同策18日青岛温沙雅舍国际度假村策划报告

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1、同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚温沙雅舍国际度假村策划报告Report recommendationsReport recommendationsBY TOSPURBY TOSPUR 同策咨询同策咨询2011-02-18同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚20112011年热播电视剧年热播电视剧宫宫古董店继承人洛晴川在订婚仪式上为了追一副被风吹走的清装美人图而跑至一神秘树林中，美人图到手的一刹那却脚下一空，跌入时空隧道并穿越到清朝电视收视率突破3%，最差也达到2.59%网络点击率平均每天达到110万次，不到1个月

2、 时间内达到1.24亿次一位要去旅游吴女士，登机前半小时还打开电脑看一下同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚成功关注点一：成功关注点二：“许多梦想是我们无法实现的，通过穿越剧这种主题情节，观众能够跟着剧中的人物遨游古今，释放压力。”某作家形成新的故事主题，颠覆常规成功的炒作，助推主题形成主流湖南卫视的收视率在全国排名前10，而且重视宣传，或者更直接点说：会炒作。某导演同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚市场站位项目理解问题反思价值深挖主题重塑客价定位123456同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚项目理解问题反思价值深挖主题重塑客价定位市场站位1234

3、56同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚100公里。70分钟。10万方。1044套关于项目的几组数据关于项目的几组数据含义是什么？基于立地市场环境同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚项目区位项目区位青岛远郊青岛远郊+ +平度远郊，平度远郊，“偏远偏远”是项目的首感印象是项目的首感印象本案本案平度市平度市100公里公里青岛主城区青岛主城区l青岛主城区平度：100公里，约70分钟车程l平度主城区本案：23.7公里，20分钟车程本案本案本案23.7公里公里主城区主城区平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚环境限制环境限制

4、项目驻地为乡镇级别，项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳环境以及配套档次感均不佳均为乡镇生活配套，远离都市繁华，配套档次低，周边环境差同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚发展现状发展现状远离房地产核心发展区，远离房地产核心发展区， 为房地产开发为房地产开发“真空区真空区”市中心板块市中心板块市中心板块市中心板块九中板九中板九中板九中板 块块块块开发区板开发区板开发区板开发区板 块块块块一中板一中板一中板一中板 块块块块九中板块九中板块依托于平度九中、西关中学等众多学校发展起来，学区房成为板块内项目唯一重要卖点均价：约3600-3800元/平米月均去化：月均去化：30-40

5、30-40套套 个案：金色荔园、紫云盛家等。市中心板块市中心板块市中心，以旧村改造项目为主，配套成熟成为重要优势，新开发区域，多为待开发项目均价：均价：4100-43004100-4300元元/ /平米。平米。月均去化：月均去化：30-4030-40套套个案：圣凯国际、财富新天地等。一中板块一中板块伴随一中拆迁最先发展起来的房地产板块，多为学区房均价：约3800-4000元/平米月均去化：20-30套 个案：圣水山庄、丽景园等开发区板块开发区板块伴随城市开发东进兴起的房地产板块，市政府南移消息成为重要规划利好优势均价：4000-4200元/平米。月均去化：20-30套个案：铂金府、水岸豪庭等。

6、同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚发展历程发展历程围绕中心，教育围绕中心，教育+ +规划为发展驱动，规划为发展驱动，本案获益极有限本案获益极有限发展边缘发展边缘特征特征卖点卖点月均去化月均去化均价均价金色现河金色现河世纪花园世纪花园2006-20072006-2007一中板块一中板块学区房教育资源教育资源20-30套3800-4000元/平米2007-20082007-2008慧泽苑慧泽苑苹果塞威士苹果塞威士清华园清华园开发区板块开发区板块宣传未来政府南迁导向政府未来规划政府未来规划20-30套4000-4200元/平米2008-20092008-2009福临家园福临家园学府花

7、苑学府花苑紫云水岸紫云水岸九中板块九中板块学区房教育资源教育资源30-40套3600-3800元/平2009-20102009-2010圣凯国际圣凯国际财富新天地财富新天地龙腾天下城龙腾天下城千汇花园千汇花园市中心板块市中心板块生活配套成熟政府所在地政府所在地30-40套4100-4300元/平米回归中心回归中心源起中心源起中心同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚行业水平行业水平以多层为主，处房地产基础阶段，以多层为主，处房地产基础阶段，792792套公寓尤其困难套公寓尤其困难区域区域项目名称项目名称容积率容积率建筑类型建筑类型云山镇云山镇本案1别墅；洋房；高层开发区开发区板块板

8、块水岸豪庭0.6别墅；洋房铂金府2多层；小高层金海花园1.2多层一中一中板块板块圣水山庄1.1多层丽景园1.2多层九中九中板块板块紫云盛家1.2多层金色荔园1.5多层学府嘉园1.14多层市中心市中心板块板块圣凯国际4.5高层财富新天地1.2多层圣水山庄实景图金海花园实景图同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚产品档次产品档次产品品质低，销售展示差，产品品质低，销售展示差，本案面临本案面临“粗放型粗放型” ” 环环境境缺乏社区、产品、景观规划理念，仅仅在“造房子”缺乏营销展示理念，展示中心档次低、品质差同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚销售特点销售特点整体去化慢，月均

9、约整体去化慢，月均约3030套，套，本案面临本案面临“长周期长周期”考验考验奥园奥园水岸豪庭开盘以来月度签约套数走势水岸豪庭开盘以来月度签约套数走势开盘时间开盘时间住宅套数住宅套数去化率去化率月均去化月均去化销售周期预估销售周期预估2009.101424套36.90%32套43个月代表性个案代表性个案 奥园奥园 水岸豪庭水岸豪庭 市场去化市场去化开盘时间开盘时间住宅套数住宅套数去化率去化率月均去化月均去化销售周期预估销售周期预估2010.11044套38.8%37套28个月代表性个案代表性个案 圣凯国际商务综合楼市场去化圣凯国际商务综合楼市场去化同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至

10、诚整体量价整体量价价格起点低，成长缓慢，价格起点低，成长缓慢，为青岛的价格洼地区域为青岛的价格洼地区域200220032004200520062007200820092010050010001500200025003000350040004500119312661386174622452522256533503890历年平度市商品房价格走势均价从2002年开始，平度商品房价格呈逐步走高态势，但是由于区域内向型特征导致该区域项目的成交价格仍然不高，目前整体价格在4000元/左右。从典型案例来看，项目的均价水平基本维持在3700-4100元/平米左右开盘时间开盘时间成交均价成交均价（元（元/ /）

