云集，高新区承袭十余年发展实力，积聚近百万高尚人群，商业消费实力雄厚，为高新区承袭十余年发展实力，积聚近百万高尚人群，商业消费实力雄厚，为商业发展提供充足的客源基础商业发展提供充足的客源基础日常工作模式原因导致西高新夜店商业形态成为市场空白点，日常工作模式原因导致西高新夜店商业形态成为市场空白点，枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integra
16、ted Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme局部细观局部细观商圈业态商圈业态宏观高新区商业经营业态呈现多样化现状，设计餐饮、娱乐、购物等多种业态宏观高新区商业经营业态呈现多样化现状，设计餐饮、娱乐、购物等多种业态 餐饮市场占据半壁江山，娱乐型业态次之，占有近餐饮市场占据半壁江山，娱乐型业态次之，占有近40%40%的市场份额，成为区域的市场份额，成为区域主导型业态主导型业态0808年初虽动漫电玩产业在科技路沿线逐渐形成其市场氛围，但政府后期干预成年初虽动漫电玩产业在科技路沿线逐渐形成其市场氛围，但政府后期干预成为
17、影响娱乐型业态区域发展的瓶颈为影响娱乐型业态区域发展的瓶颈伴随高新区伴随高新区CBDCBD写字楼产业的逐渐发展，商务需求增加，区域内逐渐催生多家星写字楼产业的逐渐发展，商务需求增加，区域内逐渐催生多家星级酒店及快捷酒店业态，随着区域发展的饱和，酒店型业态发展逐步减缓级酒店及快捷酒店业态，随着区域发展的饱和，酒店型业态发展逐步减缓枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme局部细观局部细观商圈展望商圈展望高新区近几年发展逐渐高新区近几年发展逐渐 趋于饱
18、和，在售、在建趋于饱和，在售、在建 项目逐渐递减，商业雏项目逐渐递减，商业雏 形逐渐成型形逐渐成型随着目前在售及在售项随着目前在售及在售项 目业主入住，西高新商目业主入住，西高新商 业终端消费客群还有上业终端消费客群还有上 升空间升空间经济危机来袭，投资客经济危机来袭，投资客 群逐渐萎缩群逐渐萎缩西高新商业雏西高新商业雏 形逐渐成形逐渐成 型，后续发展仅有量的型，后续发展仅有量的 突破，难有质的飞跃突破，难有质的飞跃终端客群消费量逐渐增终端客群消费量逐渐增 加，利于提速区域内商加，利于提速区域内商 业业态完善，多样化业业态完善，多样化商业地产市场有别于住宅商业地产市场有别于住宅 市场，客群投资
19、需求在经市场，客群投资需求在经 济危机影响下，短时间内济危机影响下，短时间内 难以激活难以激活枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme自自观观其身其身 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme自观其身自观其身SWOT优势优势Strength地段优势地段优势现铺优势现铺优势产品优势产品优势科技路商脉正
20、中轴，黄金十字商业科技路商脉正中轴，黄金十字商业现铺产品，即买即赚现铺产品，即买即赚商业街区布局，整体包装商业街区布局，整体包装品牌优势品牌优势 枫韵品牌入市已久，品牌认知度高枫韵品牌入市已久，品牌认知度高枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme自观其身自观其身SWOT劣势劣势Weakness氛围劣势氛围劣势外围劣势外围劣势业态劣势业态劣势商业发育缓慢，商业人气短时间难以聚集商业发育缓慢，商业人气短时间难以聚集产品多临规划路，周边环境较差产品多临
21、规划路，周边环境较差所属商圈缺乏有特色、有竞争力主导业态所属商圈缺乏有特色、有竞争力主导业态枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme自观其身自观其身SWOT机遇机遇Opportunity商街机遇商街机遇区域机遇区域机遇开放式、半围合街区形式，区域商业稀有模式开放式、半围合街区形式，区域商业稀有模式区域认知度提升，配套逐渐完善，前景均好区域认知度提升，配套逐渐完善，前景均好市场机遇市场机遇项目自身现铺优势，可以排挤区域内期房商业项目自身现铺优势，可
22、以排挤区域内期房商业枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme自观其身自观其身SWOT威胁威胁Threats业态威胁业态威胁后期威胁后期威胁市场威胁市场威胁百安居行将撤店，主力店优势削弱百安居行将撤店，主力店优势削弱商业后续工程配套进展缓慢，影响业主经营商业后续工程配套进展缓慢，影响业主经营金融危机肆虐，客群投资更为谨慎金融危机肆虐，客群投资更为谨慎枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated Marl
23、etMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme自观其身自观其身小结小结产品层面：产品层面：产品线丰富，包揽独立商铺、街区概念性商铺、临街商铺等商业产品形态；产品线丰富，包揽独立商铺、街区概念性商铺、临街商铺等商业产品形态；产品体量各异，从产品体量各异，从3000独立商铺到独立商铺到70商铺可满足多样性市场需求；商铺可满足多样性市场需求；产品布局合理，基本可做到面面临路，铺铺临街，利于业主经营。产品布局合理，基本可做到面面临路，铺铺临街，利于业主经营。品牌层面：品牌层面：枫韵枫韵蓝湾立足西高新市场多年，品牌影响力深入人心，具有较高的品牌认知度；蓝湾立足
