合作方式的涉税处理合作方式的涉税处理福建税务干部学院福建税务干部学院 许锦成许锦成1 •第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目目未成立未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：独立法人公司的，按下列规定进行处理：• ( (一一) )凡开发合同或协议中约定向投资各方凡开发合同或协议中约定向投资各方( (即即合作、合资方，下同合作、合资方，下同) )分配开发产品的，企业在分配开发产品的，企业在首首次次分配开发产品时，如该项目分配开发产品时，如该项目已经结算已经结算计税成本，计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理行相关的税务处理20092009年年3131号）号）2 •【【案例案例】】B B房地产开发公司与房地产开发公司与A A公司合作（合资）开公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A A公司投资额为公司投资额为800800万元，该项目于万元，该项目于20102010年年1212月完工，月完工，按约定按约定A A公司分得销售成本为公司分得销售成本为10001000万元的房屋，问万元的房屋，问B B如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？得房屋又应如何进行企业所得税处理？3 • 计税成本与投资额的差额＝计税成本与投资额的差额＝10001000－－800800＝＝200200万，万，应调减应纳税所得额应调减应纳税所得额200200万元。
万元• 如果投资额为如果投资额为18001800万，销售成本为万，销售成本为10001000万元，计税成本与投资额的差额＝万元，计税成本与投资额的差额＝• 10001000－－18001800＝＝ -800-800万，应调增应纳税所万，应调增应纳税所得额得额800800万元• 之所以这样规定，主要是为规避房地产之所以这样规定，主要是为规避房地产企业将售房款以接受投资的名义规避纳税企业将售房款以接受投资的名义规避纳税 4 •在未结算计税成本的情况下：将投资方的投资额在未结算计税成本的情况下：将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理视同销售收入进行相关的税务处理• 应将投资额应将投资额800800万按规定的预计计税毛利万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额率计算调整应纳税所得额• 注意，不是注意，不是800800万全额调增，万全额调增， 800800万只是万只是视同销售收入，不是应纳税所得额！视同销售收入，不是应纳税所得额！• 5 •( (二二) )凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理应按以下规定进行处理: :• 1. 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资在税前分配该项目的利润同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出• 2.2.投资方取得该项目的营业利润应视同投资方取得该项目的营业利润应视同股息、股息、红利红利进行相关的税务处理进行相关的税务处理6 • 乙单位以乙单位以20002000万元人民币投资甲房地产公司的万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案如下：公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案如下：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为润为15001500万元，乙单位享有万元，乙单位享有10001000万元7 •乙单位所享有的乙单位所享有的10001000万元利润分成只能是甲万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润房地产公司开发该项目的税后利润甲公司不允许税前列支此不允许税前列支此10001000万元的利润分成，相万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位当于在企业所得税前支付乙单位1000÷1000÷（（1-1-25%25%））=1333.33=1333.33（万元）。
甲公司可实现净（万元）甲公司可实现净利润利润1500×1500×（（1-25%1-25%））-1000=125-1000=125（万元）•根据企业所得税法的规定，居民企业投资于根据企业所得税法的规定，居民企业投资于居民企业分回的税后利润和股息，超过居民企业分回的税后利润和股息，超过1212个个月的免企业所得税月的免企业所得税8 • 第三十七条第三十七条 企业以换取开发产品为目企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：发项目的，按以下规定进行处理：• 企业应在首次取得开发产品时，将其 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品项目取得的开发产品( (包括首次取得的和以包括首次取得的和以后应取得的后应取得的) )的市场公允价值计算确认土地的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失使用权转让所得或损失。