11、水岸豪庭水岸豪庭2009.104678铂金府铂金府2010.13951金海花园金海花园2008.113573圣水山庄圣水山庄2010.33700紫云盛家紫云盛家2010.34122金色荔园金色荔园2010.14000学府嘉园学府嘉园2010.83697同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚偏远区偏远区 真空区真空区低配套低配套 粗放型粗放型 弱驱动弱驱动 价低区价低区项目区域为无人认知区域，市场环境粗放发展，不重品质必须具备强有力的外力推动项目发展项目区域为无人认知区域，市场环境粗放发展，不重品质必须具备强有力的外力推动项目发展市场站位市场站位全部处于全部处于“非常被动非常被动”局

12、面局面陌生区域无开发缺乏居住生活感市场环境不成熟非教育和政务推动区域市场价格起点低，价格抗性大同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚“非常被动非常被动” ” 之下，项目本体是否有过人之处之下，项目本体是否有过人之处同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚市场站位问题反思价值深挖主题重塑客价定位1项目理解23456同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚项目指标项目指标1.01.0较低容积率，较低容积率，1010万方中等规模社区万方中等规模社区项目基本信息物业类型别墅，洋房，公寓建筑风格 北美风格占地面积 10.5万平米容积率 1.00总建筑面积10.5万平米绿化

13、率 45%总户数 1044户同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚物业形态物业形态别墅别墅+ +洋房洋房+ +小高层小高层+ +配套，配套，组团明确形态复合组团明确形态复合物业类型体量别墅52套（18栋独栋+17栋双拼）洋房200套（28栋）公寓792套（11栋）总套数1044套公寓组团公寓组团洋房组团洋房组团别墅组团别墅组团同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚产品户型产品户型中小户为主，中小户为主，100100以下以下918918套，套，度假投资结构印象强烈度假投资结构印象强烈不同物业类型的户型套数配比户型面积套数套数占比别墅240-3005079.37%300-3

14、5024.76%洋房 50-80 7437% 80-100 5226% 100-120 6432% 120以上 105%公寓60-80792100%洋房洋房D D户型户型 西户西户 81.0581.05别墅主力户型面积240-300；洋房主力户型面积50-80，公寓全部为60-80的小户型各物业类型以中小户型为主，相比市场中同类型产品居住舒适度较低，但适宜投资、度假。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚交付标准交付标准全部采用精装修交付，全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合与度假投资等需求特点契合作为区域市场内稀缺的精装修交付项目，虽然对区域自住客群吸引力不大但“拎包入住

15、”的生活状态完全与投资、度假客群需求相契合。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚高尔夫高尔夫+ +五星酒店五星酒店+ +风力发电，风力发电，外围有发展旅游度假的可能外围有发展旅游度假的可能 温沙雅温沙雅舍舍地块周边具备发展高档配套，国际性高尔夫球场和五星级酒店的趋势，从外在环境配套上赋予本案在未来发展为休闲度假产品的基础但目前仅有高尔夫+大唐风力发电为实际存在，其他配套实现时间待定外部配套外部配套樱桃湾大酒店樱桃湾大酒店大唐风力发电大唐风力发电凯斯乐国际高尔夫凯斯乐国际高尔夫仙山生态植物园仙山生态植物园同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚本体配套本体配套会所会所+

16、+茶馆茶馆+“3+“3大广场大广场”，存在可打造的内部休闲体系存在可打造的内部休闲体系儿童乐园儿童乐园 欢乐剧场欢乐剧场 森林迷宫森林迷宫 泛会所概念下可实现露天泳池、茶馆等休闲配套泛会所概念下可实现露天泳池、茶馆等休闲配套 同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚初识本体核心特征体系初识本体核心特征体系规模规模产品产品装修装修形态形态配套配套环境环境p1.0较低容积率，10万方中等规模社区p别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合p中小户为主，100以下918套，度假投资结构印象强烈p全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合p高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可

17、能p会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系项目整体认知项目整体认知初步的休闲旅游度假发展属性初步的休闲旅游度假发展属性同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚“休闲旅游度假休闲旅游度假”是项目区别于平度主流市场的是项目区别于平度主流市场的“核心”同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚“休闲旅游度假休闲旅游度假”核心下核心下需对青岛及平度的该类市场进行认识需对青岛及平度的该类市场进行认识从而确定本案竞争的从而确定本案竞争的KPI同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚青岛近郊青岛近郊“休闲度假休闲度假”地产地产岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目

18、唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅香邑泉海岭卢卡多堡麗山国际海尔原乡墅泰晤士河青啤地产北山项目海信翡翠湾珠山天鹅湖生态旅游度假区龙湖滟澜海岸王沙路王沙路板块板块即墨城东即墨城东板块板块温泉镇温泉镇板块板块崂山板块崂山板块西海岸板块西海岸板块分布区域优势资源代表项目市南+崂山区海景资源+城市资源石湾山庄；颐和星苑城阳区山景；水景香溪庭院；千禧国际村即墨城东城市资源;交通联系原乡墅；丽山国际温泉镇海水温泉资源温泉王朝；依泉美庐西海岸稀缺海景资源

19、海上嘉年华；唐岛金湾鹤山风景区鹤山风景区鹤山风景区鹤山风景区高尔夫球场高尔夫球场高尔夫球场高尔夫球场海水温泉海水温泉海水温泉海水温泉即墨休闲度假区山海山海+ +温泉温泉+ +高尔夫为近郊高尔夫为近郊“休闲度休闲度假假”地产核心资源地产核心资源同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚平度 茶山大院平度平度“休闲度假休闲度假”地产地产高尔夫+山水+中式宅院高尔夫 & 水上乐园 & 拓展训练 & 企业会所 & 山地疗养院 & 生态旅游同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚我们说什么？茶山：山水+中式宅院+高尔夫即墨：山海+温泉+高尔夫同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服

20、务至诚市场站位价值深挖主题重塑客价定位1问题反思3项目理解2456同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚区位？区域并不占优势，非重点开发区域，且距离青岛和平度核心区均“偏远”产品？本身仍然有诸多缺陷，如别墅层高低于3.3米，户型功能分区存在一定不足精装？装修品牌与项目档次和风格存在不符，如樱花油烟机、firstsun、tecson等配套？目前云山尚未形成大规模开发，未来配套和环境体系尚需时间考验展示？示范区展示感不强，缺乏景观展示面，样板间的情景营造力度尚需提升风格？北美风别墅+简欧高层在区域内虽属少见，但全市范围并非独树一帜同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚木结构

21、 + 高尔夫本案最值得说的应该是但遗憾的是:木结构是别墅的特质，对数量最大的高层和洋房却无法支撑?同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚云山高尔夫。占地6000亩。72洞。目前胶东最大高尔夫球场之一。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚石老人高尔夫青岛国际高尔夫天泰温泉高尔夫华山高尔夫韩龙高尔夫桃源江景高尔夫本案本案石老人山水城球会青岛东方高尔夫1500亩，18洞，日本著名设计师设计1500亩，18洞，青岛最早、国内外认可度最高3500亩，18洞，省内唯一9洞灯光球场，94年营业4000亩，27洞,青岛唯一山地高尔夫，04年营业2100亩，18洞，拥有夜间灯光球场和P