24、西高新市场多年，品牌影响力深入人心，具有较高的品牌认知度；作为万城地产旗下运行的专业房地产品牌作为万城地产旗下运行的专业房地产品牌枫韵品牌围绕西安，全城运作，蓄积多枫韵品牌围绕西安，全城运作，蓄积多 年口碑，在房地产市场具有绝对的品牌忠诚度。年口碑，在房地产市场具有绝对的品牌忠诚度。市场层面：市场层面：08年末金融危机肆虐全球，投资市场萎缩，客群投资积极性降低，商业客群短期蓄年末金融危机肆虐全球，投资市场萎缩，客群投资积极性降低，商业客群短期蓄 水艰难；水艰难；西高新科技路沿线商业剩余体量大，西高新科技路沿线商业剩余体量大，09年多个商业项目即将入市，市场竞争愈演愈年多个商业项目即将入市，市场
25、竞争愈演愈 烈。烈。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme听声音听声音嗅气味嗅气味枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme闻区域商业市场供给闻区域商业市场供给项目名称目名称在售面在售面积新西兰新西兰期期300300，期期12001200城市皇冠城市皇冠300300-1000-1000紫薇紫薇臻品臻
26、品200200300300梧桐朗座梧桐朗座60060014001400米罗商街米罗商街300300-1200-1200都市印象都市印象SOLOSOLO街街区区1010200200利君明天利君明天276276、320320受受0808年金融危机影响，科技路以西在售商业地产市场普遍出现滞销现象，加之年金融危机影响，科技路以西在售商业地产市场普遍出现滞销现象，加之城市皇城市皇冠、东方米兰、卡布奇诺公寓冠、东方米兰、卡布奇诺公寓等在开发商业项目等在开发商业项目0909年度即将入市，导致供应量较去年略年度即将入市，导致供应量较去年略有提升，有提升，宏观层面出现供大于求的市场现状宏观层面出现供大于求的市场
27、现状。宏观科技路宏观科技路丈八路一线在售商业地产项目，除丈八路一线在售商业地产项目，除梧桐朗座、唐南香榭、中华世纪城梧桐朗座、唐南香榭、中华世纪城等项等项目以大体量商铺为主，项目目前处于停售状态外，其他项目目以大体量商铺为主，项目目前处于停售状态外，其他项目0909年剩余在售商业体量均保年剩余在售商业体量均保持在持在200-1000200-1000左右。左右。 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme闻区域商业价格闻区域商业价格项目名称项目名称0
28、808年售价年售价0909年售价年售价新西兰新西兰1800018000元元/ / 期期1800018000元元/ / 期期80008000元元/ /城市皇冠城市皇冠南临商业南临商业9000-100009000-10000元元/ /， 东向临街商业东向临街商业2000030000/2000030000/，紫薇紫薇臻品臻品1800018000元元/ /梧桐朗座梧桐朗座米罗商街米罗商街1700017000元元/ /都市印象都市印象SOLOSOLO街区街区一层一层2000020000元元/ / 二三层二三层80008000元元/ /一层一层2500025000元元/ /立君明天立君明天13800138
29、00元元/ /双层双层1038010380元元/ / 单层单层1338013380元元/ /唐南香榭唐南香榭均价均价1800018000元元/ / 比较08年，科技路丈八路区域价格仅有小幅度震荡，且呈现规律性分布即临即临主要街道的商业一般体量较大，且均价较高，科技路沿线临街商铺均价在主要街道的商业一般体量较大，且均价较高，科技路沿线临街商铺均价在18000180002500025000元元/ / ，各自项目对临规划路商业体量较小，均价基本在，各自项目对临规划路商业体量较小，均价基本在8000-100008000-10000元元/ /内波内波动，丈八路沿线受其商业氛围影响，其临街商业均价在动，丈
30、八路沿线受其商业氛围影响，其临街商业均价在10000-1300010000-13000元元/ /波动。波动。 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme闻区域商业体量闻区域商业体量区域商业地产市场在售商业体量，区域商业地产市场在售商业体量，大、中、大、中、小三种体量市场比例基本呈现小三种体量市场比例基本呈现3:2:13:2:1的市场现的市场现状。状。 纵观科技路以西区域在售商业项目除都市纵观科技路以西区域在售商业项目除都市印象印象SOLOSOLO街
31、区、紫薇街区、紫薇臻品、新西兰一期商臻品、新西兰一期商业多以小体量商业项目、梧桐朗座剩余商业、业多以小体量商业项目、梧桐朗座剩余商业、中华世纪城及唐南香榭等多为大体量、不分中华世纪城及唐南香榭等多为大体量、不分割的大体量商业项目。割的大体量商业项目。 区域市场梧桐朗座剩余商业、中华世纪城区域市场梧桐朗座剩余商业、中华世纪城及唐南香榭及唐南香榭大体量商业严重滞销，产品发售大体量商业严重滞销，产品发售旷日已久，形象严重老化，市场关注度降低。旷日已久，形象严重老化，市场关注度降低。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet P
32、opularizinPopularizin Scheme Scheme闻区域商业去化闻区域商业去化 科技路科技路丈八路一线商业在售项目除东方丈八路一线商业在售项目除东方米兰、华府米兰、华府新桃园等在建或对外不销新桃园等在建或对外不销售项目外，其他在售项目，如米罗上街、利君明天等小体量商业销售速度增长较快，售项目外，其他在售项目，如米罗上街、利君明天等小体量商业销售速度增长较快，而梧桐朗座、基本维持在去年销售同期水平，出现滞销状况。而梧桐朗座、基本维持在去年销售同期水平，出现滞销状况。科技路一线商业高出租率、低空置率，业态多样化；丈八路一线商业在售项目虽科技路一线商业高出租率、低空置率，业态多样
33、化；丈八路一线商业在售项目虽销售略较高，但由于沿线商业氛围欠佳、业态经营单一，最终导致低出租率、空置销售略较高，但由于沿线商业氛围欠佳、业态经营单一，最终导致低出租率、空置率较高的市场现状。率较高的市场现状。项目名称项目名称商铺出租率商铺出租率商铺空置率商铺空置率新西兰新西兰期期90%90%期期5% 5% 城市皇冠城市皇冠紫薇紫薇臻品臻品90%90%10%10%梧桐朗座梧桐朗座85%85%10%10%米罗商街米罗商街75%75%30%30%都市印象都市印象SOLOSOLO街区街区立君明天立君明天期期10%10%期期90%90%唐南香榭唐南香榭城市风景城市风景假日景色假日景色20%20%80%8
34、0%枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme闻区域商业客群闻区域商业客群科技路科技路丈八路小体量商业较受本地客群、周边客群丈八路小体量商业较受本地客群、周边客群 关注。关注。科技路科技路丈八路大体量商业项目销售进展缓慢、投资较大，目标客群多为陕丈八路大体量商业项目销售进展缓慢、投资较大，目标客群多为陕北客群。北客群。陕北客源城为区域商业陕北客源城为区域商业 目标客源中坚力量，本地客源及周边客源平分秋色。目标客源中坚力量，本地客源及周边客源平分秋色
35、。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme区域商业小结区域商业小结高新科技路西高新科技路西丈八路区域商业丈八路区域商业08年销售进展缓慢，年销售进展缓慢，09年度新建商业逐渐入市，年度新建商业逐渐入市，市场压力加大。市场压力加大。受科技路受科技路丈八路一线商业发育缓慢、商业氛围欠佳丈八路一线商业发育缓慢、商业氛围欠佳 ，以及各楼盘自身因素影，以及各楼盘自身因素影响，沿线商业各楼盘价格均在响，沿线商业各楼盘价格均在08年基础上仅有小幅度震荡。年基础
36、上仅有小幅度震荡。科技路一线小面积商铺租售两旺，大体量商业进展缓慢，科技路人气较高，呈现科技路一线小面积商铺租售两旺，大体量商业进展缓慢，科技路人气较高，呈现高出租率额、低空置率的市场状况，丈八路沿线商业空置率较高。高出租率额、低空置率的市场状况，丈八路沿线商业空置率较高。科技路科技路丈八路一线商业租金在丈八路一线商业租金在08年基础上未有大幅度震荡，基本维持在原有水年基础上未有大幅度震荡，基本维持在原有水平。平。产品体量两级分化，目标客群陕北客源为主，本地及周边客群为辅。产品体量两级分化，目标客群陕北客源为主，本地及周边客群为辅。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integra
37、ted Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme 问主诉问主诉 问主要症状问主要症状枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme问商业分布问商业分布东向商业体量较小，但由于所临规划路东向商业体量较小，但由于所临规划路西向商业主要为商业内街产品西向商业主要为商业内街产品南向商业主要为裙楼商业及大体量独立现铺产品南向商业主要为裙楼商业及大体量独立现铺产品北向商业体量较小，总价
38、较低，去化速度较快北向商业体量较小，总价较低，去化速度较快枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme楼号楼号面面积套数套数销售均售均价价销售售额梯形会所梯形会所1681.03117000285775103#3#楼楼二二层670.74152003487848一一层326.45611000359095011#11#楼楼一一层2904.1315715320774250二二层1503.29135273792726814#14#楼楼一一层824.447107
39、068826355二二层878.36750974476725一一层、二、二层2414.615815619693501TOWNHOUSETOWNHOUSE3968.00 1368002698240017#17#裙楼裙楼291.89 16800198485221#21#楼底商楼底商2648.60 4550014567300外店外店二二层866.05 190007794450三三层765.89 160004595340四四层793.79 162004921498三三层3451.13 1520017945876四四层2404.63 1480011542224问商业余量问商业余量0808年商业项目已销售
40、一年商业项目已销售一部分，目前所剩单元：部分，目前所剩单元：科技路沿线科技路沿线1 1栋临街独立栋临街独立商铺、梯形会所，华润商铺、梯形会所，华润万家上万家上3 3、4 4层以及层以及1111、1414号楼商业内街，号楼商业内街，0909年年度商业销售总任务度商业销售总任务2 2亿。亿。 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme市场低迷势态仍将持续，客群投资逐渐萎缩，枫韵市场低迷势态仍将持续，客群投资逐渐萎缩，枫韵蓝湾商业销售阻力加大；蓝湾商业销
41、售阻力加大；商业项目发售时日已久，项目形象从现场包装到推广形象包装都以存在老化，市商业项目发售时日已久，项目形象从现场包装到推广形象包装都以存在老化，市场认知度降低；场认知度降低；枫韵枫韵蓝湾商业整体面临体量大、总价高、收益慢的自身威胁，以及科技路蓝湾商业整体面临体量大、总价高、收益慢的自身威胁，以及科技路丈八丈八路商业氛围发育缓慢的客观因素影响，市场关注度降低，商业市场运作风险加大，路商业氛围发育缓慢的客观因素影响，市场关注度降低，商业市场运作风险加大，客群投资考虑周期加长；客群投资考虑周期加长；商业项目余量大，商铺体量各异，造成客群分散，诉求多样化的现状；商业项目余量大，商铺体量各异，造成