22、ro shop店5000亩，18洞，08年4月营业，韩国独资，客群稳定2500亩，54洞，专业化纯私人的顶级俱乐部1500亩，18洞，青岛唯一海滨高尔夫，10年3月营业全市高尔夫数量多，高球不足以成为全市高尔夫数量多，高球不足以成为本案在全市范围的专属优势本案在全市范围的专属优势 Q1 Q1：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚据高球先生杂志关于高尔夫置业者的抽样调查显示，高尔夫的置业客户以置业价值点可分为针对物业和针对高尔夫两种类型客户置业价值点置业用途客户特点关注因素客户占比本案契合度本案对高尔夫置

23、业者吸引力物业物业投资投资追求高尔夫物业价值提升，追求投资回报产品性价比13%0.50.06 居住居住追求高尚居住环境和产品的结合产品品质、社区档次18%0.40.07 接待接待作为商务接待之用，关注高尔夫形象产品形象、档次10%0.30.03 GOLFGOLF落脚落脚作为打球客户的度假休闲场所产品舒适度、实用性等功能34%0.70.24 球卡球卡关注高尔夫的运营水平，球卡和物业的价值结合产品附加价值25%0.50.13 综合吸引力：综合吸引力：53%53%以本案现有区域与产品特征以本案现有区域与产品特征高尔夫客群购房可能性高尔夫客群购房可能性仅为仅为53%53%！ Q2 Q2：全市高尔夫置业

24、者中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？：全市高尔夫置业者中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？注释：综合吸引力=投资吸引力+居住吸引力+接待吸引力+落脚吸引力+球卡吸引力 类比吸引力=客户影响系数*本项目契合系数，契合系数为与同类项目类比修正值。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚云山高尔夫打球游客统计云山高尔夫打球游客统计总人数总人数韩国客群韩国客群市内四区客群市内四区客群城阳客群城阳客群其它客群其它客群占比100%70%15%10%5%会员350245 53 35 18 每年打球游客（非会员）1200840 180 120 60 合计1550 1085 233 155 78

25、 通过对岛城高尔夫地产的调研：p华山高尔夫：购买地产比约为30%40%p天泰高尔夫：购买地产比约为35%45%p即选择中值，按照高尔夫会员直接购买的比例为35%-40%为市场均值。p同时考虑即墨高尔夫与平度区域的限定因素，按照云山高尔夫客户购买物业的比为30%35%计算：云山高尔夫仅能为本案带来云山高尔夫仅能为本案带来450-550450-550人的购买量人的购买量无法满足本案无法满足本案10441044户的容量要求户的容量要求 Q3 Q3：关注云山高尔夫的球客中，实际购买量能否支撑：关注云山高尔夫的球客中，实际购买量能否支撑10441044套？套？1550人 * （30% 35%） = （4

26、65-542）人同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚若以高尔夫为核心若以高尔夫为核心无法形成项目专属的，排他性特色优势打球游客购房关注仅有53%，关注度低高球实际置业量低，不支撑本案容量要求 以高尔夫为支点，不能完全有保障、安全去化项目体量以高尔夫为支点，不能完全有保障、安全去化项目体量 Q1 Q1：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？ Q2 Q2：全市高尔夫置业者中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？：全市高尔夫置业者中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？ Q3 Q3：关注云山高尔夫的球客中，实际购买量能否支撑：关注云山高尔夫的球客中，

27、实际购买量能否支撑10441044套？套？同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚风险预警有可能面临失败的结局风险极大仅依托现有条件为本案“休闲度假印象核心点”先天不足，后补可行否先天不足，后补可行否同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚从一个成功案例说起同方同方春江燕语（休闲生态地产案例）春江燕语（休闲生态地产案例）同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚开发商：杭州同方集团开发商：杭州同方集团 项目概况项目概况规划面积：规划面积：1010万方万方产品类型：别墅，高层酒店式公寓产品情况：别墅300-400销售情况：一期售罄，二期待售开盘时间：2009年10月价

28、格情况：9700-1.5万元/，江景别墅最贵1.8万目前状况2期江景别墅在售案例案例同方同方春江燕语（杭州）春江燕语（杭州）同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚产品状况产品状况别墅和公寓产品均以休闲度假为设计方向，销售状况良好，目前仅剩余少量江景别墅和公寓案例案例同方同方春江燕语（杭州）春江燕语（杭州）同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚区域特征区域特征该项目距离杭州市主城区约70公里。距离桐庐县中心约10公里，自驾经杭新景高速,至桐庐站出口以及G320可以达到，行驶车程约1个小时杭新景高速杭新景高速杭新景高速杭新景高速杭州市杭州市富富富富春春春春江江江江桐庐县桐庐

29、县约约约约70707070公里公里公里公里约约约约10101010公里公里公里公里项目特质为城市远郊陌生区域项目特质为城市远郊陌生区域的度假型项目的度假型项目滨江是项目优势资源，但江景并非项目成功的核心驱动点滨江是项目优势资源，但江景并非项目成功的核心驱动点案例案例同方同方春江燕语（杭州）春江燕语（杭州）同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚如果仅仅是一线江岸的绝佳景观，春江燕语只能算是一个“具备资源”的 楼盘！？案例案例同方同方春江燕语（杭州）春江燕语（杭州）成功塑造成功塑造同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚 游 艇 码 头别墅区200亩生态农庄 酒店式公寓原则1

30、：不仅仅依托杭州共享的资源继承江景继承江景。原则2：利用现有资源塑造共鸣点打造游艇码头打造游艇码头原则3：从城市角度发掘元素，创造独创造独特主题。特主题。突破手段：突破手段：打造首个涵盖了游艇会所和大型休闲农打造首个涵盖了游艇会所和大型休闲农庄的主题特色项目庄的主题特色项目案例案例同方同方春江燕语（杭州）春江燕语（杭州）突破手段突破手段同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚开发原生，用一条江来养生开发原生，用一条江来养生资源继承资源继承富春江富春江为钱塘江桐庐至萧山闻家堰段的别称，长为钱塘江桐庐至萧山闻家堰段的别称，长110110公里，流贯浙江省桐庐、富阳两县。公里，流贯浙江省桐庐

31、、富阳两县。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚发扬价值发扬价值私家游艇私家游艇引入业主专享的社区游艇，成立内江游艇俱乐部引入业主专享的社区游艇，成立内江游艇俱乐部同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚深挖城市特有的文化价值深挖城市特有的文化价值狮峰，龙井，云栖，虎跑，梅坞等地都是杭州著名的产茶胜地狮峰，龙井，云栖，虎跑，梅坞等地都是杭州著名的产茶胜地挖掘底蕴挖掘底蕴茶文化茶文化在特色庄园中。做个茶农在特色庄园中。做个茶农同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚远郊陌生区域休闲度假项目成功关键词远郊陌生区域休闲度假项目成功关键词继承 - 发扬 - 创造有主题