42、客群分散，诉求多样化的现状；商业项目定价过高，投资回报时限延长的矛盾，加之缺乏必要的促销优惠，导致商业项目定价过高，投资回报时限延长的矛盾，加之缺乏必要的促销优惠，导致商业备受冷淡。商业备受冷淡。问销售难点问销售难点枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme产品本身：大体量，总价高，投资收益不明显，影响销售；产品本身：大体量，总价高，投资收益不明显，影响销售；市场低迷；市场低迷；0808年金融风暴狂扫全球，股灾泛滥，投资客群大幅度萎缩；年金融风暴狂
43、扫全球，股灾泛滥，投资客群大幅度萎缩；内街模式：地段以及内街导视系统，商业氛围，工程进度缓慢，导致观望态度；内街模式：地段以及内街导视系统，商业氛围，工程进度缓慢，导致观望态度；营销手段：常规媒体、促销力度和行销力度不够，现场接受咨询客户较少；营销手段：常规媒体、促销力度和行销力度不够，现场接受咨询客户较少；商业氛围：周边商业项目大多没有开业，商业氛围比较薄弱；商业氛围：周边商业项目大多没有开业，商业氛围比较薄弱；投资决策：投资门类多，门槛低，收益快，成为投资者关注的焦点；投资决策：投资门类多，门槛低，收益快，成为投资者关注的焦点；投资收益：区域市场投资逐渐萎缩，商业氛围发育缓慢，投资收益率降
44、低，投资投资收益：区域市场投资逐渐萎缩，商业氛围发育缓慢，投资收益率降低，投资收益年限增长；收益年限增长；市场角色：市场角色：0808年楼市已由买方市场转向卖方市场，市场逐渐陷入被动僵局。年楼市已由买方市场转向卖方市场，市场逐渐陷入被动僵局。问滞销原因问滞销原因枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme问业态分布问业态分布 朝向朝向商业形态商业形态业态业态南向商业南向商业住宅底商住宅底商 独立现铺独立现铺 独立商铺多为品牌专卖或房地产品牌外场；南向
45、底商业态分独立商铺多为品牌专卖或房地产品牌外场；南向底商业态分布不均匀，业态较零散，多为便利店形态商业布不均匀，业态较零散，多为便利店形态商业西南向商业西南向商业住宅底商住宅底商 商业裙楼商业裙楼 2222号楼底商以华润万家及百安居为主导，裙楼部分商业多为号楼底商以华润万家及百安居为主导，裙楼部分商业多为电玩动漫、休闲娱乐为主，业态鲜明电玩动漫、休闲娱乐为主，业态鲜明东向商业东向商业 底商、裙楼底商、裙楼紧邻规划路，旁有城中村，周围多为零售型业态紧邻规划路，旁有城中村，周围多为零售型业态北向商业北向商业住宅底商住宅底商同东向商业近似，但销售区划速度较快，业态有待发展同东向商业近似，但销售区划速
46、度较快，业态有待发展西向商业西向商业半围合、开放半围合、开放式街区式街区前期招商为主，业态后续规划前期招商为主，业态后续规划枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme问枫韵问枫韵蓝湾商业现状蓝湾商业现状 项目商业发售时日已久，形象传播逐渐老化，市场认知度虽高，但关注度不高项目商业发售时日已久，形象传播逐渐老化，市场认知度虽高，但关注度不高项目现场包装陈旧，缺乏新鲜感、时尚感，缺乏必要的夜间商业点缀项目现场包装陈旧，缺乏新鲜感、时尚感，缺乏必要的夜间
47、商业点缀枫韵枫韵蓝湾商业余量较区域内其他在售项目，代售余量较大，产品多样，既有街区蓝湾商业余量较区域内其他在售项目，代售余量较大，产品多样，既有街区 概念性商业、又有住宅底商、商业裙楼、独立商铺类产品概念性商业、又有住宅底商、商业裙楼、独立商铺类产品项目商业分布依路规划，基本可以做到铺铺临街，为后续开放式经营奠定基础项目商业分布依路规划，基本可以做到铺铺临街，为后续开放式经营奠定基础商业业态缺乏特色，业态布局较为分散，需要在后续招商过程中，强调业态规划，商业业态缺乏特色，业态布局较为分散，需要在后续招商过程中，强调业态规划， 依此提升项目业态档次依此提升项目业态档次项目商业价格策略不明晰，推量
48、策略缺乏，导致自身销售举步维艰，基本处于停滞项目商业价格策略不明晰，推量策略缺乏，导致自身销售举步维艰，基本处于停滞 状态状态枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme 诊脉枫韵诊脉枫韵蓝湾商业蓝湾商业 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme市场定位市场定位枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推
49、广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme市场定位市场定位 大型休憩商业街区是迎合本商圈大型休憩商业街区是迎合本商圈中高端消费顾客对消费的需求及中高端消费顾客对消费的需求及对休闲方式的追求，具有露天及对休闲方式的追求，具有露天及环境的特征，符合现代城市消费环境的特征，符合现代城市消费群购物心理；群购物心理；多业态、休闲目的，通过环境、多业态、休闲目的，通过环境、建筑及装饰的风格赢造出别致的建筑及装饰的风格赢造出别致的休闲环境将是项目概念定位的核休闲环境将是项目概念定位的核心，休憩街区概念的
50、提出是满足心，休憩街区概念的提出是满足城市圈层日常交往的需求城市圈层日常交往的需求科科技技路路西西口口大大型型休休憩憩商商业业街街区区品牌延续品牌延续定位延续定位延续识别延续识别延续枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme客群定位客群定位 年龄：年龄：35-5535-55岁左右岁左右 来源：陕北、本地、周边投资型客源来源：陕北、本地、周边投资型客源 职业：主要是私营业主，大中型企业、厂矿的高层管理人员，职业：主要是私营业主，大中型企业、厂矿的高层