32、农庄主题游艇主题有文化茶文化果园有趣味恬淡生活有价值整体质感同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚回到本案，如何继承回到本案，如何继承- -发扬发扬- -创造创造使之有主题使之有文化使之有趣味使之有价值同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚市场站位主题重塑客价定位1价值深究4项目理解2问题反思356同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚关于平度关于平度平度中国东部“葡萄之乡”同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚红酒她，是所有人追捧的象征她，代表一个阶层的生活方式她，代表一个群体的休闲文化同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚是否可以

33、红酒为支点，成就项目诉求的主题同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚山东与红酒文化山东与红酒文化天时地利人和成就天时地利人和成就“东方波尔多东方波尔多”烟台全球葡萄七大海洋产区之一张裕中国现代葡萄酒发源地胶东高口碑葡萄酒企业云集青岛青岛华东百利酒庄华东百利酒庄烟台烟台南王山谷君顶酒庄南王山谷君顶酒庄烟台烟台瑞士临酒庄瑞士临酒庄威海威海圣藤酒庄圣藤酒庄p全国最大的葡萄酒产区，p葡萄酒生产企业150多家，p葡萄种植面积40多万亩p各类酒庄近20处寻缘寻缘同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚百年张裕百年张裕成就的不是红酒，而是一种文化成就的不是红酒，而是一种文化1892年到

34、2011年，100多年发展，已成为中国乃至亚洲最大的葡萄酒生产经营企业。荣列全球葡萄酒30个顶级品牌，是工艺的成熟，是历史的沉淀，更是文化的传承寻缘寻缘同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚红酒与地产红酒与地产张裕卡斯特酒庄成就了天马张裕卡斯特酒庄成就了天马相城相城天马天马相城相城张裕卡斯特酒庄张裕卡斯特酒庄毗邻张裕卡斯特酒庄，烟台市知名大盘天马相城在酒庄文化基础之上，完善内部休闲、娱乐配套，通过栈桥、大规模商业街区的打造，成就了一段“葡萄园中的绿色传奇”。寻缘寻缘天天马马相相城城同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚平度平度农业大市，农业大市，农业旅游度假产业发达农业

35、旅游度假产业发达茶山风景区茶山风景区桃花涧景区桃花涧景区千佛飞阁千佛飞阁大泽叠翠大泽叠翠资源丰富，农业产业发达资源丰富，农业产业发达山川秀丽，风景名胜众多山川秀丽，风景名胜众多寻缘寻缘同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚葡萄葡萄得天独厚的气候与土壤，得天独厚的气候与土壤，孕育孕育“葡萄之乡葡萄之乡”三面环山，缓冲冬夏冷暖气流，西接渤海小平原，年均气温11.9度，平均降雨量649.6mm，有效积温4000度以上，日照时数2694小时，全年无霜期179-200天，这些都非常有利于葡萄的生长。棕壤，土质疏松、空隙大、通透性好，耕性好。土层厚度、表层有机质含量、碱解氮、速效加、速效磷标准

36、高，无石灰反应，在这些土壤上产出的葡萄色泽鲜艳，皮薄肉嫩，甘甜多汁，有较好的糖酸比。寻缘寻缘p气候气候p土壤土壤同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚上乘上乘葡萄质量上乘，葡萄质量上乘，闻名远近，酿酒佳品闻名远近，酿酒佳品全国农业博览会行评中连夺四连冠。世界园艺博览会金奖奥运推荐果品，被命为“中华名果”。大泽山葡萄酿造的薏莎当妮葡萄酒，连续两届获世界葡萄酒精英大赛金奖。大泽山镇被国家农业部确定为“国家级农业标准化示范园区”寻缘寻缘同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚云山镇云山镇未来生态旅游度假区，区域度假定位明确未来生态旅游度假区，区域度假定位明确本案本案云山生态旅游

37、度假区 规划图p政府规划“云山生态旅游度假区”所在地，未来区域生态旅游度假定位明确。平度主城区平度主城区云山镇云山镇本本案案云山生态旅游度假区：规划面积15平方公里，包括72洞国际高尔夫球场、大唐风力发电厂、别墅区、五星级花园酒店、仙人旅游开发项目等集餐饮、娱乐、休闲、度假、大型比赛、大型会务接待于一体的综合性场所和高档旅游度假景区。政府规划生态环境区寻缘寻缘同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚本案本案通达性佳通达性佳，为发展休闲旅游度假奠定基础，为发展休闲旅游度假奠定基础本案机场青银高速S218S804通往平度主城区通往平度主城区通通往往青青岛岛主主城城区区本案周边路况实景图本

38、案周边路况实景图寻缘寻缘同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚本案本案民俗文化村民俗文化村+ +生态植物园生态植物园+ +内部森林迷宫等内部森林迷宫等寻缘寻缘同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚红酒红酒葡萄葡萄休闲旅游休闲旅游山山东东张张裕裕天天马马 相相城城质质量量上上乘乘葡葡萄萄之之乡乡云云山山平平度度本本案案同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚一种文化，一段休闲时光，一处异域庄园青岛首席红酒文化果岭度假庄园青岛首席红酒文化果岭度假庄园形成本案主题定位形成本案主题定位同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚主题之下，如何名至实归？同策咨询同

39、策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚项目理解问题反思价值深挖客价定位市场站位1234主题重塑56同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚“青岛首席红酒文化果岭度假庄园青岛首席红酒文化果岭度假庄园”名至实归，名至实归，项目必须完成两大重塑使命项目必须完成两大重塑使命 同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚从开发商在附近持有的其它土地中划出一部分，开发为葡萄园，按比例赠送给业主土地赠送原则：别墅、洋房、公寓业主赠送面积各不相同；每户所得土地面积大小合理，既能满足业主自耕兴趣，又不占用业主太多闲暇精力关键关键11关于葡萄园自留地的形成和保证关于葡萄园自留地的形成和保证外修形

40、外修形同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚关键关键22关于葡萄园的种植与管理，园丁培养关于葡萄园的种植与管理，园丁培养培养一支专业园丁队伍，协助业主打理果园。业主可亲自参与到葡萄园种子选择、葡萄采摘等工作中，而葡萄园日常工作可交由园丁管理。园丁工作：耕种施肥浇水除虫除草协助业主采摘外修形外修形同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚为实现葡萄园与红酒的完美嫁接，必须塑造标准化的酒窖与生产作坊，拥有一支专业化队伍，实现对酒窖的维护与管理。酿酒酒窖：对葡萄园生产的葡萄进行加工，为业主完成葡萄到红酒的华美变身。透明化生产，业主可随时到酒窖中察看自己红酒的生产进度，提出要求与建

41、议。储酒酒窖：为业主储藏酿制完成的红酒。既有公共展示空间为业主提供上等红酒展示及品尝、交流；又有为VIP业主设立的私人空间，该空间可作为私人储酒室使用关键关键33关于酒窖的存在与红酒自酿自享关于酒窖的存在与红酒自酿自享外修形外修形同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚与云山高尔夫进行协商洽谈，实现本案购房业主赠送高尔夫会籍，增加产品附加值。关键关键44关于高尔夫会籍，让高尔夫成为助销剂关于高尔夫会籍，让高尔夫成为助销剂外修形外修形同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚主题文化注入装修档次体现上流社会高端品味，装修体系中加入红酒文化元素装修档次：不一定要采用最高端的品牌与

42、最昂贵的材质，但力求通过材质的色泽、外观与工艺的考究，彰显高端品味，与红酒文化庄园整体贵族定位相匹配。红酒元素：装修中通过一些与红酒文化有关的特色功能间打造、细节亮化营造“红酒文化”氛围与韵味别墅中私人酒窖、雪茄房别墅中私人酒窖、雪茄房红酒韵味餐厅红酒韵味餐厅关键关键55关于装修品质，保证内外统一关于装修品质，保证内外统一内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚各档次项目装修标准对比各档次项目装修标准对比装修标装修标准准1000-200025003000-40004000-50008000-1200017000厨房装饰材料及设备选配，配置洗菜盆、打火灶、油烟机等基本设备，

43、国产知名品牌全配，重电器轻橱柜。电器多选用美国品牌或者合资产品，如：GE全配。欧洲电器品牌如：SIEMENS、SMEG，橱柜品牌如： Leicht、 Nobilia配置全套欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器运用较多欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器全套欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器卫浴洁具选配，座便器、花洒等基本配置，国产知名品牌全配，德国品牌国产化，如：国产科勒等全配，配欧洲品牌，如：科勒、高仪全配，配德国主流品牌，如：科勒、高仪精装配饰，欧洲奢侈品牌，如Villeroy & Boch、

44、Hansgrohe精装配饰，国际一线品牌，如：DORN BRACHT、DURAVIT家配复合地板；国产墙砖、地砖；无家电实木复合地面，运用少量石材，配大金分体式空调实木复合地面或玻化石，配大金中央空调、地暖实木复合地板，运用少量石材，配大金中央空调、地暖大量石材，配大金中央空调、地暖、壁炉等大量石材，软装全配，选用国际一级装修品牌智能化与高科技系统无智能化配置常规安保配置常规安保配置常规安保配置运用较多的高科技系统及产品，如：新风除尘系统及LOW-E玻璃幕墙。增加智能化系统，如：保安系统。运用较多的高科技系统及产品，如：全套的RFID应用系统 当前市场中精装修项目较少，装修品质较差，本案装修标

45、准需综合考虑项目定位与成本，可在以下装修标准对比中进行考量，选取适合项目的装修标准。关键关键55关于装修标准，塑造一种居住标准关于装修标准，塑造一种居住标准内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚第三空间装修改造效果图p通过对阳台、飘窗等灰空间的巧妙装修处理，可以有效拓展客厅、卧室等功能间尺度感，既规避小户型劣势，又增加户型新锐亮点。公寓通过飘窗、阳台等第三空间再利用，规避户型劣势，增加亮点关键关键55关于装修品质，塑造一种居住标准关于装修品质，塑造一种居住标准内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚公寓局部位置通过镜面装修进行视觉转换，提升小户型空

46、间感、尺度感107通过镜面装修拓展视觉空间 效果图p本案高层户型中多处功能间尺度较小，将严重影响去化。p因此，建议公寓装修局部位置通过镜面装修进行视觉转换，提升小户型公寓空间感、尺度感关键关键55关于装修品质，塑造一种居住标准关于装修品质，塑造一种居住标准内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚通过浴室电视、地灯、脚灯、弹地插座等装修细节亮化，提高品质感、档次感。u地灯、脚灯：既方便夜间活动又防止吵醒家人u弹地插座：方便使用而不影响木结构整体美观u浴室电视：把惬意的生活享受带进生活的每一个瞬间关键关键55关于装修品质，塑造一种居住标准关于装修品质，塑造一种居住标准内练功内

47、练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚p同层排水系统：卫生间内卫生器具排水管均不穿越楼板进入他户。在同楼层内平面施工使得污水及废弃物的排放直接进入排水总管，一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。优势：优势：独立排水，高私密性：减少渗漏现象，如遇管道检修，不必干扰下层住户。高静音性：排水管布置在本层楼板上，被回填层覆盖后有较好的隔音效果。布置灵活：摆放位置不受限制，住户可根据自己对卫生间布局的需要进行调整。自净功能：水封为洗脸盆，浴盆等卫生器具所共用，能较好地防其干涸而使臭味溢出的功能，有效的防止对人体无益的病菌在室内传播。 简洁美观：卫生器具均为挂壁式，

48、地面上不再产生卫生死角，便于打扫。所有管道均铺设在墙体结构中，整体视觉效果强，提高了居室品质。同层排水系统的引入既与本案高端定位相匹配，又可以作为平度市首个同层排水引入项目形成装修配套亮点，体现档次感、品质感关键关键66关于配套体系，引入同层排水系统关于配套体系，引入同层排水系统内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚有机垃圾处理系统：有机垃圾处理系统：通过小型直流或交流电机驱动刀盘，利用离心力将粉碎腔内的食物垃圾粉碎后排入下水道。 优势：优势：清理排放垃圾轻松干净；减少居住空间异味产生；减少孳生蟑螂、细菌的可能；有利于环境卫生劣势：劣势：业主会增加水、电支出；造价：造价

49、：2-4千/户 案例案例：温莎国际公寓 、当代万国城 、碧云别墅、万科东第等作为追求“一点享受”“一点闲”的高端人士，他们的质感生活注定了不可以有“生活垃圾如何处理”这样的烦扰。同时有机垃圾处理系统引入，可以与本案木结构环保理念呼应，形成特色化“E-HOME”（Ecological Home）体系。关键关键66关于配套体系，有机垃圾处理系统引入关于配套体系，有机垃圾处理系统引入内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚从社区到楼座、到房间形成全方位安全防卫，保证高端客群对安全系数的高端要求接警主机燃气探测器幕帘探测器门磁控制键盘、主机紧急按钮红外探测器p本案客群财富、地位的