51、管理人员， 财力雄厚渴望升值的人士等财力雄厚渴望升值的人士等 特征：他们资金实力雄厚特征：他们资金实力雄厚, ,有良好的事业平台，经济收入稳有良好的事业平台，经济收入稳 定定 ，注重区域上也前景、终端消费人群数量、商铺布局，注重区域上也前景、终端消费人群数量、商铺布局 吸引点：项目区位、商业布局特点、发展前景吸引点：项目区位、商业布局特点、发展前景枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme客群关注因素客群关注因素 谨慎投资型业主谨慎投资型业主自主经
52、营型业主自主经营型业主理性投资型业主理性投资型业主主要投资回报率，商业运营模式等因素主要投资回报率，商业运营模式等因素业态规划，区域业态规模竞争，终端消费客群为主要关注因素业态规划，区域业态规模竞争，终端消费客群为主要关注因素关心商业规模，竞争趋势等因素关心商业规模，竞争趋势等因素投资回报率投资回报率业态规划业态规划终端消费客群终端消费客群竞争趋势竞争趋势枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme客群描述客群描述 谨慎投资型业主，在金融危机冲击影响
53、下头提更为谨慎，对产品体量需求以谨慎投资型业主，在金融危机冲击影响下头提更为谨慎，对产品体量需求以中小体量产品为主，希望短期内回报中小体量产品为主，希望短期内回报以自主经营为目的置业型业主主要以区域业态分布、项目自身业态规划考量以自主经营为目的置业型业主主要以区域业态分布、项目自身业态规划考量投资风向标，寻求业态的补缺性或规模化投资风向标，寻求业态的补缺性或规模化理性投资型业主以投资回报最大化为终极目标，着重考虑区域或项目自身的理性投资型业主以投资回报最大化为终极目标，着重考虑区域或项目自身的投资回报前景投资回报前景投资型客群对于广告宣传持有谨慎态度，跳跃的画面形象仅会引起客群注意，投资型客群
54、对于广告宣传持有谨慎态度，跳跃的画面形象仅会引起客群注意，价格、投资回报、地段等因素左右其投资方向价格、投资回报、地段等因素左右其投资方向枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme金三角分析金三角分析 竟品竟品体量各异体量各异各自为政各自为政业态多样业态多样卖点同质卖点同质消费者消费者经济实力型经济实力型理智投资型理智投资型自主经营型自主经营型形象定位形象定位市场定位市场定位科技路大型休憩商业街区枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案In
55、tegrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme形象定位形象定位 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme推广策略推广策略枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme现场现场公关公关广告广告现场商业造势现场商业造势
56、现场商业现场商业包装包装夜场氛围包装夜场氛围包装大型活动公关大型活动公关小型活动促销小型活动促销大众造势（大众媒体）大众造势（大众媒体）小众传播（楼宇、网络、电小众传播（楼宇、网络、电视）视）拦截眼球（广告牌候车亭）拦截眼球（广告牌候车亭）区域专刊（华商报陕北专刊）区域专刊（华商报陕北专刊）推广模式推广模式 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme推广思路推广思路 以品牌街区概念导入提升市场关注度，辅以街区开街仪式以品牌街区概念导入提升市场关注度
57、，辅以街区开街仪式造势，用现铺优势诉求提升项目优势造势，用现铺优势诉求提升项目优势品牌街区带动品牌街区带动商业地产推广规避商业地产推广规避形象老化的缺点，以形象老化的缺点，以品牌街区形象，引爆品牌街区形象，引爆市场关注市场关注活动造势活动造势开街仪式开街仪式案名征集案名征集名家题字名家题字圈层公关圈层公关现铺优势现铺优势与竞品寻求最大差与竞品寻求最大差异化卖点，突显产品异化卖点，突显产品即买即赚诉求即买即赚诉求枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Sche
58、me街区工街区工程程进度进度产产品推量品推量项目营销节点项目营销节点投资客群的投资客群的置业消费习惯置业消费习惯商业地商业地产市场固有的营销周期规律产市场固有的营销周期规律划分依据划分依据 阶阶段段划划分分依依据据枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme5.65.1809.809.7街区品牌亮相街区品牌亮相引爆期销售问题解决期09.6尾盘期尾盘期09.909.10 09.11-12 10.1-25 5月开街月开街6 6、7 7月公关月公关8-10
59、8-10月强销月强销11-1211-12月巩固期月巩固期枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme推广布阵推广布阵 街街 区区 品品 牌牌 亮亮 相相目标：通过华商报、房周刊硬广等形式导入枫韵蓝湾商业品牌全新形象，引起市场关注 主要任务： 1、树立项目品牌形象，产品形象 2、街区品牌形象提升、吸引客群 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopu
60、larizin Scheme Scheme推广布阵推广布阵 公公 关关 营营 销销 期期目标： 体验式营销、促销活动相结合，提升街区认知度，促进商业去化速度 主要任务： 1、蓄积客群，高度关注项目 2、提速去化率枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme推广布阵推广布阵 强强 销销 期期目标： 联合官方主办财富论坛，提升区域上也认知度，联合各地省籍在陕商会广泛开展圈层营销，锁定目标客群，做到有的放矢 主要任务： 1、 提速去化率2、 锁定客群，开展
61、定向销售枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme推广布阵推广布阵 巩巩 固固 期期目标： 经营业主访谈、现场活动相结合，配合主力媒体宣传，巩固项目形象，提升销售速度 主要任务： 1、 提速去化率2、 提升认知度枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme推广布阵推广布阵 尾尾 盘盘 期期 目标： 举办业
62、主答谢会、成立业主委员会相结合，配合主力媒体宣传，巩固项目形象，提升销售速度 主要任务： 1、 促进尾盘销售枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme月份月份目的目的活动活动时间时间媒介媒介形式形式版面版面主题主题五月提升商业项目关注度，价格策略随市而动，酝酿销售高潮科技路沿线周末彩飘烘托商业氛围，商铺现场形象包装更新5.1华商报首版报尾1/8硬广财富在这里，商机在这里5.8华商报首版报尾1/8硬广5.15华商报首版报尾1/8硬广开街在即，财富即将
63、涌动5.12房周刊整版首插上旬商业内街开街前期造势，中旬正式开街商业内街开街仪式5.18华商报硬广整版开街大典，财富大典5.19房周刊首插5.22华商报1/8硬广5.26房周刊首插开街仪式现场精彩表演、现场抽奖 ，旺铺拍卖广播、车体广告主诉商业内街开街大典，开街讯息响彻全城媒介排期媒介排期 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme媒介排期媒介排期 月份月份目的目的活动活动时间时间媒介媒介形式形式版面版面主题主题六月主题活动不断，体验式商业经营活动
64、，直接拉动销售 体验式商业经营活动6.5华商报软文1/2版财富是这样炼成的6.12华商报硬广1/4版6.19华商报硬广1/4版6.26华商报硬广1/4版广播采访报道“财富是这样炼成的”七月提高项目投资价值，体现项目抢购场面，达到年度第一个高潮促销优惠活动跟进7.3华商报硬广1/8硬广促销优惠信息、六月财富论坛预告7.10房周刊首插7.17华商报1/8硬广7.18房周刊首插广播、车体广告主诉 促销信息枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme媒介排期
65、媒介排期 月份月份目的目的活动活动时间时间媒介媒介形式形式版面版面主题主题八月联合官方，主办高新区财富论坛财富论坛8.7华商报硬广+软文整版财富纪实：财富在这里很嚣张8.148月8日主办财富论坛，电视新闻媒体跟进，拉动商业形象九月持续销售 商业内街主题活动每周不断，聚集人气9.11华商报硬广+软文财富在这里茁壮成长9.25广播、报纸主诉“财富在这里茁壮成长”及华润万家、百安居等商业经营业主访谈十月旺销局面展联合房周刊，组织购铺团，促销拉动人气10.16华商报硬广1/8硬广财富在这里生根10.23华商报硬广1/8硬广广播30秒主诉 购铺促销信息枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案In
66、tegrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme媒介排期媒介排期 月份月份目的目的活动活动时间时间媒介媒介形式形式版面版面主题主题十一月通过入住商家和旺场局面的真实写照，提升项目的销售速度，开始金铺倒计时。业主访谈11.13华商报硬广+软文1/2版财富在这里蔓延11.27广播主诉业主访谈十二月凸显旺铺稀缺性，刺激客群购铺促销优惠12.18华商报硬广1/8硬广金铺倒计时，优惠享不停12.25广播、车体广告主诉 促销信息 2010年一月举办客户答谢会1.11.1华商报硬广通栏2010年 二月突出最后稀缺部分，
67、刺激消费者购买，完成销售任务成立商家自制委员会2.52.5华商报硬广枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme营销探讨营销探讨枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme商业氛围营造商业氛围营造 商业案名包装商业案名包装商业现场包装商业现场包装商业夜间包装商业夜间包装全新氛围营造全新氛围营造全全新新形形象
68、象登登场场提提升升项项目目品品质质感感枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme商业氛围营造商业氛围营造 现现场场包包装装夜夜场场包包装装案案名名包包装装独立现铺：案名包装与大体量商业店铺相结合，讲究稳重、厚实独立现铺：案名包装与大体量商业店铺相结合，讲究稳重、厚实商业内街：案名包装彰显休闲商业特色，便于传播商业内街：案名包装彰显休闲商业特色，便于传播突显时尚商业特色，诉求黄金商业特点突显时尚商业特色，诉求黄金商业特点以视觉冲击抢夺关注度，以特色包