50、阶层特征决定其对安防体系有着较高的要求，可通过全方位安防体系的建立实现360度安全防卫。关键关键66关于配套体系，关于配套体系， 360360度立体智能安防体系度立体智能安防体系内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚p智能家居系统将传统的面板开关、窗帘、插座等电器通过计算机现场总线技术连接为一个多媒体网络系统，人们无论身处何地，都可以远程控制网络内各环节的状态。可实现控制：可实现控制：p室内情景灯光p室内情景音乐p窗帘/百叶帘控制p场景设置p用电负荷、电器节能控制p安防报警、可视对讲p暖通空调系统p冰箱中食物的超期报警p信息查询(菜谱、天气、飞机时刻表、股票和彩票，电表

51、、水表和气表)就餐模式自动百叶窗控制式宴会模式关键关键66关于配套体系，情景智能家居总线系统关于配套体系，情景智能家居总线系统内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚与葡萄、红酒有关的小品、景观节点与葡萄、红酒有关的小品、景观节点现有景观方案缺乏概念性主题墙体、公共配套入口处与红酒有关的雕刻墙体、公共配套入口处与红酒有关的雕刻关键关键77关于景观体系，融入红酒人文景观主题关于景观体系，融入红酒人文景观主题内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚由入口开始的四重水景，既利用地势高差形成移步换景的景观效果，又打造中心景观轴景观亮点社区入口1234高差高差

52、4M4M高差高差4M4M高差高差9M9M1.入口跌水景观：与社区入口大门共同构成社区的尊贵脸面；2.二重跌水景观：由低处到高处的自然过渡3.中心喷泉景观：社区最高点，形成景观引领；4.低处流水景观：由高点到低点的自然过渡关键关键77关于景观体系，四重亲水景观洗礼关于景观体系，四重亲水景观洗礼内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚p社区入口景观大道作为社区迎宾大道，通过统一树种种植营造迎宾感、尊贵感。社区入口200米关键关键77关于景观体系，社区景观大道，仪式感强关于景观体系，社区景观大道，仪式感强内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚社区边界在绿

53、植+围栏基础上可加入葡萄种植，形成边界特色景观p边界围栏为社区创造领域感、私属感，围栏中加入绿植美化形成社区内景观到社区外景观的完美过渡关键关键77关于景观体系，领地界定可采用绿植关于景观体系，领地界定可采用绿植+ +围栏围栏内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚高差高差1515米米高差高差9 9米米高差高差4 4米米p本案地块地势高差较大，可以利用地本案地块地势高差较大，可以利用地势落差，通过绿植、铺装巧妙结合，打势落差，通过绿植、铺装巧妙结合，打造平度市首个特色化坡地景观社区。造平度市首个特色化坡地景观社区。关键关键77关于景观体系，坡地景观营造，情趣感强关于景观体

54、系，坡地景观营造，情趣感强内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚在局部组团结合处增设互动性景观趣点，增强景观体系丰富性关键关键77关于景观体系，增设休憩节点增加互动性关于景观体系，增设休憩节点增加互动性内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚通过道路铺装、景观细节亮化打造社区“红酒庄园DIS系统”，为高端客群营建私属感、尊贵感。红酒庄园红酒庄园DISDIS系统系统关键关键77关于景观体系，标识系统趣味化人文化关于景观体系，标识系统趣味化人文化内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚先期在靠近样板房附近打造景观示范区，让客户提前

55、感知未来社区品质，形成销售拉动关键关键77关于景观体系，景观样板先行实景感染客户关于景观体系，景观样板先行实景感染客户内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚p洋房一层赠送私家花园，可以在花园内设计水系景观，安装水管、水龙头，提供排水、供水管道，通过提高一层的附加值来制造销售亮点，打造洋房中的“私家庭院”关键关键77关于景观体系，洋房首层送花园确保正统关于景观体系，洋房首层送花园确保正统内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚p会所装修大气，并与整体北美风格相一致；p内部功能设置考虑企业需求，设置多功能会议室、红酒吧等功能关键关键77关于服务体系，打

56、造红酒俱乐部会馆关于服务体系，打造红酒俱乐部会馆内练功内练功通过功能设置、装修风格的改变，将会所打造成“红酒俱乐部”，既与社区主题相契合，又可为企业、商务客群提供交流平台同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚根据度假休闲客群特殊性，社区服务增设与旅游、度假相关的贴身化服务，如房屋代租代管、代订机票、宠物看管等物业服务原则：1.贴身细致。服务内容细致全面，为客群提供高端阶层应有的管家式服务。2.度假特殊性。本案特殊性决定客群中有大量旅游度假人群，对房屋使用率较低，因此，提供房屋代管代租、代订机票等特殊服务。服务内容：1、代租、代管服务；2、家居清洁及家务助理服务；3、干湿洗熨服务；4

57、、安排电召的士服务；5、租车服务；6、筹办宴会及到会服务；7、定时唤醒服务；8、代为订餐、送餐服务关键关键77关于服务体系，贴身管家式物管关怀备至关于服务体系，贴身管家式物管关怀备至内练功内练功同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚1.葡萄园赠送2.葡萄园管理3.酒窖塑造内练功内练功庄园体系形成庄园体系形成外修形外修形主题概念落地主题概念落地红红酒酒文文化化果果岭岭度度假假庄庄园园“红酒文化果岭度假庄园红酒文化果岭度假庄园”内外兼修内外兼修4.高尔夫会籍1.档次&主题2.灰空间处理3.镜面利用4.装修细节1.同层排水2.有机垃圾处理3.360度安防4.情景智能化1.红酒主题2.四重

58、水景3.景观大道4.社区边界5.坡地景观6.互动性趣点7.DIS系统8.景观示范区9.首层庭院1.红酒俱乐部2.旅游度假服务2.配套体系3.智能化体系4.景观体系5.服务体系1.装修体系5.装修标准品味自我科技科技生态生态闲适闲适？同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚自我自我 闲适闲适 生态生态 融合融合回归自然翠绿的葡萄园里流转的风车下无边的果岭上找到了那个被遗忘多年的自己同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚品质品质 回归回归 上层上层 品味品味品质与品味邂逅科技与生态相遇爱在温沙难以离开回归自然同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚红酒。果岭。如此之

59、庄园，休闲度假情归何处？红酒。果岭。如此之庄园，休闲度假情归何处？同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚项目理解问题反思价值深挖主题重塑市场站位12345客价定位6同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚寻客讲究品位，中西文化浸染者讲究品位，中西文化浸染者他们深受中西文化影响他们不一定是顶级财富拥有者但他们一定是高层品位追求者仿佛英国绅士如同贵族名媛总是身着不同的晚礼服享受不同凡响的夜生活同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚寻客重视身份，圈层归属享受者重视身份，圈层归属享受者建筑于他们不仅仅是建筑更是权势的驾驭与宣言在这里他们建立同盟他们欣赏对手他们享受特权

60、同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚寻客热爱旅游，自我心灵放逐者热爱旅游，自我心灵放逐者去博尔顿打高尔夫去马来西亚潜水去日本泡温泉他们热爱旅游不是为了从繁忙的工作中解脱而是一种心灵的放逐同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚寻客渴望田园，本我精神追溯者渴望田园，本我精神追溯者精神荒芜的城市都会里寻一处思绪可以归隐的田园所有纷繁芜杂在时光隧道里渐渐消隐只愿结庐在人境而无车马喧同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚寻客追求个性，特色事物探求者追求个性，特色事物探求者厌倦千篇一律讨厌随波逐流为了那不同寻常的瞬间纵然跋山涉水即使奔走风尘却也甘之如饴同策咨询同策咨询

61、 专业至上专业至上服务至诚服务至诚红酒文化。果岭庄园。休闲度假人生红酒文化。果岭庄园。休闲度假人生热爱旅游，自我心灵放逐者热爱旅游，自我心灵放逐者重视身份，圈层归属享受者重视身份，圈层归属享受者渴望田园，本我精神追溯者渴望田园，本我精神追溯者追求个性，特色事物探求者追求个性，特色事物探求者讲究品位，西方文化浸染者讲究品位，西方文化浸染者1 12 23 34 45 5他们同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚p他们，对汽车驾轻就熟p对飞机从不陌生p对交通工具的高度掌控p决定他们选择居所时p不会受地域、交通的太多羁绊p而只追随内心的需求去选择本案本案不为地域所限制，不为地域所限制，但求

62、居所定人生。但求居所定人生。客群区域：客群区域：平度为支点，辐射青岛，甚至省内外。平度为支点，辐射青岛，甚至省内外。寻客同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚之后，关于各类物业的价格判断之后，关于各类物业的价格判断同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚定价原则定价原则【定价思路定价思路】p运用市场比较法，通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价。【样本选择原则样本选择原则】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选

63、取原则：相似原则，样本楼盘与本案物业类型一致。价值原则，样本楼盘必须具有较高的价值，在平度市场具有代表性。成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义。【本案别墅产品定价特殊性本案别墅产品定价特殊性市场比较法市场比较法+ +总价卡位法总价卡位法】p由于本案别墅产品将凭借较高的旅游度假资源吸引大量外向型客群，因此，别墅产品定价应在平度市市场加权方法基础之上，适度参考全市别墅市场价格，通过内向市场比较与全市总价卡位共同得出科学合理的价格定位。项目三种物业均以项目三种物业均以市场比较法市场比较法为主，为主，但别墅产品根据定位不同融入但别墅产品根据定位不同融入全市总价卡位方法全市总价卡位方法同策咨询同策咨询

64、 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价1.1.市场比较项目选取与价值实现因素加权市场比较项目选取与价值实现因素加权比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重类比类比B：水岸豪庭：水岸豪庭类比类比C：茶山大院：茶山大院拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通5%1.80.091.30.065周边景观资源8%10.0820.16周边市政配套6%1.70.1020.90.054投资价值4%1.60.0641.70.068项目可提升价值建筑风格5%1.40.071.20.06别墅庭院9%1.50.1351.80.162单体户型设计10%1.30.131

65、.50.15设备、材质档次9%1.10.0991.40.126建筑规模5%1.20.060.90.045空间布局、环艺设计5%1.40.071.50.075小区配套5%0.80.040.90.045物业管理9%0.70.0630.80.072发展商品牌和实力3%0.80.0240.90.027价值实现的经济因素区域规划9%1.60.1441.50.135政策方面8%1.30.10410.08合计100%1.2751.324当前均价当前均价120001200087008700确定别墅产品价值实现要素及价值实现权重,选择参考项目水岸豪庭、茶山大院的别墅产品价格为依据水岸豪庭独栋别墅均价：1.2万元

66、/同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价由权重加权得出本案别墅产品价格由权重加权得出本案别墅产品价格水岸豪庭水岸豪庭茶山大院茶山大院比较系数1.2751.324当前均价120008700基于各项目对应参考价9411.764716570.996979本案综合定价本案综合定价7991.3808427991.380842注释：a)本项目修正系数=土地评估系数 + 类比价值评估系数；b)可比楼盘系数=类比（A-C）项目价格*类比A-C）项目修正系数；c)本项目价格= (平均可比楼盘系数*本项目修正系数)平均值由市场比较法得出，本案别墅产品 毛坯均价约为：8000元/平方米同

67、策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价将本案别墅产品面积特征在全市别墅将本案别墅产品面积特征在全市别墅市场进行比照，通过市场进行比照，通过总价卡位总价卡位进行进行优化，对优化，对80008000元元/ /（毛坯）的别墅（毛坯）的别墅定价定价进行定位进行定位验证验证。比起定位于“城市别墅”的水岸豪庭，本案别墅市场将不仅仅面向平度市场，将以旅游度假资源吸引大量外来客群，因此，别墅定价应结合内部市场与全市市场进行综合考虑。2.2.全市别墅总价卡位方法对别墅定价进行定位验证全市别墅总价卡位方法对别墅定价进行定位验证进行总价卡位的三个法则选择全市别墅情况为基础关注同类产品总价水

68、平同面积段各类别墅价格水平同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价250300350财宝山庄百通香溪庭院280320400450450400100福国际山庄450500备注：最大值为1200城阳独立别墅总价400500芭东小镇天泰蓝泉一山一墅海信温泉王朝依泉美庐岭海迪亚湾520450640420 440450500650800550600800800 100012001200备注：最小值为270450350即墨独立别墅总价p即墨独栋别墅主力总价范围为420-650万p城阳独栋别墅主力总价范围为400-500万p崂山独栋别墅主力总价范围为1000-2000万800120

69、010001400160018002000颐和星苑石湾山庄20008001100备注：最大值为2200崂山独立别墅总价全市别墅主力价格扫描全市别墅主力价格扫描独栋独栋同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价200250300350400天泰蓝泉海信温泉王朝鳌山名苑岭海迪亚湾330560289300274430450500550天泰圣罗尼克200190290 310150一山一墅200 240即墨双拼别墅总价150200250300350财宝山庄220320180280100福国际山庄城阳双拼别墅总价p即墨双拼别墅主力总价范围为200-300万p城阳双拼别墅主力总价范围

70、为180-320万p崂山无双拼别墅产品出现全市别墅主力价格扫描全市别墅主力价格扫描双拼双拼同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价全市别墅主力价格扫描全市别墅主力价格扫描联排联排100150200250300290一山一墅天泰圣罗尼克海信温泉王朝依泉美庐鳌山名苑岭海迪亚湾180310280220200190160123200120150即墨联体别墅总价100150200250300200千禧国际村财宝山庄百通香溪庭院260220180170178165180100福国际山庄银盛泰德郡195145城阳联体别墅总价p即墨联排别墅主力总价范围为120-220万p城阳联排别墅