69、装展现自身商业特色以视觉冲击抢夺关注度，以特色包装展现自身商业特色寻求差异化包转特点，作西高新商业夜场包装的补缺者，夺取市场关注寻求差异化包转特点，作西高新商业夜场包装的补缺者，夺取市场关注诉求夜场商业文化，寻求商业市场差异点，拓展商业差异化系卖点诉求夜场商业文化，寻求商业市场差异点，拓展商业差异化系卖点枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme商业案名甄选商业案名甄选 1 1街街案名原则：案名原则：识记性识记性品牌性品牌性时尚性时尚性案名迅速导入
70、，提升商业品牌，聚焦客群关注度案名迅速导入，提升商业品牌，聚焦客群关注度枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme现场包装现场包装 临街商铺包装临街商铺包装扮靓商业扮靓商业夺目商业亮点夺目商业亮点水景点缀水景点缀水景助兴水景助兴修饰商业氛围修饰商业氛围 安置长椅安置长椅安置长椅安置长椅留置行人驻足留置行人驻足现场包装快速开展，有效吸引商业终端客群，提升项目商业人气，刺激目标客群投资信心现场包装快速开展，有效吸引商业终端客群，提升项目商业人气，刺激目
71、标客群投资信心枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme商业夜场包装商业夜场包装 夜场包装标榜夜场商业特色，提炼夜场包装标榜夜场商业特色，提炼24小时全天候商业诉求，拓展营销差异新亮点小时全天候商业诉求，拓展营销差异新亮点枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商策略招商策略 100100以上的商业
72、占到可售商业的一半以上，以上的商业占到可售商业的一半以上，100100以下商铺次之，且以下商铺次之，且100100左右左右的商业多集中于商业内街东向，即靠近社区内部；的商业多集中于商业内街东向，即靠近社区内部；大面积商铺朝向丈八路主干道分布，可有效拦截终端消费人群，利于主力店进驻大面积商铺朝向丈八路主干道分布，可有效拦截终端消费人群，利于主力店进驻经营。经营。商业内街产品多为商住一体的底商，对于商业内街部分业态规划及划分有限制。商业内街产品多为商住一体的底商，对于商业内街部分业态规划及划分有限制。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated Mar
73、letMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商策略招商策略产品分析产品分析 枫韵枫韵蓝湾商业内街蓝湾商业内街11号楼产品号楼产品 一一层层西西向向10102918.92北北向向101011010310104101052010120104201052010630101301043010530106240.62241.32280.74199.28226.06154.92118.64154.22153.38183.32133.04183.32二二层层北北向向102011020210203102042020420205（已售）20206（已售）3020
74、1302043020530206120.31113.03140.3799.6474.4659.3277.1176.6991.6666.5259.4811#11#楼商业只销售了楼商业只销售了2 2套二层的小面积商业，剩余套二层的小面积商业，剩余2323套均可以招商。其中一楼带地套均可以招商。其中一楼带地下室的商业为下室的商业为1212套，面积为套，面积为118-280118-280；二层商业为；二层商业为1010套，面积为套，面积为66-14066-140；沿丈；沿丈八北路的为八北路的为918918的一二层带负一层的大面积商业。的一二层带负一层的大面积商业。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整
75、合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商策略招商策略产品分析产品分析 枫韵枫韵蓝湾商业内街蓝湾商业内街14号楼产品号楼产品 11#11#楼商业只销售了楼商业只销售了2 2套二层的小面积商业，剩余套二层的小面积商业，剩余2323套均可以招商。其中一楼带地套均可以招商。其中一楼带地下室的商业为下室的商业为1212套，面积为套，面积为118-280118-280；二层商业为；二层商业为1010套，面积为套，面积为66-14066-140；沿丈；沿丈八北路的为八北路的为918918的一二
76、层带负一层的大面积商业。的一二层带负一层的大面积商业。一一层层南南向向1010210102101031010310104101041011010707101081010810110109092010220102201201030320107201073010230102（已（已售）售）301301030330130107073010830108（已（已售）售）4010240102333.45333.45 (1F(1F、2F)2F)247.24247.24 (1F(1F、2F)2F)109.87109.87（已售）（已售）140.140.9898143.31143.31（已售）（已售）103.1
77、03.1313150.9150.98 8141.141.6060114.9114.96 662.6662.66107.107.4040110.110.535380.1980.19186.6186.66 6二二层层南南向向10201102011020210202102031020310210204042020120201202202020220203202033023020101302023020230203302033023020404109.87109.87143.31143.31130.25130.25140.140.9898150.98150.98150.150.9898114.9114
78、.96 662.62.6666107.4107.40 0110.5110.53 3152.152.2929 枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商策略招商策略业态规划业态规划 购物、娱乐相结合，既可以规避商住一体对于餐饮业态的限制，又可以通过此种业购物、娱乐相结合，既可以规避商住一体对于餐饮业态的限制，又可以通过此种业态组合彰显商业街区休憩、休闲的概念定位；态组合彰显商业街区休憩、休闲的概念定位；商业街区业态结构：突破传统街区商业街区业态结
79、构：突破传统街区“三足鼎立三足鼎立”业态模式，规避油烟型餐饮业态，业态模式，规避油烟型餐饮业态，主力引导娱乐、购物、简餐业态进驻社区；主力引导娱乐、购物、简餐业态进驻社区；结合枫韵结合枫韵蓝湾商业街区商业面积划分特征，以蓝湾商业街区商业面积划分特征，以“里小外大里小外大”的原则引导业态划分的原则引导业态划分即大型娱乐型主力店居街区外围大面积商铺，树立街区品质感，拦截终端消费群；即大型娱乐型主力店居街区外围大面积商铺，树立街区品质感，拦截终端消费群；小型业态居街区内部，强化街区业态互补，增强综合性街区概念；小型业态居街区内部，强化街区业态互补，增强综合性街区概念；结合枫韵结合枫韵蓝湾半围合特征及
80、一般性消费者购物动线路径，合理调配并引导购物、蓝湾半围合特征及一般性消费者购物动线路径，合理调配并引导购物、娱乐业态分布。娱乐业态分布。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商策略招商策略业态规划业态规划 11#11#楼业态规划：咖啡厅（带简餐、棋牌室）、茶吧、烟酒店、彩楼业态规划：咖啡厅（带简餐、棋牌室）、茶吧、烟酒店、彩扩、家政服务、花店、酒吧、蛋糕店、家居用品、社区诊所、美容扩、家政服务、花店、酒吧、蛋糕店、家居用品、社区诊所、美容美发
81、、音像店、工艺品店、水果店。美发、音像店、工艺品店、水果店。14#14#楼业态规划：简易餐饮（如快餐、岐山面、泡馍、土豆粉等）、楼业态规划：简易餐饮（如快餐、岐山面、泡馍、土豆粉等）、五金店、干洗店、药店、妇幼用品、宠物店。五金店、干洗店、药店、妇幼用品、宠物店。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商手段招商手段 定向招商：依据业态规划，利用公司已有的及进一步开发的商业资源网络和定向招商：依据业态规划，利用公司已有的及进一步开发的商业资源网
82、络和经营联盟在经营联盟在西安西安或外地寻找多家主力商家，形成主力商家和核心力量或外地寻找多家主力商家，形成主力商家和核心力量以商引商：建立以商引商：建立“ “ 万城商业沙龙万城商业沙龙”，利用主力商家及牵头商家在其行业的影，利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟广告招商：印制招商手册，通过各种推广活动和宣传广告招商：印制招商手册，通过各种推广活动和宣传“大型休憩商业街区大型休憩商业街区 ” ”主题，扩大本项目的影响力，吸引目标客户的注意力，促进主题，扩大本项目的影响力，吸引目标客户的注意力，促进招商招商，同时以部分，同时以
83、部分位置较差的铺面以免租，扩大新闻影响位置较差的铺面以免租，扩大新闻影响枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商运营招商运营 枫韵枫韵蓝湾商业内街应以彰显品牌优势、突出主题街区特色，加强整体商业运蓝湾商业内街应以彰显品牌优势、突出主题街区特色，加强整体商业运营，减低业主经营风险、增加投资回报为目的，故建议采取一下经营模式：营，减低业主经营风险、增加投资回报为目的，故建议采取一下经营模式：委托经营：引进专业商业运营公司，将业主商铺委托商管公司租
84、出去，由商业运委托经营：引进专业商业运营公司，将业主商铺委托商管公司租出去，由商业运营公司统一经营、统一管理；营公司统一经营、统一管理； 虚拟经营：以商业街为总品牌商标，与若干个娱乐、购物品牌进行对接，经营相虚拟经营：以商业街为总品牌商标，与若干个娱乐、购物品牌进行对接，经营相应的该商业街旗下的子产品。应的该商业街旗下的子产品。枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme招商销售节奏招商销售节奏 枫韵枫韵蓝湾商业总体体量较大，较周边项目而言，商业布局
85、除商业内街外，较蓝湾商业总体体量较大，较周边项目而言，商业布局除商业内街外，较为分散，集中消化不利于后期随市而动的价格走势，故在此将推量安排如下：为分散，集中消化不利于后期随市而动的价格走势，故在此将推量安排如下：商业内街：商业内街：大体量商业招大体量商业招商先行，建立主商先行，建立主力店形象力店形象小体量商业依小体量商业依 据消费购物动据消费购物动 线一般规律，线一般规律， 先外后里，逐先外后里，逐 步消化步消化临街独立现铺：临街独立现铺：定向招商与销定向招商与销 售同步开展售同步开展广泛联谊各地广泛联谊各地 在陕商会，网络在陕商会，网络 目标客群，并组目标客群，并组 织财富论坛、沙织财富论坛、沙 龙等，积极开展龙等，积极开展 圈层营销圈层营销规划路商业：规划路商业：中小体量为主，中小体量为主， 以销售为主以销售为主立足当前市场形立足当前市场形 势，做足价格策势，做足价格策 略，以价格吸引略，以价格吸引目标客群目标客群枫韵枫韵蓝湾商业整合推广方案蓝湾商业整合推广方案Integrated Integrated MarletMarlet PopularizinPopularizin Scheme Scheme创作展示创作展示