71、主力总价范围为150-220万p崂山区只有颐和星苑有联排总价为440-460万颐和星苑400450500440 460崂山联体别墅总价同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价全市别墅主力价格比较全市别墅主力价格比较150150350350300300250250200200400400550550500500600600450450700700650650城阳板块即墨板块独栋主力总价在440-650万之间崂山板块联排主力总价在120-220万之间双拼主力总价在180-320万之间同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价本案别墅与市场产品比照本

72、案别墅与市场产品比照别墅类型市场主流面积（地上销售面积）本案销售面积独栋320-450240-350双拼230-350联排200-260本案别墅销售面积240-350，根据面积比照，此面积区间与全市别墅市场双拼别墅面积相近，由此，总价卡位为180-320万元/套同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价总价卡位得出本案别墅产品定价总价卡位得出本案别墅产品定价注释：单价段为总价与各类产品面积的平均值加权值（n1,n2,n3,n4），并对各平均加权值取舍，取各类产品的中间值。 以上产品的单价水平均为平均单价别墅毛坯均价别墅毛坯均价 7500-85007500-8500元元/

73、 /左右左右本案别墅面积240350对应总价水平180-320万单价水平max（5142，7500,8542,13333）1-同样作为旅游度假项目，无论是区位条件还是区域、市场成熟度，本案所在版块尚不及即墨别墅区。建议：本案别墅价格跟随全市独栋产品价格体系，取中间值，为保证去化，不可过高。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚别墅定价别墅定价市场比较法市场比较法+ +总价卡位法总价卡位法综合市场比较法和全市别墅总价卡位法，得出本案别墅均价：毛坯均价约毛坯均价约 80008000元元/ /同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚洋房定价洋房定价市场比较项目选取与价值实现因素

74、加权市场比较项目选取与价值实现因素加权确定洋房产品价值实现要素及价值实现权重,选择参考项目铂金府、金色荔园、圣水山庄、学府嘉园洋房产品价格为依据比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重类比类比B B：铂金府：铂金府类比类比C C：金色荔园：金色荔园类比类比E E：圣水山庄：圣水山庄类比类比E E：学府嘉园：学府嘉园拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数地段资源市政交通5%1.30.0651.40.071.50.0751.30.0845周边景观资源8%0.60.0480.50.040.50.040.

75、50.024周边市政配套11%1.60.1761.70.1871.70.1871.70.2992投资价值5%1.30.0651.60.081.70.0850.80.052项目可提升价值建筑风格6%0.60.0360.80.0480.80.0480.50.018单体户型设计9%1.40.1260.90.0811.20.1080.90.1134装修品质6%0.50.030.50.030.50.030.50.015设备、材质档次4%0.60.0240.70.0280.80.0320.50.012建筑规模7%0.90.0631.50.1050.80.0560.40.0252空间布局、环艺设计6%0.7

76、0.0420.80.0480.60.0360.40.0168小区配套8%1.10.0880.70.0560.60.0480.60.0528物业管理9%0.90.0810.70.0630.70.0630.60.0486发展商品牌和实力4%0.80.0321.20.0480.80.0320.80.0256价值实现的经济因素区域规划7%1.20.0841.30.0911.40.0981.30.1092政策方面5%1.20.061.20.061.20.061.20.072合计100%1.021.0350.9980.9683签约均价签约均价39513951430943094286428637043704

77、p铂金府洋房签约均价：3951元/p金色荔园洋房签约均价4309元/p圣水山庄洋房签约均价：4286元/p学府嘉园洋房签约均价：3704元/同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚洋房定价洋房定价由权重加权得出本案洋房产品价格由权重加权得出本案洋房产品价格铂金府铂金府金色荔园金色荔园圣水山庄圣水山庄学府嘉园学府嘉园比较系数1.021.0350.9980.9683签约均价3951430942863704基于各项目对应参考价3873.529414163.2850244294.5891783825.260766本案综合定价本案综合定价4039.166095注释：a)本项目修正系数=土地评估

78、系数 + 类比价值评估系数；b)可比楼盘系数=类比（A-C）项目价格*类比A-C）项目修正系数；c)本项目价格= (平均可比楼盘系数*本项目修正系数)平均值由市场比较法得出，本案洋房产品 毛坯均价约为：4000元/同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚公寓定价公寓定价市场比较项目选取与价值实现因素加权市场比较项目选取与价值实现因素加权确定高层产品价值实现要素及价值实现权重,选择参考项目圣凯国际商务综合楼（毛坯价）、金色现河（二手毛坯价）、铂金府（待售预计价）高层产品价格为依据p圣凯国际商务综合楼高层毛坯均价：4200元/p铂金府高层预计均价：3700元/p金色现河高层均价：5200

79、元/比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重类比类比B：盛凯国际商务综：盛凯国际商务综合楼合楼类比类比C：金色现河（二：金色现河（二手房）手房）类比类比E：铂金府（待售：铂金府（待售预计）预计）拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通7%1.80.1261.60.1121.30.091周边景观资源8%0.50.040.90.0720.50.04周边市政配套10%20.21.80.181.60.16投资价值9%20.181.80.1621.30.117项目可提升价值建筑风格2%0.80.0160.90.0180.60.012

80、单体户型设计8%0.60.0481.80.1441.40.112装修品质4%0.60.0240.50.020.30.012设备、材质档次3%0.70.0210.90.0270.60.018建筑规模6%0.60.03610.060.90.054空间布局、环艺设计5%0.70.03510.050.70.035小区配套6%0.90.0541.50.091.10.066物业管理9%0.70.0630.80.0720.90.081发展商品牌和实力4%0.80.0320.90.0360.80.032价值实现的经济因素区域规划10%20.21.80.181.20.12政策方面9%1.50.13520.181

81、.20.108合计100%1.211.4031.058当前均价当前均价420052003700同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚公寓定价公寓定价由权重加权得出本案公寓产品价格由权重加权得出本案公寓产品价格圣凯国际圣凯国际商务综合楼商务综合楼金色现河金色现河铂金府（待售预计）铂金府（待售预计）比较系数1.211.4031.058当前均价420052003700基于各项目对应参考价3471.074383706.343553497.1645本案综合定价本案综合定价3558.194133558.19413注释：a)本项目修正系数=土地评估系数 + 类比价值评估系数；b)可比楼盘系数=类比（A-C）项目价格*类比A-C）项目修正系数；c)本项目价格= (平均可比楼盘系数*本项目修正系数)平均值由市场比较法得出，本案公寓产品 毛坯均价约为：3600元/平米同策咨询同策咨询 专业至上专业至上服务至诚服务至诚价格定位小结价格定位小结如果本案目前入市：l建议别墅毛坯均价8000元/；l建议洋房毛坯均价4000元/；l高层公寓毛坯均价3600元/